REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

P-609/2022-34

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Maji Hilje, u pravnoj stvari tužitelja REPUBLIKA HRVATSKA OIB: 52634238587, kojeg zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu, Savska cesta 41, protiv tuženika Spark Electric Adria d.o.o., Zagreb, Radnička 80, OIB: 46205876720 (ranija tvrtka i sjedište: DELMERION d.o.o., Zagreb, Zadarska 75), radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 26. studenog 2025. u prisutnosti zakonskog zastupnika tužitelja, s danom objave 1. prosinca

p r e s u d i o  j e

I/ Nalaže se tuženiku Spark Electric Adria d.o.o., Zagreb, Radnička 80, OIB: 46205876720 isplatiti tužitelju REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 iznos od 14.780,57 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 13. kolovoza 2020. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena; od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

II/ Odbija se, kao neosnovan, tužbeni zahtjev za isplatu iznosa od 25.722,02 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 24. srpnja 2019. do 12. kolovoza 2020. i za isplatu zakonskih zateznih kamata na iznos od 14.780,57 EUR preko visine stope zatezne kamate dosuđene pod točkom I. izreke presude.

III/ Utvrđuje se da ne postoji potraživanje tuženika prema tužitelju u iznosu od 40.502,59 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 24. rujna 2019. do isplate.

r i j e š i o  j e

I. Odbacuje se prigovor radi prebijanja za iznos od 8.334,19 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 24. rujna 2019. do isplate.

II. Nalaže se tuženiku nadoknaditi tužitelju troškove postupka u iznosu od 2.840,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 1. prosinca 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

III. Odbija se, kao neosnovan, zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u iznosu od 5.460,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 1. prosinca 2025. do isplate.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj 29. ožujka 2022. navodi da je djelomičnim rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, Odjela za upravno- pravne poslove, Prvi područni odsjek, Klasa: UP/I-942-01/97-02/056, Urbroj: 251-18- 04/03-99-10 od 26. travnja 1999. utvrđen vlasnikom 2/6 dijela poslovnog prostora u prizemlju ulične zgrade, ukupne površine 23,26 m2, koji je kao posebni dio nekretnine neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelovima nekretnine i to zgrade u [adresa], izgrađenoj na zkčbr. [katastarska čestica], upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Navodi da je predmetni poslovni prostor u periodu od 1. rujna 2016. do 23. rujna 2019. tuženik koristio temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. koji je sklopio sa zakupodavcem, tj. drugim suvlasnikom poslovnog prostora KO, bez znanja i suglasnosti suvlasnika Republike Hrvatske, a pritom koristeći i suvlasnički dio podnositelja zahtjeva. Predmetni suvlasnički dio poslovnog prostora tuženik je predao tužitelju u posjed 23. rujna 2019.

1.2. Navodi da stoga potražuje mjesečni iznos naknade za korištenje suvlasničkog dijela poslovnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. te Aneksu Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 8. travnja 2019., na način da potražuje mjesečni iznos od 899,39 EUR za period od 1. rujna 2016. do 23. rujna 2019. Navodi da je na navedeni iznos obračunat PDV sukladno odredbi članka 6. Zakona o porezu na dodanu vrijednost ("Narodne novine" br. 73/13., 99/13., 148/13., 153/13., 143/14., 115/16., 106/18., 121/19., 138/20.). Tužitelj stoga potražuje za period od rujna 2016. do 23. rujna 2019. mjesečni iznos od 899,39 EUR, s time da je za period od rujna 2016. do lipnja 2019. obračunat tečaj na dan 4. srpnja 2019. što iznosi mjesečno 8.307,92 kn, dok je za mjesec srpanj 2019. primijenjen tečaj od 5. srpnja 2019., za mjesec kolovoz tečaj od 2. kolovoza 2019. te za mjesec rujan tečaj na dan 3. rujna 2019.

1.3. Tužbenim zahtjevom sadržanim u tužbi potražuje isplatu iznosa od 305.166,78 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim: na iznos od 282.469,26 kn od 24. srpnja 2019. do isplate; na iznos od 8.307,93 kn od 22. srpnja 2019. do isplate; na iznos od 8.293,13 kn od 19. kolovoza 2019. do isplate te na iznos od 6.096,46 kn od 20. rujna 2019. do isplate, sve po stopi koja se primjenjuje na odnose proizašle iz trgovačkog ugovora. Na ročištu za glavnu raspravu koje je održano 26. studenog 2025. odredio je tužbeni zahtjev s obzirom na uvođenje valute EUR tako da potražuje isplatu iznosa od 40.502,59 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na iznos od 37.490,11 EUR od 24.07.2019. do isplate, na iznos od 1.102,65 EUR od 22. srpnja 2019. do isplate, na iznos od 1.100,69 EUR od 19. kolovoza 2019. do isplate i na iznos od 809,14 EUR od 20. rujna 2019. do isplate.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu koji je podnesen 16. svibnja 2022. osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti i po osnovi i po visini. Navodi da nije sporno da je tužiteljk suvlasnik spornog poslovnog prostora i da je tuženik isti koristio temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. koji je sklopio sa zakupodavcem, tj. drugim suvlasnikom poslovnog prostora KO. Ističe prigovor promašene pasivne legitimacije budući je za cjelokupni poslovni prostor za vrijeme korištenja uredno plaćao zakupninu zakupodavcu koji mu je u posjed predao cjelokupni poslovni prostor. Dodaje da je iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. vidljivo da se u čl. 1 kao predmet zakupa pod 4/6 dijela navodi cjelokupan poslovni prostor, dok je u istom članku zakupodavac naveo da pod prijetnjom materijalne i kaznene odgovornosti potvrđuje da je ovlašten sklopit i ugovor, unatoč činjenici da u zemljišnim knjigama nije upisan kao vlasnik predmetnog poslovnog prostora.

2.1. Tuženik dalje navodi da sve odredbe ugovora govore o poslovnom prostoru u cjelini, a ne njegovu idealnom dijelu, pa je jasno samo po sebi da je ugovorna volja stranaka bila davanje u zakup cjelokupnog prostora za koji je ugovorena zakupnina koju je tuženik kao zakupoprimac uredno plaćao zakupodavcu u iznosu od 1.800,00 EUR mjesečno. Tuženik posebno naglašava da je za pronalazak predmetnog poslovnog prostora angažirao posredničku agenciju za nekretnine Peris i da je isključivi i jedini zahtjev zastupnice po zakonu tuženika NO bio da se radi o poslovnom prostoru na atraktivnoj zagrebačkoj lokaciji, koji ima čiste vlasničko-pravne odnose. Zastupnici po zakonu tuženika niti jednom riječju nije bilo navedeno da se radi o nekretnini čiji su idealni suvlasnički dijelovi u vlasništvu različitih osoba , a ŠO, kao tadašnji djelatnik agencije Peris je 4. svibnja 2016. dostavio na mail adresu NO ponudu za zakup poslovnog prostora iz koje je jasno vidljivo da je istoj u zakup ponuđen cjelokupan poslovni prostor (u ponudi jasno naznačeno da se u najam daje prostor od 23,26 m2 + wc, a navedeno proizlazi i iz računa agencije i ponude od 20. lipnja 2016.). Raskid predmetnog ugovora o zakupu izvršio je tuženik putem javnog bilježnika Tomislava Matijevića iz Zagreba 17. rujna 2019. (OU-952/2019) iz tamo navedenih razloga a iz tog je akta vidljiva savjesnost i poštenje posjeda tuženika, budući da većinski suvlasnik nekretnine koji je i prije sklapanja ugovora o zakupu bio neposredni posjednik sporne nekretnine ni na koji način nije dao do znanja tuženiku da na predmetnom prostoru postoje bilo kakvi imovinsko-pravni problemi.

2.2. Tuženik ističe prigovor zastare budući da tužitelj potražuje isplatu iznosa zakupnine koji je mogao ostvariti da je s tuženikom imao zaključen ugovor o zakupu.

2.3. Poriče obvezu isplate utužene naknade u smislu čl. 164. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. – službeni pročišćeni tekst – dalje: ZV) s obzirom da je bilo pošteni posjednik predmetne nekretnine te je za vlasničke odnose na predmetnom poslovnom prostoru saznao tek po primitku dopisa društva Državne nekretnine d.o.o. u ožujku 2019. Tuženik dodatno osporava i utuženi iznos te način na koji je isti izračunat budući da je isti nejasan.

2.4. Zaključno je tuženik naveo da je u predmetni prostor uložio preko 60.000,00 EUR čime se okoristio i tužitelj.

3. Tuženik je 7. veljače 2023. podnio protutužbu radi isplate iznosa od 49.836,78 EUR po osnovi izvršenih ulaganja u poslovni prostor, a istu je povukao izjavom danom na ročištu 8. veljače 2023., što je sud utvrdio rješenjem donesenim na tom ročištu (list 142. spisa) koje je postalo pravomoćno istog dana. Naknadno je, na pripremnom ročištu održanom 28. veljače 2024. istaknuo prigovor radi prebijanja u iznosu od 49.836,78 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 24. rujna 2019. do isplate po osnovi svog potraživanja prema tužitelju na ime izvršenih ulaganja u predmetni prostor, a u odnosu na što se tužitelju prethodno obratio sa zahtjevom za mirnim rješenjem spora od 7. travnja 2023. (list 152. -155. spisa). Na okolnost izvršenih ulaganja u prostor tuženik je dostavio pregled izvršenih ulaganja (list 127. spisa) i račune (list 139. spisa) te je predložio da se saslušaju svjedok NO i zastupnik po zakonu tuženika, kao i da se provede građevinsko vještačenje.

4. Tužitelj je u odnosu na istaknuti prigovor radi prebijanja istaknuo prigovor zastare pozivom na odredbu čl. 164. st. 7. ZV. Dodatno je naveo da je tuženik bio nepošteni posjednik pa bi mu pripadalo pravo samo na naknadu onih troškova koji su bili korisni i vlasniku nekretnine, a osim toga, u odnosu na ovo potraživanje tuženika tužitelj nije isključivo pasivno legitimiran budući da je on suvlasnik prostora.

5. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu te je proveo građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku Koraljki Polak Živković, dipl. ing. građ. (list 182.-215., 237.-238. spisa), dok je ostale predložene, a neizvedene dokaze odbio kao nesvrsishodne. Tako je sud postupio jer je ocijenio da se odluka o osnovanosti tužbenog zahtjeva i istaknutog prigovora radi prijeboja može donijeti i bez izvođenja daljnjih dokaza.

6. Ocjenom svih provedenih dokaza, i to kako svakog dokaza zasebno, tako i dovođenjem svih provedenih dokaza u međusobnu vezu u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Službeni list SFRJ" br. 4/77., 36/77., 36/80., 6/80., 69/82., 43/82., 58/84., 74/87., 57/89., 20/90., 27/90., 35/91., "Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. – dalje: ZPP), ovaj je sud došao do uvjerenja da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan do visine navedene pod točkom I. izreke presude, dok je u preostalom dijelu (točka II. izreke presude) neosnovan. Sud je ocijenio neosnovanim i istaknuti prigovor radi prijeboja do visine iznosa tužbenog zahtjeva, dok je isti u preostalom dijelu ocijenjen nedopuštenim.

7. Naime, predmet spora predstavlja zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 40.502,59 EUR na ime naknade za korištenje, bez pravne osnove, 2/6 dijela poslovnog prostora čiji je suvlasnik tužitelj u razdoblju od 1. rujna 2016. do 23. rujna 2019. Predmet spora predstavlja i zahtjev tuženika za utvrđenjem postojanja njegove tražbine prema tužitelju s osnove izvršenog ulaganja u poslovni prostor u visini od 49.836,78 EUR.

8. Među strankama nije sporno da je tužitelj suvlasnik u 2/6 dijela predmetnog poslovnog prostora i da je tuženik koristio predmetni prostor u cijelosti od 1. rujna 2016. do 23. rujna 2019. temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. i njegovog Aneksa od 8. travnja 2019. koji su sklopljeni sa drugim suvlasnikom poslovnog prostora.

9. Sporna je osnovanost i visina tužbenog zahtjeva u cijelosti, jednako kao i osnovanost i visina tuženikove protututražbine istaknute radi prebijanja.

10. Uvidom u isprave u spisu, utvrđeno je da je tuženik prije sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. sklopio sa Peris d.o.o. za savjetovanje i usluge Ugovor o neisključivom posredovanju radi uzimanja u zakup nekretnine od 29. travnja 2016. (list 64.-69. spisa).

11. Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. sklopljen je u pisanoj formi između KO kao zakupodavca i tuženika kao zakupnika te je solemniziran (potvrđen) od strane javnog bilježnika Nikole Tadića iz Zagreba 17. lipnja 2016. pod brojem OV-3782/16 (70.-75., 80. spisa). Uz predmetni su ugovor priloženi izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 75. -76. spisa) i Ugovor o darovanju nekretnine od 1. listopada 2015. (list 78.-79. spisa).

12. Iz navedenih isprava proizlazi da je u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade [adresa] sagrađene na zkčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] bio uknjižen kao vlasništvo tužitelja u 2/6 dijela i IO u 4/6 dijela, dok je izvanknjižni vlasnik u 4/6 dijela bila KO budući da joj je BO darovao svoj suvlasnički dio nekretnine Ugovorom o darovanju nekretnine od 1. listopada 2015., a koje pravo (su)vlasništva, u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu, nije bilo upisano u zemljišnoj knjizi.

13. Suprotno navodima tuženika, iz sadržaja Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 16. lipnja 2016. proizlazi da je predmet zakupa 4/6 dijela poslovnog prostora u prizemlju ulične zgrade ukupne površine 23,26 m2 koja zgrada je sagrađena na zkčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Navedeno jasno proizlazi iz stipulacije svih ugovornih odredbi neovisno o tome što se u ugovoru kad se radi o predmetu zakupa koristi izraz "poslovni prostor". Jasno je, kako iz sadržaja ugovora, tako i isprava koje su mu priložene, da je ugovor sklopljen u odnosu na 4/6 dijela predmetnog posebnog dijela nekretnine (poslovnog prostora) te se i ugovorena mjesečna zakupnina odnosi samo na taj suvlasnički dio.

14. Prema tome, ukoliko je zastupnik po zakonu tuženika smatrao da sklapa ugovor o zakupu glede čitavog poslovnog prostora, a iz njegovih navoda bi proizlazilo da tako smatra, radilo bi se o propustu primjene dužne pažnje koju je kao dobar gospodarstvenik trebao primijeniti postupajući u skladu s čl. 10. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. – dalje: ZOO). Pritom je neodlučna okolnost što je tuženik za pronalazak prostora angažirao posredničku agenciju i što je njegov uvjet bio da se radi o nekretnini koja ima čisto vlasništvo jer navedeno eventualno može imat utjecaja na odnos između tužitelja i agencije. Čak kada bi se i radilo o situaciji u kojoj je zakupodavac jamčio zakupniku da je vlasnik cijelog poslovnog prostora odnosno da je ovlašten na sklapanje ugovora za cijeli prostor, a ne samo za 4/6 dijela, navedeno bi za posljedicu moglo imati eventualnu odštetnu odgovornost zakupodavca prema tuženiku. Međutim, prema stavu ovog suda koji se temelji na smislenom tumačenju sadržaja Ugovora o zakupu od 16. lipnja 2016., ne radi se o takvoj situaciji.

15. Budući da nije sporno da je tuženik za vrijeme trajanja zakupnog odnosa sa KO koristio cijeli poslovni prostor, a to proizlazi i iz Zapisnika Državnih nekretnina d.o.o. od 14. ožujka 2017. (list 23. -26. spisa) te Zapisnika Državnih nekretnina d.o.o. o izvršenom očevidu nekretnine od 10. travnja 2019. (list 27. -28. spisa), a navedeno ne spori niti sam tuženik u očitovanju koje je dao Državnim nekretninama d.o.o. dana 29. ožujka 2019. (list 84. spisa), dakle nije sporno da je tuženik koristio i onaj dio poslovnog prostora koji je u suvlasništvu tužitelja, a da pritom s tužiteljem nije regulirao navedeno korištenje prostora sklapanjem ugovora ili na drugi način, niti mu je za to plaćao naknadu za korištenje, iako je, prema ocjeni suda, kao pravna osoba koja je u pravnom prometu dužna postupati sa povećanom pažnjom, mogao odnosno morao znati da je ugovor sklopljen samo sa jednim suvlasnikom i samo u pogledu suvlasničkog dijela tog suvlasnika, isti se, u odnosu na tužiteljev suvlasnički dio nekretnine, ne može smatrati poštenim posjednikom. Naime, prema odredbi čl. 18. st. 3. ZV posjed je pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada. Posjed se smatra poštenim, osim ako se dokaže suprotno (st. 5.). Tuženik je, već prema samom sadržaju Ugovora o zakupu od 16. lipnja 2016. i prema stanju zemljišne knjige, morao znati da ugovor sklapa sa izvanknjižnim suvlasnikom, a ne vlasnikom, poslovnog prostora.

16. Kako je već ranije navedeno, tuženik je prostor tužitelju predao u posjed 23. rujna 2019. Od tog trenutka stoga tužitelj prema njemu može istaknuti zahtjev za naknadom svih koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja u smislu čl. 165. st. 1. ZPP. Naime, tom je odredbom propisano da nepošteni posjednik tuđe stvari mora tu stvar predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Prema stavku 2. ovog članka, vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana.

17. Kada se uzmu u obzir prednja utvrđenja i zaključci suda, da je tuženik bio nepošteni posjednik, to je, kada se ima u vidu trenutak predaje prostora u posjed (23. rujna 2019.) i trenutak podnošenja tužbe (29. ožujka 2022.), razvidno da tužiteljevo potraživanje nije zastarjelo. Pritom se neosnovno tuženik poziva na zastarni rok iz ZOO jer predmet ovog spora nije zahtjev tužitelja za isplatu zakupnine, već zahtjev za naknadom koristi koje je tuženik ostvario korištenjem prostora u suvlasništvu tužitelja bez da je za to tužitelju plaćao naknadu (zakupninu).

18. Dakle, zaključak je suda da tužitelj osnovano potražuje od tuženika plaćanje koristi koje je tuženik imao za sve vrijeme korištenja nekretnine u suvlasništvu tužitelja. Pritom je pogrešno shvaćanje tuženika da bi tužitelj navedenu korist mogao eventualno ostvarivati od drugog suvlasnika nekretnine, a s obzirom na utvrđenje suda da taj drugi suvlasnik nije tuženiku dao u zakup cijeli poslovni prostor i od cijelog prostora (dakle i tužiteljevog dijela) ubirao zakupninu.

19. Sud je na prijedlog tužitelja, radi utvrđenja visine koristi koju je tuženik imao od korištenja poslovnog prostora u suvlasništvu tužitelja, odredio provođenje građevinskog vještačenja radi utvrđenja visine zakupnine u razdoblju od 1. rujna 2016. do 23. rujna 2019. za predmetni poslovni prostor. Sudski vještak Koraljka Polak Živković sudu je dostavila pisani nalaz i mišljenje 8. kolovoza 2025. te je isti usmeno dala na ročištu 26. studenog 2025. Iz nalaza i mišljenja vještaka u bitnom proizlazi da je vještak izračun izvršio u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj 78/15.) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnine ("Narodne novine" broj 105/15.) jedino mogućom poredbenom metodom . Prema izračunu vještaka, tržišna vrijednost zakupnine u utuženom periodu za predmetni poslovni prostor iznosi 42.673,00 EUR, što je prema godinama prikazano na stranici 17. nalaza i mišljenja. Iz nalaza i mišljenja proizlazi da je ova visina utvrđena za svih 12 mjeseci 2016., 2017. i 2018. te za 8,8 mjeseci 2019.

19.1. Iako je tužitelj prigovorio nalazu i mišljenju vještaka, njegovi se prigovori suštinski odnose na pravna pitanja, a ne na samu metodologiju koju je vještak primijenio i na izračun vještaka. U tom se smislu i sam vještak očitovao prilikom usmenog davanja nalaza i mišljenja.

19.2. Naime, sud je odredio izračun zakupnine u utuženom periodu za ovaj konkretan poslovni prostor. Sudski je vještak utvrdio prosječnu tržišnu zakupninu za prostor sličnih karakteristika na sličnoj lokaciji korištenjem poredbene metode koju je kao stručnjak u području procjene vrijednosti nekretnina smatrao jedinom mogućom, a koja je i prema uvjerenju suda adekvatna. Sudski je vještak izračun izvršio pravilno te je u potpunosti odgovorio na postavljeni zadatak. Okolnost da je zakupnina izračunata za cijeli prostor, a ne za 2/6 dijela istog ni na koji način ne utječe na pravilnost nalaza i mišljenja s obzirom da se jednostavnom matematičkom operacijom može utvrditi koliko iznosi 2/6 dijela od utvrđenog mjesečnog iznosa zakupnine za svaku pojedinu godinu. Isto je i sa obračunom PDV-a za koji vještaku niti nije dan nalog da se obračuna prilikom utvrđenja visine zakupnine u utuženom periodu.

19.3. Temeljem provedenog vještačenja, utvrđeno je da visina prosječne tržišne zakupnine za predmetni poslovni prostor iznosi u 2016. iznosi 854,95 EUR mjesečno, u 2017. 892,30 EUR mjesečno, u 2018. 892,24 EUR mjesečno i u 2019. 1.118,99 EUR mjesečno. Kako je predmet spora zahtjev za isplatu koristi koje je tuženik ostvario od 1. rujna 2016., a ne od 1. siječnja 2016., sud je matematičkom operacijom množenja utvrdio da visina zakupnine za ovaj prostor od 1. rujna do 31. prosinca 2016. iznosi 3.419,80 EUR od čega 2/6 dijela iznosi 1.139,93 EUR. Nadalje, u odnosu na 2017., utvrđeno je da za svih 12 mjeseci 2/6 dijela zakupnine iznosi 3.569,20 EUR, za 2018. za svih 12 mjeseci 2/6 dijela zakupnine iznosi 3.952,96 EUR, dok za 2019. za 8,8 mjeseci (do 23. rujna 2019.) 2/6 djela zakupnine iznosi 3.162,37 EUR, odnosno kada se tome pridoda PDV po stopi od 25%, utvrđeno je postojanje obveze tuženika za isplatu naknade koristi koju je imao u 2016. u iznosu od 1.424,91 EUR, u 2017. u iznosu od 4.461,50 EUR, u 2018. u iznosu od 4.941,20 EUR i u 2019. u iznosu od 3.952,96 EUR, dakle u sveukupnom iznosu od 14.780,57 EUR. Napominje se pritom da nije od utjecaja prilikom utvrđenja predmetne koristi u visini prosječne tržišne zakupnine okolnost što je tuženik sa drugim suvlasnikom za ovaj prostor ugovor sklopio na znatno veći mjesečni iznos jer taj ugovor ne proizvodi pravne učinke prema tužitelju niti predstavlja pravni temelj za isplatu utuženog iznosa.

20. Prema odredbi čl. 165. st. 3. ZV nepošteni posjednik ima pravo na naknadu troškova ako bi oni bili nužni i vlasniku, a to mu pravo zastarijeva u roku od tri godine od dana predaje stvari.

21. U odnosu na istaknuti prigovor radi prebijanja po osnovi izvršenih ulaganja treba navesti da se isti može isticati samo do visine tužbenog zahtjeva. Stoga je preko iznosa od 40.502,59 EUR prigovor radi prebijanja nedopušten. Tuženik je, u odnosu na razliku između visine tužbenog zahtjeva i svog potraživanja, eventualno mogao podnijeti protutužbu ili zasebnu tužbu, međutim u okviru instituta prigovora radi prebijanja ne može ostvarivati pravnu zaštitu za iznos koji premašuje visinu tužbenog zahtjeva. Obzirom na izloženo, u tom je dijelu prigovor tuženika odbačen (točka I. izreke ovog rješenja).

22. Neosnovan je tužiteljev prigovor zastare u odnosu na istaknuti prigovor radi prebijanja. Naime, tuženik je isticanjem tog prigovora dao izjavu o prijeboju u smislu čl. 195. ZOO pa se ima smatrati da je učinak prijeboja nastao onog trenutka kada su se ispunile pretpostavke za prijeboj, odnosno kad su se tražbina i protutražbina susrele (čl. 196. ZOO).

22.1 Uzimajući u obzir da je tuženikova tražbina istaknuta prigovorom radi prebijanja dospjela 23. rujna 2019. (kad je tuženik predao tužitelju (su)posjed poslovnog prostora prema Zapisniku Državnih nekretnina d.o.o. o primopredaji poslovnog prostora od 23. rujna 2023. – list 29. spisa), neosnovan je prigovor zastare tražbine istaknute radi prebijanja s obzirom da je odredbom čl. 198. st. 1. ZOO određeno da se dug može prebiti sa zastarjelom tražbinom samo ako ona još nije bila zastarjela u času kad su se stekle pretpostavke za prijeboj, a u konkretnom slučaju, u trenutku kada su se ispunile pretpostavke prijeboja odnosno kad su se susrele tražbina tužitelja i protutražbina tuženika, tuženikova protutražbina nije bila zastarjela (čl. 225. ZOO).

.

23. Osnovano tužitelj ističe on nije isključivo pasivno legitimiran u odnosu na potraživanje tuženika po osnovi izvršenih ulaganja. Međutim, u slučaju utvrđenja osnovanosti i visine tuženikove tražbine s te osnove, sud bi jednostavnom matematičkom operacijom utvrdio koji dio te tražbine otpada na tužitelja s obzirom na njegov suvlasnički omjer.

24. Međutim, kako tuženik nije uplatio predujam za provođenje građevinskog vještačenja koje je sud odredio rješenjem od 5. veljače 2025. na okolnost visine troškova ulaganja koja su izvršena u predmetni poslovni prostor od strane tuženika (pri čemu je sud vještaku dao zadatak da određeno navede troškove koji se odnose na korisna ulaganja i troškove koji se odnose na nužna ulaganja) , sud je odustao od izvođenja tog dokaza (čl. 153. st. 3. ZPP). Stoga tuženik nije, u smislu odredbe čl. 219. ZPP, adekvatnim dokaznim sredstvom (građevinskim vještačenjem) dokazao osnovanost i visinu svoje protutražbine, dok sud iz isprava koje je tuženik na tu okolnost dostavio (pregled ulaganja u prostor i računi za navedeno) te činjenice nije mogao utvrditi. Ne bi se, niti iz iskaza svjedokinje NO i zastupnice po zakonu tuženika moglo utvrditi koja je ulaganja tuženik izvršio u konkretan prostor, a da su takva ulaganja (troškovi) bila nužna tužitelju kao suvlasniku prostora. Radi se o činjenicama za koje je potrebno stručno znanje iz područja građevinske struke s kojim sud ne raspolaže.

25. Stoga je sud ocijenio da tuženik nije dokazao postojanje svoje protutražbine (do visine tužbenog zahtjeva), slijedom čega je odlučeno kao pod točkom II I. izreke presude.

26. Slijedom svega navedenog, valjalo je obvezati tuženika na isplatu iznosa od 14.780,57 EUR, a u preostalom dijelu tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan (točke I. i II. izreke presude).

27. Tuženik je tužitelju na dosuđeni iznos dužan isplatiti i zakonske zatezne kamate od 13. kolovoza 2020. kao datuma podnošenja zahtjeva za naknadu (list 4.-6., 7. spisa), odnosno zahtjeva za mirno rješenje spora (pravno shvaćanje prihvaćeno na sjednici Odjela trgovačkih i ostalih sporova VTSRH od 16. lipnja 2021.) pa do isplate, po stopi određenoj čl. 29. st. 2. ZOO koja se primjenjuje na ostale odnose jer se predmetno potraživanje ne odnosi na tražbinu koja je proizašla iz trgovačkog ugovora. Stoga je i zahtjev tužitelja za isplatu zateznih kamata na dosuđeni iznos od 24. srpnja 2019. do 12. kolovoza 2020. kao i u visini preko one koja se primjenjuje na ostale odnose odbijen kao neosnovan.

28. S obzirom da je tužitelj u sporu uspio u sporu u odnosu na osnovu 100% i u odnosu na visinu 36,50%, odnosno da je njegov konačan uspjeh 68,25%, dok je uspjeh tuženika u odnos na osnovu 0%, a u odnosu na visinu 63,50%, dakle konačan uspjeh tuženika je 31,75%, tuženik je tužitelju dužan nadoknaditi troškove postupka u omjeru od 31,75% (68,25% - 31,75%), sve u skladu s čl. 154. st. 2. ZPP.

29. Tužitelju su priznati troškovi sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 1.000,00 EUR, troškovi sastava tužbe u iznosu od 1.000,00 EUR i podnesaka od 27. lipnja 2022., 12. ožujka 2024. i 9. rujna 2025. u iznosima od po 1.000,00 EUR za svaki podnesak te troškovi zastupanja na ročištima 8. veljače 2023., 28. veljače 2024. i 26. studenog 2025. u iznosima od po 1.000,00 EUR za svako ročište (Tbr. 32., Tbr. 7. toč. 1., 8. toč. 1. i 9. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23.), od čega mu je dosuđeno 31,75%, odnosno iznos od 2.540,00 EUR, uvećan za troškove vještačenja od 300,00 EUR prema postavljenom zahtjevu (čl. 164. st. 2. ZPP – list 240. spisa). Dakle, tužitelju je na ime parničnih troškova ukupno dosuđeno 2.840,00 EUR, dok je u preostalom zatraženom iznosu njegov zahtjev odbijen kao neosnovan (točke II. i III. izreke rješenja).

30. Odluka o zakonskim zateznim kamatama na dosuđene troškove postupka temelji se na odredbama čl. 151. st. 3. ZPP i čl. 29. st. 2. ZOO.

U Zagrebu 1. prosinca 2025.

SUDAC

Maja Hilje

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti , putem ovog suda, žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 15 (petnaest) dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena, odnosno od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje).