Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Bujama – Buie

Buje, Istarska 1

Repubblica di Croazia

Tribunale comunale di Pisino

Sezione distaccata di Buje – Buie

Via dell'Istria 1, 52460 Buie

Posl. br. R1-194/2022-31

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama – Buie, po sutkinji Pavici Gulišiji Brečević, u pravnoj stvari predlagatelja VĐ iz [adresa], Valica, Brutija 20, OIB [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Ivan Milanović, odvjetnik u Umagu, protiv protustranke REPUBLIKE HRVATSKE, OIB 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Pazinu, radi osnivanja nužnog prolaza, 27. studenog 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Osniva se nužni prolaz kao pravo služnosti puta (staze i kolnika) na teret k. č. [katastarska čestica] oranica površine 3381 m[2] , upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (ranije zk. ul. [broj ZK uloška]) k. o. [katastarska općina], kao poslužne nekretnine, a u korist k. č. [katastarska čestica] kuća, dvorište i oranica, površine 3637 m[2] , upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (ranije zk. ul. [broj ZK uloška]) k. o. [katastarska općina], kao povlasne nekretine, a koji nužni prolaz se proteže uz sjeverno - zapadni rub k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kako je označeno na "Prikazu stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. sastavljenog po RĐ mag. ing. geod. et geoinf., koji je sastavni dio ovog rješenja.

II. Predlagatelj je dužan na ime naknade za osnovani nužni prolaz isplatiti protustranci Republici Hrvatskoj iznos od 324,50 eura (tristodvadesetčetiri eura i pedeset centi) u roku 15 dana.

III. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja i po isplati naknade iz t. II. rješenja, predlagatelj je ovlašten ishoditi upis stečenog prava iz t. I. ovog rješenja u zemljišnoj knjizi.

Obrazloženje

1. Predlagatelj je 12. kolovoza 2022. ovom sudu podnio prijedlog radi osnivanja nužnog prolaza kao prava služnosti puta. U prijedlogu se navodi da je predlagatelj vlasnik nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] u naravi kuća, dvorište i oranica, površine 3637 m², upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Protustranka je vlasnica nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] u naravi oranica površine 3381 m[2] , upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nekretnina predlagatelja odvojena je od javnog puta koji nosi oznaku k. č. [katastarska čestica] u naravi put, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], tako da predlagatelj nema kolni prolaz potreban za pristup do kuće u kojoj stanuje s obitelji, a isto tako nema ni kolni prolaz za pristup za redovno gospodarenje svoje nekretnine. Nekretnina protustranke, u naravi oranica, proteže se od javnog puta oznake k. č. [katastarska čestica] u naravi put, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] do nekretnine predlagatelja, slijedom čega bi nužni kolni prolaz, od javne ceste pa do nekretnine predlagatelja, mogao prolaziti rubnim dijelom nekretnine protustranke, tj. uz sjeverno - zapadni rub nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a sve kako je označeno na "Prikazu stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. sastavljenog po RĐ mag. ing. geod. et geoinf. Predlagatelj kao vlasnik nekretnine u čiju se korist osniva prolaz dužan je protustranci kao vlasniku poslužne nekretnine platiti novčanu naknadu u visini za koju će protustranka biti oštećena. Kako je nekretnina predlagatelja odvojena od javnog puta i nema kolni prolaz potreban za pristup do kuće u kojoj stanuje s obitelji, a isto tako nema ni kolni prolaz za pristup za redovno gospodarenje svoje nekretnine, te kako korist što ga traženi nužni prolaz ima donijeti predlagatelju nadmašuje štetu koja će uspostavom tog prolaza nastati na nekretnini protustranke, jer je jedina mogućnost otvaranja nužnog prolaza za korist nekretnina predlagatelja moguća preko k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], to predlagatelj predlaže osnivanje nužnog prolaza kako je pobliže navedeno u izreci rješenja.

2. U odgovoru na prijedlog, protustranka je predložila da se provede uviđaj na mjestu događaja uz sudjelovanje vještake geodetske (mjernične) struke, a što je predložio i predlagatelj, sve kako bi se utvrdilo da li je predloženi nužni prolaz jedini mogući način pristupa predlagateljevoj nekretnini, odnosno kako bi se utvrdilo da li do predlagateljeve nekretnine nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom, te da li se nužni prolaz sa manje opterećenja može odrediti preko drugih susjednih nekretnina. Slijedom navedenog, protustranka predlaže da se od mjerničnog vještaka zatraži ortofoto snimak sa uklopom katastarskog plana za predmetne nekretnine te očitovanje o svim mogućim pristupima nekretnini predlagatelja te da sačini skicu mogućih pristupa na dostavljenom ortofoto snimku odnosno da se mjernični vještak očituje da li se nužni prolaz s manje opterećenja može odrediti preko drugih susjednih nekretnina ili sa manje opterećenja za k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] osim na način kako je to predložio predlagatelj. Protustranka također smatra da je, a nakon što se udovolji zakonskim uvjetima za osnivanje nužnog prolaza, u postupku potrebno provesti i vještačenje po vještaku odgovarajuće struke (gospodarske ili građevinske struke - ovisno o tome da li se nekretnina nalazi izvan ili unutar granica građevinskog područja) kako bi se utvrdila visina novčane naknade koja bi imala pripasti protustranci na ime obeštećenja za umanjenje vrijednosti nekretnine na kojoj se osniva nužni prolaz. Posebno se ističe da je potrebno da vještak odgovarajuće struke (gospodarske ili građevinske struke - ovisno o tome da li se nekretnina nalazi izvan ili unutar granica građevinskog područja) nastalu štetu vlasniku poslužne nekretnine iskaže kao vrijednost dijela nekretnine koji je predložen za nužni prolaz uvažavajući i eventualno umanjenje vrijednosti nužnim prolazom opterećene nekretnine odnosno vlasniku poslužne nekretnine pripada puna novčana naknada za sve što će on trpjeti i biti oštećen, a koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje.

3. Čitanjem izvadaka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je kao vlasnik povlasne nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (ranije zk. ul. [broj ZK uloška]) k. o. [katastarska općina] upisan predlagatelj (u zemljišnoj knjizi s podacima SĐ), a kao vlasnik poslužne nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] (ranije 1411) k. o. [katastarska općina], da je upisana protustranka Republika Hrvatska.

4. Radi identifikacije predmetnih nekretnina, procjene vrijednosti poslužne nekretnine i utvrđenja mogućnosti određivanja nužnog prolaza, izveden je dokaz uviđajem uz prisustvo vještake mjernične i gospodarske struke.

5. Na ročištu održanom na mjestu događaja 24. ožujka 2023. mjernični vještak Eduard Kliman je identificirao predmetne nekretnine te se uviđajem utvrđivalo postoje li i drugi pristupni putevi do predmetnih nekretnina.

6. Identifikacijom od strane mjerničnog vještaka utvrđeno je da k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prema službenom katastarskom stanju ima površinu od 3.637 m[2] . Ista je u naravi obiteljska kuća, prizemlje i kat - samostojeća, gospodarska zgrada - samostojeća, oranica, red maslinika, voćnjak i dvorište. Nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prema službenom katastarskom stanju ima površinu od 3.381 m[2] . Ista je u naravi maslinik, te se na njoj nalazi jedna mobilna kućica, a sa sjeverozapadne strane preko nje prolazi bijeli put za kojeg predlagatelj navodi da je jedini pristup do njegove k. č. [katastarska čestica]. K. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] međusobno graniče i to u širini od cca. 10 m. Prema službenom katastarskom stanju k. č. [katastarska čestica] ne graniči sa ni jednim javnim putem niti katastarskom česticom javnog puta.

7. Prilikom uviđaja, punomoćnik predlagatelja je priložio u spis "Prikaz stanja u prostoru" sačinjen po RĐ mag. ing. geod. et geoinf. iz GEO NORD j.d.o.o. te je predložio da radi ekonomičnosti postupka mjernični vještak ne vrši mjerenje površine nego da vještak gospodarske struke istu procjeni na temelju dostavljenog "Prikaza stanja u prostoru".

7. 1. Mjernični vještak je pregledom lica mjesta i usporedivši ga s "Prikazom stanja u prostoru" ocijenio da je ista izrađena u skladu s pravilima struke.

7. 2. Zastupnik protustranke nije pristupio ročištu na mjestu događaja ali se nije protivio da vještak gospodarske struke izvrši procjenu na temelju "Prikaza stanja u prostoru" kojeg je dostavio predlagatelj.

8. Iz procjembenog elaborata gospodarskog vještaka Paola Dragana od 4. travnja 2023. (str. 37-50) proizlazi da se nekretnina k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nalazi u neposrednoj blizini naselja Brutija, izvan granica građevinskog područja naselja te da predstavlja poljoprivredno zemljište. Uviđajem je utvrđeno da je predmetna nekretnina u naravi maslinik, a da se manjim dijelom koristi kao put. Prema mišljenju vještaka izračun vrijednosti poljoprivrednog zemljišta usporednom metodom ovisi o nekoliko parametara kao što su. Veličina čestica – proizvodno tehnološke cjeline, blizina naselja i prilaznih putova (lokacija), odnos ponude i potražnje. Tržišna vrijednost predmetnog poljoprivrednog zemljišta temeljena je na prosječnoj cijeni koja se postiže na predmetnom području za poljoprivredno zemljište sličnih karakteristika. Vještak smatra da je za utvrđivanje vrijednosti poljoprivrednog zemljišta najoportunija usporedna metoda gdje se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) usporedivih nekretnina iste namjene. S portala eNekretnine vještak je prikupio podatke o transakcijama poljoprivrednog zemljišta u okolici naselja Brutija te se pritom vodio time da u obzir uzme transakcije koje su vremenski blizu te približno jednakih površina. Na temelju provedenog postupka usporednom metodom prema provedbenim transakcijama na području naselja Brutija vještak je procijenio da prosječna jedinična tržišna vrijednost poljoprivrednog zemljišta iznosi 2,02 eura po m[2] . Zaključuje da u samom postupku procjene vrijednosti nekretnine značajnih odstupanja nije bilo, odnosno da je vidljivo najveće odstupanje prosječne cijene od izjednačenih cijena u dozvoljenom rasponu od +/- 30% pa da se može reći da neuobičajenih okolnosti nema. Stoga procjenjuje da ukupna vrijednost dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja je predmet vještačenja, ukupne površine 118 m[2] , iznosi 238,36 eura.

9. Predlagatelj nije imao primjedbi na nalaz i mišljenje sudskog vještaka gospodarske struke.

9. 1. Protustranka je u podnesku od 9. listopada 2023. iznijela primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka gospodarske struke. Istakla je da vještak u nalazu, na str. 8 i 9, navodi da je u Istarskoj županiji došlo do pada visine kupoprodajne cijene u 2022. godini u usporedbi sa 2021. godinom, a da u nastavku prikazuje tabelarni prikaz iz kojeg proizlazi da je kupoprodajna cijena u 2022. godini bila u značajnom porastu u odnosu na 2021. godinu, a ne padu kako je to navedeno u nalazu (ako se izračuna prosjek prosječnih cijena ispada da je prosjek u 2021. godini iznosio 3,46 eura/m[2] , a u 2022. godini 5,58 eura/m[2] ). Nadalje, na str. 11 nalaza navedene su nekretnine u k. o. [katastarska općina] prodane u 2021. i 2022. godini i iznosi za koje su nekretnine prodane kao i iznosi cijena po m[2] prodanih nekretnina. S obzirom na to da su k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] po površini bliže površini nekretnine koja je predmetom ove procjene (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) vještak je uzeo u obzir njihovu postignutu cijenu prilikom prodaje, međutim istu nije ispravno prikazao. Naime, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 6.692 m[2] je prodana za cijenu od 188.313,10 kuna, što je 24.992,44 eura, a ne 13.445,35 eura kako je to prikazano u nalazu, a slijedom čega jedinična cijena u eurima nije 2,01 eura/m[2] već 3,73 eura/m . Nadalje, protustranka je dostavila dopis Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Umag, KLASA: 410-20/23-04/13 od 18. kolovoza 2023. godine, o prosječnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u k. o. [katastarska općina], iz kojeg proizlazi da je prosječna cijena za zemljište izvan granica građevinskog područja površine do 5.000 m[2] za mjesec lipanj 2023. godine iznosila 4,86 eura/m . Slijedom navedenog, protustranka je predložila sudu da pozove vještaka na dopunu, odnosno ispravak nalaza.

10. Vještak gospodarske struke Paolo Dragan je dostavio nadopunu procjembenog elaborata od 2. siječnja 2024. (str. 67-74) u kojem je izvršio ispravak te se očitovao na podatke Porezne uprave koje je dostavila protustranka. Istaknuo je da su u dostavljenom dopisu Porezne uprave navedena kretanja prosječne cijene poljoprivrednog zemljišta izvan granica građevinskog područja, a prema dostupnim statističkim podacima iz informacijskog sustava Porezne uprave te kako je navedeno da prikazane vrijednosti ne odražavaju nužno i vrijednost predmetnih nekretnina već da su iste prikaz prosječnih cijena s približno istog područja te da se kao bazna vrijednost za procjenu ne mogu koristiti. Vještak je primio na znanje podatke Porezne uprave ali ih nije uzeo u obzir u postupku procjene jer je procjenu vrijednosti nekretnine izvršio na temelju odredbi Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 105/15).

10. 1. Vještak je u nadopuni ispravio podatak o prosječnoj jediničnoj tržišnoj vrijednosti poljoprivrednog zemljišta na području naselja Brutija tako da iznosi 2,75 eura po m[2] . Zaključuje da je u samom postupku procjene vrijednosti nekretnine vidljivo značajno odstupanje od prosječne cijene izjednačenih cijena za nekretninu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] čija je vrijednost bez obzira na to korištena za izračun prosječne vrijednosti po m[2] . Stoga vještak procjenjuje da ukupna vrijednost dijela predmetne nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ukupne površine 118 m[2] , iznosi 324,50 eura.

11. Predlagatelj je prihvatio i nadopunu nalaza i mišljenja gospodarskog vještaka dok se protustranka nije očitovala na nadopunu pa se smatra da je prihvaća.

11. 1. Sud je prihvatio procjembeni elaborat gospodarskog vještaka Paola Dragana i nadopunu procjembenog elaborata jer je jasno i u skladu s pravilima struke obrazložio ispravak elaborata te se očitovao na primjedbe protustranke.

12. Iz odredbe čl. 224. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14., dalje ZV) proizlazi da će se nužni prolaz preko nekretnine kao poslužne osnovati ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom, i ako je korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini uz obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist nužni prolaz osniva da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine. U st. 2. je propisano da se nužni prolaz ne može osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači, a kroz ograđene vrtove i vinograde može se osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog.

13. Sud je u cijelosti prihvatio nalaze i mišljenja vještaka mjernične (usmeni nalaz na mjestu događaja) i gospodarske struke (pisani nalaz i nadopunu), a koji su u svojim nalazima obrazložili svrsishodnost otvaranja nužnog prolaza preko dijela nekretnine oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u vlasništvu protustranke. Naime, po mišljenju ovog suda, prava protustranke nisu ugrožena zbog otvaranja nužnog prolaza s obzirom na to da je predmetna nekretnina protustranke velike površine (ukupno 3381 m[2] ), da je nužni prolaz određen na način da najmanje opterećuje poslužnu nekretninu, te da poslužna nekretnine ne trpi okrnjenost zbog trajnog ograničenja vlasništva iz razloga što će predmetna služnost prolaziti uz sjeverno – zapadni rub poslužne nekretnine.

14. Slijedom iznesenog, a s obzirom na to da povlasna nekretnina predlagatelja oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nema direktne, odnosno prikladne putne veze s javnim putom, stav je suda kako je najprikladnija i najmanje otegotna putna veza do nekretnine predlagatelja preko dijela nekretnine protustranke oznake k. č. [katastarska čestica] k. Savudrija prikazanog crvenom šafriranom bojom u "Prikazu stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. sastavljenog po RĐ mag. ing. geod. et geoinf., koji je sastavni dio ovog rješenja. Ujedno, korist osnivanja prava služnosti veća je od štete koja će time nastati, a ponajviše iz razloga što će tržišna vrijednost povlasne nekretnine biti svakako veća, dok s druge strane na poslužnoj nekretnini ne dolazi do okrnjenosti, odnosno umanjenja koeficijenta.

15. Stoga je osnovan nužni prolaz kao pravo služnosti puta (staze i kolnika) na teret k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kao poslužne nekretnine, u korist k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kao povlasne nekretnine koji se proteže uz sjeverno – zapadni dio poslužne nekretnine koji je u "Prikazu stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. sastavljenog po RĐ mag. ing. geod. et geoinf. prikazan crvenom šafriranom bojom, a površine je 118 m[2] .

. 16. Prema čl. 224. st. 4. ZV-a, sud će svojom odlukom kojom osniva nužni

prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnog prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele.

17. Visinu naknade utvrdio je vještak gospodarske struke, a što je obrazloženo u t. 10. 1. obrazloženja ovog rješenja. Predlagatelju je naloženo da protustranci isplati naknadu na ime umanjenje vrijednosti poslužne nekretnine zbog osnivanja nužnog prolaza u iznosu 324,50 eura te je osnivanje nužnog prolaza uvjetovano isplatom ove naknade protustranci.

18. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u t. I. - III. izreke rješenja.

U Bujama 27. studenog 2025.

Sutkinja

Pavica Gulišija Brečević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba o kojoj odlučuje nadležni županijski sud. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dostave rješenja.

DNA:

1. predlagatelju p.p., uz "Prikaz stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. (str. 34)

2. protustranci po ODO Pazin, uz "Prikaz stanja u prostoru" od 25. ožujka 2022. (str. 34)