Republika Hrvatska

Općinski sud u Sesvetama

Stalna služba u Vrbovcu

Vrbovec, Trg Petra Zrinskog 22

Poslovni broj: P-216/2024-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sesvetama, Stalna služba u Vrbovcu, po sucu toga suda Lidiji Jakšić, kao sucu pojedincu u građanskopravnom predmetu tužitelja HI iz [adresa], Iii. Rudeški Ogranak 9, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po Odvjetničkom uredu Vedran Hrgović, protiv tužene BI iz [adresa] str. 26 Epe, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Filipu Ivanu Ćavaru, odvjetniku iz Vrbovca, radi prava vlasništva nekretnine, nakon zaključene glavne i javne rasprave održane 29. listopada 2025., u prisutnosti punomoćnika tužitelja odvjetnika Hrgović Vedrana, te punomoćnika tužene, odvjetnika Filipa Ivana Ćavara, 09. prosinca 2025., donio, objavio i

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je tužitelj MI iz [adresa], III. Rudeški ogranak, OIB: [osobni identifikacijski broj] vlasnik nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] – VINOGRAD POVRŠINA površine 188 čhv, upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Velikoj Gorici, Zemljišnoknjižni odjel Vrbovec, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

2. Nalaže se tuženici BI iz [adresa] (sada Njemačka, Gronauer str. 26 Epe, 48599 Gronau), OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju MI iz [adresa], III. Rudeški ogranak, OIB: [osobni identifikacijski broj] izda ispravu podobnu za upis njegova prava vlasništva na nekretnini iz točke 1. ove presude, koju će u protivnom zamijeniti ova presuda po pravomoćnosti.

3. Nalaže se tuženici da tužitelju naknadi troškove ovog parničnog postupka, u roku od 15 dana.".

II. Nalaže se tužitelju da naknadi tuženoj troškove parničnog postupka u iznosu od 1.000,00 eura, u roku od 15 dana.

III. Odbija se tužena s preostalim zatraženim parničnim troškom, kao s neosnovanim.

Obrazloženje

1.

Tužitelj u tužbi navodi da kao pošteni posjednik neprekidno posjeduje od 2002. nekretninu i to: k. č. br. [katastarska čestica] – VINOGRAD POVRŠINA površine 188 čhv, upisana u zemljišne knjige Općinskog suda u Sesvetama, Zemljišnoknjižni odjel Vrbovec, z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Kao vlasnica predmetne nekretnine upisana je tuženica. Tužitelj je postao izvanknjižni vlasnik nekretnine temeljem ugovora o kupoprodaji sklopljenog u Vrbovcu 2002. između ZI kao prodavatelja u ime svojih roditelja ĆI i UI i tužitelja kao kupca. Odredbom članka 18. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje: ZV) propisuje se posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada dok je stavkom 5. propisano posjed se smatra poštenim, osim ako se dokaže suprotno. Dakle, nekretnina je u poštenom posjedu tužitelja više od 20 godina. Odredbom članka 159. stavak 1. ZV-a propisuje se dosjelošću se stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari dok stavak 3. propisuje samostalni posjednik pokretne stvari kojemu je posjed barem pošten stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom deset godina, a takav posjednik nekretnine protekom dvadeset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja. Naime, tuženica nikada nije pokrenula bilo kakav postupak u pogledu predmetne nekretnine protiv tužitelja, niti je na bilo koji drugi način osporila posjed tužitelja. Tužitelj je uvidom u zemljišne knjige radi upisa svojeg prava vlasništva, spoznao činjenicu da je tuženica upisana kao vlasnik predmetne nekretnine te se odmah po saznanju zemljišnoknjižnog stanja dana 06. svibnja 2024., telefonski putem svojeg punomoćnika, a kasnije i osobno, obratio tuženici kako bi sporazumno i mirnim putem riješili ovu pravnu stvar, međutim nije naišao na potreban interes tuženice. Obzirom da tuženica nije izdala valjanu ispravu tužitelju radi uknjižbe prava vlasništva nekretnine naznačene pod točkom 1. ove tužbe jer je upisana u zemljišne knjige kao vlasnik te tako tužitelju osporava pravo vlasništva predmetne nekretnine, tužitelj podnosi ovu tužbu. Tužitelj napominje da neće potraživati parnični trošak od tužiteljice ukoliko bi ista priznala tužbeni zahtjev u cijelosti.

2.

U odgovoru na tužbu tužena osporava da bi tužitelj bio pošteni posjednik parcele k. č. br. [katastarska čestica] vinograda Površina od 188 čhv ležeće u k. o. [katastarska općina], jer da je ona upisana kao vlasnica predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama. Poriče se da bi tužitelj bio izvanknjižni vlasnik sporne parcele, pozivom na neki Kupoprodajni ugovor iz 2002.. Upravo tuženica BI je na zakonit način postala vlasnica i posjednica predmetne nekretnine i to kako formalno, tako i faktično, putem pravnoga posla: Ugovora o kupoprodaji. Naime, dana 11. siječnja 2024. tužena je u svojstvu kupca zaključila Ugovor o kupoprodaji sa prodavateljicom EI iz [adresa], dotadašnjom uknjiženom vlasnicom i posjednicom predmetne nekretnine. Prilikom kupoprodaje tužena je obišla parcelu i „klijet“ i to u cijelosti izvana i iznutra što joj je omogućila prodavateljica a detaljno pokazao suprug prodavateljice, ĐI iz [adresa]. Također, obilasku predmeta kupoprodaje bio je i prisutan poznanik prodavateljice, AI iz [adresa]. Nakon obilaska nekretnine tužena je sa prodavateljicom postigla konačan sporazum o kupoprodaji, isplatila kupoprodajnu cijenu, potpisala ugovor o kupoprodaji, stupila u posjed nekretnine i preuzela ključ od objekta, a Ugovor je predala Zemljišnoknjižnom odjelu Vrbovec na provedbu i prijenos prava vlasništva u svoju korist. Od navedenoga dana tužena je vlasnica i posjednica predmetne nekretnine. Isto tako tuženica je prilikom opisane kupoprodaje bila od prodavateljice upoznata s činjenicom da je ona (prodavateljica) provela postupak legalizacije objekta na predmetnoj nekretnini te joj je pritom predala i Rješenje o izvedenom stanju kao dokaz legalnosti objekta. Unatoč tome što tužitelj spominje Ugovor o kupoprodaji za predmetnu parcelu iz 2002. sklopljen sa prodavateljem GI „u ime svojih roditelja ĆI i UI“, tužbi ne prilaže nikakav ugovor, nego prilaže Potvrdu bez datuma u kojoj se spominje parcela „ k. č. br. [katastarska čestica] općina Dijaneš“, ali se ne spominje sporna parcela k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Dakle, Potvrda bez datuma odnosi se na sasvim različitu parcelu u odnosu na ovdje spornu. Tužena smatra suvišnim očitovati se na tužiteljeve citate zakonskih odredaba. Upravo je tužena u posjedu predmetne nekretnine. Kako je već prethodno opisano, tužena je u mjesecu siječnju ove godine kupoprodajom stekla predmetnu nekretninu u dobroj vjeri od dotadašnje vlasnice i posjednice te nekretnine a koju nekretninu je potom prodala i predala tuženoj. Tužena nikada nije vidjela niti zatekla tužitelja na predmetnoj nekretnini niti bilo gdje drugdje, tužitelj je tuženoj sasvim nepoznat, a isto tako tužena uopće nema nikakva saznanja od prodavateljice da bi tužitelj uopće ikada bio u bilo kakvom posjedu utužene nekretnine. Stoga, suprotno paušalnim i neosnovanim navodima tužitelja, tužena nije niti mogla, niti imala potrebe osporavati bilo kakav posjed tužitelja i pokretati u tom pravcu bilo kakav postupak, kada tužitelj nije niti bio u posjedu sporne nekretnine. Tužena je u trenutku kupoprodaje neometano preuzela posjed nekretnine od prodavateljice EI, upisane vlasnice i posjednice, a s tužiteljem nikada nije imala nikakav susret. O „postojanju“ (identitetu) tužitelja kao i općenito o činjenici da bi postojala bilo koja treća osoba koja bi polagala kakva prava na predmetnu nekretninu tužena nikada od nikoga nije bila obaviještena niti upoznata sve do primitka ove tužbe. Tuženica je u mjesecu svibnju ove godine primila telefonski poziv od njoj nepoznate muške osobe te je predmetni poziv smatrala provokacijom i uznemiravanjem, a na koju nije imala potrebe niti objektivne mogućnosti reagirati. Budući je tuženica valjanim pravnim poslom od dotadašnje zakonite vlasnice i posjednice nekretnine kupila ovdje utuženu nekretninu, isplatila kupoprodajnu cijenu te isto tako bila uvedena u posjed nekretnine u kojem se posjedu i danas nalazi tuženica ovim putem izričito poriče tužitelju pravo vlasništva na spornoj nekretnini, jer je vlasnica i posjednica iste i stoga nema nikakve osnove tužitelju izdati bilo kakvu tabularnu ispravu. Navodi tužitelja osim što su proturječni i suprotni priležećim ispravama uz tužbu, isto tako su potpuno neživotni i nelogični budući bi tada tužitelj kroz cijelo to vrijeme mogao ili morao znati „što mu se događa sa nekretninom“ tj. da je sasvim treća osoba (koja još k tome dolazi upisana u zemljišnoj knjizi kao vlasnik nekretnine i to unazad preko 6 godina) u posjedu iste. Tužitelj zasigurno nije niti je mogao biti u posjedu nekretnine kako u historijatu tužbe neosnovano navodi. Naime, povodom ove tužbe, tuženica je putem svojeg punomoćnika dodatno provjerila u zemljišnim knjigama način stjecanja vlasništva na spornoj nekretnini od strane svoje prednice prodavateljice EI te je tako utvrdila da je uknjižba vlasništva u korist njezine prednice EI uslijedila temeljem Rješenja o provedenom zemljišnoknjižnom ispravnom postupku kod Zemljišnoknjižnog odjela Vrbovec u predmetu toga suda broj Z-9900/2017 od 06.03.2018.. Iz navedenog neosporno proizlazi da prethodna vlasnica ove nekretnine u zemljišnim (javnim) knjigama dolazi upisana još od 04.04.2018. kada je provedeno sudsko rješenje o pojedinačnom ispravnom postupku, a koji postupak je prodavateljica pokrenula još 13.11.2017.. Slijedom navedenog prodavateljica EI je u posjedu predmetne nekretnine zasigurno bila krajem 2017. i početkom 2018., te pritom u posjedu te nekretnine zasigurno nije bio niti mogao biti tužitelj. Isto tako javni upis činjenice prava vlasništva nekretnine koji je i usklađen sa faktičnim stanjem jasno je vidljiv i svima javno dostupan još od travnja 2018. odnosno prethodno tome je još od studenog 2017. kada je izvršena publikacija činjenica pokretanja i vođenja zemljišnoknjižnog ispravnog postupka na toj nekretnini u korist prednice EI. Postavlja se pitanje kako to da tužitelj sve to nije prethodno zamijetio i mnogo ranije „reagirao“ budući su mu svi podaci bili javno dostupni i samim time morali biti poznati? Nadalje, prednica tuženice, EI provela je čak i postupak legalizacije objekta izgrađenog na spornoj parceli k. č. br. [katastarska čestica], koji postupak je pokrenula još 2018.. U okviru toga postupka provođeni su izvidi na parceli od strane ovlaštenih osoba i to još u travnju i lipnju 2018., a u nazočnosti prednice tužene EI, a što zasigurno ne bi bilo moguće da ona nije bila u posjedu te nekretnine.

3.

Odlučujući o osnovanosti tužbenoga zahtjeva, sud je tijekom dokaznog postupka izvršio uvid u tužbu i priloge (list 1-6), odgovor na tužbu i priloge (13-28), podnesak tužitelja s prilogom (list 29-36), podnesak tuženika (list 37-63), izvršeno je saslušanje tužitelja (list 67-68), tuženika (list 69), te svjedoka UI ĆI (list 72- 73), UI (list 73), UI ZI (list 73-74), ŽI (list 74), EI (list 74-75) i OI (list 76-77).

4.

Odbijeni su preostali dokazni prijedlozi tuženika kao nevažni, jer je ocjena suda da se meritorna odluka može donijeti i bez provođenja istih.

5.

Nakon ocjene svakog dokaza posebno te svih dokaza zajedno kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka u smislu odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 155/23; dalje ZPP), sud nalazi da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

6.

Tužitelj MI u svom iskazu navodi kako je 2003. predmetnu nekretninu koja se tada vodila u katastru kao nekretnina kč. br. [katastarska čestica], a radilo se o nekretnini u naravi vinograd s izgrađenom klijeti, kupio od ŽI ZI i to za iznos od 28.000,00 kuna. Na upit da li je GI bio vlasnik predmetne nekretnine tužitelj odgovara ne, GI nije bio vlasnik predmetne nekretnine, s istim nije sklopio pisani kupoprodajni ugovor, već mu je isti potpisao potvrdu o primitku isplate od 28.000,00 kuna za predmetnu nekretninu. Nakon kupnje predmetne nekretnine na istu je dolazio godina, kosio je tu nekretninu, nije obrađivao posađeni vinograd, davao je susjedima da uberu grožđe. Nakon 5,6 godina nakon što je kupio tu nekretninu krov na istoj je odnio vjetar, te je popravljao krov na klijeti, to mu je rekao susjed LI koji ima vinograd preko puta njegove nekretnine. Nije nakon stupanja u posjed predmetnog vinograda na bilo koji način pokušao srediti posjedovno i vanknjižno vlasništvo "bio je valjda mlad i glup". Pokušao je stupiti u kontakt s roditeljima GI i to putem telefona na koji se dan danas nitko ne javlja, prema njegovim saznanjima isti su živi. 2016. je prestao dolaziti na predmetnu nekretninu, jer se razbolio, doživio je srčani udar, zatajenje bubrega, nije bio zdravstveno sposoban dolaziti na predmetnu nekretninu, te nakon toga njegova supruga na Facebooku pronalazi fotografiju njegove klijeti da se ista povoljno prodaje, radi se o 2017., odnosno 25.08.2017. o čemu daje na uvid odgovarajuće fotografije skinute s Facebooka. Zajedno sa svojom suprugom pokušao je pronaći ŽI, no do dan danas nije stupio u kontakt s tom osobom, nije dolazio na svoju nekretninu i ulazio u svoju vikend kuću. Tek je nedavno došao na tu svoju nekretninu i to prošle godine, promijenio je bravu na svojoj klijeti, a sada su ponovno promijenjene brave navodno u prisustvu javnog bilježnika i policije. Njemu je na kraju GI prijetio. S ĆI ocem ZI je stupio u kontakt prošle godine došao je u kuću istoga, te ga pitao kako je mogao prodati kuću dva puta, na što je on odgovorio da on njega ne zna, on je dao tu nekretninu svojoj kćerki ŽI i da dalje ne zna što je ista učinila s tom nekretninom, na to ga je pitao da li razgovara sa svojim sinom ZI, na što mu isti nije ništa odgovorio. Nije posebno poznavao GI prije kupnje predmetne nekretnine, isti mu je rekao da je to nekretnina njegovih roditelja. Na predmetnu nekretninu je dolazio nakon kupnje s bratićima, prijateljima, roditeljima njegove supruge, dolazio su tamo "feštati", a tome su znali svjedočiti povremeni susjedi. Nikada mu nitko nije osporavao posjed, a niti vlasništvo. Nije mu poznata osoba pod imenom EI. Nije pokrenuo nikakve sudske postupke protiv iste.

7.

Tužena BI u svom iskazu navodi kako je prošle godine odlučila kupiti nekretninu na području [adresa]. Od AI iz [adresa] je saznala da je na prodaju predmetna nekretnina, te je stupila u kontakt s vlasnikom, odnosno drugi dan se našla sa suprugom vlasnice gospođe EI na toj nekretnine, pregledala ju je, isti joj je rekao kolika je kupoprodajna cijena, radilo se o cijeni od 10.500,00 eura, drugi dan je zajedno s vlasnicom EI otišla kod javnog bilježnika gdje su ovjerili pismeni ugovor o kupoprodaji, nakon čega je i stupila u posjed te nekretnine, ista joj je dala ključeve od te nekretnine. Nakon otprilike dva mjeseca od kada je kupila predmetnu nekretninu i ušla u posjed iste, telefonom ju je nazvao odvjetnik od tužitelja i pitao ju od koga je kupila tu nekretninu, na što mu je odgovorila da ju je kupila od EI od knjižne vlasnice predmetne nekretnine, a ista ju je i uvela u posjed. Telefonom je kontaktirala s tužiteljem i isti joj je rekao da je to njegova nekretnina. Navodi da je uvela struju u taj stambeni objekt na toj nekretnini, iznutra je uređuje, obzirom je bilo pokušaja provale promijenila je bravu na ulaznim vratima stambenog objekta, te je dodatno stavila i lokot, sve je to bilo u prisustvu policije, jer nije mogla otključati ulazna vrata. Koristila je ključeve koje je preuzela od EI za ulazak u objekt na predmetnoj nekretnini svo vrijeme do prije opisanog. EI joj je predala rješenje o izvedenom stanju za sagrađeni objekt na predmetnoj nekretnini. I dalje koristi te ključeve od promijenjene brave za predmetnu nekretninu. U predmetnoj nekretnini su njene stvari, odnosno namještaj. Kupila je praznu nekretninu. EI joj je rekla da je vlasnica od 2017., nije posebno istraživala kako je prodavateljica došla u posjed predmetne nekretnine. Nije joj ista rekla da je mijenjala bravu na predmetnoj nekretnini.

8.

Svjedok ĆI u svom iskazu navodi da se sjeća da je prije puno godina bila je to 2001. ili 2002. prvi puta upoznao ovdje prisutnog tužitelja koji se došao interesirati za kupnju predmetne nekretnine u naravi vinograda i sagrađene vikendice koju su njegova supruga UI i on posjedovali od 1982. pa sve do 2017. kada su oni tu nekretninu darovali svojoj kćerki ŽI. Tu nekretninu su posjedovali većim dijelom vanknjižno. Njegova supruga UI je tu nekretninu naslijedila iza svog pok. oca RI i to u ½ dijela, no tu nekretninu su nastavili uživati u cijelosti dijelom kao knjižno, a dijelom kao vanknjižno vlasništvo. Predmetnu vikendicu je na toj nekretnini sagradio upravo otac njegove supruge II 1972.. Njegova kćer ŽI je nakon što su joj njegova supruga i on darovali tu nekretninu prodala istu EI, ne zna za koju cijenu, a oni su predali u posjed tu nekretninu upravo EI. Prije toga točno je da je njegov sin GI s kojim živi u istom domaćinstvu i s kojim ima zajedno sa svojom suprugom sklopljen dohrambeni ugovor primio od ovdje prisutnog tužitelja novčani iznos od 28.000,00 kuna na ime kupoprodaje predmetne nekretnine, razlog prodaje bila je to što više tu nekretninu nije mogao zbog bolesti obrađivati, no tužitelj je ostao u obvezi isplate preostale dogovorene kupoprodajne cijene u iznosu od 22.000,00 kuna, obzirom je bila dogovorena kupoprodajna cijena od 50.000,00 kuna, međutim tužitelj nikada nije isplatio preostali dio dogovorene kupoprodajne cijene, istina je da je tužitelju predao ključ od vikendice nakon što je primio od svog sina 28.000,00 kuna. Tužitelj je nakon toga nestao, nije ga mogao dobiti na mobitel, adresu mu nije ostavio, rekao je da će se čuti preko mobitela. Znao je povremeno dolaziti na predmetnu nekretnina koja je bila zapuštena, zna da tijekom 2015. kada je bilo nevrijeme je došlo do toga da su vinogradarski stupovi bili pobacani i rastrgani, također je i vikendica od vjetra bila djelomično na krovu oštećena. Tada je otišao kod danas sada pok. odvjetnice Marijane Lončarić pitati što da radi, obzirom na djelomičnu isplatu cijene, a i činjenicu da nije mogao stupiti u kontakt s tužiteljem, kao niti ona kako mu je to rekla. Pitao je svog sina da li želi obrađivati taj vinograd koji je bio zapušten i s oštećenom vikend kućom, isti je rekao da on ne želi taj vinograd, tako da je tu nekretninu darovao svojoj kćerki ŽI, a ona je nakon toga tu nekretninu prodala EI. Zna da ga je jednom prilikom kontaktirala susjeda u tom vinogradu i rekla mu da netko pali vatru iza vikendice negdje se radilo o periodu 2002. ili 2003., zamolio je tu susjedu da mu javi kada netko bude u tom vinogradu, no ona mu je odgovorila da je on jako opak čovjek i da neće imati s njim posla. Drugi susrest s tužiteljem je bio 2024. kada je isti došao kod njega kući vikati kada je došao pitati tko je promijenio bravu na vikend kući, tada mu je sve objasnio da je sve to prodano i provedeno kroz gruntovne knjige. U vikendici kada ga je tužitelj isplatio za dio dogovorene kupoprodajne cijene u podrumu su bili njegovi lagvi, a na katu je bio dvosjed, stol i dva stolca. Bravu na toj vikendici su kasnije promijenili koliko mu je to poznato kupci koji su kupili od ŽI. Nije koristio tu vikendicu od 2002. do 2017.. Imao je rezervni ključ od vikendice kada je jedan ključ dao tužitelju, čekao je tužitelja da se javi da ga isplati za preostali dio kupoprodajne cijene, kroz sve te godine predmetni vinograd je bio zarašten, a vikendica od nevremena oštećena. Promijenio je krov na vikend kući, odnosno promijenio je 6 salonit ploča nakon nevremena 2015. u srpnju mjesecu.

9.

Svjedok UI u svom iskazu navodi kako su predmetnu nekretninu njen suprug i ona naslijedili i to po sačinjenoj oporuci njenog pok. oca RI, a koji je i izgradio vikend kuću na predmetnoj nekretnini. naslijedili su tu nekretninu svaki ½ dijela 1982., a početkom 2000-tih godina odlučili su tu nekretninu prodati i zna da je ta nekretnina prodana tužitelju koji ih je isplatio za dio kupoprodajne cijene, ali ostatak nije i nikada se nije pojavio bilo kod njih kući, bilo kasnije. Obzirom da ta nekretnina se nije obrađivala, a u naravi se radi o vinogradu, okolni susjedi su se žalili i oni su odlučili tu nekretninu darovati kćerki, prije toga je njen suprug dao vinograd malčirati kako bi ga očistio, odnosno izregolati, jer je tu već izrasla agacija i trnje. Tu nekretninu su darovali kćerki ŽI 2016. ili 2017. ne zna točno, nakon toga se ista razboljela i zna da je tu nekretninu prodala jednoj osobi po imenu EI, ne zna točno prezime, a radi se o osobi koja je danas ovdje, odnosno pozvana na sud. Prvi puta je vidjela tužitelja 2024. kada je isti konačno došao kod njih kući, isti je došao pitati tko je promijenio brave na vikendici, tada su ga pitali "s kojim ciljem" je to stajalo 20-tak godina, odnosno zašto nije obrađivao tu nekretninu, napravio prijenos, nisu ga tada pitali o novcima za koje ih je trebao isplatiti. Kada je bilo nevrijeme zna da je njen muž platio jednog čovjeka da promijeni ploče na krovu na predmetnoj nekretnini, a da ne pada kiša unutra. Nikada s ovdje prisutnim tužiteljem nije potpisala bilo kakav ugovor.

10. Svjedok GI u svom iskazu navodi da glede predmetne nekretnine, zna da je njegov otac odlučio tu nekretninu u naravi vinograd i vikendicu prodati kada je više nije mogao fizički obrađivati, a on je zapravo bio posrednik prilikom te prodaje, koliko se sjeća stavljena je tabla ispred vikendice o prodaji ili nešto slično, nije siguran, no javio je ovdje prisutni tužitelj kao zainteresirani kupac, i zna da se s istim našao u Zagrebu gdje ga je isti isplatio za iznos od 28.000,00 kuna o čemu je i potpisao odgovarajući papir i predao ključ od vikendice, no to je bio samo dio dogovorene kupoprodajne cijene, koju je isti trebao još isplatiti, ali nakon toga nikako nisu mogli doći do tužitelja, isti nije dolazio kako kod njih kući, a niti na predmetnu nekretninu koja je protekom godina zarasla i zbog čega su okolni susjedi prigovarali, tako da je njegov otac morao plaćati osobe koje su čistile tu nekretninu, pa tako je jednom i strojno bila ta nekretnina počišćena, zna da je i vikendicu nevrijeme jedne godine oštetilo, ne zna detalje o popravku te vikendice, zna da je poklonjena ta nekretnina njegovoj sestri ŽI i dalje ne zna što se u vezi s tom nekretninom dešavalo. Navodi da prisutnog tužitelja susreće drugi ili treći puta, nije siguran.

11. Svjedok ŽI navodi da je posjed predmetne nekretnine došla 2016. kada su joj roditelji darovnim ugovorom darovali tu nekretninu, bila je podstanar i mislila je tu nekretninu osposobiti za stanovanje, tom prilikom dat joj je i ključ od vikend kuće od strane njenog oca, predmetna nekretnina u to doba je bila znatno zaraštena, vikendica je bila u derutnom stanju, kao i ograda ispred, zbog svog zdravstvenog stanja odustala je od toga da tu nekretninu uređuje, otac joj je pomogao očistiti predmetnu nekretninu, te je odlučila istu prodati. Stavila je oglas na koji se javila ovdje prisutna EI, a s kojom je sklopila ugovor, radilo se o kupoprodajnoj cijeni od 10.000,00 kuna, a ista ju je isplatila za taj novčani iznos. Znala je kao dijete pomagati roditeljima u berbi, jer je tamo bio posađen veliki i lijepi vinograd, a na temelju čega su isti posjedovali taj vinograd ne zna. Nije nikada vidjela ovdje prisutnog tužitelja. Roditelji joj nikada nisu govorili o prodaji te nekretnine. Ne živi s istima već 30-tak godina.

12. Svjedok EI navodi da je 2017. negdje koliko se sjeća u listopadu mjesecu kupila predmetnu nekretninu od ŽI i to za iznos od 10.000,00 kuna, pisalo je na klijeti da je na prodaju, ta nekretnina je bila što se tiče stambenog objekta u izrazito lošem stanju, a na preostalom zemljištu više nije bio posađen vinograd, radilo se o praznom zemljištu, uredila je tu nekretninu, stavila laminat u vikendicu, pokrečila istu, uredila stolariju koju je ofarbala, dala je i legalizirati tu nekretninu, zasadila je ukrasno bilje, no obzirom nisu mogli ona i njen suprug dalje se baviti tom nekretninom odlučili su istu prodati, te su ju prodali BI početkom ove godine za iznos od 10.000,00 eura. Ključ od predmetne vikend kuće joj je dala ŽI prilikom kupnje. Ne zna da li je ŽI bila uknjižena u zemljišnim knjigama, nije to išla provjeravat, zna da su joj njeni roditelji to dali darovnim ugovorom. U kupoprodajnom ugovoru navedena je cijena od 5.000,00 eura, a ista je primila 10.000,00 eura od BI, navodi da ne zna zašto je to tako napisano, vjerojatno je to tako htjela BI. Krivo je rekla da je prodala nekretninu ove godine, istu je prodala 2024., a kako to i piše u predmetnom kupoprodajnom ugovoru, misli da je bila upisana kao vlasnik te nekretnine, to je sve proizlazilo iz izvršene legalizacije. Na upit da li je pokrenula bilo kakav postupka kod suda radi sređivanja vlasništva, ista navodi da se sjeća da je ta nekretnina bila mjerena u postupku legalizacije, ne sjeća se da bi sud bio na očevidu na toj nekretnini. Nakon što se svjedokinji predočuje ovosudni zapisnik o izvršenom očevidu na predmetnoj nekretnini s lista 47, 48 i 50 i pita je se da li je bio kakav očevid suda ista to potvrdno odgovara, no da na prvi upit nije shvatila o čemu se radi.

13. Svjedok FI navodi da ima određena saznanja o predmetnoj nekretnini u odnosu na koju se vodi ovaj postupak, naime 1999. kupio je klijet koja se nalazi preko puta predmetne nekretnine i tamo ima voćnjak i od onda je u posjedu te svoje nekretnine, zna da je tužitelj MI prije otprilike 15-tak godina u nekoliko navrata dolazio na tu nekretninu, sam ili sa svojom obitelji, a onda dugi niz godina nije, a radi se o periodu od 10-tak godina, odnosno nije vidio da je isti dolazio na tu nekretninu, ista nekretnina je zbog toga bila dosta zarasla, bila je zapuštena, zna da je na toj nekretnini znao viđati unazad nekoliko godina jedne ljude iz [adresa] koji su rekli da su kupili tu nekretninu, a prije otprilike 2 godine rekli su mu da ću imati novu susjedu i da je tu nekretninu kupila jedna osoba koja radi u inozemstvu, tu žensku osobu je i vidio da u nekoliko navrata dolazi na tu nekretninu, nije se s istom upoznao, to je kao susjed primjećivao. Vidio je jednom prilikom da je tu bila i policija i tom prilikom je policija uzela njegove osobne podatke, a u svezi s nekom provalom u podrum. Da pojasni, zadnjih 6 godina od kada je u mirovini češće dolazi na svoju nekretninu koja se nalazi preko puta predmetne nekretnine, a prije je povremeno dolazio, jer je bio u radnom odnosu. Također je i prijašnje vlasnike te nekretnine vidio u par navrata, isti su rijetko dolazili na tu nekretninu, a radi se o periodu prije posjeda te nekretnine od strane tužitelja. Ti stariji ljudi su rekli da je njihov sin prodao tu nekretninu, vjerojatno koliko je shvatio oni nisu niti znali kome je isti prodao tu nekretninu. Isti su mu kasnije pričali da ta osoba kojima je njihov sin prodao nekretninu nije sredio vlasništvo, oni moraju plaćati porez, zbog čega su bili ljuti. Zna da je tužitelj mijenjao salonit ploče koje su bile oštećene prilikom jednog nevremena, nije to osobno vidio, ali pretpostavlja da je to tužitelj učinio, radilo se o vremenu otprije 10-tak godina. Te starije ljude vidio je na predmetnoj nekretnini prije ljudi iz [adresa] koji su kupili tu nekretninu, radi se o periodu od 7,8 godina otprilike.

14. Sud je cijenio iskaze svih saslušanih svjedoka vjerodostojnima i istinitima u pogledu njihovog saznanja o posjedu predmetne nekretnine, svi suglasno navode da je tužitelj bio u višegodišnjem posjedu predmetne nekretnine, nakon čega nije u višegodišnjem periodu dolazio na tu nekretninu, da je predmetna nekretnina bila zapuštena i zaraštena posljednjih godina prije nego što su ĆI i UI ponovno stupili u posjed iste nekretnine na što su na neki način bili primorani zbog pritužbi susjeda, kao i to da se vinograd ne smije zapustiti, jer podliježe plaćanju kazni po komunalnim propisima.

15. Iz provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio slijedeće činjenice:

- da je 2002. na ime usmene kupoprodaje tužitelj kupio predmetnu nekretninu od djelomično knjižnih, a djelomično vanknjižnih vlasnika roditelja GI, ĆI i UI,

- da je na ime te kupoprodaje tužitelj isplatio novčani iznos od 28.000,00 kuna, koji je primio za svoje roditelje kao prodavatelje GI,

- da je nakon toga tužitelj stupio u višegodišnji posjed predmetne nekretnine, no da posljednjih otprilike desetak godina nije dolazio na predmetnu nekretninu koja je zbog neodržavanja bila zapuštena i zaraštena,

- da su zbog toga prodavatelji ĆI i UI ponovno stupili u posjed te nekretnine na način da su isti morali angažirati osobe koje su dovele u red zapušteni vinograd na način da je vinograd izregolan i omalčiran, jer bi u protivnom kao registrirani posjednici podlijegli mogućnosti plaćanja komunalnih kazni zbog neodržavanja vinograda,

- da su to učinili, jer nisu mogli stupiti u kontakt s tužiteljem koji ih nije isplatio za preostali iznos dogovorene kupoprodajne cijene od 50.000,00 kuna,

- isto tako da su ĆI i UI darovali tu nekretninu svojoj kćerki ŽI koja je tu nekretninu prodala EI,

- da je EI provela pojedinačni zemljišnoknjižni ispravni postupak na temelju čega se uknjižila u zemljišne knjige kao knjižna vlasnica predmetne nekretnine, a koju je 2024. prodala tuženoj,

- da je EI također provela i legalizaciju sagrađene vikend kuće na predmetnoj nekretnini.

16. Sud također utvrđuje da tužitelj nikada nije s prodavateljima zaključio pisani ugovor u cilju stjecanja vlasništva predmetne nekretnine.

17. Tužitelj temelji svoj deklaratorni tužbeni zahtjev za utvrđenje njegovog vlasništva na predmetnoj nekretnini po osnovi kupoprodaje, odnosno dosjelosti.

18. Nelogično je da nakon izvršene usmene kupoprodaje tužitelj nije bar pokušao uskladiti posjed s upisom prava vlasništva u katastar, odnosno zemljišne knjige, bilo knjižno, bilo vanknjižno, a notorno je da u vremenskom periodu predmetne kupoprodaje u katastru se vršila promjena posjeda i na osnovi kupoprodajnih ugovora zaključenih između kupca i prodavatelja kao ne knjižnih vlasnika. Nije logično, a ni životno uvjerljivo da je razlog prije opisanom izjava tužitelja kako to nije učinio, jer je bio "valjda mlad i glup". U tom kontekstu sud više vjeruje izjavama svjedoka ĆI i

1 0

UI kao prodavatelja predmetne nekretnine koji svjedoče da ih tužitelj nije do kraja isplatio za dogovorenu kupoprodajnu cijenu od 50.000,00 kuna.

19. Iz potvrde (list 6) proizlazi da nigdje u sadržaju iste ne proizlazi da je izvršena kupoprodaja, već primitak novčanog iznosa od 28.000,00 kuna za predmetnu nekretninu.

20. Tužitelj nije tijekom postupka dokazao da je isplatio punu kupoprodajnu cijenu za kupljenu nekretninu i sud smatra da je to bio razlog što isti nije izvršio nikakve daljnje radnje u cilju odgovarajućih upisa u katastar ili zemljišne knjige, a što bi bio logičan nastavak izvršene kupoprodaje. Novčani iznos od 28.000,00 kuna predstavljao bi protuvrijednost od oko 3.700,00 eura, a za što sud smatra da nikako ne može predstavljati realnu vrijednost za predmetnu nekretninu, kako sada, a niti u vrijeme izvršene usmene kupoprodaje, obzirom se radilo o nekretnini u naravi vinogradu, koji je bio uredno održavan i sagrađenoj zidanoj vikend kući.

21. Predmetna nekretnina je nakon toga darovana, zatim prodana, kupac EI je na istoj provela zemljišnoknjižni ispravni postupak (što je mogao i tužitelj), da bi nakon toga predmetna nekretnina kao knjižno vlasništvo prodana tuženici, koja se u zemljišnim knjigama upisala kao vlasnica i nije imala nikakvog razloga posumnjati da bi kupljena nekretnina bila nečije izvanknjižno vlasništvo.

22. Tužitelj svo to vrijeme nije u posjedu predmetne nekretnine, što opravdava svojim zdravstvenim stanjem i tek 2024. ponovno želi uspostaviti posjed predmetne nekretnine što mu je onemogućeno, jer je predmetna nekretnina sada u posjedu tužene.

23. Dakle, sud ocjenjuje i zaključuje da se kontakt tužitelja s GI i izvršena isplata može smatrati usmenom kupoprodajom predmetne nekretnine, isto tako sud zaključuje da je tužitelj nakon usmene kupoprodaje bio višegodišnji posjednik, međutim da njegov posjed nije bio pošten, jer je znao da nije u potpunosti isplatio prodavatelja za kupljenu nekretninu.

24. Prema odredbi čl. 115 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; dalje ZVDSP), pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku, a što proizlazi i iz čl. 377 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 155/23; dalje ZOO), kojim je propisano da ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku.

25. Budući ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine nesporno nije sklopljen u pisanom obliku, već isključivo usmenom, a sud je utvrdio po provedenom dokaznom postupku da usmena kupoprodaja nije izvršena u cijelosti, niti u pretežitom dijelu, jer tužitelj kao kupac nije isplatio prodavatelje za dogovorenu kupoprodajnu cijenu, taj ugovor o kupoprodaji nema pravni učinak, odnosno isti nije valjan (čl. 290 st. 1 ZOO- a). Zbog činjenice da ugovor u kupoprodaji nije valjan, nesporno isplaćeni iznos od

1 1

28.000,00 kuna nema značaj kapare, jer je kapara odredbom čl. 303 st. 1 ZOO-a definirana kao znak da je ugovor sklopljen.

26. Budući da usmeni ugovor o prodaji nekretnine nema pravni učinak, tužitelj bi imao pravo zahtijevati povrat plaćenog iznosa, ali to nije predmet ovog postupka.

27. Isto tako, tužitelj nije dokazao da bi po osnovi dosjelosti stekao pravo vlasništva predmetne nekretnine.

28. Dosjelošću se steče vlasništvo stvari samostalnim posjedom, te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari, s time da samostalni posjednik čiji je posjed nekretnine zakonit, istinit i pošten stječe dosjelošću vlasništvo protekom 10 godina neprekinutog samostalnog posjedovanja (čl. 159 st. 1 i 2 ZVDSP-a).

29. Iz dokaznog postupka proizlazi da je tužitelj bio u neprekinutom samostalnom posjedu predmetne nekretnine više od 10-tak godina po osnovi usmene kupoprodaje, međutim njegov posjed nije bio kvalitete, odnosno kakvoće koju propisuje zakon. Tužiteljev posjed nije bio pošten, jer je znao da nije do kraja isplatio prodavatelje za ugovorenu kupoprodajnu cijenu, a nepošteni posjednik ne može stječi pravo vlasništva nekretnine dosjelošću ni u slučaju redovne, a ni u slučaju izvanredne dosjelosti (protekom 10, odnosno 20 godina).

30. Slijedom opisanog, sud nije prihvatio osnovanim deklaratorni tužbeni zahtjev za utvrđenjem prava vlasništva na predmetnoj nekretnini, a također niti daljnji tužbeni zahtjev da mu tužena BI izda ispravu podobnu za upis njegova prava vlasništva, jer ista nije bila u nikakvom stvarnopravnom ili obveznopravnom odnosu s tužiteljem.

31. Odluka o troškovima parničnog postupka u skladu je s odredbom čl. 154 st. 1 i čl. 155 ZPP-a. Trošak je odmjeren u skladu s odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23, dalje; Tarifa).

32. Osnovan je zatraženi parnični trošak tužene, jer je tužitelj u cijelosti izgubio ovaj spor i to za sastav odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 eura prema Tbr. 8/1 Tarife, za sastav podnesak od 14.01.2025. od 200,00 eura prema Tbr. 8/1 Tarife, za zastupanje na održanim ročištima 20.05.2025., 03.09.2025. i 29.10.2025. od po 200,00 eura za svako ročište prema Tbr. 9/1 Tarife, što ukupno predstavlja opravdano zatraženi trošak tužene od 1.000,00 eura.

33. Preostali zatraženi trošak tužene nije osnovan i to trošak zastupanja po osnovi pristupa na ročište za objavu, jer taj trošak nije nužan, obzirom se strankama presuda dostavlja u elektronskom obliku, te shodno tome ne može ići na trošak protivne strane.

34. Obzirom je tužitelj izgubio ovaj spor, ne pripada mu zatraženi parnični trošak.

1 2

35. Uslijed svega naprijed navedenog i obrazloženog odlučeno je kao u izreci.

U Vrbovcu 09. prosinca 2025.

Sudac

Lidija Jakšić

Uputa o pravo na žalbu: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje. Žalba se predaje putem ovog suda, a za nadležan Županijski sud, pismeno u tri istovjetna primjerka.

DN-a:

1. Presudu dostaviti putem e-oglasne ploče za tužitelja i tuženika

2. Presuda nepravomoćna

3. Kal 20 dana