Poslovni broj: Ovr-1974/2025-11

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb – Istok, Turinina 3

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E O P R I V R E M E N O J M J E R I

Općinski sud u Novom Zagrebu po sucu Ivi Đuratoviću, na prijedlog sudske savjetnice Marije Maloča, u pravnoj stvari predlagatelja ĐB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Branko Kostić, odvjetnik u Zagrebu, i protivnika osiguranja Bladom d.o.o. Zagreb, Karlovačka cesta 97, OIB: 99245610536, kojeg zastupa punomoćnik Vladimir Matić, odvjetnik u Zagrebu, radi osiguranja privremenom mjerom, dana 17. studenoga 2025.

r i j e š i o  j e

I. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja ČB prema protivniku osiguranja Bladom d.o.o., koja tražbina se sastoji od obveze sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine na temelju Predugovora o kupoprodaji nekretnina br: PR-05/2024 od 28.05.2024., i to stana SB 4 ukupne površine 45,64 m2 sa pripadajućim parkirališnim mjestom PM 13 površine 13 m2 i spremištem SP 12 površine 2,50 m2, kao posebnom dijelu kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], određuje se

privremena mjera

zabranom protivniku osiguranja Bladom d.o.o. da otuđi ili optereti 1/20 suvlasničkog dijela cijele kčbr. [katastarska čestica] dvorište Karlovačka cesta površine 1529 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

II. Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu da u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upiše zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja iz točke I. izreke, i to na suvlasničkom dijelu protivnika osiguranja Bladom d.o.o. koji se sastoji od 2/6 dijela nekretnine.

III. Predlagatelj osiguranja dužan je u roku 60 dana pokrenuti postupak radi opravdanja privremene mjere.

IV. Žalba protiv ovog rješenja ne odgađa učinke privremene mjere.

Obrazloženje

1. Prijedlogom od 12.09.2025. predlagatelj osiguranja ĐB zatražio određivanje privremene mjere zabranom protivniku osiguranja Bladom d.o.o. da otuđi ili optereti 1/20 dijela kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u bitnom navodeći da sa njime ima sklopljen Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 28.05.2024., no da protivnik osiguranja osporava ispunjenje tog Predugovora.

2. Protivnik osiguranja Bladom d.o.o. je osporio osnovanost zahtjeva za određivanje privremene mjere, u bitnom osporavajući postojanje tražbine predlagatelja osiguranja.

3. Prijedlog za određivanje privremene mjere je osnovan.

4. Po Ovršnom zakonu (Narodne novine br. 112/2012, 93/2014, 73/2017, 114/2022; dalje: OZ) radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine te ako učini vjerojatnim da će protivnik osiguranja bez takve mjere spriječiti ili znatno otežati ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari (čl. 346. st. 1.). Radi osiguranja nenovčanih tražbina može se odrediti svaka mjera kojom se postiže svrha osiguranja, a osobito zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine na koju je upravljena tražbina, uz zabilježbu zabrane u zemljišnu knjigu (čl. 347. st. 1. toč. 4.).

5. Uvidom u Predugovor o kupoprodaji nekretnine br: PR-05/2024 od 28.05.2024. (str. 7-13 spisa), kojeg su sklopili protivnik osiguranja Bladom d.o.o. kao prodavatelj i predlagatelj osiguranja ĐB kao kupac, utvrđeno je:

- da se protivnik osiguranja obvezao sagraditi stambenu zgradu sa 20 stanova na kčbr. [katastarska čestica] i kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina];

- da se protivnik osiguranja obvezao završiti radove, ishoditi uporabnu dozvolu i predati etažni elaborat na provedbu do 31.12.2025.;

- da se protivnik osiguranja obvezao predlagatelju osiguranja prodati stan SB 4 ukupne površine 45,64 m2 sa pripadajućim parkirališnim mjestom PM 13 površine 13 m2 i spremištem SP 12 površine 2,50 m2, i to za cijenu od 2.700,00 EUR po m2;

- da se predlagatelj osiguranja obvezao platiti kaparu od 14.000,00 EUR u roku 5 radnih dana od sklapanja Predugovora, a preostalih 130.153,00 EUR u roku 45 dana od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji;

- da je sklapanja glavnog ugovora ugovoreno u roku 7 dana od poziva protivnika osiguranja predlagatelju osiguranja na sklapanje tog ugovora.

6. Iz naloga za plaćanje od 31.05.2024. (str. 14 spisa) proizlazi da je predlagatelj osiguranja protivniku osiguranju uplatio kaparu od 14.000,00 EUR.

7. Iz aktivnog i povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (str. 15-22 spisa) proizlazi da je protivnik osiguranja uknjižen kao vlasnik 2/6 dijela kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (s time da se kčbr. [katastarska čestica] pod posl. br. Z-34850/2024 pripojila kčbr. [katastarska čestica]).

8. Iz e-mail korespondencije (str. 23-26 spisa) proizlazi da je protivnik osiguranja 13.12.2024. obavijestio predlagatelja osiguranja da povisuje kupoprodajnu cijenu sa 2.700,00 EUR po m2 na 3.100,00 EUR po m2, na što mu je predlagatelj osiguranja 17.12.2024. odgovorio da zahtijeva povrat dvostruke kapare ili ispunjenje ugovora po ugovorenoj cijeni, a protivnik osiguranja mu je 30.12.2024. odgovorio da mu neće vraćati dvostruku kaparu jer da ne raskida ugovor nego samo korigira cijenu. Nakon toga mu je predlagatelj osiguranja 30.12.2024. odgovorio da ostaje kod potpisanog predugovora i da neće sklapati anekse o promjeni ugovorene cijene, na što mu je protivnik osiguranja 07.01.2025. odgovorio da mu je voljan vratiti kaparu ako predlagatelj potpiše raskid ugovora, a predlagatelj osiguranja mu je 07.01.2025. odgovorio da nema namjeru mijenjati ni raskidati predugovor. Konačno, nakon upita predlagatelja osiguranja od 11.03.2025. je li i dalje neće ispoštovati ugovorenu cijenu niti vratiti dvostruku kaparu, protivnik osiguranja je 12.03.2025. odgovorio da bez korekcije cijene neće moći završiti zgradu i da je predlagatelju bolje odustati i pronaći drugo rješenje.

9. Analizom navedenih isprava sud utvrđuje da je između stranaka sklopljen predugovor o kupoprodaji stana za kupoprodajnu cijenu od 2.700,00 EUR po m2, predlagatelj osiguranja je ispunio svoju obvezu iz tog predugovora te je protivniku osiguranja uplatio kaparu od 14.000,00 EUR, a protivnik osiguranja kao prodavatelj je pola godine nakon sklapanja tog predugovora jednostrano povisio kupoprodajnu cijenu na 3.100,00 EUR po m2, iako iz Predugovora ne proizlazi njegovo ovlaštenje da jednostrano mijenja kupoprodajnu cijenu niti je uopće predviđena bilo kakva mogućnost promjene kupoprodajne cijene.

10. Iz e-mail korespondencije jasno proizlazi da predlagatelj osiguranja kao kupac nije pristao na bilo kakve promjene predugovora niti povećanje ugovorene kupoprodajne cijene od 2.700,00 EUR po m2.

11. Stoga sud utvrđuje da je između stranaka još uvijek na snazi Predugovor od 28.05.2024., koji nije izmijenjen pa i dalje obvezuje obje ugovorne strane.

12. Po čl. 268. ZOO predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor (st. 1.), a na zahtjev zainteresirane osobe sud će narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u određenom roku (st. 3.).

13. Slijedom navedenoga sud utvrđuje da postoji nenovčana obveza predlagatelja osiguranja kao kupca prema protivniku osiguranja kao prodavatelju za ispunjenje Predugovora o kupoprodaji od 28.05.2024., i to sklapanjem glavnog ugovora o kupoprodaji stana. Time je ispunjena prva pretpostavka za određivanje privremene mjere iz čl. 346. st. 1. OZ.

14. Protivnik osiguranja je u podnesku od 14.10.2025. naveo kako on smatra da njegova obveza prema predlagatelju osiguranja ne postoji te da je predmetni stan slobodan prodati svakoj trećoj osobi.

14.1. Ovakvi navodi protivnika osiguranja jasno ukazuju da on nema namjeru ispuniti svoju obvezu prema predlagatelju osiguranja, odnosno nema namjeru ispuniti Predugovor od 28.05.2024. i sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji stana sa predlagateljem osiguranja.

15. Iz izvatka iz sudskog registra (str. 28-32 spisa) vidljivo je da je protivnik osiguranja trgovačko društvo osnovano 30.11.2023., a iz Financijskog izvještaja za 2024. godinu (str. 33 spisa) proizlazi da je imao ukupni prihod 5,89 EUR, ukupni rashod 2.973,66 EUR te gubitak razdoblja 2.967,77 EUR.

16. Budući da je protivnik osiguranja trgovačko društvo koje se bavi izgradnjom zgrade sa 20 stanova kao investitor te je u 2024. godini imao prihod od 5,89 EUR, a u ovom postupku je potvrdio kako on smatra da ga Predugovor ne obvezuje i da stan može prodati trećoj osobi, prema ocjeni ovog suda postoji vjerojatnost da će protivnik osiguranja otuđiti predmetni stan trećoj osobi, čime ispunjenje Predugovora više ne bi bilo moguće. Dakle, postoji vjerojatnost da će bez privremene mjere protivnik osiguranja promijeniti postojeće stanje stvari, na način koji će onemogućiti ostvarenje tražbine predlagatelja osiguranja, sve u smislu čl. 346. st. 1. toč. a. OZ. Stoga je ostvarena i druga pretpostavka za određivanje privremene mjere.

17. Bez obzira što tražbina predlagatelja osiguranja još uvijek nije dospjela jer je po Predugovoru ugovoreno da će zgrada biti dovršena a uporabna dozvola ishođena i predan zahtjev za etažiranje do 31.12.2025., predlagatelj ima pravo zahtijevati određivanje privremene mjere. Naime, u skladu sa čl. 186.c ZPP vjerovnik može podnijeti tužbu protiv dužnika i prije dospjelosti tražbine, i to onda kada vjerovnik učini vjerojatnim da dužnik ozbiljno dovodi u pitanje postojanje njegove još nedospjele tražbine ili da će morati sudskim putem ostvarivati svoju tražbinu nakon što ona dospije. Iz razloga koji su prethodno izloženi, u ovom predmetu radi se upravo o takvim okolnostima koje ovlašćuju vjerovnika na podnošenje tužbe (pa time i na postavljanje zahtjeva za osiguranje) i prije dospjelosti tražbine.

18. Protivnik osiguranja kao investitor još uvijek nije izvršio etažiranje nekretnine niti se uknjižio kao vlasnik nekretnine u cijelosti, već je uknjižen samo u 2/6 dijela, dok u Predugovoru nije precizno naznačen suvlasnički dio nekretnine nego samo stan koji će biti predmet etažnog vlasništva. Po čl. 347. st. 1. toč. 4. OZ privremenom mjerom može se odrediti zabrana otuđenja i opterećenja nekretnine na koju je upravljena tražbina. Stoga bi u okolnostima konkretnog slučaja predlagatelj osiguranja bio ovlašten zatražiti određivanje privremene mjere na cjelokupnom suvlasničkom dijelu protivnika osiguranja (2/6 dijela), međutim prijedlogom je zatražio privremenu mjeru na 1/20 dijela nekretnine, što je manje od onoga na čemu je protivnik osiguranja trenutno uknjižen. Zbog navedenog nema zapreke da se protivniku osiguranja, koji je uknjižen kao vlasnik u 2/6 dijela, zabrani otuđenje i opterećenje 1/20 dijela cijele nekretnine.

19. Slijedom svega navedenoga odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 17. studenoga 2025.

Sudac:

Ivo Đuratović

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove ovog rješenja može se podnijeti žalba u roku 8 dana, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud. Žalba ne odgađa izvršenje privremene mjere (čl. 352. st. 3. OZ).

DNA:

1. odvjetnik Branko Kostić;

2. odvjetnik Vladimir Matić;

3. Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb.