REPUBLIKA HRVATSKA

Posl.br. P-71/2024-35

OPĆINSKI SUD U DUBROVNIKU

STALNA SLUŽBA U KORČULI

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku, Stalna služba u Korčuli, po sucu Mariji Skokandić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja IO, OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Mateo Barbir, odvjetnik u Vrgorcu, protiv tuženih 1. RIVIJERA OREBIĆ d.o.o., OIB: 55400120553, Bana J. Jelačića 3, Orebić, kojeg zastupa punomoćnica Daniela Urban Laus, odvjetnica u Korčuli, i 2. ŽO, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Darjan Tarabarić, odvjetnik u Splitu, radi ništetnosti, nakon glavne rasprave održane dana 17. listopada 2025. u nazočnosti punomoćnika stranaka, dana 2. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je ništetan i da je bez učinka Ugovor o kupoprodaji, ovjerovljen u potpisu pod brojem OV 636/2023 (javni bilježnik Stipe Mustapić, Ston od 14.09.2023), koji kupoprodajni ugovor je zaključen između tuženika ad. 1 RIVIJERA OREBIĆ D.O.O., OIB: 55400120553, kao kupca i tuženika ad/2 DELFI PRIŽMIĆ, OREBIĆ, ŠETALIŠTE K. DOMAGOJA 48, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavateljice, predmet kojeg ugovora su nekretnine u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], oznake k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1093 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1420 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], pov. 270 m2, sveukupne površine 2783 m2, te da je ništetna i bez učinka Potvrda o isplati cjelokupne kupoprodajne cijene i tabularna izjava od 09.10.2023. g., ovjerovljena u potpisu kod JB Ante Lozančića pod brojem OV 6717/23 od 09.10.2023. g.

2. Nalaže se uspostava ranijeg zemljišno-knjižnog u odnosu na nekretnine u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], oznake k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1093 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], površine 1420 m2, k. č. zem. [katastarska čestica], pov. 270 m2, sveukupne površine 2783 m2, i to baš onog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora iz toč. 1. u spisu zk odjela Općinskog suda u Dubrovniku, stalna služba Korčula, br. Z 13080/2023, na ime prijašnjeg vlasnika DELFI PRIŽMIĆ, OREBIĆ, ŠETALIŠTE K. DOMAGOJA 48, OIB: [osobni identifikacijski broj], što su tuženici od 1 – 2 dužni trpjeti;

3. Dužni su tuženici od 1 – 2, solidarno naknaditi tužiteljici troškove ovog parničnog postupka sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja pa do isplate."

II. Tužiteljica je dužna u roku od 15 dana naknaditi tuženima parnični trošak i to tuženiku ad 1 iznos od 4.375 € te tuženiku ad 2 iznos od 4.375 €.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da su tužiteljica, kao kupac, i tužena ŽO, kao prodavateljica, sklopili dana 14. kolovoza 2007. predugovor o kupoprodaji zemljišta u [adresa] bilježenog kao kat. čest. [katastarska čestica] ukupne površine 2783 m[2] odredivši da će se u odnosu na predmet prodaje zaključiti konačan ugovor uz kupoprodajnu cijenu od 200.000 €, a sve nakon što se ispune ugovoreni uvjeti te osigura prilazni put do opisnog zemljišta, ishodi urbanistička suglasnost za gradnju te putem katastra provede objedinjenje opisanih katastarskih čestica u jednu cjelinu. U trenutku zaključenja tog pravnog posla, tvrdi dalje tužiteljica, isplatila je drugotuženoj predujam od 7.000 € s time što je naknadno i to 6. prosinca 2008. potpisan aneks predugovora o kupoprodaji te je ovim pismenom drugotužena potvrdila primitak dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 17.000 €.

1. 1. Dana 21. ožujka 2011., tvrdi tužiteljica, zaključila je s drugotuženom dodatak predugovoru s time što je sada kupoprodajna cijena suglasno utvrđena u iznosu od 162.800 € a sve zbog činjenice da još uvijek nisu bile ispunjene određene obveze iz predugovora o kupoprodaji, a tom prilikom je drugotužena potvrdila primitak dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 27.000 €. Naknadno je i to potvrdom od 24. svibnja 2023., kako navodi tužiteljica, tužena ŽO potpisala ispravu kojom potvrđuje da je do tog datuma na ime kupoprodajne cijene primila 32.500 €.

1. 2. Unatoč preuzetim obvezama prema ovakvom obveznopravnom odnosu s tužiteljicom, tužena ad 2 je, kako se navodi u tužbi, tijekom 2023. godine zaključila novi kupoprodajni ugovor s tuženikom ad 1 te je po istom pravnom poslu prvotuženik u zemljišnoj knjizi upisan kao vlasnik kupljenog zemljišta, a upis je izvršen rješenjem ovoga suda pod br. Z-13080/2023. Takav je ugovor (zaključen 14. rujna 2023.), kako tvrdi tužiteljica, prodavateljica zaključila isključivo u namjeri da onemogući realizaciju svih prava koja pripadaju tužiteljicu prema postojećem predugovoru o kupoprodaji koji je zaključen tijekom 2007. a dopunjen ugovorom od 21. ožujka 2011. Radi se, smatra tužiteljica, o nedopuštenoj pobudi za koju je druga ugovorna strana morala znati, a posebice jer je već pri zaključenju predugovora tužiteljici bio omogućen posjed zemljišta koje je predmetom tog pravnog posla.

1. 3. Stoga a pozivajući se na tvrdnju da sporni ugovor sadrži nedopuštenu činidbu koja je protivna moralu društva te da je nedopuštena pobuda bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja da sklopi ugovor, tužbom od 25. siječnja 2024. tužiteljica zahtjeva da se utvrdi kako je ništetan i bez pravnog učinka ugovor o kupoprodaji sklopljen između tuženika ad 1 i tužene ad 2 i ovjeren pred javnim bilježnikom 14. rujna 2023., a prvobitno postavljeni tužbeni zahtjev je u pogledu pobliže identifikacije samog ugovora precizirala podneskom od 23. svibnja 2024. (list spisa br. 47 i 48). Istodobno ovom tužbom tužiteljica zahtjeva uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja u odnosu na nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te brisanje upisa provedenog rješenjem ovoga suda pod br. Z-13080/23 te ponovni upis prava vlasništva na ime tužene ŽO.

2. Prvotuženik je u odgovoru na tužbu (list spisa br. 22-25) prigovorio nisko određenoj vrijednosti predmeta spora slijedom čega je sud na pripremnom ročištu od 28. siječnja 2025. (list spisa br. 169 i 170) odredio vrijednost ovog spora u iznosu od 32.500 € postupajući u smislu čl. 40. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22 – dalje ZPP).

2. 1. Očitujući se o postavljenom tužbenom zahtjevu prvotuženik osporava sve navode tužbe s tvrdnjom da je u zemljišnoj knjizi ishodio pravo vlasništva kupljenih nekretnina po valjanom pravnom poslu i to ugovoru o kupoprodaji od 14. rujna 2023. te sukladno načelu povjerenja u zemljišnu knjigu. Predložio je da se tužbeni zahtjev odbije jer ne postoji niti jedan razlog zbog kojega bi kupoprodajni ugovor od 14. rujna 2023. bio ništetan. U trenutku sklapanja pravnog posla s prodavateljicom ŽO, kako dalje navodi tuženik ad 1, nije imao bilo kakvih saznanja o tome da postoji predugovor o kupoprodaji između prodavateljice ŽO i tužiteljice, o tome nije u zemljišnoj knjizi bila evidentirana zabilježba postojanja obveznopravnog odnosa, a ukoliko je doista riječ o višestrukom otuđenju iste nekretnine potrebno je imati na umu da vlasništvo stječe ona stranka koja je u dobroj vjeri prava zatražila upis u zemljišnu knjigu.

2. 2. Tužena ŽO je u odgovoru na tužbu (list spisa 43-45) potvrdila da je s tuženikom ad 1 zaključila ugovor o kupoprodaji dana 14. rujna 2023., da je takav pravni posao u cijelosti realiziran te joj je prvotuženik isplatio kupoprodajnu cijenu, uveden je posjed kupljenog zemljišta te je proveden upis u zemljišnoj knjizi. Ona ne osporava da je od tužiteljice primila navedeni iznos (32.500 €) i da je potpisala sve isprave priložene uz tužbu tj. predugovor o kupoprodaji od 14. kolovoza 2007., aneks tog predugovora od 6. prosinca 2008. te dodatak od 21. ožujka 2011. kao i potvrde o primitku sredstava od tužiteljice IO, no smatra da je riječ o ispravama u kojima je ugovoreno kao sredstvo plaćena EUR protivno tad važećim propisima koji su određivali da je plaćanje i prijenos deviznih sredstava između rezidenata dopušteno samo pod uvjetima propisanim zakonom ili odlukom HNB-a. Drugotužena ujedno smatra da ni predugovor o kupoprodaji nije valjan pravni posao jer sadrži neodređenu i neodredivu činidbu. Predložila je da se tužbeni zahtjev odbije.

3. Proveden je dokaz pregledom spisu priloženih isprava, pregledom kaznenog predmeta ovoga suda pod posl.br. K-283/2024 te parničnih predmeta pod br. Psp-34/2022 i Psp-35/2024 te izvanparničnog predmeta pod brojem R1-12/2025, saslušanjem svjedoka ZO, PO, BO, KO, GO, ĆO, LO, EO, JO, MO i AO te saslušanjem parničnih stranaka.

4. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

5. Provedenim je dokazima u postupku utvrđeno:

- da je dana 14. kolovoza 2007. zaključen predugovor o kupoprodaji nekretnina između tužene ad 2 ŽO, prodavateljica, i tužiteljice IO, kupac, (list spisa 6-8)

- da u čl. 1 istog ugovora stoji da prodavateljica prodaje kupcu svoje nekretnine u k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i to kat. čest. [katastarska čestica] ukupne površine 2783 m2

- da je u čl. 2. ugovorena kupoprodajna cijena od 200.000 € uz napomenu da prodavateljica u trenutku zaključenja ovog pravnog posla prima predujam od 7.000 €

- da se čl. 3. ovog pravnog posla prodavateljica obavezala osigurati prilazni put do predmetnog zemljišta, ishoditi urbanističku suglasnost za gradnju, objediniti opisane katastarske čestice u cjelinu te izvršiti sve radnje kako bi se na ime kupca izvršila uknjižba prava vlasništva

- da je čl. 5. ovog ugovora kupac preuzeo obvezu ostatak kupoprodajne cijene od 193.000 € platiti prodavateljici nakon što se ispune ugovoreni uvjeti, a kada će se zaključiti i konačan kupoprodajni ugovor

- da čl. 7. ovog predugovora prodavateljica dopušta kupcu da može ući u posjed predmetnog zemljišta i izvršiti čišćenje i uređenje terena o svom trošku

- da je dana 6. prosinca 2008. potpisan aneks prvobitnog ugovora između tužiteljice i tužene ad 2, a tu ispravu potpisali su i svjedoci DO, UO i

AO (list spisa br. 15)

- da je čl. 3. ovog aneksa tužena ad 2 potvrdila kako je do tog dana na ime dijela kupoprodajne cijene za zemljište u k. o. [katastarska općina] primila od kupca 17.000 €

- da su dana 21. ožujka 2011. ugovorne strane (tužiteljica i tužena ad 2) zaključile dodatak predugovora o kupoprodaji (list spisa br. 9-12)

- da ovim dodatkom u čl. 2 pobliže označavaju predmet kupoprodaje i površinu predmetnih katastarskih čestica, da je u čl. 3. izmijenjen iznos ukupne kupoprodajne cijene koja sada iznosi 162.800 € uz napomenu da je prodavateljica do 24. siječnja 2011. primila po tom osnovu predujam u iznosu od 22.000 €, da je danom potpisivanja ovog aneksa plaćen dodatni iznos predujma od 5.000 €, a u čl. 5. ugovoreno je da će se kupoprodajni ugovor zaključiti u roku od 45 dana od dana kada prodavatelj pismeno obavijesti kupca da su za to ostvarene sve ugovorene pretpostavke te je u čl. 6 prodavateljica ovlastila kupca da u zemljišnoj knjizi zabilježi prvenstveni red namjeravanog otuđenja nekretnina koje su predmetom predugovora

- da su uz tužbu priložene potvrde (list spisa 13-18) iz kojih nedvojbeno proizlazi da je tužena ŽO od tužiteljice na ime dijela kupoprodajne cijene primila ukupan iznos od 32.500 €

- da je drugotužena dana 1. srpnja 2022. podnijela ovome sudu tužbu radi smetanja posjeda protiv tuženih ŠO, RO i Kordić gradnje d.o.o. [adresa] a tužba je zaprimljena pod posl.br. Psp-34/2022

- da su predmetom posjedovne zaštite nekretnine u k. o. [katastarska općina] i to kat. čest. [katastarska čestica] s time što je u tužbi navedeno da je smetanje počinjeno na način što su tuženi u svibnju 2022. započeli s građevinskim radovima, vršili iskop i betoniranje temelja te podigli betonske zidove zahvativši time i krajnji zapadni pojas čest. zem. [katastarska čestica] te jugoistočni pojas kat. čest. [katastarska čestica] k.o. [adresa]

- da je u istoj parnici dana 22. ožujka 2023. održan očevid na licu mjesta te je saslušan svjedok BO na okolnost vršenja građevinskih radova, kao i svjedoci NO i MO, sinovi tužene ad 2, koji su naveli da je njihova majka tijekom 2018. godine sudjelovala u postupku uređenja granica između svog i susjednog zemljišta

- da je ova posjedovna parnica okončana povlačenjem tužbe što je utvrđeno rješenjem ovoga suda od 10. travnja 2024., a prethodno su tamošnja tužiteljica ŽO i tuženi sklopili izvansudski sporazum dana 2. veljače 2024.

- da je dana 14. rujna 2023. ovjeren pred javnim bilježnikom kupoprodajni ugovor između prodavateljice ŽO i kupca Rivijera Orebić d.o.o., a predmetom tog pravnog posla su nekretnine u [adresa] i to kat. čest. 997/3, 997/9 i 1008/5

- da je prodavateljica ŽO potpisala dana 9. listopada 2023. potvrdu koja je priložena na listu spisa br. 30 iz koje proizlazi da je po zaključenom kupoprodajnom ugovoru od kupca Rivijera Orebić d.o.o. primila ukupan iznos kupoprodajne cijene od 695.750 €

- da je po istom ugovoru rješenjem ovog suda pod br. Z-13080/2023 od 27. prosinca 2023. dopušten upis prava vlasništva na predmetnim nekretninama na ime tuženika ad 1 (list spisa br. 27)

- da je u zemljišnoj knjizi u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] prvotuženik upisan kao isključivi vlasnik označenih nekretnina ukupne površine 2783 m[2] (list spisa br. 5)

- da se protiv drugotužene ŽO pred Općinskim sudom u Dubrovniku vodi kazneni postupak pod posl.br. K-283/2024 i to po optužnici ODO Dubrovnik br. KO-DO-113/24 od 7. svibnja 2024. zbog kaznenog djela prijevare iz čl. 236. st. 2. u svezi st. 2. KZ-a

- da se prema činjeničnom opisu djela okrivljenoj ŽO stavlja na teret da je dana 14. kolovoza 2007. u namjeri da se nepripadno okoristi lažno predočila IO da će joj prodati nekretnine u [adresa] za ukupno 200.000 € iako je već naprijed odlučila da to neće napraviti te je, a bez prethodnog izvršenja preuzetih obveza iz zaključenog predugovora, dana 14. rujna 2023. prodala društvo Rivijera Orebić iste nekretnine za iznos od 695.750 €

- da je drugotužena ŽO pred ovim sudom dana 24. travnja 2024. podnijela prijedlog za osnivanje sudskog pologa s tvrdnjom da je od IO primila ukupan iznos od 32.500 €, da je riječ o sredstvima koja su primljena temeljem ništetnih pravnih poslova, da nije u posjedu bankovnog računa IO kojoj želi vratiti taj novac te je zahtijevala osnivanje sudskog pologa

- da se po takvom prijedlogu pred ovim sudom vodi izvanparnični postupak pod posl.br. R1-12/2025 (raniji br. R1-49/2024)

- da je tužiteljica IO pred ovim sudom dana 11. studenog 2024. zatražila posjedovnu zaštitu u odnosu na tuženika Rivijera Orebić d.o.o. s tvrdnjom da je tuženik smetao njezin zadnji posjed nekretnina u [adresa] i to kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] time što je u studenom 2024. na zemljište ušao bagerom, popilao stabla i nisko raslinje te iskopao zemlju i odložio građevinsku oplatu

- da se postupak po takvoj tužbi vodi pred ovim sudom pod posl.br. Psp- 35/2024

- da su o sklapanju spomenutih pravnih poslova u ovoj parnici iskazivale same stranke s ime što tužiteljica IO izričito navodi da je u njeno ime sve pregovore i poslove s prodavateljicom ŽO vodio upravo njezin suprug UO

- da saslušan kao svjedok UO potvrđuje da je predugovor sa tuženom ad 2 u pogledu zemljišta u [adresa] potpisan polovinom kolovoza 2007., da je istim ugovorom jasno bilo definirano što je predmet prodaje, da je utvrđena kupoprodajna cijena, da su pobrojane sve obveze prodavateljice, da je u trenutku potpisivanja isplaćen dio cijene od 7.000 €, da je naknadno tijekom 2008. napravljen aneks ugovora, da je ugovor dijelom izmijenjen sklapanjem dodatka iz 2011. kad je izmijenjen i iznos kupoprodajne cijene, da je sa prodavateljicom i njenom obitelji bio u neprekidnom kontaktu, da je u više navrata tuženoj ad 2 isplaćivan novac na ime dijela kupoprodajne cijene, da je od sklapanja predugovora prošlo jako puno vremena no nije bilo razlog sumnjati u ispunjenje ugovora, da je svake godine dolazeći u [adresa] obilazio sporno zemljište smatrajući da mu pripada pravo na posjed, da je pratio stanje zemljišne knjige, da je zadnja isplata tuženoj ad 3 izvršena u svibnju 2023. da bi potom početkom studenog 2003. doznao da je promijenjeno zemljišnoknjižno stanje i da je u međuvremenu označeno zemljište prodano trećoj osobi

- da tužena ad 2 ŽO potvrđuje postojanje predugovora o kupoprodaji sa IO navodeći da po tom osnovu od tužiteljice dobila 32.500 €, da je čitav taj obveznopravni odnos potrajao gotovo 17 godina, da je zadnju isplatu dobila u svibnju 2023., da je negdje u drugoj polovici te iste godine od svog sina MO saznala kako se pojavio novi kupac koji nudi znatno veću kupoprodajnu cijenu i da je odlučila sklopiti kupoprodajni ugovor sa tuženikom ad 1 s time što novom kupcu nije niti rekla da postoji predugovor o kupoprodaji istog zemljišta s tužiteljicom, a riječ je o zemljištu koje je bilo zaraslo šumskim raslinjem s time što ona nije zabranjivala obitelji IO da dolaze na taj teren i vrše posjed no nikakvi posjedovni čini se i nisu mogli vršiti bez da se zemljište raščisti od raslinja

- da zakonski zastupatelj tuženika ad 1 u svome iskazu navodi da je od uprave društva dobio nalog provjeriti status nekretnina koje se nalaze u blizini poslovnog objekta Rivijere Orebić, provjeravao je sve od zgrade Korta Katarina pa prema brdu jer je vlasnik društva stavio za cilj da sav okolni prostor zaštititi od gradnje industrijskih objekata, da je u tu svrhu kupljeno više nekretnina, da sa tuženom ad 2 nije osobno niti pregovarao već sa njenim sinom MO, da je drugotuženu upoznato u trenutku potpisivanja ugovora, da je isplaćena u cijelosti kupoprodajna cijena, da je on na spornom zemljištu bio samo jednom te mu je poznato da se nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora formirao pristupni put

- da svjedok MO potvrđuje kako je sa zakonskim zastupateljem prvotuženika koncem kolovoza 2023. dogovorio sve odredbe kupoprodajnog ugovora, da je nakon što je ugovor potpisan kupac uveden u posjed, a da on ovlaštenim osobama prvotuženika tj. HO i CO nikada nije spomenuo da bi postojao već od ranije predugovor zaključen u pogledu istog zemljišta između njegove majke i obitelji IO

- da je svjedok BO vršio određene radove na raščišćavanju spornog zemljišta i to po zahtjevu OO (sin tužene ad 2), da je tom prilikom posječeno neko drveće i raščišćavan teren, a po njegovom sjećanju to je bilo pred tri godine

- da su o posjedovnom stanju i izgledu spornog zemljišta iskazivali svjedoci kojima su te okolnosti poznate budući u istom predjelu imaju svoje nekretnine

- da svjedokinja PO iskazuje kako su joj poznate neke okolnosti o spornom zemljištu jer se u neposrednoj blizini nalaze nekretnine u svezi kojih je ona ranije vodila postupak za povrat oduzete imovine te u zemljišnoj knjizi zahtijevala zabilježbu tog postupka, da je takav postupak okončan tijekom 2019., da je u međuvremenu vođen i postupak radi uređenja granice između njezinih nekretnina i zemljišta u vlasništvu KO te da je predmetno zemljište ona prodala i to kupcu Rivijera Orebić

- da svjedok KO potvrđuje kako je vlasnik nekretnina koje graniče sa zemljištem PO, da je u neposrednoj blizini i zemljište koje je pripadalo Delfi Prižmić, da je jednom prilikom čuo kako ŽO ima kupca za to zemljište, a prolazeći ovim predjelom vidio je da se povremeno na zemljištu kosila trava i sjeklo drveće no nisu vršeni nikakvi znatni radovi

- svjedokinja GO je ranije bila vlasnica zemljišta koje graniči sa imanjem tužene ŽO, tu je nekretninu tu prodala, čula je da je prodano i zemljište koje je prodano ŽO, sjeća se da je vidjela da se na spornom zemljištu raščišćava teren no nije joj poznato tko je i po čijem nalogu to vršio

- da svjedokinja ĆO navodi kako je u istom predjelu od svoje obitelji naslijedila zemljište koje je uglavnom neobrađeno i obraslo mediteranskim raslinjem, da je prolazeći do te svoje nekretnine imala priliku vidjeti kako izgleda zemljište u vlasništvu ŽO, da je to doslovce bila džungla, da je jednom prilikom vidjela BO kako sječe raslinje a da je u međuvremenu saznala da je to zemljište prodano

- da svjedokinja LO vrlo dobro poznaje tužiteljicu i njenog supruga jer je riječ o obiteljskim prijateljima, poznato joj je da su sa ŽO zaključili predugovor, da su dali dio novaca, da su čak tijekom 2011. htjeli odustati od tog pravnog posla i da im je tad prodavateljica snizila kupoprodajnu cijenu, a ona sama dolazila je na sporno zemljište zajedno sa tužiteljicom i njenim suprugom s time što se na predmetnim nekretninama nisu vršili bilo kakvi radovi

- da svjedok SO potvrđuje kako mu je poznat izgled spornog zemljišta jer isto graniči sa nekretninama koje su pripadale njegovim prednicima, riječ je o zemljištu koje je bilo zapušteno i zaraslo a granica je išla pravcem sjever-jug, nekretnina u ovom predjelu je nasljeđivanjem pripala njegovoj sestri te je u međuvremenu ta nekretnina prodana prvotuženiku

- da svjedok JO poznajte tužiteljicu i njenog supruga, znao je za postojanje predugovora o kupoprodaji zemljišta u [adresa], ponudio je svoju pomoć po pitanju ispunjenja svih uvjeta za realizaciju tog pravnog posla, provjeravao je stanje u Katastru kao i u nadležnom Uredu za urbanizam te se osobno angažirao na prijedlogu za formiranje pristupnog puta do navedenog zemljišta, surađivao je i sa sinom tužene ad 2 MO u svezi raščišćavanja zemljišta i izrade elaborata no smatra da je sve to rađeno po nalogu ZO

- da svjedok AO ističe kako je upravo on zajedno sa supružnicima ZO kontaktirao s tuženom ŽO još 2007. godine, sjeća se kad je potpisan i ovjeren predugovor o kupoprodaji, obišao je sporno zemljište koje je bilo obraslo šipražjem i moglo se samo prilaziti sa strane dok kroz sredinu zemljišta zbog gustog raslinja nije bio moguć prolaz, poznato mu je da je ŽO nakon dvije ili tri godine od sklapanja predugovora dala sačiniti jedan prolaz te je posječeno određeno raslinje, a jednako tako ovaj svjedok izjavljuje da su tužiteljica i njezin suprug bili zainteresirani za tu zemlju, da su jednom prilikom najavili kako će odustati od ugovora jer sve to predugo traje no da je iz tog razloga prodavateljica ustrajala u ugovoru i smanjila kupoprodajnu cijenu

6. Tužiteljica, dakle, tvrdi da je ugovor o kupoprodaji od 14. rujna 2023. kojim je tužena ad 2 prodala tuženiku ad 1 nekretnine pobliže označene u izreci sklopljen iz nedopuštene pobude i da je zato bez pravnog učinka.

6. 1. Za valjano sklapanje ugovora sukladno odredbama čl. 247. i 248. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15 i 29/18 – dalje ZOO) odlučujuće su suglasno izjavljene volje ugovaratelja. Stoga pobude (kao onaj psihološki čimbenik koji kod ugovorne strane izaziva želju i pokreće donošenje odluke o sklapanju ugovora) za sklapanje ugovora u načelu ne utječu na njegovu valjanost, a što je i propisano odredbom čl. 273. st. 1. ZOO-a. Tek u okolnostima ako je pobuda jedne strane bila nedopuštena, a ona bi bila takve prirode da je bitno utjecala na odluku jednog ugovaratelja, a drugi ugovaratelj je znao ili to morao znati, ugovor bi sukladno odredbi čl. 273. st. 2. ZOO-a bio bez pravnog učinka.

6. 2. Ocjenom provedenih dokaza ovaj je sud utvrdio da kupoprodajni ugovor iz rujna 2003. nije zaključen uz nedopuštenu pobudu niti jedino s ciljem da bi se tužiteljicu onemogućilo u njezinim pravima koja proističu iz postojećeg predugovora o kupoprodaji sklopljenog 14. kolovoza 2007.

6. 3. Naime, ugovor o kupoprodaji pobliže označen u toč. I izreke ove presude zaključen je suglasnom voljom ugovornih stranaka tj. prodavateljice ŽO i tuženika ad 1 te je rezultat njihove želje da se sklopi upravo takav pravni posao. Takav zaključak potvrđuje činjenica da je ugovor u cijelosti realiziran, da je isplaćena kupoprodajna cijena, da je zemljište predano u posjed i da je kupac ishodio upis prava vlasništva.

6. 4. U postupanje prodavateljice ŽO ovaj sud ne nalazi elemente nedopuštene pobude na koju se poziva tužiteljica niti je moguće prihvatiti tvrdnju da je tužena ad 2 zaključila ovakav pravni posao isključivo iz razloga da bi tužiteljicu IO onemogućila u ostvarenju njezinih prava iz postojećeg obveznopravnog odnosa. Posve je očito, a što tužena ad 2 i navodi tijekom postupka ukazujući pri tome i na tadašnju nezavidnu obiteljsku situaciju i bolest svog supruga, da je razlog sklapanja kupoprodajnog ugovora sa tuženikom ad 1 suglasnost volje obaju ugovaratelja i njezina želja da se nekretnina proda po znatnoj većoj kupoprodajnoj cijeni. Drugo je pak pitanje je li ovakav postupak prodavateljice u skladu s dobrim poslovnim običajima i etičkim normama ponašanja u međusobnom poslovanju, no svakako ovdje nije riječ o nedopuštenoj pobudi na koju se poziva tužiteljica u smislu čl. 273. st. 2. ZOO-a.

6. 5. Ni okolnost da se protiv tužene ŽO vodi kazneni postupak zbog kaznenog djela prevare iz čl. 236. Kaznenog zakona nije odlučna u ovoj parnici niti ukazuje na nedopuštenu pobodu. Ovo stoga jer eventualno prijevarno postupanje neke ugovorne strane ne znači samo po sebi da postoji nedopuštena pobuda, a u tom slučaju radilo bi se o manama volje koje ne predstavljaju razlog za ništetnost pravnog posla već za pobojnost ugovora.

6. 6. Shodno navedenome ugovor o kupoprodaji zaključen između tuženika ad 1 i 2 u pogledu nekretnina u k.o. [adresa] 14. rujna 2023. nije bez pravnog učinka niti je zaključen s nedopuštenom pobudom u cilju da se tužiteljica spriječi u ostvarenju njezinih prava koja proistječu iz postojećeg predugovora o kupoprodaji nekretnina.

6. 7. U podnesenoj tužbi tužiteljica dalje tvrdi da je spomenuti ugovor o kupoprodaji ništetan pravni posao jer sadrži nedopuštenu činidbu. Pri tome se tužiteljica poziva na odredbu čl. 270. i 271. ZOO-a kojima je propisano da je ugovor ništetan ukoliko je činidba nemoguća, nedopuštena ili neodređena te da je činidba nedopuštena ukoliko je protivna Ustavu RH, prisilnim propisima ili moralu društva.

6. 8. ove su tvrdnje tužiteljice posve neutemeljene te nije jasno koja bi to činidba iz pobijanog ugovora o kupoprodaji bila nedopuštena. Naime, sklapanje kupoprodajnog ugovora ni u kom slučaju nije protivno Ustavu RH, pozitivnim propisima ili pravilima morala. U konkretnom slučaju tužena TO, kao prodavateljica i tuženi ad 1, kao kupac, očito su željeli sklopiti ugovor o prodaji, takvu su suglasno volju realizirali, sačinili pismeni ugovor i pri tome vrlo jasno i određeno ugovorili međusobna prava i obveze iz tog ugovora. Stoga ne stoji tvrdnja tužiteljice da bi ovakav ugovor pozivom na odredbu čl. 271. ZOO-a bio ništetan.

7. Što se pak tiče pozivanja tužiteljice na okolnost da je ona još tijekom 2007. uvedena u posjed zemljišta koje je bilo predmetom predugovora i da bi iz tog razloga novi ugovor o kupoprodaji kojim je drugotužena isto to zemljište prodala trećoj osobi bio ništetan, potrebno je istaći slijedeće:

Prema odredbi čl. 268. st. 1. ZOO-a predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor time da se prema st. 5. istog članka sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od 6 mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti ispunjen.

Prema ocjeni ovog suda konkretni Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 14. kolovoza 2007. ima sve karakteristike kupoprodajnog ugovora iz čl. 376. st. 1. ZOO-a obzirom da su se stranke sporazumjele o predmetu, cijeni i roku u kojem je kupac (tužiteljica) dužan isplatiti kupoprodajnu cijenu. Shodno tome činjenica da su stranke naglasile kako će sačiniti konačan kupoprodajni ugovor kada se za to ispune svi potrebni uvjeti te da su ovaj pravni posao nazvale predugovorom ne utječe na karakter sklopljenog pravnog posla. Ovo tim više jer je već u trenutku potpisivanja tog predugovora isplaćen predujam odnosno dio kupoprodajne cijene, a i sve daljnje isplate koje je prodavateljica od tužiteljice primila (32.500 €) naslovljene su kao isplata dijela kupoprodajne cijene. Zbog toga, a primjenom odredbe čl. 303. st. 1. ZOO-a ovaj sud smatra da su tužiteljica i tužena ad 2 još 2007. godine sklopile ugovor, a ne predugovor o prodaji.

8. Budući je u rujnu 2023. tužena ad 2 iste one nekretnine koje su bile predmetom ranijeg pravnog posla prodala tuženik ad 1 u konkretnom se slučaju radi o ugovaranju višestrukog otuđenja iste nekretnine koji je reguliran odredbom članka 125. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 - dalje ZV). Citiranom je odredbom propisano da u slučaju višestrukog otuđenja iste nekretnine vlasništvo stječe osoba koja je u dobroj vjeri prva zatražila upis u zemljišnu knjigu, ukoliko su ispunjene i sve ostale pretpostavke za stjecanje vlasništva.

8. 1. Prema pravnom shvaćanju ovog suda i ustaljenoj sudskoj praksi postojanje ranijeg ugovora o otuđenju određene stvari (nepokretne) ne čini ništavim kasniji ugovor o otuđenju te iste stvari, pa ni u slučaju znanja kasnijeg stjecatelja za postojanje ranijeg ugovora.

8. 2. Pitanje znanja odnosno neznanja kasnijeg stjecatelja (pitanje savjesnosti) je relevantno za prosudbu o postojanju jačeg prava (jače pravne osnove) u eventualnom sporu između osoba koje su zaključili posebne pravne poslove radi stjecanja prava vlasništva, pri čemu savjesni raniji stjecatelj ima jaču pravnu osnovu u odnosu na kasnijeg nesavjesnog, to i u slučaju kad je kasnijem stjecatelju predana nekretnina u posjed.

8. 3. Odredbom čl. 125. st. 3. ZV-a propisano je da odnos otuđivatelja s osobama s kojima je sklopio pravne poslove, ali one nisu stekle vlasništvo nekretnine, uređuju obveznopravna pravila.

8. 4. Prema tome u ovoj pravnoj stvari sud nije niti raspravljao o tome koji kupac iz spomenutih ugovora o prodaji ima jače pravo niti je odlučna okolnost vršenja posjeda predmetnog zemljišta odnosno dobra vjera. Ovo stoga jer dvostruko ugovaranje otuđenja nekretnine, a o čemu se radi u ovom predmetu, nema za posljedicu ništetnost kasnijeg kupoprodajnog ugovora temeljem čega je tužbeni zahtjev upravljen na utvrđenje ništetnosti valjalo odbiti kao neosnovan.

8. 5. Zbog svega navedenog i odlučeno je kao u toč. I izreke te je zahtjev za utvrđenje da je kupoprodajni ugovor između tužene ad 2 i tuženika ad 1 u pogledu nekretnina u [adresa], a koje su već ranije bile predmetom ugovora o prodaji, ništetan odnosno da je bez pravnog učinka. Ujedno je za napomenuti da tužiteljica svoj odnos sa tuženom ad 2 može razriješiti primjenom odredbe čl. 125. st. 3. ZOO-a u skladu s odredbama obveznog prava.

9. Utvrdivši neosnovanim zahtjev upravljen na utvrđenje nišetnosti ugovora po kojemu je rješenjem ovoga suda pod posl.br. Z-13080/2023 od 27. prosinca 2023. dopušten upis prava vlasništva na ime tuženika ad 1 sud je odbio kao neosnovan i tužbeni zahtjev u dijelu pod toč. I. 2, a kojim je traženo da se briše takva uknjižba uz uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

10. O parničnim je troškovima sud odlučio prema odredbi čl. 154. st. 1. ZPP- obavezavši tužiteljicu da tuženima naknadi sve troškove koji su bili potrebni radi vođenja ove parnice. Odmjereni se troškovi u skladu s odredbom čl. 155. istog Zakona sastoje od izdataka za zastupanje po punomoćniku odvjetniku sukladno propisanoj tarifi.

10. 1. Tuženiku ad 1 sud je dosudio izdatke za zastupanje po punomoćniku odvjetniku i to za sastav odgovora na tužbu, sastav jednog obrazloženog podneska te zastupanje na pet održanih ročišta, za svaku radnju po 250 bodova odnosno 500 € što ukupno iznosi 3.500 €, a koji iznos je uvećan za pripadajuću stopu PDV-a (875 €).

10. 2. Tuženoj ad 2 je sud također priznao izdatke za zastupanje po punomoćniku odvjetniku u skladu s vrijednosti spora u ovoj parnici te propisanom tarifom i to za sastav odgovora na tužbu, sastav jednog obrazloženog podneska te zastupanje na pet održanih ročišta (7 x 500 € + PDV) a što ukupno iznosi 4.375 €,

U Korčuli, 2. prosinca 2025.

S u d a c :

Marija Skokandić

PRAVNA POUKA:

Protiv ove presude može se izjaviti žalba u roku 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda za nadležni županijski sud. Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335. ZPP-a).