Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U DUBROVNIKU

Dubrovnik, Dr. Ante Starčevića 23.

Posl.br. P-86/2022-51

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Dubrovniku, u ime Republike Hrvatske, po sucu tog suda Anki Muhoberac, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, Dubrovnik, zastupan po punomoćniku Zoranu Vujasin, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Vujasin & partneri j.t.d. iz Zagreba protiv tuženika ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, Dr. Ante Strčevića 24, Dubrovnik, zastupan po punomoćniku Marku Rašica, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Rašica & partneri d.o.o., Pisarnica u [adresa], radi sklapanja ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 8. rujna 2025. godine, u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 21. studenog 2025. objavio je i

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" I. Utvrđuje se da su tužitelj SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, HR – 20000 DUBROVNIK i tuženik ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, [adresa] – 20000 DUBROVNIK sklopili Dodatak 1. Ugovoru o zakupu od 5. veljače 2016. II.) Nalaže se tuženiku ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, [adresa] – 20000 DUBROVNIK da u roku od 15 dana sklopi s tužiteljem SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, HR – 20000 DUBROVNIK ugovor o kupoprodaji nekretnine sljedećeg sadržaja:

„ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, [adresa] – 20000 DUBROVNIK, koju zastupaju GT, kao glavni izvršni direktor i AT i TT, kao izvršni direktori, kao prodavatelj (u daljnjem tekstu: Prodavatelj) i SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, HR – 20000 DUBROVNIK, zastupan po Članu Uprave UT, kao kupac (u daljnjem tekstu: Kupac) sklopili su sljedeći UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE Članak 1. Prodavatelj je zemljišnoknjižni vlasnik parkirališnih mjesta i garažnog prostora u zgradi Atlant centar u Dubrovniku na adresi [adresa], upisane kod Općinskog suda u Dubrovniku u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] kao: - 28 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P28 u podrumu 3 neto korisne površine 8,85 m2 kojem pripada garažni prostor 24 u podrumu 3 neto korisne površine 11,63 m2, na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 30 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P30 u podrumu 3 neto korisne površine 8,90 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 31 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P31 u podrumu 3 neto korisne površine 8,90 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 32 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P32 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 33 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P33 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 34 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P34 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; - 35 etaža: 2/13480 (suvlasnički dio) – parkirališno mjesto P35 u podrumu 3 neto korisne površine 8,40 m2 na kat. čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina];

Članak 2. Na nekretninama opisanim u čl. 1. ovog Ugovora upisano je založno pravo u korist J&T banke d.d. Varaždin. Članak 3. Ovim Ugovorom Prodavatelj prodaje u cijelosti, a Kupac kupuje u cijelosti nekretnine definirane u čl. 1. ovog Ugovora. Članak 4. (4.1.) Prodavatelj potvrđuje da, osim tereta iz čl. 2. ovog Ugovora, na nekretninama iz čl. 1. ovog Ugovora nema upisanih tereta u korist trećih osoba. (4.2.) Prodavatelj pod kaznenom i materijalnom odgovornošću jamči Kupcu da nema ni drugih neupisanih tereta i/ili zahtjeva trećih osoba na nekretnini iz članka 1. ovog Ugovora koja bi na bilo koji način ograničila ili umanjila prava Prodavatelja, koja Prodavatelj prenosi na Kupca sukladno ovom Ugovoru. Članak 5. (5.1.) Ugovorne strane sporazumno utvrđuju da kupoprodajna cijena za nekretnine opisane u članku. 1. ovog Ugovora iznosi ukupno 165.010,00 EUR (slovima: sto šezdeset pet tisuća i deset eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja. (5.2.) Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je ukupna cijena iz stavka 1. ovog članka zbroj pojedinačnih cijena, i to za ukupno sedam parkirnih mjesta (P28, P30-P35) svaki po cijeni od 20.250,00 EUR (slovima: dvadeset tisuća dvjesto pedeset eura) te za skladišni prostor br. 24 u podrumu 3 po cijeni od 23.260,00 EUR (slovima: dvadeset tri tisuće dvjesto šezdeset eura). (5.3.) Ugovorne strane suglasno utvrđuju da se na ukupni iznos iz stavka 1. ovog članka ne obračunava porez na dodanu vrijednost, primjenom članka 40. stavka 1. točke j.) Zakona o porezu na dodanu vrijednost. (5.4.) Kupac se obvezuje kupoprodajnu cijenu iz stavka 1. ovog članka isplatiti Prodavatelju u roku od 8 dana od dana sklapanja ovog Ugovora. Članak 6. (6.1.) Prodavatelj se obvezuje, pod kaznenom i materijalnom odgovornošću, da nakon potpisa ovog Ugovora neće bilo kojoj trećoj osobi omogućiti ili dozvoliti stjecanje posjeda ili suposjeda nekretnine iz članka 1. ovog Ugovora ili bilo kakvog prava ili zahtjeva u odnosu na tu nekretninu. (6.2.) Prodavatelj se obvezuje Kupcu predati posjed nekretnine iz članka 1. slobodan od stvari i osoba u roku od 3 dana od isplate kupoprodajne cijene iz članka 5. ovog Ugovora. O predaji posjeda Kupcu nekretnine iz članka 1. slobodne od stvari i osoba, Prodavatelj i Kupac potpisat će zapisnik. Članak 7. Prodavatelj se obvezuje dostaviti Kupcu, u roku od 3 dana od potpisa ovog Ugovora, Pismo namjere J&T banke d.d. Varaždin, kao Založnog vjerovnika na nekretnini iz članka 1. ovog Ugovora, kojim J&T banka d.d. Varaždin izražava svoju ozbiljnu poslovnu namjeru da po uplati cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene izda brisovno očitovanje za brisanje upisanog založnog prava na posebnom dijelu nekretnine koji je predmet ovog Ugovora, opisanog u članku 1. ovog Ugovora. Članak 8. (8.1.) Prodavatelj jamči Kupcu da su nekretnine iz članka 1. ovog Ugovora isključivo vlasništvo Prodavatelja. (8.2.) Prodavatelj se pod kaznenom i materijalnom odgovornošću obvezuje da nakon potpisa ovog Ugovora neće predmetnu nekretninu otuđiti trećoj osobi ili je opteretiti pravima treće osobe bilo koje vrste. Članak 9. (9.1.) Na dan isplate kupoprodajne cijene iz članka 5. ovog Ugovora, Prodavatelj će Kupcu izdati tabularnu izjavu kojom će ovlastiti Kupca da temeljem ovog Ugovora i potvrde Prodavatelja da je

kupoprodajna cijena isplaćena u cijelosti u skladu s člankom 5. ovog Ugovora, bez ikakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja, ishodi u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Dubrovniku uknjižbu prava vlasništva nekretnina iz članka 1. ovog Ugovora s imena i vlasništva Prodavatelja na svoje ime i vlasništvo. Za slučaj da Prodavatelj ne preda Kupcu potvrdu da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena bez odgode nakon izvršene uplate, takvu potvrdu zamijenit će ovjerena potvrda banke o neopozivim plaćanjima u korist računa Prodavatelja. (9.2.) Odmah po uplati iznosa kupoprodajne cijene iz članka 5. ovog Ugovora od strane Kupca i primitka tog iznosa na račune, Prodavatelj će izdati potvrdu o uplati kupoprodajne cijene i ovjeriti svoj potpis na takvoj izjavi. Članak 10. (10.1.) Sve režije, porezna i druga javna davanja koja opterećuju nekretninu opisanu u članku 1. ovog Ugovora, sve do dana predaje iste u posjed Kupca, slobodnu od osoba i stvari, snosit će Prodavatelj, te se Prodavatelj obvezuje prilikom predaje predmetne nekretnine u posjed Kupcu dostaviti dokaze da nema nepodmirenih dugovanja s naslova režijskih troškova, poreznih i drugih javnih davanja glede predmetne nekretnine opisane u članku 1. ovog Ugovora. (10.2.) Od dana stupanja Kupca u posjed, Kupac preuzima obvezu plaćanja režijskih i svih ostalih troškova koji se odnose na predmetnu nekretninu opisanu u članku 1. ovog Ugovora. Članak 11. Ugovorne strane su suglasne da porez na promet nekretnina i trošak uknjižbe prava vlasništva na ime Kupca, snosi Kupac u cijelosti. Članak 12. (12.1.) U slučaju da ovaj Ugovor ne bude dovoljan za prijenos prava vlasništva i upis u zemljišne knjige ili iz bilo kojeg razloga bude manjkav, stranke će u svrhu realizacije ovdje dogovorenog pravnog posla zaključiti i druge isprave (aneksi, dodaci i sl.) pod uvjetom da se sve prethodne pretpostavke posla ispune, a da se posao ne može izvršiti ili realizirati zbog formalnih nedostataka Ugovora. (12.2.) U slučaju eventualne ništetnosti bilo koje pojedine odredbe ovog Ugovora, ostatak Ugovora ostaje na snazi neizmijenjen. (12.3.) Ugovorne strane će sva sporna pitanja pokušati riješiti na miran način, a ako takvi pokušaji ne uspiju, ugovaraju nadležnost Općinskog suda u Dubrovniku.“ III.) U slučaju da tuženik ne sklopi ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnine iz točke II.) ove Presude u roku od 15 dana, ova Presuda će u cijelosti zamijeniti Ugovor o kupoprodaji nekretnine.IV.) Nalaže se tuženiku ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, [adresa], HR – 20000 DUBROVNIK, da naknadi tužitelju, SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, HR – 20000 DUBROVNIK, troškove postupka sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od presude pa sve do isplate, sve u roku od 15 dana. "

II.

Nalaže se tužitelju SUPER TOURS d.o.o., OIB: 96426752089, Boškovićeva 16, Dubrovnik naknaditi tuženiku ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., OIB: 61063868086, Dr. Ante Strčevića 24, Dubrovnik parnični trošak u visini od 30.925,00 EUR dok se za razliku od 6.435,00 EUR tuženik odbija u svom zahtjevu kao neosnovanom.

Obrazloženje

1.U tužbi zaprimljenoj neposredno kod Općinskog suda u Dubrovniku 13. svibnja 2022. godine, a kod ovoga suda 22. srpnja 2022. godine tužitelj navodi da su on i tuženik sklopili dana 5. veljače 2016. Ugovor o zakupu, solemniziran po javnom bilježniku Nikši Mozara iz Dubrovnika, Vukovarska 17 pod brojem OV-1079/16 (u nastavku: „Ugovor“).

1.2. Tužitelj navodi da je predmetnim Ugovorom tuženik, kao zakupodavac dao tužitelju, kao zakupniku, u zakup poslovne prostore u stambeno-poslovnoj zgradi koju je tuženik, kao investitor, izgradio na zemljištu u svom vlasništvu označenom kao čest. zem. [katastarska čestica] – neplodno, površine 5732 m2 upisanom kod Općinskog suda u Dubrovniku u zemljišnoj knjizi za K. O. [katastarska općina] u Zk. ul. [broj ZK uloška], a koja se nalazi u Dubrovniku na adresi [adresa], i to sljedeće posebne dijelove nekretnine:

1.) 253. etaža: 81/13480 – poslovni prostor PP31 (trgovina) na 1. katu neto korisne površine 54,31 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 81/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

2.) 254. etaža: 181/13480 – poslovni prostor PP32 (trgovina) na 1. katu neto korisne površine 120,95 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 181/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

3.) 15. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P15 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

4.) 16. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P16 u podrumu 3 neto korisne površine 8,40 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

5.) 28. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P28 u podrumu 3 neto korisne površine 8,85 m2, kojoj pripada garažni prostor 24 u podrumu 3 neto korisne površine 11,63 m2 u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

6.) 29. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P29 u podrumu 3 neto korisne površine 8,52 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

7.) 30. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P30 u podrumu 3 neto korisne površine 8,90 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

8.) 31. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P31 u podrumu 3 neto korisne površine 8,90 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

9.) 32. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P32 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

10.) 33. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P33 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

11.) 34. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P34 u podrumu 3 neto korisne površine 8,97 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška],

12.) 35. etaža: 2/13480 – parkirališno mjesto P35 u podrumu 3 neto korisne površine 8,40 m2, u zgradi izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] K. O [katastarska općina] povezane sa 2/13480 suvlasničkog dijela cijele nekretnine i upisane u [broj poduloška] Zk. ul. [broj ZK uloška], (u nastavku svi zajedno: „Poslovni prostori“).

1.3. Tužitelj navodi da je člankom 5. st. 1. Ugovora određeno da se isti sklapa na određeno vrijeme na rok od pet godina, dok da je stavkom 4. istog članka određeno da tužitelj-zakupnik ima pravo otkupiti poslovne prostore od tuženika- zakupodavca u roku od tri godine računajući od dana sklapanja Ugovora, po unaprijed dogovorenoj cijeni.

1.4. Tužitelj navodi da se tuženik-zakupodavac stavkom 5. istog članka Ugovora obvezao da neće prodavati poslovne prostore trećim osobama u roku iz st. 4. čl. 5. Ugovora, a ako će tuženik-zakupodavac imati namjeru prodaje poslovnih prostora nakon isteka navedenog roka, onda da je dužan pisano ponuditi tužitelju-zakupniku sklapanje ugovora o kupoprodaji poslovnih prostora i to pisanom ponudom u kojoj će navesti visinu kupoprodajne cijene i ostale uvjete kupoprodaje. Rok za pisani prihvat takve ponude da je ugovoren na 30 dana računajući od dana upućivanja ponude.

1.5. Tužitelj navodi da je tuženik dana 16. ožujka 2020. tužitelju uputio pisanu ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu (u nastavku: „Ponuda“) koju ponudu tužitelj da nije zaprimio. Stoga da je tuženik, a nakon usmenog dogovora s tužiteljem, dana 30. travnja 2020. tužitelju uputio e-poštu naslova „Ponuda, dostavlja se“ kojoj je priložio predmetnu Ponudu, kao i prijedloge Dodataka br. 1. Ugovora.

1.6. Tužitelj navodi da je predmetnim Dodatkom br. 1. Ugovora tuženik predložio izmjenu odredbe čl. 5. st. 4. Ugovora na način da se rok određen za pravo tužitelja da otkupi poslovne prostore od tuženika u roku od tri godine računajući od dana sklapanja Ugovora, izmjeni tako da taj rok traje koliko traje i sâm Ugovor – pet godina od dana sklapanja Ugovora. Nakon navedenog da su uslijedili usmeni telefonski pregovori kojim da su se direktor tužitelja KT i tadašnji predsjednik Uprave tuženika DT pokušali nagoditi oko bitnih sastojaka predloženog Dodatka br. 1. Ugovora.

1.7. Tužitelj navodi da su prethodno navedeni pregovori trajali do 13. siječnja 2021., a u tim pregovorima tuženik da nije prihvatio niti jedan prijedlog tužitelja, pa da je tužitelj na koncu prihvatio uvjete iz Dodatka br. 1. Ugovora predloženog po tuženiku, te da je istoga potpisao, solemnizirao i preporučenom poštom uputio tuženiku kojeg tuženik da je zaprimio dana 15. siječnja 2021.

1.8. Tužitelj navodi da je očekivao da će tuženik, u skladu s usmenim dogovorom i izraženom voljom za sklapanjem Dodatka br. 1. Ugovora, predmetni Dodatak vratiti tužitelju potpisan.

1.9. Tužitelj navodi da je tuženik dana 19. siječnja 2021. dostavio tužitelju dopis kojim ga obavještava da tužitelju vraća nepotpisan Dodatak br. 1. Ugovora, uz obrazloženje da ne postoji mogućnost prihvata nepostojeće ponude.

1.10. Tužitelj smatra da opisano tuženikovo ponašanje, kojim je isti ušao u pregovore s tužiteljem, a kako je razvidno bez prave namjere da s tužiteljem sklopi ugovor, sve suprotno načelu savjesnosti i poštenja iz čl. 4. ZOO, da je u suprotnosti s odredbom čl. 251. st. 3. ZOO-a.

1.11. Tužitelj se poziva na čl. 247. ZOO-a, u smislu kojega je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora, a volja za sklapanjem ugovora može se izjaviti riječima, uobičajenim znakovima ili drugim ponašanjem iz kojega se sa sigurnošću može zaključiti o njezinu postojanju, sadržaju i identitetu davatelja izjave, kao što se volja za sklapanje ugovora može izjaviti i pomoću različitih komunikacijskih sredstava.

1.12. Tužitelj smatra, budući su pregovori oko bitnih sastojaka ugovora, odnosno Dodatka br. 1 Ugovoru, trajali i nakon roka koji je tuženik dao tužitelju za prihvat ponude, da je tužitelj opravdano vjerovao da s tuženikove strane postoji volja za sklapanjem Dodatka br. 1 Ugovoru, posebice stoga što, kako navodi tužitelj, tuženik nije tužitelju dao do znanja tijekom usmenih i telefonskih pregovora da volje za sklapanjem Dodatka, sadržaj kojeg je upravo tuženik predložio, a tužitelj na koncu pristao, ustvari ne postoji na tuženikovoj strani. Tužitelj tvrdi da je tuženik održavajući pregovore iskazao svoju volju da se Dodatak sklopi.

1.13. Tužitelj navodi da je vjerovao da je došlo do usklađenja volja za sklapanjem Dodatka, te da je tuženiku dana 13. siječnja 2021. dostavio potpisan i solemniziran Dodatak.

1.14. Tužitelj smatra da je njegov prihvat ponude od 13. siječnja 2021. pravodoban s obzirom na već opisane pregovore koji su trajali u razdoblju i nakon isteka roka iz Ugovora.

1.15. Tužitelj navodi da je njegov pisani prihvat ponude od 13. siječnja 2021. tuženik zaprimio dana 15. siječnja 2021. ali da je dopis kojim je obavijestio tužitelja da ne postoji mogućnost prihvata nepostojeće ponude uputio tek 19. siječnja.

1.16. Tužitelj navodi da tuženik nije poslao takvu obavijest niti odmah, niti prvog idućeg radnog dana poslije primitka izjave (poziva se na odredbe čl. 266. st. 2. i . 3. ZOO-a) s napomenom da je tuženik izjavu primio 15. siječnja 2021. (petak), a obavijest da se ne smatra vezanim takvom ponudom da je poslao tužitelju tek 19. siječnja 2021. (utorak), dakle niti odmah niti prvog sljedećeg radnog dana poslije primitka izjave.

1.17. Tužitelj smatra da je prethodno navedenim, a primjenom argumentum a contrario takav ugovor sklopljen.

1.18. Tužitelj smatra da su se prihvatom ponude od 13. siječnja 2021. suglasile volje tuženika i tužitelja oko bitnih sastojaka ugovora o kupoprodaji nekretnina, u skladu s pisanom ponudom za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine.

1.19. Također, tužitelj smatra da je prihvatom ponude od 13. siječnja 2021. sklopljen i Dodatak br. 1 Ugovoru.

2. Iz odgovora na tužbu zaprimljenog u ovom sudu 30. rujna 2022. godine proizlazi da se tuženik protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti te osporava navode tužitelja koji su u suprotnosti s navodima ovog odgovora na tužbu.

2.1. Tuženik navodi da među strankama nije sporno da su bile u zakupnom odnosu, i to na temelju Ugovora o zakupu sklopljenog 5. veljače 2016. godine i solemniziranog po javnom bilježniku. Predmetni ugovor da je sklopljen je na određeno vrijeme od pet godina računajući od dana potpisivanja istog, bez mogućnosti prešutnog obnavljanja.

2.2. Tuženik navodi kako ne spori da je tužitelj sukladno čl. 5. Ugovora imao pravo otkupiti zakupljene poslovne prostore od tuženika u roku od tri godine od dana sklapanja Ugovora, kao ni da tuženik u tom roku nije bio u mogućnosti prodati zakupljene poslovne prostore, a ako je imao namjeru prodati ih nakon isteka tog roka morao je pismeno ponuditi tužitelju sklapanje ugovora o kupoprodaji te u pisanoj ponudi navesti visinu kupoprodajne cijene i ostale uvjete kupoprodaje. Tuženik da je tako i postupio dana 16. ožujka 2020. godine (nakon što je proteklo tri godine od dana sklapanja ugovora), te da je tuženiku (pravilno: "tužitelju") sukladno čl. 5. Ugovora na adresu njegovog sjedišta uputio pisanu Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu (dalje: Ponuda), te da je u istoj naveo visinu kupoprodajne cijene i ostale uvjete kupoprodaje.

2.3. Tuženik citira članak 5. Ugovora koji da propisuje ako zakupodavac ne primi od zakupnika pismeni prihvat takve ponude najkasnije 30 dana računajući od dana upućivanja ponude smatrat će se da je zakupnik odbio ponudu zakupodavca za sklapanja ugovora o kupoprodaji Poslovnih prostora…“

2.4. Tuženik navodi kako je točno da tužitelj ponudu nije zaprimio poštom pa je tuženik odlučio, što nije bio dužan, istu mu uputiti e-mailom 30. travnja 2020. godine.

2.5. Tuženik naglašava da iako je tuženikova ponuda tužitelju bila upućena još 16. ožujka 2020. godine, tuženik ju je ponovno uputio i 30. travnja 2020. godine, te tuženik smatra da je od tog dana najkasnije počeo teći rok od 30 dana nakon kojeg je tuženik mogao osnovano smatrati da je njegova ponuda odbijena.

2.6.Tuženik navodi da je u e-mailu zaposlenice tuženika GTĆ jasno napomenuto kako se moli očitovanje u što je mogućem kraćem roku.

2.7. Tuženik navodi da je uz pisanu ponudu tužitelju e-mailom bio dostavljen i prijedlog Dodatka br. 1. Ugovora.

2.8. Tuženik navodi da činjenica što je uz pisanu ponudu tužitelju e-mailom bio dostavljen i prijedlog Dodatka br. 1. Ugovora ni na koji način nije od utjecaja na ponudu jer je tuženik istu mogao uputiti i sa i bez sklopljenog Dodatka.

2.9. Tuženik navodi da isti nakon toga nije u predviđenom roku zaprimio relevantan odgovor od tužitelja.

2.10. Tuženik smatra da nakon što isti nije u predviđenom roku zaprimio relevantan odgovor od tužitelja da je s punim pravom mogao smatrati da je njegova ponuda odbijena, jednako kao i njegov prijedlog za sklapanjem Dodatka br. 1. Ugovora.

2.11. Tuženik se poziva na čl. 258., čl. 259. čl. 286. st. 2. ZOO-a, na čl. 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/11, 64/15, 112/18), te na čl. 377. ZOO pa da je jasno da tuženik nije zaprimio „kvalificirani“, odnosno pisani prihvat ponude upućene tužitelju.

2.12. Tuženik smatra da činjenica što je 15. siječnja 2021. godine (nakon više od osam mjeseci od upućivanja ponude) na adresu tuženika stiglo pismeno tužitelja kojim mu je dostavljeno pet primjeraka Dodataka br. 1. Ugovora ni na koji način ne može upućivati da je predmetni Dodatak sklopljen, a još manje da bi se radilo o prihvatu Ponude.

2.13. Tuženik smatra da sve i kada bi se uzelo da je prethodno navedenim Dodatkom br. 1. Ugovora sklopljen (a što tuženik spori), isto bi po tuženiku značilo isključivo da je tužitelj bio u mogućnosti do 5. veljače 2021. godine otkupiti poslovne prostore po cijeni uređenoj Ugovorom, što da nesporno nije učinio.

2.14. Tuženik smatra da ne postoji pravni osnov na čemu tužitelj temelji t. I. postavljenog tužbenog zahtjeva, jer i u slučaju kad bi ona bila osnovana opet da nije jasno iz koje bi pravne činjenice proizlazila obveza tuženika na sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine, niti na temelju čega bi tužitelj bio ovlašten od suda zahtijevati da naloži tuženiku sklapanje takvog ugovora.

2.15. Tuženik navodi da činjenice koje iznosi tužitelj da je opisano tuženikovo ponašanje (kojim je isti ušao u pregovore s tužiteljem bez prave namjere da s tužiteljem sklopi ugovor) u suprotnosti s odredbom čl. 251. st. 3. ZOO-a, ni na koji način nisu relevantni za rješenje predmetne pravne stvari jer da takve činjenice i kad bi bile istinite, ne bi davale tužitelju pravo da od suda traži utvrđenje da je Dodatak br. 1. Ugovoru sklopljen, niti da od suda traži sklapanje ugovora o kupoprodaji.

2.16. Tuženik je mišljenja da tužiteljevo citiranje čl. 247. ZOO također nije primjenjivo na predmetnu pravnu stvar jer da postoje specijalne odredbe ZOO i Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora koji postavljaju uvjet pisanog sklapanja predmetnih ugovora.

2.17. Tuženik smatra da tužitelj nije mogao opravdano vjerovati da s tuženikove strane postoji volja za sklapanjem Dodatka samo zbog činjenice što su eventualni pregovori trajali nakon roka koji mu je dan za prihvat ponude (jer se to može eventualno okarakterizirati jedino kao nova ponuda ali bez prikladnog oblika i da se odnosi isključivo na sklapanje dodatka, a ne i prodaju poslovnih prostora.

2.18. Tuženik osporava da bi tužiteljev prihvat ponude od 13. siječnja 2021. godine bio pravodoban.

3. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenjem da su parnične stranke tužiteljevim prihvatom ponude od 13. siječnja 2021. i to ponuda tuženika (Ponude za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine i Ponude Dodatka br. 1 Ugovoru) usuglasile svoje volje oko bitnih sastojaka ugovora pa da je tako sklopljen među parničnim strankama ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je predmet tužbenog traženja tužitelja.

4. Nespornim među parničnim strankama proizlaze tužiteljevi navodi iz tužbe:

- da je člankom 5. st. 1. Ugovora određeno da se isti sklapa na određeno vrijeme na rok od pet godina, dok je stavkom 4. istog članka određeno da tužitelj-zakupnik ima pravo otkupiti poslovne prostore od tuženika-zakupodavca u roku od tri godine računajući od dana sklapanja Ugovora, po unaprijed dogovorenoj cijeni;

- da se tuženik-zakupodavac stavkom 5. istog članka Ugovora obvezao da neće prodavati poslovne prostore trećim osobama u roku iz st. 4. čl. 5. Ugovora, a ako će tuženik-zakupodavac imati namjeru prodaje poslovnih prostora nakon isteka navedenog roka, onda je dužan pisano ponuditi tužitelju-zakupniku sklapanje ugovora o kupoprodaji poslovnih prostora i to pisanom ponudom u kojoj će navesti visinu kupoprodajne cijene i ostale uvjete kupoprodaje. Rok za pisani prihvat takve ponude da je ugovoren na 30 dana računajući od dana upućivanja ponude;

- da je tuženik 16. ožujka 2020. tužitelju uputio pisanu ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu (ovaj sud nalazi da je ta isprava na l.s. 123-124) koju ponudu tužitelj nije zaprimio. Stoga je tuženik, a nakon usmenog dogovora s tužiteljem, dana 30. travnja 2020. tužitelju uputio e-poštu naslova „Ponuda, dostavlja se“ kojoj je priložio predmetnu Ponudu, kao i prijedloge Dodataka br. 1. Ugovora (ovaj sud nalazi da je ta isprava na l.s. 167-168);

-da je Dodatkom br. 1. Ugovora tuženik predložio izmjenu odredbe čl. 5. st. 4. Ugovora na način da se rok određen za pravo tužitelja da otkupi poslovne prostore od tuženika u roku od tri godine računajući od dana sklapanja Ugovora, izmjeni tako da taj rok traje koliko traje i sâm Ugovor – pet godina od dana sklapanja Ugovora;

5. Među parničnim strankama nesporne činjenice ovaj sud, temeljem odredbe čl. 221. st.1. ZPP, nije trebao utvrđivati predloženim dokazima.

6. Spornim je ostalo među parničnim strankama; da li su nakon što je tuženik tužitelju poslao ponudu (Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine na l.s.123- 124 i Ponudu Dodatka br. 1 Ugovoru na l.s.167-168) postojali pregovori među parničnim strankama oko bitnih sastojaka ugovora koji imaju sklopiti; da li su ti pregovori, ako ih je bilo, doveli do produženja roka za prihvat tuženikove ponude (za koji rok je među parničnim strankama nesporno da je 30 dana od upućivanja ponude), odnosno da li je tuženik svojim sudjelovanjem u takvim pregovorima, ako ih je bilo, na strani tužitelja uzrokovao da ovaj opravdano povjeruje da s tuženikove strane postoji volja za sklapanjem ugovora i nakon isteka roka za prihvat ponude kada je tužitelj tuženiku 13. siječnja 2021. poslao, a tuženik 15. siječnja 2021. zaprimio potpisani i solemnizirani Dodatak br. 1 Ugovora.

7. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave priložene spisu, te saslušao svjedoke i parnične stranke.

U dokaznom postupku sud je pregledao isprave priložene spisu i to:

- Ugovor o zakupu od 5.2.2016. godine (l.s.10-17) iz kojeg proizlazi da je sklopljen između tužitelja kao zakupodavca i tuženika kao zakupnika, predmet istoga je predaja na korištenje poslovnih prostora zakupniku za što se isti obvezuje na plaćanje zakupnine, da se sklapa na određeno vrijeme od 5 godina računajući od potpisivanja ovog ugovora (stavku 1. članka 5), da zakupnik ima pravo otkupiti poslovne prostore od zakupodavca u roku od 3 godine računajući od dana sklapanja ovog ugovora po cijeni od 2.400,00 EUR-a/ m2 uvećano za PDV za poslovne prostore opisane u članku 1. st.1. točka 1. i točka 2., 1080,00 EUR/m2 uvećano za PDV za garažni prostor 24 opisan u članku 1. st.1. točki 5. (naravi skladište) i 15.000,00 EUR uvećano za PDV po poslovnom prostoru iz članka 1. st.1. točki 3.-12., sve plativo u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke za 1 EUR u primjeni na dan plaćanja. Od kupoprodajne cijene odbit će do tada uplaćene mjesečne zakupnine (bez PDV-a) plaćene temeljem ovog ugovora o kupoprodaji. Nadalje proizlazi da zakupodavac neće prodavati poslovni prostor u roku iz st.4. ovog članka trećim osobama, a ako zakupodavac ima namjeru poslovne prostore prodati nakon isteka roka iz st.4. ovog članka trećim osobama dužan je pismeno ponuditi zakupniku sklapanje ugovora o kupoprodaji poslovnih prostora. Nadalje proizlazi da će zakupodavac u pisanoj ponudi navesti visinu kupoprodajne cijene i ostale uvjete kupoprodaje. Nadalje proizlazi da ako zakupodavac ne primi od zakupnika pismeni prihvat takve ponude najkasnije 30 dana računajući od dana upućivanja ponude smatrat će se da je zakupnik odbio ponudu zakupodavca za sklapanje ugovora o kupoprodaji poslovnih prostora, te je zakupodavac ovlašten prodati poslovne prostore trećim osobama po cijeni ili drugim uvjetima kupoprodaje koji mogu biti i lošiji za zakupodavca od onih koji je ponudio zakupniku.

-Izvadak iz zemljišne knjige za kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] (l.s.18- 115). Iz istog proizlazi da je ista upisana kod Općinskog suda u Dubrovniku u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] u zk. ul. [broj ZK uloška] koja se nalazi u Dubrovniku na adresi [adresa], a u listu B-vlastovnici stoje upisani posebni dijelovi nekretnine uknjiženi na tuženika izuzev suvlasničkog dijela 2/13480- Etažno vlasništvo (E-2), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-3 i 4), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-8), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-5), suvlasnički dio 12/13480- Etažno vlasništvo (E-7), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-13), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-28), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-43 i 44), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo (E-45), suvlasnički dio 2/13480- Etažno vlasništvo

46,47,48,50,51,52,53,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71 ,72,73,76,77,78,88,111,112,136, 139, 151, 152,153, 154, 166, 167, 168, 169, 179,195, 196, ), suvlasnički dio 9/13480- Etažno vlasništvo (E-191), suvlasnički dio 7/13480- Etažno vlasništvo (E-192), suvlasnički dio

138/13480- Etažno vlasništvo (E-223), suvlasnički dio 202/13480- Etažno vlasništvo (E-224), suvlasnički dio 85/13480- Etažno vlasništvo (E-225), suvlasnički dio 139/13480- Etažno vlasništvo (E-226), suvlasnički dio 106/13480- Etažno vlasništvo (E-227), suvlasnički dio 658/13480- Etažno vlasništvo (E-228), suvlasnički dio 53/13480- Etažno vlasništvo (E-229), suvlasnički dio 29/13480- Etažno vlasništvo (E-230), suvlasnički dio 182/13480- Etažno vlasništvo (E-231), suvlasnički dio 167/13480- Etažno vlasništvo (E-232), suvlasnički dio 108/13480- Etažno vlasništvo (E-233), suvlasnički dio 106/13480- Etažno vlasništvo (E-234), suvlasnički dio 81/13480- Etažno vlasništvo (E-235), suvlasnički dio 106/13480- Etažno vlasništvo (E-236), suvlasnički dio 84/13480- Etažno vlasništvo (E-237), suvlasnički dio 457/13480- Etažno vlasništvo (E-238), suvlasnički dio 732/13480- Etažno vlasništvo (E-239), suvlasnički dio 155/13480- Etažno vlasništvo (E-240), suvlasnički dio 51/13480- Etažno vlasništvo (E-241), suvlasnički dio 78/13480- Etažno vlasništvo (E-242), suvlasnički dio 52/13480- Etažno vlasništvo (E-243), suvlasnički dio 124/13480- Etažno vlasništvo (E-244), suvlasnički dio 100/13480- Etažno vlasništvo (E-245), suvlasnički dio 104/13480- Etažno vlasništvo (E-247), suvlasnički dio 160/13480- Etažno vlasništvo (E-251), suvlasnički dio 39/13480- Etažno vlasništvo (E-255), suvlasnički dio 39/13480- Etažno vlasništvo (E-256), suvlasnički dio 83/13480- Etažno vlasništvo (E-262), suvlasnički dio 99/13480- Etažno vlasništvo (E-263), suvlasnički dio 73/13480- Etažno vlasništvo (E-264), suvlasnički dio 78/13480- Etažno vlasništvo (E-265), suvlasnički dio 94/13480- Etažno vlasništvo (E-267), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-268), suvlasnički dio 92/13480- Etažno vlasništvo (E-269), suvlasnički dio 92/13480- Etažno vlasništvo (E-270), suvlasnički dio 92/13480- Etažno vlasništvo (E-271), suvlasnički dio 84/13480- Etažno vlasništvo (E-277), suvlasnički dio 83/13480- Etažno vlasništvo (E-277), suvlasnički dio 83/13480- Etažno vlasništvo (E-278), suvlasnički dio 98/13480- Etažno vlasništvo (E-279), suvlasnički dio 72/13480- Etažno vlasništvo (E-280), suvlasnički dio 77/13480- Etažno vlasništvo (E-281), suvlasnički dio 54/13480- Etažno vlasništvo (E-282), suvlasnički dio 94/13480- Etažno vlasništvo (E-283), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-284), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-285), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-286), suvlasnički dio 92/13480- Etažno vlasništvo (E-287), suvlasnički dio 82/13480- Etažno vlasništvo (E-289), suvlasnički dio 82/13480- Etažno vlasništvo (E-290), suvlasnički dio 99/13480- Etažno vlasništvo (E-291), suvlasnički dio 72/13480- Etažno vlasništvo (E-292), suvlasnički dio 77/13480- Etažno vlasništvo (E-292), suvlasnički dio 77/13480- Etažno vlasništvo (E-293), suvlasnički dio 54/13480- Etažno vlasništvo (E-191), suvlasnički dio 54/13480- Etažno vlasništvo (E-294), suvlasnički dio 95/13480- Etažno vlasništvo (E-295), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-296), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-297), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-298), suvlasnički dio 93/13480- Etažno vlasništvo (E-299),

-Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.116-120) iz kojeg proizlazi da je predložen biti sklopljen između društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik kao zakupodavca i društva SUPER TOURS d.o.o., kao zakupnika, da nosi nadnevak 09.04.2020., da je ovjeren u potpisu tužitelja kod javnog bilježnika Nikše Mozare iz Dubrovnika dana 13. siječnja 2021.pod brojem OV-191/2021, te da je predmet istoga mijenjanje odredaba o rokovima i to prvo o roku u kojem je zakupnik imao pravo otkupiti poslovne prostore, propisane člankom 5., stavkom 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine i drugo o roku u kojem je zakupodavac mogao poslovne prostore prodati trećima i pod kojim uvjetima, a koji rokovi su bili propisani člankom 5., stavkom 4. i 5.

Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine,

- e-mail poruka (l.s. 121-122) iz koje proizlazi da je upućena od strane GTĆ dana 30. travnja 2020 u 14:18 UT iz koje proizlazi da se istome dostavlja Prijedlog za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu zajedno s preslikom ZK izvatka i tlocrtom prostora. Na istoj s pojašnjenjem da je UT navedenu dokumentaciju pokušano dostaviti poštom preporučeno međutim pošiljka da se vratila s obavijesti "Obaviješten, nije podigao pošiljku" i da se isti ljubazno moli ovim putem potvrditi primitak navedene dokumentacije,

- e-mail poruka (l.s. 121-122) iz koje proizlazi da je upućena od strane opet GTĆ istog dana 30. travnja 2020 u 14:57 UT iz koje proizlazi da se istome dostavlja i prijedlog Dodatka br.1. Ugovora, koji se odnose na SUPER TOURS d.o.o. i SUPER NEKRETNINE d.o.o., te da moli očitovanje u vezi navedenog u što kraćem roku, te potvrditi primitak niže dostavljenog e-maila,

- Dopis Atlantske plovidbe d.d. od 16. ožujka 2020. godine (l.s. 123-124 i 184- 185) iz kojeg proizlazi da isti predstavlja Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora u zgradi Atlant centar u Dubrovniku, sukladno Ugovoru o zakupu i to članku 5. Ugovora kojim se društvo SUPER TOURS d.o.o. iz Dubrovnika poziva na sklapanje kupoprodajnog ugovora i to sukladno sljedećim uvjetima: ukupno 7 parkirališnih mjesta (P28, P30-P35) svaki po cijeni od 20.250,00 EUR, skladišni prostor br. 24 u podrumu 3 neto korisne površine 11,63 m2 po cijeni od 2.000,00 EUR/m2 što da sveukupno iznosi 165.010,00 EUR preračunato u protuvrijednost u kunama na koji iznos se ne obračunava PDV, s rokom pisanog očitovanja na ovu ponudu sukladno članku 5. stavku 5. Ugovora najkasnije u roku od 30 dana od dana zaprimanja pisane Ponude,

- Izvadak iz zemljišne knjige za kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] (l.s.125- 128 i 186-198). Iz istog proizlazi da je ista upisana kod Općinskog suda u Dubrovniku u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] u zk. ul. [broj ZK uloška] koja se nalazi u Dubrovniku na adresi [adresa], a u listu B-vlastovnici stoje upisani posebni dijelovi nekretnine i to suvlasnički udjeli rednih brojeva: 28, 30-35.

- Dopis Atlantske plovidbe d.d. od 19. siječnja 2021. godine (l.s. 130) iz kojeg proizlazi da isti predstavlja obavijest društvu SUPER NEKRETNINE d.o.o., Dubrovnik o vraćanju 5 primjeraka Dodatka br.1 Ugovoru o zakupu od 5. veljače 2016. kojeg je dostavilo društvo SUPER NEKRETNINE d.o.o. s obzirom da ne postoji mogućnost prihvata nepostojeće ponude. Nastavno s obaviješću da ukoliko bi društvo SUPER NEKRETNINE d.o.o. ponudu sadržanu u dostavljenom Dodatku br. 1 Ugovoru o zakupu tretirao kao njegovu ponudu učinjenu društvu Atlantska plovidba d.d. ističe se kako društvo Atlantska plovidba d.d. nema poslovni interes za prihvaćanjem takve ponude, a o čemu da je društvo SUPER NEKRETNINE d.o.o. obaviješteno od strane Glavnog izvršnog direktora GT dana 17. studenog 2020. godine,

- Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.165-166) iz kojeg proizlazi da je predložen biti sklopljen između društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik kao zakupodavca i društva SUPER NEKRETNINE d.o.o., (koje društvo nije stranka u ovom postupku) kao zakupnika, da nosi nadnevak 27.11.2019., nepotpisan, neovjeren,

- Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.167-168) iz kojeg proizlazi da je predložen biti sklopljen između društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik kao zakupodavca i društva SUPER TOURS d.o.o., kao zakupnika, da nosi nadnevak 27.11.2019., da nije potpisan niti ovjeren, te da je predmet istoga mijenjanje odredbe o roku u kojem je zakupnik imao pravo otkupiti poslovne prostore, propisane člankom 5., stavkom 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine,

- Suglasnost za davanje poslovnog prostora u podzakup (l.s.169) iz koje isprave proizlazi da ista nije potpisana od strane parničnih stranaka,

- Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.170-171) iz kojeg proizlazi da nosi nadnevak 9.4.2020. i da se ne odnosi na tužitelja već na društvo Super nekretnine d.o.o,

- Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.172-174) iz kojeg proizlazi da je predložen biti sklopljen između društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik kao zakupodavca i društva SUPER TOURS d.o.o., kao zakupnika, da nosi nadnevak 09.04.2020., da nije potpisan niti ovjeren u potpisu tužitelja, te da je predmet istoga mijenjanje odredaba o rokovima i to prvo o roku u kojem je zakupnik imao pravo otkupiti poslovne prostore, propisane člankom 5., stavkom 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine i drugo o roku u kojem je zakupodavac mogao poslovne prostore prodati trećima i pod kojim uvjetima, a koji rokovi su bili propisani člankom 5., stavkom 4. i 5.

Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine,

- Suglasnost za davanje poslovnog prostora u podzakup (l.s.175) iz koje isprave proizlazi da ista nije potpisana od strane parničnih stranaka,

- poruka e-pošte od **.**.2019. ČT (zakonski zastupnik tužitelja) upućena DT (zakonski zastupnik tuženika), s predmetom: zamolba za produljenjem stavki iz Ugovora odnosno produljenje mogućnosti kupnje nekretnina u zakupu na rok od 5 godina po uvjetima koje je zakupnik imao u odnosu na rok od 3 godine, jer da je tužitelj zainteresiran otkupiti sve navedene prostore i parking mjesta, samo da mu treba još malo vremena (l.s. 176, 182),

- poruka e-pošte od 27. studeni 2019. (l.s.178) iz koje proizlazi da je poslana od ZT i upućena KT uz obavijest IT iz koje proizlazi obavijest ZT KT da nastavno na njihov ratgovor dostavlja prijedloge Dodatka br 1 uz Ugovor o zakupu i suglasnost na podzakup i da moli za komentar,

- poruka e-pošte od 02. prosinca 2019.(l.s. 179) iz koje proizlazi da se radi o poruci ČT upućena JT, uz obavijesti IT, iz koje proizlazi kako zahvaljuje na poslanom prijedlogu i pita je li potrebno da navodi točan datum do kojeg ima pravo otkupiti poslovne prostore ili da navede za vrijeme trajanja ugovora o najmu. Nadalje KT se slaže s dijelom prijedloga da se neće priznati najam uplaćen u 4. i 5. godini ako se najmovi ne budu redovno plaćali ali predlaže da to bude od datuma potpisa ugovora, a ostalo da je sve u redu.

- poruka e-pošte od 08. travnja 2020. (l.s.181) iz koje proizlazi da se radi o poruci ČT upućenoj OT iz koje proizlaze navodi ČT; da su postojali kontakti tužitelja s gosp. JT, da je postojao usmeni dogovor, da postoji interes tužitelja da po isteku 5 godina tužitelj otkupi prostor uz uvjet da se prodajna cijena umanji za uplaćene najmove, te da tužitelj tu namjeru ima od 2016. Istom porukom tužitelj nagovještava tuženiku kašnjenja s uplatama,

- poruka e-pošte od 30. travnja 2020. (od 14:54:59 CEST) (l.s. 199) GTĆ upućena KT, iz koje proizlazi da se primatelju dostavljaju i prijedlozi Dodatka broj 1. Ugovora koji se odnose na Super tours d.o.o. i Super nekretnine d.o.o.,

- poruka e-pošte od 30. travnja 2020. (od 14:18:18 CEST) GTĆ upućena KT iz koje proizlazi da se primatelju sukladno prethodnom dogovoru u prilogu dostavlja skenirana dokumentacija i to ponuda za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu zajedno s preslikom ZK izvatka i tlocrtom prostora. Na istoj s pojašnjenjem da je UT navedenu dokumentaciju pokušano dostaviti poštom preporučeno međutim pošiljka da se vratila s obavijesti "Obaviješten, nije podigao pošiljku" i da se isti ljubazno moli ovim putem potvrditi primitak navedene dokumentacije (l.s.199-200),

- poruka e-pošte od 16. studeni 2020. upućena od tužitelja (memorandum tužitelja l.s. 201-202 i 203) odnosno ČT tuženiku odnosno GT iz koje proizlazi očitovanje tužitelja da postoji dugovanje istoga prema tuženiku osnovom zakupnine (najma) za koji dug je tuženik pokrenuo postupak prisilne naplate – ovrhu. Nadalje od strane tužitelja proizlazi prijedlog rješenja podmirenja duga tužitelja, a to je odmah realizacija kupnje prostora preko tužiteljeve poslovne banke – Agram Banke. Stoga tužitelj moli tuženika da mu tuženik pošalje ponudu za kupnju prostora i parking mjesta koja tužitelj ima u zakupu, te tužitelj moli tuženik uzeti u obzir dogovor koji je tužitelj imao s prošlom upravom,

- poruka e-pošte od 17. studenog 2020. (l.s.203) poslana od strane GT upućena KT iz koje proizlazi da je ista odgovor na poruku ČT od 16. studenoga 2020. i kojom tuženik pojašnjava razloge zašto je isti krenuo u ovrhu tužitelja. Nadalje tuženik ovom porukom navodi kako tužitelju stoji na raspolaganju za dogovor vezano za kupnju prostora i parkirališnih mjesta ali tužitelju ukazuje; da je Ugovor koji je tužitelju omogućavao opciju kupnje istekao 2019, da se o produljenju ugovora i opcije razgovaralo s prijašnjom upravom ali da nije došlo do potpisa novog ugovora ili dodatka postojećem ugovoru, da je i tijekom pregovora o produljenju opcije uvjet bio pravovremeno plaćanje dospjelih obveza što da se također nije dogodilo, da je tuženik tužitelju tijekom te godine dostavio ponudu za kupnju parkirališnih mjesta na koju se tužitelj nije očitovao, tijekom godine da je tuženik tužitelju dostavio prijedlog dodatka ugovoru na kojeg se tužitelj nije očitovao, a da je tuženik u međuvremenu donio odluku kojom ne odobrava daljnja produljenja opcija na ugovore o zakupu što da se ne odnosi samo na tužiteljeve tvrtke nego na sve zakupoprimce u tuženikovom poslovnom centru, da je tuženik, a kako je ranije navedeno, spreman razgovarati o prodaji predmetnih prostora i parkirališnih mjesta međutim opcije da su istekle, te da tuženik može razgovarati na osnovu tržišnih cijena i bez oduzimanja uplaćenih zakupnina, da je tuženik spreman u tom smislu povući ovrhe ali da treba konkretnije dokaze da će dugovi biti podmireni odnosno da će doći do kupoprodaje prostora odnosno financiranja od strane Agram banke s pozivom na mogućnost tuženiku dostaviti bankovno pismo namjere,

- Ugovor o zakupu (l.s.211-219) iz kojeg proizlazi da je sklopljen između tuženika kao zakupodavca i društva Plava kava d.o.o. ,Mokošica kao zakupnika,

- Elaborat procjene vrijednosti nekretnine s prilozima (l.s.221-397) iz kojeg proizlazi da je predmet istoga nekretnina odnosno poslovni prostori i garažna parkirna mjesta u svrhu osiguranja tražbine zasnivanjem založnog prava a nekretnine, naručitelja i vlasnika ovdje tuženika

8. U dokaznom postupku sud je izveo dokaz saslušanjem svjedoka i parničnih stranaka.

9. Iz iskaza zastupnika po zakonu tužitelja ČT proizlazi, a u odnosu na pravno relevantne činjenice u ovom postupku da je isti predložio direktoru tuženika HT da se opcija kupnje iz ugovora o zakupu produži na 5 godina nakon čega da je i to 26.11.2019. pravnik tuženika ZT tužitelju poslao e-mail kojem nudi produljenje opcije kupnje na 5 godina pod uvjetom da je tužitelj zakupnine plaćao redovito u 4. i 5. godini u suprotnom da će se tu kupoprodajnu cijenu uračunati zakupnina od prve tri godine. Nakon toga u razdoblju od (oko) 2.12.2019. do travnja 2020. (tužitelj) da nije uspio stupiti u kontakt s ovlaštenim osobama na strani tuženika niti s tuženikovim pravnikom. Iz kontakta zaposlenice tužitelja LT s tuženikom da nije proizašlo ništa. Tužitelj da je tuženiku i to HT **.**.2020. poslao e-mail na koji nije bilo odgovora, tek iza toga 30.4.2020. zaposlenica tuženika GTĆ da je poslala tužitelju e-mail koji je predstavljao ponudu za prodaju poslovnog prostora kojeg je tužitelj imao u najmu i to s odbitkom iznosa zakupnine koja je plaćena za prve tri godine. Nakon toga da je tužitelj kontaktirao ŠT kojem je rekao da predmetna ponuda ne odgovara inicijalnom dogovoru na sastanku na što da mu je odgovoreno da će napraviti sastanak kada tužitelj dođe u Dubrovnik, a kada je u srpnju 2020. došao u Dubrovnik da je stupio u kontakt s HT i prvi sastanak da je bio 6.8.2020. godine kojom prilikom DT da mu je rekao da ne može potpisat anex ugovora sa tužiteljem jer da nije više u upravi tuženika ali obećao je posredovati s GT da se iz realizira ono što je dogovoreno s tužiteljem za vrijeme dok je predsjednik uprave tuženika bio DT, odnosno dogovor sa sastanka u studenom 2019. Nakon toga da je na inicijativu tužitelja izrealiziran sastanak od strane tužitelja na kojem da mu je (tužitelju) DT dao obećanje kao s prethodnog. Nadalje da ga (tužitelja) **.**.2020. DT nazvao s pozivom da tužitelj treba platiti zakupninu koju je dužan nakon čega da je tuženik inicirao ovrhu. Tom prilikom da je (tužitelj) HT rekao da će razgovarati sa svojom bankom da li je ona voljna kreditirati tužitelja vezano za kupnju predmetnog prostora uz potpis anexa iz 2019., a nakon što je (tužitelj) od banke dobio potvrdu da je ista voljna kreditirati predmetnu kupnju o tome da je (tužitelj) kontaktirao ŠT koji je obećao o svemu obavijestiti RT. Nakon toga da je (tužitelj) uputio 16.11.2020 email RT na koji mu je FT odgovorio 17.11.2020. i dao određenu ponudu. Nakon toga da je tužitelj izrealizirao sastanak s RT, dok da mu je (tužitelju) DT rekao da FT ne želi izrealizirati ono što je on dogovorio s tužiteljem. Iskazuje da su dogovori tužitelja bili s HT i IT, te pravnikom tuženika JT. U iskazu spominje ovrhu tuženika spram tužitelja za tražbinu od cca 500.000,00 kn, a u smjeru rješavanja toga duga da je bio i spomenuti sastanak s RT.

10. Iz iskaza zastupnika po zakonu tuženika ĆT proizlazi da mu je kada je stupio na dužnost glavnog izvršnog direktora kod tuženika DT rekao da su s tužiteljem postojali razgovori o produljenju ugovora s opcijom kupnje ali da su svi ti dogovori bili uvjetovani od strane tuženika da tužitelj uredno plaća ugovorenu zakupninu, ali da su te opcije istekle sukladno onome što je ugovoreno ugovorima o zakupu.

11. Iz iskaza svjedoka DT predsjednika uprave tuženika od 2016. do 1.prosinca 2019. godine proizlazi da je sve vezano za sklapanje ugovora o zakupu išlo preko pravne službe i to IT člana uprave za pravne poslove i PT njegovog zamjenika koji su pregovarali s tužiteljem. U vremenu kada više nije sudjelovao u operativnom radu tuženika da se je jednom ili dva puta našao s KT jer da je od istoga zamoljen pomoći vezano za tužiteljevo plaćanje dugovanja tuženiku i nastavku daljnje suradnje, te da je došlo do sastanka ČT i FT.

12. Iz iskaza svjedoka CT proizlazi da je KT poslovni partner društva kojem je svjedok direktor i da ga je ovaj zamolio povezati s nekim iz Atlantske plovidbe koji bi ga mogao primiti na razgovor vezano za zakup prostora pa da ga je on spojio s DT predsjednikom ili članom uprave tuženika. O rezultatima takvog susreta svjedok ne zna ništa.

13. Iz iskaza svjedoka ĐT (rođ. LT) bivše zaposlenice tužitelja u razdoblju travanj mjesec 2020. do travanj mjesec 2021. godine proizlazi o ulaganju tužitelja u zakupljene poslovne prostore, da je preuzela ulogu vezano za sklapanje aneksa ugovora o zakupu i kontaktirala pravnika na strani tuženika PT koji da joj je rekao da će se aneks ugovora o zakupu s tužiteljem potpisati kada se odsutni predsjednik uprave tuženika vrati s poslovnog puta. Takvi kontakti s pravnikom tuženika ZT da su trajali više od mjesec dana i svakog puta s istim odgovorom od strane pravnika tuženika da bi nakon nekog vremena tužitelj dobio obavijest o tuženiku da se iseli iz poslovnog prostora. Iz aneksa ugovora o zakupu da je proizlazila prolongacija prava tužitelja na otkup predmetnih prostora, a tužitelj da je imao zbiljne namjere kupiti predmetne prostore, a iz tog razloga tolika ulaganja u prostor. Nadalje iskazuje kako je predmetni anex ugovora o zakupu tužitelju od strane tuženika poslan kao konačni tekst na potpis ali da se direktor tužitelja nije usuglasio s jednom točkom tog anexa koju je tužitelj htio izmijeniti na način da anex počinje vrijediti trenutkom potpisivanja, te iskazuje da joj je pravnik tuženika ZT rekao da je tuženik prihvatio tu izmjenu.

14. Iz iskaza svjedoka GTĆ pravnog referenta kod tuženika proizlazi da je od strane izvršnog direktora tuženika u ožujku 2020. godine, a vezano za predmetni ugovor o zakupu dobila nalog napraviti ponudu za prodaju parkirnih mjesta i garažnih prostora. Predmetnu ponudu koju koju je sastavila da je poslala poštom preporučeno tužitelju moguće da je slanje putem pošte bilo jednom ili dva puta ne može se sjetiti međutim takva poštanska dostava nije bila uredna tuženiku. Poštanska doznaka se vratila tuženiku neuručena i na njoj je bila nekakva naznaka sada se ne mogu sjetiti kakva. Nakon toga takva ponuda je putem e-maila, a u cc s naznakom glavnog izvršnog direktora FT da je upućena na e-mail tužitelja ali da na e-mail nije dobila potvrdu primitka. Iskazuje da je uz ponudu koja je od strane tuženika poslana tužitelju bio dostavljen i dodatak ugovoru a u kojem se radilo o situaciji iz jednog od članaka ugovora o zakupu koji je davao mogućnost da se zakupniku može ponuditi ugovor o kupnji parkirališnih mjesta i garažnog prostora, da se u ponudi koja je upućena tužitelju spominjao rok od 30 dana za odgovor na navedenu ponudu i to da je bilo sukladno jednom od članaka iz ugovora o zakupu iz 2016. godine, a koliko se može sjetiti da se od tužitelja nije dobila nikakva povratna informacija.

15. Iz iskaza svjedoka PT zaposlenika tuženika do 2019. godine proizlazi da je osobno početkom 2016. godine radio na predmetu sklapanja predmetnog ugovora o zakupu. Nakon toga u svojstvu odvjetnika do početka 2020. za tuženika radi na paušal na predmetnom zakupnom predmetu. Iskazuje da su u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora o zakupu slabo išli poslovni prostori u smislu kupoprodaje odnosno zakupa, te da je formulacija čl. 5 st. 4 predmetnog ugovora o zakupu bila u vidu svojevrsnog poticaja da ljudi uđu u odnos zakupa pa ako u ugovorenom roku od 3 godine pristanu na kupnju zakupljenog poslovnog prostora da im se plaćena zakupnina uračuna u kupoprodajnu cijenu. Tako da je bilo i s tužiteljem. Misli da u razdoblju od 3 godine koji rok je propisan st. 4 čl. 5 ugovora o zakupu od strane ovdje tužitelja nije bilo ponude tuženiku za kupnju predmetnog poslovnog prostora odnosno nadodaje da barem preko njega (svjedoka) nije bilo takvog poziva od strane tužitelja. Iskazuje da je krajem 2019.došlo do sastanka između IT i KT i isti da su dogovorili produljenje roka od 3 godine unutar kojeg se od strane ovdje tužitelja mogla kupiti predmetna nekretnina na rok od 5 godina. Svjedok da je pripremio takav aneks ugovora o zakupu ali da ga direktor tužitelja nije prihvatio. Iskazuje kako je prijedlog aneksa ugovora o zakupu on osobno poslao direktoru tužitelja KT i isti da ga je zvao i rekao da ne može prihvatiti takav tekst aneksa ugovora o zakupu. Nakon toga svjedok da je otišao od tuženika i ne zna kako se dalje razvijala ta situacija.

16. Iz iskaza svjedoka IT član uprave tuženika u vremenu kada je sklopljen ugovor o zakupu s ovdje tužiteljem proizlazi da je u njegovoj nadležnosti bilo vođenje računa o nekretninama tuženika pa tako i o zgradi Atlant centar u Dubrovniku, da se za zakup poslovnih prostora koji su predmet ovog postupka javio na ročištu nazočni KT i izrazio svoju zainteresiranost za predmetni poslovni prostor i skladišni prostor koji je također u garaži, te misli 20 parkirnih mjesta. Tuženik da je htio potaknuti zakupnike da otkupe zakupljeni poslovni prostor te ih je na to stimulirao bonusom, a taj je da nakon treće godine mogu ostvariti opciju, naglašava da se nije radilo obvezi već o opciji, kupnji već zakupljenog poslovnog prostora uz odbijanje od kupoprodajne cijene već plaćenog iznosa zakupnine, te naglašava samo zakupnine, a ne troškova održavanja zgrade. Nadalje iskazuje kako ga je DT tada predsjednik uprave krajem 2019. pozvao i rekao kako je imao komunikaciju ovdje s tužiteljem koji je tražio da se opcija kupnje predmetnog poslovnog prostora produži s 3 na 5 godina. Namjera je bila zakupoprimcima priznati odbijanje zakupnine ne samo za prve tri godine već i za 4 i 5 godina zakupa. Tužitelj da je razgovarao s predsjednikom uprave DT koji da mu je rekao kako se slaže s opcijom produženja roka za kupoprodaju zakupljenog prostora s 3 na 5 godine i to s istim motivom na strani tuženika, a taj je pored prihoda zakupnine teret održavanje zgrade prebaciti na zakupnike određene preinake, a ukazuje da je ta 2019-ta godina bila teška godina što se tiče likvidnosti tuženika. To što mu je rekao DT vezano za prijedlog tužitelja da je prenio svom zamjeniku JT ne može se sjetiti da li je pregledao navedene dodatke ali ako je iste i pogledao da je rekao JT "šalji", a kada je upitan što bi to značilo odgovorio je da bi to značilo da on dodatak tog ugovora pošalje stranci. Nakon što mu se predočila isprava na l.s.167-168 iskazuje da se vjerojatno radi o aneksu ugovora o kojim je iskazivao , te ukazuje na posljednju rečenicu stavka drugoga navedenog anexa gdje da je napisano da navedenog uračunavanja u kupoprodajnu cijenu neće biti ako ovdje tužitelj bude neredovit s plaćanjem zakupnine, a da bi se na listi dužnika katkada znao naći i ovdje tužitelj ali u zimskim mjesecima, a generalno odluka tuženika bila je da se ne pokreću postupci spram dužnika već da se šalju opomene. Iskazuje kako se sjeća da je tužitelj prihvatio prijedlog dodatka ugovora o zakupu, a da se radilo o ispravi u koju je izvršio uvid tada na ročištu, i taj prihvat ponude od strane tužitelja da je bio u pisanom obliku, a radilo se o e-mail poruci koja je bila poslana JT, a kopija svjedoku. Prisjeća se da je tužitelj u tom pismenom očitovanju imao zamolbu i to vezano za neki datum u dodatku ugovoru o zakupu ali da je on takvo očitovanje tužitelja protumačio kao prihvaćanje od strane tužitelja ponude tuženika za sklapanje dodatka ugovoru o zakupu. Nakon što se svjedoku predočava isprava na l.s.179 isti navodi da kad na e mailu piše da je isti njemu došao da nema dvojbe da bi se radilo o prihvatu ponude od strane tužitelja, te ukazuje na zadnju rečenicu e maila i to sintagmu u e-mailu "ako možemo" koja da bi značila da tužitelj tuženiku ostavlja potpunu slobodu ako može nešto promijeniti da to i uradi, a u sljedećem pasosu tužitelj da kaže da je ostalo sve u redu. Iz sadržaja navedenog e maila svjedok iskazuje da je on protumačio da je tužitelj prihvatio ono što smo mi draftirali ali ako i tome ne bude tako da on samo moli ako se može promijeniti ali u suštini da je ponuda tuženika u redu. Svjedok ukazuje da treba razlikovati formulaciju "osim ako možemo" s formulacijom "izrijekom tražimo promjenu" te pojašnjava da na strani tužitelja sadržaj e maila nije bio da izrijekom traži promjenu ponude već je po njegovom tumačenju sadržaj e maila tužitelja bio više molba. Svjedok također iskazuje da je tužitelj ponekad bio u zakašnjenju s plaćanjem zakupnina, a da je razlog nepotpisivanja dodatka ugovora o zakupu s tužiteljem unatoč tome što je tužitelj poslao email tuženiku o prihvatu ponude taj što da je ZT krajem 2019. neočekivano otvorio svoj odvjetnički ured tako da nitko drugi osim mene (svjedoka) nije mogao odraditi taj posao, a svjedok da ga nije odradio jer je imao mnogo poslova odnosno da mu je to izmaknulo. Na kraju iskazuje kako je kratko bio izvršni direktor tuženika odnosno da su izvršni direktori stupili na dužnost 1.1.2020., a on (svjedok) da je dobio otkaz kod tuženika 30.3.2020. s kojim tuženikom ima sudske postupke.

17. Sud je na temelju rezultata cjelokupnog postupka i izvedenih dokaza, zaključio da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

18. Odredbom čl. 258. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22, dalje u tekstu: ZOO) propisano je da ponuda u kojoj je određen rok za njezin prihvat obvezuje ponuditelja do isteka tog roka.

19. Odredbom čl. 264. ZOO propisano je ako ponuđenik izjavi da prihvaća ponudu i istodobno predloži se ona u nečemu izmjeni ili dopuni, smatra se da je ponudu odbio i da je sa svoje strane stavio novu ponudu svome prijašnjem ponuditelju.

20. Ponuda tuženika je sadržana u Dopisu Atlantske plovidbe d.d. od 16. ožujka 2020. godine (l.s. 123-124) i sadržaj iste je ponuda za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora u zgradi Atlant centar u Dubrovniku, sukladno Ugovoru o zakupu i to članku 5. Ugovora kojim se društvo SUPER TOURS d.o.o. iz Dubrovnika ovdje tužitelj poziva od strane društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik na sklapanje kupoprodajnog ugovora i to sukladno sljedećim uvjetima: ukupno 7 parkirališnih mjesta (P28, P30-P35) svaki po cijeni od 20.250,00 EUR, skladišni prostor br. 24 u podrumu 3 neto korisne površine 11,63 m2 po cijeni od 2.000,00 EUR/m2 što da sveukupno iznosi 165.010,00 EUR preračunato u protuvrijednost u kunama na koji iznos se ne obračunava PDV,

21. Tužiteljev prihvat ponude tuženika (kako tužitelj naziva ispravu na l.s. 116- 120), po kazivanju samog tužitelja, predstavlja isprava na l.s. 116-120 i to isprava naziva Prijedlog Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. Iz navedene isprave ( dalje: tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120) proizlazi da je predmetni tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120 predložen biti sklopljen između društva ATLANTSKA PLOVIDBA d.d., Dubrovnik kao zakupodavca i društva SUPER TOURS d.o.o., kao zakupnika, da nosi nadnevak 09.04.2020., da je ovjeren u potpisu tužitelja kod javnog bilježnika Nikše Mozare iz Dubrovnika dana 13. siječnja 2021.pod brojem OV- 191/2021, te da je predmet istoga mijenjanje odredaba o rokovima i to prvo; o roku u kojem je zakupnik imao pravo otkupiti poslovne prostore, propisane člankom 5., stavkom 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine i drugo; o roku u kojem je zakupodavac mogao poslovne prostore prodati trećima i pod kojim uvjetima, a koji rokovi su bili propisani člankom 5., stavkom 4. i 5. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine.

22. Dakle, tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120 po svom sadržaju ne odgovara ponudi tuženika sadržanoj u Dopisu tuženika od 16. ožujka 2020. godine (l.s. 123-124) jer su u ponudi tuženika sadržane konkretne nekretnine koje se tužitelju nude na prodaju i konkretna cijena za koje se iste predlažu prodati dok se u tužiteljevom Prijedlogu Dodatka br. 1 na l.s. 116-120 spominju samo odredbe o rokovima otkupa od strane tužitelja poslovnih prostora, propisanih člankom 5., stavkom 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine i roku u kojem je zakupodavac mogao poslovne prostore prodati trećima i pod kojim uvjetima, a koji rokovi su bili propisani člankom 5., stavkom 4. i 5. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine.

23. Isto tako tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120 po svom sadržaju ne odgovara ponudi tuženika sadržanoj u ispravi Dodatak broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016 kojeg je tužitelj dostavio u spis na l.s. 167-168 i za koju ispravu je u popratnom podnesku od 23.10.2023. (l.s. 162-164) tužitelj pojasnio da se radi o prepisci i pismenoj komunikaciji između tužitelja i tuženika.

24. Naime, ponuda tuženika sadržana u ispravi Dodatak broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016 na l.s. 167-168 po svojem sadržaju predstavlja ponudu tuženika za izmjenu odredbe članka 5. stavka 4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine koja odredba propisuje rok u kojem je zakupnik (ovdje tužitelj) imao pravo otkupiti poslovne prostore dok se u tužiteljevom prihvatu ponude na l.s. 116-120 pored prijedloga izmjene odredbe članka 5. stavka 4. Ugovora o zakupu spominje i mijenjanje odredbe članka 5., stavkom 5. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine kojom je ugovoren rok u kojem je zakupodavac mogao poslovne prostore prodati trećima i pod kojim uvjetima.

25. Stoga, tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120 predstavlja novu ponudu koju tuženik nije prihvatio, a što proizlazi iz Dopisa Atlantske plovidbe d.d. od 19. siječnja 2021. godine (l.s. 130) koji dopis (iako se odnosi ne na tužitelja već na društvo istog vlasnika SUPER NEKRETNINE d.o.o., Dubrovnik

- tužitelj ga spominje kroz postupak) je tužitelj dostavio u spis u prilogu tužbe kao dokaz navoda da je tuženik negativno odgovorio na (protu)ponudu tužitelja.

26. Stoga se s takvim tužiteljevim neistovjetnim ponudi tuženika prihvatom ponude od 13. siječnja 2021. (tužiteljev Prijedlog Dodatka br. 1 na l.s. 116-120) nisu usuglasile volje tuženika i tužitelja oko bitnih sastojaka ugovora pa tako nije sklopljen među parničnim strankama ugovor o kupoprodaji nekretnina utvrđenje sklapanja kojega je predmet tužbenog traženja tužitelja.

27. Iz sadržaja Poruka e-pošte tuženika i to poruke od 16. studenog 2020. (l.s. 201-202) koja poruka je datumski nakon što je tuženik tužitelju uputio ponude e-poštom 30. travnja 2020.g. ( Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine i Ponudu Dodatka br. 1 Ugovoru) ovaj sud zaključuje da nije bilo nikakvih pregovora između parničnih stranaka u razdoblju nakon što je tuženik tužitelju uputio gore spomenute ponude dakle od 30. travnja 2020.g. pa nadalje jer u poruci od 16. studenog 2020. (l.s. 201-202) tužitelj od tuženika traži da mu tuženik pošalje ponudu za kupnju prostora i parking mjesta koja tužitelj ima u zakupu.

28. Ovaj sud drži da su pregovori među parničnim strankama moguće postojali u intervalu od dana kada je tuženik tužitelju 16. ožujka 2020. nesporno uputio pisanu ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora pa do dana 30. travnja 2020. kada je (kako navodi tužitelj u tužbi) tuženik iznova nakon usmenog dogovora s tužiteljem tužitelju uputio dvije ponude i to Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine (koju upućuje tužitelju iznova) ali sad i Ponudu Dodatka br. 1 Ugovoru koje se nalaze na l.s. 123-124 i 167-168.

29. U spomenutom intervalu od dana kada je tuženik tužitelju 16. ožujka 2020. nesporno uputio pisanu ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora pa do dana 30. travnja 2020. kada je (kako navodi tužitelj u tužbi) tuženik iznova nakon usmenog dogovora s tužiteljem tužitelju uputio dvije ponude ( Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine - koju upućuje tužitelju iznova i Ponudu Dodatka br. 1 Ugovoru ) koje se nalaze na l.s. 123-124 i 167-168 kronološki je nastala Poruke e-pošte tužitelja tuženiku od 08. travnja 2020 na l.s. 181.

30. Naime, iz Poruke e-pošte tužitelja tuženiku od **.**.2020. ČT upućena DT proizlaze navodi ČT; da su postojali kontakti tužitelja s gosp. ZT, da je postojao usmeni dogovor, da postoji interes tužitelja da po isteku 5 godina tužitelj otkupi prostor uz uvjet da se prodajna cijena umanji za uplaćene najmove, te da tužitelj tu namjeru ima od 2016. Istom porukom tužitelj nagovještava tuženiku kašnjenja s uplatama (l.s. 181).

31. Dakle, eventualni pregovori parničnih stranaka odnosili su se na prethodno spomenuto razdoblje intervala od 16. ožujka 2020. do 30. travnja 2020. u kojem je nastala e-prepiska među pregovaračima od 08. travnja 2020, a koji su pregovori rezultirali konkretnim ponudama tuženika ( Ponuda za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine - koju upućuje tužitelju iznova i Ponuda Dodatka br. 1 Ugovoru) koje se nalaze na l.s. 123-124 i 167-168) koje je tuženik poslao e-poštom tužitelju 30. travnja 2020.

32. Sve iza toga što se događalo su protuponude tužitelja (poruka od 16. studenog 2020. na l.s. 201-202) koje je tuženik odbio prihvatiti.

33. U odnosu na e-mail poruku tužitelja od 2. prosinca 2019. godine (l.s. 179) koja po kazivanju svjedoka IT predstavlja tužiteljev prihvat ponude tuženika (ponude tuženika na l.s.167-168 naziva Dodatak br.1 uz ugovor o zakupu od 5.2.2016. godine) (što se po zapažanju ovoga suda ne slaže s navodima iz tužbe iz kojih proizlazi da je tužitelj takvu ponudu tuženika prvi put primio mailom tuženika od 30. travnja 2020. l.s. 121-122) za navesti je ako ista (e-mail poruka tužitelja od 2. prosinca 2019. godine - l.s. 179) i predstavlja očitovanje tužitelja na navedene ponude tuženika kako je iz navedenog tužiteljevog očitovanja na ponudu tuženika razvidno da isti predstavlja protuponudu tužitelja da se određeni rokovi stave od sasvim drugog datuma od ponuđenog, a da se radi o protuponudi (l.s. 179) proizlazi iz dijela rečenice koji glasi, "…ali ako možemo to staviti od datuma potpisa ugovora…" odnosno tužitelj (po direktoru UT) se slaže s dijelom prijedloga tuženika da se neće priznati najam uplaćen u 4. i 5. godini ako se najmovi ne budu redovno plaćali ali tužitelj predlaže da to započne od datuma potpisa ugovora, jer da je tužitelj tijekom ove 4. godine imao najviše problema s naplatom, pa samim time najviše problema s plaćanjem najmova.

34. Tako tužitelj nije dokazao ne samo da nije prihvatio ponudu tuženika jer njegov prihvat ne samo da nije odgovarao ponudi tuženika već tužitelj nije dokazao ni da su parnične stranke u pregovorima usuglasile bitne sastojke ugovora po protuponudi tužitelja.

35. Da tužiteljev prihvat ponude sadržajno ne odgovara ponudama tuženika (Ponudi za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine i Ponudi Dodatka br. 1 Ugovoru) proizlazi iz samih tih ponuda dok niti iz isprava u spisu niti iz iskaza zastupnika po zakonu tuženika i svjedoka saslušanih u ovom postupku ne proizlazi ni da bi parnične stranke u pregovorima usuglasile bitne sastojke ugovora po protuponudi tužitelja.

36. Rok u kojem se tužitelj mogao očitovati na Prijedloga Dodataka broj 1 uz Ugovor o zakupu od 5.2.2016. (l.s.167-168) odnosno pismeno prihvatiti takvu ponudu bio je najkasnije 30 dana računajući od dana upućivanja ponude u suprotnom da će se smatrati da je zakupnik odbio ponudu. Navedeno proizlazi iz čl.5. st.5. Ugovor o zakupu od 5.2.2016. godine (l.s.10-17), a isti rok je i u odnosu na Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine, koji je u navedenoj ponudi određen točkom 5. iste (l.s. 123-124).

37. Tužitelj nije pravodobno u ostavljenom mu roku prihvatio tuženikovu ponudu na sklapanje Dodataka broj 1 Ugovora o zakupu od 5.2.2016. niti tuženikovu Ponudu za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu od 16. ožujka 2020. godine.

38. Iako je tuženikova ponuda tužitelju bila (nesporno) upućena još 16. ožujka 2020. godine, tuženik je istu (nesporno) ponovno uputio i 30. travnja 2020. godine zajedno s Dodatkom broj 1 Ugovora o zakupu od 5.2.2016., te je od tog dana najkasnije počeo teći rok od 30 dana protekom kojeg je tuženik mogao osnovano smatrati da je njegova ponuda odbijena.

39. Budući je člankom 5. Ugovora o zakupu od 5.2.2016. godine (l.s.10-17) ugovoren rok u kojem se zakupnik mora očitovati o ponudi odnosno propisano da ako zakupodavac ne primi od zakupnika pismeni prihvat takve ponude najkasnije 30 dana računajući od dana upućivanja ponude smatrat će se da je zakupnik odbio ponudu zakupodavca za sklapanja ugovora o kupoprodaji poslovnih prostora, to je rok u kojem se zakupnik ovdje tužitelj trebao očitovati o ponudi tuženika započeo teći nakon što je tužitelj primio e-mailu zaposlenice tuženika GTĆ u kojem e-mailu je jasno napomenuto kako se moli očitovanje u što je mogućem kraćem roku.

40. Dakle, budući tužitelj nije zaprimio ponudu tuženika koji je ovaj uputio 16. ožujka 2020. godine to je rok za prihvat takve ponude počeo teći za tužitelja kada je isti zaprimio e-mail tuženika i to e-mail zaposlenice tuženika GTĆ (poslan 30. travnja 2020.) u kojem e-mailu je i jasna napomena kako se moli očitovanje u što je mogućem kraćem roku.

41. Vezano za usmeni dogovor tužitelja kojeg tužitelj spominje u Poruci e-pošte tužitelja tuženiku od 08. travnja 2020 (l.s. 181) i 16. studenog 2020. (l.s. 201- 202) za ukazati je; sve da je i postojao usmeni dogovor tužitelja i tuženika određenog sadržaja, a predmet kojega je prodaja nekretnina takva usmena ponuda od strane tuženika sve da je i postojala i usmeni prihvat ponude od strane tužitelja ne bi bio pravno valjan.

42. Naime, sukladno čl. 259. ZOO ponuda ugovora za čije sklapanje zakon zahtijeva poseban oblik obvezuje ponuditelja samo ako je učinjena u tom obliku, a isto vrijedi i za prihvat ponude. Sukladno čl. 286. st. 2. ZOO zahtjev zakona da ugovor bude sklopljen u određenom obliku važi i za sve kasnije izmjene i dopune ugovora.

43. Budući da čl. 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/11, 64/15, 112/18) propisuje da ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a čl. 377. ZOO da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku, iz navedenog proizlazi da takva zakonska forma pretpostavljeno od tuženika ponuđenog i tužitelja prihvaćenog ugovora ne ispunjava zakonom propisanu formu.

44. Stoga je bez pravnog učinka dio iskaza svjedoka ĐT (rođ. LT) bivše zaposlenice tužitelja kako je predmetni anex ugovora o zakupu tužitelju od strane tuženika poslan kao konačni tekst na potpis ali da se direktor tužitelja nije usuglasio s jednom točkom tog anexa koju je tužitelj htio izmijeniti na način da anex počinje vrijediti trenutkom potpisivanja, te da joj je pravnik tuženika ZT rekao da je tuženik prihvatio tu izmjenu.

45. U odnosu na iskaze preostalo saslušanih svjedoka kao i parničnih stranaka za istaknuti je;

46. Iskaz zastupnika po zakonu tužitelja ČT sud je smatrao istinitim u dijelu da uzima da su točni navodi o kontaktima tužitelja s tuženikom ali sud nije istome poklonio vjeru u dijelu da je postojao dogovor između tužitelja i tuženika do kojeg je došlo u studenom 2019. zastupnik po zakonu tužitelja nije iskazivao o sadržaju takvog dogovora s tuženikom ali ovaj sud uzima da tužitelj smatra sadržaj takvog dogovora s tuženikom proizlazi iz postavljenog tužbenog zahtjeva tužbe. Međutim, sadržaj takvog sastanka iz studenoga 2019. na kojem je navodno postignut sporazum između stranaka odnosno na tom sastanku dana ponuda od strane tuženika nisu dokumentirani niti jednom ispravom u spisu bilo pisanom ponudom (kako su to ponude tuženika na l.s. 123-124 i 167- 168) ili da postojanje takvog dogovora stranaka odnosno ponude tuženika proizlazi iz sadržaja e-maila tuženika. Znakovito je samo to da se na strani tužitelja radilo o društvu koje svome zakupodavcu (ovdje tuženiku) nije uredno plaćalo zakupninu i da je istome (tužitelju) prošao ugovoreni rok (u Ugovoru o zakupu) u kojem je isti mogao otkupiti zakupljene poslovne prostore u roku od tri godine od dana sklapanja toga ugovora. Stoga je nelogično i poslovno neprihvatljivo da je tuženik ponudom tužitelju ponude koja bi odgovarala sadržaju tužbenog traženja tužitelja sebe kao subjekta na tržištu doveo u situaciju nepovoljniju od ona za trajanja s tužiteljem ugovorenog roka u kojem je tužitelj imao pravo otkupiti zakupljene poslovne prostore u roku od tri godine od dana sklapanja toga ugovora.

47. Iskaz zastupnika po zakonu tuženika ĆT ovaj sud je smatrao istinitim. Naime, iskaz istoga da mu je, kada je stupio na dužnost glavnog izvršnog direktora tuženika, DT rekao da su s tužiteljem postojali razgovori o produljenju ugovora s opcijom kupnje ali uvjetovano od strane tuženika da tužitelj uredno plaća ugovorenu zakupninu, s naglaskom da su opcije kupnje istekle sukladno onome što je ugovoreno ugovorima o zakupu, ovaj sud ovaj sud prihvaća istinitim. Tako iz same tužbe, a i iz Ugovora o zakupu proizlazi da je opcija kupnje tužitelja istekla (čl.5. st.4. Ugovora o zakupu od 5.2.2016.), dok iz iskaza zastupnika po zakonu tužitelja ČT proizlazi da je tužitelj bio dužnik tuženiku osnovom zakupnina predmetnih poslovnih prostora.

48. Iskaz svjedoka IT sud nije u potpunosti prihvatio istinitim. Naime taj iskaz ovaj sud ne može prihvatiti istinitim u dijelu da je navedeni svjedok, koji je po struci pravnik, protumačio e-mail poruku tužitelja od 2. prosinca 2019. godine kao prihvat ponude koju je tuženik dao tužitelju, a koja ponuda tuženika se po kazivanju toga svjedoka nalazi na l.s.167-168 (naziva Dodatak br.1 uz ugovor o zakupu od 5.2.2016. godine). Naime uvidom u e-mail poruku tužitelja od 2. prosinca 2019. godine (l.s.179) razvidno je da, iako ista pisana u zamolbenom tonu kako iskazuje ovaj svjedok da bi se radilo o zamolbi, iz iste svejednako proizlazi protuprijedlog tužitelja da se određeni rokovi stave od sasvim drugog datuma od ponuđenog, pa protuponuda proizlazi iz dijela rečenice koji glasi, "…ali ako možemo to staviti od datuma potpisa ugovora…" odnosno tužitelj (po direktoru UT) se slaže s dijelom prijedloga tuženika da se neće priznati najam uplaćen u 4. i 5. godini ako se najmovi ne budu redovno plaćali ali tužitelj predlaže da to započne od datuma potpisa ugovora, jer da je tužitelj tijekom ove 4. godine imao najviše problema s naplatom, pa samim time najviše problema s plaćanjem najmova. Isto tako ovaj sud je mišljenja da ako je tužitelj pravodobno prihvatio ponudu tuženika za sklapanjem aneksa ugovora o zakupu tada bi do sklapanja takvoga aneksa ugovoru zasigurno i došlo, a kao razlog da do sklapanja takvoga aneksa ugovoru nije došlo neprihvatljivo je da to iz razloga što je nekom zaposleniku tuženika, a poglavito pravniku (svjedoku) izmaknulo odnosno jer je imao puno posla. Ukupnom dojmu za ocjenu iskaza ovoga svjedoka nije se mogla zanemariti činjenica da je svjedok dobio otkaz kod tuženika i da je imao spram istoga pet sporova u tijeku.

49. Iskaz svjedoka ZT sud je prihvatio istinitim budući se iskaz istoga slaže s ispravama u spisu. Konkretno, iskaz ovog svjedoka u dijelu da je krajem 2019.došlo do sastanka između IT i UT i da su dogovorili produljenje roka od 3 godine unutar kojeg se od strane ovdje tužitelja mogla kupiti predmetna nekretnina na rok od 5 godina, koji aneks ugovora o zakupu da je pripremio on (svjedok) ali da ga direktor tužitelja nije prihvatio, da je takav prijedlog aneksa ugovora o zakupu on (svjedok) osobno poslao direktoru tužitelja UT i isti da ga je zvao (svjedoka) i rekao da ne može prihvatiti takav tekst aneksa ugovora o zakupu, sve proizlazi iz isprave na l.s. 179. Naime iz navedene isprave poruke e-pošte od 02. prosinca 2019. na l.s. 179 proizlazi da se radi o poruci ČT upućenoj JT iz koje proizlazi kako KT (na strani tužitelja) zahvaljuje na poslanom prijedlogu i pita je li potrebno da navodi točan datum do kojeg ima pravo otkupiti poslovne prostore ili da navede za vrijeme trajanja ugovora o najmu. Nadalje KT se slaže s dijelom prijedloga da se neće priznati najam uplaćen u 4. i 5. godini ako se najmovi ne budu redovno plaćali ali predlaže da to bude od datuma potpisa ugovora, a ostalo da je sve u redu. Kako je već obrazloženo ovom presudom; navedena e-mail poruka tužitelja od 2. prosinca 2019. godine na l.s. 179) ako i predstavlja očitovanje tužitelja na predmetnu ponudu tuženika iz navedenog tužiteljevog očitovanja na ponudu tuženika razvidno je da isti predstavlja protuponudu tužitelja da se određeni rokovi stave od sasvim drugog datuma od ponuđenog. Iz navedenog razloga iskaz ovog svjedoka; da KT nije htio prihvatiti ponuđeni mu tekst aneksa ugovora o zakupu u situaciji kada protuponuda tužitelja na l.s. 179 ima značenje odbijanja ponude ovaj sud je prihvatio kao istinit.

50. Iskaz svjedoka GTĆ sud je prihvatio istinitim budući se slaže s ispravama u spisu i to sadržaju poruke e-pošte od 30. travnja 2020. koju je ista uputila KT, a iz koje proizlazi da se primatelju dostavljaju i prijedlozi Dodatka broj 1. Ugovora, te se slaže sa sadržajem poruke e-pošte od 30. travnja 2020. koju je ista uputila KT iz koje proizlazi da se primatelju sukladno prethodnom dogovoru u prilogu dostavlja skenirana dokumentacija i to ponuda za prodaju parkirališnih mjesta i garažnog prostora sukladno Ugovoru o zakupu na istoj s pojašnjenjem da je UT navedenu dokumentaciju pokušano dostaviti poštom preporučeno međutim pošiljka da se vratila s obavijesti "Obaviješten, nije podigao pošiljku.

51. Iz iskaza svjedoka ST i ĐT (Vujović), a i svjedoka ŠT sud nije mogao utvrditi niti jednu pravno relevantnu činjenicu.

52. Po mišljenju ovoga suda stvarno stanje i odnos među strankama u smislu sadržaja pregovora stranaka, vremenskog razdoblja u kojem su isti vođeni kao i općenito situacije koja je proizašla iz već postojećeg ugovornog odnosa među parničnim strankama proizlazi iz poruke e-pošte tuženika tužitelju od 17. studenoga 2020. godine (l.s.203).

53. Naime, iz poruke e-pošte tuženika tužitelju od 17. studenoga 2020. godine (l.s.203) proizlazi; da je tuženik pokrenuo ovrhu protiv tužitelja kako bi spriječio daljnje gomilanje duga a nakon što se tužitelj nije javljao, proizlazi očitovanje tuženika vezano za kupnju prostora i parkirališnih mjesta kako tuženik tužitelju stoji na raspolaganju za dogovor ali tužitelju ukazuje; da je Ugovor koji je tužitelju omogućavao opciju kupnje istekao 2019., da se o produljenju ugovora i opcije kupnje razgovaralo s prijašnjom upravom ali da nije došlo do potpisa novog ugovora ili dodatka postojećem ugovoru, da je i tijekom pregovora o produljenju opcije kupnje uvjet bio pravovremeno plaćanje dospjelih obveza što da se također nije dogodilo, da je tuženik tužitelju tijekom te godine dostavio ponudu za kupnju parkirališnih mjesta na koju se tužitelj nije očitovao, tijekom godine da je tuženik tužitelju dostavio prijedlog dodatka ugovoru na kojeg se tužitelj nije očitovao, a da je tuženik u međuvremenu donio odluku kojom ne odobrava daljnja produljenja opcija na ugovore o zakupu što da se ne odnosi samo na tužiteljeve tvrtke nego na sve zakupoprimce u tuženikovom poslovnom centru, da je tuženik spreman razgovarati o prodaji predmetnih prostora i parkirališnih mjesta ali da zbog isteklih opcija tuženik može razgovarati na osnovu tržišnih cijena i bez oduzimanja uplaćenih zakupnina, da je tuženik spreman u tom smislu povući ovrhe ali da treba konkretnije dokaze da će dugovi biti podmireni odnosno da će doći do kupoprodaje prostora odnosno financiranja od strane Agram banke s pozivom na mogućnost tuženiku dostaviti bankovno pismo namjere. Prethodno spomenuta e-mail poruka tuženika tužitelju od 17. studenoga 2020. godine (l.s.203) bila je odgovor na poruku tužitelja od 16. studeni 2020. (l.s. 201-202 i 203) odnosno ČT zastupnika po zakonu tužitelja GT zastupniku po zakonu tuženika iz koje proizlazi prijedlog tužitelja kako riješiti problem podmirenja duga tužitelja osnovom zakupnine prema tuženiku i to realizacijom kupnje prostora od strane tužitelja preko tužiteljeve poslovne banke – Agram Banke i tužitelj moli tuženika da mu tuženik pošalje ponudu za kupnju prostora i parking mjesta koja tužitelj ima u zakupu, te tužitelj moli tuženika uzeti u obzir dogovor za kojeg navodi da ga je tužitelj imao s prošlom upravom.

54. Sud iako prvotno zatražio nije ustrajao od tuženika zatražiti, a kako je predložio tužitelj, ugovore o zakupu koje je tuženik sklopio s drugim svojim zakupcima za poslovne prostore u istoj zgradi u vlasništvu tužitelja i to s opcijom kupnje, predložene na okolnosti nepoštene trgovačke utakmice i dovođenja tužitelja u lošiji položaj suprotno ugovoru i uobičajenoj poslovnoj praksi. Okolnosti na koje je predloženo izvoditi ovaj dokaz nisu bitne činjenice koje treba utvrditi u ovom postupku.

55. Tužitelj na pripremnom ročištu i sam navodi kako navedeni ugovori s opcijom kupnje s prethodno pobrojanim pravnim subjektima s tuženikom nisu sklopljeni u odnosu na nekretnine koje su predmet ovog tužbenog traženja već u odnosu na slične nekretnine.

56. Na tragu navedenoga nije bilo potrebe, iako je sud zatražio, od tuženika tražiti da dostavi procjenu nekretnina u predmetnom tzv. Atlant centru kojeg je izvršio za potrebe kredita kod Otp banke na okolnost da su procjene daleko veće od Ugovorom predviđene kupovnine po m2.

57. Kako je tužitelj u cijelosti izgubio spor, to mu temeljem čl.154. st.1. ZPP-a ne pripada niti pravo na naknadu troškova parničnog postupka pa je i ovaj njegov zahtjev u cijelosti odbijen (točka I. izreke presude).

58. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredbama članka 154. stavak 1. i članka 155. ZPP-a, uz primjenu važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 142/12, 103/14, 118/14 i 107/15, dalje OT), a sve obzirom na vrijednost predmeta spora od 164.254,43 eura/ 1.237.575,00 kuna koji se odnosi na; sastav odgovora na tužbu u iznosu od 1237 bodova odnosno 2.474,00 EUR po Tbr. 7. stav 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/2023, dalje OT), pristup na ročišta od 16.10.2023., 19.2.2024., 29.4.2024., 1.7.2024., 14.10.2024., 16.1.2025., 23.6.2025., 14.7.2025. i 8.9.2025. na kojima se raspravljalo o glavnoj stvari u iznosu od po 1237 bodova odnosno 2.474,00 EUR po ročištu po Tbr. 9. stav 1. OT, što ukupno iznosi 12370 bodova odnosno 24.740,00 EUR što uz pripadajući PDV od 25% (6.185,00 EUR) sveukupno iznosi 30.925,00 EUR.

59. Za razliku do više zatraženih 14944 bodova (2574 bodova) odnosno za iznos od 6.435,00 eura (uključivo zatraženih 25% PDV) tuženik se odbija u svom zahtjevu kao neosnovanom i to iz razloga; što podnesak od 23.10.2023. godine nije uzet u obzir budući isprave dostavljene u prilogu istoga nisu bile potrebne za utvrđenje pravno relevantnih činjenica unatoč tome što je sud raspravnim rješenjem pozvao tuženika na dostavljanje istih; te što podnesci od 23.10.2023. i 11.7.2025. nisu bili potrebni za vođenje ove parnice.

60. Zbog svega navedenog, na temelju spomenutih propisa, odlučeno je kao u točki II. izreke presude.

U Dubrovniku, dana 21. studenog 2025.

S u d a c:

Anka Muhoberac

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude, odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu odnosno od dana uručenja ovjerenog prijepisa presude na ročištu za objavu za stranku koja je pristupila na ročište za objavu, pozivom na gornji poslovni broj spisa. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Dubrovniku, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka.

DN-a:

- punomoćniku tužitelja,

- punomoćniku tuženika.

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte