Republika Hrvatska

Općinski sud u Đakovu

Trg dr. Franje Tuđmana 2

31400 Đakovo

Poslovni broj: P-102/2025-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Đakovu, po sutkinji toga suda Ivanki Banović, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ŽU, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Jurici Juriću, odvjetniku u Đakovu, protiv tuženika DDM REO ADRIA d.o.o., OIB: 91868082461, Zagreb, Damira Tomljanovića Gavrana 13, zastupanog po punomoćniku Nenadu Grofu, odvjetniku u Zagrebu, radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 14. listopada 2025. u prisutnosti zamjeničkog punomoćnika tužitelja Gorana Mandića, odvjetnika u Đakovu, tužitelja osobno te punomoćnika tuženika, dana 14. studenoga 2025., objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Ovrha određena rješenjem o ovrsi na temelju ovršne isprave Općinskog suda u Đakovu poslovni broj Ovr-683/2024-2 od 6. svibnja 2024. godine proglašava se nedopuštenom.

II. U preostalom dijelu se tužbeni zahtjev odbacuje.

III. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 878,86 eura zajedno sa zateznim kamatama tekućim od 14. studenoga 2025. godine pa nadalje do isplate, po stopi koja se određuje u visini stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke uvećane za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi od dana 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

IV. Odbija se, kao neosnovan, tužiteljev zahtjev za naknadu parničnog troška u preostalom dijelu iznad dosuđenog.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovome sudu dana 13. travnja 2025. navodi kako je rješenjem o ovrsi ovog suda poslovni broj Ovr-683/2024-2 od 6. svibnja 2024. određena ovrha udaljenjem ovršenika (ovdje tužitelja) i uklanjanjem njegovih stvari iz nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], u naravi Gundulićeva, sa 1376 m2 te nekretnine iz zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], u naravi Varošine, površine 1368 m2. Protiv tog rješenja, tužitelj je izjavio žalbu 16. svibnja 2024., pa je upućen na pokretanje parnice radi proglašenja ovrhe nedopuštenom. Navodi kako je s tuženikom u svezi predmetnih nekretnina sklopio Ugovor o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom i pravom prvokupa dana 17. ožujka 2021. pod brojem OV-560/2021, na koji je Ugovor javni bilježnik stavio potvrdu o ovršnosti. Navodi kako je odredbom članka IV. Ugovora određeno trajanje najma za razdoblje od tri godine koje počinje teći danom zaključenja, tj. 17. ožujka 2021. godine, a završava 17. ožujka 2024. godine, a ukoliko nijedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka naznačenog perioda ne obavijesti drugu stranu u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti Ugovor za daljnje razdoblje, Ugovor se smatra prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja Ugovora. Smatra kako na temelju te odredbe Ugovora, tuženik kao ovrhovoditelj, nije ovlašten tražiti ovrhu, jer je tužitelj i dalje u zakonitom, ugovorenom odnosu najma u daljnjem trajanju od tri godine, budući da nije primio obavijest od tuženika o odustanku od Ugovora 30 dana prije isteka roka ugovorenog najma. Tužitelj predlaže sudu da se ovrha određena gore navedenom ovršnom ispravom stoga proglasi nedopuštenom, te da se ukinu sve provedene radnje, kao i da se tuženiku naloži isplatiti troškove parničnog postupka zajedno sa pripadajućim zateznim kamatama.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je osporavao u cijelosti tužbu i tužbeni zahtjev, navodeći da su neutemeljeni na zakonu. Navodi kako je osnovna svrha Ugovora bila omogućiti tužitelju da za vrijeme trajanja najma stekne sredstva za stjecanje predmetne nekretnine u vlasništvo, zbog čega je u Ugovoru i bila inkorporirana odredba članka VII. Tuženik dalje navodi kako je putem e-maila kontaktirao tužitelja 24. siječnja 2024., tražeći obavijest je li u mogućnosti otkupiti nekretninu, na što mu je tužitelj 31. siječnja 2024. odgovorio da nije te da traži produženje Ugovora na „razuman period”. Dana 6. veljače 2024. godine, tuženik je zatražio od tužitelja očitovanje o produljenju roka, uz napomenu kako će se njegov prijedlog proslijediti kreditnom odboru tuženika na odluku. Ističe kako je tužitelj, postupajući mimo „dobre vjere” svoj prijedlog dostavio tek 16. veljače 2024. u kojem je naveo rok od 12 mjeseci, koji prijedlog je odbijen, a o čemu je tužitelj obaviješten e-mailom 13. ožujka 2024. godine. Govori kako je vidljivo da je tuženik još u siječnju 2024. tražio očitovanje tužitelja povodom otkupa nekretnine, što ovaj nije imao mogućnosti. Iz svega je vidljivo da je tuženik inzistirao na otkupu nekretnine, te je tužitelju bilo poznato da tuženik nije voljan prolongirati Ugovor, već prodati nekretninu. Tuženik predlaže sudu odbaciti tužbu i tužbeni zahtjev, a podredno istu odbiti kao neosnovanu, uz naknadu parničnog troška.

3. Radi razjašnjenja spornih, a za ovaj postupak odlučnih okolnosti te pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja, sud je tijekom postupka pročitao cjelokupnu dokumentaciju u spisu te spis predmeta ovoga suda broj Ovr-683/2024, izvršio uvid u rješenje o ovrsi poslovni broj Ovr-683/2024-2 od 6. svibnja 2024., zaključak o upućivanju na parnicu poslovni broj Ovr-683/2024-9 od 1. travnja 2025., žalbu i prijedlog za ovrhu od 16. svibnja 2024., Ugovor o najmu od 17. ožujka 2021., prijepis e-mail korespondencije od 24. siječnja 2021. do 13. ožujka 2021., preslike uplatnica o plaćanju najamnine, te saslušao svjedoka NU i tužitelja kao stranku.

4. Na temelju ovih izvedenih dokaza, a u skladu s čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine” broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23., dalje ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

5. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja za proglašenjem ovrhe za iseljenjem i predaju nekretnina, nedopuštenom.

6. Među strankama je nesporno, a što jasno proizlazi iz priložene materijalne dokumentacije u spisu i priklopljenog spisa Ovr-683/2024 Općinskog suda u Đakovu, da je tuženik kao ovrhovoditelj podnio dana 2. svibnja 2024. prijedlog za ovrhu na temelju ovršne isprave, kojim traži da se odredi ovrha udaljenjem ovršenika i uklanjanjem svih njegovih stvari iz nekretnine koja je vlasništvo ovrhovoditelja, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], u naravi Gundulićeva, sa 1376 m2 te nekretnine iz zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], u naravi Varošine, površine 1368 m2, te predajom navedenih nekretnina, slobodnih od osoba i stvari u posjed ovrhovoditelju, a u istom predmetu je sud odredio predloženu ovrhu rješenjem o ovrsi broj Ovr-683/2024-2 od 6. svibnja 2024. godine. Tužitelj je kao ovršenik na rješenje o ovrsi podnio žalbu i prijedlog za odgodu ovrhe radi čega je zaključkom poslovni broj Ovr-683/2024-9 od 1. travnja 2025. upućen na pokretanje predmetne parnice, a radi žalbenog razloga iz čl. 50. st. 1. t. 10. Ovršnog zakona. Odredba čl. 50. st. 1. t. 10. Ovršnog zakona („Narodne novine” broj 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22. i 6/24., dalje OZ) propisuje da protiv rješenja o ovrsi ovršenik može izjaviti žalbu ako je ispunjenje tražbine, makar i na određeno vrijeme, odgođeno, zabranjeno, izmijenjeno ili na drugi način onemogućeno zbog činjenice koja je nastala u vrijeme kad je ovršenik više nije mogao istaknuti u postupku iz kojega potječe odluka, odnosno nakon zaključenja sudske ili upravne nagodbe ili sastavljanja, potvrđivanja ili ovjeravanja javnobilježničke isprave.

7. Ovrha je određena temeljem Ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom i pravom prvokupa od 17. ožujka 2021. solemniziranim kod javnog bilježnika Davida Crnova 17. ožujka 2021. pod brojem OV-560/2021 kao ovršne isprave, a koji Ugovor je sklopljen na tri godine, tj. najam nekretnina je ugovoren za razdoblje od 17. ožujka 2021. pa do 17. ožujka 2024. godine, s time da su u Ugovoru sadržane odredbe o mogućnosti prešutnog produljenja ugovora i prava prvokupa.

8. U čl. IV. Ugovora stoji navedeno ukoliko nijedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka naznačenog perioda ne obavijesti drugu stranu u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme za daljnje razdoblje, ugovor će se smatrati prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ugovora.

9. Među strankama je upravo sporno je li Ugovor prešutno produljen i nalazi li se stoga tužitelj temeljem produljenog ugovornog odnosa o najmu nekretnina u njihovom zakonitom posjedu, radi čega bi ovrha za iseljenjem i predaju nekretnina tuženiku bila nedopuštena. Sporno je, naime, je li tuženik obavijestio tužitelja o odustanku od Ugovora 30 dana prije njegova isteka, odnosno je li tužitelja obavijestio u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme za daljnje razdoblje, a kako je to predviđeno odredbom članka IV. Ugovora.

10. Sud nalazi da je odredba članka IV. Ugovora sukladna odredbi čl. 575. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine” broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23., dalje ZOO) kojom je propisano da se ugovor o najmu nekretnine sklopljen na određeno vrijeme smatra prešutno obnovljenim na isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana, najmanje trideset dana prije isteka ugovorenog vremena, ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

11. Nadalje, u odredbi članka VII. Ugovora određeno je kako najmodavac potpisom ovog Ugovora potvrđuje da će najmoprimac u vremenu trajanja ovog Ugovora, isključivo pod uvjetom pravodobnog plaćanja svih obaveza koje iz ovog Ugovor proizlaze i ispunjavanja svih obveza tog Ugovora, imati pravo otkupa nekretnine u cijelom vremenu trajanja ovog Ugovora na način da će u tom razdoblju imati pravo prvokupa nekretnine.

12. Iz prijepisa e-mail korespondencije vidljivo je kako je dana 24. siječnja 2024. godine tužitelj odgovorio na e-mail tuženika od 24. siječnja 2024. u kojem je tuženik tražio da se tužitelj očituje do 15. veljače 2024. o tome je li u mogućnosti otkupiti nekretninu koja je predmet Ugovora o najmu za iznos od 30.000,00 eura, na što je tužitelj odgovorio da trenutno nije u mogućnosti, te navodi kako je dobrim dijelom uredio nekretninu, tj. objekte i samo dvorište, uklonio šikaru i otpad s iste, a i popravio dio vodovodnih i električnih instalacija, pa traži od tuženika da razmotri mogućnost produljenja ili obnavljanja ugovora na razumni period.

13. U e-mail poruci od 6. veljače 2024., tuženik je naveo da će prethodno uplaćene rate biti uračunate u kupoprodajnu cijenu, te je tražio od tužitelja da predloži novi rok u kojem smatra da bi nekretninu mogao otkupiti, koji prijedlog bi potom bio iznesen na kreditnom odboru vlasnika, no da je izvjesno da značajniji rokovi realizacije neće biti odobreni. Tužitelj je zatim odgovorio 16. veljače 2024. i predložio rok od 12 mjeseci, te je ujedno naveo da ga se informira na koji rok je Ugovor moguće produžiti ako nije moguć rok koji je on predložio.

14. Tuženik je zatim e-mail porukom od 13. ožujka 2024. godine odgovorio tužitelju da kreditni odbor nije spreman odobriti daljnje prolongate Ugovora o najmu nekretnine s pravom prvokupa, te pozvao tužitelja da preda nekretninu u posjed najkasnije 2. travnja 2024. godine. E-mail porukama od 2. i 15. travnja 2024. godine, tuženik upozorava tužitelja na pokretanje postupka prisilnog ispražnjenja nekretnine i predaje u posjed.

15. Tijekom postupka utvrđeno je još da je tužitelj i dalje u posjedu predmetnih nekretnina, kao i da je nastavio plaćati tuženiku ugovorenu najamninu, odnosno, tužitelj je priložio uplatnice za sva mjesečna razdoblja u 2024. godini, kao i uplate od siječnja do srpnja 2025. godine, a tuženik je na dostavljene uplatnice ustvrdio da su uplate irelevantne jer da tužitelju nije otkazan odnos zbog neplaćanja, već zbog neispunjenja uvjeta propisanih ugovorom (podnesak tuženika od 19. rujna 2025. godine).

16. Iz iskaza svjedoka NU, zaposlenika tvrtke AxFina Croatia d.o.o., a koja je ovlaštena za zastupanje tuženika DDM REO Adria d.o.o., proizlazi kako je upravo on imao neposrednu komunikaciju s tužiteljem u vezi s predmetnim Ugovorom, odnosno e-mail korespondenciju koja je priložena u spisu. Naveo je kako je tuženik predmetne nekretnine stekao u ovršnom postupku, nakon čega je s tužiteljem (koji nije bio ovršenik u tom ovršnom postupku tj. prethodni vlasnik tih nekretnina) zaključio Ugovor o najmu s pravom prvokupa, na rok od 3 godine. Potvrdio je da se u spisu nalazi ispis e-mail korespondencije koju je osobno imao s tužiteljem, a osim iste, da tužitelju nije slan u pisanom obliku otkaz ili raskid ugovora. Navodio je kako se tuženik nije odlučio za takvu opciju, iako tužitelj nije poštovao obveze preuzete ugovorom, a to je uredno plaćanje najamnine i svih režijskih troškova. Upravo to je dovelo do toga da se tužitelju nije produljio ugovor o najmu, a kako je to navedeno u e-mail korespondenciji. Poznato mu je da je tužitelj i danas u posjedu predmetnih nekretnina, da sada uredno plaća najamninu, ali da postoje određena kašnjenja u pogledu pojedinih režijskih troškova. Na upit punomoćnika tuženika je odgovorio da je tužitelju u više navrata telefonskim putem i putem e-maila dano do znanja da mu se vrlo vjerojatno ugovor neće produžavati, iako se tražilo još dodatno mišljenje kreditnog odbora. Upravo to mu je bilo navedeno i u e-mailu od 6. veljače 2024. godine.

17. Tužitelj je u svom iskazu naveo kako se protivi iseljenju iz predmetnih nekretnina jer Ugovor o najmu nije pisano otkazan u roku od 30 dana prije isteka njegova roka, kako je to navedeno u Ugovoru, a kojeg je sastavljao sam tuženik. Smatra da se tuženik nije pridržavao Ugovora, a on pak da sve svoje obveze podmiruje, doduše katkada sa zakašnjenjem, ali ih u konačnici podmiri. Potvrdio je da je sa svjedokom NU bio i u telefonskoj komunikaciji, no da je samo u zadnjem telefonskom razgovoru bilo riječi o iseljenju, što je bilo svega 4 do 5 dana prije isteka roka ugovora o najmu, dok su se svi prethodni razgovori vodili oko prolongacije roka za konačni otkup nekretnine. Na upit je još odgovorio kako je nakon isteka roka Ugovora nastavio plaćati najamninu u ugovorenom iznosu, a plaća je i danas.

18. Sud je iskaz tužitelja, a na koji tuženik nije isticao primjedbe, prihvatio u cijelosti kao istinit, jer je sukladan s ispravama priloženim u spisu, dok iskaz svjedoka nije prihvaćen u dijelu u kojem je isti iskazivao da tužitelj nije poštovao obveze preuzete ugovorom, tj. uredno plaćao najamninu i režijske troškove, što je dovelo do toga da se tužitelju nije produljio ugovor o najmu, i da je to navedeno u e-mail korespondenciji, jer to ne proizlazi iz e-mail korespondencije, niti iz ijednog drugog dokaza, a kosi se i s navodom samog tuženika u podnesku od 19. rujna 2025., gdje je isti naveo da su irelevantni dokazi tužitelja o plaćanju najamnine, jer da tužitelju nije otkazan odnos zbog neplaćanja. Isto tako, u e-mailovima se nigdje ne navodi otkaz ugovora, odnosno njegovo neproduljivanje zbog neplaćanja, već je sadržaj poruka isključivo prolongacija roka zbog otkupa predmetnih nekretnina.

19. Može se zaključiti kako je predmetni Ugovor o najmu sklopljen na rok od tri godine, a da mu je svrha bila osim najma omogućiti najmoprimcu za vrijeme trajanja Ugovora, otkup nekretnina, što proizlazi iz članka VII. Ugovora, a isto je jasno i iz e- mail korespondencije.

20. U e-mail korespondenciji tuženik se tužitelju obratio je li isti u mogućnosti otkupiti nekretninu, na što je tuženik izjavio da nije te je tražio prolongaciju Ugovora, a iz priloženih daljnjih poruka je pak vidljivo kako tuženik prihvaća kao mogućnost prijedlog tužitelja za dodjelu dodatnog roka, ali da o istome treba odluku donijeti odbor. Tuženik je tužitelja, naime, izvijestio da iako se od odbora ne očekuje odobrenje prolongacije roka, da će se od istog svejedno zatražiti mišljenje. U e-mail komunikaciji nije bilo uopće spominjanja otkaza ugovora o najmu, već isključivo prolongacija roka za otkup nekretnine. Tek u e-mailu od 13. ožujka 2024. godine, znači četiri dana prije isteka Ugovora, a gotovo mjesec dana od tužiteljevog zadnjeg e-maila (od 16. veljače 2024.) kojim predlaže rok od 12 mjeseci ili da ga se informira o drugom mogućem roku, tuženik obavještava tužitelja da kreditni odbor nije spreman odobriti daljnje prolongate Ugovora o najmu nekretnine s pravom prvokupa te ga poziva predati nekretninu u posjed najkasnije do 2. travnja 2024. godine, a što je datum kada je već istekao rok od tri godine od sklapanja Ugovora.

21. Također, nema dokaza da je tuženik na drugi način pisano obavještavao tužitelja da ne namjerava sklopiti Ugovor za daljnje razdoblje, kao što je utvrđeno i da tuženik nije otkazivao ili raskidao ugovorni odnos sukladno čl. V. st. 4. Ugovora, u pisanom obliku s obrazloženjem i rokom za iseljenje od 15 dana, a tužitelj je sve to vrijeme nastavio plaćati iznos najamnine i nakon isteka (prvotno) ugovorenog roka, pridržavajući i poštujući odredbu čl. IV. Ugovora koja je sukladna čl. 575. st. 1. ZOO-a o prešutnom obnavljanju ugovora o najmu nekretnine na isto vrijeme trajanja, iz čega proizlazi da je tuženik i dalje u zakonitom, ugovorenom odnosu najma, budući da ga tuženik dakle nije u pisanom obliku obavijestio da ne namjerava sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme za daljnje razdoblje, čime se ugovor smatra prešutno obnovljenim. Slijedom toga, tuženik nema pravo tražiti njegovo iseljenje, jer je najam obnovljen za isto vrijeme, tj. tri godine, koji rok se navršava 17. ožujka 2027. godine.

22. Slijedom navedenog, tužbeni zahtjev za proglašenje ovrhe je prihvaćen kao osnovan, pa je sud odlučio kao u točki I. izreke ove presude, no dio tužbenog zahtjeva kojim se traži "ukidanje svih provedenih radnji" je valjalo odbaciti, jer je taj dio zahtjeva nedopušten budući da sud u parnici za proglašenje ovrhe nedopuštenom odlučuje isključivo o nedopuštenosti ovrhe (pri čemu je vezan na žalbene razloge zbog kojih je stranka upućena na parnicu) te nije ovlašten odlučivati o zahtjevu za ukidanjem ovršnih radnji, jer se o tome može odlučiti jedino u ovršnom postupku, radi čega je odlučeno kao u izreci pod točkom II. ove presude.

23. Odluka o parničnom trošku pod točkom III. i IV. izreke temelji se na odredbama čl. 154. st. 5. i čl. 155. ZPP-a. Naime, radi opisanog djelomičnog odbacivanja tužbe u točki II. izreke, tužitelj po ocjeni ovoga suda nije uspio u ovoj parnici samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog kojeg nisu ni nastali posebni troškovi, pa je sud odlučio da je tuženik dužan naknaditi tužitelju sve troškove ovog postupka. Tužitelju je valjalo priznati trošak sastava tužbe u iznosu od 200,00 eura (Tbr. 7.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, „Narodne novine” broj 138/2023., dalje Tarifa), zastupanja na ročištima 10. srpnja 2025. i 14. listopada 2025. u iznosu od 200,00 eura svako (Tbr. 9.1. Tarife), te trošak sastava podneska od 10. rujna 2025. u iznosu od 50,00 eura (Tbr. 8.4. Tarife), sve uvećano za 25% PDV-a (Tbr. 46. Tarife), te sudsku pristojbu na tužbu u plaćenom iznosu od 66,36 eura, a ne u prekomjerno traženom iznosu od 132,72 eura. Tužitelju nije priznat trošak zahtijevan za pristup ročištu za objavu presude u iznosu od 100,00 eura (Tbr. 9.3. Tarife) uvećano za PDV, jer nije pristupio tom ročištu. Slijedom navedenog, tužitelju je priznat parnični trošak u ukupnom iznosu od 878,86 eura, zajedno sa zateznim kamatama koje teku od donošenja ove presude pa do isplate, sukladno čl. 151. st. 3. ZPP-a, a po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. ZOO-a.

U Đakovu 14. studenoga 2025.

Sutkinja

Ivanka Banović

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi ovome sudu, a o žalbi odlučuje županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženiku po punomoćniku