REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj:Ps-67/2021-66

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Andrijani Markić Jurišić kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja ČR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Predrag Kralik, odvjetnik u Bjelovaru, Ferde Rusana 4, protiv tuženice HR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Martina Perenčević Habeković, odvjetnica u Zagrebu, Smičiklasova 18, radi predaje u posjed i isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 6. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka i tuženice, 21. studenog 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici HR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju ČR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 18.734,10 Eur sa zateznom kamatom tekućom od 21. studenog 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se preostali dio zahtjeva za isplatu iznosa od 31.734,10 Eur s pripadajućom zateznom kamatom, kao i dio zahtjeva za isplatu zatezne kamate na dosuđeni iznos od 18.734,10 Eur za razdoblje od zatraženog dospijeća svakog pojedinog iznosa do 20. studenog 2025.

III. Utvrđuje se da ne postoji tražbina tuženice HR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] prema tužitelju ČR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u zatraženom iznosu od 11.025,29 Eur.

r i j e š i o  j e

I. Utvrđuje se da je povučena tužba s dijelom tužbenog zahtjeva za predaju u posjed slobodne od osoba i stvari nekretninu - stan u prizemlju nekretnine u [adresa] u [adresa], koja nekretnina se u zemljišnim knjigama vodi kao 8/18 dijela ulične obiteljske kuće u [adresa]. sagraĎene na k. č. br. [katastarska čestica] upisane kao ZK tijelo AII (dva) u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i odgovarajućeg suvlasničkog dijela zk.č.br. 1957/57 dvorište u [adresa].br. 13. površine 114,5 čhv odnosno 412 m2 upisane kao ZK tijelo A1 (jedan) u isti zk.ul. koje je upisano kao društveno vlasništvo.

II. Svaka snosi svoj trošak postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi od 30. ožujka 2021. navodi da je s bratom JR brinuo o teti, a ona je za uzvrat oporučno ostavila svakom po jedan stan u obiteljskoj kući u [adresa] i to njemu predmetni stan, a bratu mu JR stan na prvom katu, da je s bratom dogovorio, jer ne živi u [adresa], da brine za predmetni stan i prima stanarinu za istu, da je nakon bratove smrti, a prema rješenju o nasljeđivanju od 31. listopada 2011. broj O-7026/11., stan na prvom katu zgrade pripao njegovoj kćeri – ovdje tuženici, koja je od njegove smrti započela s korištenjem predmetnog stana bilo za svoje potrebe ili ga iznajmljuje trećim osobama i time ga sprečava u ostvarivanju prava vlasništva na istom, da je pokrenula i parnični postupak radi utvrđenja prava vlasništva na tom stanu, koji je pravomoćno okončan u njegovu korist te da zbog neovlaštenog postupanja tuženice on trpi štetu u vidu nemogućnosti korištenja vlastite nekretnine, koji iznos odgovara najmanje visini prosječne vrijednosti mjesečne najamnine takove nekretnine na području Grada Zagreba, slijedom čega predlaže donošenje presude kojom se tuženici nalaže da mu predmetni stan preda u posjed slobodan od osoba i stvari, kao i da mu isplati iznos od 50.468,16 Eur sa zateznom kamatom tekućom na svaki pojedini iznos od dospijeća do isplate, pobliže opisano u tužbi i to za razdoblje od 1. listopada 2011. do 1. ožujka 2021.

1.1. U tijeku postupka tužitelj, s obzirom da mu je tuženica na uviđaju 16. svibnja 2024. predala tužitelju ključeve spornog stana, povlači tužbu s dijelom tužbenog zahtjeva usmjerenog na predaju istog.

2. Tuženica se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu ističući prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja jer da nije na nedvojben način utvrđen vlasnikom predmetne nekretnine, da je parnica P-4786/2014 doista pravomoćno okončana odbijanjem njezinog tužbenog zahtjeva, ali tužitelju nije utvrđeno pravo vlasništva na predmetnom stanu te da su njezin otac JR i tužitelj postigli dogovor o zamjeni nekretnina prema kojem je njezin otac postao izvanknjižni vlasnik oba stana iza pok. GR, kako onog na prvom katu, tako i predmetnog, slijedom čega predlaže odbaciti tužbu, a ukoliko sud to ne učini tada ističe prigovor da je na predmetnom stanu, tj. onom dijelu kojeg nije postala vlasnicom, stekla pravo plodouživanja i stanovanja, uz napomenu da je taj stan desetljećima održavao njezin otac JR, a ona je u kolovozu 2015. preuzela isti u neposredan posjed od zaštićenog najmoprimca, izvršila razne popravke i sufinancirala radove na krovištu zgrade, slijedom čega se poziva na čl. 164. ("Narodne Novine" 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06,146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, 52/2025; dalje:ZVDSP) i smatra da joj, kao poštenom posjedniku, pripada pravo zadržati se u posjedu dok joj se ne nadoknade nužni i korisni troškovi. Također navodi da je tužba preuranjena jer ju tužitelj prije podnošenja iste ni na koji način nije pozvao da mu preda posjed i ističe prigovor zastare za sve iznose koji bi dospjeli do 30. ožujka 2018.

2.1. Na pripremnom ročištu tuženica precizira prigovor prava zadržanja označavajući iznos od 78.362,00 kn po osnovi izvršenih ulaganja, u podnesku od 12. lipnja 2023. navodi da je 12. travnja 2023. pozvala tužitelja da bez odgađanja preuzme ključeve spornog stana, od kojeg trenutka da ne postoji nikakva prepreka da stupi u posjed istog slobodan od osoba i stvari, a na uviđaju na licu mjesta 16. svibnja 2024. tuženica predaje tužitelju ključeve stana i izjavljuje da tužitelj nije prihvatio njezin poziv iz travnja 2023. na preuzimanje ključeva.

2.2. U konačnici tuženica navodi da je do rujna 2015. sporni stan posjedovao zaštićeni najmoprimac, da ju tužitelj prije podnošenja tužbe nije upozorio da ona živi u njegovom stanu niti ju pozvao na predaju istog, da je za činjenicu tužiteljevog izvaknjižnog vlasništva ona saznala tek u veljači 2022. uvidom u predmet O-4742/97, pa nema mjesta zaključku da bi prije toga bila nepošteni posjednik, a da je sva značajna ulaganja i poboljšanja prestala vršiti nakon podnošenja tužbe te da je u tom stanu uredila kupaonicu, zidove, pod i zamijenila vodovodne cijevi, sve s obzirom da je bio neupotrebljiv i snosila dio troška koji otpada na suvlasnički omjer spornog prizemnog stana u tužiteljevom izvanknjižnom vlasništvu u vezi popravka krova, uz napomenu da je tužitelju nuđena primopredaja stana od 12. travnja 2023, što je on, iz samo njemu poznatih razloga, odbijao, slijedom čega predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz nalog tužitelju da joj isplati 11.025,29 Eur na ime naknade za nužne i korisne troškove koje je imala za predmetni stan, a podredno, ukoliko sud prihvati tužbeni zahtjev, da se navedeni iznos stavi u prijeboj s novčanim potraživanjem tužitelja.

3. Tužitelj osporava postojanje gore navedene tražbine tuženice po osnovi nužnih i korisnih troškova s obzirom da nije bila pošteni posjednik i ističe prigovor prekluzije i zastare za isticanje tog zahtjeva.

4. U tijeku postupka sud je izvršio uvid u predmet ovog suda P-4786/2014, rješenje o nasljeđivanju O-4742/1979 i O-7026/2011, z.k. izvadak, potvrdu PU Zagrebačke od 10. studenog 2019., dopis Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove od 12. svibnja 2020., rješenje Komiteta za građevinarstvo, komunalne i stambene poslove iz 1985., ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 5. svibnja 1997., račune i prepisku stranaka, izjavu ČRI, proveo uviđaj na licu mjesta i vještačenje po vještaku dipl.ing. Mirku Hvali te saslušao vještaka, stranke i svjedoke ŽR, ČRI, HRI, NR, FR, TR i ER.

4.1. Preostalu dokumentaciju sud nije posebno razmatrao i cijenio jer istu ne nalazi odlučnom za predmet spora, dok je odustao od saslušanja svjedoka Č – ispravno OR – jer je činjenično stanje bilo dovoljno raspravljeno i utvrđeno za donošenje odluke.

4.2. S obzirom na djelomično povlačenje tužbe odlučeno je kao u stavku I. izreke rješenja temeljem čl.193.st.2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 114/22, 155/23; dalje:ZPP)

5. Ocjenjujući rezultate provedenih dokaza, u skladu s čl. 8. ZPP-a, sud je utvrdio da je tužiteljev zahtjev djelomično osnovan.

6. Iz dokumentacije u koju je izvršen uvid kao bitno proizlazi slijedeće:

-da je u rješenju Komiteta za građevinarstvo, komunalne i stambene poslove iz 1985. određena revalorizirana vrijednost predmetnog stana za koji se navodi da je u vlasništvu JR, dok iz ugovora o najmu istog od 5. svibnja 1997. proizlazi da je zaključen između JR, kao najmodavca i

ĆR, kao zaštićenog najmoprimca,

-da je tuženica tužbom od 14. srpnja 2014. pokrenula parnični postupak P- 4786/2014 protiv tužitelja radi utvrđenja prava vlasništva i to 8/18 dijela ulične obiteljske kuće u [adresa]. sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica] upisana kao ZK tijelo AII (dva) u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i odgovarajućeg suvlasničkog dijela zk.č.br. 1957/57 dvorište u [adresa] površine 114,5 mčhv odnosno 412 m2 upisana kao ZK tijelo AI (jedan) u isti zk.ul. navodeći da je nasljednica iza oca JR, da su tužitelj i njezin otac nasljednici pok. VR te da su u ostavinskom postupku iza iste postigli sporazum oko podjele imovine na način da se njezin otac obvezao suvlasničke dijelove nekretnina u Lici ustupiti tužitelju, a ovaj se obvezao sve suvlasničke dijelove nekretnine u Zagrebu ustupiti njezinom ocu i stoga smatra da je sporazumom stekla vlasništvo te nekretnine,

-da se u privitku navedene tužbe nalazi rješenje o nasljeđivanju iza pok.GR od 26. veljače 1980. broj:O-4742/1979 iz kojeg proizlazi da tužitelj nasljeđuje stan u prizemlju [adresa] (predmetni stan), a prednik tuženice ČR stan na prvom katu iste kuće, kao i rješenje o nasljeđivanju iza pok. ČR od 31. listopada 2011. broj:O-7026/2011 iz kojeg proizlazi da je tuženica naslijedila izvanknjižno vlasništvo nekretnine – dvoisposobni stan na prvom katu kuće u [adresa] stečeno na osnovi spomenutog rješenja o nasljeđivanju iza pok. GR,

-da je presudom od 15. lipnja 2015. broj:P-4786/2014 odbijen gore navedeni tužbeni zahtjev, iz obrazloženja koje presude proizlazi da su tužitelj i prednik tuženice stekli pravo vlasništva stanova u [adresa] i to tužitelj stan u prizemlju, a prednik tuženice na prvom katu na temelju rješenja o nasljeđivanju iza pokojne GR te da tuženica nije dokazala da su ispunjeni uvjeti za stjecanje prava vlasništva na stanu u prizemlju jer nije dokazala postojanje sporazuma kojim bi se tuženik odrekao svojeg vlasništva nad tom stanu, koja odluka je tuženici uručena 26. lipnja 2015.,

-da je presudom Županijskog suda u Zagrebu od 30. travnja 2019. broj:Gž- 8913/2015 odbijena žalba tuženice protiv gore navedene presude te je tuženici uručena 23. svibnja 2019.,

-da se u potvrdi PU Zagrebačke od 10. studenog 2019. navodi izjava tužitelja u pravcu da je tuženica uzela predmetni stan te da se u njemu trenutno nalaze nepoznate osobe, a da su djelatnici policije u razgovoru sa FR i SR dobili informaciju da taj stan posjeduju temeljem ugovora o najmu zaključenim s tuženicom, koja da im je rekla da se vodi spor u vezi vlasništva tog stana,

-da je tuženica kupovala materijal / sanitarije tijekom 2020.,

-da je Gradski ured za imovinsko pravne poslove dopisom od 12. svibnja 2020. dostavio tužitelju podatke o visini najamnine koja bi se mogla postići za stanove koji se po površini, opremljenosti i položaju mogu usporediti s predmetnim stanom i to za razdoblje od 2014. do 2020.,

-da se tužitelj u svibnju 2020. putem e-maila obratio tuženici po pitanju mogućeg mirnog rješenja spora u pravcu predaje predmetnog stana,

-da je tužitelj 28. ožujka 2023. obavijestio tuženicu da smatra realnim iznos potraživanja naveden u tužbi te da je spreman razmotriti ponudu po pitanju visine uz uvjete predaje nekretnine naznačene u ranijoj korespondenciji, dok je tuženica 12. travnja 2023. obavijestila tužitelja da je voljna predati mu sporni stan u posjed,

-da su stranke putem e-maila tijekom ožujka i travnja 2023. raspravljale o mogućoj primopredaji te je tuženica predlagala da tužitelj odustane od potraživanja prema njoj, dok su obje stranke bile suglasne da se primopredaja zapisnički konstatira,

-da je ČRI **.**.2020. dala pisanu izjavu u pravcu da je s tuženicom sudjelovala u popravku krova u studenom 2017. odnosno svaka je platila po 17.500,00 kn,

-da je u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisana zk.č.br.1957/57 dvorište u [adresa] (AI), ulična obiteljska kuća u [adresa] sagrađena na zk.č.br.1957/57 (AII)m, a kao suvlasnici u AII su upisani ĐR (6/18), GR (8/18) i ŠR (4/18).

7. Cijeneći iskaze svjedoka i stranaka i dovodeći ih u vezu s dokumentacijom u koju je izvršen uvid u postupku je kao relevantno utvrđeno da je predmetni stan za stanovanje koristio zaštićeni najmoprimac do oko 2012., kada je otišao u dom za starije osobe, ali je zadržao ključeve odnosno posjed do kolovoza 2015., kada u posjed stupa tuženica i djelomično ga uređuje za potrebe vlastitog stanovanja te da je tuženica u razdoblju od 2019. do 2020. taj stan iznajmila podstanarima, a potom financirala velike vodoinstalaterske radove unatoč činjenici da je prije izvođenja istih već bila okončana parnica P- 4786/2014.

7.1. O gore navedenim odlučnim činjenicama u bitnom suglasno iskazuju svjedoci ŽR, ČRI, HRI, FR, TR i ER, te je njihove iskaze u tom dijelu sud prihvatio kao neposredno uvjerljive, iskrene te u skladu s dokumentacijom u koju je izvršen uvid.

7.2. Iskaz svjedoka NR i tuženika sud nije posebno razmatrao i cijenio jer nemaju saznanja o gore navedenim odlučnim činjenicama, osim u dijelu iz kojeg proizlazi da su sporni stan svojevremeno koristili zaštićeni najmoprimci te da je tuženica samovlasno stupila u posjed istog, u kojem dijelu je njihov iskaz prihvaćen kao suglasan s prethodno izloženim iskazima u tom dijelu.

7.3. Sud nije dopustio postavljanje pitanja tužitelju o postojanju dogovora s bratom, tj. prednikom tuženice u vezi zamjene spornog stana s nekom drugom nekretninom jer je pitanje ugovora o zamjeni, kao temelju stjecanja vlasništva prednika tuženice, raspravljeno u parnici P-4786/2014, dakle, taj je činjenični supstrat obuhvaćen pravomoćnom odlukom, kao niti pitanje da li je plaćen porez na spornu nekretninu jer navedeno nije od utjecaja na predmet spora. Nadalje, nije dopušteno postavljanje pitanja tuženici zašto koristi sporni stan iako ima u vlasništvu stan na prvom katu iste zgrade te da li je iznajmljivala stan na prvom katu za vrijeme života u spornom jer isto nije od značaja za ishod parnice.

8. U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja ističe se da ista jasno proizlazi iz z.k. izvatka u vezi s rješenjem o nasljeđivanju iza pok.GR od 26. veljače 1980. broj:O-4742/1979 te pok. ČR od 31. listopada 2011. broj:O-7026/2011, a posebno se upućuje na činjenicu da je tuženica tijekom parnice predala sporni stan tužitelju u posjed, pa se prigovor ukazuje neosnovanim.

9. U odnosu pak na pitanje prava plodouživanja i stanovanja s obzirom na tvrdnju tuženice da je njezin prednik po sporazumu s tužiteljem postao vlasnikom stana na katu i spornog u prizemlju iza pok. GR ističe se da je taj činjenični supstrat odnosno postojanje takvog sporazuma otklonjeno u pravomoćno okončanoj parnici P-4786/2014, pa ako ne postoji kao pravni temelj za stjecanje prava vlasništva tada se ne može isticati kao pravni temelj za služnost.

9.1. Također se upućuje i na čl.202.st.2. ZVDSP-a, pa sve i da je prednik tuženice doista imao osobnu služnost istu tuženica ne bi mogla naslijediti.

10. Nadalje, tuženica tvrdi da je za činjenicu tužiteljevog izvankjižnog vlasništva na spornom stanu saznala tek u veljači 2022., nakon uvida u predmet O-4742/1979, slijedom čega je pošteni posjednik koji je sva značajna ulaganja i poboljšanja prestao vršiti nakon podnošenja tužbe.

10.1. S tim u svezi ističe se da je tuženica uz tužbu od 14. srpnja 2014. broj:

P-4786/2014 priložila spomenuto rješenje o nasljeđivanju iza pok.GR od 26. veljače 1980. broj:O-4742/1979 pa je neosnovana njezina tvrdnja da bi za činjenicu tužiteljeva vlasništva saznala tek u veljači 2022. Kada se, k tome, uzme u obzir daljnja činjenica da je presuda od 15. lipnja 2015. broj:P- 4786/2014 kojom je odbijen njezin zahtjev za utvrđenje prava vlasništva na spornom stanu tuženici uručena 26. lipnja 2015. (a tuženica stupa u posjed tog stana u kolovozu 2015.), dok joj je 23. svibnja 2019. uručena presuda Županijskog suda u Zagrebu od 30. travnja 2019. broj:Gž-8913/2015 kojom se potvrđuje spomenuta prvostupanjska presuda, to se tuženica ne može smatrati poštenim posjednikom već u trenutku kada je stupila u posjed u kolovozu 2015., a najkasnije od 23. svibnja 2019.

10.2 Što se tiče tvrdnje tuženice da ju tužitelj prije podnošenja predmetne tužbe nije upozorio da ona živi u njegovom stanu i pozivao ju na predaju istog napominje se da je tuženica stupila u posjed predmetne nekretnine nakon primitka prvostupanjske presude P-4786/2014, u kojem je trenutku imala dovoljno razloga posumnjati da joj pravo posjed ne pripada, a da iz prepiske stranaka jasno proizlazi da se tužitelj u svibnju 2020. putem e-maila obratio tuženici po pitanju mogućeg mirnog rješenja spora u pravcu predaje stana.

10.3. Također valja napomenuti da je neosnovana i tvrdnja tuženice da je tužitelj imao mogućnost prihvatiti njezin poziv iz travnja 2023. na preuzimanje spornog stana, ali da ga nije prihvatio, s obzirom da iz prepiske stranaka proizlazi da su komunicirale o mogućnosti primopredaje, ali je tuženica postavljala uvjet u vidu odustanka tužitelja od predmetne tražbine prema njoj te je do konačne primopredaje došlo tek na uviđaju na licu mjesta. S obzirom da sud ne nalazi da bi na strani tužitelja došlo do odbijanja primitka ispunjenja, kao niti da bi na strani tuženice postojao opravdan razlog zbog kojeg ne bi mogla postupiti prema čl.187.st.1. u vezi s čl.190. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne Novine" 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO), to se tvrdnje tuženice ukazuju neosnovanim.

11. I na koncu, u odnosu na prigovor zastare za tužiteljev zahtjev upućuje se na čl.165.st.2.ZVDSP-a te činjenicu da mu je sporni stan predan u posjed 16. svibnja 2024., pa se i taj prigovor ukazuje neosnovanim, dok u odnosu na tužiteljev prigovor zastare po pitanju naknade troškova ulaganja valja uputiti na čl.165.st.3. ZVDSP-a.

12. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da tržišna vrijednost najamnine koja se mogla postići za sporni stan u razdoblju od 1. listopada 2011. do 16. svibnja 2024. (dan uviđaja) iznosi 45.900,00 Eur, bez pdv-a i poreza, pri čemu su pojedini mjesečni iznosi vidljivi u tabeli 7 na l.249. do 250. spisa, a metodologija izrade procjene i korišteni podaci su objašnjeni u toč.7. do 7.4.4. na l.239. do 248. spisa.

12.1. Vještak također utvrđuje i vrijednost ulaganja tuženice prema priloženim računima iz 2020. i 2021. u iznosu od 11.029,75 Eur, od kojeg iznosa na razne potrepštine iz Ikee i zavjese otpada 1.399,97 kn/185,81 Eur, a na ½ troška krovišta otpada iznos od 25.826,32 kn/3.427,74 Eur, dok se preostali iznos odnosi na troškove elektromaterijala, keramike, sanitarija, vodoinstalaterskih radova i materijala te bojlera (tabela 6. na l.238. spisa), uz napomenu da stavke tegli za cvijeće, mirisi i sredstva za čišćenje, oslikavanje pločica i mural (stavak 3 i 17) nisu koristan niti nužan trošak, da je stavak 4 samo ponuda, a vrijednost je sadržana u priznatom trošku (iz stavka 5), da popravak cijevi, odštopavanje odvoda i novi priključak – razdvajanje od susjeda (stavke 10, 12 i 15) nemaju dokaz o plaćanju te da oslikavanje pločica u kuhinji i murala na vratima ne predstavljaju nužan niti koristan trošak.

12.2. Očitujući se na primjedbe stranaka po pitanju tržišne najamnine vještak navodi da je u nalazu razložno prikazao metodologiju izračuna procjene, izvore svih ulaznih podataka i koristio je cijene dobivene za stanove koji su u funkcionalnom stanju odnosno prikazao je cijene dobivene od Gradskog ureda za upravljanje imovinom i stanovanjem, sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina dalje:ZPVN), da je u zahtjevu za Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena za poredbene najamnine zatražio cijene za dan vrednovanja i dan kakvoće od 01. listopada 2011. do 16. svibnja 2024., međutim, službena osoba u nadležnom tijelu je tražila da se suzi dan vrednovanja na 4 godine, što je učinio te način izračuna obrazložio u toč. 7.4.4. i 7.4.5. nalaza, da podaci o najamninama na koje se tužitelj poziva nisu traženi na način kako to propisuje ZPVN i zbog toga ih nije uzeo u obzir, da je kod svih kvartalnih obračuna uvijek kao bazni mjesec uziman indeks na dan vrednovanja, pa su slijedom navedenog dobiveni i odgovarajući korekcijski faktori te je izračunata međuvremenski i interkvalitativno izjednačena cijena pojedinih kvartala te da je sporni stan u trenutku uviđaja 16. svibnja 2024. bio derutan, skromno opremljen i izvan funkcije, a on nema saznanja kako je izgledao tijekom cijelog razdoblja od listopada 2011. do uviđaja, međutim, tuženica je izjavila da je isti do rujna 2015. bio u posjedu zaštićenih najmoprimaca iz čega proizlazi da je bio u punoj funkciji stanovanja.

12.2.1. Po pitanju daljnjih prigovora u vezi tržišne najamnine vještak iskazuje da je pribavio podatke o najamninama u skladu s Pravilnikom, gdje se od Službe za vrednovanje nekretnina traže evaluirani podaci temeljem formulara u kojem se preciznije specificira o čemu se radi, pa je tako morao dati položaj stana, kvadraturu, cjenovni blok itd., a na temelju toga Gradska služba izdaje Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena najma i to kao odgovarajući podatak, što je on koristio prilikom izrade nalaza i mišljenja i predao u spis, da su se relevantni podaci počeli kod nadležnog tijela prikupljati u većem broju tek kada je na snagu stupio Pravilnik 06/2015, a prije toga je postojala Uredba, slijedom čega za razdoblje od 2011. do oko 2014. nema podataka jer Gradska služba to nije počela niti prikupljati i stoga je referent od njega zatražio ono što je napisao u podnesku od 25. ožujka 2025. - ad 3.1.4. - da suzi vrednovanje na 4 godine, da nema saznanja u kakvom je stanju bio predmetni stan nakon odlaska najmoprimaca, pa je imao u vidu srednji medijan, da bi za odgovor na pitanje u kojoj mjeri razbijeni prozor može utjecati na nižu cijenu morao znati razdoblje od kojeg je trenutka stan došao u takvo stanje, pa stoga nije moguće dati odgovor te da se prilikom izrade nalaza i mišljenja koristio metodologijom i odgovarajućim propisima navedenim u pisanom nalazu.

12.3. U odnosu pak na primjedbe stranaka po pitanju nužnih i korisnih troškova vještak navodi da je tuženica na licu mjesta pokazala koji su radovi u stanu vršeni u smislu ulaganja, a neposrednim opažanjem je utvrdio da vrsta i obim obrtničkih radova odgovaraju priloženim računima te se isto odnosi i na opravdanost sanacionih radova u kupaonici, kuhinji i WC-u obzirom na izjave svjedoka ČRI sa ročišta od 19. siječnja 2023., što koincidira s izjavom tuženice, pa se račun za vodoinstalaterske radove može dovesti u vezu sa spornom nekretninom, da je za vodoinstalaterske radove Instalacija breza j.d.o.o. isporučilo račun br. 32-PP01-1-2020 na l.55. spisa na kojemu je rukom upisano da su radovi obavljani u prizemlju te da se kod svake procjene prema ZPVN određuje dan kakvoće i dan vrednovanja, što je i učinio u toč.4.3. nalaza odnosno cijene materijala i radova od izdavanja računa do dana vrednovanja je korigirao u skladu s indeksima povećanja cijena stambenih nekretnina u kojima su sadržani troškovi građenja u iznosu od cca 87%, poglavito iz razloga što se najveće stavke odnose na izvođenje radova.

12.3.1. Vještak nadalje iskazuje, u odnosu na radove, da nije bilo moguće utvrditi koje su pločice stare, a koje su nove, pa je on utvrdio ukupno opločenje i tu količinu uspoređivao s količinama iz računa u kojima se spominju keramičke pločice, na koji način je došao do iznosa koji je utvrdio, uz napomenu da je uvijek potrebno kupiti oko 10% više pločica jer se moraju rezati, a što je veći format treba količinski kupiti više pločica, dakle, uzeo je u obzir površinu iz računa i napravio usporedbu s opločenjem na licu mjesta, uz fotografije i dimenzije prostorija, a kada je doveo u vezu količine iz računa s ugrađenim keramičkim pločicama zaključio je da to približno odgovara, da se na fotografiji br.16 vide vertikalne pločice na zidu iz računa, da je on uzeo u obzir sve pločice navedene na računima, zbrojio ih i uspoređivao s ukupnim opločenjem na licu mjesta, ali nije mjerio na licu mjesta pločice radi utvrđenja odgovaraju li onim dimenzijama koje se navode na računu l. 58 spisa, uz napomenu da na licu mjesta nema pločica pod šifrom 3945 navedenih na računu na l.56 spisa, da nije moguće sa sigurnošću reći da li je nešto 20x20 cm ili je 23,5x23,5 cm, a upravo to na licu mjesta on nije utvrđivao odnosno ulazio u takve detalje smatrajući da to nije odlučno jer je cijena pločica 20x20 i onih 23,5x23,5 otprilike ista, da su pločice 30x60 cm vertikalne u tuš kabini, što sada pretpostavlja kada gleda fotografije, da pogledom nije moguće utvrditi jesu li doista izvršeni radovi navedeni u toč. 8. ulaganja jer je to nešto što se nalazi unutar zida i može se utvrđivati otprilike po normativu, dok je za nedvojbeno utvrđenje potrebna shema, da se količina radova ne može izvesti iz računa na l. 55 spisa, pod stavkom 3. i 4., u računu je stavljena paušalna vrijednost, a postoje 3 prostorije, da se radovi navedeni u računu na l. 53 spisa, što je u nalazu navedeno pod toč. 9, odnosi na cijenu rada i materijala, da je jedan račun od 14.200 kn ispostavljen 10. studenog 2020., a drugi na 7.000 kn - 05. siječnja 2021., dakle, 2 su računa i ne može se nedvojbeno zaključiti da se račun na 7.000,00 kn odnosi upravo na spornu nekretninu jer nema stavki, pa bi bilo dobro da postoji dokaznica mjera, koje u ovom slučaju nema, međutim, dokaznica mjera je nešto što treba raditi kod velikih objekata, ali ne i kod manjih kao u konkretnom slučaju, ovdje je tuženica dala povjerenje vodoinstalateru da je ugradio ono što piše i on je u svojoj praksi vještaka rijetko nailazio na situaciju da bi prosječni ljudi imali dokaznicu mjera za vodoinstalaterske radove, da je stavku 11 – bojler utvrđivao temeljem onog što jer imao u spisu te je moguće zaključiti da se radi o bojleru cca 50 litara na fotografiji br. 17, da je u odnosu na stavku 13 – krovište

- imao izjavu stranke, a ne račune, time da krovište nije razgledao, da u odnosu na račun Ikee ne može precizno odgovoriti što se konkretno odnosi na spornu nekretninu, međutim, može reći da taj iznos ne predstavlja ulaganja, da je na licu mjesta zatekao 1 umivaonik (fotografija 15 i 18) i sada je teško odgovoriti je li ona dimenzija koja je navedena na računu, može se raditi o 60x60, time da na računu piše 60,8, ali on ne zna reći što bi to točno bilo te da se na fotografijama na licu mjesta ne nalazi električni radijator koji se navodi u računu, međutim, on nema praksu fotografiranja svih električnih i grijaćih tijela i ne sjeća se da li je na licu mjesta vidio spomenuti električni radijator.

13. Sud je u potpunosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka s pisanim i usmenim očitovanjem jer je jasan, potpun i usaglašen s izviđenim okolnostima, pri čemu je vještak dao vrlo jasne i iscrpne razloge kojima se rukovodio prilikom izrade istog, slijedom čega je odbijen prijedlog tuženice za izvođenje dokaza odgovarajućim vještačenjem na okolnost električarskih radova, kao i prijedlog tužitelja da se od nadležnog tijela zatraže parametri koji su korišteni radi usporedbe istih s nalazom vještaka po pitanju prosjeka. Posebno se napominje da je vještak naveo propise odnosno metodologiju kojom se koristio, a da sud ne može ulaziti u metodologiju vještačenja jer je ista sastavni dio pravila struke, slijedom čega nisu dopuštena pitanja u svezi istog.

13.1. Slijedom navedenog, a po pitanju tržišne vrijednosti najamnine koja se za sporni stan mogla postići u spornom razdoblju te vrijednosti ulaganja tuženice po osnovi nužnih i korisnih troškova upućuje se na utvrđenja pobliže navedena u toč.12. i 12.1. obrazloženja presude.

14. Kako iz rezultata cjelokupnog postupka proizlazi da je tuženica stupila u posjed predmetnog stana u kolovozu 2015., bez da je za isto imala valjani pravni temelj (po pitanju poštenja posjeda upućuje se na toč. 10.1. obrazloženja presude), a u spornom / utuženom razdoblju tužitelju nije plaćala nikakvu naknadu za korištenje tog stan, to je u svakom slučaju u obvezi naknaditi mu sve koristi koje je imala za vrijeme svojega posjedovanja, a to je svakako korist u visini tržišne najamnine koju nije plaćala, a koju bi bila dužna plaćati, u skladu s čl.165.st.1. ZVDSP-a.

14.1. Stoga je tužbeni zahtjev, sukladno prihvaćenom nalazu i mišljenju vještaka u pravcu pojedinih mjesečnih iznosa naknade (tablica na l.249- do 250. spisa), valjalo djelomično prihvatiti za razdoblje od kolovoza 2015. do ožujka 2021. u iznosu 18.734,06 Eur i odlučiti kao u stavku I. izreke presude temeljem čl.165.st.1. ZVDSP-a, a u preostalom dijelu odbiti i odlučiti kao u stavku II. izreke presude.

14.2. Tužitelju pripada i zatezna kamata na dosuđeni iznos u stavku I. izreke presude temeljem čl. 29.st.2. ZOO-a i to za razdoblje od donošenja presude do isplate, dok je dio zahtjeva za isplatu zatezne kamate na taj iznos i to za razdoblje od zatraženog dospijeća svakog pojedinog iznosa do 20. studenog 2025. valjalo odbiti kao neosnovan. Naime, stranke nisu bile u ugovornom odnosu, a visina koristi ostvarena od strane tuženice u iznosu najamnine koju bi inače plaćala za predmetni stan (da je bila u statusu najmoprimca) je utvrđena u ovom postupku, putem nalaza i mišljenja vještaka, slijedom čega tuženica dolazi u zakašnjenje s plaćanjem iste tek donošenjem prvostupanjske presude, a ne s danom dospijeća pojedine mjesečne najamnine, što bi bilo slučaj da su stranke bile u ugovornom odnosu (tako i Gž-385/2018, Županijski sud u Šibeniku, slično Gž-5245/10 i Gž-688/15 Županijski sud u Zagrebu).

15. U odnosu na pravo tuženice na naknadu nužnih i korisnih troškova i s tim u svezi traženja da se iznos od 11.025,29 Eur stavi u prijeboj s tražbinom tužitelja upućuje se na toč.12.1. i 12.3.1. obrazloženja presude u pravcu visine ulaganja odnosno troškova koji se imaju smatraju nužnim i korisnim.

15.1. S obzirom da se tuženica, kako je već navedeno u toč. 10.1. obrazloženja, ne može smatrati poštenim posjednikom od trenutka stupanja u posjed predmetnog stana u kolovozu 2015. (jer je presudu iz predmeta P- 4786/2014 primila 26. lipnja 2015.), a najkasnije od 23. svibnja 2019. (jer je tada primila presudu Županijskog suda u Zagrebu kojom se potvrđuje spomenuta prvostupanjska presuda), i svi radovi na koje se poziva su izvršeni nakon kolovoza 2015., a nema mjesta zaključku da bi bili nužni jer tuženica uređenju tog stana nije pristupila kako bi ga, za korist tužitelja, zaštitila od predstojeće štete, već da bi ga prilagodila za vlastito stanovanje, to joj ne pripada pravo na naknadu troškova u smislu čl. 165.st.3. ZVDSP-a.

15.2. Stoga je valjalo odlučiti kao u stavku III. izreke presude.

16. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na čl.154.st.4. ZPP-a s obzirom da su stranke djelomično uspjele u parnici u približno jednakim dijelovima, pri čemu je sud taj uspjeh ocjenjivao ne samo kvantitativno već i kvalitativno, kako s obzirom na osnovu, tako i visinu zahtjeva.

U Zagrebu, 21. studenog 2025.

SUDAC:

ANDRIJANA MARKIĆ JURIŠIĆ

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u elektroničkom obliku u roku od 15 dana od dana primitka, putem ovog suda na županijski sud.

DNA:

pun. stranaka