REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U RIJECI

Rijeka, Zadarska 1 i 3

Poslovni broj: P-320/2024-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Rijeci, po sutkinji Patriziji Muždeka Funčić, u pravnoj stvari tužitelja ŽI iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Borisu Brljačiću, odvjetniku u Rijeci, protiv tuženika Stečajna masa iza INVOKACIJA d.o.o., u stečaju, Rijeka, Ciottina 20, OIB: 15076273906, zastupan po stečajnom upravitelju Ratku Miklaušiću iz Rijeke, radi utvrđenja ništetnosti i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 29. listopada 2025., u prisutnosti tužitelja uz punomoćnika i punomoćnika tuženika, 24. studenog 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se ništetnim sklopljeni ugovor o kupoprodaji od 11. veljače 2011., zaključen između tužitelja i prednika tuženika INVOKACIJA d.o.o., Jurišićeva 21, Zagreb, MB: 2159520, OIB: 12714341439, ovjeren kod javnog bilježnika ŠI, sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-878/11 dana 11. veljače 2011. o kupnji nekretnina u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu označenim kao:

- k. č. br. [katastarska čestica]/zgr, štala, površine 31 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak i oranica, površine 6888 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 457 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 1959 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], vrt, površine 601 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 574 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], livada, površine 271 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 3414 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 72 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 1869 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, oranica površine 330 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 4720 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 1805 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 1636 m², sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u ½ dijela (prethodno upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]),

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak i oranica, površine 1699 m², sada upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u ½ dijela, (prethodno upisana u zl. ul. 684 k. o. [katastarska općina]),

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 5827 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], vinograd, površine 4354 m²,

- k. č. br. [katastarska čestica], vrt, površine 1788 m², sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u ¼ dijela (prethodno upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]) te

- k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak, površine 125 m², upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u ¼ dijela.

II. Utvrđuje se ništetnim sklopljeni ugovor o kupoprodaji od 11. veljače 2011., zaključen između tužitelja i prednika tuženika INVOKACIJA d.o.o., Jurišićeva 21, Zagreb, MB: 2159520, OIB: 12714341439, ovjeren kod javnog bilježnika ŠI, sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-880/11 dana 11. veljače 2011. o kupnji nekretnine u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Pazinu označenoj kao Zgr. 256/2 kuća i dvorište, površine 83 m², upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u 1/1 dijela.

III. Zemljišnoknjižnom odjelu Buzet, Općinskog suda u Pazinu nalaže se brisanje upisa prava vlasništva prednika tuženika trgovačkog društva “INVOKACIJA” d.o.o., Jurišićeva 21, Zagreb, MB: 2159520, OIB: 12714341439 temeljem navedenih ugovora o kupoprodaji iz toč. I. i II. izreke ove presude i uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na ime tužitelja.

IV. Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od 1.547,64 EUR, zajedno sa zateznom kamatom tekućom od 24. studenog 2025. pa do isplate, sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je u tužbi u bitnome naveo da je prvotno u svojstvu zajmoprimca i založnog dužnika sklopio sa trgovačkim društvom Mundus Maximus d.o.o., Zagreb, kao zajmodavcem, ugovor o zajmu MM1007KM20, u formi javnobilježničke isprave, ovjeren od javnog bilježnika Velibora Panjkovića, sa sjedištem u [adresa], broj OV- 19425/2010 od 20. srpnja 2010. Navedeni ugovor o zajmu tužitelj da je sklopio budući da se u to vrijeme nalazio u teškoj financijskoj situaciji, obzirom je bio nezaposlen, kao i njegova supruga. Predmetnim ugovorom da je u odredbi čl. 1. istog ugovoreno da je predmet ugovora zajam kojeg zajmodavac daje korisniku zajma to u iznosu od 9.686,89 EUR na vremensko razdoblje od 36 mjeseci, odnosno od 20. srpnja 2010. do 20. srpnja 2013. te da kunska protuvrijednost zajma na dan zaključenja tog ugovora iznosi 70.000,00 kuna. Nadalje, navodi da je odredbom čl. 2. istog, stipulirano da tužitelj u svrhu osiguranja vraćanja zajma, zalaže nekretnine pobliže opisane u tom članku. Međutim, navodi da je tužitelju u nazočnosti supruge TI i sina ZI, a koji su u ugovoru navedeni kao jamci, umjesto ugovorenog iznosa zajma od 70.000,00 kuna, stvarno isplaćen iznos od 4.000,00 kuna. Tužitelj da je u pet navrata, u iznosima od po 600,00 kn, trgovačkom društvu Mundus Maximus d.o.o., isplatio sveukupno 3.000,00 kn. Uslijed nemogućnosti plaćanja daljnjih rata zajma, navodi da je zajmodavac prijetio oduzimanjem založenih nekretnina te zahtijevao da tužitelj sklopi ugovor o kupoprodaji založenih nekretnina sa prednikom tuženika trgovačkim društvom INVOKACIJA d.o.o., kako bi se iz kupoprodajne cijene vratio zajam. Slijedom iznijetog, tužitelj navodi da je bio prisiljen na sklapanje dvaju kupoprodajnih ugovora, oba datirana 11. veljače 2011. Inzistiranje na sklapanju takvih kupoprodajnih ugovora da je vršeno od strane OI kada da je tužitelju doslovno rečeno: „Imate 3 minute za razmisliti ili ćeš u protivnom izgubiti sve založene nekretnine!“. Također, tužitelj navodi da prilikom sklapanja predmetnih ugovora o kupoprodaji od 11. veljače 2011., da mu prodavatelj nije isplatio ugovoreni novčani iznos na ime kupoprodajnih cijena. Nakon toga, navodi da mu trgovačko društvo Mundus Maximus d.o.o., izdalo brisovno očitovanje 24. veljače 2011., kojim dopušta brisanje prava zaloga za iznos od 9.686,89 EUR s kamatama. U konačnici, tužitelj je naveo da u stvarnosti tom trgovačkom društvu, osim iznosa od 3.000,00 kn, nije isplatio ikakav daljnji novčani iznos, kao što ni prednik tuženika društvo INVOKACIJA d.o.o., nije tužitelju isplatila kupoprodajnu cijenu u iznosu od 100.000,00 kn i kupoprodajnu cijenu od 50.000,00 kn, ali da se navedeno društvo uknjižilo kao vlasnik, odnosno suvlasnik na svim založenim nekretninama tužitelja.

1.1. Tužitelj nadalje navodi da nikada nije imao namjeru prodati predmetne nekretnine, već da je na sklapanje kupoprodajnih ugovora od 11. veljače 2011. bio potaknut nepovoljnim životnim prilikama u kojima se našao radi vraćanja zajma, a koje je trgovačko društvo INVOKACIJA d.o.o. (prednik tuženika) iskoristilo, i to njegovo stanje nužde, nedovoljno iskustvo i lakomislenost, za koje okolnosti da je tuženik znao i njima se namjerno okoristio u svoju korist, ugovorio znatnu imovinsku korist za sebe i druge pravne osobe s kojima je očito surađivao (društvom “Mundus Maximus” d.o.o.). Stoga, navodi da su sporni ugovori o kupoprodaji od 11. veljače 2011. protivni moralu i zelenaški te kao takvi ništetni u smislu odredbe čl. 322. st. 1. i čl. 329. st. 1. Zakona o obveznim odnosima. Obzirom da je sljednik tuženika trgovačko društvo INVOKACIJA d.o.o. u stečaju, prestao postojati 15. srpnja 2022., a da rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci, poslovni broj St-573/2017-136 od 18. rujna 2023., utvrđena stečajna masa, tužitelj predlaže da sud usvoji tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja te da tuženika obveže na naknadu parničnog troška.

1.2. Na ročištu održanom 29. listopada 2025., tužitelj je ustrajao kod tužbe i tužbenog zahtjeva te je naveo da je uvidom u zemljišne knjige utvrdio da je jedan uložak utrnut, konkretno nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], a sada upisana pod zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], slijedom čega je uskladio, odnosno uredio svoj tužbeni zahtjev.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu u cijelosti osporio osnovanost tužbenog zahtjeva, navodeći da je tužba podnesena nakon 13 godina od dana zaključenja predmetnih ugovora, kao i da se ista temelji na tvrdnji tužitelja da mu kupoprodajna cijena po tim ugovorima nije u cijelosti isplaćena. Nadalje, navodi da je tuženik Stečajna masa iza INVOKACIJA d.o.o., u stečaji, nije pravni slijednik trgovačkog društva Mundus Maximus d.o.o. te da između tužitelja i tuženika nije bio zaključen ugovor o zajmu. Ugovor o prodaji da je dvostrano obvezni ugovor u kojem su bitni elementi, predmet i cijena pa da neispunjenje ugovora od jedne ugovorne strane nije bitan element ugovora, niti se zbog toga ugovor može poništavati. Tuženik nadalje osporava činjenicu da nije isplatio kupoprodajnu cijenu tužitelju.

2.1. Također, tuženik navodi da iz sadržaja tužbe proizlazi da je tužitelj zaključio ugovore zbog prijetnje te ako je to tako da je navedeno razlog da se ugovor pobija, a ne poništava. Ujedno je naveo da „nepovoljne životne prilike” zbog kojih je tuženik zaključio ugovore o prodaji nisu razlog za poništenje ugovora. Kazneni postupci koje tužitelj navodi u svojoj tužbi, ističe da se vode prema trećim osobama, dakle osobama različitim od tuženika. Također, navodi da je tužitelj ugovore o kupoprodaji pročitao te nakon toga iste i potpisao čime da je potvrdio da se slaže sa sadržajem istih. Prema Zakonu o javnom bilježništvu, javnobilježničke isprave i njihovi otpravci imaju snagu javnih isprava, ako su prilikom njihova sastavljanja i izdavanja ispunjenje bitne formalnosti propisane tim Zakonom. U prilog svojih tvrdnji, tuženik predlaže saslušanje javnog bilježnika ŠI iz [adresa] u svojstvu svjedoka, na okolnosti zaključenja predmetnih ugovora o kupoprodaji. Slijedom svega iznijetog, tuženik predlaže da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan.

3. Podneskom od 24. veljače 2025. tužitelj se očitovao na navode tuženika iz odgovora na tužbu te je naveo da na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti, slijedom čega da nije jasno na što aludira tuženik kada navodi da je tužba podnesena nakon 13 godina od zaključenja ugovora o kupoprodaji. Ujedno je naveo da je kao dokaz svojih tvrdnji priložio relevantne dokaze, kao i da nije isticao da bi društvo Invokacija d.o.o. bilo pravni sljednik društva Mudus Maximus d.o.o. Nadalje, naveo je da tužitelj nije zatražio poništaj pravnog posla, kako to pogrešno navodi tuženik, očito ne razlikujući pravni pojam ništetnosti od pobojnosti, budući da tužbu ne temelji na manama volje ili razlozima pobojnosti, a kako se to neosnovano imputira u odgovoru na tužbu. Isto tako, tužitelj navodi da je dopušteno dokazivati da su u javnoj ispravi neistinito utvrđene činjenice ili da je isprava nepravilno sastavljena, sve sukladno odredbi čl. 230. st. 3. Zakona o parničnom postupku. U konačnici je naveo da nema zapreke voditi postupak protiv stečajne mase, sve sukladno odredbi čl. 289. st. 4. Stečajnog zakona.

3. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja na utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji od 11. veljače 2011., zaključeni između tužitelja i prednika tuženika INVOKACIJA d.o.o., Jurišićeva 21, Zagreb te ovjereni kod javnog bilježnika ŠI sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-878/11 i pod brojem OV- 880/11, kao i da se utvrdi da je tužitelj vlasnik nekretnina koje su bile predmet tih ugovora, odnosno da se uspostavi zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije upisa prava vlasništva tuženika temeljem predmetnih ugovora.

4. Među parničnim strankama nije sporno da je tužitelj u svojstvu zajmoprimca, prvotno s društvom Mundus Maksimus d.o.o., u svojstvu zajmodavca zaključio ugovor o zajmu te u svrhu osiguranja vraćanja zajma založio predmetne nekretnine, koje su ujedno bile i predmet sporne kupoprodaje. Također, nije sporno da je uslijed nemogućnosti vraćanja predmetnog zajma, tužitelj s pravnim prednikom tuženika društvom INVOKACIJA d.o.o., Zagreb, zaključio dva ugovora o kupoprodaji nekretnina 11. veljače 2011.

5. Međutim, sporna je odlučna činjenica da li su predmetni ugovori o kupoprodaji zaključeni 11. veljače 2011. protivni moralu i zelenaški te kao takvi ništetni.

6. U dokaznom postupku sud je izveo dokaze uvidom u materijalnu dokumentaciju priležeću spisu te je proveo dokaz saslušanjem tužitelja ŽI i svjedokinje TI, supruge tužitelja.

7. Na temelju ocjene svakog dokaza posebno te svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog provedenog postupka, sve sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23; dalje: ZPP), sud je ocijenio tužbeni zahtjev tužitelja osnovanim.

8. Uvidom u ugovor o zajmu (stranica 8-14 spisa), sud je utvrdio da je isti zaključen između društva Mundus Maksimus d.o.o., Zagreb, OIB: 93700003301, u svojstvu zajmodavca i tužitelja kao korisnika zajma i založnog dužnika te TI i ZI u svojstvu jamaca, koji je ovjeren po javnom bilježniku Velinboru Panjkovići sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-19425/2010 od 20. srpnja 2010. Predmet ugovora je zajam kojeg zajmodavac daje korisniku zajma u iznosu od 9.686,89 EUR te koji se sklapa na vremensko razdoblje od 36 mjeseci. Uvidom u odredbu čl. 2. predmetnog ugovora, razvidno je da je tužitelj u svrhu osiguranja vraćanja založio predmetne nekretnine.

9. Uvidom u ugovor o kupoprodaji (stranica 16-18 spisa), razvidno je da je tužitelj kao prodavatelj, društvu INVOKACIJA d.o.o., Zagreb, OIB: 12714341439, kao kupcu prodao nekretnine, pobliže opisane u odredbi čl. 1. istog i to za iznos od 100.000,00 kn, a koji je ovjeren po javnom bilježniku ŠI sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-878/11 od 11. veljače 2011.

10. Uvidom u ugovor o kupoprodaji (stranica 24-26 spisa), razvidno je da je tužitelj kao prodavatelj, društvu INVOKACIJA d.o.o., Zagreb, OIB: 12714341439, kao kupcu prodao nekretninu i to u cijelosti udio 1/1, k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., u naravi kuća i dvorište, površine 83 m², upisano u k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] i to za iznos od 50.000,00 kn, a koji je ovjeren po javnom bilježniku ŠI sa sjedištem u [adresa], pod brojem OV-880/11 od 11. veljače 2011.

11. Uvidom u brisovno očitovanje od 24. veljače 2011. (stranica 31-32 spisa), razvidno je da je Mundus Maksimus d.o.o., kao davatelj brisovnog očitovanja dalo izjavu da je tužitelj u cijelosti podmirio svoje novčane obveze, kao i druge obveze iz ugovora o zajmu MM1007KM20, sklopljenog 20. srpnja 2010. te da dopušta bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja, brisanje prava zaloga za iznos od 9.686,89 EUR s kamatama, a koje očitovanje je ovjereno po javnom bilježniku Ladi Draškić sa sjedištem u [adresa] pod brojem OV-1327/11 od 24. veljače 2011.

14. Uvidom u povijesni prikaz izvadaka iz zemljišne knjige za predmetne nekretnine (stranica 50-67 spisa), razvidno je da je tužitelj bio upisan kao su/vlasnik istih, kao i da se kao su/vlasnik potom uknjižilo društvo INVOKACIJA d.o.o., Zagreb, Jurišićeva 21, OIB: 12714341439 i to temeljem ugovora o kupoprodaji od 11. veljače 2011. Također, razvidno je da je društvo Mundus Maksimus d.o.o., Zagreb, Baruna Trenka 16, OIB: 93700003301, temeljem ugovora o zajmu od 20. srpnja 2010. uknjižilo 28. srpnja 2010., broj Z-675/10 zajedničko založno pravo (simultana hipoteka) za glavni dug u iznosu od 9.686,89 EUR.

15. Iz iskaza tužitelja ŽI saslušanog na ročištu 23. lipnja 2025., (stranica 212-213 spisa), proizlazi da je tužitelju zbog loših financijskih prilika, uslijed nezaposlenosti i životnih troškova bio potreban zajam, slijedom čega je isti prvotno sa društvom Mundus Maximus d.o.o. zaključio ugovor o zajmu i to za iznos od 10.000,00 kn, uz zasnivanje hipoteke na njegovim nekretninama, a koje su on i brat naslijedili od pokojnog oca. Prilikom potpisivanja ugovora o zajmu 2010., tužitelj je iskazao kako je u predmetnom ugovoru navedena valuta EUR, međutim iskazuje da su ugovorili valutu u kunama, a da mu je jedan od djelatnika objasnio da je navedeno naznačeno u valuti EUR radi njihovih izvanrednih troškova. Taj tren da nije previše razmišljao o navedenom jer mu je "gorilo pod nogama" i hitno mu je bio potreban novac. Pozajmica u iznosu od 10.000,00 kn da mu je bila isplaćena na ruke u gotovini i to u uredu društva Mundus Maximus d.o.o. Iako da je u ugovoru o zajmu pisalo da se pozajmica vraća u roku od 36 mjeseci, iskazuje da je bilo dogovoreno da se pozajmljeni iznos od 10.000,00 kn mora vratiti u roku godine dana. Također, iako je u ugovoru naznačeno da mjesečna rata iznosi 299,00 EUR, de facto da se radilo o iznosu od 600,00 kn mjesečno koji se treba vraćati. Nadalje, iskazuje da je svaki mjesec odlazio u ured društva Mundus Maximus d.o.o. i na taj način mjesečno vraćao ugovoreni iznos od 600,00 kn za što bi mu izdali paragon blok. Nakon otprilike šest mjeseci od navedenog, tužitelj iskazuje da je opet zapao u financijske neprilike iz kojeg razloga nije mogao platiti slijedeću ratu. U tom trenutku negdje između 5. i 11. veljače 2011., navodi da mu je u stan došao JI te mu ponudio da dođe u društvo Invokacija d.o.o. Sedam do osam dana nakon prvog kontakta sa AI, iskazuje da su on zajedno sa svojim sinom i HI, kao voditeljem poslovnice Invokacija d.o.o., otišli obići njegove nekretnine u Pazinu, nakon čega da su on i njegova supruga došli u ured društva Invokacija d.o.o., u kojem su bili prisutni HI i JI te su mu predočili papire, tj. dva kupoprodajna ugovora. Prvi kupoprodajni ugovor koji se odnosio na iznos od 50.000,00 kn da je predstavljao zapravo otkup njegovog dugovanja prema društvu Mundus Maximus d.o.o., a u ugovoru je bilo navedeno da se prodaje kuća i dvorište. Drugi kupoprodajni ugovor u kojem je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 100.000,00 kn da se odnosio na zemljište. Iskazuje da ne zna zašto je potpisao i drugi kupoprodajni ugovor, jer da svoje nekretnine nije imao namjeru prodati. Međutim, ističe da mu je JI rekao da ukoliko navedeno ne potpiše da će za mjesec dana ostati bez svih nekretnina. U trenutku potpisivanja kupoprodajnih ugovora, iskazuje da mu je od društva Invokacija d.o.o. bio isplaćen iznos od 3.000,00 do 4.000,00 kn. Također je iskazao da je odmah nakon potpisivanja kupoprodajnih ugovora sa društvom Invokacija d.o.o. zaključio i ugovor o najmu za predmetne nekretnine koje je imao u vlasništvu i koje je prodao, s time da je ugovoreno da mjesečno otplaćuje najamninu u iznosu od 1.500,00 kn te da po proteku roka od 10 godina je bio dogovor da će mu društvo Invokacija d.o.o. predmetne nekretnine vratiti u vlasništvo. Iskazuje da nikada nije dobio primjerak ugovora o zajmu, kao niti primjerak kupoprodajnih ugovora te da po njegovoj procjeni kupoprodajna cijena nije bila realna, jer da je puno više vrijedio sam teren na kojem se nalazila kuća, ali da je kupoprodajnu cijenu prihvatio, jer je smatrao da će zbog zaključenog ugovora o najmu, mjesečno otplaćivati i manji iznos najamnine. Nakon zaključenja predmetnih ugovora o kupoprodaji je naveo da je predniku tuženika isplatio prve dvije rate, nakon čega da navedeno društvo više nije postojalo. Na vratima nekadašnjeg ureda društva Invokacija d.o.o., da je bio istaknut natpis "Leut“ usluge o nautici, u kojem su radili isti djelatnici i koji da su mi rekli da su oni preuzeli poslovanje društva Invokacija d.o.o. Međutim, nakon otprilike dva mjeseca više da nije postojalo niti društvo "Leut" te da je do tada platio četiri do pet rata u iznosu od po 1.500,00 kn. Predmetne nekretnine koje je prodao da nije nitko koristio, već iskazuje da je upravo on znao tamo odlaziti. Obzirom da se radi o ostavini njegovog oca, iskazuje kako predmetne nekretnine nikada nije imao namjeru prodati već da je primarno imao namjeru pozajmiti određeni iznos novca.

13. Iz iskaza svjedokinje TI, supruge tužitelja, saslušane na ročištu 23. lipnja 2025., (stranica 214-215 spisa), proizlazi da su se 2010. ona i tužitelj našli u lošoj financijskoj situaciji, iz kojeg razloga da im je šogor pozajmio novce kako bi riješili prethodna dugovanja te kada su se zbog visoke stanarine ujedno i preselili u Studenu, jer tada više nije niti ona radila. Suprug da je u tom razdoblju obavljao neke sitne poslove te da su iz mjeseca u mjesec nekako podmirivali stanarinu, međutim na zimu 2010. iskazuje da su zablokirali. Tada da su ona i suprug vidjeli oglas za društvo Mundus Maximus d.o.o., a obzirom da su oboje bili nezaposleni i da nisu imali mogućnosti dobiti kredit u banci, iskazuje kako nisu imali izbora nego se obratiti toj štedno kreditnoj zadruzi. Taj period da je bio jako stresan za nju te svjedokinja iskazuje da se ne sjećam točno koji iznos su pozajmili, ali pretpostavlja da se radi o iznosu od svega 4.000,00 do 6.000,00 kn. Nadalje, svjedokinja je iskazala da je zajedno sa suprugom otišla u ured društva Mundus Maximus d.o.o. kada je suprug potpisao ugovor o zajmu, te iskazuje da je vidjela da je u ugovoru naveden iznos od 70.000,00 ili 50.000,00 kn, ali da su im objasnili da je to pro forme te obzirom da su se nalazili u tako jadnoj situaciji, iskazuje da bi potpisali i ugovor sa vragom, sve kako bi imali što pojesti i krov nad glavom. Mjesečno da su vraćali iznos od 600,00 kn i to otprilike u nekih pet do šest rata zajma, kada su opet zablokirali. U tom razdoblju da je do njihove kuće došao jedan gospodin te im ponudio kako može otkupiti njihovo dugovanje, nakon čega da su ona i suprug skupa otišli u tu drugu štedno kreditnu zadrugu. Iskazuje da se u toj drugoj zadruzi bili prisutni HI i JI koji su iznijeli svoje prijedloge te da u pitanju više nije bila hipoteka, već je bio prijedlog za otkup njihovog dugovanja, kao i otkup kuće u [adresa], s time da bi oni dug vraćali kroz podstanarske rate, na način da potpišu i ugovor o najmu. Budući da je rata iznosila 1.600,00 kn mjesečno, iskazuje da se sa navedenim nije slagala, slijedom čega da su ona i suprug izašli van iz ureda, da bih nakon cca. pet minuta izašao HI i rekao da ukoliko u roku od pet minuta ugovor ne potpiše da će kuća ići na bubanj. Suprug da se vratio unutra i potpisao ugovore, budući da je htio riješiti dug i bojao se da ne izgubi sve. Svjedokinja je iskazala kako misli da mu je tada isplaćen iznos od 2.000,00 do 3.000,00 kn te da ima saznanja da je njen suprug pitao više, ali da mu je rečeno da ne može. U konačnici je svjedokinja iskazala da suprug nikako nije imao namjeru prodati predmetne nekretnine, već se isključivo radilo o pozajmici.

14. Nakon provedenog dokaznog postupka, ovaj sud je utvrdio sljedeće:

- da je tužitelj u svojstvu korisnik zajma sa društvom Mundus Maksimus d.o.o., dana 20. srpnja 2010. zaključio ugovor o zajmu MM1007KM20, temeljem kojeg je navedeno društvo uknjižilo založno pravo na predmetnim nekretninama tužitelja, a kojom prilikom je tužitelju umjesto ugovorenih 70.000,00 kn, isplaćen iznos od 10.000,00 kn,

- uslijed nemogućnosti plaćanja daljnjih rata zajma u iznosu od 600,00 kn mjesečno zbog nezaposlenosti i nepovoljnih životnih prilika, kao i prijetnji oduzimanja založenih predmetnih nekretnina, tužitelj je sa društvom INVOKACIJA d.o.o., dana 11. veljače 20211. zaključio dva ugovora o kupoprodaji i to zemljišta u iznosu od 100.000,00 kn te kuće i dvorišta u iznosu od 50.000,00 kn, nakon čega je društvo Mundus Maksimum d.o.o., 24. veljače 2011. tužitelju izdalo brisovno očitovanje,

- prilikom zaključenja navedenih ugovora o kupoprodaji, tužitelju je umjesto kupoprodajne cijene isplaćen iznos od 4.000,00 kn te je istovremeno između tužitelja i društva INVOKACIJA d.o.o. zaključen i ugovor o najmu za predmetne nekretnine kojim je ugovoreno da će tužitelj mjesečno plaćati najamninu, a da će po proteku roka od 10 godina, društvo INVOKACIJA d.o.o., predmetne nekretnine tužitelju vratiti u vlasništvo te da su na taj način tužitelj i njegova supruga ugovorili vraćanje duga kroz „podstanarske rate“, a koja rata je mjesečno iznosila 1.600,00 kn,

- da su u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji i najmu tužitelj, kao i njegova supruga bili nezaposleni, a što proizlazi iz preslike dostavljenih radnih knjižica i njihovih iskaza te se nalazili u teškoj materijalnoj situaciji

- da je poslovanje kreditnih ureda u kojima su bili zaposleni HI i JI, sredinom 2012. postalo predmetom istrage USKOK-a, a što također proizlazi iz dostavljene dokumentacije.

15. Na temelju utvrđenog činjeničnog utvrđenja, ovaj sud utvrđuje da tužitelj nikada nije imao namjeru ili želju prodati predmetne nekretnine koje su predstavljale nasljeđe njegovog pokojnog oca, već da se tužitelj, potaknut nepovoljnim životnim prilikama, uslijed nezaposlenosti i prethodnih dugovanja koje je pokušao podmiriti, imao jedinu namjeru zaključiti ugovor o zajmu. Također, ovaj sud utvrđuje da sporni ugovori o kupoprodaji od 11. veljače 2011., zapravo predstavljaju otkup zajma kojeg je tužitelj prethodno zaključio s društvom Mundus Maksimus d.o.o., u srpnju 2010. Također, sud utvrđuje da je zaključenje spornih ugovora o kupoprodaji bilo uvjetovano od društva Mundus Maksimus d.o.o., kao zajmodavca jer bi u protivnom tužitelj ostao bez založenih predmetnih nekretnina za pozajmljeni iznos od svega 10.000,00 kn.

16. Pritom, sud otklanja tvrdnje tužitelja da bi se radilo o prividnom ugovoru iz odredbe čl. 285. st. 1. Zakona o obveznim odnosim („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08. i 125/11. dalje u tekstu: ZOO), međutim nalazi da postoje drugi razlozi propisani odredbama ZOO-a koji ugovor čine ništetnim, a na koje sud pazi po službenoj dužnosti u smislu odredbe čl. 327. st. 1. ZOO-a.

17. U tom pravcu sud zaključuje da su tužitelj i njegova supruga dobili zajam u iznosu od 10.000,00 kn, a da je u konačnici došlo do sklapanja spornih ugovora o kupoprodaji kojim je tužitelj izgubio pravo vlasništva nad svojim zemljištem te kućom i dvorištem, pri čemu za uzvrat nije primio ekvivalentnu protučinidbu (iznos od 4.000,00 kn). U opisanom postupanju tuženika, konkretno OI i CI, ovaj sud nalazi da je takvo postupanje suprotno moralu društva te sadrži elemente zelenaškog ugovor, smatrajući da je iskorišteno stanje nužde tužitelja, odnosno njegovo teško materijalno stanje, nedovoljno iskustvo i lakomislenost.

18. Stoga, sud utvrđuje da navedene okolnosti čine sporne ugovore o kupoprodaji ništetnim u smislu odredbi čl. 322. st. 1. i čl. 329. st. 1. ZOO-a pa uvažavajući da je prema odredbi čl. 323. st. 1. ZOO-a posljedica ništetnosti dužnost vraćanja primljenog na temelju takvog ugovora, utvrđuje tužbeni zahtjev tužitelja osnovanim.

19. Dakle, za ocjenu nekog ugovora zelenaškim kumulativno trebaju biti ispunjeni uvjeti i to da postoji očiti nesrazmjer između onoga što zelenaš ugovara u svoju korist i onoga što po ugovoru daje, da je oštećeni ugovaratelj na taj nesrazmjer pristao zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti (koje nepovoljne okolnosti na strani oštećenog moraju biti alternativno ispunjene) te da je zelenaš znajući za te okolnosti njima se namjerno okoristio u svoju korist.

20. U tom pravcu sud je iz suglasnih iskaza tužitelja i svjedokinje TI, utvrdio da su JI i HI, kao posrednici između kreditnih zadruga i to društva Mundus Maksimus d.o.o., kao zajmodavca i prednika tuženika društva INVOKACIJA d.o.o., kao kupca predmetnih nekretnina, odnosno i kao djelatnici istog, imali zadatak izvidjeti da li tužitelj i njegova supruga imaju sredstva iz kojih će vratiti zajam, odnosno neku drugu mogućnost povrata zajma, te nakon što su utvrdili vrijednost nekretnina u vlasništvu tužitelja, ucijenili tužitelja da sa pravnim prednikom tuženika zaključi sporne ugovore o kupoprodaji sa svrhom da bi tužitelj vratio dug po prethodno zaključenom ugovora o zajmu, koristeći teško materijalno stanje tužitelja i na taj način za sebe priskrbili znatnu korist. Stoga je sud zaključio da je upravo JI uputio tužitelja u kreditni ured u kojem je bio zaposlen HI, kao voditelj poslovnice društva INVOKACIJA d.o.o., a posredstvom kojeg ureda je tužitelj s tuženikom sklopio predmetne ugovore o kupoprodaji.

21. Stoga, sud je zaključio da je posredstvom kreditnih ureda iskorišteno stanje nužde i teško materijalno stanje tužitelja budući je isti uzeo zajam jer mu je novac bio prijeko potreban za osnovne životne potrebe, kao što su hranu i podstanarstvo. Sud ujedno nalazi da je iskorišteno i očito nedovoljno iskustvo i lakomislenost tužitelja na što ukazuje materijalna dokumentacija koju je tužitelj potpisao. Ove okolnosti sud nalazi i u činjenici da je tužitelj olako i očito potpisao ugovor o zajmu te potom i sporne ugovore o kupoprodaji, kao i ugovor o najmu te na taj način ulazio u obveznopravne odnose u kojima u konačnici prodaje svoje nekretnine očito nesvjestan pravnih posljedica tog postupanja.

22. Navedeno postupanje prema mišljenju ovog suda ne ukazuje samo na izostanak savjesnosti kod tužitelja prilikom sklapanja spornih pravnih poslova (čl. 4. ZOO-a) već i na pomanjkanje dovoljnog iskustva u zasnivanju, sveukupno gledano, tako brojnih i složenih obveznopravnih i stvarnopravnih odnosa, a njegovo postupanje kada isti potpisuje brojne dokumente koji su mu dani na potpis da ukazuje na njegovu lakomislenost, uz daljnji zaključak da je tužitelj olako shvatio svoje postupanje i posljedice koje iz takvog postupanja za njega proizlaze, te se nepromišljeno upustio u sklapanje kako spornih ugovora o kupoprodaji tako i ostalih pravnih poslova koji su mu prethodili, odnosno koji su uslijedili.

23. Stajalište je suda da je upravo ovu situaciju i osobine tužitelja tuženik iskoristio da za sebe ugovori korist koja je u očitom nesrazmjeru s onime što je on tužitelju dao (iznos od 4.000,00 kn), pri čemu iz iskaza saslušanih osoba i materijalne dokumentacije nije utvrđeno da bi tužitelj primio ostatak kupoprodajne cijene.

24. Imajuću u vidu iznesena utvrđenja, prema ocjeni ovoga suda iskazi tužitelja i svjedokinje koji ničime nisu obeskrijepljeni, a dovedeni u vezu s materijalnom dokumentacijom u spisu, bili su dovoljna podloga da na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja, sud donese zaključak o ispunjenosti zakonom propisanih uvjeta koje sporne ugovore o kupoprodaji čine zelenaškim u smislu odredbe čl. 329. st. 1. ZOO-a.

25. Mjerodavne nepovoljne okolnosti na strani tužitelja, sud je utvrđivao upravo u vrijeme sklapanja spornih ugovora o kupoprodaji, ali ih je doveo u vezu sa prethodno i naknadno sklopljenim pravnim poslovima, obzirom da se radi o usko povezanim situacijama koje su bile uzrokom i posljedicom sklapanja spornih ugovora, a njihovo olako sklapanje govori o osobinama tužitelja.

26. Nadalje, prema stajalištu ovoga suda, radilo se o teškoj materijalnoj situaciji tužitelja i članova njegove obitelji u koju su dovedeni sklapanjem prethodnog ugovora o zajmu pod nepovoljnim uvjetima, a svakako se može govoriti o lakomislenosti i nedovoljnom iskustvu tužitelja za što je sud već iznio razloge. Pritom je irelevantno ukazivanje tuženika iz odgovora na tužbu na mane volje tužitelja (prisila), budući da je predmet tužbenog zahtjeva utvrđenje ugovora ništetnim, a ne pobojnim. Također, tvrdnja tuženika da je predmetna tužba podnesena nakon 13 godina od zaključenja spornih ugovora o kupoprodaji je irelevantna, budući da pravo na isticanje ništetnosti se ne gasi, sve sukladno odredbi čl. 328. ZOO-a.

27. U odnosu na preostale elemente zelenaškog ugovora predviđene odredbom čl. 329. st. 1. ZOO-a, ovaj sud utvrđuje da se u konkretnom slučaju radi i o postojanju nesrazmjera koji se ogleda u ugovaranju kupoprodajne cijene u iznosu od 100.000,00 (zemljište) i iznosu od 50.000,00 kn (kuća i dvorište) za nekretnine koje su tada vrijedile puno više obzirom se radi o velikoj kvadraturi zemljišta u [adresa], kao i kuću s dvorištem, te obzirom na činjenicu da je tuženik tužitelju isplatio svega iznos od 4.000,00 kn na ime kupoprodajne cijene. Ujedno, ovaj sud bi još nadodao i da osim što bi se radilo o zelenaškom ugovoru, da su sporni ugovori o kupoprodaji ujedno i ugovori protivni moralu društva u smislu odredbe čl. 322. st. 1. ZOO-a jer su sklopljeni iskorištavanjem tuđe nevolje radi postizanja nerazmjerne imovinske koristi. Stoga, prema stajalištu ovoga suda, tužbeni zahtjev tužitelja osnovano opravdava pružanje zatražene pravne zaštite na način da se sporni ugovori o kupoprodaji utvrde ništetnim te da se u smislu posljedica ništetnosti u zemljišnim knjigama izvrši povrat u prijašnje stanje, slijedom čega je odlučeno kao u toč. I., II. i III. izreke ove presude.

28. Sud se tijekom postupka rukovodio pravilom po kojem je dužan provesti postupak bez odugovlačenja, u razumnom roku i sa što manje troškova (čl.10. ZPP- a). Stoga je raspravnim rješenjem od 24. rujna 2025., ovaj sud odbio dokazni prijedlog za saslušanjem ZI i javnog bilježnika ŠI, u svojstvu svjedoka, kao suvišne, smatrajući činjenično stanje predmetnog postupka dovoljno utvrđenim.

29. Odluku o parničnom trošku sud je donio pozivom na odredbu čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, budući je tužitelj u cijelosti uspio u sporu, dok je visina naknade troškova za rad odvjetnika utvrđena na temelju Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23. i 107/25.; u nastavku teksta: Tarifa), a u skladu s vrijednosti predmeta spora te zatraženom trošku. Tužitelju je priznat opravdan i stvarno nastali troška postupka i to za sastav tužbe od 28. svibnja 2025. u iznosu od 200,00 EUR (Tbr. 7. toč. 1.), trošak pristupa na ročištima održanim: 15. travnja 2025., 23. lipnja 2025. i 29. listopada 2025., svaki u iznosu od po 200,00 EUR (Tbr. 9. toč. 1.), trošak pristupa na ročište za objavu odluke u iznosu od 100,00 EUR (Tbr. 9. toč. 3.), za trošak sastava obrazloženog podneska od 24. veljače 2025. u iznosu od 200,00 EUR (Tbr. 8. toč. 1.) te za sastav prijedloga za zabilježbu spora u iznosu od 50,00 EUR (Tbr. 8. toč. 4.), što sveukupno sa PDV-om od 25 % (287,50 EUR) iznosi 1.437,50 EUR.

30. Također, tužitelj ima pravo i na trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 26,55 EUR i presudu u iznosu od 53,10 EUR, sukladno Zakonu o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18. i 51/23.) i Uredbi o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.), te na stvarni trošak sudske pristojbe za pribavu preslike iz zbirke isprava u iznosu od 21,20 EUR i u iznosu od 2,65 EUR te za sudsku pristojbu za prijedlog za zabilježbu u iznosu od 6,64 EUR, (Tbr. 48.), što sveukupno iznosi 1.547,64 EUR.

31. U preostalom dijelu zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka nije osnovan, obzirom da za radnju pribave dokumentacije iz zemljišnih knjiga, Tarifa ne predviđa posebnu nagradu, sukladno Tbr. 48. i 49. Tarife, već odvjetniku pripada samo stvarni trošak izdavanja isprave. Drugim riječima, Tarifa ne predviđa trošak za vrijeme provedeno u pribavi dokumentacije za dva započeta sat, stoga se u tom dijelu zahtjev tužitelja za naknadu parničnog troška u iznosu od 100,00 EUR, odbija kao neosnovan.

32. Slijedom navedenog, sud je obvezao tuženika da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak u ukupnom iznosu od 1.547,64 EUR zajedno sa zatraženom zateznom kamatom tekućom od 24. studenog 2025., kao dana donošenja presude, sve sukladno odredbi čl. 151. st. 3. ZPP-a, slijedom čega je odlučio kao u toč. IV. izreke presude.

Rijeka, 24. studenog 2025.

Sutkinja

Patrizia Muždeka Funčić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana objave na e-oglasnoj ploči, a u slučaju da nije uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Zagrebu (čl. 348. st. 1. ZPP-a).

U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi, osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se žalba može izjaviti (čl. 352. st. 1. ZPP-a).