REPUBLIKA HRVATSKA

VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE

Z A G R E B

Broj: Rev-883/2023-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Renate Šantek predsjednice vijeća, mr. sc. Igora Periše člana vijeća i suca izvjestitelja, mr. sc. Dražena Jakovine člana vijeća, Željka Pajalića člana vijeća i Jadranke Anić-Matić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja PL, [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Boris Ravić, odvjetnik u Novom Marofu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB 52634238587, kojeg zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Varaždinu, radi naknade štete, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-959/2022-3 od 14. srpnja 2022., kojom su preinačeni presuda i rješenje Općinskog suda u Varaždinu poslovni broj Pn-60/2021-27 od 22. travnja 2022., u sjednici vijeća održanoj 10. prosinca 2025.,

r i j e š i o  j e:

I. Prihvaća se revizija tužitelja, ukida se presuda Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-959/2022-3 od 14. srpnja 2022. i predmet vraća drugostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

II. O trošku postupka u povodu revizije odlučit će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom je presudom odlučeno:

„I. Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, Zagreb, Trg Sv. Marka 6, OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju PL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 223.600,00 kn (slovima: dvjesto dvadeset tri tisuće šesto kuna), zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na taj iznos od 17. studenoga 2016. pa do isplate, i to za razdoblje od 17.11.2016. pa do 31.12.2016. po stopi od 7,88% godišnje, od 1.1.2017. do 30.06.2017. po stopi od 7,68% godišnje od 1.7.2017. do 31.12.2017.god. po stopi od 7,41% godišnje, od 1.1.2018. do 30.6.2018. po stopi od 7,09% godišnje, od 1.7.2018. do 31.12.2018. po stopi od 6,82 % godišnje, od 1.1.2019. do 30.6.2019. po stopi od 6,54% godišnje, od 1.7.2019. do 31.12.2019.god. po stopi od 6,30% godišnje, od 1.1.2020. pa do isplate, po stopi od 6,11% godišnje, a u slučaju promjene prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, uvećanoj za 3 postotna poena, a sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se dio tužbenog zahtjeva tužitelja za plaćanje zakonskih zateznih kamata na dosuđeni iznos naknade štete od 223.800,00 kuna tekućih od 30. kolovoza 2013. do 16. studenoga 2016.

III. Nalaže se tuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, Zagreb, Trg Sv. Marka 6, OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju PL [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] nadoknadi parnični trošak u iznosu od 36.963,89 kune (slovima: trideset šest tisuća devetsto šezdeset tri kune i osamdeset devet lipa), u roku od 15 dana, dok se preostali dio njegovog zahtjeva za naknadu parničnog troška odbija.

IV. Tuženikov zahtjev za naknadu parničnih troškova odbija se u cijelosti.“.

2. Drugostupanjskom presudom je odlučeno:

„I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana, a prihvaća žalba tužene, te pobijana prvostupanjska odluka preinačuje na način da ista sada glasi:

1. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja kako neosnovan.

2. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.“.

3. Tužitelj je protiv drugostupanjske odluke podnio reviziju iz članka 382. stavka 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19, dalje: ZPP) dopuštenu mu rješenjem ovoga suda poslovni broj Revd 364/2023-2 od 8. veljače 2023. zbog pravnoga pitanja:

„Prilikom odlučivanja o upisu prava vlasništva u zemljišnu knjigu na temelju privatne isprave (otisnute na formularu) a na kojoj je istinitost potpisa prodavatelja ovjerena po javnom bilježniku, daje li se prednost sadržaju otisnutog formulara ili onome što su stranke rukom nadopisale?". Predložio je da revizijski sud preinači drugostupanjsku odluku tako da prihvati tužbeni zahtjev u cijelosti.

4. U odgovoru na reviziju tuženik je predložio ovome sudu da odbije reviziju.

5. Revizija je osnovana.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za naknadu štete za koju tvrdi da mu je nastala zbog pogrešnoga postupanja Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Koprivnici.

7. U postupku pred nižestupanjskim sudovima utvrđene su slijedeće činjenice:

- da je tužitelj bio upisan kao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine označene kao č.k.br. [katastarska čestica], [adresa], ukupne površine 3058 m2, a koja se sastoji od kuće [adresa], površine 109 m2, dvorišne zgrade površine 81 m2, pomoćne zgrade, površine 34 m2 i dvorišta površine 2834 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina] (dalje: nekretnina),

- da je tužitelj 19. kolovoza 2013. s ĆL sklopio kupoprodajni ugovor kojim joj je nekretninu prodao za cijenu od 223.800,00 kn,

- da je rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Koprivnici br. Z- 6710/2013. od 30. kolovoza 2013. upisano pravo vlasništva na nekretnini u korist kupca ĆL te da je tužitelj protiv toga rješenja podnio prigovor,

- da je tužiteljev prigovor odbijen rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Koprivnici br. 8632/2014 od 2. srpnja 2014., ali je u povodu tužiteljeve žalbe protiv toga rješenja rješenjem Županijskog suda u Varaždinu poslovni broj Gž-1165/14 od 27. studenoga 2014. odlučeno da se ĆL zbog nedostatka tabularne isprave nije mogla uknjižiti kao vlasnica, već je mogla ishoditi samo predbilježbu prava vlasništva,

- da je ĆL 1. listopada 2013. na temelju kupoprodajnoga ugovora nekretninu otuđila UL te je on 7. listopada 2013. podnio prijedlog za uknjižbu prava vlasništva,

- da je rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Koprivnici br. Z- 7592/2013 od 14. listopada 2013. UL upisan kao vlasnik nekretnine,

- da je ĆL, zbog toga što tužitelju nije isplatila ugovorenu kupoprodajnu cijenu, pravomoćno osuđena za kazneno djelo prijevare,

- da je pravomoćnom presudom Općinskog suda u Velikoj Gorici, Stalne službe u Vrbovcu, poslovni broj P-373/15-5 od 30. travnja 2015. poništen ugovor o kupoprodaji koji je tužitelj sklopio s ĆL te je ĆL naloženo da s osnove naknade štete tužitelju isplati iznos od 223.800,00 kuna sa zateznim kamatama,

- da ĆL zbog svog lošeg imovnog stanja ne može podmiriti tužitelju navedeni dug.

8. Prvostupanjski sud smatra da tuženik na temelju članka 14. Zakona o sustavu državne uprave („Narodne novine“ br. 190/03, 199/03, 79/07, 150/11, 93/16 i 104/16, dalje: ZSDU) odgovara za štetu nastalu tužitelju zbog nepravilnoga rada zemljišnoknjižnoga suda. Ocijenio je da „kupoprodajni ugovor na kojem je utemeljena uknjižba prava vlasništva u korist ĆL nije temeljito pročitan i proučen“ te da ĆL nije na temelju kupoprodajnoga ugovora trebala biti uknjižena kao vlasnica kupljene nekretnine. Konkretno s tim u vezi prvostupanjski sud obrazlaže: „Da je ovlašteni zemljišno-knjižni referent u ovom slučaju kupoprodajni ugovor pomno pročitao i proučio, tada bi uočio proturječje između odredbe sadržane u toč. III kupoprodajnog ugovora ispisane tiskanim tekstom u kojoj se navodi da prodavatelj ovlašćuje kupca da na temelju tog ugovora ishodi uknjižbu prava vlasništva na svoje ime i odredbe rukom pisane toč. VIII tog ugovora koja u odnosu na odredbu toč. III ima prednost, jer je napisana rukom i odgovara stvarnoj volji stranaka, a činjenica da se u predmetnom rješenju to proturječje ne navodi niti se u njemu obrazlaže zbog čega sud dopušta uknjižbu unatoč tim proturječnim odredbama, dodatno osnažuje zaključak da to proturječje nije niti uočeno, da dakle Kupoprodajni ugovor na kojem je utemeljena uknjižba prava vlasništva u korist ĆL nije temeljito pročitan i proučen. Nadalje tiskani ugovor temeljem kojeg je z.k. referent dopustio ĆL upis prava vlasništva na nekretnini imao je brojne nedostatke, a zbog kojih je trebalo i inače obratiti povećanu pažnju u njegovoj provedbi u zemljišnim knjigama, nije naveden z.k. uložak za nekretninu koja je predmetom ugovora, a bjanko odredbe o plaćenoj kupoprodajnoj cijeni uopće nisu popunjene, pa je utoliko više takav ugovor trebalo detaljnije proučiti, osobito u dijelu rukom pisanih specifičnih odredbi, koje imaju prednost pred unaprijed tiskanim odredbama, što se posebno tiče tiskane klauzule intabulandi u toč. III. ugovora. Upisi u zemljišnu knjigu mogu se odobriti samo na temelju isprava koje su sastavljene u obliku propisanom za njihovu valjanost, a iz isprave mora biti vidljiv pravni temelj, a oblici za valjanost pojedinih pravnih poslova propisuju se u raznim propisima s kojima z.k. referent treba biti upoznat, a po potrebi se u vezi s tim se može savjetovati sa zemljišnoknjižnim sucem. Rješenje o upisu prava vlasništva u korist ĆL od 30. kolovoza 2013. utemeljeno na kupoprodajnom ugovoru koji nije bio podoban za upis prava vlasništva, jer mu nije bio priložen i dokaz o isplati, koje je provedeno istoga dana, je potom otpremljeno tek nakon 2 mjeseca, pa tužitelj nije bio u mogućnosti prije reagirati na to prigovorom, a predlagateljica ĆL je u međuvremenu mogla duže vrijeme nesmetano raspolagati nekretninom iako nije platila ugovorenu kupoprodajnu cijenu, što je i učinila 1. 10. 2013. prodajom iste UL, koji je kao vlasnik te nekretnine upisan 7.10.2013. Takvo postupanje se ne može okvalificirati kao savjesno postupanje prema zauzetom pravnom shvaćanju konkretne pravne situacije, kao što tvrdi tuženik u svom odgovoru na tužbu, već je to postupanje nedvojbeno suprotno uobičajenom ili propisanom načinu postupanja u takvim slučajevima, pa postoji bitan otklon od uobičajenog postupanja ili postupanje suprotno usvojenim stajalištima, a takav nepravilan rad je u ovom slučaju povezan s istovremenim nezakonitim radom, odnosno s postupanjem suprotno propisima koji se odnose na upis promjena stanja u zemljišnim knjigama. Takvo nepravilno postupanje nije otklonjeno niti u povodu podnesenog prigovora protiv Rješenja o upisu prava vlasništva u korist ĆL, već je isto potvrđeno Rješenjem donesenim po sucu broj 14 Z-7673/13-3 od 8. siječnja 2014. u čijem obrazloženju se navodi da su točkom VIII kupoprodajnog ugovora stranke ugovorile razloge odustajanja od ugovora koji nisu relevantni za uknjižbu prava vlasništva na nekretninama, iako se u toj točci jasno navodi kao što je to utvrdio i drugostupanjski sud u povodu tužiteljeve žalbe da se "uknjižnost dozvoljava nakon isplate", što je za ovaj slučaj irelevantno, jer je ĆL prije donošenja tog rješenja, nakon što je na temelju Rješenja donesenog po ovlaštenom zemljišnoknjižnom referentu upisana kao vlasnica predmetne nekretnine, istu 1.10.2013. prodala UL, koji je potom uknjižen kao vlasnik iste na temelju Rješenja Općinskog suda u Koprivnici broj: Z-7592/2013. Tužitelj je dakle dokazao postojanje nepravilnog rada suda, odnosno protupravnost štetne radnje u objektivnom smislu. Dokazao je i da mu je zbog toga nastala šteta, a i uzročno-posljedičnu vezu između navedene štetne radnje i nastale mu štete. Tužitelj je zbog opisane štetne radnje izgubio pravo vlasništva na nekretninu za koju mu ĆL prema kupoprodajnom ugovoru treba platiti iznos od 223.800,00 kuna, koji od nje ne može naplatiti niti je izvjesno da će to moći naplatiti od nje.“

9. Drugostupanjski sud preinačio je prvostupanjsku odluku i odbio tužbeni zahtjev, a iz obrazloženja proizlazi da taj sud načelno prihvaća mogućnost postojanja tuženikove odgovornosti za štetu nastalu zbog nepravilnoga ili nezakonitoga postupanja zemljišnoknjižnoga referenta, ali da u konkretnome slučaju ni nepravilnoga ni nezakonitoga postupanja nije bilo. U bitnome, drugostupanjski sud obrazlaže da „zk referent nije ovlašten tumačiti sadržaj ugovora jer zemljišnoknjižni postupak je strogo formalni postupak.“ Također, drugostupanjski sud naveo je da „iz sadržaja Ugovora koji je predmet zemljišnoknjižnog upisa proizlazi da nema elemenata nezakonitoga ili nepravilnog rada zk referenta s obzirom na sadržaj točke III. Ugovora. Sadržaj točke VIII. Ugovora odnosi se na tu točku glede stanarine i prema mišljenju ovog suda nema proturječnosti u sadržaju Ugovora s obzirom na izričit sadržaj točke III. Ugovora“.

10. Tužitelj u reviziji u bitnome tvrdi da se u ugovoru o kupoprodaji nekretnine koji je sklopio s ĆL „radi o proturječnosti u sadržaju teksta“, ali da je uzimajući u obzir sve okolnosti slučaja to proturječe trebalo tumačiti „na način da predmetna isprava nije podobna za upis uknjižbe prava vlasništva, već eventualno za upis predbilježbe, a u kojem slučaju za tužitelja ne bi nastala nepopravljiva šteta i gubitak vlasništva na nekretnini.“ Naime, tužitelj navodi da je tiskani sadržaj ugovora o kupoprodaji išao u prilog ĆL, kao kupca nekretnine, međutim sadržaj koji je dodan i to „rukom ispisana rečenica koja glasi: „dozvoljava se uknjiženost nakon isplate“, išao je njemu u prilog.

11.1. Iz revizijskoga pitanja kakvo je tužitelju dopušteno nije jasno na koju se to konkretnu činjeničnu situaciju odnosi pa, iako je po svome sadržaju materijalnopravno, ne daje ni naznaku materijalnoga prava na temelju kojega ga treba razriješiti. Prije svega, nije jasno zašto bi se, „prilikom odlučivanja o upisu prava vlasništva u zemljišnu knjigu na temelju privatne isprave (otisnute na formularu)“, uopće trebalo opredjeljivati, u smislu davanja prednosti nekoj od njih, između odredaba koje čine unaprijed otisnuti sadržaj na formularu i onoga što su stranke na tom formularu rukom dopisale. Može se, naime, a iz pitanja to ne proizlazi, raditi o tome da se tekst formulara i tekst koji je na njemu dopisan rukom sadržajno međusobno ne isključuju, tako da cijeli sadržaj privatne isprave (ugovora o kupoprodaji na primjer), uzimajući u obzir i sadržaj koji je dio formulara i sadržaj koji je rukom na formularu dopisan, jasno odražava neproturječnu volju onih koji su ispravu potpisali. Ako bi bilo tako, nema nikakvoga razloga odlučivati kojem od ta dva sadržaja treba „dati prednost“. Iz pitanja nije jasno ni zašto je za odgovor na njega bitno to što je na privatnoj ispravi „istinitost potpisa prodavatelja ovjerena po javnom bilježniku“. Ovo bi bilo bitno samo ako se misli na to da je netko rukom dopisao tekst na formularu nakon što je potpis prodavatelja javno ovjeren, jer bi se u tome slučaju mogla dovesti u sumnju što je bila volja stranaka prilikom ugovaranja.

11.2. Zato predmetno revizijsko pitanje valja shvatiti u okolnostima konkretnoga slučaja i to:

- da su prodavatelj (tužitelj u ovoj parnici) i kupac (ĆL) ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopili tako da su potpisali (i potpis prodavatelja je potom javno ovjeren) ispravu koja je u biti popunjena tiskanica odnosno obrazac (u revizijskom pitanju „formular“) koji tiskaju „Narodne novine“ i kakva se može nabaviti radi sklapanja te vrste ugovora,

- da su stranke rukom ispunile sadržaj toga obrasca koji se tiče konkretnih elemenata ugovora o kupoprodaji, kao što su njihovi osobni podaci, oznaka predmeta prodaje i iznos kupoprodajne cijene,

- da su na kraju obrasca dodale, odnosno, kemijskom olovkom dopisale određeni tekst i - da je sporno je li ono što je na obrascu dopisano prema svome smislu u opreci s unaprijed otisnutim sadržajem obrasca, a tiče se dijela sadržaja isprave na temelju koje se traži upis u zemljišne knjige koji sadržaj je odlučan prilikom ocjene je li prijedlog za upis osnovan, u ovome slučaju odredbe o tome ja li kupac bezuvjetno ovlašten ishoditi uknjižbu prava vlasništva kupljene nekretnine prezentacijom tek ugovora o kupoprodaji ili je takva uknjižba uvjetovana dokazom isplati kupoprodajne cijene.

11.3. Dakle, a upravo od toga polazi tužitelj u reviziji, a i tuženik u odgovoru na reviziju, valja zapravo odgovoriti na pitanje kako zemljišnoknjižni sud treba postupiti kada odlučuje o prijedlogu za upis u zemljišne knjige na temelju privatne isprave – popunjenoga obrasca odnosno „formulara“ ako je u njemu unaprijed formulirani tekst u suprotnosti s onim što je na formularu dopisano. U ovome postupku, međutim, parnične stranke imaju različito viđenje toga jesu li glede tabularne izjave prodavatelja međusobno oprečne odredbe koje su na formularu otisnute od onih koje su dopisane, tako da jedna drugu isključuju. Tako tužitelj u ovome postupku smatra da na temelju predmetnoga kupoprodajnoga ugovora zemljišnoknjižni sud nije trebao izvršiti uknjižbu prava vlasništva u korist kupca ĆL, jer je ugovor trebao protumačiti tako da iz njega proizlazi da je takva uknjižba dopuštena tek po dokazu o isplati kupoprodajne cijene, dok tuženik smatra da je sadržaj predmetnoga kupoprodajnoga ugovora jasan i neproturječan, odnosno, da nije bilo zapreke za uknjižbu prava vlasništva u korist kupca te da stoga rad zemljišnoknjižnoga suda nije bio ni nezakonit ni nepravilan. Upravo se zato revizijsko pitanje svodi na pitanje postupanja zemljišnoknjižnoga referenta s onim privatnim ispravama na temelju kojih se traži uknjižba stvarnoga prava, pa tako i prava vlasništva, a u kojima je, zbog dopisivanja rukom na unaprijed otisnutome formularu, dvojben dio sadržaja u vezi s izjavom onoga čije se pravo vlasništva prenosi na drugu osobu, u smislu je li pristanak na to bezuvjetan ili je pak uvjetan.

12.1. Pitanje valja sagledati u svjetlu članka 54. stavka 1. Zakona o zemljišnim knjigama (“Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13, dalje: ZZK) kojim je propisano da privatne isprave na temelju kojih se može dopustiti uknjižba između ostaloga trebaju sadržavati i izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu, s time da se takva izjava može dati i u posebnoj ispravi ili u prijedlogu za upis, kao i da onaj čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu može pristanak za uknjižbu dati uvjetno ili oročeno izričitom izjavom na ispravi. Treba poći od toga da se, prema načelu privole, upisi u zemljišne knjige mogu provoditi samo uz obostranu privolu osobe koja upisom stječe pravo i osobe čije se pravo upisom ograničava, prenosi ili na drugi način ukida. Dakle, osoba čije se pravo upisom ograničava ili prestaje svoj pristanak za upis daje u klauzuli intabulandi, izričitoj i strogo formalnoj izjavi, da pristaje na uknjižbu kojom se njezino knjižno pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu. Prema načelu zakonitosti zemljišnoknjižni je sud po službenoj dužnosti dužan ispitati postoje li sve zakonske pretpostavke za upis u zemljišne knjige (članak 108. ZZK), te tako i proizlazi li utemeljenost prijedloga iz sadržaja podnesenih isprava. O tim pretpostavkama sud odlučuje isključivo ispitivanjem prijedloga za upis i njihovih priloga, a prema zemljišnoknjižnom stanju u trenutku kada je prijedlog stigao sudu (članak 107. stavak 1. ZZK). Za dozvolu i provedbu zemljišnoknjižnog upisa moraju se ispuniti opće pretpostavke upisa (materijalne pretpostavke prema člancima 40. do 44. ZZK, postupovne pretpostavke prema člancima 95. do 99., 102. do 119. i 123. do 128. ZZK), pa se tako, prema članku 44. st. 1. ZZK, upisi u zemljišnu knjigu mogu dopustiti samo na temelju isprava koje nemaju očitih nedostataka koji dovode u sumnju njihovu vjerodostojnost.

12.2. U tome se smislu može zaključiti da zemljišnoknjižni sud mora voditi računa o tome sadrži li privatna isprava na temelju koje se zahtijeva uknjižba izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu, odnosno, je li taj pristanak ipak uvjetan, a ako je, čime. Ako je pristanak uvjetan valja utvrditi je li uvjet ispunjen. Ako pak iz isprave iz bilo kojega razloga, pa i zato što je ono što je otisnuto na formularu koji je podloga za sastavljanje isprave u suprotnosti s onim što je dopisano, uopće nije jasno radi li se o bezuvjetnome ili uvjetnome pristanku, takva isprava ne bi bila podobna za uknjižbu stvarnoga prava, pa i prava vlasništva. To je i odgovor na revizijsko pitanje.

13.1. U ovome je predmetu zapravo drugostupanjski sud činjenično stanje glede odlučne činjenice je li predmetni ugovor o kupoprodaji s obzirom na rukom dopisani tekst jasan i neproturječan, utvrdio drukčije od onoga koje je utvrdio prvostupanjski sud. Drugostupanjski je sud uzeo u obzir to što je u unaprijed formuliranome tekstu članka III. ugovora o kupoprodaji na tiskanici koju su tužitelj i ĆL koristili pri sklapanju ugovora navedeno da „Prodavatelj ovlašćuje kupca na temelju ovog ugovora ishodi uknjižbu prava vlasništva i prava korištenja nekretnina navedenih u toč. I. na svoje ime“, ali i to da je na tiskanici rukom dopisan tekst, označen kao članak VIII. ugovora, koji glasi: „u slučaju odustajanja kupac je dužan isplatiti stanarinu za vrijeme provedeno u kući 1000 kn, tisuću kn mjesečno, dozvoljava se uknjiženost nakon isplate“. Iz toga je zaključio da je predmetni ugovor jasan i neproturječan glede sadržaja prodavateljeva pristanka na prijenos prava vlasništva na kupca, jer da se tekst dopisan rukom odnosi samo na isplatu „stanarine“. Pritom je obrazložio i da „zk referent nije ovlašten tumačiti sadržaj ugovora jer zemljišnoknjižni postupak je strogo formalni postupak“.

13.2. Takvo obrazloženje nije jasno. Prije svega valja uočiti da nije jasno zašto drugostupanjski sud smatra da zemljišnoknjižni referent nije dužan tumačiti sadržaj ugovora na temelju kojega se zahtijeva prijenos prava vlasništva. On ga doista nije ovlašten tumačiti u smislu članaka 319. i 320. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23), ali dužan je protumačiti sadržaj isprave na temelju koje se zahtijeva upis kako bi utvrdio radi li se o ispravi na temelju koje se može odrediti upis prema prethodno izloženim pravilima iz ZZK-a.

13.3. Drugostupanjski sud nije jasno obrazložio zaključak da se na tiskanici dopisani dio teksta ne odnosi na isplatu kupoprodajne cijene, u smislu da pristanak na prijenos prava vlasništva u korist kupca nije uvjetovan isplatom kupoprodajne cijene, već da je uvjetovan isplatom stanarine. Naime, kako se radi o tekstu koji glasi: „u slučaju odustajanja kupac je dužan isplatiti stanarinu za vrijeme provedeno u kući 1000 kn, tisuću kn mjesečno, dozvoljava se uknjiženost nakon isplate“, nije jasno zašto bi se uknjižba uopće dopuštala nakon isplate „stanarine“ koju kupac mora platiti samo ako odustane od kupoprodaje, jer ako nema kupoprodaje ne bi trebalo biti ni uknjižbe s njom u vezi.

14. S obzirom na shvaćanje ovoga suda o sadržaju privatne isprave na temelju koje se zahtijeva uknjižba i dužnosti zemljišnoknjižnoga suda u primjeni članka 54. stavka 1. ZZK koje je u odgovoru na predmetno revizijsko pitanje, pobijana se presuda ne može ispitati glede činjeničnoga zaključka drugostupanjskoga suda u vezi sa sadržajem predmetnoga kupoprodajnog ugovora, a onda ni glede stava o postojanju odgovornosti tuženika u smislu članka 14. ZSDU. Pri tome valja primijetiti i to da je rješenjem zemljišnoknjižnoga suda po žalbi ovdje tužitelja konačno pravomoćno odbijen zahtjev kupca ĆL za uknjižbu prava vlasništva na njeno ime, upravo uz obrazloženje da isprava na temelju koje je tražila uknjižbu nije sadržavala bezuvjetan tužiteljev pristanak na prijenos prava vlasništva.

15. Zato je na temelju članka 395. stavka 2. ZPP valjalo ukinuti drugostupanjsku odluku i predmet vratiti drugostupanjskome sudu na ponovno suđenje (točka I. izreke rješenja), nakon čega će drugostupanjski sud, ako bude smatrao i dalje da je činjenično stanje glede sadržaja predmetnoga ugovora o kupoprodaji drukčije od onoga koje je utvrdio prvostupanjski sud, taj svoj stav jasno obrazložiti, odnosno, jasno obrazložiti ima li u postupanju zemljišnoknjižnoga suda u konkretnome slučaju nepravilnosti u radu koja bi mogla dovesti do tuženikove odgovornosti za štetu.

16. Odluka o troškovima postupka u povodu revizije ostavljena je za konačnu odluku na temelju odredbe članka 166. stavka 3. ZPP (točka II. izreke rješenja).

Zagreb, 10. prosinca 2025.

Predsjednica vijeća:

Renata Šantek