REPUBLIKA HRVATSKA
Općinski sud u Dubrovniku
Dr. Ante Starčevića 23
Poslovni broj P-445/2025-61
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Dubrovniku po sutkinji tog suda Marijani Capurso Kulišić, u pravnoj stvari tužitelja RZ OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Tomislav Šiško, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Šiško i partneri j.t.d. Split, protiv tuženice REPUBLIKE HRVATSKE OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvu u Dubrovniku, Građansko upravni odjel, radi isplate, nakon održane glavne i javne glavne rasprave, zaključene dana 21. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka i tužitelja, 3. prosinca 2025.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju iznos 44.440,93 € (četrdeset i četiri tisuće četiri stotine i četrdeset eura i devedeset tri centa) sa zateznim kamatama tekućim:
- na iznos 1.110,10 € od 15. rujna 2020. do isplate
- na iznos 1.110,10 € od 15. listopada 2020. do isplate
- na iznos 1.110,10 € od 15. studenog 2020. do isplate
- na iznos 302,95 € od 15. prosinca 2020. do isplate
- na iznos 302,95 € od 15. siječnja 2021. do isplate
- na iznos 321,08 € od 15. veljača 2021. do isplate
- na iznos 321,08 € od 15. ožujak 2021. do isplate
- na iznos 321,08 € od 15. travanj 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. svibanj 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. lipanj 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. srpanj 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. kolovoz 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. rujan 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. listopad 2021. do isplate
- na iznos 1.931,19 € od 15. studeni 2021. do isplate
- na iznos 345,32 € od 15. prosinca 2021. do isplate
- na iznos 345,32 € od 15. siječnja 2022. do isplate
- na iznos 357,33 € od 15. veljače 2022. do isplate
- na iznos 357,33 € od 15. ožujka 2022. do isplate
- na iznos 357,33 € od 15. travnja 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. svibnja 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. lipnja 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. srpnja 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. kolovoza 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. rujna 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. listopada 2022. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. studenog 2022. do isplate
- na iznos 391,31 € od 15. prosinca 2022. do isplate
- na iznos 391,31 € od 15. siječnja 2023. do isplate
- na iznos 405,81 € od 15. veljače 2023. do isplate
- na iznos 405,81 € od 15. ožujka 2023. do isplate
- na iznos 405,81 € od 15. travnja 2023. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. svibnja 2023. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. lipnja 2023. do isplate
- na iznos 2.759,23 € od 15. srpnja 2023. do isplate, sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1.siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja određuje se, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku 15 dana.
II. Odbija se tužbeni zahtjev za iznos 15.859,36 € sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose
- na iznos 383,04 €
od 15. rujna 2020. do isplate
- na iznos 383,04 €
od 15. listopada 2020. do isplate
- na iznos 383,04 €
od 15. studenog 2020. do isplate
- na iznos 30,84 €
od 15. prosinca 2020. do isplate
- na iznos 30,84 €
od 15. siječnja 2021. do isplate
- na iznos 26,79 €
od 15. veljača 2021. do isplate
- na iznos 26,79 €
od 15. ožujak 2021. do isplate
- na iznos 26,79 €
od 15. travanj 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. svibanj 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. lipanj 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. srpanj 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. kolovoz 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. rujan 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. listopad 2021. do isplate
- na iznos 668,32 €
od 15. studeni 2021. do isplate
- na iznos 28,82 €
od 15. prosinca 2021. do isplate
- na iznos 28,82 €
od 15. siječnja 2022. do isplate
- na iznos 29,81 €
od 15. veljače 2022. do isplate
- na iznos 29,81 €
od 15. ožujka 2022. do isplate
- na iznos 29,81 €
od 15. travnja 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. svibnja 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. lipnja 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. srpnja 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. kolovoza 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. rujna 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. listopada 2022. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. studenog 2022. do isplate
- na iznos 32,65 €
od 15. prosinca 2022. do isplate
- na iznos 32,65 €
od 15. siječnja 2023. do isplate
- na iznos 33,86 €
od 15. veljače 2023. do isplate
- na iznos 33,86 €
od 15. ožujka 2023. do isplate
- na iznos 33,86 €
od 15. travnja 2023. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. svibnja 2023. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. lipnja 2023. do isplate
- na iznos 957,6 €
od 15. srpnja 2023. do isplate.
III. Nalaže se tuženici platiti tužitelju trošak ovog postupka u iznosu 11.494,28 EUR (jedanaest tisuća četiri stotine devedeset i četiri eura i dvadeset i osam centi), sa zateznim kamatama tekućim od 3. prosinca 2025. do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi tvrdi da je isključivi vlasnik stana koja se nalazi u Dubrovniku na adresi [adresa], koji je u zemljišnim knjigama opisan kao: čest. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],3. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 3) stan na 2.katu površine 32,77 m2 uz odgovarajući dio cijele nekretnine te da u navedenom stanu živi zaštićeni najmoprimac PZ, OIB: [osobni identifikacijski broj] koja na ime zaštićene najamnine plaća tužitelju mjesečni iznos od 100,00 kuna odnosno 13,27 Eura. U bitnom pozivanjem na sudsku praksu Europskog suda za ljudska prava, Vrhovnog suda Republike Hrvatske tužitelj podnosi tužbu s zahtjevom da mu tuženik naknadi štetu koja se sastoji u razlici između visine zaštićene najamnine koju je kao vlasnik primio za stan u svome vlasništvu i visine najamnine koju bi mogao ostvariti iznajmljivanjem toga istog stana na slobodnom tržištu, s tim da se prethodno obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora. Tužitelj smatra da mu pripada na ime naknade štete razlika zaštićenoj najma i tržišne cijene najma, odnosno u ljetnim mjesecima razlika cijene zaštićenog najma i turističkog najma. Tužbenim zahtjevom potražuje iznos od 54.962,28 Eura zajedno s zateznim kamatama na pojedinačne mjesečne iznose, uz naknadu troškova parničnom postupka. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom potražuje iznos 84.459,98 eura za razdoblje od srpnja 2020. do lipnja 2023.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, predlaže ga odbiti uz naknadu parničnog troška. Drži spornim status zaštićenog najmoprimca PZ, budući da tužitelj nije naveo, niti je dostavio dokaz o stanarskom pravu iste na predmetnom stanu stečenom prema ranijim propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, dalje: ZNS) od 5. studenoga 1996. Tuženica nadalje prigovara zastari, aktivnoj i pasivnoj legitimaciji, osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva te se očituje kako slijedi. Osporava zaštićenu najamninu u iznosu od 13,27 EUR mjesečno, tvrdeći da tužitelj ne dokazuje pravilnost samog izračuna i da li su pri izračunu izračunu uzeti u obzir svi propisani kriteriji sukladno odredbi čl. 7. Zakona o najmu stanova i Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. U odnosu na razliku do punog iznosa zaštićene najamnine koju je eventualno najmoprimac morao plaćati sukladno propisima, a najmodavac na nju imao pravo, a nije ostvario smatra da je tužitelj time doprinio šteti, te u tom dijelu osporava postojanje odgovornosti RH. Smatra da iznos zaštićene najamnine se utvrđuje ovisno o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, dok je odredbom čl. 31. st. 2. točka 2. Zakona o najmu stanova propisano da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Ističe da je potrebno je dokazati da prema svojim platnim mogućnostima zaštićeni najmoprimac nije bio u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu. U odnosu na naknadu najamnine koju podnositelj potražuje za srpanj 2020. godine, ističe prigovor zastare. Tuženica smatra da tužitelju svakako ne pripada razlika između zaštićene i turističke najamnine. Nadalje, smatra da se na najamninu svakako trebaju primijeniti odredbe Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“, br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 138/20) na eventualno dosuđeni iznos naknade na ime godišnjeg najma, nakon odbitka porezno priznatih rashoda u visini od 30%, trebali platiti propisani porez na dohodak od imovine (najamnine) po stopi od 12%, a od 1. siječnja 2021. po stopi od 10%, te prirez po stopi od 10% (Dubrovnik).
3. Među strankama nije sporno da se tužitelj obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora, da je tužitelj vlasnik stana na 2.katu površine 32,77 m2 čest. zgr. [katastarska čestica] upisane u zk.u.432 k. o. [katastarska općina] Sporna je pasivna legitimacija tuženika, sporno je je li PZ ima status zaštićenoj najmoprimca i je li nastupila zastara za potraživanje s osnova mjeseca srpnja 2020., sporna je osnova i visina.
4. U postupku su pregledani zemljišnoknjižni izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 20 spisa), Ugovor o najmu stana (list 21-24 spisa), dopis Grada Dubrovnika Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i upravne poslove klasa: 371-01/23- 01/42 od 3. svibnja 2023. (list 25-26 spisa),, izvod s računa (list 28 spisa), Odluku o davanju stana na korištenje broj 371-03/92-01/34 od 5. svibnja 1992 (list 106-109), Rješenje Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo Dubrovnik, klasa:
UP/I.371-04/92-02/6305 od 23. rujna 1992. (list 110-111 spisa), proveden je očevid na licu mjesta dana 5. srpnja 2024. na kojem je saslušana svjedokinja PZ (list 124-125 spisa), građevinsko vještačenje po vještaku Hrvoju Sambrailo, dipl.ing.građ. (list 127-136 spisa, 138-213, 261-347 spisa), saslušan je sudski vještak Hrvoje Sambrailo (list 355-356 spisa).
5. Ocjenom provedenih dokaza kako svakog zasebno tako i u njihovoj ukupnosti te temeljem rezultata cjelokupnog postupka, sud je dana 20. veljače 2025. donio presudu poslovni broj P-57/2024-37 kojom je prihvatio tužbeni zahtjev za iznos 22.257,91 EUR sa zateznim kamatama na pojedinačne mjesečne iznose od 15. rujna 2020. do 15. srpnja 2023.), odbio tužbeni zahtjev za iznos 62.202,07 eura sa zateznim kamatama na pojedinačne mjesečne iznose od 15. kolovoza 2020. do 15. srpnja 2023., te odlučio da svaka strana snosi svoje troškove postupka.
5.1 Županijski sud u Puli – Pola presudom i rješenjem poslovni broj Gž-427/2025 - 2 od 14. travnja 2025. potvrdio je prethodnu odluku u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev za iznos 1.901,78 EUR s pripadajućom zateznom kamatom koja teče od 15. kolovoza 2020. do isplate, dok je u preostalom odbijajućem dijelu ukinuo presudu i vratio ovom sudu na ponovni postupak.
5.2. Sud je u toj odluci potvrdio stajalište suda o tome da je u odnosu na zastaru naknade za mjesec srpanj 2020., dok je u preostalom odbijajućem dijelu istakao stajalište da aktualni vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio u turističke svrhe tzv. dnevni najam, već da je dovoljno da dokaže visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji. Isto tako uputio da treba voditi računa o okolnostima konkretnog slučaja za ukupno razdoblje te umanjiti utvrđenu proviziju internetske platforme booking.com, vodeći pri tome računa da li vlasnici usporednih objekata kakav je tužitelj takvi proviziju plaćaju ili najam vrše neposredno.
6. Dakle, u ovom ponovljenom postupku, više nije sporna osnova tužiteljeva potraživanja, sporna je visina istog, odnosno koliki iznos predstavlja primjereni iznos naknade tužitelju time što je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava.
7. U ponovljenom postupku sud je uz suglasnost stranaka pročitao ranije izvedene dokaz u postupku, te ponovno cijeneći iste te temeljem dopunskog građevinskog vještačenja (list 422-424 spisa) kako svakog zasebno, tako i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, zaključak je suda da je tužiteljev zahtjev djelomično osnovan.
8. Sud nije uzeo u obzir dokazni prijedlog saslušanjem tužitelja s obzirom da je ovaj dokaz tužitelj iznio u fazi glavne rasprave, a nije riječ o dokazu kojeg tužitelj bez svoje krivnje nije mogao predložiti u prethodnom postupku u smislu odredbe članka 299. stavka 2. Zakon o parničnom postupku (""Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11.
- službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP).
9. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da tužitelj ima pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac. U presudi R i P protiv Republike Hrvatske (toč. 64.) Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard. Pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan i egzaktan način predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova te se na taj način vlasnicima omogućuje pravna sigurnost i jednakost svih pred zakonom. Pri tome vlasnici su postupkom tužene već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca (tako u Odluci VSRH Rev-1010/2023 od 3. prosinca 2024.).
10. Na okolnost visine tužbenog zahtjeva proveden je očevid na licu mjesta, vještačenje po vještaku građevinske struke ing. SZ.
11. Na očevidu na licu mjesta utvrđeno je stanje nekretnine te je sudski vještak Hrvoje Samrajilo u svom pisanom nalazu i mišljenju, temeljem iskaza površina (bez prostorije za koju je utvrđeno da je stan proširen i da za nju najmoprimac neovisno plaća tržišnu najamninu) utvrdio površinu stana obuhvaćenu zaštićenim najmom. Potom j određen zadatak vještaku izraditi nalaz i mišljenje u kojem će utvrditi visinu prosječne tržišne najamnine stana u periodu od srpnja 2020 do lipnja 2023. za površinu od 30,71 m2 (prostorije oznake 60-65 iz izvješća od 26. srpnja 2024.). Ujedno utvrditi razliku visine tržišne najamnine i zaštićene najamnine uz odbijanje poreznih davanja koje bi tužitelj morao davati na primljenu najamninu. S obzirom na zadatak vještak je a povodeći se zadatkom ''procjena tržišne vrijednosti najamnine predmetnih prostorija stana u razdoblju od lipnja 2017. godine do svibnja 2023. godine posebno u zimskim mjesecima, posebno u ljetnim mjesecima'', analizom ugovora iz dostavljenog Izvatka utvrdio da nijedan ugovor nije ugovoren za isključivo ''zimske mjesece'', odnosno vidljivi su ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje. S obzirom na navedeno, a za potrebe procjene tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, uzeo u obzir ugovore koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje na drugim lokacijama. Vještak je u konačnici utvrdio visinu najma za predmetni stan u zimskim mjesecima, nakon oduzimanja cijene zaštićene namjene:
11/2020 333,79
12/2020 333,79
01/2021 347,87
02/2021 347,87
03/2021 347,87
11/2021 374,14
12/2021 374,14
01/2022 387,14
02/2022 387,14
03/2022 387,14
11/2022 423,96
12/2022 423,96
01/2023 439,67
02/2023 439,67
03/2023 439,67
U odnosu na ljetne mjesece sudski vještak je analizom prikupljenih podataka i podataka s web stranice Booking.com, a uzimajući u obzir prosječnu popunjenost apartmana u ljetnoj sezoni i realnu tržišnu cijenu noćenja za predmetni stan, utvrdio da je prosječna cijena noćenja usporednih apartmana (stranica 67 nalaza i mišljenja, s lista 339 ovog spisa) iznosi 182,20 EUR (usporedni apartmani koriste platformu BOOking.com koja svoje usluge naplaćuje 20%), a da je prosječna popunjenost oko 70%. u Tablici s lista 340 spisa vještak je za mjesece 7-10 u 2020. umanji iznos zbog pandemije COVID za 0,40 i a za mjesece 7-10 u 2021. umanji iznos zbog pandemije COVID za 0,70. Dalje, je vještak izračunao umanjenje iznosa utvrđenog kao prosječni iznos dnevnog najma za 70% te utvrdio da bi dnevni najam 55 eura, odnosno mjesečni najam iznosio 1.155,00 € (55eur x 30dana x 70%).
12. Tuženica je u odnosu na ovako dan nalaz i mišljenje prigovorila i navela da predmetni nalaz i mišljenje nije u skladu s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 78/2015., dalje u tekstu: Zakon) te Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 105/2015., dalje u tekstu: Pravilnik), budući da je procjena tržišne vrijednosti najma predmetne nekretnine vršena primjenom poredbene (usporedne) metode, na temelju prikupljenih podataka o ugovornim cijenama najma poredbenih nekretnina, koji su dobiveni na temelju izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena (najamnina) dostavljenih od strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove Grada Dubrovnika (dalje tekstu: izvadak). Ističe da vještak u svom nalazu i mišljenju usprkos podacima i fotografijama stana na stranicama od 9. do 16. nije utvrdio stvarno stanje predmetnog stana na dan očevida 5. kolovoza 2024. iako je sukladno odredbi članka 8. stavka 1. Pravilnika obilježja bio dužan uzeti u obzir okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine (pa tako i najamnine) i to na temelju stvarnih fizičko-tehničkih pokazatelja u relacijama s pokazateljima koji su utemeljeni na gospodarenju nekretninom po načelu dobrog gospodara, dok je odredbom članka 68.st.1.t.6. istog pravilnika propisano da oblik i sadržaj procjembenog elaborata obuhvaća utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost. Nakon analize pribavljenih podataka iz izvatka te nakon provedbe međuvremenskog, interkvalitativnog izjednačavanja i ostalih analiza, vještak je proveo poredbenu metodu procjene najamnine, i to posebno za zimske mjesece i posebno za ljetne mjesece, međutim nije jasno na koji način vještak određuje ljetni period, a na koji zimski period. Ističe da nije priložen zadatak koji izdaje naručitelj pa se sa sigurnošću ne može potvrditi je li zadatak obuhvatio sve naručiteljeve zahtjeve i razloge izrade nalaza i mišljenja, budući da su zadaci naručitelja i svrha izrade nalaza i mišljenja bitni elementi nalaza i mišljenja kako bi se mogla odrediti osnovica za vrednovanje i odabrati određena metoda te postupak izrade nalaza i mišljenja (zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće i prostornom identifikacijom nekretnine), sukladno odredbi čl. 67. st. 2. Pravilnika odnosno odredbe članka 68. stavak 1. toč. 4. Pravilnika. Obzirom da je analizom ugovora iz dostavljenog izvatka vještak utvrdio da niti jedan nije ugovoren isključivo za zimske mjesece, odnosno vidljivi su ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje, vještak je za potrebe procjene tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima uzeo u obzir ugovore koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje. Ističe da prema nalazu i mišljenju, procijenjena tržišna vrijednost najamnine za predmetni stan u zimskim mjesecima u razdoblju od srpnja 2020.g. do lipnja 2023.g. (za 15 zimskih mjeseci), a nakon provedenog međuvremenskog izjednačenja i interkvalitativnog izjednačenja, iznosi ukupno 5.963,91 EUR. Analizom dostavljenog izvatka, vještak je izdvojio tri ugovora koji su ugovoreni za vrijeme ljetnih mjeseci, na temelju kojih je izvršio procjenu tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u ljetnim mjesecima u razdoblju od srpnja 2020.g. do lipnja 2023.g. (za 21 ljetni mjesec), te ista prema nalazu i mišljenju, a nakon provedenog međuvremenskog izjednačenja i interkvalitativnog izjednačenja, iznosi ukupno 8.661,78 EUR. Smatra da navedeni postupak izračuna nije ispravan jer se ugovori za poredbene nekretnine koriste za cjelogodišnje stanovanje (vrijede u zimskom i ljetnom periodu) stoga ovakav način podjele ugovora nije točan. Smatra da je vještak trebao utvrditi vrijednost na dan vrednovanja te primjenom indeksnih nizova putem međuvremenskog izjednačenja utvrditi vrijednost najma za svaki mjesec. Ističe da nije jasno kako je određen „korekcijski faktor“, budući da nije obrazložena primjena indeksa, i na temelju kojih okolnosti je korigirana vrijednost kod interkvalitativnog izjednačenja. Takvo postupanje vještaka je u suprotnosti s odredbama čl. 5. st.1. i st.5. Zakona, kojima je propisano da je „procjembeni elaborat dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku“ te da se „svaki odabir parametara korištenih u procjeni vrijednosti nekretnina obvezno obrazlaže u procjembenom elaboratu“. elaboratu je potrebno opisati i obrazložiti način izračuna mjesečnog najma stana te navesti izvore iz kojih su prepisani porez, prirez, trošak redovnog održavanja i mjesečni zaštićeni najam, a u predmetnom nalazu vještak nije obrazložio ni na koji način i pomoću kojih koeficijenata je interkvalitativno izjednačio procjenjivanu i poredbene nekretnine, posebno mjere korištenja, kategoriju, fizičke karakteristike. Također, smatra da nije obrazloženo ni na koji način je vještak doveo u odnos kakvoću procjenjivane nekretnine koja je u neodržavanom stanju s poredbenim nekretninama koje su na tržištu najma stana i sukladno odredbi članka 12. i 13. ZNS moraju biti u stanu pogodnom za stanovanje i održavanom stanu, jer procjenjivani stan nije pogodan za stanovanje niti je održavan. Nadalje, prema mišljenju vještaka navedeni izračun ukupne vrijednosti turističke najamnine za ljetne mjesece „ne predstavlja realnu prosječnu tržišnu vrijednost mjesečne najamnine u tom periodu“ pa vještak prilaže izvadak sa web stranica Booking.com, gdje su prikazani podaci o pet apartmana u neposrednoj blizini predmetnog stana, sa cijenama noćenja u središnjem dijelu sezone, pa vještak proizvoljno, „sukladno informacijama i razgovorima koje je vodio sa profesionalnim iznajmljivačima i agencijama“ procjenjuje da prosječna popunjenost apartmana u Dubrovniku iznosi 70 % u ljetnoj sezoni, a obzirom na uređenost i opremljenost apartmana u odnosu na predmetni stan procjenjuje da bi „prosječna cijena noćenja predmetnog stana u ljetnim sezonama trebala iznositi u predmetnom razdoblju 30% prosječnog iznosa noćenja (182,20 Eura/noć) koji je prikazan za oglašene apartmane (55 Eura) pa prosječna mjesečna tržišna najamnina za predmetni stan u ljetnim mjesecima iznosi 1.155,00 Eura mjesečno“, odnosno za 21 ljetni mjesec iznosi 24.255,00 Eura“. visini tako utvrđene visine turističkog najma, kao i izračunu koji je temeljen isključivo na podacima sa stranice Booking.com, a ne na podacima iz Zbirke kupoprodajnih cijena, jer je korištenje oglašenih podataka ponude i potražnje kao sredstvo izračuna tržišne vrijednosti najamnine protivno odredbama relevantnog Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika. Prema dostupnim podacima za poredbene nekretnine – stranice 55 do 65 nalaza i mišljenja nesporno se radi o stanovima u koje je ulagano i koji su održavani i namješteni, te svojim obilježjima nisu podudarni predmetu procjene, budući da se u svakom postupku usporedbe podataka primjenjuje načelo sukladnosti modela prema kojem se samo međusobno usporedivi podaci mogu dovesti u odnos, te takvo Paušalno izvođenje zaključaka rezultira time da nalaz i mišljenje nije usklađen s odredbama čl. 5. st. 1. i 5., čl. 9. st. 4. i čl. 22. st. 1. i 2. Zakona. Nadalje u odnosu na visinu turističke najamnine ukazuje i da je turistička sezona 2020. i 2021. bila u vrijeme epidemije Covid-a i da turistički smještaj bio jeftiniji, kao i da je turista bilo puno manje, što je gotovo opće poznata činjenica za sve koji su pratili informacije vezano za epidemiju Covid i mogućnost putovanja i kretanja domaćih i stranih turista. Također, turistička najamnina ne dospijeva mjesečno, već se radi o cijeni noćenja u odnosu na stanje stana i stanja ponude i potražnje na tržištu sezonskog pružanja usluga smještaja u domaćinstvu primjenom Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti („Narodne novine“ br. 85/2015, 121/2016, 99/2018, 25/2019, 98/2019, 32/2020, 42/2020, 126/2021), budući da nije slobodno ugovorena ili tržišna najamnina kakvu se ima u vidu primjenom Zakona o najmu stanova, a niti je odgovarajuća najamnina ili razumna najamnina, te ukoliko bi se ista prema vještačenju utvrdila u iznosu od 1.155,00 EUR mjesečno za ljetne mjesece, sukladno predmetnom vještačenju, ista bi predstavljala nerazumnu i neodgovarajuću najamninu prema svim okolnostima predmeta, što je potpuno suprotno sudskoj praksi ESLJP, a takav stav je zauzeo i Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci broj: U-III- 3482/2021 od 3. listopada 2023. Nadalje, vještak nije postupio sukladno nalogu suda, budući da nije izračunao razliku visine tržišne najamnine i zaštićene najamnine uz odbijanje poreznih davanje koja se plaćaju na primljenu najamninu kako je to već ranije u postupku izneseno pa tuženica ustraje u svim navodima vezanim za odbijanje poreza kao i izračun zaštićene najamnine.
12.1. Tužitelj nije imao primjedbe na nalaz i mišljenje sudskog vještaka.
13. Sudski vještak Hrvoje Samrailo pisano je odgovorio na primjedbe tuženice te naveo da je procjenu tržišne vrijednosti najamnine izradio sukladno pravilima struke, odnosno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu te podatke sa stranice Booking.com, uspoređujući predmetnu nekretninu sa usporednim nekretninama, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnih prostorija stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima (uz pobrojane zakonske i podzakonske propise koje je primijenio). Nadalje, ističe da je nalazu i mišljenju utvrdio stvarno stanje predmetnog stana te, osim navedenih fotografija stana na str. 9–16 nalaza i mišljenja, taksativno nabrojao obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost na str. 18 nalaza i mišljenja, u dijelu Tehnički opis. Nadalje, pojasnio je da je ljetni i zimski period definiran ljetnom turističkom sezonom, odnosno kalendarskim početkom i završetkom iste, stoga su za ljetni period (period ljetne turističke sezone) obuhvaćeni mjeseci od travnja do listopada, dok su za zimski period obuhvaćeni mjeseci od studenog do ožujka. Ukazuje da je na str. 40, 55, 68, 71, 72 nalaza i mišljenja tablično pikazao mjeseci koji obuhvaćaju ljetni period (turističku sezonu), odnosno mjeseci koji obuhvaćaju zimski period. Ljetni period (turistička sezona) je definiran većom potražnjom za najamninama stanova, stoga je i tražena cijena najamnine znatno povećana u ljetnom periodu. Nadalje, tvrdi da je nalaz i mišljenje izrađen isključivo temeljem zadatka od strane suda, a isti je prikazan na str 1. (naslovnici), te na str. 4 nalaza i mišljenja. U odnosu na daljnje primjedbe navodi da je od strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove grada Dubrovnika je dostavljen Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena (vidljiv na str. 20–23 nalaza i mišljenja), u kojem nema najamnina stanova koje su ugovorene isključivo za zimske mjesece. S obzirom da u dostavljenom Izvatku nema najamnina stanova koje su ugovorene isključivo za ''zimske'' mjesece, dostavljeni ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje približno odgovaraju najamninama za ''zimske'' mjesece, te su kao takvi i uključeni u daljnji izračun. Na navode da je umjesto gore navedenog, vještak trebao utvrditi vrijednost na dan vrednovanja te primjenom indeksnih nizova putem međuvremenskog izjednačenja utvrditi vrijednost najma za svaki mjesec, odgovara da je upravo tako i izradio nalaz i mišljenje, što je vidljivo na stranicama 31., 34 – 39, odnosno 48 – 54, koristivši indeksne nizove pomoću međuvremenskog izjednačenja, te temeljem navedenog utvrdio vrijednost najma za svaki mjesec. Na daljnje primjedbe ističe da je interkvalitativno izjednačenje, odnosno kompletan nalaz i mišljenje, izradio sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu te podatke sa stranice Booking.com, uspoređujući predmetnu nekretninu sa usporednim nekretninama, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine. Što se tiče korekcijskih faktora, u dijelu Interkvalitativno izjednačenje korigirana su karakteristična obilježja predmetne nekretnine, odnosno usporednih nekretnina, kao što su lokacija, veličina, fizičke karakteristike, katnost, s obzirom da se predmetni stan nalazi na 2. katu zgrade, dok se pojedine usporedne nekretnine nalaze na etažama prizemlja / 1. kata / 2. kata / potkrovlja. Također, predmetni stan se nalazi na izrazito dobroj lokaciji u odnosu na usporedne nekretnine, no fizičke karakteristike predmetnog stana su lošije u odnosu na fizičke karakteristike usporednih nekretnina. Površine pojedinih usporednih nekretnina su znatno veće od površine predmetne nekretnine, stoga je i koeficijent površine također korigiran u tablici Interkvalitativnog izjednačenja. Na navode da je u elaboratu potrebno opisati i obrazložiti način izračuna mjesečnog najma stana te navesti izvore iz kojih su prepisani porez, prirez, trošak redovnog održavanja i mjesečni zaštićeni najam, ističe da je način izračuna mjesečnog najma objašnjen na str. 25, odnosno str. 41 nalaza i mišljenja, gdje se navodi da je za metodu procjenjivanja odabrana Usporedna metoda, odnosno Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena, dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika. Nadalje, vještak navodi u odnosu na poreze, prireze, troška redovnog održavanja i mjesečnog zaštićenog najma,da je na str. 72 nalaza i mišljenja navedeno da ''gore navedeni iznosi mjesečne najamnine ne sadrže poreze, s obzirom da u izračunu najamnine u zimskim mjesecima, u kupoprodajnim ugovorima usporednih nekretnina nije uračunat porez (prikazan je iznos bez poreza). U konačnom izračunu najamnine u ljetnom periodu korišteni su podaci sa web stranice Booking.com, gdje su prikazani iznosi bez poreza, te je od navedenih iznosa oduzeta provizija koju naplaćuje stranica Booking.com (20%).'' Podaci o mjesečnom zaštićenom najmu su prikazani na str. 68, 69 nalaza i mišljenja, te je navedeno da su isti dostavljeni od ''strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove grada Dubrovnika, datuma 3. svibnja 2023. godine, sa utvrđenim iznosom zaštićene najamnine od 11,74 eur mjesečno.'' Nadalje, navodi da je u tablici Interkvalitativno ''izjednačio'' fizičke karakteristike usporednih nekretnina u odnosu na predmetnu nekretninu, a prema stanju stana na dan očevida, smatra da zadovoljava minimalne uvjete za svrhu stanovanja što se tiče rasporeda prostorija i dotrajalosti elemenata namještaja. Vještak nadalje navodi da je izračun prvenstveno izvršen temeljem dostavljenog Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, koristeći usporednu metodu sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te pripadajućem Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), no nakon analize usporedivih stanova / apartmana na stranici Booking.com i iznosa njihove sezonske cijene noćenja, mišljenja je da navedena izračunata tržišna vrijednost mjesečne najamnine predmetnog stana u ljetnom periodu nije predstavljala realnu prosječnu tržišnu vrijednost mjesečne najamnine u tom periodu, stoga je za potrebe što realnije procjene tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u ljetnom periodu izvršio analizu podataka usporedivih stanova / apartmana sa stranice Booking.com (u radijusu od 100m od predmetne nekretnine), sa njihovim prikazanim cijenama noćenja u sezoni (sredina srpnja 2025.), te je prosječnu cijenu navedenih usporednih apartmana korigirao sa umanjenjem od 70%, uzimajući u obzir uređenost i opremljenost priloženih apartmana, te visoku stopu inflacije. Na navode da usporedni apartmani sa svojim obilježjima nisu podudarni sa predmetnim stanom, te da slijedom toga nalaz i mišljenje nije usklađen sa odredbama Zakona, odgovara da je upravo na str. 66 nalaza i mišljenja objasnio postotak umanjenja od 70% u odnosu na usporedne apartmane (uzimajući u obzir uređenost i opremljenost priloženih apartmana u odnosu na predmetni stan, te visoku stopu inflacije, odnosno općenitog trenda rasta cijena). Za postupak umanjivanja vrijednosti najamnine nekretnine kao što je ovaj prikazan u nalazu i mišljenju nisu dane smjernice, odnosno izračun postotka nije definiran Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te pripadajućim Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), stoga isti predstavlja iskustvenu procjenu na temelju saznanja o cijenama turističke najamnine stanova / apartmana (cijena noćenja u sezoni), koji se nalaze u neposrednoj blizini predmetnog stana, te imaju sličnu površinu. Na daljnju primjedbu odgovara da prema podacima Državnog zavoda za statistiku o dolascima i noćenjima turista, odnosno prema podacima Državnog zavoda za statistiku o prihodima od turizma (''turizam u brojkama''), broj noćenja u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 90 milijuna noćenja) je manji za cca 55%, dok su prihodi od turizma u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 12,7 milijuna eura) manji za cca 60% (vidljivo u tablici u nastavku). Broj noćenja u 2021. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 90 milijuna noćenja) je manji za cca 20%, dok su prihodi od turizma u 2021. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 12,7 milijuna eura) manji za cca 30% stoga je ispravio svoj nalaz i mišljenje u dijelu izračuna tržišne najamnine za ljetne mjesece 2020. i 2021. godine, tako da će procijenjeni iznosi najamnine u ljetnim mjesecima u 2020. godini biti umanjeni za 60%, dok će procijenjeni iznosi najamnine u ljetnim mjesecima u 2021. godini biti umanjeni za 30%. U odnosu na prigovore da nije postupio sukladno nalogu suda vezanim za odbijanje poreza kao i izračun zaštićene najamnine, navodi da je nalaz i mišljenje u potpunosti izrađen sukladno zadatku vještaku od strane suda, gdje je na str. 70, odnosno str. 71 nalaza i mišljenja prikazan izračun razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine stana, a na str. 67, 72 nalaza i mišljenja su vidljive napomene vezane za porezna davanja gdje je navedeno da u iznose koji su prikazani u nalazu i mišljenju nisu uključena porezna davanja (prikazani iznosi bez poreza). Ispravio je nalaza i mišljenje u odnosu na visinu cijene najma za ljetni period tako da isti iznosi 1143,26 eura nakon umanjenja zaštićene najamnine (zbog pandemije COVID-19).
14. Tužitelj je podneskom od 22. siječnja 2025. uredio svoj zahtjev na način da je potražuje ukupno iznos 87.459,98 EUR-a, na mjesečne iznose najamnine počevši od srpnja 2020. pa do lipnja 2023., sa zateznim kamatama od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa. Tuženica se protivila povećanju tužbenog zahtjeva. Do preinake tužbe došlo nakon provedenog građevinskog vještačenja, na način da je tužitelj konačno odredio tužbeni zahtjev u skladu s nalazom i mišljenjem stalnog sudskog vještaka, pa je preinaka tužbe dopuštena uz pravilnu primjenu članka 190. ZPP-a.
15. Usmeno saslušan sudski vještak Hrvoje Samrajilo iskazao je da je u cijelom periodu utvrđivao prosječnu tržišnu najamninu kako je to i pojašnjeno u pisanom nalazu i mišljenju i dosadašnjem očitovanju, a kako nije za ljetne mjesece uspio pribaviti podatke o prosječnoj visini najma na predmetnom području to se vodio podacima Booking.com za najam za stanovanje, a ne za najam u turističke svrhe, na način da je tamo navedeni iznos najma u turističke svrhe umanjio za 70%, a sve je detaljno opisano u pisanom nalazu i mišljenju. Pojašnjava da je ove iznose za ljetne mjesece za koje podatke je dobio od Booking com umanjio za 20% koji iznos predstavlja naknadu Booking.com-a za svoje usluge kako bi dobio neto iznos najma kojeg bi primao najmodavac. Na ove iznose koje je prikazao u svom nalazu i mišljenju nije oduzimao porezna davanja državi za najam.
16. Nakon usmenog saslušanja sudskog vještaka tuženica je ustrajala u svojim prigovorima navodeći da je vještak u konkretnom slučaju koristio aplikaciju Booking com za koje je uopće poznato da se bavi iznajmljivanjem u svrhu turizma i to u pravilu ne na mjesečnoj bazi te se ti iznosi nikako ne mogu smatrati primjerenom naknadnom tužitelju zbog nemogućnosti korištenja stana u svrhu najma za stanovanje. Vještak u odnosu na iznesenu primjedbu istako je da je posve jasno iznio u svom nalazu i mišljenju na koji način jer je napravio korelaciju iz turističke cijene u dugotrajni najam, a koristeći jedine dostupne podatke sa stranice Bookin.com-a.
17. Sud smatra da je nalaz i mišljenje sudskog vještaka izrađeno u skladu s pravilima struke, da je sudski vještak sukladno mjerodavnim Pravilnicima na koje se poziva u svom nalazu i mišljenju, usporedne metode, položaja i površine predmetnog stana, obrazloženo i detaljno utvrdio prosječnu visinu cijene najma predmetnog stana, kako u zimskim tako i u ljetnim mjesecima. Sud smatra da je sudski vještak analitički detaljno iznio sve parametre kojima se vodio prilikom davanja nalaza i mišljenja sukladno mjerodavnim zakonima i pravilnicima te sud ne nalazi da bi ustrajanje u daljnjim prigovorima tuženice bilo osnovano niti da bi se drugim vještačenjem (kojeg tuženica niti ne predlaže) utvrdilo drukčije.
18. Stoga je sud u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka.
19. Sud je u ponovljenom postupku, s obzirom na uputu Županijskog suda u Puli – Pola, zatražio od sudskog vještaka da se očituje na okolnost je li na predmetnoj lokaciji na kojoj se nalazi predmetni stan vlasnici usporednih objekata koriste agencijske usluge i plaćaju proviziju za davanje u najam nekretnina. Vještak je tako dana 21. srpnja 2025. dostavio dopunu nalaza u mišljenja u kojoj je iznio mišljenje temeljem izvatka sa stranice Booking.com, sa prikazanim raspoloživim apartmanima u staroj gradskoj jezgri (datum 10–13.06.2026.), gdje je prikazano sveukupno 136 raspoloživih apartmana na taj datum da je vidljivo da se u staroj gradskoj jezgri grada Dubrovnika, odnosno u blizini predmetne nekretnine, određeni turistički apartmani iznajmljuju posredovanjem agencija (u ovom slučaju Booking.com), koje naplaćuju proviziju za najam nekretnine. U razgovoru sa predstavnicima agencija za posredovanje u iznajmljivanju nekretnina na području grada Dubrovnika, došao je do saznanja da 99% apartmana u staroj gradskoj jezgri koriste usluge agencija za posredovanje u iznajmljivanju nekretnina (Booking.com, Airbnb.com, Agoda.com itd.). Dodao je da temeljem dostupnih službenih podataka nije moguće jednoznačno utvrditi koliki postotak apartmana u staroj gradskoj jezgri se iznajmljuje posredovanjem agencija, a koliki postotak apartmana se iznajmljuje direktno (bez posredovanja od strane agencija), no s obzirom na usmene razgovore sa predstavnicima agencija, udio apartmana koji koriste usluge agencija iznosi 99%.
20. Na ovako danu dopunu nalaza i mišljenja stranke u bitnom nisu imale primjedbe, no tužitelj je istakao dio nalaza u kojem je vještak naveo da nije moguće jednoznačno utvrditi koliki postotak apartmana u staroj gradskoj jezgri se iznajmljuje posredovanjem agencija, a koliki neposredno. Tvrdi da bi on sam sa članovima svoje obitelji pronalazio goste i vodio turistički smještaj. Osim toga, ukazuje da druge agencije naplaćuju manju proviziju.
21. Tuženica, pak smatra da tržišna najamnina nije jednaki pojam „turističkoj“ najamnini ili tzv. dnevnom najmu. Prije svega se ukazuje da se u ovim parnicama naknade štete radi primjene instituta zaštićenog najma, radi o primjeni Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020, 36/2024 – dalje u tekstu ZNS) kojim su uređena prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Odredbom članka 3. ZNS propisano je da se ugovorom o najmu stana uređuju međusobni odnosi ugovornih strana, a uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ZNS-om stranke slobodno ugovaraju kao i da je obvezan pisani oblik ugovora o najmu stana, dok je odredbom članka 6. ZNS-a propisano da najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti zaštićena najamnina i slobodno ugovorena najamnina. Odredbom članka 7. ZNS-a propisan je i način utvrđivanja zaštićene najamnine, dok je odredbom članka 27. ZNS-a izričito propisano da se odredbe ZNS-a ne primjenjuju ako se stan služi za privremeni smještaj (turisti, đaci i sl.), kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan). Smatra da s obzirom na prethodno navedene odredbe, neosnovano je da bi vlasnik stana imao po redovitom tijeku stvari pravo na turističku najamninu odnosno tzv. dnevni najam na koje pojmove se uopće ne primjenjuje ZNS, a koji zakon propisuje iznajmljivanje stana na temelju ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom ili zaštićenom najamninom, ovisno o tome je li u stanu prije stupanja na snagu ZNS-a stanovala osoba koja je imala stanarsko pravo. Dakle, radi se o iznajmljivanju dugoročnom, na temelju ugovora o najmu stanova, a „turistički“ ili tzv. dnevni najam je institut koji pod tim nazivom nije reguliran propisom. Naime, u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada („Narodne novine“ br. 152/2024) u odnosu na primjenu toga zakona definiran je pojam „kratkoročan najam stana je najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana“, a Zakon je stupio na snagu 1.1.2025. Nadalje, ukazuje da u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti („Narodne novine“ br. r. 85/2015, 121/2016, 99/2018, 25/2019, 98/2019, 32/2020, 42/2020, 126/2021, 152/2024) kojim se uređuje način i uvjeti pod kojima pravne i fizičke osobe mogu obavljati ugostiteljsku djelatnost. Člankom 30. toga Zakona propisano je da ugostiteljske usluge u domaćinstvu može pružati fizička osoba
– građanin (u daljnjem tekstu: iznajmljivač). Naglasak je da to može biti fizička osoba
- iznajmljivač, dakle ne ugostitelj iz članka 5. toga Zakona. Odredbom članka 30. stavka. 3 toga Zakona propisano je da se ugostiteljskim uslugama u domaćinstvu u smislu ovoga Zakona smatraju sljedeće ugostiteljske usluge i to pod točkom 1. smještaja u sobi, apartmanu i kući za odmor, kojih je iznajmljivač vlasnik, do najviše deset soba, odnosno 20 kreveta, u koji broj se ne ubrajaju pomoćni kreveti. Štoviše, u sudskom postupku, vještak kao stručna osoba koji utvrđuje „turističku“ najamninu ili tzv. dnevni najam, trebao bi ukazati kojim propisima su regulirani minimalni uvjeti za pružanje takvih usluga, kao i ukazati da se rješenjem odobrava pružanje takvih usluga u upravnom postupku, da su propisani i godišnji troškovi takvih usluga, kao i troškovi održavanja stana, troškovi čišćenja, oglašavanja, poreznih davanja, dakle sve ono što je vještak propustio navesti u svom nalazu i mišljenju. Ukazuje da nije razvidno niti jesu li po oglasima na koje se vještak pozvao u svojoj dopuni ostvarena noćenja na određenom području grada, iako se naglašava da se ovdje ne radi o ugovornom odnosu najma, kako to propisuje ZNS, već se radi o pružanju ugostiteljskih uslugama u domaćinstvu u kojem se ne sklapa ugovor o najmu niti primjenjuje ZNS. Stoga smatra da je više nego sporno, ukoliko vještak ne uzme u obzir i ne obradi sve troškove i izdatke takvog iznajmljivanja, da se pod pojmom „tržišna“ najamnina koriste podaci oglasa koji su tek potencijalna dobit od tzv. dnevnog iznajmljivanja ili noćenja, kao usluga smještaja u domaćinstvu. Sporno bi bilo i da se koriste podaci o ostvarenim noćenjima na određenoj lokaciji ukoliko se ne uzme u obzir stanje predmetnog stana i troškovi i izdaci za takvo iznajmljivanje. Zaključno, dodaje da pojam tržišna vrijednost nekretnine definirana je člankom 4. stavak 1. točka 41. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 78/15) koji propisuje definiciju tržišne vrijednosti nekretnine kao procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile. Ovaj zakon i dva pravilnika odgovarajući se koriste prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti najma za predmetni stan, ili tržišne najamnine.
22. S obzirom da se na području uže gradske jezgre Grada Dubrovnika- Starog Gradu na kojem području se nalazi i predmetni stan prema procjeni sudskog vještaka, a koje nekretnine čine usporedne nekretnine za procjenu visine najma, iznajmljivači uglavnom koriste agencijskim uslugama te su za usporedne cijene upravo uzeti apartmani koji se iznajmljuju preko Booking.com-a, valjalo je od cijene dnevnog najma u ljetnim mjesecima oduzeti i agenciju proviziju (20%).
23. Prema članku 1089 stavku 3 Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., u daljnjem tekstu ZOO ) pri ocjeni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.
24. S obzirom na izneseno u točki 9. ovog obrazloženja te da u konkretnom slučaju primjerenu najamninu čini tržišna najamnina koju bi tužitelj mogao osnovano očekivati prema redovnom tijeku stvari ili pak posebnim okolnostima ( koje je potrebno dokazati), sud smatra da je jedini način utvrđenja ove visine koristiti usporedne podatke u vezi nekretnina na istoj ili sličnoj lokaciji. Pri tome valja imati na umu i specifičnost slučajeva kao što je ovaj, da je zaštićeni najmoprimac dugo godina živio u predmetnom stanu, da ga vlasnik nije mogao koristiti niti namijeniti za druge svrhe, da u pravilu zbog slabijeg imovnog stanja i činjenice da imaju status "zaštićenog" najmoprimca, najmoprimci uobičajeno nisu održavali stanove u primjerenom stanju, a vlasnici uslijed malih naknada koji su primali na ime najamnine, u iste stanove nisu vršili ulaganja kako bi im povisili vrijednost.
25. Valja ukazati na točku 129. Odluke Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv RH od 14. lipnja 2014., ( zahtjev br. 12027/10): "Ostale obveze najmodavaca, koje potencijalno uključuju značajne izdatke s njihove strane, određene su u članku 13. Zakona o najmu stanova (vidi stavak 35. ove presude) i u članku 89. stavku 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ... koji ih obvezuju da stan održavaju u stanju koje je prikladno za stanovanje i plaćaju doprinos za zajedničku pričuvu koja je osnovana za pokriće redovnih troškova održavanja stambene zgrade u kojoj se stan nalazi. Istovremeno, njihovo pravo na ostvarivanje zarade od najma stanova podložno je zakonskim ograničenjima ... Posebice, sukladno članku 7. stavku 1. Zakona o najmu stanova najmodavci nemaju ovlasti slobodno odrediti najamninu ... jer je zaštićena najamnina za svaki stan izračunata u skladu s formulom određenom Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine ...Kao što je i Vlada Republike Hrvatske priznala ... zaštićena najamnina izračunata u skladu s tom formulom često je bila niža od zajedničke pričuve, te je prema tome bila nedovoljna za pokriće barem troškova održavanja zajedničkih prostora i instalacija zgrade u kojoj se stanovi nalaze, a da se ne govori o troškovima održavanja samih stanova. Štoviše, zaštićena najamnina se prema priznanju vlasti u pravilu određuje u najnižem iznosu ... Manjak koji iz toga proizlazi stoga su pokrivali najmodavci ..."
26. Slijedom navedenog koristeći podatke iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka građevinske struke TZ u dovoljnoj mjeri je utvrđeno da bi tužitelju pripadala primjerena naknada u visini najma u ljetnim mjesecima i to na način da se uzme prosječna visina dnevnog najma prema usporednim podacima koju je utvrdio sudski vještak u iznosu 182,20 Eura dnevno, koju je potrebno umanjiti za 30% (s obzirom na utvrđenje o popunjenosti apartmana za 70%) i iznosi 127,54 EUR-a po danu, pomnoženo s 30 dana iznosi 3.826,20 eura mjesečno. Kad se ima na umu nesporna činjenica COVID pandemije u 2020. i 2021. za ove godine vještak je utvrdio da za 2020. čini 40% tog iznosa, a za 2021. 70% tog iznosa, od svega valja umanjiti za iznos uplaćene zaštićene najamnine (11,74 EUR) pa za mjesece od kolovoza do listopada 2020. primjerena mjesečna naznaka iznosu 1.518,74 EUR, a za mjesece od travnja do listopada 2021. iznosu 2.666,60 EUR, dok za mjesece travnja do listopada 2022. i travnja do lipnja 2023. iznosi 3.814,46 eura mjesečno.
27. Međutim, u postupku je pregledom nalaza i mišljenja sudskog vještaka, a i njegovim usmenim saslušanjem utvrđeno da vještak prosječni iznos tržišne cijene najma nakon umanjenja za zaštićeni najam za zimske mjesece za koje je kao mjerodavan uzet tržišni dugoročni najam nije obračunao poreze i prireze koje bi vlasnik stana bio dužan platiti sukladno Zakonu o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23., 152/24., u daljnjem tekstu ZPD), niti prirez po Odluci jedinice lokalne samouprave – Grada Dubrovnika.
27.1. Međutim, riječ je o utvrđenim i jasno propisanim odredbama temeljem kojih i ovaj sud može matematičkim izračunom utvrditi iznos poreza i prireza.
27.2. Prema čl. 62 st.1. ZPD-a propisano je kroz predmetno razdoblje propisano je da se kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, osim dohotka ostvarenog iznajmljivanjem kuća, stanova, soba i postelja te objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima i organiziranja kampova iz članka 82. tog Zakona, porez na dohodak plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez na dohodak plaća porezni obveznik po postupku i na način iz članka 37. ovoga Zakona, a po stopi od 12%, s tom da se ova stopa za utuženo razdoblje mijenjala pa je od 1. srpnja 2017. do 31. prosinca 2020. iznosila 12% (ZIS ZPD NN 138/2020), od 1. siječnja 2021. do 31. prosinca 2023. iznosila 10%, (ZID ZPD NN 114/2023) a od 1. siječnja 2024. iznosi 12 %. Odredbom čl. 57 ZPD-a za cijelo razdoblje bilo je propisano da se kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Prema tome od utvrđenog iznosa najamnine koja bi pripadala tužitelju prema izračunu sudskog vještaka potrebno je oduzeti iznos poreza na najam kojeg bi tužitelj plaćao na dohodak od najma. Na iznos poreza na najam tužitelj bi bio dužan platiti prirez koji je za Grad Dubrovnik za cijelo utuženo razdoblje iznosio 10 % prema Odluci o lokalnim porezima grada Dubrovnika (" Narodne novine" 129/2019)
28. Stoga je temeljem nalaza i mišljenja sudskog vještaka, imajući na umu odredbe o porezima i prirezima iz prethodne točke ovog obrazloženja utvrđena visina cijene najma za utuženo razdoblje prema posljednje uređenom tužbenom zahtjevu:
Iznos
Osnovica Stopa Iznos Prirez na Iznos naknade najamnine
za (%) porez porez (10 štete nakon umanjen za obračun poreza na %)- €
umanjenja
zaštićenu
poreza na najam
poreza i prireza
najamninu(€) na najam najam (€)
€ (najam
umanjen
za 30%)
8/2020 1518,74 -
- -
- 1518,74
9/2020 1518,74 -
- -
- 1518,74
10/2020 1518,74 -
- -
- 1518,74
11/2020 333,79
233,65 12 28,04 2,8
302,95 €
12/2020 333,79
233,65 12 28,04 2,8
302,95 €
01/2021 347,87
243,51 10 24,35 2,44
321,08 €
02/2021 347,87
243,51 10 24,35 2,44
321,08 €
03/2021 347,87
243,51 10 24,35 2,44
321,08 €
4/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
5/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
6/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
7/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
8/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
9/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60 10/2021 2.666,60 -
- -
- 2.666,60
11/2021 374,14
261,9 10 26,2 2,62
345,32 €
12/2021 374,14
261,9 10 26,2 2,62
345,32 €
01/2022 387,14
10 27,1 2,71
357,33 €
02/2022 387,14
10 27,1 2,71
357,33 €
03/2022 387,14
10 27,1 2,71
357,33 €
04/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
05/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
06/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
07/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
08/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
09/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
10/2022 3814,46 -
- -
- 3814,46
11/2022 423,96
296,77 10 29,68 2,97
391,31 €
12/2022 423,96
296,77 10 29,68 2,97
391,31 €
01/2023 439,67
307,77 10 30,78 3,08
405,81 €
02/2023 439,67
307,77 10 30,78 3,08
405,81 €
03/2023 439,67
307,77 10 30,78 3,08
405,81 €
04/2023 3814,46 -
- -
-
3814,46
05/2023 3814,46 -
- -
-
3814,46
06/2023 3814,46 -
- -
-
3814,46
Ukupno:
66.698,84
28.1. Tako je u konačnici, imajući u vidu zatraženi iznos 84,459,98 EUR-a ( ranije dosuđeni iznos od 22.257,91 EUR, te pravomoćno odbijeni iznos 1.901,78 EUR, valjalo dosuditi daljnji iznos od 44.440,93 EUR, a odbiti za iznos 15.859,36 Eur (točka I. i II. izreke).
29. Prema članku 1086. stavak 1. ZOO, obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete, a prema članku 29. stavak 1. ZOO, zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze. Prema tome sud je dosudio zateznu kamatu na mjesečne iznose tekuće od svakog 16.dana u narednom mjesecu kako je to tužitelj zahtjeva, iako najamnina dospijeva mjesečno u tekućem mjesecu.
30. O troškovima postupka odlučeno je sukladno odredbi članka 154. st.3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) u svezi s člankom 155. ZPP-a. Tužitelj da je uspio s osnovom 100%, a visinom 70,61% %, u konačnici uspio u omjeru 70,61% (170,61% / 2=85,30%-14,70%=70,60%).
30.1. Tako su tužitelju priznati troškovi zastupanja po punomoćniku odvjetniku primjenom Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23., 107/25.), imajući na umu vrijednost predmeta spora do 22.siječnja 2025.
– 54.962,38 Eur, od tada 84.459,98 EUR), zatraženi trošak, a imajući na umu i odredbu članka 155. ZPP-a.
30.2. Tužitelju su priznati troškovi zastupanja po punomoćniku odvjetniku i to za sastav tužbe (500 b, Tbr. 7/1) za zastupanje na ročištima 9. travnja 2024., 28. svibnja 2024., 5. srpnja 2024., 8. srpnja 2025., 21. listopada 2025. (svako 500 b, Tbr, 9/1) odnosno za ročište 30. siječnja 2025. (637 b, Tbr. 9/1), za sastav podneska od 22. siječnja 2025. (637 b, Tbr. 8/1) i sastav podneska od 22. kolovoza 2025. ( 500 b, Tbr. 8/1), sastav žalbe od 5. ožujka 2025. (625 b, Tbr,10/1), pto imajući na umu vrijednost jednog boda i PDV čini iznos 13.497,50 EUR. Tome valja dodati i trošak sudskih pristojbi za tužbu (298,04 EUR), presudu (331,81 EUR) i žalbu (596,08 EUR), odnosno ukupno 14.723,43 EUR. Tužitelju s obzirom na uspjeh u sporu (70,60%), pripada iznos 10.396,31 EUR.
30.3. Tužitelj je imao i trošak očevida (49,48 EUR) i vještačenja (948,41 EUR +100,18 EUR). S obzirom da je tužitelj sa svojim zahtjevom uspio s osnovom u cijelosti s visinom djelomično, a tuženica mu je dala povoda za tužbu (zbog čega su ovi troškovi i nastali), tuženica mu je troškove vještačenja uz očevid dužna naknaditi u cijelosti, neovisno o uspjehu u sporu (na isti način Rev-885/2024, Rev 229/2022, Rev 994/2021, Rev 473/2023).
30.4. Tako je ukupni trošak koji pripada tužitelju iznosi 11.494,28 EUR pa je odlučeno kao u točki III. izreke presude, s tim da je zatezna kamata na parnični trošak dosuđena temeljem članka 151. stavka 3. ZPP-a.
U Dubrovniku 3. prosinca 2025.
Sutkinja
Marijana Capurso Kulišić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.
Dostaviti:
- pun. tužitelja
- zz. tuženika
