REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U OSIJEKU

Osijek, Europska avenija 7

Poslovni broj: Gž 643/2023-4

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Osijeku, u Vijeću kojeg čine predsjednica Vijeća, sutkinja Krunoslava Dropulić, sudac izvjestitelj o stanju predmeta i član Vijeća, Tomislav Šimić, te članica Vijeća, sutkinja Štefica Bukvić, u pravnoj stvari tužitelja ON, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa Alen Bošković, odvjetnik u Rijeci, protiv tuženika EN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] i tuženika RI-19 d.o.o.-a, Rijeka, OIB: [osobni identifikacijski broj], Slogin kula 8, a tuženike zastupa Sandro Lukić, odvjetnik u OD Vukić i partneri d.o.o. , Rijeka, radi utvrđenja ništetnosti, odlučujući o žalbi oba tuženika protiv presude Općinskog suda u Rijeci P-366/2022-12 od 14. veljače 2023., u sjednici Vijeća 11. studenoga 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Žalba se prihvaća i preinačuje presuda Općinskog suda u Rijeci P-366/2022-12 od 14. veljače 2023. i sudi:

Odbija se tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži utvrditi ništetnim Ugovor o upravljanju zgradom od 1. travnja 2018., zaključen između RI-19 d.o.o. Rijeka i suvlasnika zgrade na adresi [adresa], zastupanih po predstavniku suvlasnika EN iz [adresa].

II. Nalaže se tužitelju u roku 15 dana naknaditi tuženicima EN i RI-19 d.o.o.-u trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu 206,25 EUR.

III. Nalaže se tužitelju u roku 15 dana naknaditi tuženiku RI-19 d.o.o.-u preostali trošak prvostupanjskog postupka u iznosu 562,50 EUR.

Obrazloženje

Predmet spora:

1.

Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje ništetnim Ugovora o upravljanju zgradom od 1. travnja 2018., zaključenog između RI-19 d.o.o. Rijeka i suvlasnika zgrade na adresi [adresa], zastupanih po predstavniku suvlasnika EN iz [adresa]. Tužitelj tvrdi da su tuženici taj ugovor zaključili iako tuženik EN uopće nije mogao imati svojstvo predstavnika zgrade na adresi [adresa], a svoju tvrdnju temelji na čl. 375. st. 2. alineji 6. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014, dalje: ZV), ističući da tuženik EN nije bio suvlasnik zgrade pa onda nije ni mogao biti ovlašteni predstavnik.

Odluka prvostupanjskog suda:

2.

Prvostupanjski sud je toč. I. izreke prihvatio tužbeni zahtjev, a toč. II. izreke naložio tuženicima naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu 454,58 EUR.

2.1.

Prvostupanjski sud je kao ključnu činjenicu utvrdio da tuženik EN u vrijeme sklapanja spornog Ugovora o upravljanju zgradom 1. travnja 2018. nije bio upisan u zemljišnim knjigama kao suvlasnik ili vlasnik posebnog dijela nekretnine u predmetnoj zgradi. Sud je utvrdio da je kao suvlasnica zgrade [adresa] bila upisana isključivo njegova supruga LN, koje stanje je bilo takvo i u vrijeme sklapanja spornog ugovora.

2.2.

Sud je zauzeo stav da odredba čl. 375. st. 2. alineje 6. ZV-a koja propisuje da međuvlasnički ugovor mora sadržavati "ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju odnosno trećim osobama" zahtijeva da predstavnik stanara mora biti suvlasnik koji se može legitimirati upisom u zemljišnim knjigama.

2.3.

Sud je tumačio da jedini uvjet koji ZV postavlja jest da predstavnik suvlasnika ne može biti treća osoba izvan suvlasničke zajednice, pri čemu je smatrao da izvanknjižni suvlasnik ne ispunjava uvjet "suvlasnika" u smislu ovog zakona.

2.4.

Prvostupanjski sud je posebno naglasio da prema trećim osobama djeluje samo ono što je upisano u zemljišnim knjigama. Iako je sud utvrdio da je supruga tuženika EN potvrdila kako je njezin suprug EN suvlasnik stana s osnove bračne stečevine, zaključio je da ta činjenica nema pravni učinak prema trećim osobama bez odgovarajućeg zemljišnoknjižnog upisa.

2.5.

Prvostupanjski sud je zaključio da je ugovor o upravljanju zgradom ništetan jer je protivan prisilnom propisu. Sud je smatrao da je odredba čl. 375. st. 2. alineja 6. ZV-a prisilni propis koji ne dopušta odstupanja, te da kršenje ovog propisa automatski vodi ništavosti ugovora prema čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje: ZOO-a) koji propisuje da je ugovor koji je protivan Ustavu, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan.

2.6.

Sud je zaključio da, bez obzira što su suvlasnici većinom glasova izabrali tuženika EN za svog predstavnika, on u vrijeme sklapanja ugovora o upravljanju zgradom nije bio ovlašten za zastupanje suvlasnika zgrade na adresi [adresa] u [adresa] jer nije ispunjavao zakonski uvjet da bude suvlasnik u formalnom smislu.

2.7.

Prvostupanjski sud je na temelju svih navedenih razloga donio presudu kojom je utvrdio ništetnim sporni Ugovor o upravljanju zgradom, smatrajući da formalni nedostatak zemljišnoknjižnog upisa čini ugovor ništetnim bez obzira na volju suvlasnika i činjenicu da tuženik EN jest bio materijalni suvlasnik na temelju bračne stečevine.

Žalbeni razlozi i navodi iz odgovora na žalbu:

3.

Prvostupanjsku presudu u cijelosti pobijaju tuženici.

3.1.

Tuženici osporavaju činjenično stanje koje je utvrdio prvostupanjski sud, posebno u dijelu koji se odnosi na status EN kao suvlasnika. Tuženici ističu da je tuženik EN izvanknjižni suvlasnik stana, upirući zapravo na tvrdnju da je bio suvlasnik predmetnog stana na temelju bračne stečevine. Nadalje, tuženici naglašavaju da je tuženik EN bio valjano izabran za predstavnika stanara natpolovičnom većinom svih suvlasnika. Tuženici posebno ističu da tužitelj tijekom cijelog postupka nije osporio ove ključne činjenice, koje jasno proizlaze iz dokaza u spisu.

3.2.

Tuženici smatraju da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo.

3.2.1.

Prvo, tuženici tvrde da je sud pogrešno primijenio odredbu čl. 322. ZOO-a jer je primijenio st. 1. koji govori o ništetnosti ugovora protivnog prisilnim propisima, umjesto st. 2. koji jasno propisuje da ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj. Tuženici argumentiraju da tuženiku RI-19 d.o.o. sigurno nije bilo zabranjeno sklapanje ugovora o upravljanju zgradom, pa stoga ne postoji osnova za ništetnost.

3.2.2.

Drugo, tuženici osporavaju tumačenje čl. 375. st. 2. alineje 6. ZV-a koje je zauzeo prvostupanjski sud. Tuženici ističu da navedena odredba ne propisuje izričito da predstavnik stanara mora biti zemljišnoknjižni suvlasnik, već govori samo o "imenu suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje", što po njihovom mišljenju uključuje i izvanknjižne suvlasnike.

3.2.3.

Treće, tuženici tvrde da ZV nigdje ne propisuje ništetnost kao sankciju za slučaj kada ugovor o upravljanju zgradom sklopi osoba koja nije zemljišnoknjižni suvlasnik. Tuženici argumentiraju da je tuženik EN sklopio ugovor na temelju valjane odluke i ovlasti suvlasnika, a ne na temelju samovolje, te da volja za sklapanjem ugovora proizlazi iz valjane i zakonite odluke stanara.

3.3.

Tuženici predlažu drugostupanjskom sudu preinačiti prvostupanjsku presudu i tužbeni zahtjev odbiti, te obvezati tužitelja na naknadu troškova postupka tuženicima.

3.4.

Tužitelj na žalbu protivnika nije odgovorio.

Ocjena drugostupanjskog suda:

4.

Čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, dalje: ZPP-a) propisano je da drugostupanjski sud ispituje prvostupanjsku presudu u granicama razloga određenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ovoga Zakona i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

4.1.

Čl. 375. st. 1. ZPP-a propisano je da u obrazloženju presude odnosno rješenja drugostupanjski sud treba ocijeniti žalbene navode koji su od odlučnog značenja, što je ovaj žalbeni sud i učinio, prethodno odlučne žalbene navode tuženika citiravši u toč. 3. 1. do 3.3.

4.2.

Žalba je osnovana.

4.3.

Žalbeni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama žalbenih razloga te je utvrdio da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo kada je zaključio da je predmetni ugovor o upravljanju zgradom ništetan.

4.4.

Prvostupanjski sud je pravilno utvrdio činjenično stanje u dijelu da je tuženik EN u vrijeme sklapanja spornog ugovora bio izvanknjižni suvlasnik stana broj 45 na desetom katu zgrade [adresa] u [adresa], koji stan predstavlja bračnu stečevinu ovog tuženika i njegove supruge LN.

4.5.

Pravilno je prvostupanjski sud utvrdio i da je supruga tuženika bila upisana u zemljišnim knjigama kao vlasnica predmetnog stana, da je priznala kako stan predstavlja bračnu stečevinu te da je tuženik izabran za predstavnika suvlasnika propisanom natpolovičnom većinom glasova suvlasnika računajući po suvlasničkim dijelovima.

4.6.

Međutim, prvostupanjski sud je pogrešno zaključio da iz navedenog činjeničnog stanja proizlazi ništetnost spornog ugovora.

4.7.

Naime, odredba čl. 375. st. 2. alineje 6. ZV-a propisuje da međuvlasnički ugovor sadrži ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti. Ova odredba ne propisuje izričito da predstavnik suvlasnika mora biti zemljišnoknjižni suvlasnik, već govori samo o "suvlasniku" u općem smislu. Stoga, pojam suvlasništva u kontekstu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne treba ograničavati isključivo na zemljišnoknjižno suvlasništvo.

4.8.

Žalbeni sud ukazuje prvostupanjskom sudu da je Ustavni sud Republike Hrvatske u svojoj dosadašnjoj praksi iznio stajalište da pretjerani (ekscesivni) formalizam u odlučivanju / suđenju postoji onda kad su pravna stajališta proizvod "mehaničke" primjene pozitivnog prava, bez uzimanja u obzir konteksta i bez sagledavanja pravnog problema kao jedinstvene cjeline. Iako je prvostupanjski sud priznao tužitelju status izvanknjižnog suvlasnika stana kojeg je suvlasnik na temelju bračne stečevine sa suprugom LN, koja je jedina upisana kao zemljišnoknjižna vlasnica stana u zgradi na adresi [adresa] u [adresa], te da je tužitelj voljom ostalih suvlasnika izabran za njihova predstavnika, prvostupanjski sud, bez ikakve dvojbe, kontekst ovih činjenica nije stvarno uzeo u obzir prilikom donošenja presude, jer u suprotnom, rezultat stvarnog razmatranja ovih okolnosti, ne bi bila presuda koju tuženici napadaju žalbom.

4.8.1.

S aspekta zaštite ustavnih prava tuženika, ali i s aspekta temeljnih vrijednosti ustavnog poretka Republike Hrvatske, takva primjena pozitivnog prava na konkretni slučaj, od strane prvostupanjskog suda, kroz obrazloženje kojim je prvostupanjski sud nastojao opravdati svoju odluku, za ovaj žalbeni sud je neprihvatljiva.

4.8.2.

Drugim riječima, nadležni prvostupanjski sud mjerodavno pravo nije ni pokušao protumačiti u svjetlu osobitih okolnosti konkretnog slučaja, kontekstualizirajući njihovu primjenu, iako Ustavni sud već godinama uporno ponavlja da su nadležna tijela, uključujući sudove, dužni tumačiti i primjenjivati mjerodavno pravo, uvijek i bez izuzetka, u svjetlu osobitih okolnosti svakog konkretnog slučaja. 4.8.3.

Ustavni sud podsjeća da pravna sigurnost - zajedno s načelom supremacije prava - podrazumijeva da je pravo stvoreno kako bi se primjenjivalo u praksi na konkretne životne situacije.

4.8.4.

Ustavni sud konstantno podsjeća: Iako je apstraktno vrednovanje samog zakonodavstva važno za ostvarenje načela vladavine prava ..., kategoričnost objektivnog prava nikako ne znači da se pravna pravila smiju primjenjivati na konkretne životne situacije toliko nefleksibilno, mehanički i slijepo da postaje nemoguće uvažavati imperative razumnosti i pravičnosti. U svakom takvom slučaju uvijek će biti riječ o pretjeranom formalizmu protivnom Ustavu.

4.8.5.

Upravo je tako, postupajući protivno ovim načelima, postupio prvostupanjski sud.

4.8.6.

Čl. 29. st. 1. Ustava Republike Hrvatske (NN 56/90, 135/97, 113/00, 28/01, 76/10 i 5/14, dalje: Ustav RH) obvezuje sudove da obrazlože svoje odluke. Koliko će široka biti obveza suda u pisanom obrazloženju svoje odluke navesti razloge kojima se vodio pri njezinu donošenju (mjerilo dostatnosti), uvijek ovisi o osobitim okolnostima svakog konkretnog slučaja.

4.8.7.

S druge strane, razlozi navedeni u pisanom obrazloženju odluke moraju obuhvatiti sve važne aspekte razmatranog slučaja koji su mogli utjecati na konačnu odluku suda (mjerilo relevantnosti).

4.8.8.

Imajući u vidu ekscesivno formalistički pristup prvostupanjskog suda iskazan u okolnostima ovog konkretnog slučaja, te obrazloženje prvostupanjske odluke na temelju kojeg je prihvaćen tužbeni zahtjev, a koje ne udovoljava ni mjerilu dostatnosti niti mjerilu relevantnosti, žalbeni sud je ocijenio da je tuženicima prvostupanjskim suđenjem povrijeđeno pravo na pravično suđenje u aspektu prava na obrazloženu odluku, zajamčeno čl. 29. st. 1. Ustava.

4.9.

Činjenica da zakonodavac u odredbu čl. 275. st. 2. alineje 6., koja se odnosi na sadržaj međuvlasničkog ugovora, nije ugradio ograničenje u smislu da se pod pojmom suvlasnika smatra samo knjižni suvlasnik, potvrđuje da (zakonodavac) nije imao namjeru isključiti izvanknjižne suvlasnike iz upravljanja zgradama, što bi bilo nelogično i nepraktično s obzirom na čestu pojavu izvanknjižnog suvlasništva u praksi, posebno kod bračne stečevine.

4.10.

Nadalje, čak i da se prihvati tumačenje da je predstavnik suvlasnika mogao biti samo zemljišnoknjižni suvlasnik, što ovaj žalbeni sud ne prihvaća, sporni ugovor ne bi bio ništetan u smislu čl. 322. st. 1. ZOO-a.

4.10.1. Naime, čl. 322. st. 2. ZOO-a izričito propisuje da ako je sklapanje određenog ugovora zabranjeno samo jednoj strani, ugovor je valjan ako u zakonu nije što drugo predviđeno za određeni slučaj, a strana koja je povrijedila zakonsku zabranu snosit će odgovarajuće posljedice. U konkretnom slučaju, tuženiku RI-19 d.o.o. svakako nije bilo zabranjeno sklapanje ugovora o upravljanju zgradom, a ZV ne propisuje ništetnost ugovora sklopljenog s neovlaštenim predstavnikom suvlasnika kao sankciju, a niti ZOO propisuje nevaljanost ugovora za ovaj određeni, konkretni slučaj.

4.11.

Ovaj žalbeni sud također uzima u obzir činjenicu da je tuženik EN bio izabran za predstavnika suvlasnika voljom natpolovične većine suvlasnika, što predstavlja legitimnu osnovu za njegovo djelovanje u ime suvlasničke zajednice, uvažavajući činjenicu da je on suvlasnik stana na temelju bračne stečevine u zgradi u kojoj žive i ostali suvlasnici koje predstavlja.

4.12.

Ugovor o upravljanju sklopljen je na temelju ovlasti koju su tuženiku EN dali suvlasnici zgrade.

4.13.

Činjenica da tužitelj, kao jedan od suvlasnika, nije bio suglasan s izborom ovog tuženika za predstavnika suvlasnika, ne čini sporni ugovor ništetnim, već predstavlja pitanje unutarnjih odnosa među suvlasnicima koje se ne može riješiti putem utvrđivanja ništetnosti ugovora zaključenog s trećom osobom, kako tužitelj pokušava prezentirati tuženika EN.

4.14.

Konačno, ovaj drugostupanjski sud naglašava da bi prihvaćanje stava prvostupanjskog suda dovelo do neosnovanog narušavanja pravne sigurnosti i stabilnosti pravnih odnosa. Formalistički pristup koji bi onemogućio izvanknjižnim suvlasnicima, posebno onima koji su suvlasnici na temelju bračne stečevine, sudjelovati u upravljanju zgradom, u suprotnosti je s pravilima logike i načelom zdravorazumskog djelovanja. Takav pristup bi omogućio zlouporabu prava kroz osporavanje inače valjanih pravnih poslova na temelju formalnih nedostataka koji ne utječu na suštinu pravnog posla.

5.

Imajući u vidu sve prethodno navedeno, te da je činjenično stanje u prvostupanjskoj presudi pravilno utvrđeno, ali je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo, ovaj sud je, primjenom čl. 373. toč. 3. ZPP-a preinačio prvostupanjsku presudu i odbio tužbeni zahtjev kao neosnovan.

6.

Tuženici EN i RI-19 d.o.o. su u odgovoru na tužbu zatražili trošak sastava tog podneska 132,72 EUR, uvećano za zastupanje više osoba 13,27 EUR, sve uvećano za PDV (25%) u iznosu 36,50 EUR i trošak pristojbe na odgovor na tužbu koji nisu odredili.

6.1.

Na ročištu na kojem je glavna rasprava zaključena punomoćnik tuženih zatražio je naknadu troškova za zastupanje samo tuženika RI-19 d.o.o.-a, ali ne i za zastupanje tuženika EN. Kad se odbije trošak sastava odgovora na tužbu, koji je već prethodno zatražen za obojicu tuženika, za zastupanje tuženika RI-19 d.o.o.-a potražuje se trošak sastava podneska od 12. rujna 2022., te trošak zastupanja na ročištima 30. lipnja 2022., 22. rujna 2022. i 26. siječnja 2023., za svaku radnju 199,00 EUR, uvećano za PDV (25%).

6.2.

Imajući u vidu da je vrijednost predmeta spora 1.327,22 EUR, te da sukladno Tbr. 7. 8. u vezi Tbr. 7. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 142/2012., 103/2014., 118/2014., 107/2015., 37/2022., 126/2022, dalje: Tarifa), odvjetniku za sastav odgovora na tužbu pripada 75 bodova, a prema Tbr. 50 Tarife vrijednost boda je 2 EUR, te uz primjenu Tbr. 36. st. 1. Tarife koji regulira povišenje tarifnih stavaka za drugu osobu za 10%, za sastav odgovora na tužbu tuženicima pripada 165,00 EUR, uvećano za PDV (25%) slijedom čega je riješeno kao pod toč. II. izreke odluke žalbenog suda.

6.3.

Za zastupanje na ročištima 30. lipnja 2022., 22. rujna 2022. i 26. siječnja 2023., sukladno Tbr. 9. toč. 1. Tarife u vezi Tbr. 7. toč. 1. Tarife, tuženiku RI-19 d.o.o.-u priznato je 75 bodova za svaku radnju, odnosno ukupno 450,00 EUR, uvećano za PDV (25%), slijedom čega je riješeno kao pod toč. III. izreke odluke žalbenog suda.

6.4.

S obzirom da trošak pristojbe na odgovor na tužbu nije određen po visini, u skladu sa čl. 164. st. 1. ZPP-a, isti nije dosuđen, a za podnesak od 12. rujna 2022. je ocijenjeno da je prilog tog podneska mogao biti predan na ročištu, pa taj podnesak nije bio nužan za vođenje postupka u smislu čl. 155. st. 1. ZPP-a.

U Osijeku 11. studenoga 2025.

Predsjednica Vijeća:

sutkinja

Krunoslava Dropulić