REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U PAZINU
Dršćevka 1, 52000 Pazin
Ovr-22/2025-4
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E NJ E
Trgovački sud u Pazinu, po sutkinji Tamari Lakoseljac Benčić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari predlagatelja osiguranja DEA Motorsport technologies d.o.o., Labin, Vinež, Vinež 602, OIB 21228677855, kojeg zastupa Dino Čekada, odvjetnik u Puli, Marulićeva ulica 3, protiv protivnika osiguranja MCZ d.o.o., Rijeka, Strossmayerova 16, OIB 94388216536, kojeg zastupa punomoćnik Adriano Paolo Marcotulli, odvjetnik u Marcotulli & partneri odvjetničko društvo d.o.o., Rijeka, Strossmayerova 16, radi određivanja privremene mjere, 28. studenog 2025.
r i j e š i o j e
I. Odbija se prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanjem privremene mjere koji glasi:
"I. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja na pravičnu izmjenu Ugovora o najmu nekretnina, a koji je potvrđen od strane Javnog bilježnika, Branka Terkovića iz Labina, u spisu pod Posl. br. OV-4069/2025, dana 06.05.2025. god., kao i na nenovčanu tražbinu oslobođenja od plaćanja dijela zakupnine od strane predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja, sve dok protivnik osiguranja ne ispuni svoje obveze iz čl. 8.st.2. navedenog Ugovora.
određuje se privremena mjera
slijedećeg sadržaja:
1. Zabranjuje se protivniku osiguranja, TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536, da temeljem Ugovora o najmu nekretnina, a koji je potvrđen od strane Javnog bilježnika, Branka Terkovića iz Labina, u spisu pod Posl. br. OV-4069/2025, dana 06.05.2025. god., od predlagatelja osiguranja TD DEA Motorsport technologies d.o.o., OIB: 21228677855, na ime mjesečne najamnine (zakupnine), potražuje isplatu najamnine (zakupnine) u mjesečnom iznosu većem od 2.500,00 EUR (slovima: dvije tisuće petsto eura i ništa centi) uvećano za PDV;
2. Ova privremena mjera smatra se provedenom dostavom ovog rješenja protivniku osiguranja;
3. Ova privremena mjera određuje se pod prijetnjom novčane kazne koja će se izreći protivniku osiguranja TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536 u visini od 10.000,00 EUR (deset tisuća eura) ukoliko ne postupi po ovom rješenju i to za svaku pojedinačnu povredu;
4. Ova privremena mjera trajati će do pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji se između istih stranaka, vodi pred Trgovačkim sudom u Pazinu, a koji je pokrenut ovim podneskom i do pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji se između istih stranaka vodi u predmetu naslovljenog suda pod Posl. br. P-229/25 ili do drugačije odluke suda;
5. Žalba izjavljena protiv ovog rješenja ne odgađa njegovu provedbu."
II. Odbija se zahtjev predlagatelja osiguranja za naknadom troškova postupka.
Obrazloženje
1. Predlagatelj osiguranja je 20. listopada 2025. protiv protivnika osiguranja podnio tužbu s prijedlogom za izdavanje privremene mjere u kojoj navodi da su parnične stranke, 6. svibnja 2025. sklopile Ugovor o najmu nekretnina, koji da u osnovi predstavlja Ugovor o zakupu („falsa nominatio non nocet“), a koji da je potvrđen od strane javnog bilježnika, Branka Terkovića iz Labina, u spisu pod posl. br. OV- 4069/2025, pri čemu da je tužitelj u svojstvu najmoprimca (u osnovi zakupnika), a tuženik u svojstvu najmodavca (u osnovi zakupodavca). Predmet zakupa da su nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, zk odjel Labin, i to kako slijedi: a) nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to k. č. br. [katastarska čestica] Hala I, Hala II, Hala III, Hala IV, gospodarsko dvorište sa 16810 m²; 2 b) nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to k. č. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak sa 3744m². Predmetni pravni posao, zakup, da predstavlja dvostrano-obvezni ugovor, i to ne samo zbog osnovnih – općenitih zakonskih odredbi kojima se regulira njegov zakonski opis, već i iz samih ugovorenih obveza za tuženika kao zakupodavca, budući da su istim, ugovorene obveze kako za tužitelja, tako i za tuženika, dakle za obje ugovorne strane. Općim odredbama Zakona o obveznim odnosima (ZOO), u čl. 521.st.1., da je propisana osnovna obveza zakupodavca, i to njegova dužnost predaje zakupniku zakupljene stvari, u ispravnom stanju, zajedno sa pripadcima. Člankom 8.st.1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, da je propisano kako je zakupodavac dužan zakupniku predati poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom. Člankom 358.st.1. ZOO-a, da je uređeno pravilo istodobnog ispunjenja obveza, pri čemu da je vrlo jasno propisano da u dvostranoobveznim ugovorima, ni jedna stranka nije dužna ispuniti svoju obvezu, ako druga strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu. Odredbom iz čl. 8. st.2. Ugovora, ugovorene su obveze tuženika, zakupodavca, kao ujedno i vlasnika nekretnina koje su predmet zakupa, i to da preda u posjed predmet ugovora slobodan od osoba i stvari, da osigura da krov ne propušta, kao i da je unutrašnjost objekta u potpunosti očišćena. Osnovna obveza da je u biti, da se u zakup preda predmet zakupa, koji je podoban za obavljanje poslovnih aktivnosti, pri čemu da je njegova čistoća jedan od osnovnih preduvjeta da bi se uopće moglo započeti sa obavljanjem djelatnosti. S obzirom na činjenicu što tuženik nije ispunio svoje ugovorom preuzete obveze, te one koje propisuje zakon, tužitelj da je primoran, zbog iznimno visoke cijene najma (zakupa), u iznosu od 25.000,00 EUR (slovima: dvadeset i pet tisuća eura i ništa centi), tražiti izmjenu Ugovora, pa da to ovim putem i čini, budući da tuženik odbija svaki kontakt s tužiteljem, a što da nije niti u skladu s osnovnim načelima obveznog prava (čl.5. – dužnost suradnje), niti s dobrim poslovnim običajima. Ističe da je potpuno neprihvatljivo, da jedna ugovorna strana, odbija svaki kontakt s drugom ugovornom stranom, inzistirajući pri tome isključivo na naplati zakupnine, s posljedicom otkazivanja ugovora i prisilnom naplatom, znajući da nije ispunio svoju obvezu. To znači da ni tužitelj nije dužan ispuniti svoje obveze, te da nije dužan plaćati zakupninu. Naprijed navedene ugovorene obveze da tuženik nije ispunio, budući da je okoliš nekretnina pun raznih stvari – otpada i opasnog sitnog materijala, da se na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], nalaze dijelovi dizalica (koje je tuženik u međuvremenu uklonio, 8. listopada 2025., ali da je vidljivo iz fotografija da su se mjesecima tamo nalazile, da se u halama nalaze razne opasne stvari, koje „izviru“ iz poda hala, da su hale u potpunosti prljave, zablaćene raznom prašinom nepoznatog kemijskog podrijetla, ali vjerojatno metalnog, budući da su se u halama ranije proizvodile peći na pelete, što da je bila osnovna djelatnost tuženika. Iz navedenih razloga, hale da se ne mogu koristiti, budući da su iste, pogotovo na stropovima i raznim instalacijama, pune raznih mikro čestica, kako je navedeno, vjerojatno metalnog podrijetla, a koje svakako, osim proizvodnji, svakako šteti i zdravlju osoba koji se zaposle u halama. Kako postoji konstanta opasnost o padanja tih čestica, koje štete kako proizvodnom procesu, tako i ljudskom zdravlju, u osnovi da se radi o raznim prljavštinama, prašini, ostacima iz ranijih procesa proizvodnje, masnoća i sl. Te čestice da se nalaze po svuda, u raznim prostorima, na instalacijama, te da iste kontinuirano padaju, pogotovo za vrijeme kiše, zbog vibracija krova, tako da i sve ono što se je pokušalo očistiti, ponovno se zaprlja, jer mikročestice, kao što je navedeno, kontinuirano padaju. Inače da se radi o halama, iznimno velike površine, pri čemu Hala I. ima ukupnu površinu od 2769 m², Hala II. ukupnu površinu od 1096 m², Hala III. površinu od 1637 m² i Hala IV. površinu od 140 9m², tako da se radi o iznimno obimnim radovima koje je potrebno izvesti samo radi čišćenja, koji su vrlo skupi. Trošak čišćenja da iznosi cca 70.000,00 EUR, kada se uzme u obzir da ponuda za čišćenje samog jednog dijela iznosi 29.526,00 EUR. Također, krov da i dalje propušta, što znači da nije saniran od strane zakupodavca, iako je to njegova ugovorom preuzeta obveza. Površine oko hala, da su pune raznih stvari, otpada, sitnog otpada, plastike, metala, stakla, staklene vune. Također da su oštećeni: nefunkcionalna električna mreža unutar hale (oštećeni kablovi, razvodne kutije, prekidači, utičnice i sl.), hidrantski ormar, nadstrešnica u okolišu, pokrov šahta, unutrašnja i vanjska rasvjeta da ne radi, te da nisu u funkciji ulazna vrata prema uredima, unutarnja vrata ureda i hale, nadalje da su oštećeni vanjski zidovi hale s udubinama i rupama, te da je neispravan i oštećen plinski sustav grijanja. Uredske prostorije da je tužitelj očistio o svojem trošku, da bi mogao barem djelomično započeti s uredskim radom, jer da bi inače tvrtka tužitelja propala u međuvremenu, međutim, hale da nije, jer da se radi o iznimno obimnim radovima i samim time o obimnom trošku. Tužitelj da je u svojstvu predlagatelja, pokrenuo postupak osiguranja dokaza, koji da se pred naslovljenim sudom vodi u predmetu pod posl. br. R1-111/2025. Tužitelj da je odmah prilikom sklapanja Ugovora, što je i konstatirano u čl. 4.st.2. Ugovora, kao jamstvo uplatio iznos od 60.000,00 EUR, što da ukazuje na činjenicu ozbiljnosti njega kao zakupnika, odnosno o njegovoj namjeri da doista započne s proizvodnjom u predmetima zakupa. Cijena zakupa da je 25.000,00 EUR (zajedno sa PDV-om), a osnovne djelatnosti tužitelja da su istraživanje i razvoj tehnologija koje se upotrebljavaju u autoindustriji i zrakoplovnoj industriji, proizvodnja prototipova za autoindustriju i zrakoplovnu industriju i sl. Sve to znači da predmet zakupa mora biti iznimno čist, da je samo premještanje strojeva vrlo skupo, što znači da je prije dopremanje strojeva, potrebno temeljito i u potpunosti očistiti prostorije i da se ne može dogoditi da se proizvodnja pokrene u blatnim uvjetima, pa da se mikro- čestice i razna prljavština spušta na strojeve i konačan proizvod. Također, da nije dopustivo da se zaposlenici nađu u takvim uvjetima. Predlagatelj osiguranja navodi da se radi o vrlo skupom ugovoru, te da nije dopustivo da se u tim uvjetima, i pod tom cijenom, u posjed predaju potpuno prljave hale, s raznim stvarima – predmetima koje zakupodavac nije uklonio, te s krovom koji prokišnjava i s neispravnim instalacijama. Tužitelj da je raznim dopisima, pozivao tuženika na ispunjenje ugovora, ali da se isti na to oglušio, te da mu je samo u interesu naplata zakupa, odnosno da mu je cilj dovesti tuženika u stanje nelikvidnosti, kako isti ne bi platio zakupninu i kako bi potom, zakupodavac otkazao ugovor, te pokrenuo ovršni postupak radi predaje u posjed, temeljem ugovora, koji je ovršna isprava. Protivnik osiguranja da je već poslao obavijest o otkazu Ugovora, te da je pokrenuo ovršni postupak temeljem vjerodostojne isprave, radi navodnog neplaćanja zakupnine, iako da je, predlagatelj iznos uplatio u javno bilježnički polog javnog bilježnika Branka Terkovića, i to na način da je predlagatelj osiguranja do sada uplatio ukupan iznos od 37.500,00 EUR-a, na ime zakupa, te ranije spomenutih 60.000,00 EUR, na ime jamstva. S uplatama u javno- bilježnički polog, protivnik osiguranja da se složio, štoviše to da je i sam predložio u svojem dopisu. Sve pravne radnje protivnika osiguranja, predlagatelja osiguranja da je osporio, pa da je tako, u odnosu na otkaz predmetnog Ugovora, koji je podnijet od strane protivnika osiguranja kao zakupodavca, pokrenuo parnični postupak koji da se pred naslovljenim sudom, vodi u predmetu pod posl. br. P-229/2025. Predlagatelj osiguranja smatra da protivnik osiguranja nije imao pravni temelj za jednostranim otkazom ugovora, jer da nije ispunio svoje obveze, a koje su opisane u tužbi, te da nije imao pravo ni temeljem samog Ugovora o najmu, otkazati predmetni pravni posao, jer da osim što nije postupio po čl. 12. Ugovora, predlagatelj osiguranja uredno platio sve iznose 5 zakupnine do sada, i to u javno-bilježnički polog, a kao što je navedeno, plaćeno je i 60.000,00 EUR-a jamstva, kao uvjet da bi se uopće ušlo u sam prostor. Osim toga, da nisu ispunjene ni zakonske pretpostavke za jednostranim otkazom Ugovora, iz čl. 358.st.1. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), a na koju odredbu da se predlagatelj osiguranja kao zakupnik već ranije pozvao. U svakom slučaju, predlagatelj osiguranja je istaknuo i prigovor neispunjenja obveze, budući da protivnik osiguranja nije ispunio svoje obveze, pa samim time nije ni ovlašten tražiti plaćanje najamnine – zakupnine. Dakle, iz svih navedenih razloga, predlagatelj osiguranja da nije ni dužan plaćati zakupninu, kako da je to propisano odredbom iz čl. 12.st.1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, jer da protivnik osiguranja nije ispunio svoje obveze, a što da znači da protivnik osiguranja nije imao ni pravo zahtijevati plaćanje zakupnine, odnosno najamnine. Svaki pravni posao, odnosno svaki obvezno-pravni odnos, da zahtjeva ravnopravnost stranaka, jednakost činidbi, dužnosti suradnje i pregovaranja, te da ne postoji pravo samo jedne strane, niti su prava jedne od stranaka veće od prava drugih stranaka. Ovakvim postupanjem i ponašanjem od strane protivnik osiguranja kao zakupnika da se isključuje pravo na obavljanje djelatnosti predlagatelja osiguranja, kao poslovnog subjekta koji je u posao ušao u dobroj vjeri, s namjerom da započne s proizvodnjom i da ostvaruje prihod, kojim bi se između ostalog plaćao zakup. Bez poslovanja nemoguće da je plaćati zakupninu, jer da nitko ne uzima poslovni prostor u zakup da bi samo i isključivo plaćao rate zakupa, pogotovo ne tako visoke i skupe rate u ovom predmetnom slučaju. Protivnik osiguranja da samo želi isključivo novac, a ničim da se nije potrudio da uredi poslovne prostorije na način da one budu podobne za obavljanje djelatnosti, odnosno da se koriste za svrhe za koje su namijenjene. Samo plaćanje zakupa u tako visokom novčanom iznosu, bez mogućnosti pokretanja proizvodnje da je nemoguće i da nije realno. U konkretnom slučaju, da je jasno da se radi o potpunoj neravnopravnosti i nejednakosti ugovornih strana, kao i da se radi o nejednakosti činidbi, a sve skupa imajući u vidu da bi se samo u prvoj godini najma – zakupa, ukupna zakupnina trebala plaćati u mjesečnim iznosima od 25.000,00 EUR, dakle u godini dana ukupan iznos najamnine – zakupnine, iznosi 250.000,00 EUR, a što da s danim jamstvom u iznosu od 60.000,00 EUR, ukupno iznosi 320.000,00 EUR (slovima: tristo dvadeset tisuća eura i ništa centi). Ono što je bitno i ono što predlagatelj osiguranja je da zahtjeva da se ispoštuje ugovor, da protivnik osiguranja ispuni sve svoje obveze, budući da je namjera predlagatelja osiguranja da zadrži ugovor na snazi, da počne s proizvodnjom, odnosno obavljanjem djelatnosti, jer da je to njegova namjera od prvog dana, te u tom smislu, traži – zahtjeva da se iznos zakupnine – najamnine smanji na iznos od 2.500,00 EUR (slovima: dvije tisuće petsto eura i ništa centi) uvećano za PDV, i to od dana sklapanja Ugovora o zakupu, te da se, sukladno sa time, produlji trajanje ugovora, za dvije godine, od dana kada zakupodavac – protivnik osiguranja izvrši svoje obveze. Sve navedeno da se traži temeljem odredbe iz čl. 10. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i dr. Predlagatelj osiguranja kao tužitelj predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva kojim će se izmijeniti Ugovor o najmu nekretnina, a koji je potvrđen od strane javnog bilježnika, Branka Terkovića iz Labina, u spisu pod posl. br. OV-4069/2025, dana 06.05.2025. god., sklopljen između parničnih stranaka, i to tužitelja DEA Motorsport technologies d.o.o., OIB: 21228677855 kao najmoprimca i tuženika MCZ d.o.o. OIB: 94388216536 u svojstvu najmodavca, u pojedinim člancima i to kako slijedi: I.A.) Članak 2. st.1. na način da isti glasi: „Ovim Ugovorom ugovara se najam na određeno vrijeme, u trajanju od 2 (slovima: dvije) godine, početak kojeg se računa od dana kada najmodavac (zakupodavac) TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536, u cijelosti ispuni sve svoje obveze iz navedenog Ugovora iz čl. 8.st.2. istog pravnog posla.“ I.B.) Članak 3. st.1. mijenja se na način da isti glasi: „1. Najmoprimac se obvezuje uplaćivati najmodavcu mjesečnu najamninu kako slijedi: a) Iznos od 2.500,00 EUR (dvije tisuće petsto eura i ništa centi) uvećano za PDV, kao naknadu za korištenje predmeta ugovora, sve dok najmodavac (zakupodavac) TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536, u cijelosti ne ispuni sve svoje obveze iz predmetnog Ugovora iz čl. 8.st.2. ovog pravnog posla; b) Za prvu iduću godinu trajanja najma, a koja se računa od dana kada TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536, u cijelosti ispuni sve svoje obveze iz navedenog Ugovora iz čl. 8.st.2. ovog pravnog posla; najmodavac će plaćati najamninu kako slijedi: - za razdoblje od prva 2 (slovima: dva) mjeseca računajući od dana kada TD MCZ d.o.o. OIB: 94388216536, u cijelosti ispuni sve svoje obveze iz navedenog Ugovora iz čl. 8.st.2. ovog pravnog posla, najmoprimac neće plaćati najamninu; - za razdoblje od 5 (pet) mjeseci) po proteku 2 (dva) mjeseca iz prethodne točke ovog stavka iz čl. 3. ovog Ugovora, najmoprimac će plaćati mjesečnu najamninu od 20.000,00 EUR (slovima: dvadeset tisuća eura i ništa centi) uvećano za PDV; - za razdoblje od 5 (pet) mjeseci po proteku ukupno 7 (sedam) mjeseci iz prethodnih točaka ovog stavka iz čl. 3. ovog Ugovora, najmoprimac će plaćati mjesečnu najamninu od 28.000,00 EUR (slovima: dvadeset i osam tisuća eura i ništa centi) uvećanu za PDV. 2. Za drugu godinu trajanja najma i to po proteku ukupno 12 (dvanaest) mjeseci iz toč. b) ovog stavka čl. 3.ovog Ugovora, najmoprimac će plaćati mjesečnu najamninu od 20.000,00 EUR (slovima: dvadeset tisuća eura i ništa centi) uvećano za PDV, sve uz naknadu troška parničnog postupka.
1.1.Zbog svega naprijed navedenog, tužitelj u svojstvu predlagatelja osiguranja, da ima neposredni pravni interes za određivanje privremene mjere radi osiguranja nenovčane tražbine, i to iz svih razloga koji su navedeni u činjeničnom opisu ove tužbe, a sve temeljem odredbi iz čl. 340., 341., 346. i 347. st. 1. toč. 2. i dr. Ovršnog zakona. Prijedlogom za određivanje privremene mjere da se traži određivanje regulacijske mjere, iz čl. 347. st. 2. OZ-a, budući da je radi sprečavanja nenadoknadive štete, između stranaka ovog postupka, nužno privremeno urediti ugovorni odnos, i to predmetni Ugovor o najmu (zakupu), budući da ga, kako je i navedeno u činjeničnom opisu tužbe, predlagatelj osiguranja ima namjeru održati na snazi, ali uz pravičnu ravnotežu, i to na način da se isti nastavi pod jednakim uvjetima, nakon što protivnik osiguranja, izvrši svoje ugovorom preuzete obveze, koje do današnjeg dana nije ispunio. Iz navedenih razloga, predlaže da kada Trgovački sud u Pazinu bude odlučivao o postojanju zakonskih pretpostavki za određivanje privremene mjere u obzir uzme sve činjenične navode iz predmetne tužbe, kao i sve dokaze koji su dostavljeni u spis predmeta, s time da se činjenično stanje i dokazni materijal nadopunjuje kako slijedi. Protivnik osiguranja da je zajedno sa svojim povezanim tvrtkama nastojao predlagatelja osiguranja, osim u neravnopravan položaj, dovesti i u ovisnički položaj o njemu i s njime povezanim pravnim subjektima, koji su svi redom registrirani u sjedištu protivnik osiguranja, u Rijeci. Protivniku osiguranja da je od strana zastupnika protivnika osiguranja, „sugerirano“, a zapravo nametnuto, jer da njegov osnivač nije hrvatski državljanin i prvi puta posluje u RH, pa nije imao nikakvih kontakata ovdje, da mu kao knjigovodstveni biro bude TD Euroconsulting d.d. Od te tvrtke da su izdane fakture za plaćanje raznih usluga, u visokim iznosima, pri čemu da je u sudskom registru jasno vidljivo da je jedna od članica NO toga društva, osoba LL, koja je osobno sudjelovala u kontaktu s predlagateljem osiguranja, i koja je sa svojeg e-maila slala razne dopise, koja osoba da je u izravnom i neposrednom sukobu interesa, budući da je ista neposredno obavljala knjigovodstvene poslove, dakle imala uvid u predmete poslovanja, prihode, rashode i sl. predlagatelja osiguranja, što da su strogo povjerljivi podaci, a ista da se istovremeno pred sudovima predstavljala kao zakonski zastupnik protivnika osiguranja, i to primjerice u ovršnom postupku, koji se vodi pred Općinskim sudom u Rijeci, Javni bilježnik Radmila Mandić, posl. br. Ovrv- 18853/2025, UPP/OS-Ovrv-679/2025. Kao takva da je upisana u registar Trgovačkog suda. Dakle da se radi o eklatantnom primjeru sukoba interesa, koji da je dokaziv ne samo iz naprijed navedenog sudskog – ovršnog postupka, u kojemu (za sada) postupa Javni bilježnik u svojstvu sudskog povjerenika. Kao drugi član NO navedenog društva je i g. Adriano Paolo Marcotulli, koji je odvjetnik koji zastupa zakupodavca, dok su (očito) članovi njegove obitelji (g. L i gđa E) osobe ovlaštene za zastupanje tog istog društva. Prema tome da je jasan dominantan položaj kojeg je zakupodavac zamislio ostvariti u odnosu na zakupnika, te ga dovesti u ovisnički položaj, što da se i dalje čini, pri čemu da se za potrebe zakupca, koriste strogo osobni podaci zakupnika, kroz društva koja su povezana sa zakupodavcem. Određivanje predložene privremene mjere za protivnika osiguranja da neće prouzročiti nikakvu opasnost, budući da se, niti tužbenim zahtjevom, niti prijedlogom za određivanje privremene mjere, ne traži ništa što bi ugrozilo njegove interese ili njegovu imovinu, budući da se i dalje predlaže plaćanje zakupnine u identičnim iznosima, samo s vremenskim pomakom, tj. od dana od kada ispuni svoje obveze u dvostrano-obveznom pravnom poslu. U međuvremenu, da bi mu se plaćao iznos od 2.500,00 EUR (slovima: dvije tisuće petsto eura i ništa centi) uvećano za PDV do konačne sudske odluke povodom predmetne tužbe predlagatelja osiguranja, koja je pokrenuta ovim podneskom. S druge strane, za predlagatelja osiguranja, kao zakupnika, plaćanje navedenih iznosa, a radi se o iznosu od 260.000,00 EUR u prvoj godini zakupa, odnosno 300.000,00 EUR za drugu godinu zakupa, odnosno ukupno za dvije godine, iznos od 560.000,00 EUR što sa već uplaćenih 60.000,00 EUR na ime jamstva iznosi sveukupno 620.000,00 EUR (slovima: šesto dvadeset tisuća eura i ništa centi), da predstavlja iznos velike imovine, koji da utječe na poslovanje svakog društva, a što znači da bi plaćanje tog iznosa bez mogućnosti korištenja predmeta ugovora, predstavljalo nenadoknadivu štetu po predlagatelja osiguranja, koji, kao što je navedeno u nekoliko navrata, želi održati ugovor na snazi. Iz financijskih rezultata da proizlazi da je predlagatelj osiguranja, tek počeo s obavljanjem djelatnosti, te da je u prvoj godini poslovanja ostvario prihod od 26.930,00 EUR, da ukupna pasiva iznosi 30.960,82 EUR, a koji iznosi da su dvadesetak puta manji od obveze koja po njega proizlazi iz predmetnog Ugovora. Dakle, da je jasno da bi inzistiranjem na ispunjenju ugovora prema predlagatelju osiguranja, kao zakupniku, došlo do nastanka nenadoknadive štete, drugim riječima do stečaja društva predlagatelja osiguranja, a koja da prijeti, budući da protivnik osiguranja, „bez milosti“ pokreće ovršne postupke protiv protivnika osiguranja, iako su do sada u javno-bilježnički polog uplaćeni iznosi od 37.500,00 EUR. U međuvremenu da je protivnik osiguranja pokrenuo još jedan ovršni postupak, a u kojem još nije donijeto rješenje o ovrsi i da se radi o spisu Općinskog suda u Pazinu, JB Marija Hrvatin, posl. br. Ovrv-8258/25, radi isplate iznosa od 25.000,00 EUR, a koji iznos da je predlagatelj osiguranja također uplatio u javno-bilježnički polog. Dakle, predlagatelj osiguranja smatra da je učinjena vjerojatnom prva pretpostavka za određivanjem privremene mjere radi osiguranja nenovčane tražbine, i to da je mjera potrebna radi sprečavanja nastanka nenadoknadive štete iz čl. 346.st.1. toč. 2. OZ-a, pri čemu smatra da opasnost nije potrebno dokazivati, a sve temeljem čl. 344.st.2. u svezi sa čl. 346.st.2. OZ-a, jer da protivniku osiguranja ne bi nastala nikakva šteta. Predlagatelj osiguranja (tužitelj) traži da se privremenom mjerom osigura nenovčana tražbina predlagatelja osiguranja na predaju u posjed predmeta zakupa podobnog za obavljanje poslovnih aktivnosti, uz pravičnu izmjenu Ugovora o najmu nekretnina, a koji je potvrđen od strane Javnog bilježnika, Branka Terkovića iz Labina, u spisu pod Posl. br. OV-4069/2025, dana 06.05.2025. god., kao i na nenovčanu tražbinu oslobođenja od plaćanja dijela zakupnine od strane predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja, sve dok protivnik osiguranja ne ispuni svoje obveze iz čl. 8.st.2. navedenog Ugovora. Stoga, predlagatelj osiguranja predlaže da naslovljeni sud radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja, odredi privremenu mjeru radi osiguranja nenovčane tražbine sadržaja kao u izreci.
2. Prijedlog predlagatelja osiguranja je dostavljen na očitovanje protivniku osiguranja koji se očitovao na prijedlog, na način da je naveo kako je iz sadržaja obrazloženja razloga za izricanje privremene mjere u predmetnom prijedlogu, a napose iz izreke predloženog rješenja, razvidno kako su oni de facto identični obrazloženju razloga iz povijesnog dijela predmetne tužbe, odnosno izreci presude kako je to predloženo tužbom. Drugim riječima, da je očigledno da je predlagatelj osiguranja predloženom privremenom mjerom konzumirao tužbeni zahtjev. Privremenom mjerom da se ne smije iscrpiti sadržaj vjerovnikove tražbine tj. njegovo prijevremeno ostvarenje i cilj privremenih mjera da ne može biti ostvarivanje potraživanja već osiguranje vjerovnikova budućeg ostvarenja (u glavnom postupku), dakle, sredstvo kojim bi se eliminirala ili umanjila mogućnost sprječavanja ili otežavanja takvog ostvarenja, odnosno privremena mjera da je sredstvo u osnovi akcesornog, supsidijarnog karaktera u odnosu na meritorno suđenje. To da u konkretnom slučaju znači da se privremenom mjerom traži osiguranje one tražbine o čijem postojanju se odlučuje u glavnom postupku... (tako ŽS Osijek u odluci Gž- 1790/2025). Iz povijesnog dijela tužbe te predložene izreke da je razvidno da bi samim određivanjem predložene privremene mjere tužitelj u potpunosti ostvario svoju tražbinu kako je ona formulirana predmetnom tužbom pa da ne bi imao pravni interes za vođenje parničnog postupka. Slijedom navedenog, protivnik osiguranja predlaže odbiti prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanje privremene mjere kao neosnovan. Opreza radi, ističe kako je zaključenju Ugovora o najmu nekretnina od 06. svibnja 2025. (dostavljen uz tužbu i prijedlog, dalje: Ugovor o najmu) prethodilo iznimno dugo razdoblje dogovaranja ovdje parničnih stranaka. Predlagatelj osiguranja da je protivniku osiguranja iskazao interes kupnje predmetnog prostora približno godinu i pol dana prethodno zaključenju Ugovora o najmu, te da u tom razdoblju učestalo obilazio prostor i detaljno se upoznavao s njim. Odluka da u konačnici predmetni prostor uzme u najam, a zadrži pravo kupnje (članak 2. i 18. Ugovora o najmu) da je bila isključivo predlagatelja osiguranja, a protivnik osiguranja da se tome prilagodio. Predlagatelj osiguranja da je bio taj koji je osigurao sastavljanje ugovora. Za potrebe predaje u posjed predmetnog prostora predlagatelj osiguranja da je obavio i određene radove: uklonio postrojenje lakirnice, betonirao dilatacije u podu jednog dijela hale, očistio prostor nakon izvođenja tih radova te hortikulturalno uredio dvorište hale na što da je potrošeno 24.480,00 € uvećano za PDV. Protivno navodima predlagatelja osiguranja, protivnik osiguranja da ga nije niti pokušao dovesti niti doveo u neravnopravan ili ovisnički položaj. Naprotiv, protivnik osiguranja da je imao razumijevanja za zahtjeve i molbe predlagatelja osiguranja te da je, u okviru mogućnosti i vlastitih interesa, izašao u susret predlagatelju osiguranja. Tako da se ima tumačiti i činjenica da je obvezi plaćanja najamnine prethodilo dvomjesečno (15.05. do 14.07.) razdoblje u kojem najmodavac nije bio obvezan plaćati ikakvu najamninu (članak 3. Ugovora o najmu). U tom razdoblju predlagatelj osiguranja da se nije obraćao protivniku osiguranja s ikakvim zahtjevima vezanim uz eventualne nedostatke, njegov zahtjev koincidira s početkom razdoblja u kojem je trebao početi plaćati najamninu – srpnjem 2025. (dopis tadašnjeg punomoćnika od 01. srpnja 2025.). U namjeri sporazumnog rješenja protivnik osiguranja da je i odgovorio, u dva navrata ostavljajući predlagatelju osiguranja mogućnost odabira načina daljnje suradnje. Predlagatelj osiguranja da se oglušio na prijedloge protivnika osiguranja. Predlagatelj osiguranja da je uz prijedlog dostavio bilancu iz koje da je razvidno da u trenutku zaključenja Ugovora o najmu uopće nije raspolagao sredstvima potrebnima za uspješnu realizaciju ugovora – iako da je protivnika osiguranja uvjeravao u suprotno u vrijeme kada je ugovor zaključen. O tome kakve su bile namjere predlagatelja osiguranja kada je, očigledno svjestan vlastite aktive i pasive (kako sam navodi u prijedlogu) s protivnikom osiguranja zaključivao predmetni Ugovor o najmu biti će eventualno predmetom raspravljanja u drugom postupku. U svakom slučaju, protivnik osiguranja drži neosnovanim navod predlagatelja osiguranja da su navodni nedostaci prostora, u situaciji kada je predlagatelj osiguranja bio u potpunosti upoznat sa stanjem prostora puno prije zaključenja predmetnog ugovora te isti koristio bez primjedbi puna dva mjeseca bez da je bio u obvezi plaćanja ikakve naknade, razlogom zbog kojeg predlagatelj osiguranja navodno ne može obavljati svoju djelatnost – predlagatelj osiguranja da to nije učinio ni vjerojatnim, a kamoli dokazao. Protivnik osiguranja smatra kako predlagatelj osiguranja nije u mogućnosti izvršavati obveze preuzete Ugovorom o najmu iz razloga koji nemaju veze s predmetnim poslovnim prostorom niti navodnim nedostacima, pa da na ovaj način pokušava prolongirati svoj boravak u predmetnom prostoru. Protivnik osiguranja da je otkazao predmetni Ugovor o najmu čime da je otpala pravna osnova za predlagateljevo posjedovanje prostora. Stoga navod predlagatelja osiguranja da, izricanjem predložene privremene mjere, protivniku osiguranja neće nastati šteta nije točan, jer da trpi štetu već činjenicom da mu predlagatelj osiguranja propušta platiti najamninu i troškove korištenja na što da se obvezao Ugovorom o najmu, a ta šteta da će biti tim veća ukoliko se nastavi predlagateljevo posjedovanje predmetnog prostora u situaciji kada on očigledno nema namjeru izvršavati obveze koje je preuzeo. Protivnik osiguranja u svakom slučaju predlaže odbiti prijedlog predlagatelja osiguranja za određivanje privremene mjere kao neosnovan te naložiti predlagatelju osiguranja obvezu naknade prouzročenih parničnih troškova protivniku osiguranja
3. Izvršen je uvid u dokumentaciju priloženu uz prijedlog za određivanje privremene mjere (str. 22 – 201 spisa) i dokumentaciju priloženu uz podnesak protivnika osiguranja od 19. studenog 2025. (str. 210 – 217 spisa).
4. Rješenjem posl. br. P-244/2025-4 od 27. studenog 2025. razdvojeno je postupanje po prijedlogu za određivanje privremene mjere u predmet posl. br. Ovr- 22/2025.
5. Prijedlog predlagatelja osiguranja nije osnovan.
6. Predlagatelj osiguranja zahtijeva osiguranje nenovčane tražbine koju činjenično i pravno veže uz zaključenje Ugovora o zakupu tražeći osiguranje nenovčane tražbina predlagatelja osiguranja na pravičnu izmjenu Ugovora o najmu nekretnina.
7. U skladu s odredbom čl. 347. st. 1. OZ-a se radi osiguranja nenovčanih tražbina može odrediti svaka mjera kojom se postiže svrha takvog osiguranja. Da bi sud prihvatio ovakav prijedlog potrebno je ispunjenje pretpostavki propisanih čl. 346. OZ-a koji glasi: Radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, zatim: 1. ako učini vjerojatnom i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari, ili 2. ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti. Nadalje, u skladu s odredbom čl. 347. st. 2. OZ-a, ako je to nužno radi sprječavanja nastanka nenadoknadive ili teško nadoknadive štete, nasilja ili ako je iz drugih važnih razloga to potrebno radi osiguranja pravnoga reda, sud može odrediti mjeru kojom će privremeno urediti sporni odnos među strankama (tzv. regulacijska mjera).
8. Dakle, opća je pretpostavka za određivanje regulacijske mjere vjerojatnost postojanja nenovčane tražbine kao objekta osiguranja, a pored te opće pretpostavke, treba biti ispunjena i druga pretpostavka na koju se u konkretnom slučaju poziva predlagatelj osiguranja, a to je nužnost uređenja pravnog odnosa radi sprječavanja nastanka nenadoknadive ili teško nadoknadive štete ili nasilja. Privremena mjera mora biti takvog sadržaja da se njome može postići svrha osiguranja. Cilj regulacijskih mjera nije rješavanje spora među strankama već osiguranje, a ne ostvarenje tražbine, pa se privremenom mjerom u pravilu ne smije ispuniti tražbina koja se osigurava i čije postojanje tek treba utvrditi.
9. Stoga je u konkretnom slučaju predlagatelj osiguranja, da bi učinio vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine na pravičnu izmjenu Ugovora o najmu nekretnina, trebao do stupnja vjerojatnosti dokazati da u trenutku kada je ulazio u prostor na temelju zaključenog Ugovora o najmu, prostor nije bio u stanju kako su se stranke obvezale Ugovorom o najmu od 6. svibnja 2025.
10. Ugovorom o najmu od 6. svibnja 2025. stranke su ugovorile da će predlagatelj osiguranja zakupiti nekretnine protivnika osiguranja na razdoblje od dvije godine, te da će za to plaćati zakupninu od 15. srpnja 2025., odnosno za razdoblje od 15. svibnja 2025. do 14. srpnja 2025., je predlagatelj osiguranja oslobođen plaćanja zakupnine, dok je za razdoblje od 15. srpnja 2025. do 14. svibnja 2027. ugovorena zakupnina u iznosima od 20.000,00 eur do 28.000,00 eur mjesečno uvećano za PDV.
11. Iz navoda predlagatelja osiguranja zaključuje se kako je on koristio prostor protivnika osiguranja od 15. svibnja 2025., te da je i danas u navedenom prostoru. Stranke međutim nisu dostavile u spis Primopredajni zapisnik na dan ulaska u prostor predlagatelja osiguranja, kako bi sud mogao utvrditi je li prostor protivnika osiguranja bio u stanju koji se zahtijevao Ugovorom o najmu od 6. svibnja 2025. Predlagatelj osiguranja je u spis dostavio fotografije prostora iz kojih nije moguće zaključiti čije su stvari koje su vidljive na fotografijama i koje se nalaze u prostoru, niti je moguće zaključiti što se stranke smatrale po navodom iz iz čl. 8. st. 2. Ugovora o najmu od 6. svibnja 2025. - "u potpunosti očišćen", a sve iz razloga što su stranke u čl. 8. st. 1. istog Ugovora navele kako najmoprimac izjavljuje da je prethodno izvršio uvid u Predmet najma i utvrdio da je u skladu s njegovim poslovnim potrebama, te da se odriče potraživanja bilo kakvih prava ili zahtjeva od vlasnika, a koji se odnose na neprikladnost samog predmeta najma. Uz to, kako je predlagatelj osiguranja koristio prostor od 15. svibnja 2025., a prvi dopis je protivniku osiguranja uputio 1. srpnja 2025., a uvažavajući da nije trebao plaćati zakup u razdoblju od 15. svibnja 2025. do 15. srpnja 2025. iz kojeg razloga je dopis o nedostacima prostora bio upućen tek 1. srpnja 2025. ukoliko prostor nije zadovoljavao uvjete Ugovor od ulaska u prostor od strane predlagatelja osiguranja.
12. Predlagatelj osiguranja je radi utvrđenja osnovanosti prijedloga za određivanjem privremene mjere predložio da sud izvrši uvid u predmet osiguranja dokaza koji je proveden kod ovoga suda. Sud međutim nije izvršio uvid u navedeni predmet smatrajući da je predlagatelj osiguranja sam bio dužan dostaviti sudu isprave na temelju kojih smatra da bi se njegov prijedlog trebao usvojiti. No unatoč tome, u postupku osiguranja dokaza se samo evidentira stanje prostora u trenutku provođenja osiguanja dokaza, ali se ne utvrđuje kakav je bio prostor u trenutku zaključenja Ugovora o najmu od 6. svibnja 2025., pa je ocjena suda da navedeni dokaz nije odlučan za donošenje odluke povodom prijedloga za određivanjem privremene mjere.
13. S obzirom na sve navedeno, sud je ocijenio da predlagatelj osiguranja nije dokazao do stupnja vjerojatnosti da prostor kojega je uzeo u zakup na temelju Ugovora o najmu od 6. svibnja 2025. nije bio u stanju kakvom su se stranke obvezale tim Ugovorom.
14. Obje pretpostavke iz 346. stavku 1. OZ-a moraju biti kumulativno ispunjene da bi sud izdao predloženu privremenu mjeru.
15. S obzirom da predlagatelj osiguranja nije dokazao prvu od kumulativno propisanih pretpostavki iz čl. 346. st. 1. OZ-a, nema uvjeta niti za izdavanje mjere iz čl. 347. st. 1. OZ-a, budući je osnovna pretpostavka za određivanje regulacijske mjere dokazivanje postojanja vjerojatnosti tražbine, pa je ocjena suda da prijedlog predlagatelja osiguranja nije osnovan.
16. Na temelju svega izloženog, odlučeno kao u izreci rješenja.
17. Obzirom da predlagatelj osiguranja nije uspio u postupku, to mu je zahtjev za naknadom troškova postupka osiguranja odbijen, sukladno čl. 154. st. 1. ZPP-a, u vezi s čl. 21. OZ-a, dok protivnik osiguranja nije zatražio naknadu troškova, pa je odlučeno kao u t. II. izreke.
U Pazinu 28. studenog 2025.
Sutkinja
Tamara Lakoseljac Benčić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba u roku od 8 dana od dana primitka prijepisa rješenja. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.
DNA:
- Pun. predlagatelja osiguranja,
- Pun. protivnika osiguranja.
