REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

[adresa] D 5

Poslovni broj: Us I-1722/2025-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sutkinji Danici Vučinić, dipl. iur., uz sudjelovanje zapisničarke Sanje Misirača, u upravnom sporu tužitelja Dorja plus d. o. o., sa sjedištem u [adresa], OIB: 51578417318, kojeg zastupa opunomoćenik Emanuel Mikac, odvjetnik u Puli, Medulinska cesta 18B, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, 1. prosinca 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24-01/561, URBROJ: 513- 04-24-3 od 29. srpnja 2025. i rješenje Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Poreč-Parenzo, KLASA: UP/I-410-20/2024- 001/01239, URBROJ: 513-007-18-02-2024-0003 od 14. kolovoza 2024.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi troškove ovog upravnog spora u iznosu od 1.250,00 eura (tisuću i dvjesto i pedeset eura) u roku od 60 dana od dostave pravomoćne presude i pravomoćne odluke o troškovima ovog upravnog spora, dok se u preostalom dijelu odbija zahtjev tužitelja za nadoknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Rješenjem Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Poreč-Parenzo, KLASA: UP/I-410-20/2024-001/01239, URBROJ: 513-007- 18-02-2024-0003 od 14. kolovoza 2024., tužitelju je utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu od 517.618,95 eura, te je utvrđen porez na promet nekretnina po stopi od 3% u iznosu od 15.528,57. Porezno tijelo je utvrdilo poreznu obvezu temeljem isprave o stjecanju odnosno temeljem Zapisnika sastavljen kod javnog bilježnika 24. travnja 2024., na kojem su stranke sklopile Sporazum o ispravku prije sklopljenih ugovora o kupoprodaji.

2. Tuženik je rješenjem, KLASA: UP/II-410-20/24-01/561, URBROJ: 513-04-24- 3 od 29. srpnja 2025., odbio žalbu tužitelja kao neosnovanu.

3. Tužitelj je ovom Sudu pravodobno podnio tužbu kojom osporava zakonitost rješenja tuženika, te u bitnome navodi da je protiv navedenog poreznog rješenja pravodobno podnio žalbu, tražeći da se poništi pobijano rješenje, u bitnome navodeći kako nije došlo do prometa nekretninama, da ne postoji pravni osnov za donošenje pobijanog rješenja kojim se utvrdila porezna obveza tužitelja na plaćanje poreza na promet nekretnina u smislu članka 4. stavak 1. i članka 5. Zakona o porezu na promet nekretnina. Tuženik da u svojem rješenju pogrešno utvrđuje kako je „spisu priložen sporazum sklopljen na zapisnik sastavljen kod javnog bilježnika Tanje Ferenc iz Poreča, Trg slobode 2, dana 24. travnja 2024. pod brojem OU-85/2024, prema kojem DJ, [adresa], i žalitelj (ovdje tužitelj) vrše zamjenu nekretnina, na način da DJ kao vlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] u naravi Villa Perini d. o. o Poreč (...) prenosi pravo vlasništva nekretnine na žalitelja (ovdje tužitelja), dok žalitelj (ovdje tužitelj) kao vlasnik nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi Villa Sana (...) prenosi pravo vlasništva te nekretnine na DJ, pobliže navedene u zapisniku”. Tužitelj da nije porezni obveznik, u smislu ranije citiranih zakonskih odredbi, poreza na promet nekretnina, jer do prometa nekretnina da nije došlo te tužitelj nije stekao vlasništvo druge nekretnine, već je postojeće i stvarno vlasništvo nad predmetnom nekretninom uredio, ispravkom ranijeg pogrešnog upisa, odnosno omaške, kako je to i naznačeno u Zapisniku javnog bilježnika Tanje Ferenc, br. OU- 85/24, temeljem kojeg zapisnika je i došlo do usklađivanja stvarnog zemljišnoknjižnog stanja nad nekretninom k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica] od strane tužitelja, a u kojem posjedu je isti od 8. rujna 2021. (str. 3 Zapisnika, 3. odlomak). DJ da je, kao kupac, 3. kolovoza 2021. sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine „VILLA UNA” s trgovačkim društvom Vila Perini d. o. o., Poreč-Parenzo, kao prodavateljem, koji ugovor da je ovjeren kod javnog bilježnika Marije Hrvatin u Poreču istog dana pod posl.br. OV-4596/2021, u kojem je kao predmet kupoprodaje označena k. č. br. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (dalje u tekstu Ugovor br. 1.). Tužitelj da je, kao kupac, 8. rujna 2021. sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine „Villa Sana” s trgovačkim društvom Vila Perini d. o. o., Poreč-Parenzo, kao prodavateljem, koji ugovor da je ovjeren kod javnog bilježnika Anke Poropat u Višnjanu 10. rujna 2021. pod posl.br. OV-3547/2021 u kojem je kao predmet kupoprodaje označena k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (Ugovor br. 2). U postupku pregovora o kupovini nekretnine DJ da je pokazana kuća pod nazivom „Villa Una” te da su kupac i prodavatelj potpisali Ugovor br. 1. u vjeri da je predmet kupoprodaje „Villa Una”, u čiji posjed je kupac ušao po isplati dogovorene kupoprodajne cijene, dok je tužitelju pokazana kuća naziva „Villa Sana” te da su kupac i prodavatelj potpisali Ugovor br. 2., u vjeri da je predmet kupoprodaje „Villa Sana” u čiji je posjed kupac ušao odmah po isplati kupoprodajne cijene. Tijekom pravnog posla tužitelja da je utvrđeno da je „Villa Sana”, u čijem isključivom posjedu je tužitelj od dana sklapanja ugovora i isplate kupoprodajne cijene, dakle, preko 4 godine (!!), zapravo izgrađena na čestici k. č. br. [katastarska čestica], a ne kako je omaškom u Ugovoru br. 2. navedeno k. č. br. [katastarska čestica]. Daljnjom provjerom da je utvrđeno da je do iste pogreške došlo kod pisanja katastarske čestice i za nekretninu HJ. Kao što je utvrđeno Zapisnikom, koji je temelj za ispravak podataka, a ne promet nekretnina, u vlastovnici predmetnih nekretnina, namjera DJ bila je da kupi nekretninu oznake „Villa Una” koja je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a tužitelja da kupi kuću „Villa Una” koja je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica], u koji posjed da su isti stupili još 2021., a koji posjed da je ostao nepromijenjen i nakon sačinjavanja Zapisnika javnog bilježnika Tanje Ferenc, br. OU- 85/24, koji Zapisnik je poslužio kao pravni osnov za usklađivanje formalnog i stvarnog vlasničkog stanja u zemljišnim knjigama. Dakle, suprotno utvrđenjima pobijanih rješenja, tužitelj i DJ ni na koji način da nisu izvršili faktičnu zamjenu predmetnih nekretnina, već da su isti uskladili zemljišnoknjižno stanje suglasnim voljama, temeljem posjedovnog stanja koji je ostao nepromijenjen od dana kupoprodaje (o. a. Ugovor 1 i 2) , sukladno čemu isti nisu obveznici poreza na promet nekretnina obzirom nisu ispunjene odredbe članka 4., 6. i 16. ZPPN-a. Tijekom utvrđivanja porezne obveze, porezna tijela vezana su općim načelima upravnog postupka, ali i načelima propisanim OPZ-om, međutim, u predmetnom slučaju, javnopravna tijela postupala su protivno navedenim načelima. Štoviše, obzirom da prvostupanjsko tijelo nije provodilo ispitni postupak, onda je drugostupanjsko tijelo bilo dužno postupati u dobroj vjeri te doista izvršiti uvid u zapisnik javnog bilježnika Tanje Ferenc, br. OU-85/24, pri čemu bi drugostupanjsko tijelo nesporno uočilo da je Zapisnik sačinjen u duhu ispravljanja omaške u prvotnoj identifikaciji nekretnina, koji bi odgovarao stvarnoj volji stranaka i prema kojoj volji stranke već 4 godine zapravo koriste nekretnine koje su htjeli kupiti, te da se ne radi o zasebnom prometu nekretnina, koji promet nekretnina sukladno članku 4. ZPPN podliježe oporezivanju. Štoviše, takvo postupanje drugostupanjskog tijela bilo bi u skladu i s načelom utvrđivanja materijalne istine iz članka 8. ZUP-a koje navodi da „u postupku treba utvrditi pravo stanje stvari i u tu se svrhu moraju utvrditi sve činjenice i okolnosti koje su bitne za zakonito i pravilno rješavanje upravne stvari.“ Također, drugostupanjsko tijelo da je povrijedilo članak 6. stavak 1. i 2. OPZ-a, te da je pogrešno tumačilo Zapisnik temeljem kojeg su tužitelj i DJ ispravili stvarno zemljišnoknjižno stanje proizlazi već iz činjenice da se pobijanim rješenjem drugostupanjskog tijela navodi da stranke Zapisnikom od 24. travnja 2024. „vrše zamjenu nekretnina”, što naprosto nije točno, obzirom Zapisnik niti jednom riječju, niti smisleno, ne navodi zamjenu nekretnina, niti tužitelj faktično stječe drugu nekretninu, već isključivo uređuje zemljišnoknjižno stanje stvarnim stanjem na terenu! Eventualnim održavanjem pobijanih rješenja na snazi suštinski se svodi na dvostruko oporezivanje tužitelja glede vlasništva jedne te iste nekretnine! Dalje se poziva na odluku Ustavnog suda broj: U-III-412/2016, od 3. lipnja 2016. Stoga predlaže da se poništi rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje.

4. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo kako ostaje kod svih navoda iz obrazloženja osporavanog rješenja i predlaže da se odbije tužbeni zahtjev.

5. U ovom sporu provedena je rasprava 24. studenog 2025. u prisutnosti opunomoćenika tužitelja, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, čime je strankama, u smislu odredbe članka 6. stavak 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“ broj: 36/24; dalje: ZUS), omogućeno da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima odlučnim za rješavanje predmetnog spora.

6. Opunomoćenik tužitelja ustrajao je kod svih navoda iz tužbe i tužbenog zahtjeva, te se ponovno poziva na zapisnik koji je sklopljen kod javnog bilježnika, a iz kojeg da je vidljivo da je došlo do ispravka upisanih nekretnina u zemljišne knjige, a ne do prometa istih

7. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano drugostupanjsko rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovog upravnog spora.

8. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

9. Odredbom članka 4. stavak 1. Zakona o porezu na promet nekretnina („Narodne novine“, broj: 115/16 i 106/18, u nastavku teksta: ZPPN), propisano je da je predmet oporezivanja promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) u Republici Hrvatskoj.

10. Odredbom članka 9. ZPPN-a, propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (stavak 1.). Ministarstvo financija, Porezna uprava (u daljnjem tekstu: Porezna uprava) utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu (stavak 2.). Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo (stavak 3.). Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavaka 2. i 3. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (stavak 4.). Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme (stavak 5.). Iznimno od stavka 4. ovoga članka, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine (stavak 6.).

11. Iz gore spomenutog Zapisnika od 24. travnja 2025., sastavljenog od strane javnog bilježnika Tanje Ferenc iz Poreča, na zahtjev stranaka: trgovačko društvo Vila Perini d. o. o., dr. DJ iz [adresa] i trgovačko društvo Mrkša d. o. o. (sada Dorja plus d. o. o.). Navedene stranke su sklopile Ugovore o kupoprodaji kako slijedi:

- Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 3. kolovoza 2021. između VILA PERINI d. o. o., kao prodavatelja i DJ, kao kupca, koji je ovjeren kod javnog bilježnika Marije Hrvatin u Poreču istoga dana pod poslovnim brojem 08/-4596/2021, u kojem je kao predmet kupoprodaje nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (dalje u tekstu: Ugovor 1.),

- Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 8. rujna 2021. između VILA PERINI d. o. o., kao prodavatelja i MRKŠA d. o. o., kao kupca, koji je ovjeren kod javnog bilježnika Anke Poropat u Višnjanu 10. rujna 2021. pod poslovnim brojem OV-3547/2021, u kojem je kao predmet kupoprodaje označena nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (dalje u tekstu: (Ugovor 2).

12. U postupku pregovora o kupovini nekretnine kupcu DJ pokazana je kuća pod nazivom „Villa Una" te su kupac i prodavatelj potpisali navedeni Ugovor 1. u vjeri da je predmet kupoprodaje „Villa Una", k. č. br. [katastarska čestica], u čiji posjed je kupac i ušao odmah po isplati ugovorene kupoprodajne cijene. U postupku pregovora o kupovini nekretnine kupcu Mrkša d. o. o. pokazana je kuća pod nazivom „Villa Sana" te su kupac i prodavatelj potpisali navedeni Ugovor 2. u vjeri da je predmet kupoprodaje „Villa Sana", k. č. br. [katastarska čestica], u čiji posjed je kupac i ušao odmah po isplati ugovorene kupoprodajne cijene.

13. Tijekom pravnog posla društva Mrkša d. o. o., utvrđeno je da je predmetna Villa Sana izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a ne kako je to navedeno u Ugovoru br. 2 na k. č. br. [katastarska čestica], kako je to navedeno u zemljišnim knjigama. Namjera kupca DJ je bila da kupi kuću oznake „Villa Una" koja je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica], a kupca Mrkša d. o. o. da kupi kuću oznake „Villa Sana" koja je izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica]. Dakle, prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji došlo je do omaške kod pisanja katastarskih čestica, pa su stranke bile suglasne da se ta greška ispravi sklapanjem predmetnog Sporazuma, te da nadležni sud izvrši pravilan upis prava vlasništva na predmetnim nekretninama.

14. Iz svega naprijed navedenog proizlazi da se u konkretnom slučaju ne može govoriti o prometu nekretninama jer tužitelj nije stekao novu nekretninu, već je izvršena ispravka pogrešno upisanih katastarskih čestica na kupoprodajnim ugovorima, što je konstatirano Zapisnikom sastavljenom kod javnog bilježnika Tanje Ferenc, broj: OU- 85/2024. od 24. travnja 2024., što se smatra vjerodostojnom ispravom.

15. Slijedom svega navedenoga, Sud je odlučujući u granicama tužbenog zahtjeva, na temelju odredbe članka 117. stavak 1. ZUS-a, usvojio tužbeni zahtjev tužitelja i poništio osporavano drugostupanjsko i prvostupanjsko rješenje, bez vraćanja predmeta na ponovni postupak čime se smatra da je ova upravna stvar meritorno riješena, te se upravni postupak u navedenoj stvari ima smatrati dovršenim.

16. Odluka Suda o troškovima spora temelji se na odredbi članka 147. ZUS-a te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23; dalje: Tarifa), pa je stoga tužitelju priznat trošak zastupanja po odvjetniku za sastav tužbe i pristup na ročište u iznosu od 1.250,00 eura (uključujući PDV), sve kako je to opisano u točki II. izreke presude. Tužitelju nije priznati trošak sudskih pristojbi obzirom da iste nisu niti plaćene.

17. Kako tužba nije odbačena, niti je tužbeni zahtjev odbijen, za tužitelja nije nastala obveza plaćanja sudskih pristojbi, sukladno odredbi članak 22. stavak 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“, broj 118/18, 51/23).

U Rijeci 1. prosinca 2025.

S u t k i nj a

Danica Vučinić, dipl. iur.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dostaviti:

- opunomoćeniku tužitelja Emanuelu Mikac, odvjetniku u Puli, Medulinska cesta 18B,

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5