REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-4620/2021-43.

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu tog suda Ivanu Matančeviću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice TE iz [adresa], protiv I-tuženika BE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II-tuženice ŠE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po Odvjetničkom društvu Marić i Drugović, odvjetnicima iz Zagreba, radi utvrđenja ništetnosti ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 8. listopada 2025. u prisutnosti tužiteljice i zamjenice punomoćnika tuženika, dana 14. studenog 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti zaključen 2. kolovoza 2010. između BE, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] i OE, OIB [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], ovjeren od javnog bilježnika Tomislava Matijevića dana 27.08.2010. pod brojem OV-3354/2010 i OV-3364/10.

II. Nalaže se zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu da u zk. ul. br. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina] izvrši brisanje prava služnosti prolaza i provoza za potrebe zk.č.br. 1682/13 (povlasna nekretnina) upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i zkčbr. [katastarska čestica] (povlasna nekretnina) upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pristupnim putem površine 212 čm (označen crvenom bojom) prema nacrtu od 30. srpnja 2010. godine preko zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uknjiženog temeljem Ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. kolovoza 2010., Izvoda iz katastarskog plana klasa: 935-06/2010-001/4401, ur.br: 251-15-2/1-2010-2 od 26. srpnja 2010. godine i Izvadaka iz posjedovnih listova br. 1208, br. 4083 i br. 4082 od 26. srpnja 2010. godine.

III. Nalaže se zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu da u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] izvrši brisanje zabilježbe prava služnosti prolaza i provoza preko zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao poslužnog dobra za korist zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao povlasnog dobra pristupnim putem površine 212 čm (označen crvenom bojom) prema nacrtu od 30. srpnja 2010. godine, upisane temeljem Ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. kolovoza 2010., Izvoda iz katastarskog plana klasa: 935-06/2010-001/4401, ur.br: 251-15-2/1-2010-2 od 26. srpnja 2010. godine i Izvadaka iz posjedovnih listova br. 1208, br. 4083 i br. 4082 od 26. srpnja 2010. godine.

IV. Nalaže se zemljišno-knjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu da u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] izvrši brisanje zabilježbe prava služnosti prolaza i provoza preko zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao poslužnog dobra za korist zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao povlasnog dobra pristupnim putem površine 212 čm (označen crvenom bojom) prema nacrtu od 30. srpnja 2010. godine, upisane temeljem Ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. kolovoza 2010., Izvoda iz katastarskog plana klasa: 935-06/2010-001/4401, ur.br: 251-15-2/1-2010-2 od 26. srpnja 2010. godine i Izvadaka iz posjedovnih listova br. 1208, br. 4083 i br. 4082 od 26. srpnja 2010. godine.

V. Nalaže se tuženicima da tužiteljici nadoknade parnični trošak u iznosu od 1.750,00 EUR sa zateznim kamatama koje teku od dana objave presude pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da je dana 31. kolovoza 2006. kao kupac s OE, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] kao prodavateljem sklopila ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim je kupila posebni suvlasnički dio nekretnine sagrađene na zk.č.br. 1682/2, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, k. o. [katastarska općina], u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], te s tim posebnim suvlasničkim dijelom uspostavljeno i s njim neodvojivo povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) opisano kao: 3. suvlasnički dio 204/601 etažno vlasništvo (E-3) u naravi Trosobni stan br. 3 na II (drugom) katu koji se sastoji od dnevnog boravka sa kuhinjom, 2 sobe, kupaonice, izbe, hodnika i stubišta ukupne netto korisne površine 98,54 čm u nacrtu označeno crveno. Dalje navodi da joj je Ugovorom o kupoprodaji OE, između ostalog jamčio da je nekretnina njegovo isključivo vlasništvo, da na istoj ne postoji neko pravo trećeg koje isključuje ili ograničava pravo kupca te da nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, osim zaloga ( hipoteke) Zagrebačke banke d.d. Zagreb, što je dana 29. travnja 2004. pod brojem Z-16832/04 zaprimljeno zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu. Tužiteljica dalje navodi da je po uplati kupoprodajne cijene stupila u posjed Nekretnine, međutim, nije se uknjižila kao vlasnica odmah po uplati kupoprodajne cijene nego tek u srpnju 2020. Tužiteljica navodi da je dana 2. kolovoza 2010. dakle, četiri godine nakon što je kupila nekretninu i već živjela u istoj, OE s I-tuženikom sklopio Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti, ovjeren od javnog bilježnika Tomislava Matijevića dana 27. kolovoza 2010. pod brojem OV-3354/10 i OV-3364/10 u kojem je navedeno da su ŽE i OE etažni vlasnici zk.č.br. 1682/2 – kuća, [adresa], zgrada, dvorište i put sa 601 čm upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te da je OE vlasnik 204/601 dijela nekretnine povezano s vlasništvom trosobnog stana br.3. na II. (drugom katu) katu koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom, 2 sobe, kupaonice, izbe, hodnika i stubišta ukupne netto korisne površine 98,54 čm u nacrtu označenog crveno. Ugovorom o osnivanju prava stvarne služnosti osnovano je pravo služnosti prolaza i provoza preko dijela zk.č.br. 1682/2 - kuća, [adresa], zgrada, dvorište i put sa 601 čm upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao poslužnog dobra , koji dio predstavlja put površine 212 čm, u kopiji plana koji je sastavni dio Ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti označen crvenom bojom, za korist nekretnine izgrađene na zk.č.br. 1682/13, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u vlasništvu OE, te za korist nekretnine izgrađene na zk.č.br. 1682/14, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], koja je u vlasništvu I-tuženika. Tužiteljica navodi da je OE u međuvremenu preminuo i da je povlasno dobro, nekretninu izgrađenu na zk.č.br. 1682/13, upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] naslijedila ŠE, OIB [osobni identifikacijski broj]. Nadalje, navodi da su OE i I-tuženik iskoristili to što tužiteljica nije uknjižila svoje pravo vlasništva te su bez njezinog znanja osnovali pravo služnosti. Ističe da su OE i I-tuženik srodnici te da su i I-tuženik i II- tuženica znali da je tužiteljica suvlasnica nekretnine na kojoj je osnovano pravo služnosti, a budući da su znali da je zemljišnoknjižno stanje različito od izvanknjižnog, ne mogu se pozivati na načelo zaštite povjerenja u zemljišne knjige. Tužiteljica navodi kako sklapanje ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti premašuje okvir redovnog upravljanja pa je stoga sukladno čl. 41. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima potrebna suglasnost svih suvlasnika. Budući da nije znala za osnivanje prava stvarne služnosti na nekretnini čija je suvlasnica niti je dala suglasnost za to, smatra da je Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. listopada 2010. protivan prisilnim propisima pa stoga predlaže da sud presudom utvrdi da je predmetni ugovor ništetan te da naloži brisanje prava služnosti prolaza i provoza upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao i zabilježbe prava služnosti prolaza i provoza koja je upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

2. Tuženici osporavaju osnovanost tužbe i tužbenog zahtjeva te ističu prigovor nedostatka aktivne legitimacije. Navode da su I-tuženik BE i OE i njihovi pokojni roditelji vlasnici predmetnih nekretnina od 1963. godine te od tada uživaju i koriste svakodnevno svoju nekretninu i sporni put na spomenutoj adresi, da vode brigu o spornom putu i održavaju njegovu funkcionalnost, sigurnost i prohodnost od 1963. do danas. Dalje navode da je u katastarskom operatu evidentirana jedinstvena kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na kojoj su pokojni LE i UE izgradili staru kuću u kojoj su živjeli, da su nakon njihove smrti nekretninu naslijedili braća BE i OE koji su se usmeno dogovorili o načinu korištenja nekretnine tako da sjeverni dio nekretnine koristi OE, središnji dio nekretnine su braća koristila zajednički, dok je jugoistočni dio nekretnine koristio BE. Tvrde da je pristup na nekretninu zbog konfiguracije terena moguć isključivo putem jednog pristupnog puta koji su sagradili još pokojni UE i LE. Navode da su pokojni OE i I- tuženik BE na mjestu stare kuće izgradili novi stambeni objekt i suglasili su se da će dotadašnji način korištenja čestice ostati nepromijenjen, a za potrebe reguliranja vlasničkih odnosa su 2003. godine izradili parcelacijski elaborat i sklopili Sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice kojim su jedinstvenu kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], odnosno zkčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 2763 m2 podijelili na tri čestice: sjevernu zkčbr. [katastarska čestica] površine 1081 m2 u vlasništvu OE; središnju zkčbr. [katastarska čestica] površine 601 m2 u suvlasništvu ŽE i OE svakog u 1/2 dijela i jugoistočnu zkčbr. [katastarska čestica] površine 1081 m2 u vlasništvu BE. Nadalje, navode da je parcelacija provedena u zemljišnim knjigama, ali ne i u katastru te da tom prilikom nisu sklopili formalni ugovor o osnivanju prava služnosti puta, ali se ta služnost u naravi ostvarivala jer je postojeći put koji se nalazi na zkčbr. [katastarska čestica] jedini mogući pristup s javnoprometne površine na zkčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tuženici tvrde da je tužiteljica u trenutku kupnje stana 31. kolovoza 2006. bila upoznata s vlasničkim i posjedovnim stanjem nekretnine te da joj je bilo poznato da OE i BE pristup na svoje čestice ostvaruju isključivo preko spornog puta. Tuženici osporavaju tužiteljici aktivnu legitimaciju iz razloga što se kao suvlasnica nekretnine upisala tek 2020. Tvrde da je tužiteljica bila upoznata sa sklapanjem spornog ugovora i njegovim sadržajem te da se istome nije protivila. Ističu prigovor nedostatka aktivne legitimacije iz razloga što tužiteljica nije vlasnica nekretnina upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tuženici tvrde da je njihov posjed spornog puta samostalan, zakonit, pošten i istinit čime su ispunjene zakonske pretpostavke za stjecanje prava služnosti prolaza i provoza dosjelošću. Navode da su predmetni put sagradili tuženici sa svojim roditeljima, da su ga održavali i koristili više do 20 godina. Slijedom svega iznesenog predlažu odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan te traže da im tužiteljica nadoknadi prouzročene parnične troškove.

3. Tijekom postupka izveden je dokaz uvidom u dostavljene isprave, saslušane su stranke i svjedok ĆE. Zbog višekratnog neuspjelog pozivanja svjedoka T sud je ocijenio da njegovo daljnje pozivanje radi saslušanja ne bi bilo ekonomično i svrsishodno. Osim toga, činjenično stanje je u dovoljnoj mjeri razjašnjeno budući da su sve bitne činjenice utvrđene na temelju izvedenih dokaza. Tuženici su odustali od saslušanja ostalih ranije predloženih svjedoka.

4. Cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno u skladu sa čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01 i 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 , 80/22, 114/22 i 155/23; dalje ZPP), na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je ocijenio da je tužbeni zahtjev osnovan.

5. Predmet spora je Ugovor o osnivanja prava stvarne služnosti koji su 2. kolovoza 2010. sklopili BE i OE, temeljem kojeg je u zemljišnoj knjizi zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na k. č. br. [katastarska čestica] upisana stvarna služnost prolaza i provoza za potrebe zk.č.br. 1682/13 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i zk.č.br. 1682/14 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

6. Među strankama nije sporno da je tužiteljica 2020. upisana kao suvlasnica nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnina koji je 31. kolovoza 2006. sklopila s OE kao prodavateljem. Nije sporno ni to da su BE i OE dana 2. kolovoza 2010. sklopili Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti na k. č. br. [katastarska čestica]. Isto tako, nije sporno da su BE i OE braća i da je II-tuženica ŠE pravni slijednik iza pokojnog OE. Među strankama je sporna je li tužiteljica aktivno legitimirana u ovom sporu i je li Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. kolovoza 2010. valjan.

7. Budući da je tužiteljica upisana kao suvlasnica nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koja je spornim ugovorom opterećena pravom stvarne služnosti, ista je aktivno legitimirana u ovom sporu.

8. Iz iskaza tužiteljice proizlazi da je 2006. godine kada je kupila stan na istom nije bilo nikakvog tereta, da je 2020. godine saznala da su susjedi bez njezinog znanja opteretili nekretninu pravom služnosti puta, da ona taj ugovor nije vidjela niti se s istim usuglasila, da se kao vlasnik stana upisala 2020. godine, da je prilikom kupnje stana pregovarala s ŠE i OE, da nije znala da je nekretnina koju kupuje opterećena pravom služnosti te da je BE upoznala kada je uselila u stan jer je on živio u istoj kući.

9. Iz iskaza I-tuženika proizlazi da je tužiteljicu upoznao 2006. kada je kupila stan i doselila, da nije sudjelovao u pregovorima vezano za stan tužiteljice jer je isti bio u vlasništvu njegovog brata, ali je znao da je brat prodao taj stan tužiteljici. Iskazao je i to da je s bratom OE još 2003. sklopio ugovor o pravu služnosti ali taj ugovor nije bilo moguće provesti pa su kasnije sklopili novi ugovor.

10. II-tuženica je iskazala da je sporni put oduvijek postojao, da su sve čestice ranije bile u vlasništvu njezinog svekra i svekrve, da je parcelacija izvršena na način da sve čestice imaju pristupni put, da je i sama sudjelovala u pregovorima kada je njezin pokojni suprug prodavao stan tužiteljici i da je ona tada bila upoznata sa situacijom vezano za sporni put te da na to nije imala nikakvih primjedbi. Također, iskazala je da je znala za Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti iz 2010. te da su i I-tuženik i njen pokojni suprug u trenutku sklapanja tog ugovora bili upoznati s činjenicom da je tužiteljica kupila stan 2006. godine.

11. Svjedok PE, zet II-tuženice, iskazao je da je sporni put jedini put od [adresa] do sve tri parcele, da ne zna detalje i sadržaj spornog ugovora iz 2010. te da se nakon sklapanja tog ugovora zapravo nije ništa promijenilo, odnosno da su suvlasnici kuće koristili put isto kao i prije. Također, iskazao je da je tužiteljica doselila u kuću nakon što je kupila stan i da su svi u kući to znali.

12. Sud je prihvatio iskaze stranaka i svjedoka u dijelu u kojem su njihovi iskazi međusobno podudarni te u kojem su podudarni sa sadržajem dostavljenih isprava i činjenicama koje nisu sporne. Iskaz tuženika nije prihvaćen kao vjerodostojan i istinit u dijelu u kojem tvrde da je tužiteljica u trenutku kupnje stana 2006. znala za postojanje prava služnosti puta u korist susjednih čestica. Navedena tvrdnja je u suprotnosti ne samo s iskazom tužiteljice, već i sa sadržajem Ugovora o kupoprodajni nekretnine od 31. kolovoza 2006. u kojem jasno stoji da nekretnina koja je predmet kupoprodaje nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim tereta, osim zaloga u korist Zagrebačke banke d.d., odnosno da na istoj ne postoji neko pravo trećeg koje isključuje ili ograničava pravo kupca (čl. 5. Ugovora). Dakle, kupoprodajnim ugovorom prodavatelj je tužiteljici jamčio da ne postoje bilo kakva prava i tereti osim hipoteke koja je upisana u zemljišnoj knjizi pa stoga nije životno logično da bi tužiteljica u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora znala za postojanje prava stvarne služnosti.

13. Točno je da se pravo vlasništva na nekretnini stječe upisom prava vlasništva u zemljišnu knjigu, međutim, tuženici se ne mogu pozivati na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige budući da su i I-tuženik i pravni prednik II-tuženice OE u trenutku sklapanja Ugovora o osnivanju prava stvarne služnosti od 2. kolovoza 2010. znali da zemljišna knjiga ne odražava činjenično i pravno stanje predmetne nekretnine, dakle, prilikom sklapanja spornog ugovora nisu postupali u dobroj vjeri.

14. Sukladno čl. 219. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj: 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 143/2012, 152/2014, 52/2025, dalje ZVSP) kad je nekretnina u vlasništvu nekolicine suvlasnika ili zajedničkih vlasnika, samo svi oni suglasno mogu odrediti da se ona optereti služnošću.

15. Slijedom svega navedenog, sud je utvrdio da je Ugovor o osnivanju prava stvarne služnosti protivan prisilnim propisima jer je nekretnina opterećena služnošću bez suglasnosti svih suvlasnika. S obzirom na navedeno, temeljem čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22.,156/22. i 155/23. dalje: ZOO) navedeni ugovor je ništetan. Posljedica ništetnosti je da predmetni ugovor ne proizvodi pravne učinke pa je otpala i osnova za upis prava služnosti u zemljišnoj knjizi. S obzirom na navedeno, sud je naložio brisanje svih upisa koji su izvršeni na temelju tog ugovora.

16. Vezano za navode tuženika kako su pravo služnosti stekli dosjelošću treba istaknuti da tuženici u ovom postupku nisu postavili protutužbeni zahtjev kojim traže da sud konstutivnom odlukom utvrdi da je pravo stvarne služnosti nastalo dosjelošću, odnosno na temelju zakona. Bez takvog protutužbenog zahtjeva ne postoji osnov za upis prava stvarne služnosti u zemljišnoj knjizi.

17. Odredbom čl. 230. ZVSP propisano je da pravo stvarnih služnosti koje je na teret neke nekretnine osnovano na temelju zakona, ali nije upisano u zemljišnu knjigu, ne može se, niti kad je utvrđeno odlukom suda, suprotstaviti pravu onoga koji je postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još nije bilo upisano to pravo služnosti koje je osnovano na temelju zakona.

18. Odluka o naknadi parničnih troškova temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP u vezi sa čl. 155. ZPP. Trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku odvjetniku odmjeren je sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23).

19. Tužiteljici je priznat trošak sastava tužbe (Tbr. 7/1), trošak sastava podneska od 5. listopada 2021. i 5. siječnja 2022. (Tbr. 8/1 u vezi sa Tbr. 7/1) te trošak zastupanja na ročištima 19. svibnja 2022., 11. siječnja 2023., 20. ožujka 2024., i 5. lipnja 2024. (Tbr. 9/1 u vezi sa Tbr. 7/1) u iznosu od 200,00 EUR za svaku od navedenih radnji, što uvećano za porez na dodanu vrijednost (Tbr. 46), ukupno iznosi 1.750,00 EUR. Ostali podnesci nisu bili potrebni u smislu čl. 155. ZPP. Tužiteljici nije priznat trošak sudskih pristojbi iz razloga što nije dostavila dokaz da je platila bilo koju sudsku pristojbu.

U Zagrebu 14. studenog 2025.

Sudac

Ivan Matačević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba o kojoj odlučuje nadležni županijski sud. Žalba se podnosi pisanim putem ovome sudu u roku od 15 dana od dana objave presude, a za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude, rok za žalbu teče od dana dostave pisanog otpravka presude.

Dostaviti:

1. Tužiteljici

2. Tuženiku po punomoćnicima