Republika Hrvatska

Županijski sud u Karlovcu

Stalna služba u Gospiću

Gospić

Gž Ovr-250/2025-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Županijski sud u Karlovcu, Stalna služba u Gospiću, kao drugostupanjski sud, po sutkinji toga suda Tatjani Radaković Bašić, kao sucu pojedincu, u ovršnom predmetu ovrhovoditelja Privredne banke Zagreb d.d. iz Zagreba, Račkoga 6, OIB: 02535697732, koju zastupa punomoćnica Marija Cvitanušić, odvjetnica u Zagrebu, protiv I. ovršenice ŽH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]/612, zastupane po punomoćnici Zvjezdani Znidarčić-Begović, odvjetnici u Zagrebu i II. ovršenika OH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Mati Stjepanoviću, odvjetniku u Zagrebu, radi ovrhe, odlučujući o žalbama I. ovršenice ŽH i ponuditelja Nektus Interijeri d.o.o. izjavljenoj protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr- 3570/2011-146 od 23. listopada 2025., 14. studenoga 2025.

r i j e š i o  j e :

Odbijaju se žalbe I. ovršenice ŽH i ponuditelja Nektus Interijeri d.o.o kao neosnovane, potvrđuje se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-3570/2011-146 od 23. listopada 2025.

Obrazloženje

1. Rješenjem suda prvog stupnja odlučeno je:

"I. Nekretnina upisana u zemljišnu knjigu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, u suvlasništvu I. ovršenice u ¾ dijela i II. ovršenika u ¼ dijela upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], na zk.č.br. [katastarska čestica], [adresa], u naravi oranica površine 89 m2, dvorište površine 500 m2, kuća, [adresa], površine 133 m2, ukupno površine 722 m2, dosuđuje se ovlašteniku prava prvokupa ŠH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] kao kupcu, za iznos od 134.000,00 eura.

II. Nalaže se kupcu ŠH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], da u roku od 60 dana od prodaje uplati iznos kupovnine u iznosu od 134.000,00 eura za nekretninu iz točke I. ovog rješenja i to na žiro račun ovog suda broj [broj bankovnog računa], model HR05, poziv na broj: 116-3570-11, otvoren kod Hrvatske poštanske banke. Ukoliko kupac ne uplati preostali iznos kupovnine u navedenom roku, sud će dosudu oglasiti nevažećom te će se nekretnina dosuditi kupcu koji je ponudio nižu cijenu redom prema veličini cijene koju su ponudili. U tom slučaju sud će donijeti posebno rješenje o dosudi svakom sljedećem kupcu koji je ispunio uvjete da mu se nekretnina dosudi, u kojem će odrediti rok za polaganje kupovnine.

III. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja i uplate cjelokupne kupovnine, izvršit će se upis prava vlasništva kupca ŠH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] u zemljišnoj knjizi na nekretnini opisanoj u točki I. izreke rješenja te potom brisanje uknjižbe založnog prava upisanog na suvlasničkom dijelu I. i II. ovršenika u korist ovrhovoditelja pod brojem Z-13604/01, brisanje zabilježbe predmetne ovrhe upisane na suvlasničkom dijelu I. i II. ovršenika pod brojem Z- 60155/12 te brisanje uknjižbe prava prvokupa u korist ŠH upisanog na suvlasničkom dijelu I. ovršenice pod brojem Z-25615/2024 (prvenstveni red upisa Z- 24975/2024) te na suvlasničkom dijelu II. ovršenika pod brojem Z-18282/2025.

IV. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja nekretnina će se predati kupcu, o čemu će biti odlučeno posebnim zaključkom o predaji nekretnina.

V. Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda izvršiti zabilježbu dosude prodane nekretnine iz točke I. izreke ovog rješenja, temeljem odredbe članka 96. Zakona o zemljišnim knjigama."

2. Protiv navedenog rješenja u pravovremenom roku žale se ponuditelj Nektus Interijeri d.o.o.(dalje: ponuditelj) i I. ovršenica ŽH (dalje: ovršenica).

2.1. Ponuditelj se žali na točku I. izreke pobijanog rješenja i točku VII. obrazloženja. U žalbi navodi da je sud pogrešno primijenio odredbu članka 91. OZ-a, i da pravo prvokupa ne može imati pravni učinak budući je upisano u zemljišne knjige nakon pokretanja ovrhe.

2.2. Ovršenica se žali iz svih zakonskih razloga. U žalbi ističe da je pobijano rješenje doneseno nakon održanog dražbenog ročišta od dana 21. listopada 2025. koje nije održano ni provedeno u skladu sa odredbama OZ-a slijedom čega smatra da pobijano rješenje nije zakonito. Ovršenica predlaže da pobijano rješenje o dosudi bude ukinuto, te predmet vraćen prvostupanjskom sudu na ponovni postupak u kojem će sud ponovno zakazati dražbeno ročište, te ga provesti u skladu s odredbama zakona uz prethodno otklanjanje svih nedostataka na koje ukazuje žalbom.

3. Žalbe nisu osnovane.

4. Pobijano rješenje je ispitano na temelju odredaba članka 365. stavaka 1. i 2. te članka 381. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP), u vezi s odredbom članka 19. stavka 1. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj: 5/96, 29/99, 42/00, 173/03, 194/03, 151/04, 88/05, 121/05 i 67/08; dalje: OZ/96), u granicama razloga navedenih u žalbi te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9. i 11. ZPP-a, te na pravilnu primjenu materijalnog prava.

5. Sud prvog stupnja je u postupku koji je prethodio donošenju rješenja od 23. listopada 2025. u bitnome utvrdio:

- da je rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr- 3570/2011 od 10. listopada 2012. određena ovrha na nekretnini u suvlasništvu I. i II. ovršenika na temelju ovršne isprave,

- da je zaključkom o prodaji poslovni broj Ovr-3570/2011-137 od 11. rujna 2025., utvrđena vrijednost nekretnine i određen način i uvjeti prodaje te vrijeme i mjesto prodaje, sukladno članku 90.OZ/96,

- da je naprijed navedenim zaključkom utvrđena vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 167.000,00 eura, a temeljem nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Gorana Korice, koji nalaz je dostavljen I. ovršeniku 24. siječnja 2025., a II. ovršeniku 23. siječnja 2025. i na taj nalaz ovršenici nisu prigovarali,

- da se na prvoj dražbi predmetna nekretnina nije mogla prodati za manje od 2/3 utvrđene vrijednosti, odnosno ne za cijenu nižu od 111.333,33 eura, sukladno odredbi članka 97. stavak 2. OZ/96,

- da su I. ovršenik i II. ovršenik i ovlaštenik prava prvokupa predlagali odgodu ročišta za dražbu obzirom na izostanak ovrhovoditelja s ročišta, a koji prijedlog je prvostupanjski sud ocijenio neosnovanim pozivom na obzirom na odredbu članka 7. stavak 5.OZ/96 kojom je propisano da izostanak jedne ili obiju stranaka te sudionika s ročišta ne sprječava sud da i dalje postupa,

- da je ocijenio neosnovanim i prigovor I. ovršenice i ovlaštenika prava prvokupa da je prije održavanja ročišta za dražbu ovrhovoditelj dužan dostaviti obračun potraživanja, s obrazloženjem da potraživanje ovrhovoditelja proizlazi iz ovršne isprave u ovršnom postupku, te da će sud pozvati ovrhovoditelja da dostavi točan obračun potraživanja na ročištu za diobu kupovnine predmetne nekretnine,

- da je na toj dražbi za nekretninu održanoj 21. listopada 2025. kupac NEKTUS INTERIJERI d.o.o. ponudio iznos od 134.000,00 eura za predmetnu nekretninu.

-da je na nekretninama koje su predmet ovršnog postupka za korist ŠH uknjiženo pravo prvokupa na suvlasničkom dijelu I. ovršenice pod brojem Z- 25615/2024 (prvenstveni red upisa Z-24975/2024) te na suvlasničkom dijelu II. ovršenika pod brojem Z-18282/2025 na temelju Ugovora o osnivanju prava prvokupa od 17. rujna 2024.,

- da se sukladno odredbi članka 91. stavak 1. OZ-a ovlaštenik prava prvokupa izjasnio da predmetnu nekretninu kupuje uz iste uvjete kao NEKTUS INTERIJERI d.o.o., slijedom čega je na temelju članka 98. stavak 3. i 4. OZ-a sud prvog stupnja dosudio ovlašteniku prava prvokupa kao kupcu, predmetnu nekretninu za iznos od 134.000,00 eura.

6. Na temelju takvih utvrđenja sud prvog stupnja je pozivom na odredbe članka 98. stavak 3. i 4. OZ-a, nekretninu koja je predmet ovrhe dosudio ovlašteniku prava prvokupa kao kupcu, te mu na temelju odredbe članka 100. stavak 1. i članka 98. stavak 6. OZ-a naložio da u roku od da u roku od 60 dana od prodaje uplati iznos kupovnine.

7. Neosnovano ponuditelj u žalbi ističe da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je dao pravni učinak pravu prvokupa koje je upisano u zemljišne knjige nakon pokretanja ovog ovršnog postupka , te da je primjenom članka 91. OZ-a, povrijedio načelo pravne sigurnosti i prioriteta ovrhe, te da je donio odluku suprotnu odredbama članka 80 i 96. OZ-a.

8. Odredbom članka 91.stavak 1. OZ-a, propisano je da osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako odmah po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete.(2) Ako se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom, sud će prije prodaje pozvati imatelja uknjiženoga prava prvokupa, odnosno imatelja zakonskoga prava prvokupa koji je o tom svom pravu prije toga obavijestio sud da se u određenom roku u zapisnik kod suda očituje hoće li se tim pravom koristiti.

8.1. Odredbom članka 96. OZ-a propisano je da kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga službena osoba koja sudjeluje u postupku prodaje ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe.

8.2. Odredbom članka 80. st.1. OZ-a, propisano je da se nakon upisa zabilježbe ovrhe ne može za namirenje druge tražbine istoga ili drugoga ovrhovoditelja na toj nekretnini provesti poseban ovršni postupak.

8.3. Stoga je, suprotno žalbenim navodima ponuditelja, prvostupanjski sud pravilno promijenio materijalno pravo kada je pobijanim rješenjem, ovlašteniku prava prvokupa kao kupcu dosudio navedenu nekretninu, za iznos od 134.000,00 eura koji iznos je ponudio najpovoljniji ponuditelj. Naime, iz stanja prvostupanjskog spisa proizlazi da je za korist ŠH u trenutku prodaje bilo uknjiženo pravo prvokupa na nekretninama koje su predmet ovrhe i to na suvlasničkom dijelu I. ovršenice pod brojem Z-25615/2024 (prvenstveni red upisa Z-24975/2024) te na suvlasničkom dijelu II. ovršenika pod brojem Z-18282/2025 na temelju Ugovora o osnivanju prava prvokupa od 17. rujna 2024. kao i da je ovlaštenik prava prvokupa odmah po zaključenju dražbe izjavio da nekretninu kupuje uz iste uvjete kao najpovoljniji ponuditelj.

8.4. Nadalje, iz stanja prvostupanjskog spisa ne proizlazi da bi ŠH spadao u krug osoba navedenih u članku 96. OZ-a.

8.5. Neosnovano stoga ponuditelj u žalbi ističe da na zakonitost pobijanog rješenja utječe činjenica da je pravo prvokupa upisano u zemljišne knjige nakon pokretanja ovrhe. Naime, pravo prvokupa , ne stvara nikakve stvarno pravne učinke, dok se ono ne ostvari pravnim poslom, odnosno sklapanjem kupoprodajnog ugovora između nositelja navedenog prava prvokupa i vlasnika nekretnine. Stoga kako se u ovom slučaju radi o obveznopravnom odnosu između vlasnika nekretnine i treće osobe kojim se ne utječe na upis promjene prava vlasništva niti drugoga stvarnog prava utemeljenog na raspoloži ovršenika, činjenica da je pravo prvokupa upisanom u zemljišne knjige nakon pokretanja ovrhe ne utječe na valjanost i zakonitost pobijane odluke.

9. U odnosu na žalbene navode kojim ovršenica u žalbi na rješenje o dosudi osporava visinu potraživanja ovrhovoditelja za istaknuti je da se pobijanim rješenjem ne odlučuje o namirenju pa konačna visina tražbine za donošenje pobijanog rješenja nije bitna, a ovršenica je visinu tražbine mogla osporavati u žalbi protiv rješenja u ovrsi. Naime, s žalbom protiv rješenja o dosudi može se pobijati samo pravilnosti i zakonitost rješenja o dosudi. Isto tako prvostupanjski sud će pozvati ovrhovoditelja da dostavi točan obračun potraživanja na ročištu za diobu kupovnine predmetne nekretnine.

9.1. Nisu ostvarene ni povrede postupka na samom ročištu za dražbu , kako to smatra ovršenica. Iz zapisnika s ročišta za dražbu proizlazi da je dražba provedena sukladno odredbi čl. 98. OZ/96 , te da je sud poštivao pravila nadmetanja kada je dražbu zaključio nakon proteka deset minuta neposredno poslije stavljanja najpovoljnije ponude.

10. Tako iz zapisnika proizlazi da je sud, nakon što je utvrdio da je udovoljeno uvjetima za ročište pristupio dražbi. Suprotno žalbenim navodima ovršenice, pravilno je prvostupanjski sud navedeno ročište održao bez sudjelovanja ovrhovoditelja pozivom na odredbu članka 7. stavak 5 OZ/96 , kojom je propisano da izostanak jedne ili obiju stranaka te sudionika s ročišta ne sprječava sud da i dalje postupa. Isto tako pravilno je utvrdio da su na ročištu kao kupci sudjelovale osobe koje su prethodno dale jamčevinu (dokaze o uplati jamčevine kupci su predočili sudu i na ročištu i isti su uloženi u prvostupanjski spis). Nadalje, iz zapisnika proizlazi da je dražbovanje teklo kontinuirano, da je dražba zaključena nakon proteka deset minuta neposredno poslije stavljanja najpovoljnije ponude , odnosno nakon što je kupac 3 ponudio iznos od 134.00,00 eura , a nakon čega je prvostupanjski sud, pozvao ovlaštenika prava prvokupa, sukladno članku 91. OZ-a. Nakon što je punomoćnik ovlaštenik prava prvokupa izjavio da kupuje nekretninu za naprijed navedeni iznos sud prvog stupnja je donio zaključak kojim je utvrdio da je ovlaštenik prava prvokupa ispunio uvjete da mu se dosudi navedena nekretnina. Činjenica da prvostupanjski sud u zapisniku sa ročišta pozivom odredbu iz članka 103. OZ-a, upućivao sve prisutne na hodnik na deset minuta ne dovodi u pitanje valjanost održanog dražbovnog ročišta.

11. Na navode ovršenice da ovlašenik prava prvokupa nije imao priliku očitovati se procjeni vrijednost nekretnine te da mu je sud bio dužan omogući da se očituje na procjenu, valja reći da je punomoćnik ovlaštenika prava prvokupa bio nazočan na ročištu za dražbu od 19 rujna 2024., a koje ročište je bilo zakazano zaključkom o prodaji od 13. lipnja 2024. Navedeno ročište je bilo odgođeno zbog prigovora ovršenika na utvrđenu vrijednost nekretnine koje je predmet ovog ovršnog postupka, koji prigovor je sud usvojio i donio zaključak da će se vrijednost nekretnine utvrditi provođenjem novog građevinskog vještačenja. Po provedenom vještačenju prvostupanjski sud je 11. rujna 2025. donio zaključak kojim je u točki III. utvrđena vrijednost nekretnine u iznosu od 167.000,00 eura te je navedeno da se predmetna nekretnine ne može prodati ispod 2/3 utvrđene vrijednost, a navedeni zaključak je dostavljen i ovlašteniku prava prvokupa, što se ukazuje da je i prije održavanja ročišta imao saznanja o novoj procjeni vrijednosti nekretnine , slijedom čega je imao i dovoljno informacija temeljem kojih je mogao odlučiti hoće li dati izjavu da nekretninu kupuje uz iste uvjete. ( čl. 91. OZ/96).

12. Slijedom iznijetih razloga, valjalo je temeljem članka 380. točka 2. ZPP u svezi s člankom 19. stavak 1. OZ/96, odbiti žalbe ovršenice i ponuditelja kao neosnovane i potvrditi rješenje suda prvog stupnja.

U Gospiću, 14. studenoga 2025.

Sutkinja:

Tatjana Radaković Bašić