REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-780/2021-41

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari 1. tužitelja [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sa sjedištem u [adresa]. tužitelja HT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupani po punomoćniku Marijanu Belušiću, odvjetniku u Labinu, Svete Katarina 14, protiv 1. tuženice MT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] i 2. tuženika ST, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupani po punomoćniku Goranu Jovanoviću, odvjetniku u Labinu, Rudarska 7, radi utvrđenja i predaje u suposjed, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 15. listopada 2025., u prisutnosti 2. tužitelja s punomoćnikom i tuženika sa zamjenicom punomoćnika, 1. prosinca 2025. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Utvrđuje se da potkrovlje zgrade u [adresa], sagrađene na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – Presika predstavlja zajednički dio zgrade koju predstavljaju posebni dijelovi, i to: - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: poslovni prostor u prizemlju, na adresi [adresa], ukupne površine 41,00 m2, koji se sastoji od jedne prostorije, predprostora i sanitarnog čvora, vlasništvo GRADA LABINA, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: poslovni prostor u prizemlju, na adresi [adresa], ukupne površine 28,00 m2, koji se sastoji od jedne prostorije i sanitarnog čvora, vlasništvo GRADA LABINA,

- Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-5), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na adresi [adresa], ukupne površine 109,14 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, nužnika, predsoblja i hodnika, vlasništvo HT, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-12), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na prvom katu, na adresi [adresa], ukupne površine 102,07 m2, koji se sastoji od četiri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, hodnika i lođe, te podrum ukupne površine 18,57 m2, koji se nalazi u prizemlju zgrade i ima poseban ulaz, vlasništvo MT, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na prvom katu, na adresi [adresa], ukupne površine 81,40 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja i hodnika, vlasništvo ST.

II Tuženici su dužni predati u suposjed tužiteljima potkrovlje zgrade u [adresa], sagrađene na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] – Presika, koje predstavlja zajednički dio zgrade koju predstavljaju posebni dijelovi, i to: - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: poslovni prostor u prizemlju, na adresi [adresa], ukupne površine 41,00 m2, koji se sastoji od jedne prostorije, predprostora i sanitarnog čvora, vlasništvo GRADA LABINA, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: poslovni prostor u prizemlju, na adresi [adresa], ukupne površine 28,00 m2, koji se sastoji od jedne prostorije i sanitarnog čvora, vlasništvo GRADA LABINA, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E- 5), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na adresi [adresa], ukupne površine 3 109,14 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, nužnika, predsoblja i hodnika, vlasništvo HT, - Suvlasnički dio: 1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-12), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na prvom katu, na adresi [adresa], ukupne površine 102,07 m2, koji se sastoji od četiri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, hodnika i lođe, te podrum ukupne površine 18,57 m2, koji se nalazi u prizemlju zgrade i ima poseban ulaz, vlasništvo MT, - Suvlasnički dio:

1/14 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-14), s kojim je povezano pravo vlasništva na posebni dio nekretnine: stan na prvom katu, na adresi [adresa], ukupne površine 81,40 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja i hodnika, vlasništvo ST.

III Nalaže se 1. tuženici MT i 2. tuženiku GT da 1. tužitelju Gradu Labinu i 2. tužitelju HT parnični trošak u visini od 2.002,13 EUR u roku od 15 dana.

IV U preostalom dijelu zahtjev 1. tužitelja Grada Labina i 2. tužitelja HT za naknadom parničnog troška odbija se kao neosnovan.

V Odbija se kao neosnovan zahtjev 1. tuženice MT i 2. tuženika ST za naknadom parničnog troška.

Obrazloženje

1. Tužitelji su ovom sudu 18. listopada 2021. podnijeli tužbu protiv tuženika radi utvrđenja da potkrovlje zgrade na adresi [adresa] u [adresa], izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]–Presika, predstavlja zajednički dio zgrade, te radi predaje tog potkrovlja u suposjed. Tvrde da su i tužitelji i tuženici suvlasnici navedene nekretnine i nositelji posebnih dijelova (poslovnih prostora i stanova) s pripadajućim suvlasničkim udjelima, kako slijedi: Grad Labin – suvlasnički dio 1/14 (E-1) s pravom vlasništva na poslovnom prostoru u prizemlju površine 41,00 m² te suvlasnički dio 1/14 (E-3) s pravom vlasništva na poslovnom prostoru u prizemlju površine 28,00 m²; HT – suvlasnički dio 1/14 (E-5) s pravom vlasništva na stanu površine 109,14 m²; MT – suvlasnički dio 1/14 (E-12) s pravom vlasništva na stanu na prvom katu površine 102,07 m² te podrumu 18,57 m²; DT – suvlasnički dio 1/14 (E-14) s pravom vlasništva na stanu na prvom katu površine 81,40 m². Na toj katastarskoj čestici u naravi nalaze dvije zgrade sa zasebnim ulazima, a posebni dijelovi čiji su suvlasnici stranke predstavljaju jednu cjelinu – zgradu. Tvrde da predmetna zgrada ima zajednički dio – potkrovlje, koje je u posjedu tuženika. Navode da su tuženici bez suglasnosti ostalih suvlasnika izvršili prenamjenu prostora u potkrovlju u stambene prostore te osporavaju da bi potkrovlje predstavljalo zajednički dio zgrade. Slijedom navedenog traže se da sud donese presudu kojom će utvrditi da potkrovlje navedene zgrade predstavlja zajednički dio te zgrade (uz navođenje posebnih dijelova i njihovih vlasnika kako su pobrojani) te da će naložiti tuženicima predaju potkrovlja u suposjed tužiteljima.

2. U odgovorima na tužbu od 22. prosinca 2021. i 27. prosinca 2021. tuženici su se usprotivili tužbi i postavljenom tužbenom zahtjevu te predložili odbijanje istog kao neosnovanog. Ističu prigovor promašene aktivne i pasivne legitimacije, obrazlažući da tužitelji nisu jedini suvlasnici predmetne kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]–Presika, nego da na navedenoj čestici postoji ukupno 14 suvlasničkih udjela, što proizlazi iz priloženog vlasničkog lista. Stoga smatraju da su tužbom trebali biti obuhvaćeni svi suvlasnici, kako bi postupak bio vođen protiv svih osoba koje imaju suvlasničke udjele u predmetnoj nekretnini. Iz tog razloga smatraju da tužitelji nemaju isključivo pravo zahtijevati predaju u (su)posjed potkrovlja predmetne zgrade, budući da isto ne predstavlja samostalni dio u njihovom isključivom vlasništvu. Ističu da predmetna zgrada nema potkrovlje koje bi predstavljalo zajednički dio zgrade i koje bi svi ostali suvlasnici mogli koristiti. Predlažu da sud odbaci tužbu kao nedopušten, odnosno podredno odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan, te da obveže tužitelje na naknadu troškova parničnog postupka.

3. Radi razjašnjenja, a za ovaj postupak odlučnih okolnosti te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja sud je tijekom postupka pročitao cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu predmeta i to: izvadak iz zemljišne knjige, broj: 180 k. o. [katastarska općina]-Presika (list spisa 4-5), povijesni izvadak iz zemljišne knjige, broj: 180 k. o. [katastarska općina]-Presika (list spisa 22-30), ugovor o kupoprodaji od 10. lipnja 2019. s prilozima (list spisa 31-45), rješenje Općinskog suda u Puli-Pola, Stalne službe u Labinu, poslovni broj: Z-761/2015, Z-1034/2014 (list spisa 46-50), ugovor o kupoprodaji od 7. listopada 2013. s prilozima (list spisa 51-57), zapisnik Općinskog suda u Labinu, zemljišno-knjižne službe [adresa], broj: Z-925/2003/180 od 22. ožujka 2012. (list spisa 58-62), izvadak iz zemljišne knjige broj: 180 k. o. [katastarska općina]-Presika (list spisa 66-69), proveo uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke Ante Bandića (list spisa 102-106), pročitao nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke Ante Bandića (list spisa 113-150) te saslušao 2. tužitelja i tuženike u svojstvu parničnih stranaka.

4. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja na utvrđenje pravne naravi i posjedovnog režima potkrovlja (tavana) u stambeno-poslovnoj zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] iz zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Presika, na adresi [adresa] u [adresa], te s tim u vezi zahtjev za predaju tog prostora u suposjed tužiteljima.

5. Naime, tužitelji tvrde da sporno potkrovlje, smješteno iznad stanova na 2. katu, kojem se pristupa iz stanova tuženika, po svojoj naravi, funkciji i konstrukciji predstavlja zajednički dio zgrade koji služi redovitoj uporabi svih suvlasnika. Tuženici su bez suglasnosti ostalih suvlasnika izvršili prenamjenu prostora u potkrovlje u stambene prostore i osporavaju da bi potkrovlje predstavljalo zajednički dio. Sukladno tome, tužitelji traže da sud utvrdi da navedeno potkrovlje ima pravnu narav zajedničkog dijela nekretnine u smislu članka 67. stavka 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14.; dalje u tekstu: ZV), te da se tuženicima naloži da im omoguće suposjed i pristup tom dijelu zgrade. Također ističu da u zemljišnoknjižnim ispravama i elaboratu etažiranja potkrovlje nije navedeno kao poseban ni kao sporedni dio bilo kojeg stana, te da stoga zadržava status zajedničkog dijela. Grad Labin, kao vlasnik dvaju poslovnih prostora u prizemlju (E-1 i E-3), i HT, kao vlasnik stana na 1. katu E-5, smatraju da imaju pravni interes za pokretanje ovog postupka jer ih sadašnje faktično stanje, u kojem tuženici prostor koriste isključivo i drže ga zaključanim, sprječava u ostvarivanju prava suposjeda na zajedničkom dijelu zgrade.

6. S druge strane, tuženici osporavaju osnovanost tužbenog zahtjeva i tvrde da predmetno potkrovlje nije zajednički dio zgrade, već da predstavlja sporedni dio njihovih stanova, odnosno prostor koji su oni, odnosno njihovi pravni prednici, uredili, održavali i koristili neprekidno i isključivo od izgradnje zgrade. Navode da se u taj prostor može pristupiti jedino iz njihovih stanova, da nije fizički povezan s ostatkom zajedničkih dijelova, te da stoga ima funkciju pomoćnog prostora namijenjenog isključivo njihovim stanovima. Nadalje ističu da su u taj prostor ulagali vlastita sredstva i da se radi o tavanskom prostoru koji se koristi desetljećima, zbog čega ne može imati pravnu narav zajedničkog dijela zgrade.

7. Najprije, ispitan je prigovor tuženika o promašenoj aktivnoj legitimaciji tužitelja, istaknut u odgovoru na tužbu, prema kojem tužitelji [adresa] i HT nisu ovlašteni voditi ovu parnicu jer nisu jedini suvlasnici zgrade na adresi NT 18 u [adresa], već bi u postupku morali sudjelovati i ostali suvlasnici kao nužni suparničari.

7.1. Suprotno navodima tuženika, osobito iz zapisnika o očevidu od 2. srpnja 2024., fotodokumentacije i nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Ante Bandića od 31. srpnja 2024., jasno slijedi da se sporno potkrovlje nalazi iznad zapadnog dijela zgrade (tzv. „žute zgrade“) u kojem se nalaze svi posebni dijelovi stranaka u ovom postupku – poslovni prostori Grada Labina (E-1 i E-3) i stan HT (E-5). Zgrada Aldo Negri 18 ima jedan zajednički ulaz i stubište, no u njezinoj unutarnjoj strukturi jasno se razlikuju dva dijela krovišta – zapadni i istočni – koji su konstrukcijski razdvojeni nosivim zidom, bez međusobne komunikacije i bez zajedničke uporabne funkcije. Vještak je utvrdio da sporni potkrovni prostor pripada isključivo zapadnom dijelu, koji pokriva posebne dijelove u vlasništvu tužitelja, te da mu se u naravi pristupa isključivo iz stanova tuženika. Drugim riječima, iako zgrada [adresa] ima zajednički glavni ulaz i stubište koje koriste i suvlasnici istočnog dijela, posebni dijelovi u vlasništvu tužitelja nalaze se u zapadnom dijelu zgrade („žutoj zgradi“) koji predstavlja fizički i uporabno samostalnu cjelinu. Poslovni prostori Grada Labina (E-1 i E-3) imaju vlastite ulaze s uličnog pročelja, dok stan HT (E-5) također ima zaseban ulaz s pročelja, bez komunikacije sa zajedničkim stubištem. Njihovo krovište i potkrovlje nisu konstrukcijski ni funkcionalno povezani s istočnim dijelom zgrade. Predmetno potkrovlje nalazi se iznad tih posebnih dijelova u vlasništvu tužitelja i ne pokriva niti jedan dio koji pripada suvlasnicima istočnog dijela, niti im omogućuje ikakav pristup ili korištenje.

7.2. Iz izvedenih dokaza, osobito iz nalaza i mišljenja vještaka Ante Bandića te zapisnika o očevidu od 9. veljače 2024., proizlazi da svi posebni dijelovi koji su prostorno i funkcionalno povezani sa spornim potkrovljem pripadaju isključivo tužiteljima. Poslovni prostori Grada Labina (E-1 i E-3) nalaze se u prizemlju zapadnog dijela zgrade („žute zgrade“) i imaju izravne ulaze s uličnog pročelja, dok se stan HT (E-5) nalazi u istom volumenu iznad njih, također s vlastitim ulazom s pročelja, bez komunikacije sa zajedničkim stubištem istočnog dijela. Ostali suvlasnici zgrade imaju svoje posebne dijelove u istočnom dijelu, koji je konstrukcijski razdvojen nosivim zidom i nema fizičku ni funkcionalnu povezanost s predmetnim potkrovljem. Stoga odluka koja se odnosi na zapadni potkrovni prostor ne može imati učinka na prava drugih suvlasnika, jer se presuda odnosi isključivo na fizički i uporabno odvojeni dio zgrade.

7.3. Sukladno članku 41. stavak 1. ZV, svaki suvlasnik ima pravo samostalno zahtijevati zaštitu zajedničke stvari od trećih osoba ili drugih suvlasnika koji mu onemogućuju njezino korištenje. Tužitelji su tužbu podnijeli u svoje ime, radi zaštite vlastitog suvlasničkog i suposjedovnog prava, jer su njihovi posebni dijelovi neposredno ispod spornog potkrovlja (u žutoj zgradi). Takva fizička i funkcionalna samostalnost zapadnog dijela zgrade („žute zgrade“) znači da se utvrđenje pravne naravi predmetnog potkrovlja odnosi isključivo na taj građevinski segment i ne proizvodi učinke prema istočnom dijelu zgrade niti prema suvlasnicima čiji se posebni dijelovi nalaze u tom dijelu.

7.4. Prema tome, tužitelji [adresa] i HT aktivno legitimirani za pokretanje i vođenje ove parnice, jer su dokazali postojanje stvarnog i pravnog interesa za zaštitu zajedničkog dijela koji se fizički i uporabno odnosi na njihove posebne dijelove. Činjenica da u postupku nisu obuhvaćeni ostali suvlasnici ne utječe na dopuštenost tužbe, jer se presuda odnosi isključivo na prava i obveze stranaka u ovom postupku, bez posljedica za treće suvlasnike.

7.5. Slijedom navedenog, sud prigovor tuženika o promašenoj aktivnoj legitimaciji odbija kao neosnovan.

8. Tuženici su u odgovoru na tužbu istaknuli prigovor promašene pasivne legitimacije, no bez ikakvog činjeničnog ili pravnog obrazloženja. Samo su naveli da „nisu pasivno legitimirani“, ne pojašnjavajući na čemu takav prigovor temelje niti tko bi, prema njihovu stajalištu, bio stvarno pasivno legitimiran u ovoj pravnoj stvari. Iz zapisnika o pripremnom ročištu od 24. siječnja 2023. proizlazi da su se tuženici tek pozvali na svoj pisani odgovor, bez dodatnih pojašnjenja.

8.1. Međutim, tuženici ovaj prigovor nisu obrazložili niti su naveli činjenice na kojima ga temelje, kako to zahtijeva članak 186. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 96/08. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske 70/19.; dalje u tekstu: ZPP). Njihov prigovor promašene pasivne legitimacije ostao je na razini paušalne procesne tvrdnje, bez činjeničnog ni pravnog uporišta, a bez predlaganja ikakvih dokaza kojima bi se takva tvrdnja mogla potvrditi.

8.2. Iz tih razloga sud prigovor tuženika o promašenoj pasivnoj legitimaciji odbija kao neobrazložen.

9. Nadalje, uvidom u izvadak iz zemljišne knjige, broj: 180 k. o. [katastarska općina]-Presika, te u povijesni prikaz tog uloška i preslike isprava iz zbirke isprava utvrđeno je sljedeće. Grad Labin je upisan kao vlasnik posebnih dijelova E-1, E-2 i E-3 (poslovni prostori u zgradi na adresi [adresa]), a HT kao vlasnik posebnog dijela E-5 (stan na adresi [adresa]). Tuženica MT upisana je kao vlasnica posebnog dijela E-12, stana na temelju ugovora o kupoprodaji od 7. listopada 2013. i tabularne isprave od 25. travnja 2014., dok je tuženik DT upisan kao vlasnik posebnog dijela E-14, na temelju ugovora o kupoprodaji od 10. lipnja 2019. sklopljenog s prodavateljima KT, ŠT i FT, uz pripadajuće tabularne isprave (OV-4226/2019, OV-4244/2019, OV-4248/2019, OV-4299/2019, OV-4959/2019).

10. Tuženica MT upisana je kao vlasnica posebnog dijela označenog kao E-12, na temelju ugovora o kupoprodaji zaključenog 7. listopada 2013. između prodavateljice IT i nje same kao kupca, te tabularne isprave od 25. travnja 2014. Predmet prodaje bio je stan na prvom katu zgrade u [adresa], NT 18/1-9, ukupne površine 102,07 m², koji se sastoji od četiri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, hodnika i lođe, te podruma površine 18,57 m² s posebnim ulazom, označen kao posebni dio E-12 prema elaboratu etažiranja. Iz zemljišnoknjižnih isprava ne proizlazi da bi predmet kupoprodaje obuhvaćao bilo koji dio potkrovlja, tavana ili drugi zajednički dio zgrade, pa sud utvrđuje da je predmet stjecanja bio isključivo navedeni stan sa zakonom pripadajućim suvlasničkim dijelom na zajedničkim dijelovima zgrade..

11. Tuženik DT vlasništvo posebnog dijela E-14 stekao je ugovorom o kupoprodaji od 10. lipnja 2019., zaključenim s prodavateljima KT, ŠT i FT, svaki suvlasnik po 1/3. Predmet prodaje definiran je kao: „Stan na prvom katu zgrade u [adresa], NT 18/8, ukupne površine 81,40 m², koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja i hodnika, označen kao posebni dio E-14 prema elaboratu etažiranja.“ U članku 7. tog ugovora ugovoreno je da „kupac stupa u posjed kupljene nekretnine odmah današnjim danom“. Ni u ovom ugovoru nema odredbe kojom bi predmet prodaje obuhvaćao prostor potkrovlja, tavan ili bilo koji drugi dio zgrade koji nije evidentiran kao sastavni dio stana E-14. Prodavatelji su izdali tabularne izjave (OV-4248/2019, OV-4299/2019, OV-4959/2019) kojima dopuštaju uknjižbu vlasništva kupca, na temelju kojih je tuženik uknjižen kao vlasnik posebnog dijela E-14.

12. Nakon provedenog dokaznog postupka, prvenstveno je ocijenjen nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Ante Bandića od 31. srpnja 2024. godine. Vještak je na temelju rezultata uviđaja na licu mjesta, uvida u tlocrtne odnose i usporedbe s foto-dokumentacijom utvrdio da se sporni potkrovni prostor nalazi iznad zapadnog dijela krovišta zgrade na adresi [adresa] u [adresa] (u naravi „žuta zgrada“), da je taj dio konstruktivno razgraničen od istočnog dijela nosivim zidom bez ijedne komunikacije te da predmetni prostor nije obuhvaćen elaboratom etažiranja ni kao poseban dio ni kao sporedni dio ijednog stana. Po konstrukciji, položaju i namjeni riječ je o krovnom/tehničkom prostoru bez samostalne uporabne funkcije, koji služi cjelini zapadnog dijela zgrade. Vještak pritom nije našao niti jedan javnopravni akt (građevinsku ili uporabnu dokumentaciju) kojim bi taj prostor bio prenamijenjen u posebni dio, niti je ustanovio postojanje suvlasničkog sporazuma kojim bi mu se zakonito promijenila pravna narav. Vještak je nadalje konstatirao da se do tog prostora u naravi pristupa isključivo iz stanova koje koriste tuženici, kroz stropni otvor, za koji nije moglo biti pouzdano utvrđeno vrijeme nastanka zbog izostanka dokumentacije i tragova koji bi upućivali na taj zahvat.

13. Na prigovor tuženika da se radi o dijelu njihovih stanova i da dugotrajno faktičko korištenje navodno potvrđuje takvu narav, vještak je odgovorio odlučno i uvjerljivo: sama okolnost jedino mogućeg faktičnog pristupa iz stanova tuženika ne mijenja konstruktivnu i funkcionalnu prirodu prostora. Bez valjane građevinske dokumentacije, bez suglasnosti suvlasnika i bez upisa u zemljišne knjige, potkrovlje ne može steći status posebnog ili sporednog dijela; ono pravno ostaje zajednički dio krovne konstrukcije. Vještak je dodatno pojasnio da predmetni prostor ne ispunjava kriterije samostalne uporabne jedinice (neovisni pristup, higijensko-tehnički uvjeti, instalacijska autonomija), pa se na njega ne mogu primijeniti pravila o posebnom dijelu zgrade. Sud nalazi da su ti odgovori konzistentni s bitnim nalazima, strukovno logični i u potpunosti sukladni tragovima zatečenima prilikom očevida (zatvoren prostor, adaptacije izvedene iz stanova tuženika, nedostatak drugog pristupa i odsutnost dokumentacije). Kako su prigovori tuženika ostali na razini paušalnih negacija bez ijednog protudokaza ili stručne primjedbe koja bi dovela u sumnju metodologiju ili zaključke vještaka, sud je nalaz uvažio u cijelosti kao jasan, potpun i obrazložen.

14. U pogledu iskaza stranaka, 2. tužitelj HT dosljedno je naveo da se sporni prostor potkrovlja nikada nije koristio kao poseban dio zgrade niti je bio pridružen ijednom posebnom dijelu, te da mu, nakon što su tuženici postavili pregrade i zaključali pristup, više nije bilo moguće ući u taj prostor, čime su on i ostali suvlasnici faktično isključeni iz suposjeda zajedničkog dijela zgrade. Tuženici MT i DT potvrdili su da predmetni potkrovni prostor koriste i održavaju, navodeći da mu se pristupa isključivo iz njihovih stanova, ali su istaknuli kako otvor prema potkrovlju postoji od ranije, da ga nisu sami izveli, već su ga zatekli i nastavili koristiti u takvom stanju. Prema njihovim navodima, prostor su zatekli u postojećem obliku prilikom kupnje svojih stanova te ga koriste kao pomoćni, nenastanjivi dio u okviru svojih posebnih dijelova.

15. Sud ocjenjuje iskaz 2. tužitelja vjerodostojnim i logičnim. Naime, on je usklađen s rezultatima očevida i nalaza sudskog vještaka, bez proturječja, a motiviran zaštitom suvlasničkog i suposjedovnog prava. Njegovi navodi logično se nadovezuju na utvrđenja vještaka i potvrđeni su zemljišnoknjižnim stanjem, prema kojem predmetni prostor nije poseban ni sporedni dio bilo kojeg stana.

16. Iskaz tuženika prihvaćen je u dijelu u kojem tvrde da otvor prema potkrovlju nije noviji građevinski zahvat, jer to proizlazi i iz nalaza vještaka koji vrijeme njegova nastanka nije mogao utvrditi. Međutim, ne prihvaća se njihov iskaz da ih takvo „zatečeno stanje“ ovlašćuje na isključivo korištenje spornog prostora, jer je takav stav u suprotnosti s elaboratom etažiranja, s izostankom bilo kakvog akta ozakonjenja i sa samom pravnom naravi potkrovlja kao zajedničkog dijela zgrade. Prema pravilima o teretu dokazivanja iz članaka 219. i 220. ZPP, svaka je stranka dužna dokazati činjenice na kojima temelji svoje tvrdnje. Tuženici za navod da je potkrovlje „sporedni dio“ njihovih stanova nisu ponudili niti jedan valjan dokaz – ni dokumentaciju, ni suglasnost suvlasnika, ni upis u zemljišne knjige – pa sud te tvrdnje ocjenjuje neosnovanima. Sud je stoga iskaze tuženika ocijenio djelomično vjerodostojnima u činjeničnom, ali ne i u pravnom dijelu, jer proizlaze iz pogrešnog razumijevanja pravne naravi zajedničkih dijelova etažne zgrade i ne mogu stvoriti osnovu za isključivo korištenje.

17. Na temelju slobodne ocjene dokaza iz članka 8. ZPP, uz međusobno uspoređivanje svih izvedenih dokaza, sud utvrđuje sljedeće odlučne činjenice. Sporno potkrovlje po svojoj konstrukciji, položaju i funkciji predstavlja zajednički dio zapadnog dijela zgrade na adresi [adresa] u [adresa] („žuta zgrada“). Taj prostor nije pridružen nijednom posebnom dijelu, nema obilježja samostalne uporabne jedinice i nije obuhvaćen bilo kakvim aktom ozakonjenja ili građevinskom dokumentacijom. Prema nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Ante Bandića te prema zapisniku o uviđaju na licu mjesta, pristup predmetnom potkrovlju u naravi je moguć isključivo iz stanova koje koriste tuženici MT i DT, kroz otvor u stropnoj konstrukciji koji je zatečen u postojećem stanju. Vještak nije mogao utvrditi vrijeme ni način njegova nastanka, a o tom dijelu ne postoji tehnička dokumentacija. U potkrovlju su vidljive određene pregrade i obloge koje nisu originalni dio konstrukcije, ali nije moguće utvrditi kada su izvedene ni tko ih je izveo. Potkrovlje je zaključano, a pristup iz zajedničkih dijelova zgrade nije moguć, pa ga u faktičnom smislu koriste isključivo tuženici. Time je onemogućen pristup ostalim suvlasnicima i ostvarivanje zajedničkog korištenja tog prostora. Posebni dijelovi u vlasništvu stranaka u ovom postupku – poslovni prostori Grada Labina (E-1 i E-3) i stan HT (E-5) – smješteni su upravo u zapadnom dijelu zgrade („žuta zgrada“), dok ostali suvlasnici zgrade imaju posebne dijelove u njezinu istočnom dijelu, koji je konstrukcijski odvojen nosivim zidom i s predmetnim potkrovljem nije funkcionalno povezan. Stoga se odluka koja se donosi u ovoj parnici odnosi isključivo na zapadni dio zgrade i ne može imati učinka na prava ostalih suvlasnika niti im nametati obveze.

18. Prema članku 67. stavcima 1. i 2. ZV, zajednički su oni dijelovi zgrade koji služe redovitoj uporabi svih suvlasnika, a na njima se pravo vlasništva ne može odvojiti od suvlasničkog dijela. Kako predmetno potkrovlje nema obilježja posebnog ni sporednog dijela i nije mu valjano promijenjen pravni režim, ono pravno ostaje zajednički dio. Člankom 41. stavkom 1. ZV svakom suvlasniku priznato je pravo da samostalno zahtijeva zaštitu zajedničke stvari i protiv trećih i protiv drugog suvlasnika koji ga isključuje iz suposjeda ili uporabe; tužitelji, kao suvlasnici čiji se posebni dijelovi neposredno nalaze ispod spornog prostora i koji su faktično isključeni iz suposjeda, time su aktivno legitimirani. Okolnost da cijela zgrada ima jedinstveni ulaz i stubište ne mijenja ovaj zaključak, jer je potkrovlje koje je predmet ove parnice fizički i funkcionalno ograničeno na zapadni dio u kojem se nalaze isključivo posebni dijelovi stranaka u postupku.

19. Posebno se ističe da činjenica što se predmetnom potkrovlju u naravi pristupa isključivo kroz stanove u vlasništvu tuženika ne mijenja njegovu pravnu narav niti pretvara zajednički dio u poseban. Takav položaj pristupa odnosi se isključivo na režim korištenja i održavanja zajedničkog dijela, a ne na stjecanje stvarnih prava. Prema pravilima suvlasničkog prava, zajednički dijelovi zgrade ostaju zajednički bez obzira na to što se njima faktično može koristiti samo jedan ili nekoliko suvlasnika, osim ako se drugačije ne utvrdi valjanim sporazumom svih suvlasnika i provedbom u zemljišnim knjigama. Nitko od suvlasnika nema pravo isključivog držanja zajedničkog dijela (članak 67. stavak 1. i 2. ZV), a način njegova korištenja i održavanja uređuje se odlukama suvlasnika i upravitelja zgrade sukladno članku 85. ZV. Ako bi bilo potrebno omogućiti pristup ili izvedbu nužnih radova, primjenjuju se pravila o nužnim radovima i služnosti u suvlasništvu iz članka 82. ZV.

20. Stoga se ovom presudom utvrđuje isključivo pravna narav i zajednička pripadnost spornog potkrovlja, te se tužiteljima omogućuje suposjed kao oblik zaštite suvlasničkog prava, dok se način fizičkog pristupa i režim korištenja zajedničkog dijela ostavlja na uređenje sukladno pravilima suvlasničkog upravljanja.

21. Konačno, sud napominje da bi otuđenje posebnih dijelova tijekom trajanja postupka ne bi utjecalo na vođenje i dovršenje ove parnice između postojećih stranaka. Prema članku 212. ZPP, otuđenje stvari ili prava koja su predmet spora ne sprječava da se postupak dovrši između dotadašnjih stranaka, a učinci presude protežu se i na stjecatelja koji je znao ili je mogao znati za postojanje spora.

22. Također, prilikom odlučivanja uzeti su u obzir ugovori o kupoprodaji na temelju kojih su tuženici stekli vlasništvo stanova. Iz ugovora od **.**.2013. (MT – stan E-12) i **.**.2014. (DT – stan E-11) proizlazi da su predmet prodaje bili isključivo stanovi na 2. katu zgrade s pripadajućim podrumima, bez ikakvog tavanskog ili potkrovnog prostora. Uvidom u zemljišnoknjižne izvatke potvrđuje se da ni jedan od tih posebnih dijelova nema pridruženi sporedni dio u vidu potkrovlja, niti je ono upisano kao zaseban dio nekretnine.

23. Na temelju tih isprava sud zaključuje da tuženici nisu pravnim poslom stekli nikakva stvarnopravna ovlaštenja na spornom potkrovlju iznad svojih stanova. Budući da su predmetni kupoprodajni ugovori precizno definirali što je prodano i što čini posebni dio nekretnine, njihovo se vlasništvo ne može protegnuti na prostor koji nije bio obuhvaćen ugovorom niti je upisan u zemljišnim knjigama.

24. Polazeći od načela numerus clausus stvarnih prava te članaka 119. i 120. ZV, stvarna prava mogu se steći samo u slučajevima i na način propisan zakonom. Budući da tuženici nisu dokazali postojanje valjanog pravnog temelja za stjecanje prava vlasništva ili posebnog posjeda na predmetnom potkrovlju, stav je ovog suda da da taj prostor zadržava pravnu narav zajedničkog dijela zgrade u smislu članka 67. stavka 1. i 2. ZV.

25. S obzirom na utvrđeno činjenično stanje, prema stavu ovog suda sporni potkrovni prostor po samom zakonu predstavlja zajednički dio zapadnog dijela zgrade („žute zgrade“) te da njegovo isključivo korištenje od strane tuženika predstavlja povredu prava ostalih suvlasnika. Tužitelji, kao suvlasnici čiji se posebni dijelovi nalaze neposredno ispod tog prostora, imaju pravo tražiti zaštitu svog suvlasničkog i suposjedovnog prava sukladno članku 41. ZV.

26. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u točki I i II izreke presude.

27. Člankom 154. stavak 1. ZPP propisano je da stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i njezinu umješaču naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka. Umješač na strani stranke koja je izgubila parnicu dužan je naknaditi troškove koje je uzrokovao svojim radnjama.

27.1. Tužiteljima, koji su zastupani po punomoćniku iz reda odvjetnika, a imajući u vidu vrijednost predmeta spora od 1.459,95 EUR, je priznat trošak i to za sastav tužbe od 18. listopada 2021. u visini od 110 bodova (Tbr. 7/1. OT u vezi s Tbr. 40/1. OT), za pristup na ročište od 1. rujna 2022. u visini od 55 bodova (Tbr. 9/2. u svezi Tbr. 40/1. OT) za pristup na ročište od 24. siječnja 2023. u visini od 110 bodova (Tbr. 9/1. OT u vezi s Tbr. 40/1. OT), za pristup na uviđaj od 9. veljače 2024. u visini od 110 bodova (Tbr. 9/1. OT u vezi s Tbr. 40/1. OT), za sastav podneska od 3. kolovoza 2025. u visini od 110 bodova (Tbr. 8/1. OT u vezi s Tbr. 40/1. OT) te za pristup na ročište od 15. listopada 2025. u visini od 110 bodova (Tbr. 9/1. OT u vezi s Tbr. 40/1. OT), što ukupno iznosi 605 bodova, a što pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54. OT) iznosi 1.210,00 EUR. Istome pripada i PDV od 25 % (Tbr. 46. OT) koji iznosi 302,50 EUR te trošak predujma visini od 410,00 EUR.

27.2. Istima je nadalje priznat trošak na sudske pristojbe na tužbu u iznosu 26,54 EUR na temelju Tbr 1/1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.; dalje u tekstu: Uredba) u svezi članka 7. stavak 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18., 51/23.) te sudske pristojbe na presudu u visini od 53,09 EUR (Tbr. 2/1. u svezi Tbr. 1/1. Uredbe).

27.3. Tužiteljima nije priznat trošak sastava podneska od 1. rujna 2022. jer su navode iz tog podneska ponovili na ročištu od 1. rujna 2022.; razlika troška pristupa na ročište od 1. rujna 2022. u iznosu od 110,00 EUR, jer je to ročište odgođeno; razlika predujma u visini od 160,00 EUR jer su tužitelji uplatiti predujam u ukupnom iznosu od 410,00 EUR te razlika troška sudske pristojbe na tužbu i presudu u visini od 55,37 EUR, kako je to obrazloženo u točki 27.2.

27.4. Prema tome, naloženo je tuženicima da tužiteljima naknade parnični trošak u visini od 2.002,13 EUR, dok je odbijen zahtjev tuženika u cijelosti i trošak tužitelja u preostalom dijelu.

23. Slijedom navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci ove presude.

U Pazinu, 1. prosinca 2025.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ako je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu bez obzira na to što nije na isto pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi pisano u 3 (tri) istovjetna primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DNA:

1. Tužiteljima po pun. – uz sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženicima po pun.