Republika Hrvatska

Općinski sud u Čakovcu

Čakovec, R. Boškovića 18

Poslovni broj: Ps-4/2024-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Čakovcu, u ime Republike Hrvatske, po sutkinji Ivani Starčević, u pravnoj stvari tužitelja Grada Čakovca, Ulica kralja Tomislava 15, Čakovec, OIB 44427688822, protiv tuženika HF mldb. UF, OIB [osobni identifikacijski broj], zast. po majci i zz OF iz [adresa], zastupani po punomoćnici Petri Vugrin odvj. iz Čakovca, radi iseljenja, nakon dovršene glavne rasprave održane dana 10. studenog 2025., u prisutnosti pun. VF zaposlenice tužitelja, te pun. tuženika Petre Vugrin odvj. iz Čakovca, dana 25. studenog 2025.

p r e s u d i o  je

Nalaže se tuženiku Karlu mlljt. Labazanu, OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanom po majci i zakonskoj zastupnici OF, [adresa], da iseli iz stana koji se nalazi u Čakovcu, na adresi [adresa], upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine 30,61 m[2] , broj 0100/1, te stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine 30,61 m[2] , broj 0100/2 a koji su u naravi spojeni u jedan stan, da isti oslobodi od stvari koje su ostale iza pokojnog UF, te ga preda na slobodno raspolaganje tužitelju.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 12. studenog 2024. podnio tužbu radi iseljenja protiv tuženika.

2. Nesporno je među strankama:

- Grad Čakovec vlasnik je stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine od 30,61 m2 , broj 0100/1, te stana upisanog u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], jednosoban stan u prizemlju, površine od 30,61 m2 , broj 01002, oba stana na adresi [adresa], sagrađena na kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]; u naravi su najmoprimci UF i IF stambene prostore spojili u jedan stan

- otac tuženog, pokojni UF sklopio je sa tužiteljem dana 25.05.2018. za stan upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška], Ugovor o najmu stana, Klasa: 94001/13-01/85, Urbroj: 2109/02-05-03-18-04, na vrijeme od 5 godina kojim je uz njega kao najmoprimca, kao član obiteljskog domaćinstva, koristio i njegov sin HF, ovdje tuženik

- za stan upisan u Knjigu PU Čakovec, broj [broj poduloška] sklopljen je sa IF (majkom LF) Ugovor o najmu stana dana 25.05.2018., Klasa:

940-01/1301/55, Urbroj: 2109/02-05-03-18-04 na vrijeme od 5 godina

- u naravi se dakle radi o jednom stanu, te je nakon odlaska IF u Dom za starije i nemoćne, isti nastavio koristiti UF

- Ugovor sa UF istekao je dana 25.05.2023. nakon čega je UF i dalje ostao živjeti u stanu do svoje smrti u rujnu 2023. godine

- tužitelj i tuženik nikada nisu zaključili ugovor o korištenju predmetnog stana, a tuženik kao nasljednik iza pokojnog na pozive tužitelja odbija isprazniti stan i predati ga tužitelju u posjed

- tužitelj se obratio tuženiku pisanim putem radi iseljenja iza pokojnog, odnosno zamolbom da navedeni stran isprazni od osobnih stvari iza pokojnog

- na navedeno, tuženik se obratio dopisom tužitelju kojim je naveo da nema namjeru iseliti iz predmetne nekretnine

- pokojni UF je kao dugogodišnji najmoprimac izvršio predmetne radove u stanu ali za iste nikada nije zatražio pisanu suglasnost vlasnika

- člankom 8. Ugovora izričito je propisano kako je najmoprimac dužan pisanom molbom zatražiti suglasnost najmodavca za sve preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi

- navedenu suglasnost najmoprimac nikada nije zatražio od Grada Čakovca te su radovi za koje tuženik potražuje naknadu, napravljeni protivno odredbi Ugovora.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi:

- tuženik je odbio iseliti iz predmetne nekretnine budući da smatra da ima pravo zadržanja predmetne nekretnine

- pravni prednici tuženika, koriste predmetnu nekretninu temeljem Ugovora o najmu od 1989. godine, kada su u stanu stanovali IF, baka tuženika, OF i UFroditelji tuženika pa sve do danas, pa je tijekom godina sklapano više ugovora o najmu

- predmetna nekretnina bila je u izrazito lošem stanu te su pravni prednici tuženika tijekom godina uložili znatna sredstva, a kako bi se nekretnina renovirala i privela svrsi i kao takva bila adekvatna za stanovanje

- ukupni trošak ulaganja iznosio je 56.073,97 kn, odnosno u sada važećoj valuti 7.442,29 eura, a pored opisanih radova, prednici tuženika vršili su i druga ulaganja, a koja se mogu smatrati redovnim održavanjem objekta najma

- stoga je tuženik, nakon što je pozvan na iseljenje, tužitelju uputio dopis od 20. ožujka 2024. godine u kojem je naveo da se nema namjeru iseliti iz predmetne nekretnine sve dok mu ne budu nadoknađena ulaganja koja su njegovi pravni prednici izvršili u predmetnoj nekretnini

- slijedom naprijed navedenog, tuženik smatra da je tužba neosnovana budući da on zbog postojanja dospjele i utužive tražbine prema tužitelju ima pravo zadržavanja- pridržaja (ius retentionis) koje ga ovlašćuje da zadrži posjed predmetne nekretnine sve dok njegova tražbina s osnova isplate ulaganja u predmetnu nekretninu ne bude ispunjena

- u ovoj pravnoj stvari je mjerodavna odredba čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014.; dalje u tekstu: ZV), koja određuje da ako vlasnik zahtijeva da mu posjednik preda stvar, pošteni posjedni može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu nadoknađeni

- s postupovnopravnog aspekta, pravo zadržanja je akcesorno pravo ovisno o dospjelom i utuživom potraživanju za naknadu nužnih i korisnih troškova

- svi radovi u predmetnom stanu su izvršeni uz znanje i usmeno dopuštenje tužitelja kao vlasnika nekretnine, tim više što je stanje predmetne nekretnine bilo takvo da bez izvršenih radova i adaptacije nisu postojali adekvatni uvjeti za život

- u prvotno sklopljenom ugovoru o najmu stana nije bilo ugovoreno da je za poduzimanje radova na stanu potrebno pisanom molbom zatražiti suglasnost vlasnika, pa stoga prednici tuženika nisu pisanom molbom tražili opisanu suglasnost.

4. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka još navodi:

- obzirom da tuženik navedeni stan u vlasništvu tužitelja koristi bez valjane pravne osnove jer s tužiteljem nije sklopio ugovor kojim bi se reguliralo korištenje predmetnog stana, te isti ne želi dobrovoljno predati u posjed tužitelju, to tužitelj predlaže da sud donese presudu radi iseljenja

- smatra da se tuženik ne može pozivati na članak 164. stavak 2. ZV-a, pri čemu se tužitelj poziva i na tumačenje „Pravni položaj poštenog i nepoštenog posjednika u odnosu na vlasnika stvari", autor dr. sr. BF, sudska praksa: odluka VSRH broj Rev-493/11 od 29. listopada 2013. "ako je između vlasnika stvari i poštenog posjednika sklopljen ugovor koji je osnova posjedovanja stvari poštenog posjednika (u ovom slučaju naveden Ugovor o najmu stana) i ako je u tom pravnom poslu reguliran međusobni odnos na ime ulaganja i troškova u svezi posjedovanja stvari (u ovom slučaju čl. 8. navedenog ugovora), ne dolazi do primjene odredba čl. 164. st. 2. ZV-a u svezi prava na naknadu nužnih i korisnih troškova te prava zadržanja, već se primjenjuju odredbe iz ugovora sukladno volji stranaka i postojećem obveznopravnom odnosu.”

5. Temeljem navedenog, sporno je među strankama ima li se među strankama primijeniti ugovorno uređenje prava na izvođenje preinaka u tužiteljevom stanu od strane prednika tuženika i s tim u vezi obvezno-pravno uređenje tog njegovog prava, je li to ugovorno uređenje podobno za primjenu, odnosno da li uređuje predmetnu materiju, posebno s obzirom da valja primijeniti ugovor koji je vrijedio među strankama u vrijeme kada su preinake u stanu izvođene, ili u konkretnom slučaju (i neovisno o samom ugovoru) valja primijeniti odredbe ZV-a o pravu poštenog posjednika stvari u odnosu na vlasnika stvari.

6. U dokaznom je postupku sud izvršio uvid u isprave u spisu (list 1-76). Sud je odbio saslušanje stranaka, i to tužitelja po majci i zakonskoj zastupnici, kao i same majke tužitelja, OF, nadalje saslušanje svjedokinje ČF, očevid na licu mjesta, građevinsko vještačenje, sve kao odugovlačeće i neprikladne dokazne prijedloge tuženika, budući da se po viđenju ovog suda u ovom predmetu radi o pravnom pitanju koje valja riješiti a na temelju činjenica koje su nesporne među strankama. Naime, budući da čl. 219. Zakona o parničnom postupku, "Službeni list SFRJ" br. 4/1977., 36/1977., 36/1980., 6/1980., 69/1982., 43/1982., 58/1984., 74/1987., 57/1989., 20/1990., 27/1990., 35/1991. ("Narodne novine" br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023.; dalje u tekstu: ZPP) propisuje da je svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika, da tuženik nije dostavio ranije ugovore o najmu na koje se poziva, a da sud personalne dokaze na okolnost utvrđenja činjenica kako je ranije bila u ugovorima o najmu regulirana mogućnost najmoprimca da vrši preinake u stanu, ne smatra prikladnim dokaznim sredstvima za utvrđenje tih činjenica, to je sud o osnovanosti tužbenog zahtjeva odlučivao temeljem ugovora o najmu koje je dostavio tužitelj, a koji su iz 2018., te temeljem relevantnih zakonskih odredaba.

7. Člankom 8. Ugovora o najmu stana koje je tužitelj sklopio 2018. sa IF i LF propisano je da je najmoprimac dužan pisanom molbom zatražiti suglasnost najmodavca za sve preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradu. Člankom 10. Ugovora o najmu stana predviđeno je da najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Iz navedenog jasno proizlazi da se radi o zabrani ulaganja najmoprimca u stan bez suglasnosti najmodavca. Čl. 8. Ugovora o najmu stana također propisuje kao obvezu najmoprimca da nakon prestanka najma preda stan najmodavcu u stanju u kojem ga je primio bez ikakvih dugova i tereta za eventualna neplaćanja isporučiocima komunalnih usluga i energenata. U članku 13. regulirano je da je u slučaju smrti ili promjene kod najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti najmoprimca iz ugovora o najmu do prestanka ovog ugovora prelaze na njegovog bračnog druga, a ako bračnog druga nema, prava i obaveze prelaze na dijete, pastorka ili usvojenika, ako posjeduju poslovnu sposobnost i ako su s njim živjeli u zajedničkom domaćinstvu u stanu. Prema tome nakon smrti oca tuženika, UF, obveza da nakon prestanka najma preda stan najmodavcu u stanju u kojem ga je primio prešla je na ovdje tuženika.

8. Kod odnosa i primjene propisa stvarnog ili obveznog prava na prava i obveze posjednika stvari prema vlasniku, treba prvotno poći od njihova eventualno postojećeg pravnog posla koji regulira ta prava i obveze, a zatim primijeniti odredbe ZV-a kao lex specialis. Ako je između vlasnika stvari i poštenog posjednika sklopljen određeni ugovor koji je osnova posjedovanja stvari poštenog posjednika, i ako je u tom pravnom poslu reguliran međusobni odnos na ime ulaganja i troškova u svezi s posjedovanjem stvari, ne dolazi do primjene odredba čl. 164. st. 2. ZV-a u svezi s pravom na naknadu nužnih i korisnih troškova te prava zadržanja, već se primjenjuju odredbe iz ugovora sukladno volji stranaka i postojećem obveznopravnom odnosu. Budući da sam Ugovor regulira pitanje preinaka koje je ovlašten izvoditi najmoprimac i obvezu da se stan po isteku Ugovora preda u stanju u kojem je bio i primljen, to već i stoga nema mjestu primjeni instituta "ius retentionis" u konkretnom slučaju.

9. Ukoliko je tužitelj i dopustio tuženiku da radi preinake usmenim putem ili samo neprotivljenjem, što tuženik navodi, sud nije našao relevantnim utvrđivati te činjenice, budući da čak takve preinake ni bi bile pravno relevantne u smislu obveze tužitelja da nadoknadi njihovu vrijednost tuženiku, odnosno u smislu prava tuženika da se temeljem toga poziva na pravo zadržanja. Naime i sam Ugovor o najmu koji se nalazi u spisu a i Zakon o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/, 48/98 i 66/98) koji je vrijedio u vrijeme preinaka koje su činili prednici tuženika, u svom čl. 14. propisuje da najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Navedeni Zakon o najmu stanova još propisuje da je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac. Prema tome, u svjetlu navedenih utvrđenih činjenica i važeće pravne regulative, čak i u slučaju da je u ovom slučaju primjenjivo "ius retentionis" koje predviđa ZV, unatoč tome što je pitanje preinaka koje su zabranjene bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca i dužnost najmoprimca da stan preda u stanju u kojem je stan i primljen, regulirano ugovorom među strankama i propisima, pravni prednici tuženika bi bili nepošteni posjednici pa time i sam tuženik. Naime, čl. 165. stavak 6. ZV-a propisuje da od časa kad je pošteni posjednik postao nepošten, njegova se prava i obveze ravnaju prema pravilima postavljenim za nepoštenoga posjednika; isto se tako ravnaju i u pogledu onoga što je pošteni posjednik činio sa stvarju neprimjereno onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada. Pri tome valja reći da sud sve preinake koje su prednici tuženika činili sa stanom bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca smatraju činjenjem u stanu koje je neprimjereno onom pravu na posjed za koje su prednici tuženika vjerovali da im pripada. Tome u prilog, dakle da su prednici tuženika vršili preinake znajući da im ne pripada i takvo pravo na posjed koje obuhvaća i mogućnost vršenja preinaka, idu i sami navodi tuženika da su prednici tuženika izvršili sve preinake uz znanje i usmeno dopuštenje odgovornih osoba tužitelja, iz čega jasno proizlazi da su željeli dopuštenje za nešto što nema ugovornu podlogu, odnosno ne proizlazi iz ugovora. Međutim, kako je već i navedeno, čak i da postoji takvo znanje i dopuštenje tužitelja, ono po viđenju ovog suda ne može zamijeniti striktno ugovorno određenje i pravnu regulativu koja je vrijedila u vrijeme kada su preinake rađene, a ta je da je za preinake potrebna prethodna pisana suglasnost najmodavca.

10. Sukladno čl. 165. st. 4. ZV-a, nepošteni posjednik nije ovlašten zadržati stvar dok mu ne budu naknađeni troškovi za koje traži naknadu, nego mora stvar predati bez odgode. Stoga i ukoliko se u obzir uzme ZV ili sam ugovorni odnos stranaka tuženik svakako mora predati stan tužitelju. Stoga je odlučeno kao u izreci.

11. Budući da tužitelj koji je uspio u sporu nije postavio zahtjev za trošak, o trošku nije odlučeno.

U Čakovcu 25. studenog 2025.

Sutkinja

Ivana Starčević

Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave presude, putem ovog suda, nadležnom Županijskom sudu sukladno Zakonu o područjima i sjedištima sudova (Narodne novine RH broj 67/18 i 21/22). Žalba se podnosi u pisanom obliku, u dovoljnom broju primjeraka za sud i protivnu stranku, a moguće ju je predati i putem informacijskog sustava elektroničke komunikacije sa sudovima, što je obvezno za obvezne sudionike elektroničke komunikacije, navedene u čl. 106.a st. 5. ZPP-a, a fakultativno za ostale sudionike, ako su ispunili uvjete za pristup informacijskom sustavu elektroničke komunikacije sa sudovima.

O tome obavijest:

1. tužitelj

2. tuženik po pun.