Republika Hrvatska
Općinski sud u Varaždinu
Varaždin, Braće Radić 2
Poslovni broj: R1-78/2023-36
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski sud u Varaždinu, po sutkinji toga suda Dubravki Kraljić, u izvanparničnom predmetu po prijedlogu predlagatelja NŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Jasmini Tot Solina, odvjetnici iz Varaždina, protiv protustranke BŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Ivani Moravec, odvjetnici iz Varaždina, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, izvan ročišta, 8. prosinca 2025.
r i j e š i o j e
I/ Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine čkbr. [katastarska čestica] [adresa] i to dvorište sa 5 m2, dvorište sa 297 m2, kuća [adresa] sa 167 m2, garaža sa 41 m2 i poslovna zgrada, [adresa] sa 55 m2, upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] , suvlasnika NŽ u 5/8 dijela i BŽ u 3/8 dijela, i to civilnom diobom tj. prodajom na javnoj dražbi i podjelom dobivene kupovnine strankama sukladno veličini suvlasničkih dijelova.
II/ Nalaže se protustranci MŽ da predlagatelju NŽ naknadi troškove ovog postupka u iznosu od 206,05 EUR (dvjesto šest eura i pet centi) u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Predlagatelj je 5. lipnja 2023. podnio prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine navedene u točki I/ izreke u kojem navodi da su stranke uknjižene kao suvlasnici nekretnine i to predlagatelj u 5/8 dijela, a protustranka u 3/8 dijela. Ovim prijedlogom predlagatelj predlaže, sukladno čl. 50. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, da sud razvrgne suvlasničku zajednicu predmetne nekretnine civilnom diobom tako da se nekretnina proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a da se iznos dobiven prodajom podijeli među suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima, a to budući da među strankama ne postoji dogovor u svezi razvrgnuća suvlasništva, dok prema stavu predlagatelja geometrijska dioba nekretnine nije moguća.
2. Na ročištu 21. rujna 2023. protustranka se ne protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice, ne osporava upisane suvlasničke omjere, međutim ističe da je kod razvrgnuća na nekretninama zakonom propisano da se iste prije svega trebaju podijeliti geometrijski, a tek ukoliko to nije moguće , civilnom diobom. U konkretnom slučaju ne radi se o nekretnini koja bi se primjerice sastojala od jedne kuće, a koja se ne bi mogla podijeliti, već se u naravi radi o obiteljskoj kući koja u sklopu iste sadrži jedan zaseban apartman, te još tri zasebna apartmana u dvorištu koji predstavljaju daljnje tri zasebne cjeline. Stoga protustranka predlaže geometrijsku diobu predmetne nekretnine. Također tvrdi da je razvrgnuće moguće provesti i uspostavom etažnog vlasništva na nekretnini koji način razvrgnuća dolazi prije civilne diobe ili diobe isplatom koje smatra krajnjim načinima razvrgnuća suvlasništva.
3. Prema stavu predlagatelja geometrijska dioba nekretnine nije moguća , apartmani na koje ukazuje protustranka ne predstavljaju samostalne uporabne cjeline niti je u spis priložena eventualno potvrda nadležnog tijela na iste okolnosti. Predlagatelj navodi i kako je spreman na razvrgnuće isplatom protustranke prema tržišnoj cijeni. Nije suglasan s provedbom razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva i to s obzirom na narušene osobne odnose stranaka, troškove uspostave etažnog vlasništva kao i činjenicu da tako provedenim razvrgnućem ne bi bili održani postojeći suvlasnički omjeri budući da niti jedna od mogućih etažnih cjelina, bilo zasebno, bilo zajedno s drugom, vrijednosno ne bi odgovarale suvlasničkom udjelu protustranke.
4. Prema odredbi čl. 50. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje: ZV) kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona. Prema daljnjoj odredbi članka 50. stavak 2. ZV ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. ovoga članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Sukladno članku 50. stavak 4. ZV ako dioba iz stavka 2. ovoga članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Prema čl. 51. st. 1. ZV suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
5. Na okolnost je li moguća geometrijska dioba nekretnine odnosno uspostava etažnog vlasništva kao i tržišne vrijednosti nekretnine proveden je očevid na licu mjesta i građevinsko vještačenje po stalnoj sudskoj vještakinji Martini Cesar Kelemen iz [adresa]. Na očevidu 28. listopada 2024. na licu mjesta, u [adresa] utvrđeno je da je predmetna nekretnina u naravi kuća s uređena tri zasebna stambena prostora i to u podrumu, visokom prizemlju i na katu, a na koju je kuću nastavno dograđen objekt s tri zasebno uređena stambena prostora i to dva u prizemlju i jedan na katu. Na istoj čestici nalazi se i zaseban objekt koji je u trenutku očevida bio u izgradnji te nije bio priveden funkciji, a sastoji se od prizemlja i kata. Između svih opisanih objekata nalazi se dvorište.
6. Na istom očevidu predlagatelj navodi kako postavlja i zahtjev za razvrgnuće isplatom jer postoji osobito opravdan razlog u vidu narušenih osobnih odnosa između stranaka te činjenice da je riječ o njegovoj djedovini. Ovom prijedlogu protustranka se usprotivila navodeći da predlagatelj nema opravdani razlog za takvo razvrgnuće naročito imajući u vidu činjenicu da niti jedna od stranaka ni trajno, a ni privremeno ne stanuje na ovoj nekretnini jer predlagatelj stanuje na [adresa], a protustranka na [adresa] i u Njemačkoj.
7.1. U svom nalazu i mišljenju od 9. veljače 2025. stalna sudska vještakinja građevinske struke NŽR navodi da geometrijska dioba nekretnine odnosno uspostava etažnog vlasništva nije moguća prema zatečenom stanju predmetnih građevina, upisu suvlasništva u zemljišnoj knjizi te dostupnoj dokumentaciji kojom se opravdava legalnost građevina izgrađenih na predmetnom zemljištu.
7.2. Vještakinja tako navodi da, radi diobe nekretnine odnosno uspostave etažnog vlasništva građevina koje se nalaze na predmetnom zemljištu, građevine moraju imati akt za uporabu prema stanju i namjeni zatečenom na očevidu i na temelju kojeg stanja bi se sprovela dioba. Kuća – manje zahtjevna zgrada koja se nalazi na predmetnom zemljištu posjeduje rješenje o izvedenom stanju kao akt za uporabu, ali za zgradu kao jednu stambenu jedinicu, pa pretpostavlja da je ista naknadno nakon izdavanja navedenog rješenja prenamijenjena u zgradu s pet zasebnih stambenih jedinica. Poslovna zgrada – garaža posjeduju akt za uporabu, ali su iste trenutno u fazi rekonstrukcije i nadogradnje, a za koje radove nije priložen akt za rekonstrukciju i nadogradnju na temelju kojeg bi se po završetku radova ishodio akt za uporabu. Fizička dioba predmetne nekretnine bila bi moguća ukoliko bi se kod nadležnog Ureda za prostorno uređenje u Varaždinu ishodilo rješenje o formiranju građevinske čestice u skladu s kojim bi parcelacijski elaborat trebalo ovjeriti kod istog Ureda. Da bi se to rješenje moglo ishoditi, potrebno je imati legalne građevine na istoj parceli, građevine moraju imati akt za uporabu u postojećim dimenzijama, broju i namjeni zasebnih stambenih i/ili poslovnih jedinica unutar tih građevina. Vještakinja navodi sljedeće preduvjete za etažiranje nekretnine:
- građevine moraju imati akt za uporabu u postojećim dimenzijama, broju i namjeni zasebnih stambenih i/ili poslovnih jedinica unutar tih građevina
- u glavnom projektu odnosno građevnoj dozvoli ili rješenju o izvedenom stanju mora biti naveden točan broj zasebnih jedinica (stanova, poslovnih prostora, garaža, ostava, i sl.) koje se etažiraju
- mora biti usklađen katastar i zemljišna knjiga te sve pravilno upisano
- do svake posebne cjeline (stanova, poslovnih prostora, garaža, ostava, i sl.) može se pristupati samo preko zajedničkog dijela, a nikako preko druge posebne cjeline
- posebne cjeline moraju jasno biti razdvojene – zid ili na terenu ograda ili rubnjak, parkirna mjesta s bijelom crtom
- svi suvlasnici na toj jednoj zemljišnoknjižnoj čestici moraju biti suglasni. Da bi se provelo etažiranje, sve građevine na jednoj zemljišnoknjižnoj čestici moraju se etažirati te se na temelju etažnog elaborata dobije konačan broj zasebnih stambenih i/ili poslovnih jedinica unutar građevina s pripadajućim spremištima, parkirališnim mjestima i pripadajućim dijelom dvorišta (u slučaju da nekoj od zasebnih jedinica u prizemlju pripada dio dvorišta na koji ta ista zasebna jedinica ima neposredan pristup) te se dobiju i zajednički prostori unutar građevina. Na temelju ukupne površine građevine i na temelju ukupnih površina zasebnih stambenih i/ili poslovnih jedinica dobije se suvlasnički omjer pojedinih samostalnih jedinica – etaža. Da bi se tako izrađeni etažni elaborat s dobivenim suvlasničkim omjerima mogao ovjeriti kod nadležnog ureda, svi suvlasnici koji su upisani u zemljišnoj knjizi sa svojim suvlasničkim omjerom moraju biti suglasni s predloženim etažnim elaboratom i novim suvlasničkim omjerima. Naime, po izradi etažnog elaborata i podjeli građevina na zasebne samostalne etažne jedinice novi suvlasnički omjer ne mora ili ne može odgovarati postojećem suvlasničkom omjeru upisanom u zemljišnoj knjizi. Vještakinja navodi da se ovdje radi o nekretnini na kojoj su izgrađena dva objekta koji prema analizi dostavljene dokumentacije posjeduju sljedeće: kuća – manje zahtjevna zgrada koja se nalazi na predmetnom zemljištu posjeduje rješenje o izvedenom stanju kao akt za uporabu, ali za zgradu kao jednu stambenu jedinicu, pa pretpostavlja da je ista naknadno nakon izdavanja navedenog rješenja prenamijenjena u zgradu s pet zasebnih stambenih jedinica, dok poslovna zgrada – garaža posjeduje akt za uporabu, ali su iste trenutno u fazi rekonstrukcije i nadogradnje za koje radove nije priložen akt za rekonstrukciju i nadogradnju na temelju kojeg bi se po završetku radova ishodio akt za uporabu. Slijedom navedenog građevine izgrađene na predmetnoj nekretnini nije moguće etažirati.
7.3. Vještakinja izračunava i tržišnu vrijednost nekretnine u stanju zatečenom prilikom očevida te je izražava u iznosu od 402.000,00 EUR, koja tržišna vrijednost predstavlja osnovicu za izračun PDV i ostalih poreza.
8. Na nalaz i mišljenje vještakinje niti jedna od stranaka nije imala nikakvih primjedbi, a kao stručan i valjano obrazložen nalaz i mišljenje prihvaća ga i ovaj sud.
9. U podnesku od 21. ožujka 2025. predlagatelj navodi i da je suglasan s iznesenom procjenom tržišnom vrijednosti nekretnine, ali ističe kako se nakon primitka nalaza i mišljenja vještakinje njegov primarni zahtjev odnosi na razvrgnuće isplatom prema čl. 51. ZV., a tek podredno, ako sud nađe da takav zahtjev nije opravdan, predlaže razvrgnuti suvlasništvo predmetne nekretnine civilnom diobom. Naime, navodi da nekretnina predstavlja ostavštinu predlagatelja koju je stekao iza svojih roditelja te u kojoj je odrastao. Predlagateljevi roditelji kupili su nekretninu 1962. te na istoj izgradili obiteljsku kuću. Polovicu nekretnine predlagatelj je stekao ugovorom o doživotnom uzdržavanju sklopljenim s majkom, a polovicu nasljeđivanjem iza pokojnog oca. Protustranka je stekla suvlasnički udio u predmetnoj nekretnini temeljem sudske nagodbe zaključene u postupku pred ovim sudom broj P Ob-478/2022 u kojoj je, u cilju ekonomičnosti postupka, protustranci kao bivšoj supruzi priznao pravo vlasništva na ime bračne stečevine. Međutim, nekretnina zapravo predstavlja ostavštinu predlagateljevih roditelja, dok s druge strane protustranka nema nikakvih posebnih veza s istom, a što predlagatelj drži važnim razlogom za provedbu razvrgnuća isplatom.
10. U podnesku od 8. travnja 2025. protustranka navodi da nema primjedbe na zaključak vještakinje kako razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva nije moguće kao ni na procijenjenu tržišnu vrijednost nekretnine. U odnosu na prijedlog predlagatelja za razvrgnuće suvlasništva isplatom navodi da nije sporno da je predmetna nekretnina (u smislu zemljišnoknjižne čestice, ali ne i u smislu svih danas postojećih građevina na njoj) ranije bila u vlasništvu predlagateljevih roditelja i da je on u njoj odrastao, no da predlagatelj ovu nekretninu nije naslijedio od svojih roditelja, već ju je većim dijelom i to u 6/8 dijela stekao naplatno, zajedno s protustrankom kao bivšom suprugom, a što je protustranka obrazložila u svojoj tužbi iz ovosudnog predmeta P Ob-478/2022 u kojoj je točno navela kako su stranke stekle ovu nekretninu, te prilaže sudsku nagodbu sklopljenu u istom predmetu kojom su utvrdile da je protustranka suvlasnica ove nekretnine u 3/8 dijela. Dakle, veći dio ove nekretnine stranke su stekle zajedno i naplatno. Nadalje, činjenica da je predlagatelj „ovdje odrastao“, ne predstavlja nikakav osobito važan razlog u smislu čl. 51. ZV, naročito kraj činjenice da je nakon odrastanja predlagatelj 50 godina živio u [adresa], a nakon povratka u Hrvatsku ima stalno prebivalište na otoku [adresa] (gdje ima u isključivom posjedu dvokatnu obiteljsku kuću). Stoga ova nekretnina ne predstavlja jedinu nekretninu predlagatelja, a niti je to uopće prebivalište predlagatelja. Protustranka ističe da niti jedan razlog koji predlagatelj navodi ne predstavlja osobito ozbiljan razlog kojeg ZV propisuje kao uvjet za razvrgnuće isplatom, pa stoga predlaže da sud odredi razvrgnuće suvlasništva civilnom diobom.
11. Vezano uz prvenstveno postavljeni zahtjev predlagatelja za razvrgnuće suvlasništva isplatom, valja ponovo reći da je prema čl. 51. st.1. ZV predlagatelj, koji traži takav način razvrgnuća, dužan učiniti vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog. Prema stajalištu sudske prakse, a kojem se priklanja i ovaj sud, subjektivna (emotivna) vezanost jednog od suvlasnika za nekretninu nije ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom, već takav razlog prvenstveno mora biti objektivne naravi, a tek se iznimno može očitovati u subjektivnom odnosu suvlasnika prema nekretnini.
12.1. Na okolnost osobito opravdanog razloga za razvrgnuće suvlasništva isplatom kako to predlaže predlagatelj sud je proveo saslušanje stranaka i uvid u priloženu dokumentaciju. Iz iskaza stranaka kao nedvojbeno sud utvrđuje da, iako su predlagateljevi roditelji stekli zemljišnoknjižnu česticu koja je predmet ovog postupka u vrijeme kada je predlagatelj bio dijete, oni su u kuću na toj čestici uselili 1964. ili 1965. kada je kuća završena, a iste je godine predlagatelj otišao na školovanje u Sloveniju te odmah nakon toga u vojsku, a nakon vojske je otišao u Njemačku gdje je radio i živio sa svojom obitelji do prije 3 godine. U ovoj kući ostali su živjeti njegovi roditelji sve do svoje smrti, a živjela je i njegova sestra do trenutka kada je odselila u drugu nekretninu. Trenutno u predmetnoj nekretnini ne živi nitko od obitelji, predlagatelj je dolazi povremeno održavati, pokositi travu, počistiti, platiti račune, zbog čega dolazi otprilike svaka 3 tjedna do 4 tjedna ljeti, iako prebivalište trenutno ima na [adresa] te i više boravi na [adresa]. Nadalje, predlagatelj iskazuje da su na predmetnoj čestici njegovi roditelji izgradili glavni objekt odnosno obiteljsku kuću, a za vrijeme trajanja braka s protustrankom on je povisio obiteljsku kuću te sagradio prostorije koje su nastavno iza obiteljske kuće u dvorištu kao i objekt koji se nalazi desno od obiteljske kuće , a koji predstavlja poslovne prostore i garažu.
12.2. Temeljem uvida u dokumentaciju i to tužbu protustranke podnesenu u postupku broj P Ob-478/2022 (radi utvrđenja bračne stečevine između stranaka u kojem je predmet tužbenog zahtjeva bila i ovdje predmetna nekretnina) i u sklopljenu sudsku nagodbu od 17. ožujka 2023. sud je utvrdio da je u tom postupku utvrđeno suvlasništvo stranaka u predmetnoj nekretnini (i to na 6/8 dijela iste) s osnova bračne stečevine i to svake od stranaka u jednakim dijelovima, dakle svakoga u 3/8 dijela .
12.3. Slijedom navedenoga, sud utvrđuje da, iako su predmetnu zemljišnoknjižnu česticu stekli predlagateljevi roditelji, predlagatelj predmetnu nekretninu nije u cijelosti stekao od njih, već su veći dio nekretnine stranke zajedno stekle za vrijeme trajanja braka, kako to ističe protustranka. Stoga sud ocjenjuje neosnovanima navode predlagatelja kako se radi ostavštini iza njegovih roditelja. Osim toga, budući da iz iskaza samog predlagatelja proizlazi kako zapravo ni on sam u svojem djetinjstvu odnosno mladosti nije u dužem vremenskom periodu živio u predmetnoj nekretnini (u najranije izgrađenom objektu) kao svom domu, a niti kasnije budući da je nedvojbeno desetljećima živio u [adresa], te i sada ovdje nema prebivalište niti trajnije tu boravi, sud smatra kako ne postoji niti subjektivna vezanost predlagatelja u takvom stupnju koja bi, kao iznimka od pravila da osobito ozbiljan razlog mora biti objektivne prirode, opravdavala zahtjev pred lagatelja da se razvrgnuće suvlasničke zajednice odredi isplatom na način da predlagatelju pripadne cijela nekretnina uz njegovu obvezu da protustranci isplati vrijednost njezinog suvlasničkog dijela.
13. Kako, dakle, između stranaka nema sporazuma o načinu razvrgnuća, a temeljem nalaza i mišljenja vještakinje sud je utvrdio da nije moguća geometrijska dioba nekretnine (kao ni dioba uspostavom etažnog vlasništva) te nije osnovan ni zahtjev predlagatelja za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, valjalo je u smislu čl. 50. ZV odrediti civilno razvrgnuće na način da se nekretnina proda na javnoj dražbi i dobivena kupovnina podjeli strankama sukladno veličini suvlasničkih dijelova.
14. Odluka iz točke II/ izreke temelji se na odredbi čl. 54. ZV kojom je propisano da troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Budući da je trošak vještačenja nužan za provođenje ovog postupka, te kako je predlagatelj predujmio troškove vještačenja i očevida u ukupnom iznosu od 549,48 EUR, protustranka mu je dužna naknaditi zatraženi iznos od 206,05 EUR koji odgovara veličini njezinog suvlasničkog dijela.
U Varaždinu 8. prosinca 2025.
Sutkinja
Dubravka Kraljić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu. Žalba se podnosi ovome sudu u roku od 15 dana od dana dostave ovog rješenja, a o istoj odlučuje županijski sud.
Dostaviti:
1/ Predlagatelj po punomoćnici Jasmini Tot Solina, odvjetnici iz Varaždina 2/ Protustranka po punomoćnici Ivani Moravec, odvjetnici iz Varaždina
