Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26D

Poslovni broj: Gž-1404/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinja Dijane Hofer, predsjednice vijeća, Lane Putrić sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te suca izvjestitelja, te Tanje Novak-Premec članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja FZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Hrvoju Bićaniću, odvjetniku u Ogulinu, protiv tuženika PZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Branislav Musulin, odvjetnik u Rijeci, odlučujući o žalbi tužitelja podnesenoj protiv presude Općinskog suda u Karlovcu, Stalna služba u Ogulinu, broj P-845/2023-17 od 8. listopada 2025., na sjednici vijeća održanoj 3. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Karlovcu, Stalna služba u Ogulinu, broj P-845/2023-17 od 8. listopada 2025.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova sastava žalbe.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom suđeno je:

„I. Odbija se tužitelj s tužbenim zahtjevom koji glasi:

„1.Nalaže se tuženiku da tužitelju preda u posjed nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica], kuća k.b. 48, pomoćna zgrada i dvorište, površine 206 čhv, upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], slobodnu od svojih stvari i osoba, u roku 15 dana.

2. Nalaže se tuženiku naknaditi prouzročene parnične troškove zajedno s propisanom zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku 15 dana."

II. Nalaže se tužitelju MZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tuženom ZZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], naknadi parnični trošak u iznosu od 1.500,00 eura u roku 15 dana.“

2. Pravovremeno podnesenom žalbom tužitelj pobija prvostupanjsku presudu zbog žalbenih razloga bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, te pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da ovaj sud preinači prvostupanjsku presudu na način da prihvati tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog i žalbenog troška tužitelju. Traži troškove sastava žalbe.

3. Tuženik nije odgovorio na žalbu tužitelja.

4. Žalba nije osnovana.

5. Prvostupanjska presuda nije zahvaćena bitnim povredama odredbama parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP) na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti primjenom čl. 365. st. 2. ZPP.

6. Iz obrazloženja pobijane presude proizlazi da je tuženik imao namjeru kupiti od LZ (bivšeg vlasnika) spornu nekretninu, ali za to nije imao novac već je bio u namjeri prodati svoju vikendicu, pa mu se ponudio tužitelj, sa kojim je bio u izuzetno dobrim odnosima, a koji je prodao stan u [adresa], i rekao da će kupiti za njega spornu nekretninu, a što je i učinio u srpnju 2020., i ista je kupljena za iznos od 100.000,00 kn, iako je u ugovoru zbog poreza naznačen manji iznos. Dogovorom stranaka prijenos na tuženika trebao je uslijediti protekom roka od 3 godine, radi poreza, obzirom je prethodilo otuđenje stana (oporeziva dobit), a što su stranke kao dobri prijatelji prihvatili jer su se pomagali u različitim poslovima. Utvrđeno je da je tuženik prodao svoju vikendicu u listopadu 2020., da je tužitelju isplatio pretežiti dio kupoprodajne cijene te mu je tužitelj dao ključeve i ušao je u posjed sporne nekretnine. Stoga je prvostupanjski sud u postupku iz svih provedenih dokaza koje je cijenio, utvrdio da je predmetna nekretnina samo nominalno 2020. upisana na tužitelja i utvrđena je volja stranaka da će se formalni prijenos provesti nakon 3 godine zbog poreza, te da je tuženik stupio u posjed i isplatio pretežiti dio cijene (prema iskazu samog tužitelja danom na ročištu 2. lipnja 2025. tuženik je njemu isplatio ukupno 81.000,00 kn od 100.000,00 kn koliko je bila kupoprodajna cijena, dok tuženik tvrdi da je isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, a da je problem nastao jer je vrijednost vikendice porasla).

7. U žalbi tužitelj u bitnom ističe da je čl. 377. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., dalje: ZOO) propisan oblik ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, dakle, da se radi o strogo formalnom pravnom poslu, te da se u konkretnom slučaju ne može primijeniti ni odredba čl. 294. ZOO kojim se regulira mogućnost osnaženja ugovora kojem nedostaje potreban oblik, a budući da ugovorne strane nisu ispunile obveze koje iz ugovora nastaju; pa da stoga ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine zasigurno nije sklopljen niti se tuženik može smatrati vlasnikom.

8. Na žalbene navode tužitelja treba reći da je čl. 162. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZVDSP) propisano da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu. S druge strane čl. 163. st. 1. ZVDSP propisano je da posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed).

9. Dakle, u vlasničkoj parnici za predaju stvari vlasnik treba dokazati 1) da je vlasnik stvari, 2) tuženikovu faktičnu vlast na stvari i 3) identitet stvari. S druge pak strane tuženik može istaknuti tri vrste prigovora: 1) negirajući prigovor kojima negira tužiteljevo vlasništvo stvari, 2) ukidajući prigovor prodane i predane stvari te 3) zaustavljajući odnosno odgađajući prigovor kojim posjednik ističe da ima pravo na posjed.

10. U predmetnoj pravnoj stvari tužitelj vlasništvo nekretnine dokazuje vlasničkim listom. Vlasnički list je javna isprava (članak 8. Zakona o zemljišnim knjigama - "Narodne novine" br. 63/19., 128/22., 155/23. i 127/24.). Međutim, odredbom članka 230. stavak 3. ZPP propisano je da je dopušteno dokazivati da činjenice u javnoj ispravi nisu istinite.

11. S druge strane, tuženik svoj prigovor prodane i predane stvari (exceptio rei venditae ac traditae) obrazlaže tvrdnjom da ima pravo koje ga ovlašćuje na posjedovanje te stvari jer je između stranaka izvršen usmeni ugovor o kupoprodaji prema kojem je predmetna nekretnina njemu pripala u isključivi posjed i vlasništvo.

12. Točno je da ugovor o kupoprodaji nekretnina treba biti sklopljen u pisanom obliku (čl. 377. ZOO, u vezi s 115. st. 3. ZVDSP), međutim ZOO predviđa i osnaženje ugovora kojemu nedostaje potreban oblik, dakle ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra se valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo (čl. 294. ZOO).

13. Ovaj sud prihvaća zaključak prvostupanjskog suda da je između stranaka sklopljen usmeni ugovor o kupoprodaji nekretnine, da je predmet ugovora k. č. br. [katastarska čestica], kuća k.b. 48, pomoćna zgrada i dvorište, površine 206 čhv, upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], da je kupoprodajna cijena 100.000,00 kn, da je rok isplate cijene bio 3 godine od trenutka kada je tužitelj nominalno kupio predmetnu nekretninu (srpanj 2020.), da je tuženik stupio u posjed predmetne nekretnine i krenuo raditi na adaptaciji objekta te da je kupoprodajna cijena već prema iskazu samog tužitelja u pretežitom dijelu isplaćena, pa su u tom smislu neodlučni žalbeni navodi kojima preocjenjuje iskaze svjedoka.

14. Zaključno, treba reći da se pravo vlasništva na temelju usmenog ugovora kupoprodaji nekretnine koji je realiziran za vrijeme važenja ZVDSP ne može steći prije upisa u zemljišne knjige, ali je time stečena valjana pravna osnova za stjecanje prava vlasništva, pa se i u takvoj pravnoj situaciji i bez upisa u zemljišne knjige može osnovano istaknuti prigovor iz čl. 163. st. 1. ZVDSP (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-651/2024 od 28. siječnja 2025. u odnosu na usmeni ugovor o diobi nekretnine).

15. Ni ostali žalbeni navodi tuženika ne utječu na pravilnost i zakonitost pobijane odluke, jer su sadržajno prigovori koji se sastoje od iznošenja vlastitih zaključaka, a suprotnih detaljnim pravilnim utvrđenjima i zaključcima prvostupanjskog suda.

16. Pravilna je i odluka o troškovima postupka jer se temelji na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP, pa je pravilno prvostupanjski sud postupio kada je naložio tužitelju da naknadi troškove postupka tuženiku u visini određenoj Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj138/23), a koju tužitelj osporava samo za slučaj drugačijeg uspjeha u sporu.

17. S obzirom na sve izneseno, sud prvog stupnja je pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje i pravilno primijenio materijalno pravo, te je na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP, trebalo žalbu tužitelja odbiti kao neosnovanu i potvrditi pobijanu odluku te odlučiti kao pod stavkom I. izreke ove presude.

18. Zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka nije prihvaćen jer sa žalbom nije uspio (stavak II. izreke ove drugostupanjske odluke.).

U Varaždinu, 3. prosinca 2025.

Predsjednica vijeća

Dijana Hofer