REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-1515/2023-24

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Nevenki Božinović Čupin, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja PHEC, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupan po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupan po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi naknade štete, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 06. studenog 2025. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i zamjenice OGDO-a, dana 9. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, isplatiti tužitelju PHEC, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], iznos od 14.611,76 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 349,46 EUR od 16.studenog 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16.prosinca 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16. siječnja 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16. veljače 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16. ožujka 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16.travnja 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16.svibnja 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16.lipnja 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16.srpnja 2020.,

- na iznos od 349,46 EUR od 16. kolovoza 2020.,

- na iznos od 311,16 EUR od 16.rujna 2020.,

- na iznos od 426,08 EUR od 16.listopada 2020.,

- na iznos od 426,08 EUR od 16. studenog 2020.,

- na iznos od 426,08 EUR od 16.prosinca 2020.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.siječnja 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. veljače 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. ožujka 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. travnja 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.svibnja 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.lipnja 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.srpnja 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. kolovoza 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.rujna 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.listopada 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. studenog 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.prosinca 2021.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.siječnja 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. veljače 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. ožujka 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. travnja 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.svibnja 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.lipnja 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.srpnja 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16. kolovoza 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.rujna 2022.,

- na iznos od 433,08 EUR od 16.listopada 2022., sve do 31. prosinca 2022. prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, od 01. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila poslije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 5.925,05 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 9. prosinca 2025. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da se 30. studenog 2022. obratio Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu sa zahtjevom za mirno rješenja spora u ovom postupku, a na koji zahtjev nije zaprimio odgovor Općinskog državnog odvjetništva u Zagrebu, te da je stoga primoran ustati predmetnom tužbom pred ovim sudom, da je vlasnik stana opisanog kao 10. Suvlasnički dio: 90/305 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) trosobni stan u suterenu oznake S1, koji se sastoji od vjetrobrana, dva hodnika, tri sobe, kuhinje, ostave, predprostora, kupaonice, WC-a, blindiranog stubišta i tri spremišta, površine 91,05 m2, s ulaznom nadstrešnicom površine 14,45 m2 i spremištem 1 površine 3,60 m2, sve označeno u planu posebnih dijelova zgrade plavom bojom, a koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica], ZU 2211, K. O. [katastarska općina], upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, da je dana 28. rujna 2017. sklopljen Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja i zaštićenog najmoprimca PH, da je prije sklapanja spomenutog najma stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja i zaštićenog najmoprimca PH, zaštićeni najmoprimac, u predmetnom stanu, živio na temelju Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom sklopljenog između istog i Grada Zagreba dana 08. travnja 2008., a koji ugovor je između istih sklopljen nakon smrti DH, napominje kako su pravni prednici zaštićenog najmoprimca predmetni stan koristili neprekidno dugi niz godina temeljem stanarskog prava, točnije od 05. studenoga 1966. kada je IH, kao nositelj stanarskog prava sklopila Ugovor o korištenju stana sa STANOINVEST, stambeno poduzeće Zagreb, Savska cesta 1a, a nakon čije smrti je stanarsko pravo priznato njezinom sinu HH Rješenjem Samoupravne interesne zajednice stanovanja i komunalnih djelatnosti općine Susedgrad broj: LJŠ/04-124 od 21. prosinca 1990. Nadalje navodi da je presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014., utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji stanovi se nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima, da se tužiteljev stan površine 91,05 m2 nalazi na atraktivnoj lokaciji u Gradu Zagrebu, a njegovim tržišnim iznajmljivanjem mogla bi se ostvariti mjesečna zarada od minimalnih 500,00 EUR, a pogotovo ako uzmemo u obzir okolnosti kao što su to da se predmetna nekretnina nalazi na lokaciji koja je u zadnjih nekoliko godina, kao i cijeli Grad Zagreb, doživjela turistički procvat te su svim nekretninama na spomenutoj lokaciji porasle vrijednosti, da je slijedom navedenoga razvidno kako je Republika Hrvatska na opisani način tužitelju povrijedila vlasnička prava zajamčena odredbom čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući da ne postoji ravnoteža između tužitelja kao vlasnika predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, s obzirom da je tužitelju nametnut prekomjeran individualan teret, da štoviše takvo stanje nije ograničeno nikakvim zakonskim rokom pa u slučaju tužitelja traje već dugi niz godina, a neizvjesno je i koliko će trajati ubuduće. Nadalje navodi kako smatra da u skladu s stajalištem Europskog suda u Strasbourgu ima pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju prima na ime vlasništva predmetne nekretnine, da stoga predmetnom tužbom potražuje naknadu za ograničenje njegovih vlasničkih prava, da je posljedično tome zahtjev određen prema razlici između zaštićene najamnine koju je tužitelj primao i primjerene najamnine u visini od 500,00 EUR mjesečno na način da je za primjerenu mjesečnu najamninu tužitelj uzeo iznos od 500,00 EUR, te od tog iznosa oduzeo iznos mjesečne najamnine koje je do sada primao od zaštićenog najmoprimca, a koja iznosi 31,92 EUR mjesečno. Slijedom svega navedenog predlaže donijeti presudu kojom se nalaže tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 16.850,79 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, kao i da mu naknadi trošak parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate.

1.1. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 15. svibnja 2025. predlaže donijeti presudu kojom se nalaže tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 14.611,76 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, kao i da mu naknadi trošak parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od presuđenja do isplate.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da se protivi tužbi i tuženom zahtjevu, osporava pravnu osnovu, pasivnu legitimaciju i visinu tražbine, predlaže da tužitelj dostavi dokaz da je DH imala stanarsko pravo na stanu i ugovor koji je sklopila kao zaštićena najmoprimka, budući da takav dokaz tužitelj nije dostavio uz zahtjev za mirno rješenje spora, a ni uz tužbu (dopis Grada Zagreba, klasa: 370- 01/16-01/3912 od 30. travnja 2008. nije dokaz o stanarskom pravu DH), da u svezi s tim predlaže da tužitelj dostavi dokaz da je i sadašnji zaštićeni najmoprimac PH stekao stanarsko pravo budući da tužitelj takav dokaz nije dostavio, već samo Ugovor između vlasnika i PH od 28. rujna 2017., da tužitelj nije dostavio dokaz da je PH bio član domaćinstva zaštićenog najmoprimca, niti dokaz o njegovom stanarskom pravu, pa nije jasno na temelju koje pravne osnove je tužitelj s njim sklopio ugovor od 28. rujna 2017. (nedostaje pravni slijed svih zaštićenih najmoprimaca do PH). Nadalje navodi da se na ugovoru između Hirc Jelisane i Stanoinvesta navodi stan u [adresa], P [adresa], prizemlje, na rješenju Samoupravne interesne zajednice od 21. prosinca 1990. stanarsko pravo priznaje se OH na stanu u [adresa], a na ugovoru između tužitelja i PH navodi se stan u [adresa] u suterenu, površina 75,14 m2, pa ako je naziv ulice promijenjen, da tužitelj o tome treba dostaviti dokaz, da iz navedenog ne proizlazi da se uopće radi o istom stanu sa statusom zaštićenog najmoprimca kojeg je sada zaštićeni najmoprimac PH, niti su dostavljeni dokazi da PH ima stanarsko pravo, da je osim toga PH javna osoba koja ima visoke prihode, javno objavljene, i to na službenim stranicama Povjerenstva za odlučivanje o sukobu interesa, koje je tužitelj lako mogao provjeriti, a ta su primanja i više nego dovoljna za plaćanje slobodno ugovorene najamnine, da s tim u vezi ističe prigovor vlastitog doprinosa štete jer tužitelj uopće nije bio dužan sklopiti ugovor sa zaštićenom najamninom s PH, niti je izračun zaštićene najamnine od GSKG-a koju je tužitelj uz tužbu dostavio ispravan, budući da se u izračunu navode prosječni mjesečni neto prihod po članu obiteljskog domaćinstva u iznosu nula kuna, a mjesečna primanja zaštićenog najmoprimca jesu:

-u 2019. 25.761,37 kn

-u 2020. 25.034,31 kn

-u 2021. 26.373,10 kn

-u 2022. 29.651,34 kn

Nadalje navodi da osim navedenoga osporava visinu zaštićene najamnine od 240,52 kn mjesečno od 1. studenoga 2019. kada se zaštićena najamnina povećavala prema tada važećem članku 28.a Zakona o najmu stanova („Narodne novine", broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS) sve do 25. rujna 2020., kada je stupila na snagu odluka Ustavnog suda, broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020., kojom su te odredbe ukinute, da se prema članku 28.a ZNS zaštićena najamnina za stan u privatnom vlasništvu povećavala svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., s time da je iznos za koji se povećavala najamnina na dan 1. rujna tekuće godine bio fiksan i iznosio je 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao na dan 31. kolovoza 2018. (st. 1.), te je takvu povećanu najamninu najmoprimac bio dužan plaćati bez izmjene ugovora, na temelju izračuna najmodavca (st. 4.), da je najmodavac imao pravo prema izračunu zaštićene najamnine koji je vrijedio na dan 31. kolovoza 2018., obračunati i primati povećani iznos zaštićene najamnine, i to od 1. rujna 2018. do 25. rujna 2020., odnosno do 30. rujna 2020. budući da zaštićena najamnina prema Ugovoru o najmu stana od 28. rujna 2017. dospijeva do 15. u mjesecu za tekući mjesec, do kojeg dana je najmoprimac dužan platiti najamninu unaprijed za cijeli mjesec, pa s obzirom na to da je u izračunu GSKG od 27. rujna 2022. zaštićena najamnina utvrđena u iznosu 240,52 kn mjesečno, primjenom članka 28.a ZNS fiksni iznos za koji se povećavala najamnina iznosio je 288,62 kn (240,52 x 1,20), pa je tužitelj zaštićenu najamninu imao pravo obračunati i primati u sljedećim iznosima:

- od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. u iznosu 529,14 kn (240,52 + 288,62),

- od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. u iznosu 817,76 kn (529,14 + 288,62),

- od 1. rujna2020. do 30. rujna 2020. u iznosu 1.106,38 kn (817,76 + 288,62),

- od 1. listopada 2020. pa nadalje, u iznosu 240,52 kn, da je stoga činjenica što je tužitelj od studenoga 2019. do rujna 2020. primao zaštićenu najamninu u manjim iznosima nego što je imao pravo primati prema članku 28.a ZNS, njegov doprinos vlastitoj šteti. Nadalje navodi da prema stajalištu ESLJP u predmetu Statileo u točki 157. presude naknada štete ne može sadržavati iznos zaštićene najamnine koju je najmoprimac imao pravo primati prema domaćim pravnim propisima, bez obzira na to je li on to svoje pravo ostvarivao ili nije, da se dakle ne može najmoprimca zbog propusta najmodavca u ostvarivanju svoga prava na povećanu najamninu, neopravdano osloboditi njegove obveze plaćanja povećane najamnine, a istodobno od Republike Hrvatske neopravdano tražiti naknadu te razlike, da je jednako pravno shvaćanje ESLJP zauzeo u presudi u predmetu Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske, broj 25815/14 od 4. listopada 2016., u točki 30.: „Sud je već naveo u predmetu Statileo (...) da bi naknada za takvu imovinsku štetu trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine, koju Sud smatra neodgovarajućom, i odgovarajuće najamnine, te da stoga ne može sadržavati iznos zaštićene najamnine na koju bi podnositelj u svakom slučaju imao pravo.“, da je člankom 1092. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21 - dalje: ZOO) propisano da oštećenik koji je pridonio da šteta nastane ili da bude veća nego što bi inače bila ima pravo samo na razmjerno sniženu naknadu. Tuženik nadalje osporava i visinu tržišne najamnine koju je tužitelj navodno mogao ostvariti od 500,00 EUR (3.767,25 kn) mjesečno za stan površine 75,14 m2 iznosi 6,65 EUR/m2 (50,10 kn/m2), kao i tijek zakonskih zateznih kamata od svakog 15. u mjesecu, jer zaštićena najamnina dospijeva do svakog 15. u mjesecu za tekući mjesec, pa bi tužitelj eventualno mogao zahtijevati kamate od prvog idućeg dana, tj. od 16. u mjesecu, navodi kako tužitelj nije dostavio niti jedan podatak i dokaz o tome u kakvom stanju se nalazi stan, niti je li održavao stan u stanju prikladnom za stanovanje u skladu s Ugovorom o najmu stana i odredbama članka 80. i 84. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17), odredbama članka 13. ZNS, te odredbama članka 553. i 554. ZOO s obzirom na to da stan niz godina koriste zaštićeni najmoprimac i njegovi pravni prednici, a ako tužitelj nije održavao stan, to ujedno znači da se zakonske odredbe nisu (prisilno) primijenile na njegovu štetu, pa visina pretpostavljene tržišne najamnine u iznosu od 500,00 EUR mjesečno ničim nije opravdana, da prema članku 10. stavka 2. ZNS slobodno ugovorena najamnina ovisi o lokaciji, površini, opremljenosti i položaju stana (u zgradi), da je ESLJP u svim sličnim predmetima (D, I i H, Mirošević-Anzulović) utvrđivao jesu li podnositelji kao vlasnici stanova koji zahtijevaju pravičnu naknadu na ime imovinske štete, ispunjavali svoju zakonsku obvezu održavanja stana i zajedničkih dijelova zgrade, te plaćanja poreza na dohodak od zaštićene najamnine, a koje okolnosti su utjecale na visinu dosuđenog iznosa pravične naknade imovinske štete, da je također prema praksi ESLJP sadržanoj u Naputku za postupanje u vezi zahtjeva za pravičnu naknadu (dalje: Naputak) na tužitelju teret dokaza da je imovinska šteta nastala kao posljedica istaknute povrede te podnositelj mora dokazati ne samo osnovu nego i visinu imovinske štete (t. 11.), da je u presudi broj Gž-889/17 od 18. siječnja 2018. Županijski sud u Varaždinu zauzeo stajalište prema kojemu je tužitelj dužan dokazati da je s obzirom na stanje i uređenost stana mogao ostvariti tržišnu najamninu u iznosu određenom u tužbi. Nadalje navodi da je moguću visinu tržišne najamnine potrebno utvrđivati prema ugovorenim cijenama najma stanova koji se po svojoj površini, lokaciji i položajnim obilježjima u zgradi, godini izgradnje, kao i kakvoći (stanju) mogu usporediti s predmetnim stanom, da iz dopisa agencije „Split nekretnine“ (koji nije niti datiran) u odnosu na navodno procijenjenu tržišnu vrijednost najma predmetnog stana u iznosu od najmanje 500,00 EUR mjesečno, proizlazi niz paušalnih i neutemeljenih navoda, da se u dopisu na prvom mjestu ističe lokacija predmetnog stana, dok se istovremeno ničim ne potkrjepljuje zašto bi lokacija u Gornjem Stenjevcu bila izuzetno atraktivna lokacija za najam stana, osobito turistički najam koji navedena agencija posebno ističe, da lokacija u Gornjem Stenjevcu ni po čemu nije izuzetno atraktivna, a najmanje za turistički najam, jer niti je riječ o lokaciji s povijesnim i kulturnim znamenitostima, kao što bi bio strogi i uži Centar Grada Zagreba, a niti o lokaciji s prirodnim znamenitostima ili ljepotama, kao što bi bila npr. Plitvička jezera, da se u dopisu navodi površina stana od 91,05 m2, dok iz svih isprava dostavljenih uz zahtjev proizlazi da najmoprimac na temelju Ugovora o najmu stana koristi stan površine 75,14 m2, da se također u dopisu ističe stanje i orijentacija stana, koji niti u jednoj rečenici nisu opisani, s time da je agencija zanemarila činjenicu kako je riječ o stanu koji od 1966. do danas, koriste zaštićeni najmoprimci i raniji nositelji stanarskog prava, te da takvi stanovi, u pravilu, nisu tako opremljeni niti su u takvom stanju da bi se za njih mogla postići tržišna cijena najma koju postižu po lokaciji i površini usporedivi stanovi, jer vlasnici u te stanove godinama nisu ulagali, iako su ih po zakonu dužni održavati u stanju pogodnom za stanovanje, da se u dopisu agencije spominju i navodne komparativne cijene nekretnina na istoj lokaciji, ali se niti jedna od tih navodnih komparativnih cijena ne spominje, da je stoga navodna procjena tržišne vrijednosti najma predmetnog stana sadržana u dopisu agencije Split nekretnine u cijelosti sporna, te se ne bi smjela uzeti kao ozbiljna niti relevantna u ovom predmetu, da je uvidom u podatke iz Zbirke kupoprodajnih cijena, uključujući i relevantne ugovore o najmu stana, sadržane u sustavu eNekretnine, utvrdio cijene najma okolnih stanova na istoj lokaciji iz istog cjenovnog bloka Podsused, s napomenom da je vrlo mali broj stanova koji se iznajmljuje na toj lokaciji, što upućuje na zaključak kako nije riječ o izuzetno atraktivnoj lokaciji kako to navodi tužitelj oslanjajući se na dopis agencije Split nekretnine, da su ugovorene najamnine prema podacima iz e Nekretnine:

- Blanje 30, stan u prizemlju, površine 50 m2, ugovor od 1. ožujka 2020., najam 5,53 EUR/m2,

- Blanje 30, stan u prizemlju, površine 54 m2, ugovor od 1. veljače 2022., najam 6,03 EUR/m2,

- Mendlova 12, stan na I. katu, površine 60 m2, ugovor od 27. rujna 2021., najam 5,00 EUR/m2,

- Susedgradski vidikovec 7, stan na I. katu, površine 65,67 m2, ugovor od 20. travnja 2020., najam 6,06 EUR/m2 (zgrada izgrađena 2010.), da prema ugovorenim cijenama najma stanova iz istog cjenovnog bloka u kojem se nalazi i stan tužitelja, prosječna cijena najma za razdoblje tužbe iznosi 5,66 EUR/m2.

Nadalje navodi da su stanovi u [adresa] i [adresa], koji se nalaze na L katu, boljeg položajnog obilježja od stana koji se nalazi u suterenu zgrade, da je također zgrada u [adresa] izgrađena 2010., pa je riječ o novijem stanu, da je stoga, s obzirom na to da nije poznato stanje stana, te da je isti veće površine u odnosu na uspoređujuće stanove, kao i lošijeg položajnog obilježja u odnosu na dva uspoređujuća stana, primjerenom tržišnom najamninom za stan mogao bi se smatrati iznos od 5,00 EUR/m2 (37,67 kn/m2), što iznosi 375,70 EUR mjesečno (2.830,71 kn). Tuženik nadalje navodi obzirom da tužitelj zahtijeva naknadu štete u vidu izmakle dobiti od godišnjeg, odnosno mjesečnog najma, da bi tužitelj prema Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine" broj 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 138/20) na iznos primjerene tržišne najamnine nakon odbitka porezno priznatih rashoda u visini od 30%, trebao platiti porez na dohodak od imovine (najamnine) po stopi od 12%, a od 1. siječnja 2021. po stopi od 10%, s tim da tužitelj nije obveznik plaćanja prireza porezu na dohodak, jer nema prijavljeno prebivalište ili uobičajeno boravište u [adresa], da se u prilog navedenome dostavlja se presuda Županijskog suda u Bjelovaru, broj Gž-633/20 od 9. srpnja 2020. u kojoj je sud od iznosa tržišne najamnine oduzeo iznos na ime poreznih davanja i iznos zaštićene najamnine, a taj je izračun Središnji ured Porezne uprave u dopisu od 9. ožujka 2021. potvrdio kao točan, da je iznimka da se ne obračunava prirez porezu na dohodak, da izračun eventualne naknade štete nakon odbitka poreza na dohodak od imovine i iznosa zaštićene najamnine koje je tužitelj prema mjerodavnim propisima imao pravo primati u utuženom razdoblju jest:

od studenoga 2019. do kolovoza 2020. - zaštićena najamnina 817,76 kn.

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - 30% porezno priznati rashodi 849,21 kn = porezna osnovica 1.981,50 kn

- na poreznu osnovicu od 1.981,50 kn izračuna se porez po stopi od 12% što iznosi 237,78 kn

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - porez 237,78 kn = 2.592,93 kn umanjeno za zaštićenu najamninu 817,76 kn = naknada štete 1.775,17 kn

- naknada štete za 10 mj. = 17.751,70 kn

za rujan 2020. - zaštićena najamnina 1.106,38 kn.

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - 30% porezno priznati rashodi 849,21 kn = porezna osnovica 1.981,50 kn

- na poreznu osnovicu od 1.981,50 kn izračuna se porez po stopi od 12% što iznosi 237,78 kn

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - porez 237,78 kn = 2.592,93 kn umanjeno za zaštićenu najamninu 1.106,38 kn = naknada štete 1.486,55 kn

od listopada 2020. do prosinca 2020. - zaštićena najamnina 240,52 kn.

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - 30% porezno priznati rashodi 849,21 kn = porezna osnovica 1.981,50 kn

- na poreznu osnovicu od 1.981,50 kn izračuna se porez po stopi od 12% što iznosi 237,78 kn

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - porez 237,78 kn = 2.592,93 kn umanjeno za zaštićenu najamninu 240,52 kn = naknada štete 2.352,41 kn

- naknada štete za 3 mj. = 7.057,23 kn

od siječnja 2021. do listopada 2022. - zaštićena najamnina 240,52 kn

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - 30% porezno priznati rashodi 849,21 kn = porezna osnovica 1.981,50 kn

- na poreznu osnovicu od 1.981,50 kn izračuna se porez po stopi od 10% što iznosi 198,15 kn

- tržišna najamnina 2.830,71 kn - porez 198,15 kn = 2.632,56 kn umanjeno za zaštićenu najamninu 240,52 kn = naknada štete 3.392,04 kn

- naknada štete za 22 mj. = 52.624,88 kn, da bi stoga naknada štete od studenoga 2019. do listopada 2022. iznosila 10.474,53 EUR (78.920,36 kn, prema fiksnom tečaju konverzije 1 EUR = 7,53450 kn). Nadalje navodi da se prema članku 8. stavku 2. točke 5. ZPD dohotkom ne smatraju primici na osnovi odštete koja nije u vezi s gospodarskom djelatnosti, s time da se takvi primici smatraju oporezivim dohotkom ako su u vezi s ostvarivanjem dohotka iz članka 5. stavka 2. toga zakona (čl. 8. st. 4. ZPD), a što je u konkretnom slučaju dohodak od imovine, da se u skladu s člankom 56. ZPD dohotkom od imovine smatra razlika između primitaka na osnovi najamnine i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u vezi s tim primicima, ističe i kako je zaštićeni najmoprimac u studenome 2021. pod brojem Z-12220/21, na temelju odluke Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, klasa 940- 01/19-04/164 od 16. rujna 2021. stekao suvlasništvo u 5/8 nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], ukupne površine 1280 m2, upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kod Općinskog suda u Dubrovniku, ZK odjela Blato, da je riječ o vrijednim nekretninama koje se prema Planu prostornog uređenja Općine Lastovo nalaze u građevinskom području, treći red od mora, pa bi zaštićeni najmoprimac od prodaje svog suvlasničkog dijela nekretnina zasigurno imao mogućnost riješiti vlastito stambeno pitanje, te iseliti iz tužiteljevog stana i predati ga u posjed tužitelju. Slijedom svega navedenoga, predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u izračun visine zaštićene najamnine (list 7 spisa), procjenu iznosa najamnine za predmetni stan od Agencije za posredovanje u prometu nekretnina (list 8 spisa), zahtjev za mirno rješenje spora (list 10-13 spisa) i potvrdu o primitku (list 6 spisa), ugovor o korištenju stana od 05.11.1996. (list 15-17 spisa), rješenje od 21.12.1990. (list 18 spisa), ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28.09.2017. (list 20-22 spisa), ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od 08.04.2008. (list 23-28 spisa), izvadak iz zemljišne knjige – suvlasnički udio redni broj 10 (list 28-29 spisa), predmet Statileo protiv Hrvatske (list 30-70 spisa), dopis Ministarstva financija, Porezne uprave, Područni ured Zagreb, Ispostava Susedgrad od 26.05.2024. (list 196 spisa), saslušan je svjedok PH (list 202-204 spisa), povijest promjena kućnog broja zgrade od Grada Zagreba, Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove od 03.12.2024. (list 211 spisa).

4. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno kao i svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, a sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22. i 155./23. - dalje: ZPP), ovaj sud smatra da je konačno postavljeni tužbeni zahtjev osnovan.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu razlike između zaštićene najamnine i slobodno ugovorene tržišne cijene najma 10. Suvlasničkog dijela: 90/305 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) trosobni stan u suterenu oznake S1, koji se sastoji od vjetrobrana, dva hodnika, tri sobe, kuhinje, ostave, predprostora, kupaonice, WC-a, blindiranog stubišta i tri spremišta, površine 91,05 m2, s ulaznom nadstrešnicom površine 14,45 m2 i spremištem 1 površine 3,60, sve označeno u planu posebnih dijelova zgrade plavom bojom, a koji se nalazi u zgradi sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica], ZU 2211, K. O. [katastarska općina], upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, u ukupnom iznosu od 14.611,76 EUR za razdoblje od studenoga 2019. do listopada 2022. Tužitelj svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu, jer nije u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu za stan čiji je vlasnik, čime smatra da je ograničen u izvršavanju svojih vlasničkih prava.

6. U odnosu na osporavanje stanarskog prava DH, odnosno da tužitelj uz tužbu nije dostavio dokaz na navedenu okolnost valja navesti da iz dokumentacije koja je priložena uz tužbu, odnosno iz Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od dana 08. travnja 2008. i Dopisa Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada KLASA: 370-01/06-01/3912, URBROJ: 251-14-21/204-08-9 od 30. travnja 2008., razvidno da je PH stekao stanarsko pravo kao pravni sljednik zaštićenog najmoprimca DH. Naprijed navedeni ugovor o najmu stana predstavlja javnobilježnički akt koji javni bilježnik prije ovjere ispitao sukladno odredbama Zakona o javnom bilježništvu. Nadalje, navedeni ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od dana 08. travnja 2008. je sklopljen između Grada Zagreba i zaštićenog najmoprimca PH te se predmnjeva da je prije sklapanja istoga Grad Zagreb utvrdio jesu li ispunjeni uvjeti za njegovo sklapanje sa PH, naročito kraj činjenice što se, kao što je naprijed navedeno radi o javnobilježničkom aktu. Pritom treba imati u vidu i da je predmetni stan tužitelj stekao u povratu imovine, pa je i životno i logično da nije u posjedu svih ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, ali iz drugih priloženih dokaza koje je tužitelj dostavio u spis proizlazi pravni slijed stanarskih prava, odnosno zaštićenih najmoprimaca na predmetnom stanu. Slijedom navedenoga ostaje za utvrditi da je PH stekao sklapanjem Ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od dana 08. travnja 2008. sa Gradom Zagrebom i da je isti nositelj stanarskog prava sukladno Zakonu o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96,48/98, 66/98, 22/06, 63/18 i 105/20; dalje: ZNS). Time je tužitelj, prema mišljenju ovoga suda, nedvojbeno dokazao pravni slijed zaštićenih najmoprimaca na predmetnom stanu.

7. Uvidom u Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. rujna 2017. utvrđeno je da je isti sklopljen na temelju čl. 30., 31. i 38. st. 4. ZNS-a između tužitelja kao vlasnika stana - najmodavca i PH, kao najmoprimca, i to stana u [adresa], koji se nalazi u suterenu, stan broj 004, površine 75,14 m2.

8. Uvidom u zahtjev za mirno rješenje spora od 30.11.2022. (list 10-13 spisa) i potvrdu o primitku (list 6 spisa), utvrđeno je da je isti poslan Općinskom državnom odvjetništvu 30.11.2022.

9. Uvidom u povijest promjena kućnog broja zgrade od Grada Zagreba, Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove od 03.12.2024. (list 211 spisa) utvrđeno je da je Zaključcima Gradske skupštine Grada Zagreba objavljenim u Službenim glasnicima Grada Zagreba broj 11/1992 i 20/1993 Ulica Zlatka Jakovca u naselju Zagreb, preimenovana u [adresa], čime je tužitelj dokazao da je nekretnina koja se navodi u ugovoru između Hirc Jelisave i Stanoinvesta od 05.11.1996., u rješenju Samoupravne interesne zajednice od 21. prosinca 1990. i u ugovoru između tužitelja i PH od 28. rujna 2017., jedna te ista nekretnina.

10. U odnosu na platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca sud je proveo dokaz saslušanjem zaštićenog najmoprimca PH. Iz navedenog iskaza proizlazi da je on obiteljski naslijedio status stanara jer je njegova prabaka IH taj stan dobila 1951. na korištenje, nakon toga je ugovor potpisao sa Gradom Zagrebom njegov djed SH, nakon toga njegova baka DH ujedno i supruga HH, a nakon njegove bake, odnosno nakon njene smrti koja je umrla krajem 2004., početkom 2005. ugovor sa Gradom Zagrebom je potpisao on, da je došao do statusa zaštićenog najmoprimca jer cijeli život živi u tom stanu, a pravilo je za stjecanje tog statusa bilo da kad netko umre, onaj tko je živio u tom stanu ima pravo na to, da je on prvi put potpisao ugovor sa Gradom Zagrebom 2005., da je nakon toga je cijela kuća u postupku povrata vraćena ovdje tužitelju i onda je s njim potpisao ugovor sa zaštićenom najamninom oko 2017. U odnosu na njegove imovinske prilike, u trenutku sklapanja ugovora, kako sa Gradom Zagrebom, tako i sa ovdje tužiteljem, navodi da su iste kao i u trenutku davanja iskaza, s tim da su 2017. bile još i gore jer je bio nezaposlen, da je u 8. mjesecu 2017. počeo raditi, a kada je potpisao ugovor sa ovdje tužiteljem ne može se točno sjetiti, da u svom vlasništvu nikada nije imao nikakvu nekretninu, niti je ima danas, da je u periodu od 2019.-2022. bio zaposlen u Narodnim novinama na mjestu člana uprave i da su mu mjesečna primanja tada sukladno ugovoru iznosila oko 17.000,00 kn, a pri tom je imao još neke dodatke i bonuse, koliko točno ne sjeća se, a u trenutku davanja iskaza njegova primanja iznose oko 1.700,00 eur, da bi htio da njegova djeca žive s njim, ali da u stanu nema uvjeta za to obzirom da u istom nema plina, a i ima problema sa vodom koja curi, pa kako ne zna od kuda curi, morao je zatvoriti vodu, da u predmetnom stanu nikada nije proveden plin, a u razdoblju od 2019. do 2022. je imao vodu, koje trenutno nema jer je istu zbog curenja zatvorio, da je predmetni stan održavan jer on živi u njemu, ali nije puno ulagano u njega obzirom da on, s obzirom na svoj status i na plan države za zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca, nije vršio veća ulaganja jer ne zna kako će to sve skupa završiti, da su se u stanu grijali na ulje preko uljne peći, da je formalno u braku u kojem je dobio dvoje djece, a koji nikada nije formalno razveo, a pritom se nalazi u izvanbračnoj zajednici sa drugom ženom s kojom, isto tako, ima dvoje djece, da supruga s kojom je formalno u braku nema nikakvih nekretnina niti je ikada imala, kao niti supruga s kojom je u izvanbračnoj zajednici, da on živi na adresi [adresa], a druga žena s kojom ima dvoje djece živi kod svojih roditelja s djecom, da je njegova želja da osposobe ovaj stan, da u njemu stvore uvjete da svi skupa mogu doći živjeti na predmetnu adresu, sve navedeno u skladu s dogovorima sa sadašnjom vlasnicom stana jer je ovdje tužitelj prodao predmetni stan novoj vlasnici, da je nasljeđem stekao nekakvo zemljište na otoku Lastovu, kojeg je suvlasnik u ¾ dijela u papirima, a u naravi, sukladno dogovoru sa njegovom braćom je vlasnik ¼ zemljišta koja se nalazi u parku prirode i na kojem nije dozvoljeno ništa graditi, da mu supruga s kojom je formalno u braku radi u HINA-i, a njezina su primanja isto kao i njegova, a možda i nešto manja, da njegove starije kćeri nemaju nikakve nekretnine.

10.1. Sud je poklonio vjeri iskazu svjedoka PH obzirom je iskazivao životno i uvjerljivo, te je iz istog utvrdio pravni slijed stanarskog prava na predmetnom stanu, odnosno pravni slijed zaštićenih najmoprimaca, kao i činjenicu da niti on, niti njegova bračna niti izvanbračna supruga nisu imali imovinu veće vrijednosti. Nadalje je utvrđeno da je svjedok u utuženom periodu od 2019.-2022. bio zaposlen u Narodnim novinama na mjestu člana uprave i da su mu mjesečna primanja tada sukladno ugovoru iznosila oko 17.000,00 kn, a pri tom je imao još neke dodatke i bonuse, a u trenutku davanja iskaza njegova primanja iznose oko 1.700,00 eur, kao i da je nasljeđivanjem stekao nekakvo zemljište na otoku Lastovu, kojeg je suvlasnik u ¾ dijela u papirima, a u naravi, sukladno dogovoru sa njegovom braćom je vlasnik ¼ zemljišta koja se nalazi u parku prirode i na kojem nije dozvoljeno ništa graditi. Sukladno navedenom, a imajući u vidu odredbu čl. 31 ZNS-a kojom je propisano da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost, kao niti onaj koji u svom vlasništvu ima useljivu kuću ili stan, ostaje za utvrditi da PH u potpunosti i na temelju zakona uživa status zaštićenog najmoprimca.

11. Iz naprijed navedenog Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. rujna 2017. proizlazi da je istim ugovorena zaštićena najamnina za predmetni stan u iznosu od 23,54 eur/177,33 kn mjesečno (2,36 kn/m2 x 75,14m2 (čl. II. Ugovora)) s dospijećem najkasnije do 15.-tog u mjesecu za tekući mjesec.

12. Iz podataka Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva od 27. rujna 2022. utvrđeno je kako je prema izračunu visine zaštićene najamnine br. 7129 iznos visine zaštićene najamnine za predmetni stan utvrđen u visini od 240,52 kn/ 31,92 eur.

13. Tuženik u podnesku od 19. srpnja 2024., radi ekonomičnosti te izbjegavanja dodatnih troškova postupka, predlaže kao primjerenu tržišnu cijene najma predmetnog stana utvrditi prema zahtjevu tužitelja u iznosu od 5,49 eur/m2, ali predlaže da se na iznos tržišne najamnine obračuna porez na dohodak od imovine na osnovi najamnine, a potom od neto tržišne najamnine da se odbije zaštićena najamnina koju je tužitelj imao pravo primati prema važećim propisima, što uključuje i povećane iznose zaštićene najamnine prema odredbama članka 28.a ZNS-a koje je tužitelj imao pravo primati u razdoblju od 1. rujna 2018. do 25. rujna 2020. kad je stupila na snagu odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj U-l-3242/18 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine“, broj 105/20.) kojom su te odredbe ukinute.

14. Podneskom od 27. studenog 2024. tužitelj ističe se kako je visina mjesečnih iznosa tržišne najamnine utvrđena, a sve prema usuglašenom iznosu parničnih stranaka, u iznosu od 5,49 EUR po metru kvadratnom (omaškom unesen iznos od 7,49 eur/m2, koju omašku ispravlja podneskom od 15.05.2025.), odnosno u iznosu od 500,00 EUR, da je tako utvrđen mjesečni iznos najamnine tužitelj umanjio na sljedeći način:

- s obzirom da poreznu osnovicu čini gore utvrđen iznos mjesečne tržišne najamnine umanjen za 30% (350,00 EUR), na tako dobiveni iznos tužitelj je obračunao porez na dohodak od imovine po stopi od 12 %, a od 1. siječnja 2021. porez na dohodak od imovine po stopi od 10%, s tim da tužitelj nije obveznik plaćanja prireza porezu na dohodak, jer nema prijavljeno prebivalište ili uobičajeno boravište u [adresa].

od studenog 2019. – prosinca 2020. iznos od 458,00 EUR; od siječnja 2021. – listopada 2022. iznos od 465,00 EUR;

Nadalje navodi da je tako utvrđene neto iznose tržišne najamnine, tužitelj umanjio za iznos zaštićene najamnine koju je imao pravo primati prema važećim propisima, što uključuje i povećane iznose zaštićene najamnine prema odredbama članka 28.a ZNS-a, za razdoblje od studenog 2019. do 25. rujna 2020. kada je stupila na snagu odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj U-l-3242/18 i dr. od 14. rujna 2020. („Narodne novine“, broj 105/20.), dok su za razdoblje nakon što je ukinuta odredba, neto iznosi tržišne najamnine umanjeni za iznos zaštićene najamnine koji je tužitelj mjesečno primao od zaštićenog najmoprimca u iznosu od 31,92 EUR.

15. Podneskom od 28. ožujka 2025. tuženik prigovara površini stana koju koristi zaštićeni najmoprimac, odnosno ističe da PH koristi 75 m2, a ne 91,95 m2, kao i nedostatka aktivne legitimacije, posebice u odnosu na 1/6 dijela predmetnog stana, budući je tužitelj prije etažiranja zgrade u kojoj se nalazi predmetni stan, vlasništvo u 1/6 dijela nekretnine, pa tako i predmetnog stana, stekao na temelju Ugovora o darovanju od 01. listopada 2004., dakle na temelju besplatnog pravnog posla nakon stupanja na snagu ZNS-a kad su u predmetnom stanu već godinama stanovali zaštićeni najmoprimac i njegovi pravni prednici kao nositelji stanarskog prava, a što tužitelju nije moglo ostati nepoznato, jer je i prije prihvata darovanja 1/6 dijela već bio suvlasnik predmetne nekretnine, pa tužitelj prema redovitom tijeku stvari nije mogao osnovano očekivati da će od stjecanja 1/6 dijela predmetnog stana njegovim iznajmljivanjem ostvariti tržišnu najamninu.

16. U odnosu na spornu površinu stana valja navesti kako iz ugovora o korištenju stana od 05.11.1996. (list 15-17 spisa) proizlazi da se IH priznaje stanarsko pravo na predmetnom stanu s ukupnom stambenom površinom od 75,14 m2, dok je uvidom u zk izvadak za predmetnu nekretninu (list 28-29 spisa) utvrđeno kako površina predmetnog stana iznosi 91,05 m2, a koja površina se navodi i u zk izvatku - povijesni prikaz (list 224-226 spisa) koji je tuženik dostavio u spis. Upravo iz naprijed navedenog zk izvatka- povijesni prikaz razvidno da je zagrada od sklapanja predmetnog Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. rujna 2017. u kojoj se predmetni stan nalazi etažirana, odnosno iz istog je razvidno da je dana 6. lipnja 2019., pod brojem Z-28311/2019, provedena uknjižba prava vlasništva na temelju Potvrde Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet Grada Zagreba, Odjela za graditeljstvo, Četvrtog područnog odsjeka za graditeljstvo, Zagreb, Sigetje 2, KLASA: UP/I-361- 08/18-003/204, URBROJ: 251-13-22 5/014-19-4 od 30. svibnja 2018., sa pripadajućim etažnim elaboratom oznake T.D. 02/18-ET iz ožujka 2018. Iz navedenog proizlazi da je u zemljišne knjige izvršen upis nesporno utvrđenog činjeničnog stanja nekretnine obzirom je Potvrda grada Zagreba, na temelju koje je upis proveden donijeta na temelju elaborata izrađenog od strane ovlaštenog stručnjaka geodetske struke. Sukladno navedenom, kako je člankom 8. stavak 2. Zakona o zemljišnim knjigama (NN 63/2019, 128/2022, 155/2023, 127/2024, dalje: ZZK) propisano kako se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta, a pritom tuženik nije predlagao izvođenje nikakvog dokaza na okolnost utvrđenja površine stana koju zaštićeni najmoprimac koristi, ovaj sud smatra utvrđenim površinu predmetnog stana od 91,05 m2.

17. U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije, posebice u odnosu na 1/6 dijela predmetnog stana, budući je tužitelj prije etažiranja zgrade u kojoj se nalazi predmetni stan, vlasništvo u 1/6 dijela nekretnine, pa tako i predmetnog stana, stekao na temelju Ugovora o darovanju od 01. listopada 2004. dakle na temelju besplatnog pravnog posla nakon stupanja na snagu ZNS-a kad su u predmetnom stanu već godinama stanovali zaštićeni najmoprimac i njegovi pravni prednici kao nositelji stanarskog prava, prvenstveno valja navesti kako tuženik u svom podnesku samo tvrdi da je tužitelj stekao 1/6 predmetnog stana darovanjem 01. listopada 2004., a pritom navedenu činjenicu ničim ne dokazuje. Za istaknuti je da je Ustavni sud Republike Hrvatske neovisno u svom rješenju broj: U-I-1477/2024 od dana 8. listopada 2024. zauzeo stav kako članci 48., 50. i 52. Ustava i članak 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju štite vlasništvo to jest imovinu onih koji udovoljavaju pretpostavkama prava na mirno uživanje prava vlasništva, a to su, prije svega, vlasnici te, nakon njih, osobe koje mogu osnovano tvrditi da postoji njihovo legitimno očekivanje učinkovitog uživanja prava vlasništva, da su od zaštite isključeni slučajevi kada postoji 'nada' u priznanje prava vlasništva ili 'uvjetni zahtjev' koji otpada u slučaju neispunjenja uvjeta, pa da slijedom toga i osporene odredbe ZNS-a štite vlasništvo kao takvo i nositelje prava vlasništva ma tko god oni bili, pa u tom smislu nije relevantno je li vlasnik 'izvorni' ili 'nakupac'. Sukladno navedenom, prema mišljenju ovoga suda, potpuno je irelevantno na temelju koje pravne osnove je tužitelj stekao pravo vlasništva na predmetnom stanu, te je isti kao vlasnik predmetne nekretnine ima legitimna očekivanja uživati svoje pravo vlasništva kao i vlasnici koji su svoje nekretnine stekli na drugoj, bilo zakonskoj, bilo ugovornoj, pravnoj osnovi.

18. Slijedom navedenoga, ovaj sud smatra pravilnim izračun visine mjesečnih iznosa tržišne najamnine u utuženom periodu koje je tužitelj precizirao u svom podnesku od 27. studenog 2024., te isti precizirao u pogledu tijeka zakonske zatezne kamate u podnesku od 15. svibnja 2025.

19. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca, prije svega ZNS, ali i Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje: ZVDSP), te poreznim zakonima, postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.

20. Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. ZVDSP, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja, te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, prije svega odredbama ZNS, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Europsku konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (dalje: Konvencija).

21. S obzirom na raniji zakon (Zakon o stambenim odnosima), koji je predvidio institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice, tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca.

22. Međutim, takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

23. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj, koji propisuju pravo na zaštićenu najamninu, ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, tj. na najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom, koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu još 5. studenog 1997.

24. Iz navedenog slijedi da postoji i aktivna legitimacija na strani tužitelja i pasivna na strani tuženika, a, sukladno čl. 41. Konvencije, i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).

25. Dakle, u postupku je utvrđeno da je tuženik uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca, kroz odredbe ZNS i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne novine br. 40/97 i 117/05), propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, uslijed čega je tužitelj pretrpio imovinsku štetu zbog činjenice da je u utuženom razdoblju tj. od studenog 2019. do listopada 2022. bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine koja je vrijedila u tom razdoblju.

26. Kako je u postupku utvrđeno da tužitelj zbog navedenog trpi štetu u ukupnom iznosu od 14.611,76 eur, sud je prihvatio tužbeni zahtjev do navedenog iznosa i naložio tuženiku, temeljem čl. 1045. i 1046. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; dalje u tekstu ZOO), naknaditi mu pretrpljenu štetu u istom iznosu i to sa zateznim kamatama, temeljem čl. 29. st. 1. ZOO, tekućim od prvog sljedećeg dana od dana dospijeća pojedinog iznosa do isplate, odnosno od 16. u mjesecu, obzirom je iz Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. rujna 2017. razvidno da najamnina dospijeva do 15. tog u mjesecu, a kako je to pobliže i navedeno pod točkom I. izreke ove presude.

27. Visina troškova tužitelju je odmjerena u skladu s odredbom 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a. Tužitelju je obračunat trošak sukladno odredbama važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23; dalje u tekstu Tarifa), prema vrijednosti predmeta spora (16.850,79 eur) i zatraženom troškovniku. Tužitelju je kao potreban priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 250 bodova (Tbr. 32 Tarife), trošak sastava tužbe u iznosu od 250 bodova (Tbr. 7/1 Tarife), trošak sastava podnesaka od 04.08.2023., 28.11.2024. i 15.05.2025. u iznosu od po 250 bodova svaki (Tbr. 8/1 Tarife), trošak zastupanja na ročištima od 07.05.2024., 12.11.2024. i 05.11.2025. u iznosu od po 250 bodova svako (Tbr. 9/1 Tarife), trošak zastupanja na ročištu od 11.01.2024. u iznosu od 125 bodova (Tbr. 9/2 Tarife), trošak sastava podnesaka od 24.05.2024., 01.07.2024. i 05.12.2024. u iznosu od po 25 bodova svaki (Tbr. 8/4 Tarife), trošak zastupanja na ročištu od 15.04.2025. u iznosu od 50 bodova (Tbr. 9/5 Tarife) odnosno ukupno 2250 bodova, što uz vrijednost jednog boda od 2,00 eura (Tbr. 54 Tarife) daje iznos od 4.500,00 eur, te sve uvećano za 25% PDV-a (Tbr. 46 Tarife) daje iznos od 5.625,00 eur. Navedeni iznos valjalo je uvećati za iznos od 107,48 eura s naslova plaćenog troška pristojbe na tužbu i iznos od 192,57 eur s naslova sudske pristojbe na presudu, tako da sveukupan trošak tužitelja iznosi 5.925,05 eur, te je stoga odlučeno kao pod točkom II. izreke ove presude.

28. Na dosuđeni iznos parničnog troška tužitelju je dosuđena i zatezna kamata od presuđenja do isplate u skladu s odredbom 151. st. 3. ZPP-a, po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. i čl. 8 ZOO-a.

U Zagrebu, 9. prosinca 2025.

Sudac:

Nevenka Božinović Čupin

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. pun. tužitelja uz rješenje za plaćanje sudske pristojbe za presudu u iznosu od 192,57 eur

2. OGDO u Zagrebu