Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

Ps-3/2024-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Osijeku, po sucu Marku Šimuniću, u pravnoj stvari I. tužiteljice RR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužiteljice HR iz [adresa] DR [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], obje zastupane po punomoćnici Ivani Mandić, odvjetnici u Zajedničkom odvjetničkom uredu Ivana Mandić i Mirela Džoja Petrlić u Osijeku, protiv tuženog AR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Slavenu Vrbošiću, odvjetniku u Osijeku, radi utvrđenja ništetnosti, izvan ročišta, 5. prosinac 2025.,

r i j e š i o  j e

Utvrđuje se da je tužba I. tužiteljice RR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužiteljice HR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u ovom postupku povučena.

Obrazloženje

1. I. i II. tužiteljice su u tužbi navele kako su s tuženikom 20. kolovoza 2019. sklopile „Ugovor o kupoprodaji nekretnine i pravu prvokupa uz ugovorenu cijenu zasnivanjem založnog prava na nekretnini“, temeljem kojeg je tužiteljica kao kupac kupila, a tuženik kao prodavatelj prodao nekretninu – suvlasnički dio upisane u zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Osijeku u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], na kč. br. [katastarska čestica], koje u naravi čini kuća, zgrada i dvorište, A. Cesarca 47, ukupne površine 1214 m2, a koje se sastoji od 66/1000 etažno vlasništvo (E-10), a povezano sa vlasništvom stana „IX“ koji se nalazi u prizemlju i sastoji se od predsoblja, kuhinje, sobe i kupaonice ukupne površine 35,60 m2. I. tužiteljica je Ugovorom o darovanju nekretnina od 8. veljače 2021. godine, ovjerenim kod javnog bilježnika Anamarije Kokić 8.2.2021. pod brojem OV-399/2021, predmetnu nekretninu darovala II. tužiteljici. U članku 4. Ugovora o prodaji I-tužiteljica i tuženik ugovorili su pravo prvokupa u korist tuženika i cijena u slučaju realizacije prava prvokupa u iznosu od 15.000,00 eura. U članku 4a. predmetnog Ugovora reguliran je način realizacije prava prvokupa i obveze i prava tuženika i I-tužiteljice (u Ugovoru prodavatelja i kupca), s time što je u alineji 5. navedeno „ neprovođenje obveza iz ovog ugovora prodavatelj bez privole može aktivirati pravo prvokupa“. Navedene odredba Ugovora ( članak 4.) kojom se unaprijed regulira iznos po kojem tuženik (u Ugovoru „prodavatelj“) može realizirati pravo otkupa suprotna je odredbama Zakona o obveznim odnosima kojima se definira pravo prvokupa i samom institutu prvokupa ( članak 449. do članak 455. ZOO). Naime, pravo prvokupa predstavlja pravo prodavatelja da bude upoznat sa namjerom kupca da proda kupljenu stvar i pravo da on stvar kupi po istoj cijeni po kojoj kupac namjerava tu stvar prodati trećoj osobi. Dakle, ovakvom odredbom članka 4. Ugovora I-tužiteljica bi protivno Zakonu o obveznim odnosima i protivno smislu prava prvokupa bila prisiljena prodati nekretninu koja je njezino vlasništvo za iznos od 15.000,00 Eura, bez obzira na mogućnost da svoju nekretninu proda po znatno višoj cijeni. Osim toga, i sama mogućnost da tuženik može „bez privole“ I-tužiteljice, koja temeljem kupoprodajnog ugovora postala vlasnica nekretnine, „aktivirati pravo prvokupa“ prelazi Zakonom o obveznim odnosima jasno definirane obveze i prava stranaka u slučaju ugovaranja prava prvokupa i zadire u pravo vlasništva I-tužiteljice nad nekretninom koju je stekla i uredno platila. Iz svega proizlazi kako su odredbe članka 4. i 4a. suprotne prisilnim propisima ZOO, a budući da neosnovano ograničavaju pravo vlasništva I-tužiteljice iste su u suprotnosti i sa Ustavom Republike Hrvatske te su kao takve ništetne. Nastavno, predmetnim Ugovorom u članku 8. i 9. predviđeno je: „Radi osiguranja tražbine iz ovog Ugovora kupac prodavatelju kao instrument osiguranja, koji je ovlašten iskoristiti u slučaju da kupac odluči prodati nekretninu ili opteretiti nekretninu pod uvjetima iz ovog ugovora i sporedne tražbine nastale uslijed nepoštivanja istog dozvoljava upis založnog prava na nekretnini koje su predmet prodaje“ (članak 8. Ugovora), te „kupac dozvoljava da se temeljem članka 8. Ovog Ugovora bez ikakve daljnje privole kod nadležnog Općinskog suda u Osijeku, upiše pravo zaloga na nekretnini iz čl. 1. ovog Ugovora radi osiguranja radi osiguranja tražbine prodavatelja u pravu prvokupa uz ugovorenu cijenu od 15000 eura“ Zemljišnoknjižni odjel Općinskog suda u Osijeku proveo je uknjižbu založnog prava tuženika radi osiguranja prava prvokupa i tražbine u iznosu od 15.000,00 Eura. Ovakva odredba ne samo da je nezakonita, već je i apsurdna. Tuženik kao prodavatelj temeljem ugovora nema nikakvu novčanu tražbinu prema I. tužiteljici koja je kupac prema Ugovoru i koja je isplatila kupoprodajnu cijenu, te stoga ne postoji novčana tražbina tuženika koja bi zbog postojanja prava prvokupa mogla biti osigurana založnim pravom na nekretnini (hipotekom). Pored navedenog, tuženik je navedenim odredbama Ugovora svoju eventualnu obvezu prema I-tužiteljici, koja bi nastala u slučaju da tuženik odluči iskoristiti pravo prvokupa iz predmetnog ugovora „pretvorio“ u potraživanje od 15.000,00 Eura, a potom isto osigurao založnim pravom na nekretnini I-tužiteljice. Naime, u slučaju da tuženik odluči iskoristiti pravo prvokupa za njega bi nastala obveza prema I-tužiteljici da joj isplati novčani iznos za koji je tužiteljica namjeravala trećoj osobi prodati nekretninu u svome vlasništvu. Budući da ne postoji novčana obveza I-tužiteljice prema tuženiku to je, sukladno odredbama članka 297. i 301. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nedopustivo tuženiku ugovoriti zasnivanje založnog prava za svoju korist. Tužitelj je ovim odredbama Ugovora ne samo svoju eventualnu obvezu prema I-tužiteljici pretvorio u „potraživanje“, već je i nepostojeće potraživanje osigurao založnim pravom na nekretnini tada u vlasništvu I- tužiteljice. Pri tome je tuženik, kao dugogodišnji susjed I-tužiteljice bio svjestan da je ista teški psihički bolesnik koja nije sposobna za samostalan život i upravo koristeći tu okolnost sa tužiteljicom ugovorio sebi korist na način da je svoju obvezu pretvorio u potraživanje osigurano založnim pravom (članak 8. i 9. Ugovora) te je ugovorio visinu cijene po kojoj će realizirati pravo prvokupa kao i mogućnost da „bez privole aktivira pravo prvokupa“. Naime, I-tužiteljica je dugogodišnji duševni bolesnik koji boluje od shizofrenije, a shizofrenija je teška psihička bolesti te su simptomi shizofrenije takvi da tuženik kao dugogodišnji susjed tužiteljice iste morao primijetiti. Dakle, pored toga što su odredbe članka 4. kojom se ugovara visina cijene od 15.000,00 Eura u slučaju realizacije prava prvokupa i odredba članka 4a. kojom se tuženiku omogućava da bez privole aktivira pravo prvokupa suprotne prisilnim odredbama Zakona obveznim odnosima, što je samo po sebi razlog ništetnosti iste predstavljaju i Zelenaški ugovor sukladno odredbi članka 329. Zakona o obveznim odnosima te su i iz tog razlog ništetne. Isto vrijedi iza odredbe članka 8. i 9. Ugovora kojima je tuženik svoje dugovanje prema tužiteljici „konvertirao“ u potraživanje i potom isto osigurao založnim pravom na nekretnini u vlasništvu tužiteljice, ne samo da je suprotno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima već je tuženik koristeći zdravstveno stanje tužiteljice uslijed kojeg je bila nesposobna za samostalan život, odnosno koristeći njezinu bolest, lakomislenost i zavisnost ugovorio za sebe nepostojeću imovinsku korist, čime je sklopio Zelenaški ugovor koji je ništetan sukladno odredbi članka 329. Zakona o obveznim odnosima.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo kako ne spori točke I. i II. tužbe. U odnosu na točku III. navodi da je sporno tumačenje tužiteljica kako su odredbe članka 4. i 4a. suprotne prisilnim propisima ZOO-a te kako neosnovano ograničavaju pravo vlasništva I-tužiteljice pa su tako protivne Ustavu Republike Hrvatske te su kao takve ništetne. Naime člankom 2. Zakona o obveznim odnosima uspostavljeno je vrhovno i stožerno načelo obvezno-pravnih odnosa te je propisano da „sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.“ U odredbama koje reguliraju institut prava prvokupa (od 449. do 455.) ne postoji izrijekom niti na bilo koji drugi način propisana zabrana da ugovorne odredbe budu sadržajno drugačije ili suprotne odredbama koje uređuju pravo prvokupa pa time ne postoji niti kolizija odredaba predmetnog ugovora sa odredbama ZOO-a. Nadalje neosnovane su tvrdnje kako su ovakve ugovorne odredbe u suprotnosti s Ustavom RH budući tužiteljice niti ne navode koje su to odredbe Ustava RH povrijeđene niti je iz samog Ustava vidljiva bilo kakva zabrana koje bi dovela u pitanje valjanost ovakvih ugovornih odredbi. Napominjemo kako je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima člankom 34. propisano da „Ako nije što drugo određeno, vlasnik može u svaku svrhu koja nije zabranjena svoje pravo ograničiti, uvjetovati ili oročiti, a može ga i opteretiti.“ Dovodeći ovu odredbu u vezi sa ranije citiranim odredbama te sa činjeničnim stanjem ovog predmeta proizlazi kako ne postoji propisana zabrana da se obvezno-pravni odnos uredi na način na koji je to učinjeno samim ugovorom niti postoji zakonska zapreka da se na taj način pravo vlasništva tužiteljice ograniči ili optereti. U odnosu na točke IV. i V., netočni su navodi tužiteljica u kojima tvrde da tuženik nema nikakvu novčanu tražbinu prema tužiteljici koja bi bila osigurana založnim pravom te je pogrešno pravno tumačenje tužiteljice kako je ovakvo založno pravo nedopustivo i protivno člancima 297. i 301. Prvenstveno se ističe kako tražbina u iznosu od 15.000,00 EUR razvidno postoji i predstavlja po svojoj naravi i sadržaju ugovornu kaznu ukoliko se tužena eventualno ne bi pridržavala odredbi koje se odnose na pravo prvokupa predmetne nekretnine te je kao takva osigurana založnim pravom. Nadalje tužiteljica pogrešno daje pravno tumačenje kako ne postoji osnova zasnivanja založnog prava. Naime člankom 297. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je „Založnim se pravom osigurava namirenje iz vrijednosti zaloga određene novčane tražbine, ili tražbine kojoj je vrijednost izražena u novcu; dovoljno je određena tražbina kojoj su određeni vjerovnik i dužnik, pravni temelj i visina, ili barem najviši iznos do kojeg se osigurava zalogom.“ Iz navedenog proizlazi kako su ispunjene sve pretpostavke za zasnivanje založnog prava budući su navedeni vjerovnik i dužnik, tražbina je naznačena u novcu, te je određena visina kao i pravni temelj. Obzirom na navedeno, ističu kako nije vidljivo postojanje bilo kakve zapreke za zasnivanje založnog prava u korist tuženika niti je iz tužbe vidljivo na koju se to zabranu tužiteljica poziva. U odnosu na točku VI., navodi u točki VI. tužbe u kojima tužiteljice impliciraju kako je tuženik s tužiteljicom sklopio predmetni ugovor na način da se koristio njezinim zdravstvenim stanjem uslijed kojeg je bila nesposobna za samostalan život, odnosno koristio se njezinom bolešću, lakomislenošću, zavisnošću te tako ugovorio za sebe nepostojeću imovinsku korist, čime je sklopio Zelenaški ugovor, potpuno su i činjenično i pravno neosnovani. Naime tužiteljica u bitnome djelu navodi kako ista boluje od šizofrenije o čemu prilaže liječničke nalaze te navodi kako je tuženik kao susjed tužiteljice morao biti upoznat sa njezinim zdravstvenim stanjem. Člankom 329. stavkom 1. ZOO-a propisano je „ništetan je ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti.“. Obzirom na navedeno niti iz jednog djela činjeničnog supstrata te dokaza koji su prilozi tužbe ne proizlazi da se ovdje tuženik koristio stanjem nužde niti teškim materijalnim stanjem niti nedovoljnim iskustvom te lakomislenošću ili za zavisnošću tužiteljice, a ponajmanje ne proizlazi da je za sebe ugovorio korist koja je u nesrazmjeru s onim što je isti tužiteljici dao ili učinio. Naime činjenica da ista boluje od šizofrenije ne upućuje na to da je ista bila lakomislena prilikom sklapanja predmetnog ugovora, a također je nejasno iz kojih dokaza proizlazi da je ista bila u odnosu zavisnosti za tuženikom. Posebno napominjemo kako su tvrdnje tužiteljica da je tuženik bio upoznat sa zdravstvenim stanjem tužiteljice bespredmetne nedokazane te u tom smislu špekulacije budući tuženik nema potrebno znanje kako bi mogao detektirati dijagnozu tužiteljice. Nadalje nije jasno niti na koju okolnost tužiteljica predlaže da se provede dokazna radnja saslušanja psihijatrijskog vještaka kada je ovdje sporno je li tuženik postupao na način da se koristio nekim od stanja tužiteljice, a koje ponašanje i stanje je pretpostavka za utvrđenje ništetnosti, a nije sporna psihijatrijska dijagnoza tužiteljice koja je navedena u liječničkom nalazu. Držimo kako se saslušanje vještaka treba provesti ukoliko je sporna činjenica glede sposobnosti za rasuđivanje tužiteljice, a što ista uopće ne spori u navodima tužbe niti je logično da spori budući je ista sa zdravstvenim stanjem kojeg naglašava tužiteljica sklapala Ugovor o darovanju sa II. tužiteljicom PR iz čega proizlazi da je ista itekako mogla shvatiti značaj i sadržaj pravnih poslova koje je sklopila i s tuženikom. Obzirom na sve gore, tuženik zaključno ističe kako u cijelosti osporava osnovanost tužbe i tužbenog zahtjeva, te predlaže da sud I. i II. tužiteljicu u cijelosti odbije sa tužbenim zahtjevom. Također predlaže se da sud I. i II. tužiteljicu obveže da tuženiku naknade prouzročeni trošak parničnog postupka.

3. Na raspravi održanoj kod ovog suda 29. listopada 2024. stranke su izjavile kako postoji mogućnost mirnog rješavanja spora, odnosno postizanja sudske nagodbe, te su radi toga molile ovaj sud za odgodu navedene rasprave.

3.1. Svojim zajedničkim podneskom od 22. studenog 2024. punomoćnici parničnih stranaka su izvijestile ovaj sud kako su postigli mirno rješenje spora u ovom predmetu, te stoga tužiteljice povlače tužbu sukladno članku 193. stavka 2. Zakona o parničnom postupku, s čime je tuženik suglasan. Tuženik je naveo kako ne potražuje troškove ovog postupka.

4. Člankom 193. stavkom 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. -dalje u tekstu: ZPP), propisano je kako se tužba može povući i kasnije sve do zaključenja glavne rasprave, ako tuženik na to pristane. Ako se tuženik u roku od 15 (petnaest) dana od dana obavijesti o povlačenju tužbe ne izjasni o tome, smatrat će se da je pristao na povlačenje. Člankom 193. stavkom 9. ZPP-a propisano je da se takva tužba smatra kao da nije ni bila podnesena i može se ponovno podnijeti.

5. Budući da parnične stranke nisu potraživale trošak parničnog postupka, sud o istome nije niti odlučivao.

Osijek, 5. prosinac 2025.

Sudac

Marko Šimunić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 (petnaest) dana, po primitku istog. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.

Dostaviti:

1. Punomoćnici I. i II. tužiteljica

2. Punomoćniku tuženika