REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U BJELOVARU

STALNA SLUŽBA U GRUBIŠNOM POLJU

Grubišno Polje, Kolodvorska 2

Poslovni broj: R1-149/2024-27.

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Općinski sud u Bjelovaru, Stalna služba u Grubišnom Polju, po sucu toga suda Milki Katić kao sucu pojedincu u pravnoj stvari predlagateljice TČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], Ulica 4. studenog 1991. kbr. 14, Grubišno Polje, zastupane po punomoćnicima iz Zajedničkog odvjetničkog ureda Hrvoje Lafter i Vladimir Rađenović, odvjetnicima iz Jastrebarskog, A. Šenoe 2A/2, protiv protustranke SČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], Ulica 30. svibnja 1990. kbr. 17, Grubišno Polje, zastupanog po punomoćniku Hrvoju Kovaču, odvjetniku iz Bjelovara, A. K. Miošića 24, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, dana 19. studenog 2025. godine,

r i j e š i o  j e

I Suvlasnička zajednica nekretnina upisanih u

u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

- kčbr [katastarska čestica] Kuća i dvorište sa 107 čhv

- kčbr [katastarska čestica] Oranica Šavarnica sa 109 čhv. koje su u suvlasništvu predlagateljice TČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], Ulica 4. studenog 1991. kbr. 14, Grubišno Polje u ½ dijela i protustranke SČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], Ulica 30. svibnja 1990. kbr. 17, Grubišno Polje, u ½ dijela, razvrgnut će se civilnom diobom.

II Nakon pravomoćnosti ovoga rješenja, sud će nastaviti s postupkom tako što će zakazati ročište radi utvrđivanja vrijednosti nekretnina koje su predmet diobe te će se provesti prodaja nekretnine koja je predmet diobe prema pravilima Ovršnog zakona putem elektroničke javne dražbe koju će provesti FINA.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je podnijela ovome sudu prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina s protustrankom.

U prijedlogu navodi da su predlagateljica i protustranka upisani kao suvlasnici nekretnine, u odnosu na:

kčbr [katastarska čestica] Kuća i dvorište sa 107 čhv

kčbr [katastarska čestica] Oranica Šavarnica sa 109 čhv

[katastarska općina]

i to tako da je u 1/2 dijela predmetne nekretnine upisana predlagateljica te protustranka u ½ dijela predmetne nekretnine.

S obzirom da je zajedničko izvršavanje suvlasničkih ovlasti na cijeloj nekretnini neizvršivo za predlagatelja i protustranke, predlagatelj predlaže da se temeljem odredbi čl. 47. st. 1. i 2., te čl. 48. st. 2. i 3. i čl. 50. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, provede sudsko razvrgnuće suvlasništva nekretnina.

Stoga, predlaže da sud provede očevid na navedenim nekretninama, i to uz prisustvo vještaka građevinske struke, na okolnost utvrđenja vrijednosti predmetne nekretnine te da se razvrgnuće suvlasništva predmetnih nekretnina izvrši civilnom diobom, sukladno njihovim suvlasničkim omjerima, a podredno na drugi prikladan način.

2. Prijedlog je dostavljen protustranci na očitovanje koji se očitovao u pismenom podnesku od 30. siječnja 2025. godine u kojem navodi da je nekretnine moguće geometrijski podijeliti.

Odredbom čl.50. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da se primarno provodi geometrijska dioba nekretnina, a tek podredno civilna, odnosno dioba isplatom. S obzirom na to potrebno je provesti geometrijsku diobu predmetnih nekretnina.

3. Radi utvrđenja da li je moguće izvršiti geometrijsku diobu te radi utvrđivanja vrijednosti nekretnina koje su u naravi građevinsko zemljište i građevinski objekti, sud je izašao na lice mjesta uz prisustvo geodetskog vještaka HČ i građevinskog vještaka RČ.

4. Geodetski vještak HČ je u svom pisanom nalazu i mišljenju od 4. lipnja 2025. godine naveo da je mjernim uređajem GRS Trinble R2 izvršio mjerenje i identifikaciju predmetnih nekretnina, iz predmetne dokumentacije kopije plana, posjedovnih listova i zemljišno knjižnih izvadaka u k. o. [katastarska općina] na lokaciji ulica 30.svibnja 1990. broj 17. naselje Grubišno Polje:

- kč. br. [katastarska čestica] kuća i dvorište sa 107 čhv (385 m²) upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u katastarskom operatu parcela je dio katastarske čestice [katastarska čestica], u naravi kuća br. 17. u ulici 30.svibnja 1990. naselje Grubišno Polje dalje u produžetku dio pomoćne građevine, parcela u cijelosti u građevnom području naselja Grubišno Polje

- kč. br. [katastarska čestica] oranica Šavarnica sa 109 čhv (392 m²) upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u katastarskom operatu parcela je dio katastarske čestice [katastarska čestica], u naravi dio gospodarske građevine, šupa i dvorište u ulici 30.svibnja 1990. br. 17. naselje Grubišno Polje, parcela u cijelosti u građevnom području naselja Grubišno Polje, te je uz nalaz dostavio skicu izmjere, te napominje da se radi o dvojnosti kč.br. u katastarskom operatu jedni oznaka, a u zemljišnoj knjizi drugi tako da su na skici zemljišnoknjižni podatci u zagradi.

5. Građevinski vještak RČ u svom pisanom nalazu i mišljenju od 20. listopada 2025. godine se očitovao da nije moguća geometrijska dioba te je istovremeno iskazao tržišnu vrijednost nekretnina tako što je utvrdio da je vrijednost predmetnih nekretnina 70.300,00€.

Predmetne nekretnine čine;

- kč. br. [katastarska čestica] kuća i dvorište sa 107 čhv (385 m²) upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u katastarskom operatu parcela je dio katastarske čestice [katastarska čestica], u naravi kuća br. 17. u ulici 30.svibnja 1990. naselje Grubišno Polje te u produžetku dio pomoćne građevine, parcela je u cijelosti u građevnom području naselja Grubišno Polje (prema geodetskom vještačkom nalazu)

- kč. br. [katastarska čestica] oranica Šavarnica sa 109 čhv (392 m²) upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u katastarskom operatu parcela je dio katastarske čestice [katastarska čestica], u naravi dio

gospodarske građevine, šupa i dvorište u ulici 30.svibnja 1990. br. 17. naselje Grubišno Polje, parcela u cijelosti u građevnom području naselja Grubišno Polje (prema geodetskom vještačkom nalazu)

Nakon izvršenog pregleda nekretnine vještak je naveo da nije moguća geometrijska dioba nekretnina te je pristupio izradi procjene vrijednosti. Procjena vrijednosti je izrađena u skladu sa pozitivnim zakonskim naputcima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina

Za izgrađene zgrade je izdano Rješenje o izvedenom stanju KLASA: UP/I-361- 06/13-02/3561 od 26.12.2013. godine.

Nekretnina se nalazi u Gradu Grubišno Polje u ulici 30. svibnja 1990., kbr. 17, u Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, uz asfaltiranu gradsku prometnicu.

Udaljenost od središta Grubišnog Polja je cca 1,5 km, od središta županije Bjelovara cca 40 km, a od Zagreba cca 120 km.

U neposrednoj blizini ove lokacije se nalaze stambeni objekti slične veličine i namjene. Pristup parceli sa gradske ulice je sa jugo zapadne strane.

Prema važećem Prostornom planu uređenja Grada Grubišno Polje ("Službeni glasnik Grada Grubišnog Polja" br. 14/05, 03/06-ispr., 05/11, 04/13, 07/15 i 03/17), ova lokacija se nalazi građevinskom području naselja mješovita namjena, pretežito stanovanje.

Procjenom se obuhvaća stambena zgrada, pomoćna zgrada i spremište. Geometrijski podaci izračunati su prema mjerama uzetim na očevidu.

Vještak je dao izračun geometrijskih podataka na način da je utvrdio da je bruto građevinska površina kuće 175,35 m² a neto 151,36 m², dok je pomoćne zgrade bruto građevinska površina 46,97 m² a neto 35,65 m² te je dao i tlocrtnu površinu spremišta 12 m².

Isto tako vještak je dao i tehnički opis i ocjenu stanja.

Građevine su izgrađene na uređenom građevinskom zemljištu u ulici 30.svibnja 1990. broj 17. grad Grubišno Polje. Površina građevinskog zemljišta prema nalazu geodetskog vještaka iznosi 777 m2.

Građevinska parcela je priključena na komunalni vodovod i kanalizaciju, na distributivni plinovod i n.n. električnu distributivnu mrežu. Stambena zgrada je izgrađena 1970. godine a pomoćna zgrada i šupa 2010. godine, te je u dvorištu izvedena pristupna pješaka staza.

Izračun tržišne vrijednosti nekretnine se provodi metodama propisanim Zakonom o procjenama vrijednosti nekretnina NN 78/15 - poredbenom metodom, prihodovnom metodom ili troškovnom metodom, ovisno o vrsti nekretnine i njezinim specifičnostima.

Poredbena metoda – primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

Prihodovna metoda - primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih katastarskih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.

Troškovna metoda - primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i druge građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Troškovna metoda primjerena je i pri procjeni vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.

Predmetna nekretnina je stambena zgrada sa pripadajućim građevinskim zemljištem, te je kao metoda procjene vrijednosti odabrana troškovna metoda za izgrađeni objekt, a poredbena metoda za zemljište.

Podaci o usporednim nekretninama dostupni su na mrežnoj stranici: https://nekretnine.mgipu.hr.

Vještak je utvrdio vrijednost gradnje stambene zgrade 53.495,50€ te vrijednost doprinosa 538,00€, stručne i ostale usluge 3.647,42€, sve za kuću, dok je za dvorišnu zgradu izračunao troškove gradnje 10.668,00€ i vanjsko uređenje 601,80€. Vještak je iskazao i ukupnu tržišnu vrijednost nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine je iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan procjene između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji koja se realizira po tržišnim uvjetima nakon odgovarajućeg marketinga, pri čemu je svaka strana bila dobro obavještena o svim relevantnim činjenicama, te je postupila razborito i bez prisile.

Procjembeni elaborat izrađen je nepristrano i neovisno, a tržišna vrijednosti nekretnina izračunata je pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze, te važeće propise i standarde.

Kao dan vrednovanja uzima se dan izrade nalaza, 11.09.2025.godine. Kao dan kakvoće (stanja nekretnine) uzima se dan očevida, 20.05.2025.godine.

Nakon provedenog izračuna, utvrđuje se da tržišna vrijednost nekretnina na kućnom broju 17. u ulici 30.svibnja 1990. u Grubišnom Polju, na zemljišnoj čestici 2533 upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koju čine dvije katastarske čestice, k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosi 70.300,00€. U navedene vrijednosti nije uključen porez na promet nekretnina niti PDV, te je uz nalaz i mišljenje vještak dostavio fotodokumentaciju snimljena na dan očevida i tlocrte zgrada.

6. Nalazi vještaka dostavljeni su punomoćnicima stranaka na očitovanje. Punomoćnik protustranke se očitovao u pismenom podnesku od 11. studenog 2025. godine na način da je prigovorio nalazu i mišljenju građevinskog vještaka ističući da građevinski vještak nije dao mišljenje da li se nekretnina može geometrijski podijeliti i na koji način. Ističe da je ta dioba moguća, te se mogu načiniti dvije odvojene funkcionalne cjeline, dva stana, i to jedan u prizemlju i jedan na katu, a da oboje imaju odvojene ulaze i stepeništa, te odvojenu infrastrukturu.

7. Prigovor protustranke je dostavljen građevinskom vještaku na očitovanje koji se očitovao u pismenom podnesku od 14. studenog 2025. godine u kojem navodi da je u svom nalazu pod točkom I. u uvodu, u trećem stavku iskazao da nije moguća geometrijska dioba nekretnina.

8. Punomoćnica predlagateljice se očitovala na dostavljene nalaze i mišljenja geodetskog i građevinskog vještaka u pismenom podnesku od 17. studenog 2025. godine na način da je iskazala da nema primjedbi na nalaz i mišljenje geodetskog vještaka a da je istakla primjedbe na nalaz građevinskog vještaka. U podnesku navodi se protivi nalazu i mišljenju građevinskog vještaka, jer isto nije dano u skladu sa pravilima izrade nalaza i mišljenja, a budući da vještak nije dao točnu procjenu vrijednosti nekretnine i to posebice u smislu da je za objekt koristio troškovnu metodu, a za zemljište poredbenu metodu.

Nalaz i mišljenje je izrađen bez postojećeg ijednog egzaktnog podatka o tržišnoj vrijednosti zemljišta, a koji podaci su inače vještacima dostupni i njima se služe kod nadležnih ureda. Dokumentacija koja je nužno potrebna da bi se mogla utvrditi vrijednost nekretnine u danom periodu, ne postoji, te temeljem iste nije moguće izvršiti procjenu vrijednosti, a što je u konkretnom slučaju zadatak ovog vještačenja. Slijedom navedenog, jasno se zaključuje da je vještak procjenu nekretnine za navedeni period izvršio isključivo na temelju podataka koji su prikupljeni iz oglasa, a kojoj procjeni se predlagatelj izričito protivi, te osporava da bi nalaz i mišljenje bili dani stručno i u skladu sa pravilima struke.

Tržište nekretnina je slobodno tržište, te je cijena nekretnina na tržištu slobodno formirana, slijedom čega mišljenje vještaka te izvršena procjena nekretnine na temelju troškovne metode, bez usporedne tržišne vrijednosti istih ili sličnih objekata, nema uporišta u zakonskoj regulativi, te se na temelju ovako izvršene procjene ne može temeljiti vrijednost nekretnine. Podaci koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnine, treba procijeniti na temelju dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih vrijednosti zemljišta, uzimajući u obzir opće vrijednosne odnose, što u konkretnom predmetu nije slučaj. U odnosu na poredbenu metodu i utvrđivanje vrijednosti zemljišta, podatci prikupljeni iz mrežne stranice nekretnine, ne daju dovoljno pouzdan podatak o tržišnoj vrijednosti zemljišta, te su uostalom priložene samo tri realizirane kupoprodaje, što ne pruža dovoljno elemenata za procjenu vrijednosti nekretnine zemljišta.

Sukladno Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, metode po kojima se procjenjuje vrijednost nekretnina, propisane su Uredbom kojom se uređuje način procjene vrijednosti nekretnina, način prikupljanja podataka i njihova evaluacija za nekretnine koje se procjenjuju. S obzirom, da vještaku nije dostupna dokumentacija temeljem koje bi se utvrdila procjena vrijednosti nekretnine, jasno je da u konkretnom slučaju procijenjena vrijednost nekretnine nije dana u skladu sa Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina i uredbom koja uređuje postupak procjene, a slijedom čega dano mišljenje nije utvrđeno prema načinu (odnosno postupku) koji se propisuje danim Pravilnikom.

Nadalje, predlagateljica osporava nalaz i mišljenje vještaka, jer osim što nije dano u skladu sa metodama kojima se utvrđuje vrijednost, i bez ikakvih egzaktnih podataka o vrijednosti nekretnine, isto je dano prema podacima iz samog spisa, te dostupnih podataka sa Interneta. Temeljem navedene dokumentacije koja je vještaku bila dostupna, nije moguće utvrditi vrijednost nekretnine, a niti takovu mogućnost propisuje Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina.

Iz podataka koje je vještak koristio pod E-nekretnine, radi se o nekretninama koje uopće ne pripadaju šire području, bez ikakvog detaljnijeg opisa gdje se nekretnine nalaze, a niti ne znajući na koji se period uopće odnose.

Izračun tržišne vrijednosti nekretnine zemljišta vještak je zaključno dao temeljem triju cijena iz e -nekretnina.

Ovakav način izračuna vrijednosti nije u skladu sa metodom utvrđivanja vrijednosti nekretnina, i ne predstavlja točnu niti približnu vrijednost nekretnine. Dani nalaz i mišljenje nije u skladu sa Pravilnikom o načinu utvrđivanja vrijednosti nekretnine (NN 105/15), a niti je za izračun vrijednosti vještaku bila dostupna dokumentacija temeljem koje bi izvršio obračun, a niti je izračun tržišne vrijednosti nekretnine izračunat u skladu sa pravilima, a budući su izostavljene cijene iz oglasnika koje čine sastavni dio tržišne cijene, dok se sva ostala dostupna dokumentacija odnosi na period te na lokaciju koja ne pokazuje dovoljno podudarna obilježja, sukladno čl.19 Pravilnika u odnosu na nekretninu čija vrijednost se procjenjuje.

Predlagatelj dakle u cijelosti prigovara danoj procjeni te smatra kako navedeni dokaz vještačenja ne predstavlja egzaktnu niti približnu cijenu zemljišta a ni objekta koje je predmet procjene. Uostalom, vještak je procjenu objekta vršio na način da je kao za obračun stolarije uzeo drvenu stolariju, dok je na objektu postavljena PVC stolarija, te time izračun tržišne cijene treba korigirati.

Predlagatelj predlaže usvojiti prigovore predlagatelja te dostaviti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine, a uzevši u obzir prigovore predlagatelja, a budući da predlagatelj smatra da je tržišna vrijednost nekretnine prenisko procijenjena.

9. Odlučujući o prijedlogu predlagatelja, sud je odlučio da suvlasnička zajednica nekretnina će se razvrgnuti civilnom diobom s obzirom da je u postupku utvrđeno da nije moguće geometrijski dijeliti nekretnine.

10. Člankom 47. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno, to mu pravo ne zastarijeva, te da suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika.

Člankom 49. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća u granicama mogućega i dopuštenoga.

Kad zakonska odredba zabranjuje diobu neke suvlasničke stvari, ta se zabrana ne odnosi na razvrgnuće isplatom niti na civilno razvrgnuće osim ako je izričito i na njih protegnuta.

11. U postupku je utvrđeno da među strankama nje došlo do sporazuma o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, to onda u smislu članka 50. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima čijim odredbama je propisano kada razvrgnuće provodi sud, sud je vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji a moguć je i dopušten a i pravo na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona. Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. navedenog članka sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički a nekretnine geometrijski.

S obzirom da u provedenom postupku je utvrđeno da među strankama nema valjanog sporazuma o načinu razvrgnuća, a iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka proizlazi da geometrijska dioba suvlasničke zajednice nekretnina nije moguća, to je onda sud u smislu članka 50. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima odlučio da će se predmetne nekretnine prodati na javnoj dražbi a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima odnosno da će se provesti civilno razvrgnuće.

12. Nakon pravomoćnosti ovoga rješenja, sud će nastaviti s postupkom tako što će zakazati ročište radi utvrđivanja vrijednosti nekretnina koje su predmet diobe a nakon što se građevinski vještak očituje na primjedbe iznesene po predlagateljci, te će se provesti prodaja nekretnine koja je predmet diobe prema pravilima Ovršnog zakona putem elektroničke javne dražbe koju će provesti FINA.

Iz iznijetih razloga odlučeno je kao u izreci temeljem članka 47. i 50. stavak 2. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17).

U Grubišnom Polju, 19. studenog 2025. godine

S u t k i n j a

Milka Katić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka. Žalba se podnosi pismeno u tri primjerka, a o podnesenoj žalbi rješava nadležni sud drugog stupnja.