Ps-15/2024-18

Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, po sucu toga suda Saši Rešetar, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari I. tužiteljice LH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužitelja GH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po Zajedničkom odvjetničkom uredu Darko Šuper, Iva Kovačev Radić, Ivan Jukić, Dino Vukušić i Ena Petrović, odvjetnicima iz Osijeka, protiv tuženika Grada Osijeka iz Osijeka, Kuhačeva 9, OIB: 30050049642, zastupani po Zajedničkom odvjetničkom uredu Hrvoje Krivić, Margareta Krivić, Drago Aćimović i Tihana Ranđelović, odvjetnicima iz Osijeka radi utvrđenja prava vlasništva, nakon održane i zaključene glavne javne rasprave 14. listopada 2025., u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, a presude javno objavljene 14. studenoga 2025.,

p r e s u d i o  j e

I/ Odbija se tužitelj sa tužbom i tužbenim zahtjevom kako glasi:

"1.Utvrđuje se da su tužitelji LH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i GH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], suvlasnici u jednakim dijelovima na stanu br. 10 koji se nalazi na II. katu i u potkrovlju, a sastoji se od ulaznog prostora, kupaonice, ostave, kuhinje s blagovaonicom, dnevnog boravka, sobe, sobe, sobe, i ostave ukupne površine 88,38 m2, te pripadajućeg sporednog dijela koji se sastoji od terase na II katu površine 26,08 m2, koji se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađene na kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], na stanu br. 11 na II katu i u potkrovlju, koji se sastoji od ulaznog prostora, dnevnog boravka, WC-a, kuhinje, hodnika, kupaonice, sobe, sobe i ostave ukupne korisne površine 79,54 m2, te pripadajućeg sporednog dijela koji se sastoji od terase u potkrovlju površine 7,38 m2, koji se nalazi u stambenoj zgradi u stambenoj zgradi u [adresa], sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], što je tuženik Grad Osijek kao upisani vlasnik nekretnine, kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na kojoj su stambena zgrada u [adresa] i stanovi sagrađeni, dužan priznati u roku od 15 dana a što će u suprotnom zamijeniti ova presuda, te trpjeti uknjižbu predmetnih stanova u knjigu položenih ugovora i upis prava suvlasništva tužitelja u jednakim dijelovima na istim stanovima u roku od 15 dana."

u cijelosti.

II/ Nalaže se I tužiteljici LH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II tužitelju GH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tuženiku Gradu Osijeku, Kuhačeva 9, Osijek, OIB: 30050049642 naknadi parnični trošak u iznosu od 426,54 eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 14. studenoga 2025., do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3% poena, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi navode da je tuženik Grad Osijek upisan kao vlasnik nekretnine zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi kč. br. [katastarska čestica], kuća, br. 36, i dvor. L površine 853 m2. U naravi se radi o stambenoj zgradi s više stanova i poslovnim prostorima u odnosu na koje posebne dijelove nije proveden postupak etažiranja i povezivanja knjige položenih ugovora sa zemljišnom knjigom. Grad Osijek kao upisani vlasnik nekretnine na kojoj se nalaze zgrada i posebni dijelovi u njoj, smatra se vlasnikom i svega onog što se na nekretnini nalazi. Tužitelji su u odnosu na posebne dijelove zgrade upisani kao suvlasnici na stanu koji se nalazi na prvom katu sastojećem od tri sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, predsoblja, površine 87,09, m2 i njihovo vlasništvo upisano je u knjigu položenih ugovora, PU 5387, k. o. [katastarska općina]. U predmetnoj stambenoj zgradi pored stana tužitelja iz točke II. tužbenog zahtjeva nalazi se još 13 posebnih dijelova, među kojima i stan br. 10 i stan br. 11 koji se nalaze na II katu i u potkrovlju. Radi se o stanovima do ulice, u dijelu zgrade gdje su ranije postojala dva stana u prizemlju i dva stana na katu, a tavan koji se nalazio iznad stanova na I katu ne preuređen u stanove broj 10 i broj 11. koji su predmet tužbenog zahtjeva. Navedeni stanovi i vlasništvo tužitelja na istima nije upisano u zemljišnu knjigu, a radi se stanovima koji su nastali prenamjenom tavanskog prostora, te evidentirani u potvrdi Grada Osijeka kao samostalne uporabne cjeline. Predmetne stanove tužitelju su stekli preuređenjem tavanskog prostora nakon što je prethodno između vlasnika stanova, u stambenoj zgradi u [adresa] među kojima je i s Gradom Osijek sklopljen ugovor o diobi nekretnine od 08. 12. 1995. godine. Tužitelji s obzirom da su temeljem preuređenja stana na II katu i tavana u posebni dio koji može biti objekt prava vlasništva, sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stekli vlasništvo na navedenim stanovima br. 10. i br. 11. imaju pravni interes utvrditi svoje vlasništvo te izvršiti upis novonastalih posebnih dijelova u knjigu položenih ugovora kao svoju imovinu.

2. U odgovoru na tužbu tuženik navodi da se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Uvidom u zemljišne knjige utvrdili smo da je u k. o. [katastarska općina] na k. č. br. [katastarska čestica] u površini od 853 m2 kao vlasnik kuće br. 36 i dvora L upisan Grad Osijek, da je na istoj čestici otvoreno 4 poduloška, te da je odbačen prijedlog II tužitelja radi povezivanja ZK i KPU u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Prvenstveno, Grad Osijek ističe prigovor promašene pasivne legitimacije u ovoj pravnoj stvari iz razloga što nije vlasnik niti jednog stana, niti poslovnog prostora u predmetnoj zgradi, [adresa]. Takvo zemljišno knjižno stanje je relikt bivšeg društvenog vlasništva, a faktični vlasnici posebnih dijelova zgrade (stanova i poslovnih prostora) su ujedno i suvlasnici cijele nekretnine pa i zemljišta pod zgradom. Radi se o stjecanju prava vlasništva na temelju zakona (ex lege). Pasivno legitimirani u ovoj pravnoj stvari mogu biti samo svi suvlasnici nekretnine, kao nužni jedinstveni suparničari čiji pravni položaj je određen materijalno pravnim, a ne procesno pravnim propisima. S obzirom da tužitelji nisu tužbom obuhvatili sve suvlasnike nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] kao sudionike konkretnog pravnog odnosa koji na pasivnoj strani čine jednu parničnu stranku, odnosno u takvoj parnici samo zajedno imaju svojstvo stranke, predlaže se tužbu odbaciti kao nedopuštenu zbog pomanjkanja procesno pravne legitimacije tuženika. U prilog gornjoj tvrdnji valja istaknuti da je stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, na temelju članka 370. uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine i posebnih dijelova zgrade kojim se propisuje da vlasnik posebnog dijela zgrade (etažno vlasništvo) ostaje vlasnikom svoga posebnog dijela nekretnine, s time da se vlasništvo posebnog dijela nekretnine neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Prema tome, tuženik, iako je u zemljišnoj knjizi upisan kao vlasnik katastarske čestice, prema zakonu nije vlasnik stambene zgrade, niti zemljišta nužnog za korištenje zgrade, a u zemljišnoj knjizi je upisan kao vlasnik iz razloga što suvlasnici stambene zgrade nisu proveli postupak uspostave pravnog jedinstva nekretnine i posebnih dijelova zgrade. S obzirom na činjenicu da je Grad Osijek upisan u zemljišne knjige kao vlasnik katastarske čestice ne može se predmnijevati da je faktični vlasnik posebnih dijelova nekretnine koji se nalaze u zgradi, niti da je vlasnik cijele zgrade zajedno sa zemljištem. S obzirom da je činjenica da tuženik Osijek nije vlasnik posebnih dijelova nekretnine odnosno predmetnih stanova br. 10. i 11. koji se nalaze u zgradi u [adresa], izgrađenih na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te nesporno, tuženik ne može prenijeti tužitelju više prava nego što ga i sam ima. Budući da Grad Osijek nije dao povod za ovu tužbu jer nije vlasnik predmetne nekretnine, predlažemo sudu da primjenom odredbi članka 157. Zakona o parničnom postupku, troškove ovog postupka snosi tužitelj.

3. Kako bi utvrdio odlučne činjenice sud je u dokaznom postupku pročitao Izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška] zk. ul. [broj ZK uloška], Potvrdu Grada Osijeka od 14. studenog 2016. godine, Rješenje o izvedenom stanju Grada Osijeka od 21. prosinca 2012. godine, Ugovor o diobi nekretnine od 08. prosinca 1995 godine, Rješenje Grada Osijeka od 10. prosinca 2019., izvršio uvid u povijesni izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], izvatke iz knjige položenih ugovora zk. ul. [broj ZK uloška], Knjiga PU Osijek, broj poduloška: 4978, 5324, 5387, 5588, 6101, 9208, 15626, 17130, 19087, 109563, 109625 i 109626.

4. Ocjenom provedenih dokaza i to kako svakog pojedinog, tako i u njihovoj međusobnoj svezi, sud nalazi tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja neosnovanim u cijelosti.

5. Pravilnikom o povezivanju u zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN 121/13), a u svezi čl. 379. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 u daljnjem tekstu ZV) dužnost upravitelja zgrade je pokretanje postupka upisa neupisane zgrade i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige, a osim upravitelja postupak može pokrenuti bilo koji od suvlasnika nekretnine.

5.1. Odredbom čl. 66. st. 1. ZV-a propisano je da vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, a odredbom st. 3. vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

6. Dakle, tužitelji su zajedno sa upraviteljem zgrade ovlašteni provesti postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, odnosno povezivanje zemljišne čestice sa posebnim dijelom nekretnine, odnosno stanovima opisanima u tužbi.

7. Tuženik nije vlasnik stanova opisanih u tužbi koji su upisani u knjigu položenih ugovora Osijek broj [broj poduloška] zk. ul. [broj ZK uloška] proizlazi da su suvlasnici stana I katu koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, izbe, kupaonice i predsoblja ukupne površine 87,09 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi [adresa] sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] I i II tužitelji.

7.1. Što se tiče stana broj 11 na II katu u potkrovlju koji se sastoji od ulaznog prostora, dnevnog boravka, WC-a, kuhinje, hodnika, kupaonice, sobe i ostave ukupne korisne površine 79,54 m2 te pripadajućeg sporednog dijela koji se sastoji od terase u potkrovlju površine 7,38 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa] sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] isti nije upisan u knjigu položenih ugovora niti su I i II tužitelj dokazali da su vlasnici istog stana.

8. Iz Izvatka iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška] u vlastovnici upisana je zabilježba odbačenog prijedloga predlagatelja IH ovdje II tužitelja radi povezivanja ZK i KPU u zemljišnoknjižnom ulošku broj [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina].

9. Dakle, za upis prava vlasništva na spornim stanovima opisanima u tužbi tužitelji i upravitelj zgrade su jedini dužni podnijeti zahtjev za povezivanje zemljišne čestice sa posebnim dijelom nekretnine, odnosno stanovima opisanima u tužbi. Grad Osijek nije vlasnik niti jednog stana niti poslovnog prostora u predmetnoj zgradi, sukladno odredbi čl. 370. st. 1. ZV-a, tako da tuženik ne može priznati pravo vlasništva.

9.1. Odredbom čl. 370. st. 1. ZV-a propisano je da vlasništvo na posebnom dijelu zgrade (etažno vlasništvo), a isto tako i pravo raspolaganja na posebnom dijelu zgrade u društvenom vlasništvu stečeno na temelju prijašnjih propisa od stupanja na snagu ovoga Zakona vlasništvo je posebnih dijelova nekretnine kako je uređeno odredbama ovog Zakona pa se prosuđuje po njima, ako ovim prijelaznim odredbama nije što posebno određeno.

9.2. Odredbom čl. 370. st. 2. ZV-a propisano je da vlasnik posebnog dijela zgrade iz stavka 1. nakon stupanja na snagu ovoga Zakona ostaje vlasnikom svog posebnog dijela nekretnine, a nositelj prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade postaje vlasnikom toga posebnoga dijela, s time da se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine po odredbama stavka 3. i 4. ovog članka.

10. O pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske mjerodavnom za pravni promet vode se zemljišne knjige (čl. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24 – u daljnjem tekstu ZZK)) i u njih se upisuju stvarna prava na zemljištima, a i druga prava za koje je to zakonom određeno (čl. 3. st. 1. ZZK- a). To se odnosi i na stvarna prava na određenom posebnom dijelu nekretnine. Prema odredbi čl. 72. st. 1. ZV-a vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine uspostavlja se posebnim upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojeg je osnovano vlasništvo posebnog dijela, uz navođenje posebnog dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže (rješenje VSRH poslovni broj Rev-845/06-2 od 8. ožujka 2007.).

10.1. Uvidom u izvatke iz Knjige PU Osijek, zk. ul. [broj ZK uloška] (list 84 do 96 spisa) utvrđeno je da se stambena zgrada u [adresa] sagrađena na kč. br. [katastarska čestica] sastoji od 12 stanova, odnosno 12 suvlasničkih dijelova zgrade. Iz navedenih izvadaka vidljivo je da tuženik Grad Osijek nije vlasnik niti jednog stana, pa tako ni sporednih prostorija i zajedničkih dijelova zgrade. Pravnim načelom iz rimske pravne tradicije koje glasi "nemo plus iuris ad alium tranferre potest quam ipse habet" (nitko ne može na drugoga prenijeti više prava nego što ih sam ima) što znači da Grad Osijek kao tuženik ne može tužiteljima priznati pravo vlasništva budući da nije vlasnik.

11. Uvidom u izvadak iz Knjige PU Osijek broj poduloška: 5387/ zk. uložak: [broj ZK uloška] utvrđeno je da su tužitelji upisani u knjigu položenih ugovora kao vlasnici stana na I katu koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, izbe, kupaonice i predsoblja ukupne površine 87,09 m2 što znači da nisu upisani kao vlasnici nekretnine u naravi kuća broj 36 i dvor. L k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] pa kao nevlasnici ne mogu od upisanog vlasnika tražiti da im prizna pravo vlasništva.

11.1. Dakle, kako su tužitelji kao vlasnici stana upisani u knjigu položenih ugovora, kojom se također dokazuje vlasništvo, za priznanje prava vlasništva zajedničkih dijelova uključujući i tavan moraju tužiti sve ostale suvlasnike. Važno je za napomenuti da je knjiga položenih ugovora sastavni dio zemljišne knjige koja se vodi u Zemljišnoknjižnim odjelima nadležnih sudova temeljem Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo (NN 121/13)) pa se izvatkom iz knjige položenih ugovora također dokazuje vlasništvo posebnih dijelova nekretnine.

12. Odluka o naknadi parničnog troška u skladu je sa vrijednosti predmeta spora i odredbom čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23), te je ovaj sud tuženiku dosudio trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu u iznosu od 26,54 eura sukladno Tbr. 1. st. 2 Tarife sudskih pristojbi. Ovaj sud je tuženiku dosudio trošak zastupanja na ročištima od 21.3.2025. i 14.10.2025. u visini od 100 bodova odnosno iznos od 200,00 eura sukladno Tbr. 9. t. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.

12.1. Ovaj sud je tuženiku dosudio ukupan iznos parničnog troška od 426,54 eura.

13. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

Osijek, 14. studenoga 2025.

Sudac

Saša Rešetar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana, po primitku iste. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.

DOSTAVITI

- pun. tužitelja

- pun. tuženika