Poslovni broj: P-1203/2022-32

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U CRIKVENICI

Stalna služba u Krku

Bodulska 2/d, Krk

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Crikvenici, Stalna služba u Krku, po sutkinji Katji Bajčić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja GE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici Neli Bezjak, odvjetnici u Rijeci, protiv tuženika DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici Lenki Banjanin, odvjetnici u Rijeci, radi isplate, nakon glavne rasprave zaključene 17. listopada 2025. u prisutnosti stranaka osobno te njihovih punomoćnica, 1. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku DE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], da isplati tužitelju GE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 26. divizije 18, iznos od 4.694,00 EUR, s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom obračunatom na taj iznos tekućom od 8. siječnja 2020. godine pa do isplate, sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, u roku od 15 dana.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev za isplatu preostalog iznosa od 4.694,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućima od 8. siječnja 2020. godine pa do isplate, sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima.

III. Svaka stranka snosi svoje troškove parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 1. srpnja 2020. godine podnio tužbu u kojoj navodi da je **.**.2020. s FE kao prodavateljem zaključio Predugovor o kupoprodaji nekretnine upisane u knjizi položenih ugovora Općinskog suda u Rijeci, broj [broj poduloška] k. o. [katastarska općina], što u naravi predstavlja trosobni stan br. 1. na prvom katu zgrade na adresi [adresa]. Predugovor je zaključen uz posredovanje agencije za posredovanje nekretninama JAVA NEKRETNINE. Kupoprodajna cijena je ugovorena u iznosu od 80.000,00 EUR, s time da je tužitelj prilikom zaključenja Predugovora FE na ime kapare isplatio iznos od 4.694,00 EUR, u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate, što je FE potvrdio potpisom Predugovora. Preostali iznos kupoprodajne cijene tužitelj se obvezao isplatiti putem stambenog kredita Erste&Steiermärkische Bank d.d. najkasnije do 15. svibnja 2020. godine. U čl. 3. Predugovora sadržana je obveza FE kao prodavatelja da najkasnije u roku do sklapanja kupoprodajnog ugovora izvrši upis brisanja tereta – prava zaloga upisanog u korist Hrvatskih cesta temeljem Ugovora br. 1078/94. Međutim, prodavatelj nije izvršio navedenu obvezu do 15. svibnja 2020. godine, a prema navodima tužitelja nije ispunio ni obvezu iz čl. 6. Predugovora prema kojem se obvezao pristupiti sklapanju ugovora o kreditu između Banke i tužitelja i omogućiti procjenitelju Banke pregled nekretnine, kao što nije dostavio ni dokumentaciju potrebnu za ishodovanje stambenog kredita. U čl. 5. Predugovora kapara je ugovorena kao odustatnina. Obzirom da prodavatelj nije ispunio preuzete obveze čime da je odustao od zaključenja glavnog ugovora, tužitelj potražuje isplatu dvostruke kapare, uz pripadajuće zakonske zatezne kamate tekuće od dana isplate, kao i naknadu prouzročenog parničnog troška.

2. FE je u odgovoru na tužbu učinio nespornim zaključenje Predugovora i isplatu kapare, ali je osporio navode da je odustao od zaključenja glavnog ugovora i da nije ispunio preuzete obveze. Prodavatelj FE da je agentu za nekretnine ŽE dostavio potvrdu Hrvatskih cesta d.o.o. od 3. ožujka 2020. godine o isplati duga i obavijestio ga da čeka izdavanje brisovnog očitovanja. Prema navodima FE, do zaključenja glavnog ugovora nije došlo upravo zbog odustanka tužitelja koji je izvijestio prodavatelja i ostale sudionike - agenta za posredovanje i odvjetnicu BE, da odustaje od ugovora zbog obiteljskih razloga. Stoga se predlaže odbiti tužbeni zahtjev i naložiti tužitelju da naknadi tuženiku prouzročeni trošak parničnog postupka.

3. Rješenjem od 11. srpnja 2022. godine prekinut je postupak zbog smrti FE. Postupak je nastavljen rješenjem od 11. studenog 2022. godine protiv tuženika DE, kao nasljednika pok. FE.

4. U ovoj pravnoj stvari održana su ročišta 10. ožujka 2021., 11. srpnja 2022. ,15. studenog 2023. i 4. ožujka 2024. godine kada su saslušane parnične stranke. Nakon saslušanja stranaka došlo je do promjene uređujućeg suca te je na ročištu održanom 21. svibnja 2025. godine u smislu čl. 315. st. 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, dalje: ZPP) glavna rasprava započela iznova. Punomoćnici stranaka su se suglasili da se ne provodi ponovno izvedeni dokaz, već da se pročita zapisnik s iskazima stranaka. Iako ranije uređujući sudac nije formalno proveo pripremno ročište i zaključio prethodni postupak, sud je stajališta da je postupak u trenutku preraspodjele predmeta već bio u fazi glavne rasprave jer su održana dva ročišta na kojima se raspravljalo o dokaznim prijedlozima nakon čega je započeto s izvođenjem dokaza – saslušanjem parničnih stranaka. Na ročištima za glavnu raspravu održanima 21. svibnja 2025., 15. rujna 2025. i 17. listopada 2025. saslušani su svjedoci ŽE, BE, ŠE i ČE te su dopunski saslušane parnične stranke, nakon čega je zaključena glavna rasprava.

5. Tijekom dokaznog postupka proveden je dokaz uvidom u dostavljene isprave – Predugovor o kupoprodaji nekretnine (list 4-5 spisa), izvadak iz zemljišne knjige na dan 28. lipnja 2020. (list 6 spisa), opomenu pred tužbu (list 7-8 spisa), potvrdu o dugovanju (list 25 spisa), brisovno očitovanje (list 38 spisa), izvadak iz zemljišnih knjiga na dan 8. ožujka 2021. (list 40 spisa), informacije o uvjetima o kredita broj 201906170588-1 (list 41-42 spisa), izvadak iz zemljišne knjige na dan 18. veljače 2022. (list 44 spisa), saslušani su svjedoci BE (list 117-118 lista), ŽE (list 119-120 spisa), ŠE (list 138 spisa), ČE (list 140-141 spisa) te parnične stranke (list 80-83 spisa te list 142 spisa). Sud nije uzeo u obzir e-mail od 14. srpnja 2020. godine jer je isti predan na ročištu održanom 21. svibnja 2025. godine, kada je prema stajalištu suda postupak već bio u fazi glavne rasprave.

6. U smislu čl. 8. ZPP-a, sud je savjesnom i brižljivom ocjenom svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno, na temelju rezultata cjelokupnog postupka, utvrdio tužbeni zahtjev djelomično osnovanim.

7. Među strankama je nesporno da su tužitelj kao kupac i prednik tuženika FE **.**.2020. zaključili pravni posao naziva Predugovor o kupoprodaji nekretnine. Nije sporna ni činjenica isplate kapare u iznosu od 4.694,00 EUR. Međutim, sporno je koja je od stranaka odustala od zaključenja glavnog ugovora, odnosno na kojoj od stranaka leži krivnja što glavni ugovor nije zaključen i što kupoprodajna cijena nije isplaćena u roku iz čl. 4. Predugovora.

8. Predugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje: ugovor) je zaključen 8. siječnja 2020. godine te se na isti primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, dalje: ZOO) koji je bio na snazi u vrijeme njegova zaključenja. Prema odredbi čl. 268. st. 1. ZOO-a predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. U konkretnom je slučaju zaključenim pravnim poslom ugovoreno sljedeće:

- U čl. 1. ugovoreno je da prodavatelj prodaje u cijelosti, a kupac kupuje u cijelosti nekretninu upisanu u knjigu položenih ugovora Općinskog suda u Rijeci: broj [broj poduloška] / zk. uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to trosobni stan br. 1. na prvom katu zgrade na adresi [adresa].

- U čl. 2. utvrđeno je da su istim određeni svi bitni sastojci kupoprodajnog ugovora, a osobito rok za njegovo zaključenje, predmet kupoprodaje, kupoprodajna cijena s modalitetima i dinamikom isplate, trenutak prijenosa vlasništva na nekretnini, predaja nekretnine u posjed kupca te obveza plaćanja poreza na promet nekretnina i ostalih troškova vezanih uz zaključenje i provedbu ugovora.

- U čl. 3. prodavatelj se obvezao brisati teret na predmetu kupoprodaje – pravo zaloga upisano u korist Hrvatskih cesta d.o.o. temeljem Ugovora br. 1078/94, kao i dostaviti kupcu vlasnički list bez upisanog tereta najkasnije u roku do sklapanja kupoprodajnog ugovora.

- U čl. 4. ugovorena je kupoprodajna cijena u iznosu od 80.000,00 EUR u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate, pri čemu je iznos od 4.694,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB- a na dan isplate tužitelj isplatio FE prilikom zaključenja samog Predugovora na ime kapare kao odustatnine. Ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 75.306,00 EUR u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB- a na dan isplate tužitelj je imao isplatiti FE putem stambenog kredita Erste&Steiermärkische Bank d.d. na način da Banka navedeni iznos uplati na račun prodavatelja naveden u glavnom kupoprodajnom ugovoru najkasnije do 15. svibnja 2020. godine.

- U čl. 5. ugovoreno je da prodavatelj može zadržati primljenu kaparu ukoliko kupac odustane od sklapanja glavnog ugovora, odnosno ukoliko je kupac odgovoran za prestanak Predugovora, a ukoliko prodavatelj odustane ili je odgovornost za prestanak Predugovora na njegovoj strani, vraća kupcu dvostruku kaparu.

- U čl. 6. ugovorne su se strane obvezale pristupiti zaključenju glavnog ugovora na prvi poziv Banke, što prejudicira da je zahtjev za dodjelu kredita odobren, dok se prodavatelj obvezao omogućiti ovlaštenom procjenitelju Banke pregled nekretnine radi procjene vrijednosti iste.

- U čl. 7. prodavatelj se obvezao izdati kupcu tabularnu izjavu i predati mu nekretninu u posjed po konačnoj isplati kupoprodajne cijene iz čl. 4.

9.1. Predugovor je ugovor kojim stranke preuzimaju obvezu zaključiti glavni ugovor, a glavni ugovor o kupoprodaji je ugovor kojim se prodavatelj obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu kupoprodajnu cijenu. S obzirom na sadržaj zaključenog pravnog posla, posebno čl. 1. u kojem je izrijekom navedeno da "prodavatelj prodaje, a kupac kupuje", zaključak je ovoga suda da bez obzira što su stranke pravni posao od 8. siječnja 2020. nazvale Predugovor, isti zapravo predstavlja ugovor o kupoprodaji iz čl. 376. st. 1. ZOO-a u vezi s čl. 247. ZOO-a. Zaključenim pravnim poslom stranke su se sporazumjele o svim bitnim sastojcima ugovora o kupoprodaji - predmetu i cijeni (u čl. 1. i 4.), obvezama stranaka i rokovima njihovog ispunjenja, kako kupca glede isplate cijene (u čl. 4.), tako i prodavatelja glede brisanja tereta (u čl. 3.) i izdavanja tabularne izjave te predaje posjeda (u čl. 7.). Iako je u čl. 2. navedeno da se stranke obvezuju sklopiti glavni ugovor, sve ostale ugovorne odredbe zapravo sadržajno odgovaraju odredbama ugovora o kupoprodaji.

10. Potvrdom o dugovanju (list 25 spisa) od 3. ožujka 2020. godine Hrvatske ceste d.o.o. potvrdile su da je dug FE po Ugovoru br. 1078/94 o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo u cijelosti isplaćen te je 13. srpnja 2020. godine izdano brisovno očitovanje (list 38 spisa). Među strankama stoga nije sporno da je dugovanje FE otplaćeno u cijelosti, kao što nije sporno ni da teret unatoč oplati duga nije brisan u roku iz čl. 4. ugovora, što i proizlazi iz izvadaka iz zemljišne knjige dostavljenih tijekom postupka, a koji su izdani 8. ožujka 2021. i 18. veljače 2022. godine, dakle nakon 15. svibnja 2020. godine.

11. Svjedok ŽE (list 119-120 spisa) je agent iz agencije za nekretnine JAVA NEKRETNINE koja je posredovala u zaključenju pravnog posla između tužitelja i FE. Osobno je doveo tužitelja na razgledavanje stana i sjeća se da je ugovorena kupoprodajna cijena koja je trebala biti isplaćena putem kredita. Svjedoku je iz razgovora s pok. FE poznato da je isti platio dug za koji je na predmetnom stanu upisan teret, ali ne zna zašto teret nije brisan. Ne sjeća se koji je točno bio rok za zaključenje ugovora, misli da je bio pet mjeseci od zaključenja ugovora, ali zna da je dan prije isteka roka za zaključenje ugovora kontaktirao tužitelja radi produljenja roka, na što tužitelj nije pristao i tražio je vraćanje kapare. Svjedok nije komunicirao s bankom u vezi odobrenja kredita tužitelja niti ima saznanja je li tužitelj podnio zahtjev za odobrenje kredita. Nije izvršena procjena nekretnine niti ga je itko iz banke kontaktirao radi pregleda stana i procjene istoga. Svjedok je potvrdio navode tuženika da je tužitelju preminuo otac, što je svjedok spomenuo tuženiku u jednom od razgovora tijekom svibnja 2020. godine, ali prema navodima svjedoka to nije bio razlog zbog kojeg ugovor nije zaključen.

11.1. Svjedokinja BE (list 117-118 spisa) je odvjetnica u odvjetničkom uredu koji je sastavljao ugovore za agenciju JAVA NEKRETNINE, prema podacima koje im je uobičajeno unaprijed dostavljala agencija. Stranke su ugovore potpisivale u njihovu odvjetničkom uredu, ali svjedokinja se ne sjeća je li bila osobno prisutna pri zaključenju ugovora između tužitelja i FE. Ne sjeća se ugovornih stranaka te joj nije poznato je li prodavatelj FE kontaktirao njihov odvjetnički ured nakon 15. svibnja 2020. godine niti je li joj isti dostavio potvrdu o isplati dugovanja. Iako se svjedokinja ne sjeća zaključenja konkretnog Predugovora, navela je kako se strankama prije potpisivanja uobičajeno čita ugovor pa ukoliko se koja od stranaka ne slaže s nekom ugovornom odredbom, ista se može izmijeniti. Ugovoreni rok 15. svibnja 2020. godine bio je krajnji rok za zaključenje ugovora i isplatu kupoprodajne cijene. U preostalom dijelu svjedokinja je iskazivala o uobičajenom postupanju odvjetničkog ureda prilikom zaključenja predugovora i ugovora posredovanjem agencije za nekretnine, kao i o uobičajenom postupanju banaka kod odobravanja kredita, bez saznanja o konkretnom postupanju tužitelja i Erste Bank d.d., što taj dio iskaza svjedokinje čini irelevantnim za odluku u ovom predmetu.

11.2. Svjedokinja ŠE (list 138 spisa) se sjeća zaključenja pravnog posla između tužitelja i FE. Riječ je o strankama koje je doveo ŽE iz agencije JAVA NEKRETNINE. Prema sjećanju svjedokinje, ona je tada u uredu bila sama, dok je svjedokinja BE bila na ročištu. Uvjeti i bitni sastojci ugovora dogovoreni su na licu mjesta zajedno sa strankama i ŽE. Rok iz čl. 4. - 15. svibnja 2020. godine bio je krajnji rok za isplatu kupoprodajne cijene. Prodavatelju je pojašnjeno da teret mora biti brisan najmanje 30-45 dana prije tog datuma budući da toliko traje procedura odobravanja kredita, a banke ne odobravaju kredite dok svi tereti nisu brisani, što joj je poznato iz dugogodišnje prakse zastupanja agencija za nekretnine u sličnim postupcima. Brisanje tereta bila je obveza prodavatelja. Svjedokinji nije poznato je li teret brisan niti je li ugovorena mogućnost produljenja roka. Strankama su protumačene odredbe ugovora, ali svjedokinja ih nije izrijekom upozorila da je rok iz čl. 4. Predugovora bitni sastojak ugovora. Međutim, upozorila je prodavatelja da mora ishoditi brisanje tereta najkasnije u roku od 60 dana od dana zaključenja ugovora jer inače isplata kupoprodajne cijene neće moći biti izvršena do ugovorenog roka. Svjedokinja nema saznanja o odnosima ugovornih strana nakon 8. siječnja 2020. godine.

11.3. Svjedokinja ČE (list 140-141 spisa) je osobno poznavala pok. FE jer su oboje radili u Hrvatskim cestama d.o.o. Kako je svjedokinja radila u odjelu za financije, svim je zaposlenicima dostavljala podatke za uplatu mjesečnih rata po ugovorima o otkupu stanova. Pok. FE ju je 2020. godine kontaktirao radi dostave obračuna dugovanja jer je htio otplatiti dug. Ne zna kada je to točno bilo, pretpostavlja u veljači budući je uplata duga izvršena 27. veljače 2020. godine. Svjedokinja je uputila FE da se obrati službi u Zagrebu nakon čega više nije sudjelovala u postupku otplate, ali prema informacijama koje je pribavila od kolegica neposredno pred dolazak na ročište, dug je otplaćen 27. veljače 2020., potvrda o otplati dugovanja izdana je 3. ožujka 2020., a brisovno očitovanje je izdano 13. srpnja 2020. godine. Potvrda o isplati dugovanja uobičajeno se dostavlja stranci i gruntovnici, ali svjedokinja ne može reći kome je dostavljena u ovom slučaju jer nije sudjelovala u postupku otplate niti je u tom razdoblju radila u Hrvatskim cestama d.o.o. Naime, svjedokinja je otišla u mirovinu 22. kolovoza 2020. godine, a prije toga je koristila godišnji tako da nije dolazila u ured od početka srpnja. Svjedokinja je osporila da bi potvrda o isplati dugovanja bila dostavljena tužitelju.

11.4. Tužitelj je u svom iskazu (list 80-81 i 142 spisa) potvrdio da je pravni posao od 8. siječnja 2020. godine zaključen u odvjetničkom uredu Vrkić u Rijeci. Tužitelj je prije zaključenja ugovora bio u banci radi utvrđenja kreditne sposobnosti, a nakon zaključenja ugovora nije podnio zahtjev za odobrenje kredita jer mu je u banci rečeno da ne može ishoditi kredit do brisanja upisanog tereta koji se pok. FE obvezao brisati do 15. svibnja 2020. godine. Agent za nekretnine ŽE je kontaktirao tužitelja 14. svibnja 2020. godine i tražio potpisivanje aneksa ugovora radi produljenja roka, na što tužitelj nije pristao jer je rok odredio sam pok. FE. Tužitelj u tom razdoblju nije kontaktirao s pok. FE, već s agentom za nekretnine koji mu nije rekao da je pok. FE isplatio dug, niti mu pokazao potvrdu o tome.

11.5. Tuženik je iskazao (list 82-83 i 142 spisa) da su mu poznate sve činjenice oko zaključenja pravnog posla između tužitelja i njegovog pok. oca FE. Kako je njegov otac živio u [adresa], upravo je tuženik kontaktirao s tužiteljem, a bio je osobno prisutan i kod zaključenja ugovora. Tuženik zna da je na stanu bio upisan teret u korist Hrvatskih cesta, nije se radilo o velikom iznosu, ali ga je trebalo brisati do 15. svibnja 2020. godine radi zaključenja glavnog ugovora. Tuženik zna da je dug isplaćen i o tome je izvijestio ŽE odmah po primitku obavijesti iz Hrvatskih cesta, ali nema saznanja o brisanju tereta u zemljišnoj knjizi niti je o tome razgovarao s tužiteljem. Tuženika da je 14. svibnja 2020. godine kontaktirao ŽE koji mu je rekao da je tužitelj odustao od kupovine stana jer mu je otac bolestan i zatražio povrat kapare. Tuženik je bio suglasan s produljenjem roka za zaključenje glavnog ugovora, ali tužitelj nije na to pristao. Prema saznanjima tuženika, njegov je otac odmah nakon primitka kapare 8. siječnja 2020. godine zatražio obračun dugovanja od Hrvatskih cesta d.o.o., ali ne zna kada je obračun napravljen. Tuženik je o otplati duga izvijestio ŽE i ne vjeruje da ŽE tu informaciju nije prenio tužitelju jer su igrali skupa nogomet.

12. Tužbenim zahtjevom tužitelj potražuje povrat dvostruke kapare zbog odustanka pok. FE od zaključenja ugovora. Prema odredbi čl. 307. ZOO-a kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora. U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu (čl. 307. st. 2. ZOO-a).

12.1. Međutim, čl. 307. valja tumačiti u vezi s čl. 306. ZOO-a prema kojem je strana koja je ovlaštena odustati od ugovora, a to su u konkretnom slučaju obje ugovorne strane, dužna izjaviti drugoj strani da odustaje od ugovora i istovremeno s tom izjavom dati odustatninu, odnosno izjaviti da druga strana može zadržati kaparu ili pak isplatiti dvostruku kaparu. U konkretnom slučaju nijedna od stranaka nije dala pisanu izjavu o odustanku, a tuženik nije dokazao svoje navode da je tužitelj odustao od ugovora iz obiteljskih razloga povezanih s bolešću oca.

13. S obzirom da sud ne nalazi da bi koja od stranaka odustala od ugovora u smislu čl. 306. i čl. 307. ZOO-a, na pravni odnos između parničnih stranaka imaju se primijeniti odredbe o neispunjenju ugovora. Prema čl. 360. ZOO-a, u dvostranoobveznim ugovorima kada jedna strana ne ispuni svoju obvezu druga strana može zahtijevati ispunjenje obveze ili raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu.

14. U čl. 4. ugovora ugovoren je rok 15. svibnja 2020. godine, do kojeg roka je imao biti isplaćen ostatak kupoprodajne cijene realizacijom stambenog kredita putem Erste&Steiermärkische bank d.d. Prodavatelj FE se u čl. 3. ugovora obvezao ishoditi brisanje tereta do roka zaključenja ugovora (odnosno isplate kupoprodajne cijene), dok je tužitelj do istog tog roka bio dužan ishoditi kredit budući je u čl. 6. navedeno da isplata kupoprodajne cijene prejudicira činjenicu da je zahtjev za dodjelu kredita odobren.

14.1. Dakle, isplati kupoprodajne cijene u roku iz čl. 4. (15. svibnja 2020.) prethodilo je ispunjenje dviju obveza – obveza prodavatelja brisati teret na stanu i obveza kupca ishoditi stambeni kredit. U čl. 2. st. 1. ugovora rok za sklapanje glavnog ugovora, koji zapravo predstavlja rok za isplatu ostatka kupoprodajne cijene, definiran je kao bitni sastojak ugovora. Osim toga, stranke su u svojim iskazima potvrdile da su bile upoznate s činjenicom da su sve obveze definirane ugovorom trebale biti izvršene do 15. svibnja 2020. godine.

14.2. Kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitni sastojak ugovora pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (čl. 361. st. 1. ZOO). Raskidom su obje strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala (čl. 368. st. 2. ZOO), a strana koja vraća novac dužna je platiti kamate od dana kad je primila isplatu (čl. 368. st. 5. ZOO). Prema odredbi čl. 304. ZOO-a, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može zadržati kaparu, a ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može tražiti naknadu štete i vraćanje kapare ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

15. Među strankama nije sporno da pok. FE nije izvršio svoju obvezu brisanja tereta – založnog prava upisanog u korist Hrvatskih cesta d.o.o. do ugovorenog roka 15. svibnja 2020. godine, a koja činjenica proizlazi i iz isprava u spisu. Isto tako nije sporno da je dug otplaćen o čemu je 3. ožujka 2020. godine izdana potvrda Hrvatskih cesta d.o.o., ali obveza se nije sastojala u otplati duga, već u brisanju istoga. Iz tog razloga nije od značaja činjenica da je ŽE bio upoznat s otplatom duga, kao ni činjenica je li tužitelj znao da je dug otplaćen na što je tuženik ukazivao, a tužitelj je osporavao.

15.1. Obveza FE je bila brisanje tereta i dostava kupcu „čistog“ izvatka iz zemljišne knjige do 15. svibnja 2020. godine, bez ugovorene mogućnosti produljenja roka iz bilo kojeg razloga. Tuženik je tijekom postupka isticao otežani rad i komunikaciju s institucijama zbog „lock downa“, ali opće je poznata činjenica da je pandemija uzrokovana virusom COVID-19 u R. Hrvatskoj nastupila krajem veljače 2020. godine, a Odluke o proglašenju opasnosti od epidemije uslijedile su početkom ožujka 2020. godine. Dakle, u prva dva mjeseca nakon zaključenja Predugovora nije bilo nikakvih otežanih okolnosti u vezi s radom institucija. Osim toga, dug je prema uplatnicama koje je svjedokinja ČE pribavila od kolegica otplaćen tek 27. veljače 2020., iako je ugovor zaključen 8. siječnja 2020. godine. Tuženik nije dokazao da je nakon izdavanja potvrde o otplati dugovanja na bilo koji način požurivao izdavanje brisovnog očitovanja. Stoga je zaključak ovoga suda da je obveza pok. FE jasno ugovorena čl. 3. ugovora i ista u tom sadržaju nije ispunjena do isteka roka iz čl. 4. ugovora.

16. S druge strane, obveza tužitelja bila je ishoditi stambeni kredit radi isplate kupoprodajne cijene, koja je imala biti isplaćena u roku iz čl. 4. ugovora. Iako je tužitelj tijekom postupka isticao da ga je upravo pok. FE onemogućio u ishodovanju kredita time što nije brisao teret, tužitelj je u iskazu naveo da nakon zaključenja pravnog posla od 8. siječnja 2020. godine nije predao zahtjev za odobrenje kredita. Tužitelj je dostavio Informacije o uvjetima kredita (list 41-42 spisa) izdane s danom 17. lipnja 2019. godine, koje predstavljaju neobvezujući inicijalni zahtjev za odobrenje kredita i kreirane su na temelju usmenih podataka klijenta. Prema iskazu svjedoka, riječ je o utvrđivanju kreditne sposobnosti tužitelja prije zaključenja ugovora. Međutim, prema napomenama iz dostavljenih Informacija, klijent – tužitelj je bio obvezan u daljnjem tijeku postupka dostaviti banci svu potrebnu dokumentaciju najkasnije do podnošenja zahtjeva za odobrenje kredita jer u protivnom banka neće moći procijeniti kreditnu sposobnost klijenta, a time niti donijeti odluku o odobrenju kredita. Tužitelj osim Informacija od 17. lipnja 2019. godine nije dostavio dokaz da je banci dostavio bilo kakvu dokumentaciju niti da je podnio zahtjev za odobrenje kredita. Tužitelj je tijekom postupka tvrdio da nije bio u mogućnosti ishoditi kredit zbog upisanog tereta, ali nije dostavio nijednu ispravu iz koje bi proizlazilo da je njegov zahtjev za odobrenje stambenog kredita odbijen zbog upisanog tereta i/ili uvjetovan prethodnim brisanjem tereta.

16.1. Iskazi svjedoka o nemogućnosti ishodovanja kredita dok je na nekretnini upisan teret odnosili su se na uobičajeno poslovanje banaka, bez saznanja svjedoka o postupanju banke u konkretnom slučaju, kao i bez saznanja je li tužitelj podnio zahtjev za odobrenje kredita. Uostalom, prema čl. 3. ugovora pok. FE je bio dužan brisati teret i „dostaviti kupcu vlasnički list bez upisanog zaloga najkasnije u roku do sklapanja kupoprodajnog ugovora“, što prema čl. 6. „prejudicira činjenicu da je zahtjev za dodjelu kredita odobren“. Dakle, ugovorom su i obveza brisanja tereta i obveza sklapanja ugovora, odnosno isplate kupoprodajne cijene, izrijekom vezane uz rok 15. svibnja 2020. godine.

17. Iz provedenih dokaza i utvrđenih činjenica sud nalazi da su obje strane povrijedile ugovorne obveze, odnosno nijedna ugovorna strana nije ispunila svoju obvezu u ugovorenom roku kao bitnom sastojku ugovora, što je dovelo do raskida ugovora po samom zakonu (čl. 361. st. 1. ZOO-a). Raskidom ugovora nastupaju pravne posljedice iz čl. 368. st. 2. ZOO-a prema kojem svaka strana ima pravo na povrat onoga što je dala na ime ispunjenja ugovora, a strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je primila isplatu (čl. 368. st. 5. ZOO-a).

17.1. Kako je nesporno da je tužitelj na ime kapare isplatio predniku tuženika kaparu u iznosu od 4.694,00 EUR, tada je tuženik u obvezi vratiti primljeni iznos, a ne dvostruku iznos kapare kako to tužitelj potražuje tužbenim zahtjevom. Primjenom odredbe čl. 368. st. 5. ZOO-a, tuženik je dužan platiti i zatezne kamate na primljeni iznos tekuće od dana kada je isplata primljena.

18. Slijedom svega navedenog, tužbeni je zahtjev ocijenjen djelomično osnovanim te je odlučeno kao u toč. I. i II. izreke presude.

19. Odluka o troškovima temelji se na odredbi čl. 154. st. 4. ZPP-a, prema kojoj ako su stranke djelomično uspjele u parnici u približno jednakim dijelovima, sud može odrediti da svaka stranka snosi svoje troškove. S obzirom da je presudom usvojen tužbeni zahtjev u 50% utuženog iznosa, dok je u preostalih 50% tužbeni zahtjev odbijen, stranke su uspjele u sporu u jednakim dijelovima te je sud primjenom čl. 154. st. 4. ZPP-a odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove.

U Krku, 1. prosinca 2025.

Sutkinja:

Katja Bajčić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se izjaviti žalba. Žalba se podnosi putem ovoga suda u tri (3) istovjetna primjerka, u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa presude.