Poslovni broj: P-1223/2023
Republika Hrvatska
Općinski sud u Dubrovniku
Dr. Ante Starčevića 23
R E P U B L I K A H R V A T S K A
P R E S U D A
Općinski sud u Dubrovniku, po sucu tog suda Marijani Milković Cosmai, u pravnoj stvari tužitelja ad 1. JF, OIB: [osobni identifikacijski broj] i tužitelja ad 2. FF, OIB: [osobni identifikacijski broj], obojica na adresi [adresa] i obojica zastupani po punomoćniku Oskaru Benussi, odvjetniku u Dubrovniku, protiv tuženice Republika Hrvatska, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 14. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja, zakonskog zastupnika tuženika i tužitelja ad 1. , dana 26. studenog 2025.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju ad 1. iznos od 5.183,80 EUR sa zateznim kamatama tekućim:
- na iznos 121,37 EUR od 6. rujna 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. listopada 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. studenog 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. prosinca 2020. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. siječnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. veljače 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. ožujka 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. travnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. svibnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. lipnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. srpnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. kolovoza 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. rujna 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. listopada 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. studenog 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. prosinca 2021. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. siječnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. veljače 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. ožujka 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. travnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. svibnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. lipnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. srpnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. kolovoza 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. rujna 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. listopada 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. studenog 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. prosinca 2022. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. siječnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. veljače 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. ožujka 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. travnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. svibnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. lipnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. srpnja 2023. do isplate,
- na iznos 166,24 EUR od 6. kolovoza 2023. do isplate,
sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate prema kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu, za više zatraženi iznos od 1.802,72 EUR s pripadajućim zateznim kamatama, tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.
II. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju ad 2. iznos od 5.183,80 EUR sa zateznim kamatama tekućim:
- na iznos 121,37 EUR od 6. rujna 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. listopada 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. studenog 2020. do isplate
- na iznos 121,37 EUR od 6. prosinca 2020. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. siječnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. veljače 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. ožujka 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. travnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. svibnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. lipnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. srpnja 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. kolovoza 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. rujna 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. listopada 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. studenog 2021. do isplate
- na iznos 131,90 EUR od 6. prosinca 2021. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. siječnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. veljače 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. ožujka 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. travnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. svibnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. lipnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. srpnja 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. kolovoza 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. rujna 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. listopada 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. studenog 2022. do isplate
- na iznos 148,80 EUR od 6. prosinca 2022. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. siječnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. veljače 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. ožujka 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. travnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. svibnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. lipnja 2023. do isplate
- na iznos 166,24 EUR od 6. srpnja 2023. do isplate,
- na iznos 166,24 EUR od 6. kolovoza 2023. do isplate,
sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate prema kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu, za više zatraženi iznos od 1.802,72 EUR s pripadajućim zateznim kamatama, tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.
III. Nalaže se tuženici naknaditi tužiteljima trošak ovog postupka u iznosu od 4.585,64 EUR, sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana donošenja ove presude pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. U tužbi zaprimljenoj pred ovim sudom dana 30. studenog 2023. tužitelji navode da je stan u prizemlju zgrade oznake kč. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] vlasništvo tužitelja JF za ½ dijela prava vlasništva, te tužitelja FF za ½ dijela prava vlasništva. Stan ima površinu od 33 m2 te se nalazi na atraktivnoj lokaciji na adresi [adresa]. Predmetni stan je u režimu zaštićenog najma. Pravna prednica tužitelja tražila je iseljenje zaštićenog najmoprimca TF, no, pravomoćno je odbijena presudom Općinskog suda u Dubrovniku P-257/03 od 22. travnja 2005. Tužitelji smatraju da bi na slobodnom tržištu ostvarili najamninu u minimalnom iznosu od 400,00 eura mjesečno, posebice kad se uzme u obzir lokacija predmetnog stana. Tužitelji smatraju da im pripada razlika između primljenih iznosa zaštićene najamnine i najamnine koju bi ostvarili na tržištu, te da im je RH taj iznos dužna naknaditi. Potražuju naknadu za prethodne tri godine. Svoj zahtjev tužitelji temelje na shvaćanjima i presudi Europskog suda za ljudska prava Statileo vs. [adresa] i J i dr. vs. RH.
2. U odgovoru na tužbu koji je pred ovim sudom zaprimljen dana 22. prosinca 2023. tuženica se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti, navodi da se status TF kao zaštićenog najmoprimca ne može dokazivati pravomoćnom presudom Općinskog suda u Dubrovniku od 22. travnja 2005. u predmetu P-257/03. Ističe se da TF nije mogao steći status zaštićenog najmoprimca ex lege, već je samo mogao steći prava i obveze najmoprimca pod uvjetom da je ranije stekao stanarsko pravo prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja Zakona o najmu stanova (NN 91/96). Ističe se da je TF trebao tražiti sklapanje ugovora o najmu odnosno sudsko utvrđenje svog statusa najmoprimca, a što nije tražio. Dodatno se navodi i da presuda Općinskog suda u Dubrovniku od 22. travnja 2005. ima pravni učinak erga omnes samo u dijelu obuhvaćenom izrekom presude. Ukazuje se da tužitelji ne dostavljaju nikakav dokaz stanarskog prava TF, niti dokaz njegova korištenja stanom u razdoblju navodnog nastanka štete, pa je razvidno da tuženica ne može biti odgovorna za nastalu štetu jer nema uzročne veze između radnje tuženice i nastale štete. Tužitelji su u razdoblju u kojem je nastala šteta mogli ostvariti slobodnu ugovorenu najamninu s obzirom da nisu sklopili ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom slijedom čega je predmetni zahtjev neosnovan. Osporava se i visina zaštićene najamnine od 11,82 eura jer su tužitelji imali obvezu jedanput godišnje izračunati visinu mjesečnog najma te takav izračun dostaviti najmoprimcu. Izračun zaštićene najamnine bi trebao obuhvatiti niz faktora koji utječu na visinu, ali i uvećanje sukladno članku 28.a Zakona o najmu stanova. U odnosu na razliku do punog iznosa zaštićene najamnine na koju su tužitelji imali pravo, a nisu je ostvarili, tužitelji su svojim nepostupanjem i pasivnošću pridonijeli toj šteti. Navodi da Europski sud za ljudska prava vlasnicima nije dosudio zahtijevani iznos naknade štete u visini razlike između zaštićene najamnine na koju su imali pravo i tržišne najamnine već im je dosuđena razlika zaštićene najamnine i odgovarajuće (primjerene) najamnine. Navodi se da je od iznosa tržišne najamnine potrebno oduzeti iznose poreza na dohodak od imovine i prireza porezu na dohodak, jer se ne radi o prihodu tužitelja.
3. Radi donošenja odluke u ovoj pravnoj stvari sud je pročitao cjelokupan spis predmeta, sve isprave u spisu, izveden je dokaz saslušanjem parničnih stranaka, pročitan je priklopljeni spis ovog suda P-257/03 kao i spis Ureda državne uprave u Dubrovačko neretvanskoj županiji KLASA: UP/I-371-02/93-01/34, proveden je uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke koji je u spis predmeta dostavio pisani nalaz i mišljenje, a istog je usmeno i iznio na raspravi.
4. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od ukupno 13.973,04 EUR (svakom od tužitelja polovina tog iznosa od 6.986,52 eura) za razdoblje od rujna 2020. do kolovoza 2023. na ime naknade štete u visini razlike između visine tržišnog najma kojeg su tužitelji mogli ostvariti na tržištu i iznosa zaštićene najamnine za stan u svojem vlasništvu u kojem je u utuženom periodu stanovao zaštićeni najmoprimac TF.
5. Tužbeni zahtjev je osnovan u pretežitom dijelu.
6. Među strankama nije sporno da u stanu u vlasništvu tužitelja na adresi [adresa] (prethodno adresa [adresa]) živi TF i nije sporno da tužiteljima plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 11,82 eura mjesečno, nije sporno da je pravomoćno odbijen zahtjev pravne prednice tužitelja PF za iseljenje zaštićenog najmoprimca TF (P-257/03), ali je sporna osnova i visina tužbenog zahtjeva, odnosno, sporno je ima li TF status zaštićenog najmoprimca, a sve s obzirom da nije sklopio ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, kao i to je li iznos zaštićene najamnine pravilno obračunat, te jesu li pojedini iznosi u zastari.
7. Odredbom članka 1045. Zakona o obveznim odnosima (NN broj 35/05, 41/08,125/11, 78/15, 29/18, dalje ZOO) propisano je da je onaj tko drugome prouzroči štetu dužan tu štetu naknaditi ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje. Pri tome članak 1046. ZOO-a definira da je šteta umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprečavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta).
7.1. Odredba članka 1089. ZOO-a propisuje da oštećenik ima pravo, kako na naknadu obične štete, tako i na naknadu izmakle koristi, pri čemu se visina naknade štete određuje prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, osim slučaja kad zakon određuje što drugo, te se pri ocjeni visine izmakle koristi uzima u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.
8. Pregledom spisa ovog suda P-257/03 utvrđeno je da je dana 8. studenog 1999. godine tužiteljica PF podnijela tužbu protiv tuženika TF radi iseljenja i predaje u posjed stana u prizemlju zgrade, označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužbeni zahtjev je odbijen odlukom ovog suda P-257/03 od 22. travnja 2005., a Županijski sud u Dubrovniku je takvu presudu potvrdio. Nakon presude Županijskog suda u Dubrovniku, Gž-1388/06 od 19. listopada 2006. podnesena je ustavna tužba od strane pravne prednice tužitelja PF koja je također odbijena, i to odlukom Ustavnog suda broj U-III-4156/2006 od 22. travnja 2009. Ustavni je sud potvrdio da se osporene presude nadležnih sudova, koji su zaključili da se status nositelja stanarskog prava s umrlog nositelja na člana njegovog obiteljskog domaćinstva stječe ex lege i da nije relevantno što tuženik TF s tužiteljicom PF nije sklopio ugovor o korištenju stana, temelji na ustavnopravno prihvatljivom tumačenju.
8.1. Iz iskaza tužitelja ad 1. koji je saslušan u ovom postupku (list 223) proizlazi da su tužitelji predmetnu nekretninu stekli nasljeđivanjem iza pokojne majke PF (rješenje o nasljeđivanju na listu spisa 7-8), da se godinama vodio postupak za iseljenje zaštićenih najmoprimaca te da su išli sve do Ustavnog suda, ali da je sve bilo bezuspješno. Zahtjevi su odbijeni, a zaštićeni najmoprimac je i dan danas u tom stanu, te tužitelji od njega primaju cca 11 eura mjesečno.
8.2. Pregledom spisa Ureda državne uprave u Dubrovačko - neretvanskoj županiji, KLASA: UP/I-371-02/93-01/34 utvrđeno je da je PF pokušala iseliti TF iz stana u [adresa], čak i putem Sekretarijata za komunalne i stambene poslove, izgradnju i prostorno uređenje, zahtjevom podnesenim dana 25. listopada 1993.
9. Presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10) od 10. srpnja 2014., kojoj je prethodio postupak u kojem je podnositelj zahtjeva tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava, utvrđeno je da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer "zaštićeni najam" ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova (Narodne Novine br.: 91/96.) i sa Zakonom povezana Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne Novine br.: 40/97., 107/15.), što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Međutim, ESLJP utvrđuje da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran pojedinačni teret i da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Isto tako ESLJP utvrđuje da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i/ili druge opće mjere kako bi osigurala ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice, uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za one u lošijem položaju. Kako sudska praksa domaćih sudova mora biti u suglasnosti s relevantnim pravnim stajalištima i praksom ESLJP, jer ona predstavljaju obvezujući međunarodnopravni standard, tako je domaće pravo potrebno tumačiti u skladu s međunarodnopravnim obvezama Republike Hrvatske, a kada se radi o obvezama koje proizlaze iz Konvencije, to znači i tumačiti domaće pravo u skladu s odredbama Konvencije i praksom ESLJP, jer presuda ESLJP u predmetu Statileo protiv Hrvatske nadilazi pojedinačni slučaj i utvrđuje da relevantno zakonodavstvo tuženice u odnosu na kategoriju vlasnika stanova, najmodavaca (tužitelja) ima učinak povrede njihovog prava na uživanje vlasništva zaštićenog Konvencijom.
10. Iz stanja ovog spisa kao nedvojbeno proizlazi da tužitelji (a prije njih njihova pravna prednica, majka, pok. PF) ne mogu koristiti stan u svom vlasništvu iz razloga što u stanu prebiva TF koji tužiteljima plaća zaštićenu najamninu. Uviđajem na licu mjesta od dana 10. srpnja 2025. sud se i neposrednim opažanjem (iako to i nije sporno) uvjerio da u stanu još uvijek živi TF, koji je tom uviđaju sudjelovao u svojstvu javnosti (list spisa 180-181).
10.1. U odnosu na navode tuženice kako TF nije tražio prijenos stanarskog prava sa svoje bake DF koja je nesporno bila nositeljica stanarskog prava, kao i da nije nikada zatražio sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, ističe se kako slijedi. Nesporno je tuženikova baka DF bila nositeljica stanarskog prava, a ista je umrla **.**.1981. Sud je u postupku P-257/03 (a prethodno P- 1439/99) utvrdio da je u vrijeme smrti bake TF živio s njom u zajedničkom domaćinstvu pa je nakon njene smrti postao ex lege stanar u smislu članka 57. stavka 2. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima (NN broj 52/74), koji se primjenjuje na tu pravnu situaciju. Nadalje, sud je u tom postupku utvrdio i to da je TF kao nositelj stanarskog prava pravnoj prednici tužitelja, sada pok. PF, pravovremeno podnio zahtjev za sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom sukladno odredbama Zakona o najmu stanova, a kojeg je tužiteljica zaprimila dana 24. travnja 1997., te koji je ugovor tužiteljica odbila sklopiti (predmetni dopis s povratnicom se nalazi i u ovom spisu, list 154,155). Treba reći i da je pravna prednica tužitelja PF podnijela tužbu godine 1999. kojom je tražila iseljenje TF iz predmetnog stana radi svih gore navedenih razloga, no, takav je tužbeni zahtjev u cijelosti pravomoćno odbijen. Štoviše, pravna prednica tužitelja je pokušala svoje pravo ostvariti i pred Ustavnim sudom, ali i ustavna je tužba odbijena, pokušala je svoje pravo ostvariti pred Uredom državne uprave, odnosno, poduzela je sve pravne korake da TF iseli, osporavajući mu status zaštićenog najmoprimca. Treba uzeti u obzir i to da je sud u postupku P-257/03 utvrdio da TF ima status nositelja stanarskog prava i da temeljem toga, ima pravo isplaćivati pravnoj prednici tužitelja zaštićenu najamninu temeljem članka 8. stavka 1. alineje treće Zakona o najmu stanova. Sud je, dakle, pravomoćno utvrdio da je TF ovlašten odbiti predaju stana pravnoj prednici tužitelja, a sve temeljem Zakona o najmu stanova. Od tada pa do današnjeg dana, neovisno o tome što formalno nisu zaključili ugovor o najmu stanova, TF živi u predmetnom stanu kao zaštićeni najmoprimac i plaća zaštićenu najamninu, a najmodavci (tužitelji) zaštićenu najamninu primaju, pa između njih postoji takav odnos. Odredbama članka 30. stavka 1. i 2. Zakona o najmu stanova propisano je da danom stupanja na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona, a osobe iz stavka 1. tog zakona samim stupanjem na snagu stječu prava i obveze najmoprimaca iz tog zakona (a ovdje su sudovi utvrdili da TF taj status ima). Dakle, položaj najmoprimca stječe se po samom zakonu pa za postojanje prava i obveza koje proizlaze iz najma stana nije neophodno sklopiti ugovor o najmu stana. Propust najmoprimca da zatraži sklapanje ugovora o najmu (iako je ovdje TF to zatražio, ali ne sudskim putem), nema za posljedicu prestanak na temelju zakona nastalog najamnog odnosa (tako VSRH, Rev-1208/2010 od 12. studenog 2012. ili Rev 1117/2005 ili Rev-x 1309/15).
10.2. Tuženica - RH, ne može se u ovom postupku pozivati na manjkavosti pravomoćne sudske odluke (P.257/03) ili eventualne pogreške suda počinjene u tom predmetu (za koje bi ponovno odgovarala upravo tuženica). Kako pri donošenju odluke u obzir valja uzeti sve okolnosti slučaja, tako sud posebno cijeni činjenicu da je vlasnica stana (pravna prednica ovdje tužitelja), tražila iseljenje baš po osnovi činjenice da TF nije stekao status stanara pa da ni ne može biti zaštićeni najmoprimac, no, sud je takve navode u cijelosti odbio, a pravomoćna se odluka donosi godine 2006., dakle, 10 godina nakon što je Zakon o najmu stanova bio na snazi. Čak i eventualni propust ili pogreška suda, nikako ne bi mogao ići na teret i štetu tužitelja. Nakon pravomoćnog gubitka spora, pravna prednica tužitelja više nije imala pravne osnove niti opravdanog razloga za daljnje pokretanje postupaka, posebice imajući u vidu obrazloženja sudskih odluka.
10.3. U konkretnom slučaju, dakle, postoji odgovornost tuženice, jer je postojeći zakonodavni okvir doveo do povrede prava zaštićenog Konvencijom na štetu tužitelja kao vlasnika nekretnine time što su onemogućeni u pravu korištenja nekretnine i ostvarivanju prihoda iz svoje imovine, radi čega tužitelji trpe štetu u visini razlike između tržišne najamnine koju bi mogli ostvariti na slobodnom tržištu i najamnine koju primaju od zaštićenog najmoprimca. Kako je tuženica svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da se postigne potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala tužitelju štetu u vidu izmakle koristi, tako je dužna tužiteljima naknaditi nastalu štetu sukladno odredbi čl. 1045. st. 1. ZOO-a.
11. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da je u presudi F i T protiv Republike Hrvatske (toč. 64. i 65.) Europski sud za ljudska prava ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada imovinske štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard. Pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan i egzaktan način predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova te se na taj način vlasnicima omogućuje pravna sigurnost i jednakost svih pred zakonom. Pri tome vlasnici su postupkom tužene već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca (tako VSRH Rev-1010/2023 od 3. prosinca 2024.)
12. Sud je na okolnost visine štete, u ovom postupku izvršio uviđaj na licu mjesta, uz sudjelovanje vještaka građevinske struke. Stalni sudski vještak Damir Jović, čiji nalaz i mišljenje sud smatra objektivnim, iznesenim uvjerljivo i sačinjenim u skladu s pravilima struke, prikazao je u svom nalazu i mišljenju vrijednost tržišnog najma predmetnog stana u utuženom razdoblju. Na raspravi od 14. listopada 2025. sudski je vještak usmeno iznio nalaz i mišljenje (list spisa 221-223), te je otklonio sve prigovore tužitelja. Valja reći da je stalni sudski vještak na licu mjesta izmjerio površinu spornog stana i utvrdio da se radi o površini od 29,83 m2, a ne 33 m2, kako se navodi u tužbi. U zemljišnim knjigama površina stana nije navedena. Uz to, sud uzima u obzir navode tužitelja da se predmetni stan nalazi na atraktivnoj lokaciji u blizini starogradske jezgre i da je notorni podatak da je u tom predjelu teško pronaći stan za dugotrajan najam. Međutim, nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka mora biti provjerljivo, te je sudski vještak dužan temeljiti svoj nalaz i mišljenje na verificiranim i službenim podacima (izvadak iz sustava eNekretnine), a ne na vlastitom mišljenju ili stavovima, niti u obzir smije uzimati "laičko iskustvo svakog stanovnika grada [adresa], jer nalaz vještaka mora biti objektivan.
12.1. Visina najamnine koju bi tužitelji zaista i primili da su stan mogli iznajmiti na slobodnom tržištu, nakon odbitka svih potrebnih davanja - poreza sukladno Zakonu o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23., 152/24) i prireza po Odluci jedinice lokalne samouprave – Grada Dubrovnika, predstavlja za tužitelje izmaklu korist, odnosno, štetu. Tužitelji ispravno navode da je najamnina kriterij za utvrđivanje nastale štete. Stoga se u izgubljenu zaradu ne uračunava onaj dio iznosa najamnine kojeg bi tužitelji bili dužni dati na ime poreza i prireza, već samo vrijednost čistog prihoda (nakon odbijanja iznosa zaštićene najamnine kojeg primaju i poreza i prireza kao nužnih davanja).
12.2. Stoga, visinu je štete sud utvrdio upravo prema izračunu stalnog sudskog vještaka Damira Jovića, kojem izračunu tuženik nije ni prigovarao, a prigovori tužitelja su u cijelosti otklonjeni na raspravi od 14. listopada 2025., s tim da se navodi da je sami zbroj neto iznosa koji preostaje nakon odbitka iznosa zaštićene najamnine te poreza i prireza u nalazu i mišljenju pogrešno zbrojen (list spisa 207), pa umjesto iznosa ”10.035,07” ima stajati ”10.367,56”. Sud u tom dijelu nije vraćao nalaz i mišljenje na ispravak, jer se radi o očitoj omaški u računanju, koju i sud može otkloniti jednostavnom matematičkom operacijom zbrajanja.
12.3. U preostalom je dijelu, za više zatraženi iznos, tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan, jer tužitelji nisu dokazali da bi im pripadao viši iznos (od onog dosuđenog) na ime naknade štete.
12.4. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao pod I. i II. izreke ove presude.
13. U odnosu na navode kako su upravo tužitelji doprinijeli da šteta bude veća jer nisu ostvarili svoje pravo na viši iznos zaštićene najamnine, odnosno da nisu ostvarili pravo da zaštićenu najamninu povećaju, valja reći da je takav navod iznijela tuženica, pa ga je upravo ona bila dužna i dokazati. No, unatoč tome što je sud tuženici na ročištu od 19. svibnja 2025. odredio rok od 15 dana za dostavu podataka koji su potrebni nadležnom upravnom odjelu za izračun iznosa zaštićene najamnine za predmetni stan, a ovo upravo na zahtjev tuženice, tuženica se na isto oglušila i takve podatke nije dostavila. Stoga, imajući u vidu da je navod o tome kako bi zaštićena najamnina trebala biti veća od 11,82 EUR iznesen paušalno i nije dokazan, sud je utvrdio da je stvarni iznos zaštićene najamnine upravo onaj kojeg TF plaća tužiteljima – 11,82 eura mjesečno, te da u tom smislu nema doprinosa tužitelja šteti.
14. Tuženica je prigovorila i da je su određeni iznosi u zastari (plan upravljanja postupkom, list spisa 153). Potraživanje naknade štete vlasnika stana u kojem posjed ima zaštićeni najmoprimac, a s naslova gubitka zarade od najamnine dospijeva mjesečno, radi čega se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a, s time da zastara takvih potraživanja ne može početi teći prije 19. lipnja 2019. (VSRH, Rev-314/25 od 9. travnja 2025). Imajući u vidu da je tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena 23. studenog 2023., no da je zahtjev za mirno rješenje spora podnesen još 21. kolovoza 2023., čime je zastara prekinuta u smislu odredbe članka 186.a stavak 3. Zakona o parničnom postupku, a najstarije potraživanje je za rujan 2020., proizlazi da niti jedan od utuženih iznosa nije u zastari. Prema tome, sud je dosudio zateznu kamatu na mjesečne iznose od svakog 6. dana u mjesecu kako je to tužitelj zahtijevao, jer najamnina dospijeva mjesečno u tekućem mjesecu.
15. O troškovima postupka odlučeno je sukladno odredbi članka 154. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) u svezi s člankom 155. ZPP-a. Tužitelj su uspjeli s osnovom 100%, a visinom 74%, stoga je uspjeh tužitelja ukupno 87%, a tuženika 13%. Kada se uspjesi stranaka oduzmu, proizlazi da je uspjeh tužitelja 74%.
15.1. Sud je tužiteljima troškove odmjerio po Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23). Tužiteljima pripada trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora (Tbr. 31. t. 1. Tarife), trošak tužbe (Tbr. 7. toč.1. Tarife), zastupanja na ročištima od 9. travnja 2024., 19. svibnja 2025., 10. srpnja 2025., 14. listopada 2025. (Tbr. 9. točka 1. Tarife), trošak podneska od 25. rujna 2025. (Tbr. 8. t.1.), svaka radnja uvećana za 10% radi zastupanja više tužitelja u smislu Tbr. 40. točke 1. Tarife, svaka u iznosu od 550,00 EUR, uvećano za pripadajući PDV od 25%, odnosno, 4.812,50 EUR. Tome valja pridodati trošak sudske pristojbe na tužbu i presudu, svaka u iznosu od 93,09 EUR, kao i trošak izlaska suda na lice mjesta u iznosu od 49,48 EUR, ukupno 5.048,16 EUR, odnosno 3.735,64 EUR (74% od tog iznosa). Tužitelju valja naknaditi i cjelokupan trošak vještačenja u iznosu od 850,00 EUR. Naime, kad je tužitelj djelomično uspio u sporu u kojem je tuženik osporavao i osnovu i visinu, zbog čega je bilo potrebno provesti vještačenje, tužitelju se takvi troškovi trebaju priznati u cijelosti bez obzira na visinu dosuđenog iznosa (Vrhovni sud RH Rev-1312/2024).
15.2. Ukupno je tuženica dužna tužiteljima isplatiti, stoga, iznos od 4.585,64 EUR na ime parničnog troška, a zatezne kamate na taj trošak, koje su zatražene u smislu odredbe članka 151. stavka 3. ZPP-a, teku od dana donošenja ove odluke, pa je odlučeno kao pod III. izreke.
Dubrovnik, 26. studenog 2025.
S u d a c
Marijana Milković Cosmai
Uputa o pravnom lijeku:
1. Stranci koja je pristupila na ročište za objavu, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja e-komunikacijom ovom sudu za sud drugog stupnja.
2. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu je uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja e-komunikacijom ovom sudu za sud drugog stupnja.
3. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu nije uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana dostave pisanog otpravka presude. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja e-komunikacijom ovom sudu za sud drugog stupnja.
