REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-5697/2021-48

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji tog suda Mariji Šipek, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice JĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Igor Leskovar, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 16. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika tužiteljice i zamjenika zakonskog zastupnika tuženice, 1. prosinca 2025.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženici isplatiti tužiteljici iznos od 12.755,37 eura sa zateznim kamatama na iznos od:

-327,05 eura od 16. travnja 2018. do isplate

-327,05 eura od 16. svibnja 2018. do isplate

-327,05 eura od 16. lipnja 2018. do isplate

-340,55 eura od 16. srpnja 2018. do isplate

-340,55 eura od 16. kolovoza 2018. do isplate

-310,69 eura od 16. rujna 2018. do isplate

-313,14 eura od 16. listopada 2018. do isplate

-313,14 eura od 16. studenog 2018. do isplate

-313,14 eura od 16. prosinca 2018. do isplate

-329,67 eura od 16. siječnja 2019. do isplate

-329,67 eura od 16. veljače 2019. do isplate

-329,67 eura od 16. ožujka 2019. do isplate

-348,04 eura od 16. travnja 2019. do isplate

-348,04 eura od 16. svibnja 2019. do isplate

-348,04 eura od 16. lipnja 2019. do isplate

-355,38 eura 16. srpnja 2019. do isplate

-355,38 eura 16. kolovoza 2019. do isplate

-325,41 eura 16. rujna 2019. do isplate

-336,85 eura od 16. listopada 2019. do isplate

-336,85 eura od 16. studenog 2019. do isplate

-336,85 eura od 16. prosinca 2019. do isplate

-348,07 eura od 16. siječnja 2020. do isplate

-348,07 eura od 16. veljače 2020. do isplate

-348,07 eura od 16. ožujka 2020. do isplate

-352,21 eura od 16. travnja 2020. do isplate

-352,21 eura od 16. svibnja 2020. do isplate

-352,21 eura od 16. lipnja 2020. do isplate

-348,67 eura od 16. srpnja 2020. do isplate

-348,67 eura od 16. kolovoza 2020. do isplate

-408,50 eura od 16. rujna 2020. do isplate

-421,98 od 16. listopada 2020. do isplate

-421,98 od 16. studenog 2020. do isplate

-421,98 od 16. prosinca 2020. do isplate

-430,18 eura od 16. siječnja 2021. do isplate

-430,18 eura od 16. veljače 2021. do isplate

-430,18 eura od 16. ožujka 2021. do isplate,

sve po stopi koja se za razdoblje od 16. travnja 2018. do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, po stopi koja se za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope (kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana .

II Odbija se zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 20,70 eura sa zateznim kamatama na iznos od:

-0,27 eura od 16. rujna 2018. do isplate

-0,12 eura od 16. listopada 2018. do isplate

-0,12 eura od 16. studenog 2018. do isplate

-0,12 eura od 16. prosinca 2018. do isplate

-1,94 eura od 16. siječnja 2019. do isplate

-1,94 eura od 16. veljače 2019. do isplate

-1,94 eura od 16. ožujka 2019. do isplate

-4,75 eura od 16. srpnja 2020. do isplate

-4,75 eura od 16. kolovoza 2020. do isplate

-4,75 eura od 16. rujna 2020. do isplate

III Nalaže se tuženici tužiteljici troškove parničnog postupka u iznosu od 3.293,35 eura sa zateznim kamatama od 1. prosinca 2025. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope (kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana .

Obrazloženje

1.1.Tužiteljica u tužbi podnesenoj 5. srpnja 2021. u bitnom navodi da je vlasnica nekretnine koja se sastoji od dvosobnog stana s nusprostorijama u visokom prizemlju desna strana zgrade gledano sa ulice kao posebnog dijela neodvojivo povezanog s odgovarajućim suvlasničkim dijelom kčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (E-5). Ističe da je u odnosu najma s AĆ (Marinić) na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji je zamijenjen presudom Općinskog suda u Zagrebu poslovi broj Ps-841/97 od 6. rujna 1999. Navodi da je u toj presudi predmetni stan (prije etažiranja) opisan kao stan u [adresa], koji se sastoji od tri sobe, predsoblja, kuhinje i kupaonice s WC-om ukupne površine 70 m2. Ističe da je najmoprimka plaćala zaštićenu najamninu do 15-og u mjesecu u iznosu od 188,03 kn mjesečno sve do 31. kolovoza 2018., u razdoblju od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. u iznosu od 413,67 kn mjesečno, u razdoblju od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. u iznosu od 638,83 kn mjesečno, a da je od 1. rujna 2020. najamnina vraćena na iznos od 188,03 kn mjesečno sve do podnošenja odštetnog zahtjeva. Tužiteljica nadalje navodi da tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada kao predmetni stan iznosi 4.200,00 kn mjesečno, tako da razlika najamnine po odbitku poreznih davanja u utuženom razdoblju od travnja 2018. do ožujka 2021. iznosi 122.801,76 kn. Tužbenim zahtjevom iz tužbe predlaže donošenje presude kojom će se naložiti tuženici isplatiti joj iznos od 122.801,76 kn sa zateznim kamatama na iznose najamnine za pojedini mjesec (pobliže opisane u tom podnesku) od 16. -og u tom mjesecu do isplate. Traži i naknadu troškova parničnog postupka sa zateznim kamatama od donošenja prvostupanjske presude do isplate.

1.2. Konačno uređenim tužbenim zahtjevom iz podneska od 7. siječnja 2025. tužiteljica traži isplatu iznosa od 12.776,07 eura sa zateznim kamatama na iznose najamnine za pojedini mjesec (pobliže opisane u tom podnesku) od 16. -og u tom mjesecu do isplate.

2. Tuženica u odgovoru na tužbu osporava visinu tržišne najamnine te ističe da ne predstavlja odgovarajuću primjerenu najamninu. Ističe da se parametri tržišne, odnosno ekonomske najamnine ne mogu primjenjivati s obzirom da je tuženica prema presudi Statileo bila u obvezi isplatiti utvrđenu pravičnu naknadu, a ne naknadu za tržišno iznajmljivanje. Ističe da je potrebno utvrditi u kakvom je stanju predmetna nekretnina, a da prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti najamnine treba uzeti u obzir i činjenicu potresa u Zagrebu od 22. ožujka 2020., kao i epidemiju bolesti COVID-19. Ističe i prigovor zastare. Ističe da sukladno Zakonu o porezu na dohodak, dohodak od imovine koji bi predstavljalo razliku između najamnine i izdataka u visini od 30% te bi na dobiveni iznos trebalo platiti pore na dohodak po stopi od 12%. Smatra da se iznos iz tužbe treba dostaviti Poreznoj upravi Grada Zagreba kako bi se provjerili iznosi u specifikacijama. Dostavlja u spis dopis Središnjeg ureda Porezne uprave Republike Hrvatske s odgovorom i načinom na koji je potrebno izvršiti izračun visine mjesečne najamnine primjenjujući poreze i prireze sukladno Zakona o porezu na dohodak. Također ističe da je potrebno utvrditi platne mogućnosti najmoprimca, članova njegovog obiteljskog domaćinstva što uključuje ukupne mjesečne prihode, vrijednosti pokretnina i vlasništvo nekretnina radi procjene je li najmoprimac u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu troškova parničnog postupka.

3. Sud je izveo dokaz čitanjem pisane dokumentacije koja se nalazi u spisu te dokaz građevinskim vještačenjem.

4. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

5. Čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora (list 7-12 spisa) utvrđeno je da se tužiteljica obratila tuženici sa zahtjevom za mirno rješenje spora 30. ožujka 2021.

6. Predmet ovog spora je zahtjev tužiteljice za naknadu štete koju je kao vlasnica stana pretrpjela u razdoblju od travnja 2018. do ožujka 2021. zbog toga što posjed stana ima zaštićeni najmoprimac koji plaća zaštićenu najamninu, po osnovi gubitka zarade od najamnine.

7. Najamnina dospijeva mjesečno te ista zastarijeva u trogodišnjem zastarnom roku iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 38/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO. Najstarija utužena tražbina odnosi na travanj 2018. te je ista dospjela 15. travnja 2018. (naime, tada prema presudi kojom je nadomješten ugovor o najmu stana dospijeva obveza najmoprimca plaćanja zaštićene najamnine). Tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena je 5. srpnja 2021., s time da je podnošenjem zahtjeva za mirno rješenje spora 30. ožujka 2021. zastarijevanje zastalo (čl. 186.a st. 3. 117/03, 55/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 155/23, dalje ZPP). Osim toga, zastara ne može početi teći prije 19. lipnja 2019. (ovakvo shvaćanje izraženo je u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 314/2025-2 od 9. travnja 2025.). Naime, tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare. Slijedom navedenog, nije osnovan istaknuti prigovor zastare.

8. Čitanjem zemljišnoknjižnog izvatka (list 13 spisa) utvrđeno je da je tužiteljica vlasnica nekretnine koja se sastoji od dvosobnog stana s nusprostorijama u visokom prizemlju desna strana zgrade gledano s ulice kao posebnog dijela neodvojivo povezanog s odgovarajućim suvlasničkim dijelom kčbr. [katastarska čestica], ulična stambena zgrada opisni broj 8685 u Krapinskoj ulici 9A, dvorišna stambena zgrada u [adresa] i dvorište, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (E-5) - u daljnjem tekstu: predmetni stan.

9. Čitanjem pravomoćne presude na temelju priznanja Općinskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-841/97 od 4. rujna 1998. (list 14-16 spisa) utvrđeno je da je između JĆĐ i ovdje tužiteljice zamijenjen ugovor o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom.

10.1. Čitanjem privremenog rješenja Republike Hrvatske, Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine KLASA: UP/I-371-01/24-13/652 od 12. veljače 2025. (list 263-267 spisa), u pravnoj stvari zaštićenog najmoprimca AĆ i vlasnika stana JĆ (ovdje tužiteljice) utvrđeno je da je istim utvrđeno da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma i započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma. Također je utvrđeno da zaštićeni najmoprimac AĆ sa članom obiteljskog domaćinstva AĆĐ živi u predmetnom stanu. Navedeno rješenje doneseno je temelju Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupni predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (NN 36/24, dalje Zakon o izvršenju).

10.2. Sud je navedeni dokaz uzeo u obzir s obzirom da tužiteljica bez svoje krivnje taj dokaz nije mogla dostaviti u spis prije zaključenja prethodnog postupka (čl. 299. st. 2. ZPP).

11. Slijedom svega navedenog, sud nalazi utvrđenim da je tužiteljica u utuženom razdoblju bila vlasnica predmetnog stana u čijem je posjedu bio zaštićeni najmoprimac koji je plaćao zaštićenu najamninu.

12. U odnosu na navode tuženice istaknute u pravcu da treba preispitati platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, vrijednost njihovih pokretnina i nekretnina, čime suštinski osporava status zaštićenog najmoprimca AĆ na predmetnom stanu, treba odgovoriti da je sama tuženica u naprijed spomenutom privremenom rješenju od 12. veljače 2025. utvrdila da na predmetnom stanu postoji pravni odnos zaštićenog najma koji je prestao 1. siječnja 2025. (sukladno Zakonu o izvršenju), određena je visina dijela prosječne najamnine koji je dužan plaćati zaštićeni najmoprimac, kao i ostali iznos prosječne najamnine koji je vlasniku stana dužna plaćati Republika Hrvatska. Stoga je i sama tuženica na ročištu održanom 16. listopada 2025. navela da bi izvođenje daljnjih dokaza na te okolnosti bilo irelevantno i da bi jedino doprinijelo dugotrajnosti ovog postupka zbog čega je odustala od izvođenja dokaza saslušanjem svjedoka i pribavljanju podataka o prebivalištu i boravištu zaštićenog najmoprimca i potencijalnih članova njegovog obiteljskog domaćinstva. Što se tiče prijedloga tuženice da sud od Porezne uprave zatraži podatke o njihovoj imovini, treba reći da je tuženica Republika Hrvatska sama trebala i mogla pribaviti tu ispravu od Porezne uprave i podnijeti je u spis sukladno čl. 232. st. 1. ZPP. Tuženica čak niti ne tvrdi da nije mogla postići da se ta isprava preda ili pokaže, a tek u tom slučaju može tražiti od suda da pribavi tu ispravu (čl. 232. st. 3. ZPP). Stoga je po ocjeni ovog suda takav prijedlog tuženice neosnovan. Dodatno, po ocjeni ovog suda takvo postupanje tuženice upereno je na odugovlačenje ovog postupka, a s obzirom da je sama tuženica donijela spomenuto rješenje od 12. veljače 2025. kojim je nedvojbeno utvrđeno da je na predmetnom stanu postojao pravni odnos zaštićenog najma koji je 1. siječnja 2025. prestao, izvođenje daljnjih dokaza na tu okolnost nije potrebno.

13.1. Što se tiče pravne osnove tužbenog zahtjeva treba reći da je zakonodavac, prilikom uređivanja odnosa iz područja stanovanja, institut stanarskog prava zamijenio institutom građanskog prava - najmom, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, pri čemu je posebnu zaštitu predvidio upravo za ranije nositelje stanarskog prava, pa je tako pravni položaj istih uređen kao pravni položaj najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja najmom. Pravni položaj vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca koji ga koristi propisan je Zakonom o najmu stanova ("Narodne Novine" 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20; dalje: ZNS) i postoji niz ograničenja prava vlasnika odnosno zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, a ista se ogledaju u tome što su raniji nositelji stanarskog prava stekli prava i obveze (status) najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a, uz pravo ugovoriti zaštićenu najamninu (osim u slučaju iz čl.31. st. 2. ZNS) koja je znatno niža od tržišne i propisana je Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje iznosa zaštićene najamnine ("Narodne Novine" 40/97, 117/05) te sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti vlasnika - najmodavca sklopiti takav ugovor, bez mogućnosti slobodnog izbora osobe najmoprimca i utjecaja na iznos najamnine, uz vrlo stroge kriterije za otkaz/raskid ugovora te istovremenu obvezu plaćanja poreza na dohodak od najamnine i pričuve propisane Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne Novine"

91/96, 68/98,137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,153/09,143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje:ZV).

13.2. Nadalje, prema čl. 30. ZV-a pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, pa tako ima i pravo dati nekretninu - stan u najam osobi po izboru i prema tržišnim cijenama.

13.3. Uvođenjem gore navedenih ograničenja za vlasnike stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nedvojbeno je došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno u čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne Novine" 18/97, 6/99,14/02,13/03, 9/05, 1/06 i 2/10, dalje: Konvencija), koju se Konvenciju tuženica obvezala primjenjivati, kao i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama i istim je miješanjem tim vlasnicima nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok, s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.

13.4. S obzirom da pozitivnim propisima u utuženom razdoblju nije ostvarena pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta jer je stambeno zbrinjavanje zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačeno na samo jednu društvenu skupinu

- vlasnike/najmodavce stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i isti sami snose većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca, pa tako i tužiteljica u konkretnom slučaju, sud nalazi da je povrijeđeno njezino pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske ("Narodne novine" 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10, 5/14; dalje:Ustav), odredbom čl.30. ZV-a i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju (presuda ELJSP u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

13.5. Slijedom navedenog, postoji protupravnost u postupanju tuženice u utuženom razdoblju po pitanju reguliranja prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u vlasništvu fizičkih osoba odnosno prava i obveza vlasnika takvih stanova i isto predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva. Stoga po ocjeni ovog suda, postoji pravna osnova tužbenog zahtjeva.

14. Stoga je tuženica dužna tužiteljici kao vlasnici stana u kojem je u utuženom razdoblju živio zaštićeni najmoprimac, naknaditi imovinsku štetu koju je tužiteljica pretrpjela zbog činjenice da je u spornom razdoblju bila onemogućena naplatiti najamninu za svoju nekretninu/stan u visini slobodno ugovorene/tržišne vrijednosti (čl. 1089. ZOO), pri čemu nije dužna dokazivati da bi tu nekretninu/stan iznajmila jer bi se na taj način od vlasnika tražilo da dokažu nemoguće s obzirom da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva istu nisu niti mogli iznajmljivati (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske, Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

15. Radi utvrđivanja visine tržišne najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju sud je izveo dokaz uviđajem te građevinskim vještačenjem po sudskom vještaku Žarku Željku koji je pri izradi nalaza i mišljenja uzeo u obzir i stanje u kojem se stan nalazi, njegovu lokaciju i površini. Iz njegovog nalaza i mišljenja od 9. siječnja 2024. (list 380-401 spisa) u bitnom proizlazi da najamnina za predmetni stan:

- u razdoblju od travnja do lipnja 2018. iznosi 390,77 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2018. iznosi 405,72 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada do prosinca 2018. iznosi 408,44 eura mjesečno

- u razdoblju od siječnja do ožujka 2019. iznosi 390,77 eura mjesečno

- u razdoblju od travnja do lipnja 2019. iznosi 447,18 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2019. iznosi 455,33 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada do prosinca 2019. iznosi 468,92 eura mjesečno

- u razdoblju od siječnja do ožujka 2020. iznosi 480,48 eura mjesečno

- u razdoblju od travnja do lipnja 2020. iznosi 485,91 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2020. iznosi 481,16 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada 2020. do ožujka 2021. iznosi 496,11 eura mjesečno

16. Tuženica je prigovorila nalazu i mišljenju vještaka uz obrazloženje da vještak nije uzeo u obzir utvrđeno stanje i opremljenost predmetnog stana odnosno okolnost da su u stanu vidljive pukotine od potresa i da u stanu nema plinske instalacije pa da je stoga predmetni stan niže kakvoće i opremljenosti od prosječne.

17. Sud je izveo dokaz saslušanjem vještaka koji je na ročištu 27. svibnja 2025. (list 246-247 spisa) iskazao da je točno da stan nema plinsko grijanje i da na nekim zidovima postoje pukotine od potresa, ali da iste nisu konstruktivnog karaktera. Iz tog razloga smatra da se radi o prosječnom stanju stana na toj lokaciji (Trešnjevka), da je obišao mnogo stanova na tom području i da mnogi od njih nemaju plinsko grijanje te da je većina stambenih zgrada nakon potresa zadobila manje nekonstruktivne pukotine. Također je iskazao da u zbirci isprava koje vodi Grad Zagreb ne postoji rubrika komunalna opremljenost stana pa nije moguće znati koji od stanova ima ili nema plinsko grijanje odnosno neku drugu vrstu grijanja kao što nema navedeno niti postoje li nekonstruktivna oštećenja od potresa, zbog čega nije mogao vršiti takvu usporedbu s dobivenom zbirkom isprava. Na temelju iskustva zaključio je da se radi o prosječnom stanju stana koja odgovara i prosječnom stanju ostalih stanova za koje je dostavljena zbirka cijena te je ostao u cijelosti kod nalaza i mišljenja.

18. Sud u cijelosti prihvaća nalaz i mišljenje vještaka kao i njegovo usmeno očitovanje kao istinito jer je jasno i obrazloženo. Po ocjeni ovog suda vještak je u usmenom očitovanju argumentirano odgovorio na prigovore tuženice kojima stoga njegov nalaz i mišljenje nije dovedeno u sumnju. Dakle, vještak je cijenio činjenicu da predmetni stan nema plinsko grijanje i da se na nekim zidovima nalaze pukotine koje nisu konstruktivnog karaktera. Međutim, to ne znači da se ne radi o stanu koji je u stanjuju kao prosječni stan na tom području. Dodatno, nadležna služba Grada Zagreba u svojoj evidenciji nema podatke o tome kakvo grijanje ima neki stan u registru niti ima li nekonstruktivna oštećenja od potresa, što ukazuje da to nisu okolnosti od takvog značaja da bi se neki stan smatrao niže kakvoće i opremljenosti od prosječnog na tom području. Također treba istaknuti da tuženica nije predlagala izvođenje novog građevinskog vještačenja.

19. Slijedom navedenog, sud na temelju nalaza i mišljenja vještaka nalazi utvrđenim da tržišna najamnina za predmetni stan:

- u razdoblju od travnja do lipnja 2018. iznosi 390,77 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2018. iznosi 405,72 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada do prosinca 2018. iznosi 408,44 eura mjesečno

- u razdoblju od siječnja do ožujka 2019. iznosi 426,79 eura mjesečno

- u razdoblju od travnja do lipnja 2019. iznosi 447,18 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2019. iznosi 455,33 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada do prosinca 2019. iznosi 468,92 eura mjesečno

- u razdoblju od siječnja do ožujka 2020. iznosi 480,48 eura mjesečno

- u razdoblju od travnja do lipnja 2020. iznosi 485,91 eura mjesečno

- u razdoblju od srpnja do rujna 2020. iznosi 481,16 eura mjesečno

- u razdoblju od listopada 2020. do ožujka 2021. iznosi 496,11 eura mjesečno

20.1. Utvrđenu visinu tržišne mjesečne najamnine treba umanjiti za porez i prirez kao i za iznos plaćene zaštićene najamnine. Sukladno čl. 56. Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/09, 32/20 i 138/20, dalje ZPD) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima. Čl. 57. st. 1. ZPD propisano je da se kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine.

20.2. Sukladno čl. 62. st. 1. Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/09, 32/20) kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, porezni obveznik plaća porez na dohodak po stopi od 12% do 31. prosinca 2020., a od 1. siječnja 2021. pa nadalje 10% (čl. 16. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak (NN 138/20). Sukladno Zakonu o lokalnim porezima (NN 115/16 i 101/17) te čl. 4. Odluke o lokalnim porezima i o prirezu porezu na dohodak Grada Zagreba (NN 122/17 i 140/20) u utuženom razdoblju stopa prireza iznosila je 18%.

20.3. Treba reći da ovakav izračun potvrđuje i Porezna uprava u pismenu koje je tuženica dostavila u spis (list 76-77 spisa).

21. U razdoblju od 1. travnja 2018. do 31. kolovoza 2018. zaštićena najamnina iznosila je 24,96 eura mjesečno što proizlazi iz izračuna zaštićene najamnine za predmetni stan (list 17 spisa). Sukladno čl. 28.a st. 1. Zakona o izmjenama i dopuni zakona o najmu stanova (NN 68/18, ZID ZNS/18), zaštićena najamnina je u razdoblju od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. iznosila 54,82 eura mjesečno, a od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. ista je iznosila 84,79 eura mjesečno. Od 1. rujna 2020. pa do ožujka 2021. ista je ponovno iznosila 24,96 eura (naime, Ustavni sud Republike Hrvatske ukinuo je spomenuti čl. 28.a st. 1. ZID ZNS/18., odlukom broj U- I-3242/2018 i dr.)

22. Dakle, u razdoblju od travnja 2018. do lipnja 2018., visina tržišne najamnine u iznosu od 390,77 eura mjesečno predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 273,54 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 32,82 eura, a prirez na taj iznos iznosi 5,91 eura. Zaštićena najamnina u tom je razdoblju iznosila 24,96 eura. Prema tome, 390,77 eura umanjeno za 32,82 eura (porez), za 5,91 eura (prirez) te za 24,96 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 327,08 eura. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete u razdoblju od travnja 2018. do lipnja 2018. u iznosu od 327,05 eura mjesečno.

23.1. U razdoblju od srpnja 2018. do rujna 2018., visina tržišne najamnine u iznosu od 405,72 eura mjesečno predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 284,00 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 34,08 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,13 eura.

23.2. Zaštićena najamnina u srpnju i kolovozu 2018. iznosila je 24,96 eura. Prema tome, 405,72 eura umanjeno za 34,08 eura (porez), za 6,13 eura (prirez) te za 24,96 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 340,55 eura. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za srpanj i kolovoz 2018. u iznosu od 340,55 eura mjesečno.

23.3. Od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. zaštićena najamnina iznosila je 54,82 eura (kako je to obrazloženo u toč. 21. obrazloženja), pa kad se naprijed navedeni iznosi umanje za taj iznos najamnine dobije se iznos od 310,69 eura pa je prihvaćen zahtjev tužiteljice za isplatu tog iznosa za rujan 2018. Nije osnovan zahtjev za isplatu daljnjeg iznosa od 0,27 eura s pripadajućim zateznim kamatama.

24. U razdoblju od listopada do prosinca 2018. visina tržišne najamnine u iznosu od 408,44 eura mjesečno predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 285,91 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 34,31 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,17 eura. Prema tome, 408,44 eura umanjeno za 34,31 eura (porez), za 6,17 eura (prirez) te za 54,82 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 313,14 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za listopad, studeni i prosinac 2018. u iznosu od 313,14 eura mjesečno. Nije prihvaćen njezin zahtjev za isplatu daljnjeg iznosa od 0,12 eura mjesečno s pripadajućim zateznim kamatama za to razdoblje.

25. U razdoblju od siječnja do ožujka 2019. visina tržišne najamnine iznosi 426,79 eura mjesečno što predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 298,75 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 35,85 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,45 eura. Prema tome, 426,79 eura umanjeno za 35,85 eura (porez), za 6,45 eura (prirez) te za 54,82 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 329,67 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za siječanj, veljaču i ožujak 2019. u iznosu od 329,67 eura mjesečno. Nije prihvaćen njezin zahtjev za isplatu daljnjeg iznosa od 1,94 eura mjesečno s pripadajućim zateznim kamatama za to razdoblje.

26. U razdoblju od travnja do lipnja 2019. visina tržišne najamnine iznosi 447,18 eura mjesečno što predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 313,03 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 37,56 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,76 eura. Prema tome, 447,18 eura umanjeno za 37,56 eura (porez), za 6,76 eura (prirez) te za 54,82 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 348,04 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za travanj, svibanj i lipanj 2019. u iznosu od 348,04 eura mjesečno.

27.1. U razdoblju od srpnja do rujna 2019. visina tržišne najamnine u iznosu od 455,33 eura mjesečno predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 318,73 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 38,25 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,88 eura.

27.2. Zaštićena najamnina u srpnju i kolovozu 2019. iznosila je 54,82 eura. Prema tome, 455,33 eura umanjeno za 38,25 eura (porez), za 6,88 eura (prirez) te za 54,82 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 355,38 eura. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za srpanj i kolovoz 2019. u iznosu od 355,38 eura mjesečno.

27.3. Od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. zaštićena najamnina iznosila je 84,79 eura mjesečno (kako je to obrazloženo u točki 21. obrazloženja) pa kad se naprijed navedeni iznosi umanje za taj iznos najamnine dobije se iznos od 325,41 eura pa je prihvaćen zahtjev tužiteljice za isplatu tog iznosa za rujan 2019.

28. U razdoblju od listopada do prosinca 2019. visina tržišne najamnine iznosi 468,92 eura mjesečno, a tužiteljica traži 468,02 eura mjesečno pa će se taj iznos uzeti kao iznos koji predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 327,61 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 39,31 eura, a prirez na taj iznos iznosi 7,07 eura. Prema tome, 468,02 eura umanjeno za 39,31 eura (porez), za 7,07 eura (prirez) te za 84,79 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 336,85 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za listopad, studeni i prosinac 2019. u iznosu od 336,85 eura mjesečno.

29. U razdoblju od siječnja do ožujka 2020. visina tržišne najamnine iznosi 480,48 eura mjesečno koji iznos predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 336,34 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 40,36 eura, a prirez na taj iznos iznosi 7,26 eura. Prema tome, 480,48 eura umanjeno za 40,36 eura (porez), za 7,26 eura (prirez) te za 84,79 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 348,07 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za siječnja, veljaču i ožujak 2020. u iznosu od 348,07 eura mjesečno.

30. U razdoblju od travnja do lipnja 2020. visina tržišne najamnine iznosi 485,91 eura mjesečno koji iznos predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 340,14 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 40,82 eura, a prirez na taj iznos iznosi 7,35 eura. Prema tome, 485,91 eura umanjeno za 40,82 eura (porez), za 7,35 eura (prirez) te za 84,79 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 352,95 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za travanj, svibanj i lipanj 2020. u iznosu od 352,21 eura mjesečno.

31.1. U razdoblju od srpnja do rujna 2020. visina tržišne najamnine iznosi 481,16 eura mjesečno koji iznos predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 336,81 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 40,42 eura, a prirez na taj iznos iznosi 7,28 eura.

31.2. Zaštićena najamnina u srpnju i kolovozu 2020. iznosila je 84,79 eura. Prema tome, 481,16 eura umanjeno za 40,42 eura (porez), za 7,28 eura (prirez) te za 84,79 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 348,67 eura. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za srpanj i kolovoz 2020. u iznosu od 348,67 eura mjesečno. Nije prihvaćen njezin zahtjev za isplatu daljnjeg iznosa od 4,75 eura mjesečno s pripadajućim zateznim kamatama za to razdoblje.

31.3. Od rujna 2020. pa do ožujka 2021. zaštićena najamnina iznosila je 24,96 eura (kako je to obrazloženo u točki 21. obrazloženja) pa kad se naprijed navedeni iznosi umanje za taj iznos najamnine dobije se iznos od 408,50 eura pa je prihvaćen zahtjev tužiteljice za isplatu tog iznosa za rujan 2020. Nije prihvaćen njezin zahtjev za isplatu daljnjeg iznosa od 4,75 eura s pripadajućim zateznim kamatama za rujan 2020.

32. U razdoblju od listopada 2020. do prosinca 2020. visina tržišne najamnine iznosi 496,11 eura mjesečno koji iznos predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 347,28 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 12% što iznosi 41,67 eura, a prirez na taj iznos iznosi 7,50 eura. Prema tome, 496,11 eura umanjeno za 41,67 eura (porez), za 7,50 eura (prirez) te za 24,96 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 421,98 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za listopad, studeni i prosinac 2020. u iznosu od 421,98 eura mjesečno.

33. U razdoblju od siječnja 2021. do ožujka 2021. visina tržišne najamnine iznosi 496,11 eura mjesečno koji iznos predstavlja bruto osnovicu. Istu treba umanjiti za 30% (po osnovi izdataka koji se priznaju), što iznosi 347,28 eura. Na umanjenu osnovicu plaća se porez po stopi od 10% (kako je to obrazloženo u toč. 20.2. obrazloženja) što iznosi što iznosi 34,72 eura, a prirez na taj iznos iznosi 6,25 eura. Prema tome, 496,11 eura umanjeno za 34,72 eura (porez), za 6,25 eura (prirez) te za 24,96 eura (plaćena zaštićena najamnina), iznosi 430,18 eura mjesečno. Stoga je prihvaćen zahtjev tužiteljice za naknadu štete za siječnja, veljaču i ožujak 2021. u iznosu od 430,18 eura mjesečno.

34. Slijedom svega navedenog, prihvaćen je zahtjev tužiteljice za isplatu ukupnog iznosa od 12.755,37 eura. Prihvaćen je zahtjev tužiteljice za isplatu zateznih kamata na svaki pojedini dosuđeni iznos razlike najamnine od petnaestog u mjesecu za tekući mjesec (čl. 29. st. 1. ZOO). O stopi zateznih kamata odlučeno je na temelju čl. 29. st. 2. ZOO.

35. Odluka o parničnim troškovima temelji se na odredbi čl. 154. st. 2. ZPP i čl. 155. ZPP, odredbama važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, vrijednosti predmeta spora (12.776,07 eura) te priloženom troškovniku. Tužiteljica je s osnovom tužbenog zahtjeva, koja je bila sporna, uspjela u cijelosti. S visinom tužbenog zahtjeva uspjela u omjeru od 99,84%. Stoga je tužiteljica uspjela u sporu u omjeru od 99,92%. Kada se od postotka tužiteljice koja je u većoj mjeri uspjela oduzme postotak tuženice koja je u manjoj mjeri uspjela u parnici (0,08%) dobije se iznos od 99,84% i u tom joj omjeru treba odmjeriti naknadu troškova.

36. Tako je tužiteljici priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 100 bodova (Tbr. 32), trošak sastava tužbe u iznosu od 100 bodova (Tbr. 7/1), trošak sastava podnesaka od 09.09.2021., 26.10.2021. i 07.01.2025. za svaki po 100 bodova (Tbr. 8/1), trošak sastava podnesaka od 09.09.2022., 11.01.2025. i 01.10.2025. za svaki po 25 bodova (Tbr. 8/4), trošak pristupa na uviđaj 13.11.2022. u iznosu od 100 bodova (Tbr. 9/7) te trošak pristupa na ročišta održana 12.09.2022., 27.05.2025. i 16.10.2025. za svako po 100 bodova (Tbr. 9/1). Navedeno sveukupno iznosi 975 bodova što pomnoženo sa vrijednošću jednog boda u iznosu od 2,00 eura te uvećano za 25% na ime PDV iznosi 2.437,50 eura. Priznat joj je i trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 104,72 eura i na presudu u iznosu od 174,21 eura.Navedeno sveukupno iznosi 2.716,43 eura, a taj joj trošak treba odmjeriti u omjeru od 99,84% što iznosi 2.712,08 eura. Priznat joj je i trošak građevinskog vještačenja u iznosu od 531,80 eura kao i trošak izlaska sudske komisije na uviđaj u iznosu od 49,47 eura u cijelosti jer je taj trošak bio potreban neovisno o uspjehu tužiteljice u sporu. Stoga je tužiteljici priznat trošak ovog postupka u ukupnom iznosu od 3.293,35 eura. Prihvaćen je i zahtjev tužiteljice za isplatu zateznih kamata na troškove postupka od dana donošenja ove odluke do isplate (čl. 151. st. 3. ZPP) po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO.

37. Tužiteljici nije priznat trošak sastava podneska od 10.01.2022. kojim požuruje postupanje u ovoj pravnoj stvari jer po ocjeni ovog suda nije bio potreban za vođenje parnice u smislu čl. 155. ZPP.

38. Na temelju odredaba Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj („Narodne novine“ broj 57/22, 88/22) ovaj sud je uz primjenu fiksnog tečaja konverzije i sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz tog Zakona (1 euro = 7,53450 kuna) kunske iznose preračunao u eure.

U Zagrebu 1. prosinca 2025.

Sutkinja:

Marija Šipek

Uputa o pravnom lijeku

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.