Poslovni broj: P-499/2025-6

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb - Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu po sucu toga suda Nives Grubišić Đogić, u pravnoj stvari tužitelja SS, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], Republika Bosna i Hercegovina, zastupanog po punomoćniku Miroslavu Ivkoviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Perković gradnje d.o.o., OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici Heleni Kovačić Lijović, odvjetnici u Zagrebu, radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 21. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnice tuženika, 27. studenog 2025.,

p r e s u d i o  j e

I) Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Nalaže se tuženiku PERKOVIĆ GRADNJA d.o.o. iz Velikog Polja (Grad Zagreb), [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] zastupanom po direktoru ES iz [adresa] ([adresa]), [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da u roku 15 dana s tužiteljem SS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sklopi aneks predugovora o kupoprodaji nekretnina sljedećeg sadržaja:

1. sukladno članku 15. predugovora o kupoprodaji nekretnina zaključenog 12. veljače 2025. godine i ovjerenog od strane javnog bilježnika Valentine Žugec pod brojem: OV- 205/2025 prodavatelj i kupac sačinjavaju aneks ugovora kojim se mijenja članak 4. predugovora.

2. U članku 4. stavku 4.1. predugovora o kupoprodaji nekretnina umjesto 75.000,00 (slovima:sedamdesetpettisuća) EUR dolazi 155.000,00 (stopedesetipettisuća) EUR te se dodaje stavaka 4.4. Kupac plaća ugovorenu kupoprodajnu cijenu na način da je kupac dao 80.000,00 (osamdesettisuća) EUR kao kaparu, 15.000,00 (pretnaesttisuća) EUR će kupac uplatiti na račun prodavatelja u roku 3 dana od potpisa ovog aneksa a 60.000,00 (šezdesettisuća) EUR plaća kreditom banke po potpisu glavnog ugovora.

3. Mijenja se članak 5. stavka 5.1. KUPAC se obvezuju iznos od 60.000,00 (šezdesettisuća) EUR isplatiti na račun PRODAVATELJA iz članka 4. stavak 4.5. ovog predugovora putem kredita roku od 30 (trideset) dana od zaključenja ovog aneksa.

4. U ostalom dijelu predugovor ostaje neizmijenjen.

PRODAVATELJ:

KUPAC:

PERKOVIĆ GRADNJA d.o.o.

SS

po ES, direktorici

u protivnom presuda će zamijeniti aneks predugovora.

2. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi troškove ovog postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja presude pa sve do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja. A za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana."

II) Nalaže tužitelju naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 2.825,00 EUR sa zateznom kamatom tekućom od 27. studenog 2025. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu 23. svibnja 2025. protiv tuženika tvrdi da su stranke sklopile Predugovor o kupoprodaji nekretnine, odnosno suvlasničkog dijela od 1245/10000 dijela nekretnine kat. čest. [katastarska čestica] – Tribunjska ulica ukupne površine 692 m2 od čega dvorište površine 476 m2 i stambena zgrada, [adresa] površine 216 m2, s kojim je povezano isključivim vlasništvom 4. Suvlasnički dio: 1245/10000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) Stan oznake ST3 na 1. katu zgrade, površine 70,33 m2 koji se sastoji od ulaza, dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonicom, kupaonice, izbe i dvije sobe, s lođom površine 6,23 m2, a kojem pripada garaža oznake PGM2 u podrumu površine 12,95 m2 i spremište oznake SP3 u podrumu površine 8,18 m2, u planu posebnih dijelova sve označeno šrafurom žute boje upisano u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Novom Zagrebu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], ovjeren od strane javnog bilježnika Valentine Žugec poslovni broj OV-205/25 od 12. veljače 2025. Predmetni stan se nalazi u zgradi koju je tuženik izgradio na zemljištu koje je tužitelj prodao **.**.2021. LS, kćeri NS, osnivača tuženika za iznos od 80.000,00 eura temeljem kupoprodajnog ugovora od 31. prosinca 2021. i Aneksa tom Ugovoru od 1. veljače 2022. Kupovnina za predmetnu nekretninu nije isplaćena tužitelju već je ista poslužila kao kapara za kupnju stana prema Ugovoru od 12. veljače 2025. Ugovorena kupoprodajna cijena za predmetni stan bila je 155.000,00 eura, no u Ugovoru je navedeno da iznosi 75.000,00 eura budući je taj iznos tužitelj bio još dužan platiti nakon uplate kapare. Tužitelj je isplatu kupoprodajne cijene trebao isplatiti putem kredita ostvarenog kod Unicredit banke d.d. Predugovor nije bio podoban za izdavanje hipotekarnog kredita budući je u njemu navedena kupoprodajna cijena od 75.000,00 eura koja predstavlja samo dio stvarne vrijednost predmetne nekretnine. Predugovorom o kupoprodaji nekretnine je bilo dogovoreno da će se u roku od 30 dana od njegovog sklapanja sklopiti glavni kupoprodajni ugovor. Obzirom da tužitelj nije mogao ostvariti kredit zbog navedene formalnosti vezane uz navedenu kupoprodajnu cijenu, isti je pozvao tuženika 10. ožujka 2025. da sklope Aneks Predugovora u kojem će navesti ispravni podatak o vrijednosti nekretnine. Tuženik se nije odazvao pozivu tužitelja pa je rok za sklapanje glavnog ugovora istekao. Ponašanje tuženika je suprotno načelu savjesnosti, poštenja, suradnje i dužnosti ispunjenja ugovorne obveze. Pri tom ističe da je i sam tuženik kasnio 3 godine u ispunjenju svojih obveza, a koja su bila vezana uz gradnju predmetne nekretnine. Tužitelj se nalazi u kvalificiranom posjedu predmetne nekretnine. Tužitelj ima pravo na sklapanje Aneksa Ugovora temeljem čl. 49. i 50. Zakona o obveznim odnosima, a sve sukladno općim načelima koja vrijede u obveznim odnosima. Stoga predlaže sudu donijeti presudu kojom će naložiti tuženiku da s tužiteljem sklopi Aneks Ugovora kojim će umjesto cijene od 75.000,00 eura pisati stvarna cijena od 155.000,00 eura i u kojem će biti navedeno da je plaćena kapara u iznosu od 80.000,00 eura, dok će ostatak kupoprodajne cijene biti djelomično isplaćen putem kredita (60.000,00 eura), a dijelom isplatom u gotovini od 15.000,00 eura. Potražuje parnični trošak.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe da je nesporno da su stranke zaključile Predugovor o prodaji nekretnina od 12. veljače 2025. nakon što su se punomoćnici stranaka suglasili oko njegovog sadržaja. U navedenom Ugovoru je dogovoren rok za sklapanje glavnog ugovora kao bitan sastojak tog Ugovora. Tužitelj nije u roku ishodio kredit, rok je protekao pa Predugovor o kupoprodaji više nije na snazi. Tuženik ne može snositi rizik tužiteljeve poslovne odluke o ishođenju kredita. Vezano uz postavljeni tužbeni zahtjev ističe da isti nije osnovan budući da sud svojim odlukama nije ovlašten mijenjati volju stranaka kod zaključenja bilo kojeg ugovora, niti nametati obvezu zaključenja dodatka ugovoru bilo kakvog sadržaja jer je to protivno osnovnim načelima Zakona o obveznim odnosima. Izmjena ugovora ovisi o volji obiju strana pa je ovakav tužbeni zahtjev neosnovan. Tužitelj ne može tražiti sklapanje glavnog ugovora jer sam nije ispunio svoje obveze vezano uz ishođenja kredita. Čl. 39. i 50. ZOO-a na koje se poziva tužitelj nisu u nikakvoj vezi s predmetnom ovog spora. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška.

3. Sud je u skladu s načelom otvorenog pravosuđenja iznio svoj pravni stav da tužbeni zahtjev, kako je postavljen u tužbi, nije sukladan činjeničnom supstratu tužbe. Tužitelj je molio odgodu ročišta da uredi tužbeni zahtjev, odnosno da isti specificira na način kako bi bio pravno i činjenično osnovan. Tuženik se protivio odgodi ročišta radi uređenja tužbenog zahtjeva budući je tuženik već u odgovoru na tužbu iznio prigovore u tom smislu. Sud je odbio odgodu ročišta jer bi davanjem daljnjeg roka tužitelju bila narušena jednakost stranaka pred sudom iz razloga što je tužitelj imao dovoljno vremena do prvog pripremnog ročišta (uključujući pripremno ročište) urediti tužbeni zahtjev, a imajući u vidu da se to pitanje problematiziralo u odgovoru na tužbu. Osim toga, tužitelj je mogao urediti tužbeni zahtjev na pripremnom ročištu na kojem je sud iznio svoj pravni stav o tužbenom zahtjevu sadržaja kao u tužbi.

4. Neosnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi već iz činjenica navedenih u tužbi pa je sud odbio tužbeni zahtjev bez ulaženja u rezultate dokaza koji su predloženi tijekom postupka.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja prema tuženiku za sklapanjem Aneksa Predugovora o kupoprodaji nekretnine na način da se umjesto kupoprodajne cijene (75.000,00 eura) navede cijena u stvarno dogovorenom iznosu (155.000,00 eura) te da se navede da je tužitelj platio kaparu u iznosu od 80.000,00 eura i da preostalu kupoprodajnu cijenu plaća isplatom 15.000,00 eura u gotovini i 60.000,00 eura putem kredita.

6. U pravu je tužitelj kad navodi da su stranke u obveznim odnosima dužne surađivati i postupati sukladno načelu savjesnosti i poštenja, kao i da je zabranjena zlouporaba prava koje sudionicima pripadaju po zakonu. Također, u pravu je kad navodi da sudionik obvezno pravnog odnosa koji postupa suprotno takvoj dužnosti postupa contra legem pa da shodno tome njegov suugovaratelj ima pravo tražiti sudsku zaštitu.

7. Međutim, takva sudska zaštita ne može se ostvariti postavljenim tužbenim zahtjevom kojim se od suugovaratelja traži sklapanje dodatka predugovoru o kupoprodaja nekretnine u okolnostima kada se tuženik usprotivio sklapanju takvog dodatka jer sud nema ovlasti naložiti mu, odnosno prisiliti ga na sklapanje istoga.

8. Naime, takav tužbeni zahtjev bio bi moguć tek da ugovorne strane postignu suglasnost u tom pravcu, što ovdje nije slučaj jer se tuženik sklapanju dodatka protivi. Naime, u smislu čl. 376. u vezi čl. 247. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO) ugovorom o kupoprodaji ugovorne strane izrazom vlastite volje zajedno osnivaju i sadržajno određuju određeni pravni odnos pri čemu su slobodni u tome hoće li ili neće sklopiti ugovor, s kim će ga sklopiti, hoće li ga kasnije mijenjati, te po svojoj volji određuju sadržaj, uvjete i oblik ugovora, osim u iznimnim situacijama određenim zakonom, što nije slučaj u predmetnoj pravnoj stvari. Dakle, tužitelj ima pravo zahtijevati pravednu izmjenu ugovora radi uklanjanja nedostatka, no ne na način da se tuženiku naloži sklapanje dodatka ugovoru, na koju radnju ga sud nije ovlašten prisiliti, s obzirom da sklapanje ugovora predstavlja slobodnu volju i dispoziciju stranaka. Tužitelj bi pravo za sudskom zaštitom mogao ostvariti tužbom na utvrđenje sadržaja stvarnog pravnog odnosa između stranaka koji je nastao temeljem kupoprodajnog ugovora jer pravni interes za to ima temeljem činjenice da se tuženik protivi sklapanju Aneksa ugovora u tom smjeru, a bez izmjene ugovora ne može ishoditi kredit koji mu je potreban za izvršenje ugovorne obveze. Doduše sve pod pretpostavkom da to doista predstavlja sadržaj pravnog odnosa između stranaka i da Predugovor nije raskinut zbog neispunjenja, kao što tvrdi tuženik.

9. Budući da je tužbeni zahtjev, kako je postavljen u tužbi, neosnovan, to je sud odlučio kao u izreci.

10. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. i članka 155. ZPP-a. Troškovi su odmjereni prema vrijednosti predmeta spora i prema troškovniku tuženika, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23) po kojoj vrijednost jednog boda iznosi 2,00 EUR.

11. Tuženiku je dosuđen trošak u ukupnom iznosu od 2.825,00 EUR, a odnosi se na sastav odgovora na tužbu u iznosu od 565 bodova (Tbr. 8/1) i ročišta 21. listopada 2025. u iznosu od 565 bodova (Tbr. 9/1), uvećano za PDV.

12. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 27. studenog 2025.

Sudac:

Nives Grubišić Đogić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku 15 dana od dana dostave presude. Žalba se podnosi pisano županijskom sudu putem ovoga suda.

DNA:

- punomoćnik tužitelja

- punomoćnik tuženika