REPUBLIKA HRVATSKA
Trgovački sud u Zagrebu
Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11
P-1373/2025-11
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Srđanu Sessi, u pravnoj stvari tužitelja LUSTRIN d.o.o., Slatina, Vladimira Nazora 6, OIB: 63556925702, kojeg zastupa punomoćnik Franjo Serdar, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika HABITATOR NEKRETNINE d.o.o., Rijeka, Krešimirova 12/A, OIB: 41550729790, radi isplate i naknade štete, nakon javne glavne rasprave zaključene 28. listopada 2025., s danom objave 4. prosinca 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni koji glasi:
„Nalaže se tuženiku da isplati tužitelju iznos od 567.000,00 EUR, sa zakonskom zateznom kamatom koje teku od dospijeća pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije, prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, prema specifikaciji kako slijedi:
- na iznos od 5.000,00 EUR od 29.11.2023 godine, do isplate,
- na Iznos od 2.500,00 EUR od 19.12.2023.godine, do isplate,
- Iznos od 22.500,00 EUR od 11.1.2024.godine, do isplate,
- Iznos od 37.000,00 EUR od 12.1.2024.godine, do isplate,
- Iznos od 500.000,00 EUR od podnošenja tužbe, pa do isplate.
Tuženik je dužan tužitelju naknaditi troškove postupka, po naprijed navedenoj kamatnoj stopi od donošenje prvostupanjske presude dio isplate. sve to u roku od 8 dana.“
II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 32.557,36 EUR-a u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi od 28. svibnja 2025. ističe da je angažirao tuženika kao posrednika za kupnju građevinskog zemljišta a na kojem bi tužitelj mogao graditi stanove za tržište. S time u vezi su tužitelj i tuženik 24. studenog 2023. zaključili ugovor za posredovanje u prometu nekretnina. U izvršavanju navedenog ugovora tuženik je za tužitelja pronašao nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] ukupne površine 1994 m2 (dalje u tekstu: predmetna nekretnina). Tužitelj nadalje ističe da mu je tuženik jamčio da je vlasnik zemljišta društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. te je tužitelj s navedenim društvom pregovarao o kupnji predmetne nekretnine. Tužitelj posebno ističe da mu je tuženik potrvdio da je društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. u isključivom i samostalnom posjedu predmetne nekretnine. Stoga je tužitelj sa društvom LIVING SOLUTIONS d.o.o. zaključio ugovor o kupoprodaji od 19. prosinca 2023. Tužitelj je tuženiku isplatio posredničku proviziju u iznosu od 30.000,00 EUR-a. Tužitelj ističe da je 10. siječnja 2024. direktor društva LIVING SOLUTIONS d.o.o. odnosno ovdje prodavatelja nekretnine bez prethodnog znanja tužitelja stupio u posjed predmetne nekretnine te uklonio asfalt sa igrališta, golove, koševe i opremu. Grad Zagreb je potom 25. siječnja 2024. donio odluku o proglašenju komunalne infrastrukture javnim dobrom u općoj uporabi te je predmetna nekretnina proglašena javnim dobrom u općoj upotrebi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba. Tužitelj je navedenu odluku pokušao osporiti na Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske no njegov zahtjev je odbijen. Tužitelj ističe sudu da je prodavatelja nekretnine pozvao da otkloni pravne nedostatke na nekretnini no prodavatelj se na pozive tužitelja oglušio te je tužitelj 29. studenog 2024. otkazao predmetni ugovor o kupoprodaji nekretnine. Stoga tužitelj drži da mu i tuženik kao posrednik pri sklapanju predmetnog ugovora o kupoprodaji odgovara za štetu te mu je dužan naknaditi iznos posredničke provizije u iznosu od 30.000,00 EUR-a, trošak angažiranja arhitekta u iznosu od 37.000,00 EUR-a te izmaklu dobit u iznosu od 500.000,00 EUR-a te tužitelj predlaže sudu da donese presudu kojom će naložiti tuženiku da mu tu štetu naknadi.
2. U odgovoru na tužbu od 2. srpnja 2025. tuženik prvenstveno ističe prigovor mjesne nenadležnosti naslovnog suda te smatra budući da tuženik ima registrirano sjedište u [adresa] da ovaj spor ima rješavati Trgovački sud u Rijeci. Tuženik u odgovoru na tužbu ne spori da je sa tužiteljem sklopio ugovor o posredovanju u prometu nekretnina te da je izvršio radnje posredovanja temeljem kojeg je tužitelj sklopio ugovor o kupoprodaji s društvom LIVING SOLUTIONS d.o.o. No tuženik ističe da je sam prodavatelj jamčio da je u neposrednom, samostalnom i kvalificiranom posjedu predmetnih nekretnina te smatra da tuženik nije pasivno legitimiran u ovoj pravnoj stvari već da tužitelj svoj zahtjev ima usmjeriti prema društvu LIVING SOLUTIONS d.o.o. Tuženik izričito osporava da je jamčio tužitelju ukoliko izgradi stanove na predmetnoj nekretnini zaraditi preko milijun EUR-a. Tuženik predlaže sudu da odbije tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti te da obveže tužitelja da naknadi tuženiku troškove parničnog postupka.
3. Sud je izvršio uvid u dokumentaciju u spisu te nije proveo dokaze koje su stranke predložile budući da rješavanje ovog spora predstavlja pravno pitanje.
4. Ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014., 70/19 – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 80/2022, 114/2022 dalje u tekstu: ZPP), sud je zaključio da je tužbeni zahtjev neosnovan.
5. U odnosu na prigovor stvarne i mjesne nadležnosti ovog suda ovaj sud je stava da je stvarno i mjesno nadležan u ovom sporu jer je spor vezan uz nekretninu koja se nalazi na području nadležnosti ovog suda (članak 34.b i 56. stavak 1. ZPP-a).
6. Predmet ovog spora jest zahtjev tužitelja za naknadu štete u iznosu od 567.000,00 EUR-a sa zateznim kamatama i troškovima ove parnice.
7. Između stranaka nije sporno:
- da su zaključili ugovor o posredovanju za promet nekretninama od 23. studenog 2023. ;
- da je tuženik stavio tužitelja u vezu s prodavateljem predmetne nekretnine društvom LIVING SOLUTIONS d.o.o.;
- da je u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine kao vlasnik nekretnine bilo upisano društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o.;
- da je tužitelja sa društvom LIVING SOLUTIONS d.o.o. zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnine od 19. prosinca 2023.;
- da je tužitelj isplatio tuženiku posredničku proviziju u iznosu od 30.000,00 EUR- a;
- da je Grad Zagreb, nakon što su predmetni ugovori sklopljeni, donio odluku od 25. siječnja 2024. kojom je komunalnu infrastrukturu odnosno javni sportski i rekreacijski prostor a koji se nalaze na predmetnoj nekretnini proglasio javnim dobrom u općoj upotrebi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba;
- da su tužitelj i prodavatelj nekretnine društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. izvršili primopredaju predmetne nekretnine.
8. Međutim između stranaka je prvenstveno sporno da li tuženik kao posrednik odgovara tužitelju za pravne nedostatke na nekretnini koja je bila predmet prodaje a u kojoj je sudjelovao tuženik kao posrednik za prodaju nekretnine.
9. Sud je izvršio uvid u ugovor za posredovanje u prometu nekretnina od 23. studenog 2023. (list 8-9 spisa) a kojim je ugovoreno da tužitelj kao nalogodavac daje tuženiku kao posredniku nalog kojeg tuženik prihvaća da pokuša naći i dovesti u vezu tužitelja i treću osobu (prodavatelja, zakupodavca, najmodavca i dr.) radi pregovaranja i sklapanja pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini (kupoprodaja, zakup, najam i dr.) a tužitelj se obvezuje da će mu isplatiti posredničku naknadu ako pravni posao bude sklopljen (članak 1. Ugovora). Tuženik se obvezao da će tijekom procesa pronalaska nekretnine sustavnim savjetovanjem i konzultiranjem tužitelja nastojati naći i dovesti u vezu tužitelja sa trećom osobom radi pregovaranja i sklapanja pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini (kupoprodaja, zakup, najam, i dr.) i to na način da nalogodavcu: daje na uvid fotografije nekretnina , pokazuje nekretnine uživo i konzultira tužitelja, daje mišljenje o prodaje i daje na uvid dokumentaciju o nekretninama, na zahtjev tužitelja omogućuju izradu prijedloga dokumenata vezanih za pravni posao koji je predmet posredovanja te pomaže tužitelju u procesu upisa prava vlasništva (članak 2. Ugovora). Stranke su ugovorile da se tužitelj u slučaju sklapanja ugovora obvezuje tuženiku platiti posredničku proviziju i iznosu od 3% uvećano za PDV od oglašene cijene nekretnine kod tuženika (članak 6. Ugovora).
10. Uvidom u ugovor o kupoprodaji od 19. prosinca 2023. a kojeg su zaključili tužitelj i društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. kao prodavatelj (list 15-19 spisa) sud je utvrdio da je prodavatelj jamčio da je u samostalnom, neposrednom i kvalificiranom posjedu te je stvarni i jedini zemljišnoknjižni vlasnik predmetnih nekretnina (članak 7. stavak 1. i 2. Ugovora). Prodavatelj je nadalje jamčio tužitelju da predmet kupoprodaje nije predmet spora u parničnom, ovršnom, upravnom i/ili drugom postupku temeljem kojeg bi mogla biti ograničena prava kupca odnosno ovdje tužitelja (članak 7. stavak 3. Ugovora). Prodavatelj je nadalje jamčio da predmetna nekretnina nije opterećena nikakvim zemljišnoknjižnim niti izvanknjižnim teretima.
11. Člankom 430. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., dalje u tekstu: ZOO-a) je propisano da prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten, niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom.
12. Člankom 835. ZOO-a je propisano da ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu proviziju, ako ugovor bude sklopljen.
13. Člankom 15. stavkom 1. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" br. 107/07., 144/12., 14/14., 32/19., dalje u tekstu:ZPPN-a) je propisano da govorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.
14. Člankom 15. stavkom 4. ZPPN-a je propisano ako nije drukčije propisano ovim Zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava.
15. Člankom 19. ZPPN-a je propisano da u posrednik u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnja u vezi s poslom koji je predmet posredovanja mora postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka).
16. Budući da između stranaka nije sporno da je temeljem ugovora o posredovanju u prometu nekretnina tuženik stavio tužitelja u vezu sa vlasnikom predmetnih nekretnina društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. te da je u konačnici zaključen ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina između tužitelja i društva LIVING SOLUTIONS d.o.o. po stavu ovog suda tuženik je u cijelosti izvršio svoju ugovornu obvezu sukladno članku 15. stavku 1. ZPPN-a. Također sud je stava tuženik kao posrednik u izvršavanju svoje obveze postupao pažnjom dobrog stručnjaka te ne može odgovarati tužitelju za štetu uslijed odluke Grada Zagreba, kojom je osujećen poduzetnički pothvat tužitelja, a na koju odluku tuženik nije mogao utjecati a niti ju je mogao predvidjeti. S tim u svezi valja istaknuti da je sam prodavatelj društvo LIVING SOLUTIONS d.o.o. jamčilo da je u samostalnom, neposrednom i kvalificiranom posjedu predmetnih nekretnina te je stoga navedeno društvo sukladno članku 430. stavku 1. ZOO-a odgovorno tužitelju za pravne nedostatke na predmetnim nekretninama. Stoga je ispravan stav tuženika da bi tužitelj svoj zahtjev za naknadu štete trebao uputiti prema društvu LIVING SOLUTIONS d.o.o. Slijedom navedenog valjalo je tužiteljev zahtjev za naknadu štete odbiti u cijelosti.
17. Kako je tuženik u cijelosti uspio u sporu sukladno članku 154. i 155. ZPP-a a u vezi s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23., 107/25., dalje u tekstu: Tarifa) pripada trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu od 8.505,00 EUR-a (Tbr. 8/1 u vezi s Tbr. 54 Tarife), trošak sastava podneska od 17. listopada 2025. u iznosu od 8.505,00 EUR-a (Tbr. 8/1 u vezi s Tbr 54 Tarife) te trošak pristupa na ročište od 28. listopada 2025. u iznosu od 8.505,00 EUR-a (Tbr. 9/1 u vezi s Tbr. 54 Tarife) što ukupno iznosi 25.515,00 EUR-a a što uvećano za pripadajući PDV od 25% (Tbr. 46 Tarife) sveukupno iznosi 31.893,75 EUR-a. Navedenom trošku valja pridodati i trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu u iznosu od 663,61 EUR-a. Dakle sveukupni trošak tuženika iznosi 32.557,36 EUR-a.
Zagreb, 4. prosinca 2025.
Sudac
Srđan Sessa
POUKA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od osam dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 8 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.
DNA:
tužitelju po pun
tuženiku po pun
