REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj : P-7935/2021-118

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji tog suda Ivani Markotić, u pravnoj stvari tužiteljice JŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica TŽ, odvjetnica u [adresa], protiv I-tuženika ŠŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Davor Palatinuš odvjetnik iz odvjetničkog društva Palatinuš i partneri j.t.d. iz Zagreba i II-tuženika ČŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi utvrđenja, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene dana 7. listopada 2025. godine, u prisutnosti punomoćnika tuženika Davora Palatinuš, odvjetnika, u odsutnosti uredno pozvanog II-tuženika, dok su tužiteljica i punomoćnica tužiteljice TŽ, odvjetnica, neposredno prije zaključenja održane glavne rasprave napustile sudnicu, dana 10. studenog 2025. godine

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"I. Utvrđuje se da je ugovor o kupoprodaji ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk.ul.

1/2

999 k. o. [katastarska općina] - grad, u naravi dijela kuće u [adresa], s pripadajućom okućnicom, sklopljen dana 28.07.2004. godine između pok. FŽ iz [adresa], kao prodavatelja, zastupanog temeljem specijalne punomoći po NŽ iz [adresa] i ŠŽ, [adresa], kao kupca na kojem je potpis punomoćnice prodavatelja ovjeren po javnom bilježniku Boži Markoviću iz Malog Lošinja, OV-3384/04 dana 28. 07. 2004. godine ništetan te ne proizvodi pravne učinke.

II. I-tuženik ŠŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], dužan je isplatiti JŽ [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime razlike u kupoprodajnoj cijeni nekretnine odgovarajuću naknadu u novcu u iznosu od 149.313,16 eura koji iznos je protuvrijednosti u eurima već prethodno utuženog iznosa od 1.125.000,00, kn, sve uvećano za zakonske kamate tekuće od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate.

III. Nalaže se I- tuženiku ŠŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužiteljici JŽ [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, u roku od

15 dana pod prijetnjom ovrhe.“

II. Odbija se i eventualno postavljeni tužbeni zahtjev u odnosu na točki II koji glasi: „Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Malom Lošinju uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije sklapanja i provedbe uknjižbe prava vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji od 28.07.2004. godine na kojem je potpis punomoćnice prodavatelja NŽ ovjeren po javnom bilježniku Boži Markoviću iz Malog Lošinja, OV-3384/04 dana 28.07.2004. godine, a koji ugovor o kupoprodaji je u zemljišnim knjigama Općinskog sud u Malom Lošinju proveden pod poslovnim brojem Z-1248/04.“

r i j e š i o  j e

I. Odbija se prijedlog za donošenje privremene mjere radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 149.313,16 EUR (1.125.000,00 kn) kao neosnovan.

II. Nalaže se tužiteljici nadoknaditi tuženiku trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 46.987,70 EUR uvećano za zakonsku zateznu kamatu tekuću od dana 10. studenog 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je dana 20.3.2013. protiv tuženika podnijela tužbu u kojoj navodi da je njen otac, pokojni FŽ kao prodavatelj, po punomoći izdanoj svojoj supruzi NŽ, njenoj majci, dana 28.7.2004. prodao tuženiku kao kupcu ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-grad, u naravi ½ dijela kuće u [adresa], s pripadajućom okućnicom. O opisanom pravnom poslu je sklopljen ugovor o kupoprodaji na kojem je potpis punomoćnika prodavatelja ovjeren po javnom bilježniku Boži Markoviću iz [adresa] pod brojem OV-3384/04. Ugovorena je kupoprodajna cijena u iznos od 40.500,00 EUR u kunskoj protuvrijednost na dan plaćanja. Istog je dana sklopljen Aneks ugovoru o kupoprodaji kojim je ugovorena dinamika isplate kupoprodajne cijene. Tvrdi da je opisani pravni posao zelenaški ugovor budući je isti sklopljen u stanju nužde na strani pokojnog ŽŽ i NŽ kao njegove punomoćnice jer se njihova kćer, ovdje tužiteljica, nalazila u teškoj financijskoj situaciji i hitno joj je bio potreban veći novčani iznos. Tužiteljica je bila zadužena kod fizičkih osoba, kao i kod banaka, a krediti koje je podizala su sljedeći:

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Imex banke u iznosu od 5.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 7.2.2003. na rok od 60 mjeseci.

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Međimurske banke d.d. banke u iznosu od 5.600,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 29.1.2002. na rok od 60 mjeseci.

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Riječke banke d.d. u iznosu od 10.800,00 DEM u kunskoj protuvrijednosti od dana 29.8.2001. na rok od 60 mjeseci.

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Prve obrtničke štedionice d.d. u iznosu od 5.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 9.5.2002. na rok od 60 mjeseci

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Erste &Steiermaerkische bank u iznosu od 6.700,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 18.9.2002. na rok od 72 mjeseca

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Varaždinske banke u iznosu od 9.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 26.9.2003. na rok od 84 mjeseca

-Gotovinski nenamjenski kredit podignut kod Hrvatske poštanske banke d.d. u iznosu od 7.150,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti od dana 31.10.2002. na rok od 84 mjeseci

2. S obzirom na tužiteljičinu tešku financijsku situaciju i nemogućnost plaćanja kredita i ostalih dugovanja, roditelji tužiteljice su odlučili prodati dio nekretnine, tj. zemljište koje je pripadalo gornjem, južnom dijelu okućnice nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Tražeći kupca, obratili su se tuženiku kojeg su otprije poznavali budući je za njih obavljao određene pravne poslove kao odvjetnik. Tuženik se ponudio kao kupac te je došlo do sklapanja kupoprodajnog ugovora.

3. Tužiteljica tvrdi da ugovorena cijena predstavlja očiti nesrazmjer sa vrijednosti ½ dijela nekretnine budući se nalazi na izuzetno atraktivnom položaju, s pogledom na grad i cijelu luku pa je njena tržišna vrijednost daleko veća. Tuženik je iskoristio okolnost da su prodavatelji bili osobe starije životne dobi, bez adekvatnog pravnog znanja i nezavisne pravne podrške, da su se zbog financijskih poteškoća svoje kćeri, ovdje tužiteljice, nalazili u stanju nužde te da su u tuženika imali povjerenja jer im je i ranije obavljao pravne poslove. Tako je tuženik za sebe ugovorio nerazmjernu materijalnu korist čime je sporni ugovor zelenašku ugovor. Tužiteljica smatra da se zavisni položaj i povjerenje njene majke NŽ u tuženika ogleda i u činjenici da mu se osam godina nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, još uvijek ne shvaćajući štetu koju joj je nanio, obratila sa molbom za dobrotvornu gestu po kojoj tuženik nije reagirao.

4. Ističe da je zelenaški i ništetan i Sporazum sklopljen između NŽ i tuženika dana 28.7.2004. kojim se uređuje pitanje suvlasničke zajednice i pitanje dogradnje i nadogradnje na prodanoj ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] budući je sporazumom utanačeno da će u slučaju nemogućnosti ishođenja svih potrebnih dozvola za dogradnju i nadogradnju NŽ sa tuženikom razriješiti odnos suvlasničke zajednice na način da joj tuženik osigura stan novije izgradnje ili

adaptiran površine 40 m2, a da mu ona zauzvrat prenese vlasništvo nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čime bi tuženik postao samovlasnik cijele nekretnine, što bi opet, da se Sporazum ostvario, dovelo do ostvarenja nerazmjerne koristi za tuženika budući bi za kuću površine 201 m2 uz okućnicu površine 566 m2 NŽ dao u zamjenu stan površine 40 m2 i ugovorenu cijenu. Tuženik je na postojeći objekt, kuću na k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] izvršio dogradnju i nadogradnju te potom uspostavu posebnih dijelova nekretnine na način da je NŽ koja je ostala suvlasnica u ½ dijela pripao etažni udio 3. na 27/100 dijela nekretnine, odnosno 27 %, dok je 73 % suvlasničkog dijela pripalo tuženiku, odnosno članovima njegove obitelji. Prilikom potpisivanja etažnog elaborata i Međuvlasničkog ugovora NŽ se opet nalazila u zavisnom položaju prema tuženiku, nemajući dovoljno znanja, razumijevanja i nezavisne pravne podrške da bi shvatila koliko joj udio zapravo pripada.

5. NŽ nije dozvoljavala da je bilo tko savjetuje tijekom sklapanja ovih pravnih poslova jer je imala veliko povjerenje u tuženika, a on je to iskoristio. Ujedno je svojim postupanjem zloupotrijebio ovlaštenja koja ima s obzirom na odvjetničku profesiju, pa su sklopljeni ugovori protivni i moralu društva. Stoga tužiteljica kao zainteresirana strana, nasljednica pokojnog ŽŽ i izravno oštećena ovim pravnim poslom, a obzirom da zbog dogradnje i nadogradnje nije moguće da svaka strana vrati što je dala, tužbenim zahtjevom preciziranim danom 20. 3. 2013. predlaže da sud utvrdi ništetnost ugovora o kupoprodaji od 28.7.2004. te naloži tuženiku da zakonskim nasljednicima iza pokojnog ŽŽ, a to su, uz nju, NŽ i ČŽ isplati naknadu u novcu, iznos od 1.125.000,00 kn svakom nasljedniku u jednakim dijelovima, uz zateznu kamatu od presuđenja do isplate i naknadu parničnog troška.

6. Tužiteljica je dana 20.3.2013. podnijela prijedlog radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 1.125.000,00 kn i to određivanje privremene mjere zabranom tuženiku kao protivniku osiguranja otuđenja i opterećenja posebnog dijela nekretnine u vlasništvu protivnika osiguranja - 8. etaža 15/100 dijela nekretnine s kojim je neodvojivo povezano pravo vlasništva sa dvosobnim stanom u visokom potkrovlju zgrade površine 50,17 m2, u diobenom elaboratu označen brojem 8 i dijagonalnim rasterom žute boje, koji stan se nalazi na kč. br. [katastarska čestica] kuća 150 m2 i dvorište 416 m2 upisani u zemljišnoknjižnom ulošku zk. ul. br. [broj ZK uloška], [broj poduloška] k. o. [katastarska općina], a koja bi privremena mjera ostala na snazi do pravomoćnog okončanja ovog parničnog postupka.

7. Tuženik se u odgovoru na tužbu protivi tužbenom zahtjevu, eventuačno postavljenom tužbenom zahtjevu, kao i prijedlogu za donošenje privremene mjere u cijelosti. Prigovara pasivnoj legitimaciji. Obzirom su, prema tvrdnji tužiteljice, ona, ČŽ i NŽ univerzalni nasljednici iza pokojnog ŽŽ to su i jedinstveni suparničari, a kako je tužiteljica propustila utužiti drugo dvoje nasljednika, predlaže da sud tužbu odbaci.

8. Tuženik ne osporava sklapanje pravnih poslova navedenih u tužbi. Radi cjelovitog uvida u njihov sadržaj pojašnjava da su roditelji tužiteljice imali prvenstveno namjeru prodati samo dio njima nepotrebne okućnice kao gradilište, što bi im omogućilo da zadrže postojeći stambeni prostor u cijelosti, kao i dio potrebne okućnice. Tek ako to ne bi bilo moguće, bili su spremni prodati cijelu nekretninu. Temeljem takvog dogovora su majka tužiteljice NŽ, kao punomoćnica prodavatelja ŽŽ i tuženik vodili pregovore te su sklopili, uz Ugovor o kupoprodaji, i Sporazum od dana 28.7.2004. kojim detaljno utvrđuju predmet kupoprodaje i odnose koji će uslijediti nakon i povodom kupoprodaje.

9. Tuženik u cijelosti osporava da bi se radilo o zelenaškom pravnom poslu. FŽ niti NŽ nisu bili u stanju nužde niti u teškoj materijalnoj situaciji, nije se radilo o lakomislenoj ili zavisnoj osobi nedovoljnog iskustva niti postoji bilo kakav nesrazmjer u činidbama ugovorenim Ugovorom.

10. Pravni poslovi kredita između tužiteljice i banaka eventualno govore o njenoj lakomislenosti kao osobe koja u zreloj životnoj dobi podiže kredite za koje zna da ih nije u mogućnosti vratiti, kao i o njenoj financijskoj situaciji, a nikako o stanju nužde ili teškom materijalnom stanju ŽŽ. Radi se o obvezama tužiteljice, a ne o obvezama njenih roditelja u kojima joj oni, osim na dobrovoljnoj bazi, nisu niti dužni pomoći. Za njene su joj potrebe roditelji namijenili manje od ¼ cijene, dok su za sebe zadržali ¾ cijene što znači da novac koji je tužiteljica dobila, a za koji je majci morala potpisati i potvrdu, nije bio pobuda za sklapanje predmetnog kupoprodajnog ugovora.

11. Tuženik ističe da je tužiteljica bila upoznata sa pregovorima koje je njena majka NŽ vodila sa tuženikom. Upravo je ona pribavila i dostavila u [adresa] punomoć za potpis ugovora od pokojnog ŽŽ sa kojim tuženik i nije kontaktirao već je tuženik sve pregovore vodio sa NŽ. NŽ je tuženiku, pored drugih, ponudila predmetnu nekretninu prema uvjetima i cijeni kako je utvrđeno Ugovorom, Aneksom i Sporazumom.

12. Tvrdi da tužiteljica preuveličava podatke i karakteristike predmetne nekretnine koja se u vrijeme prodaje sastojala od parcele nepravilnog oblika, bez kolnog prilaza jer se parcela nalazi u drugom redu [adresa] do koje nema kolnog pristupa već samo pristup stepenicama. Dotrajala stara kuća na parceli se sastojala od stambenog prizemlja i kata, svake etaže po 45 m2, sa stubištem i hodnicima koji zauzimaju preko 30 % korisnog prostora na obje etaže, dok treća etaža ne postoji jer je kuća imala potkrovlje bez nadozida pa se nije moglo koristiti. Tuženik je kod izvođenja vrlo skupih građevinskih radova bez obveze izvršio i značajne građevinske radove te velik broj sitnijih radova korisnih za dio nekretnine obitelji NŽ, sve je financirao sam te je bračni par NŽ bio potpuno zadovoljan sklopljenim pravnim poslom i provedbom istog budući su primili kupovninu, zadržali kuću koju su posjedovali uz i dalje veliku okućnicu.

13. Tuženik smatra da tužiteljica nema pravni interes za ovu tužbu budući je njen pravni prednik sklopio predmetni pravni posao, učestvovao u ishođenju dozvole za građenje te svih kasnijih postupaka upisa, diobe i etažiranja, a sa svime je bila upoznata i tužiteljica koja je i sama primila dio kupovnine. Tužiteljica ne navodi niti jedan događaj, okolnost, svojstvo ili nešto treće čime bi opravdala svoje aluzije o nepodesnosti, poslovnoj nesposobnosti ili nemogućnosti rasuđivanja pokojnog DŽ. Upravo je ona pribavila njegovu punomoć organiziravši vjeru potpisa od strane javnog bilježnika pa ako nije bila svjesna značajki koje sada pridaje svojem ocu kako ih je mogao biti svjestan tuženik koji ga nije niti vidio.

14. Tuženik osporava i da je NŽ, supruga pokojnog ŽŽ, bila u zavisnom položaju prema njemu niti mu je jasno u čemu bi se ta zavisnost očitovala. Niti NŽ niti pokojni FŽ nisu prepoznali navodnu štetu koju im je tuženik učinio već to prepoznaje tužiteljica osam godina nakon provedenog pravnog posla. U ovom je pravnom poslu nastupao kao fizička osoba, a ne kao odvjetnik te ne postoji pravna osnova po kojoj bi se fizička osoba koja je po zanimanju odvjetnik u pravnom prometu izvan odnosa odvjetničkog zastupanja trebala ponašati na neki posebni, kvalificirani način što ima za posljedicu da njegovi postupci postaju „lakše“ nemoralnim od drugih fizičkih osoba u sitoj situaciji. Smatra da je u ovom pravnom poslu upravo iskazao visok stupanj moralnosti i korektnosti.

15. Tužiteljica neosnovano ističe da su ništetni i Sporazum sklopljen između NŽ i tuženika dana 28.7.2004. kojim se uređuje pitanje suvlasničke zajednice i pitanje dogradnje i nadogradnje na prodanoj ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te Međuvlasnički ugovor iako su tuženiku prema Sporazumu pripali samo dijelovi zgrade koje je on sagradio dok je postojeći stambeni prostor u cijelosti pripao obitelji NŽ. Stranke Diobnog ugovora su sadržaj istog precizirale prije ulaska u pravni posao te su isti u cijelosti i na obostrano zadovoljstvo prema dogovoru i proveli. Dioba je u pravnom i financijskom smislu jasna i utemeljena, prema NŽ više nego korektna budući joj je ostala cijela nekretnina kojom je i prije kupoprodaje raspolagala i koju je neprekidno uživala. Što se tiče pravne pomoći, unuka NŽ i FŽ je u vrijeme zaključenja tužiteljici spornog ugovora bila odvjetnička vježbenica pa je neživotno da nije bila uključena u pravni posao u kojem su članovi njene obitelji bili sudionici. Ukoliko nije, za to je bračni par FŽ imao dobre razloge. Eventualnim usvajanjem kumulacije deklaratornog i kondemnatornog tužbenog zahtjeva kako su isti naznačeni, omogućuje se tužiteljici restituciju zemljišnoknjižnog stanja prije kupoprodaje s jedne strane i naknadu po istoj činjeničnoj i pravnoj osnovi s druge strane što bi joj omogućilo nepripadnu dobit. Vezano uz visinu tužbenog zahtjeva, tuženik ističe da tužiteljica nije ničim opravdala visinu niti pružila dokaze iz kojih bi ista proizlazila. Tužiteljica nema pravo na naknadu u slučaju ništetnosti budući ista pripada samo strankama ugovora, koji pravni položaj tužiteljica nije imala. Ujedno, nema pravo postavljati tužbeni zahtjev u korist trećih osoba jer bi iste zbog uvodno navedenih procesno pravnih razloga trebale biti utužene.

16. Tužiteljica je, očitujući se na tuženikov odgovor na tužbu, u cijelosti ostala kod navoda iz tužbe. Ističe da je kao zakonska nasljednica i univerzalna pravna slijednica pokojnog ŽŽ zainteresirana osoba te ima pravo isticati ništetnost. Osporava tvrdnju tuženika da nije znao za nuždu NŽ i ŽŽ budući se radilo o starici od 80 godina koja je zastupala svog supruga u dobi od 84 godina i to po punomoći koju je sastavio tuženik u kojeg je NŽ imala puno povjerenje. Tuženik je sastavio i punomoć za tužiteljicu pa smatra da se ne može reći da i ovom prilikom nije obavljao odvjetnički posao. Istina je da tuženik nije imao saznanja o kreditnim poslovima tužiteljice, ali je neposredno od NŽ saznao o njenoj prezaduženosti. Stoga prezaduženost tužiteljice nije bila i prezaduženost njenih roditelja, no oni su kćeri u toj situaciji željeli pomoći. Tuženik je iskoristio dvoje staraca u teškoj životnoj situaciji, njihovu zavisnost i povjerenje te je za sebe ugovorio obvezu koja je višestruko manje vrijedna od onoga što je primio. Radovi koje je po kupoprodaji izvršio nisu predmet ovog spora, kao niti urbanistički uvjeti te mogućnosti dogradnje ili nadogradnje, već se radi o dvostranom ugovoru u kojem bi se trebala podrazumijevati jednaka ili barem približno jednaka vrijednost činidaba, što, tvrdi tužiteljica, ovdje nije slučaj.

17. Tužiteljica je podneskom od dana 5.4.2013. uredila tužbeni zahtjev na način da ostaje kod prijedloga za utvrđenjem ništetnosti ugovora o kupoprodaji ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-grad, u naravi ½ dijela kuće u [adresa], s pripadajućom okućnicom. Predlaže da sud naloži Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Malom Lošinju da uspostavi zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije sklapanja i provedbe uknjižbe prava vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji od 28.7.2004., a koji je ugovor proveden u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Malom Lošinju pod brojem Z-1248/04. Ranije postavljeni tužbeni zahtjev za isplatu postavlja kao eventualni tužbeni zahtjev, nepromijenjenog sadržaja. Na ročištu održanom dana 10.12.2013. pojasnila je da eventualno postavljenim tužbenim zahtjevom traži isplatu novčanog iznosa koji predstavlja vrijednost polovice nekretnine koja je bila predmetom kupoprodajnog ugovora. Potom je na ročištu održanom dana 17.3.2014. tužiteljica predala uređeni tužbeni zahtjev na način da je isti izmijenila te predlaže da sud naloži tuženiku da njoj isplati odgovarajuću naknadu u novcu i to novčani iznos od 1.125.000,00 uvećano za zatezne kamate od podnošenja tužbe pa do isplate. Ukoliko sud ne prihvati postavljeni zahtjev postavlja i alternativni tužbeni zahtjev i to alternativu točci II tužbenog zahtjeva na način da predlaže da tuženik zakonskim nasljednicima iza pokojnog ŽŽ, a to su, uz nju, NŽ i ČŽ isplati odgovarajuću naknadu u novcu i to iznos od 1.125.000,00 kn, svakom nasljedniku u jednakim dijelovima, uz zateznu kamatu tekuću od podnošenja tužbe pa do isplate. Potražuje i parnični trošak. Tuženik je ostao svih navoda iz odgovora na tužbu, protivi se osnovu tužbenog te osnovu i visini eventualno postavljenog tužbenog zahtjeva u cijelosti.

18. Sud je tijekom dokaznog postupka pročitao dostavljenu dokumentaciju i to Ugovor o kupoprodaji od dana 28.7.2004., Aneks Ugovoru o kupoprodaji od dana 28.7.2004., punomoć pokojnog ŽŽ OV-7282/04 od dana 21.7.2004., Sporazum od 28.7.2004., smrtni list iza pokojnog ŽŽ, rodni list NŽ, povijesni zk izvadak za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-grad, zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-grad., građevinsku dozvolu klasa UPII-361-03/05-01/12, ur.br.2170-84-01-05-9-DS od 17.3.2005., Međuvlasnički ugovor od 9.10.2006., etažni elaborat i potvrdu od 12.10.2005., preslike Ugovora o nenamjenskim kreditima, Kupoprodajni ugovor od 13.9.1975., punomoć od 19.5.1975., zk izvadak od 20.11.1981. za kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], rješenje o nasljeđivanju iza pokojnog ŽŽ posl. br. O-473/06, tužbu radi priznanja prava vlasništva od 25.11.1981., ispise fotografija sadašnjeg stanja predmetne nekretnine, kupoprodajne ugovore od 19.10.2006., 25.10.2006., 6.11.2006., ispise fotografija ranije stanja kuće prije nadogradnje te fotografiju zida nakon nadogradnje. Pročitana je Potvrda od 19.11.2004., Punomoć od 28.8.2004., Kupoprodajni ugovor od 3.10.1997., porezno rješenje od 3.12.2004., presliku uplatnice NŽ o plaćenom porezu, prijedlog radi uknjižbe prava vlasništva, ugovore o prodaji sklopljene između Grada Lošinja i trećih osoba u razdoblju od lipnja 2001. do srpnja 2004., kupoprodajne ugovor od 15.3.2005., sa građevinskom dozvolom i poreznim rješenjem, (sve na okolnost visine kupoprodajnih cijena u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora o prodaji), nacrte uz građevinsku dozvolu za predmetnu nekretninu, rješenja Z-495/75 od 27.6.1975., kupoprodajni ugovor od 15.9.1975., podatak od Ministarstva financija o prosječnoj cijeni zemljišta u [adresa]. Saslušani su svjedoci ĐŽ (ranije NŽ), ČŽ, NŽ, proveden je očevid na licu mjesta i građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku dipl. ing. Žarko Željko kojem ju dan zadatak da utvrdi vrijednost ½ dijela nekretnine izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi ½ dijela kuće s pripadajućom okućnicom u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora 28.7.2004. Sud nije analizirao dokaze koji se odnose na vrijeme i način stjecanja nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od strane pokojnog ŽŽ niti od strane NŽ obzirom na nespornu činjenicu da su u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. isti bili suvlasnici svaki u 1/2 dijela te nekretnine.

19. Cijeneći sve provedene dokaze sud je presudom poslovni broj P-1768/13-86 od dana 11.11.2019. odbio tužbeni zahtjev, eventualno postavljeni tužbeni zahtjev i prijedlog za donošenje privremene mjere kao neosnovane. Naložio je tužiteljici da naknadi tuženiku prouzročeni parnični trošak uvećan za zakonsku zateznu kamatu tekuću od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate.

20. Odlučujući o žalbi tužiteljice protiv opisane odluke suda, Županijski sud u Rijeci je rješenjem poslovni broj Gž-964/2020-2 od dana 1.9.2021. ukinuo presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-1768/13-86 od dana 11.11.2019. i predmet vratio sudu prvog stupnja na ponovno suđenje u fazu novog prethodnog postupka. U obrazloženju svoju odluke drugostupanjski sud ističe da su ugovorne stranke iz ugovara čije se traži utvrđenje ništetnim jedinstveni i nužni suparničari i isti se smatraju jednom strankom u smislu odredbe članka 201. Zakona o parničnom postupku što znači da je u ovom konkretnom slučaju, da bi tužba bila uredna, bilo potrebno obuhvatiti obje ugovorne strane, a to su na strani prodavatelja svi nasljednici ŽŽ (uz tužiteljicu njegov nasljednik je i brat ČŽ) jer su tek svi oni zajedno jedna ugovorna strana. Budući da tužiteljica tužbom u ovom predmetu nije na pasivnoj ili aktivnoj strani tužbom obuhvatila sve nasljednike prodavatelja, pokojnog ŽŽ, valjalo je ukinuti pobijanu presudu i vratiti predmet sudu prvog stupnja na ponovni postupak kako bi taj sud primjenom odredbe članka 109. ZPP-a vratio tužbu tužiteljici na ispravak. Zbog ukidanja presude u dijelu glavnog zahtjeva valjalo ju je ukinuti i u dijelu troškova postupka kao i u dijelu odluke o privremenoj mjeri kako bi prvostupanjski sud u ponovnom postupku ovisno o osnovanosti tužbenog zahtjeva odlučio i o cjelokupnim troškovima postupka (članak 166. stavak 3. ZPP-a) i donio novu odluku o privremenoj mjeri.

21. Prvostupanjski sud je postupio po danoj uputi Županijskog suda u Rijeci nakon čega je tužiteljica u podnesku od dana 24.12.2021., ističući kako nije u mogućnosti na strani tužitelja obuhvatiti ČŽ, brata tužiteljice i nasljednika iza pokojnog ŽŽ, budući on ne želi sudjelovati u ovome postupku, ČŽ naznačila kao tuženika. Tužiteljica u istome podnesku ponavlja činjenične navode naprijed opisane tužbe te predlaže da sud donese presudu sljedećeg sadržaja:

„I. Utvrđuje se da je ugovor o kupoprodaji ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] – grad, u naravi ½ dijela kuće u [adresa], s pripadajućom okućnicom, sklopljen dana 28.07.2004. godine između pokojnog FŽ iz [adresa], kao prodavatelja, zastupanog temeljem specijalne punomoći po NŽ iz [adresa] i ĆŽ, [adresa], kao kupca na kojem je potpis punomoćnice prodavatelja ovjeren po javnom bilježniku Boži Markoviću iz [adresa], OV-3384/04 dana 28.07.2004. godine ništetan te ne proizvodi pravne učinke.

II. I-tuženik ŠŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], dužan je isplatiti JŽ [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], na ime razlike u kupoprodajnoj cijeni nekretnine odgovarajuću naknadu u novcu, koja visina će biti određena nakon što vještak utvrdi iznos visine kupoprodajne cijene u vrijeme donošenja sudske odluke sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, računajući od dana presuđenja pa do isplate u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III. Nalaže se I- tuženiku ŠŽ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužiteljici JŽ [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotna poena, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

Tužiteljica je u odnosu na točku II opisanog tužbenog zahtjeva postavila i eventualni tužbeni zahtjev sukladno čl. 188. ZPP-a kako slijedi :„II. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Malom Lošinju uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije sklapanja i provedbe uknjižbe prava vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji od 28.07.2004. godine na kojem je potpis punomoćnice prodavatelja NŽ ovjeren po javnom bilježniku Boži Markoviću iz [adresa], OV-3384/04 dana 28.07.2004. godine, a koji ugovor o kupoprodaji je u zemljišnim knjigama Općinskog sud u Malom

Lošinju proveden pod poslovnim brojem Z-1248/04.“

22. Tužiteljica je predložila i da se ovaj sud bez odgode oglasi mjesno nenadležnim zbog isključive nadležnosti Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Malom Lošinju i ustupi predmet mjesno nadležnom sudu prema mjestu nekretnine.

Prema odredbi čl. 46. st. 1. Zakona o parničnom postupku (NN br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 114/22 i 155/23, u nastavku ZPP-a) ako zakonom nije određena isključiva mjesna nadležnost kojega drugog suda, za suđenje je nadležan sud koji je općemjesno nadležan za tuženika.

Tuženik je u vrijeme podnošenja tužbe imao prijavljeno prebivalište u [adresa] pa je primjenom čl. 47 st. 1 ZPP-a ovaj sud nadležan za suđenje. U čl. 56. st.1. ZPP-a je propisano da je za suđenje u sporovima o pravu vlasništva i drugim stvarnim pravima na nekretnini isključivo nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina. Tužiteljica tužbenim zahtjevom traži utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji od dana 28.7.2004. i isplatu, a u smislu čl. 188. ZPP-a po kojem tužiteljica može dva ili više tužbenih zahtjeva u međusobnoj vezi istaknuti u jednoj tužbi i tako da sud slijedeći od tih zahtjeva prihvati ako nađe da onaj koji je ispred njega istaknut nije osnovan, ukoliko sud nađe da zahtjev za isplatu nije osnovan, postavlja i zahtjev za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije sklapanja i provedbe uknjižbe prava vlasništva temeljem ugovora o kupoprodaji od 28.7.2004. Tužiteljica, dakle, prema tuženiku postavlja obvezno pravni, a ne stvarno pravni zahtjev u smislu odredbe čl. 56. ZPP-a pa se ne može raditi niti o isključivoj mjesnoj nadležnosti suda na čijem se području nalazi nekretnina koja je bila predmetnom kupoprodaje, a za koji pravni posao tuženika i svoje pokojne majke tužiteljica tvrdi da je ništetan. Stoga je za suđenje nadležan Općinski građanski sud u Zagrebu kojem je tužiteljica i podnijela tužbu protiv tuženika.

23. II-tuženik RŽ je uredno zaprimio tužbu, kao i rješenje kojim ga sud poziva da u roku od 30 dana od dana dostave tužbe podnese odgovor na tužbu, što isti nije učinio, kao što nije, unatoč urednim dostavama poziva pristupao niti na ročišta održana dana 28.11.2024., 11.3.2025., 9.6.2025. i 7.10.2025., slijedom čega su ista održana u njegovoj odsutnosti, sve temeljem čl. 291. st. 1 i čl. 295. st. 1 ZPP-a.

24. Na pripremnom ročištu održanom dana 11.3.2025. tužiteljica je ostala kod tužbe i tužbenog zahtjeva. Isti je uredila u dijelu pod točku II. petita na način da umjesto: ''Koja visina će biti određena nakon što vještak utvrdi iznos visine kupoprodajne cijene u vrijeme donošenja sudske odluke'', treba stajati: ''U iznosu od 149.313,16 eura koji iznos je protuvrijednosti u eurima već prethodno utuženog iznosa od 1.125.000,00, kn, sve uvećano za zakonske kamate tekuće od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate. U odnosu na točki I. petita iz podneska od 24.12. 2021. predlaže da sud donese djelomičnu presudu imajući u vidu izjavu tuženiku danu na ročištu 17.3.2014. gdje tvrdi da je predmetnu nekretninu kupio za 113,00 eura po m2, a potom je sam dostavio podneskom 3.9.2014. podatke Porezne uprave o prosječnoj cijeni nekretnina koja iznosi 1.571,12 eura. Navedena činjenica je dostatna da se iz istog zaključi da se radi o zelenaškom pravnom poslu po kojem je tuženik stekao nerazmjernu korist ugovarajući pravni posao sa pokojnom NŽ (umrla tijekom trajanja postupka) koju je u određenim pravnim poslovima vezanim za tu nekretninu zastupao kao odvjetnik. Tužiteljica je predložila je da se pročitaju svi ranije provedeni dokazi, svi iskazi, svi podnesci i svi prilozi podnescima koji se već nalaze u predmetu. Predložila je provesti novo građevinsko vještačenje radi procjene nekretnine i to na dan 28. 7.2004., kao i na dan izrade samog nalaza. Predložila je da se saslušaju tužiteljica i tuženik. Punomoćnica tužiteljice, njena kći, je predložila i svoje saslušanje na okolnost sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora jer o tome ima neposrednih saznanja. Predložila je da se sasluša i II-tuženik (ranije saslušan kao svjedok).

25. Tuženik je ostao u cijelosti kod odgovora na tužbu i svih navoda. Nije imao daljnjih dokaznih prijedloga. Predložio je da se pročitaju svi provedeni dokazi. Protivi se provođenju novog građevinskog vještačenja radi utvrđenja vrijednosti predmetne nekretnine jer je isto već provedeno u dosadašnjem postupku te se o njemu iscrpno raspravljalo, a s obzirom da ovaj postupak traje više od deset godina smatra da će novo vještačenje dovesti do nepotrebnog odugovlačenja postupka. Predlaže odbaciti tužbu zbog nedostatka aktivne legitimacije na strani tužiteljice budući da se ista odrekla nasljedstva iza pokojnog ŽŽ pa se smatra da nikada i nije bila njegova nasljednica. Navedeno proizlazi iz pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju broj O-473/06 javnog bilježnika Jasne Zorić. Ukoliko sud ne odbaci tužbu predlaže da u cijelosti odbije tužbeni zahtjev, uz naknadu troška tuženiku.

26. Sud je prihvatio prijedloge stranaka te je pročitao sve ranije provedene dokaze. Proveden je dokaz saslušanjem svjedokinje TŽ, tužiteljice i I-tuženika. Odbijen je prijedlog za provođenjem novog građevinskog vještačenja iz razloga ekonomičnosti i svrsishodnosti budući je tijekom ovog postupka taj dokaz već proveden. Cijeneći provedene dokaze sukladno čl. 8. ZPP-a sud je u cijelosti odbio tužbeni zahtjev i, u odnosu na postavljeni zahtjev za isplatom, eventualno postavljeni tužbeni zahtjev, sve kako je opisano u točci I. izreke ove presude. Rješenjem je odbijen prijedlog za donošenje privremene mjere jer tužiteljica nije dokazala pretpostavke za određivanje privremene mjere propisane čl. 346 Ovršnog zakona (NN 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022, 6/2024) kojim je propisano da se radi osiguranja nenovčane tražbine može odrediti privremena mjera ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, zatim ako učini vjerojatnim i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti, kao niti uvjet propisan čl. 442. ZPP-a koji određuje da u tijeku postupka sud može po službenoj dužnosti i bez saslušanja protivne stranke odrediti privremene mjere koje se primjenjuju u ovršnom postupku radi otklanjanja hitne opasnosti od protupravnog oštećenja ili sprečavanja nasilja ili otklanjanja nenadoknadive štete.

27. Predmet spora je zahtjev za utvrđenje ništetnosti ugovora o kupoprodaji ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] - grad, u naravi 1/2 dijela kuće u [adresa], s pripadajućom okućnicom, koji su dana 28.7.2004. sklopili pokojni FŽ kao prodavatelj, zastupan temeljem specijalne punomoći po svojoj supruzi, pokojnoj NŽ i I-tuženik ŠŽ te povrat nepripadno stečene imovinske u iznosu od 149.313,16 eura koju je I-tuženik ostvario sklapanjem predmetnog ugovora u kojem je, koristeći lakomislenost, zavisnost, neznanje, teško financijsko stanje i stanje nužde roditelja tužiteljice, pokojnih FŽ i NŽ, za predmet kupoprodaje ugovorio višestruko nižu cijenu od stvarne, tržišne cijene. Sporno je jesu li roditelji tužiteljice, posebno majka NŽ, bili u zavisnom položaju prema I-tuženiku, je li on iskoristio njihovo stanje nužde i lakomislenost te ih naveo na potpisivanje spornog ugovora, je li tužiteljica bila u stanju nužde koje je bilo razlogom sporne prodaje, sve kako bi joj roditelji dobivenom kupovninom mogli pomoći u saniranju dugova. Sporno je i jesu li članovi obitelji znali za namjeru pokojnih roditelja i pregovore oko kupoprodaje koje su vodili pokojna NŽ i I-tuženik, jesu li u istima sudjelovali i na koji način, jesu li mogli utjecati na sadržaj ugovora, a koje su okolnosti opet utjecale na svijest pokojnih roditelja prilikom sklapanja predmetnog ugovora. Sporno je i odgovara li realizirana kupoprodajna cijena vrijednosti predmeta kupoprodaje.

28. Svjedokinja ĐŽ (ranije NŽ) u svom iskazu pred sudom u bitnome navodi da je njen djed FŽ živio u [adresa] u Domu, dok je baka NŽ živjela na [adresa]. Prije negdje 11 godina je djed troje unuka pozvao u dom jer im je htio oporučno ostaviti svoju polovinu nekretnine u Lošinju, baka sa svojom polovinom nije htjela raspolagati. Kada su došli djed im je rekao da je od toga odustao jer je dao baki punomoć da raspolaže sa njegovim dijelom nekretnine. Baka je prodala vrtove i polovicu kuće. U vrijeme prodaje iza kuće je bio zeleni pojas. Tvrdi da je razlog prodaje bilo financijsko stanje tete, ovdje tužiteljice, koja je bila u velikim dugovima, i njoj je dugovala 10.000,00 kn. Ne zna za koliko je novaca nekretnina prodana niti je li to bilo dovoljno za tetine dugove, no zna da baka i dalje uživa prizemlji, kat i dio vrta, sve osim tavana gdje su izgrađeni stanovi. Tvrdi i da je zvala baku da joj vrati novac koji je posudila teti, ne zna kome je još vraćala tetine dugove. Navodi i da su svi bili ljuti na baku, zato ni ona nije dolazila na Lošinj kojih devet godina. Kada je došla, njena je kuća bila u katastrofalnom stanju, fasada nije obnovljena nego samo pofarbana, od postavljenih klima joj curi, ljudi stalno prelaze preko terase kako bi koristili vrtove.

29. II-tuženik ČŽ, brat tužiteljice, otac svjedokinje ĐŽ, je tijekom ovog postupka saslušan kao svjedok. U svom iskazu od dana 15.10.2015. tvrdi da je za predmetnu prodaju saznao naknadno, misli negdje 2005. Osobno nije odlazi na Lošinj od 2001., materijalne prilike mu nisu dozvoljavale. Sa majkom je kontaktirao telefonski te pretpostavlja da je bila pri zdravoj pameti u vrijeme sklapanja ugovora. Tuženika je upoznao u proljeće 2006. kada je otišao na Lošinj jer ga je majka zvala da joj pomogne urediti što je ostalo od kuće, a platila mu je i put. Kad je došao vidio je da od stare kuće majka koristi prizemlje i kat dok je ostala bez tavana, tamo je bio napravljen stan. Iza stare kuće je bila sagrađena nova, majstori su još radili na njoj. Majka je tuženika predstavila kao advokata, nikad ga prije nije vidio. Nije dobio točnu informaciju, no govorilo se da je zemljište iza kuće prodano za 40.000,00 EUR, pretpostavlja da je u to bio uključen i tavan. Ne zna kako su se kretale cijene zemljišta u to vrijeme, nije odlazio na Lošinj niti ga je to zanimalo. Kuća je mamina, ona s njom raspolaže. Nema nikakav osobni stav prema toj nekretnini niti se kao budući nasljednik osjeća posebno zakinutim. Čuo je da je sestra imala neke dugove i da je majka zbog toga prodala nekretninu. Ne zna koliko je majka novca dala sestri, ovdje tužiteljici. Majka je inače preko agencije iznajmljivala kuću turistima, no ne za do kada jer je 2001. prestao dolaziti na Lošinj.

30. Svjedokinja (sada pokojna) NŽ, majka tužiteljice, je vezano za predmet ovog spora pred sudom izjavila da je tuženiku prodala okućnicu i krovište svoje kuće. Tuženik je na zemljištu sagradio šest apartmana i ona je sa tim bila suglasna. Imala je povjerenje u njega, poznavala ga je još preko njegovih roditelja, a bio je i jedini pravnik na njihovom području. Kasnije mu je ponudila i da na njenoj kući koja je prizemnica sa katom, na tavanskom prostoru obavi nadogradnju na što je on pristao te je sagradio još jedan kat, sve lijepo izgleda, ona se sa time slaže i ničemu se ne protivi. Tavan je koristila, tamo su spavala djeca. Prema tuženiku nema nikakvu zamjerku niti osjeća da bi je on prevario. Nitko ju nije prisiljavao na kupoprodaju, samo nužda jer ima malu mirovinu i troje djece koja joj nisu mogla pomoći. Obitelji je bilo žao što se nekretnina prodaje, nisu bili suglasni sa prodajom, ali nije imala kud jer joj je voda došla od grla. Njen pokojni suprug je vrlo kratko poznavao tuženika jer je ubrzo otišao u dom u Zagreb. S njim se je dogovarala o raspolaganju nekretninom sve dok je bio živ, a za potpisivanje ugovora joj je dao punomoć jer nije mogao nikuda. Za prodaju nekretnini je znala i tužiteljica, ona je čak i preuzela dio novca jer je bila dužna do grla, a sa tim se je suglasio i njen sin. Kći je imala financijskih problema, ima ih i danas. Tuženik je znao da je tužiteljica u teškoj financijskoj situaciji jer mu je to rekla. Sa tužiteljicom je to ljeto kada se prodavala nekretnina i odlazila kod tuženika. Nitko od obitelji u vrijeme prodaje nije prigovarao cijeni, kasnije su prigovarali da ju je prejeftino prodala. Sve što je sa tuženikom dogovorila je on ispoštovao, osim fasade koja nije napravljena, samo je pomaljana. Sve što joj je po ugovoru pripalo je zadržala, nitko je u tome nije smetao. Nema saznanja da je njena kći pokrenula ovaj postupak.

31. Svjedokinja TŽ ima neposrednih saznanja o sklapanju predmetnog ugovora i to iz razgovora sa pokojnom bakom, djedom, majkom, ovdje tužiteljicom, zna i o pribavi dokumentacije. Osobno nije sudjelovala o pregovorima oko kupoprodaje. Jednom je zvala tuženika, tražila da joj dostavi kupoprodajni ugovor, to je bila nakon što je ugovor već bio sklopljen, prije nego je ovaj postupak pokrenut. To je bilo 2004. O sklapanju ovog ugovora je saznala iz razgovora sa djedom koji joj je rekao da je baki dao suglasnost za prodaju dijela nekretnine, zbog toga je išao javnom bilježniku. Točnije, to nije bila suglasnost nego punomoć za prodaju njegove jedne polovice nekretnine. Rekao joj je da je punomoć dao jer je njena majka (ovdje tužiteljica) došla u tešku financijsku situaciju. Tužiteljica je teta ĐŽ. Njih dvije su htjele spriječiti tu kupoprodaju, namjeravale su naći novac na drugi način, tim bi novcem pomogli majci. Baka im nije vjerovala jer su još uvijek bile mlade, vjerovala je tuženiku. Sa bakom je razgovarala u ljeto 2004., ona je bila očajna zbog situacije s njenom mamom. Djed i baka su znali tuženika, baka se je njemu obratila za pomoć, htjela je nešto napraviti sa tom nekretninom, točnije htjela je prodati zemlju. Na početku se spominjala cifra od 20.000,00 EUR onda je u ugovor napisano 40.000,00 EUR. Odmah na početku je rekla baki da ju neće tužiti niti na taj način pobijati taj pravni posao ako ga ona poduzme, nije joj to htjela priuštiti zbog njezine životne dobi, nije joj padalo na pamet da joj vuče po sudu. Rekla joj je da joj to nije dobra odluka, da više gubi nego dobiva. Baka je preminula 2018. Do 2014. je u Zagrebu boravila zimi, ostatak godine je živjela na Lošinju. Onda je 2014. slomila kuk i do kraja života živjela u [adresa]. Negdje 2012. je primijetila da pije previše Normabela i da je nervozna. Žalila joj se da plaća pričuvu, nije znala zašto pa su se ponovno vratile na 2004. i ona joj je objasnila zašto mora plaćati pričuvu, da je prodala pola nekretnine, da je izgrađen objekt, da je potpisala međuvlasnički ugovor i da zbog toga mora plaćati pričuvu. Donijela joj je hrpu papira, te papire do tada nije gledala, ona joj ih je dala i rekla: "molim te s ovim radi što znaš" to je bilo u ljetu 2012. Nakon toga je podnijela tužbu, isključivo uz odobrenje pokojne bake i majke. Njena majka nije previše dolazila na Lošinj, ne zna je li bila tamo 2012. Pitala je baku koliko je novaca primila rekla joj je da ne zna.

ČŽ je bio upoznat sa kupoprodajom, on se je uvijek držao postrani, čekao da se stvari riješe. I on je, kao i ona, cijelo vrijeme dolazio na Lošinj, to je bilo pretpostavlja sve dok baka nije potrgala kuk, tako sam i ja bila. Baka nije bila svjesna situacije u vrijeme potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Pod "situacija" misli da nije imala nikoga tko bi ju savjetovao, ona je po njenom mišljenju bila premlada, vjerovala je tuženiku. Iskustveno zna da je 2003., a definitivno i 2004., na tržištu nekretnina porasla vrijednost nekretnina na atraktivnim mjestima, a Lošinj je jedna od njih. Vrijedila je i uredba o zabrani gradnje u zaštićenom obalnom pojasu pa je i to utjecalo na cijenu, a i to zna iskustveno. Kako je i u uredu u kojem je tada radila pisala ugovore o kupoprodaji, ortačke ugovore, zna kako se to tada radilo. Nije znala za mamine dugove prije ove kupoprodaje, znala je za neke kredite, ali ne da će se dovesti do stanja prezaduženosti da bi se zbog toga morale prodavati nekretnine. Roditelji su joj u vrijeme kupoprodaje bili u postupku brakorazvoda. Za mamine transakcije je saznala nekako paralelno razgovorom s bakom. Mami je financijski pomagala kada je saznala za njeno stanje. Nije joj pomagala dok je primala pripravničku plaću, dakle nije 2004., 2005., 2006. Solidne prihode je počela ostvarivati nakon toga, 2007., tada je vraćala njene dugove, prije toga to nije bila u stanju. Iskustveno bi predmet kupoprodaje u ovom slučaju vrijedio sigurno više od 80.000,00 EUR, ako je jedna polovina 41.000,00 EUR. Na ponovljeno pitanje, a kako je predmet kupoprodaje bio 1/2 zemljišta i pravo nadogradnje na nestambenom tavanu, da kaže koliko iskustveno to vrijedi, odgovara da po njoj predmet kupoprodaje iznosi cca 1.500,00 EUR po kvadratu kuće i zemljišta. Pri tome se vodi potvrdom koju je dostavio sam tuženik. Predmet kupoprodaje nije bilo pravo nadogradnje nego ½ nekretnine kuće [adresa] kako piše u ugovoru. Na pitanje je li tuženik na predmetnoj nekretnini zauzeo išta više od ½ dvorišta i tavana kuće odgovara da to uopće nije sporno. Rast cijena nekretnina je trajao do negdje 2007., 2008., onda je došlo do pada 2009., to je bila svjetska kriza, kod nas je došla malo kasnije. Ne zna je li nakon 2009. ponovno počeo rast cijena nekretnina. Na pitanje koja je bila pravna sudbina nekretnine NŽ koja joj je ostala nakon prodaje tuženiku odgovara da to nije bitno za predmet spora, ali navodi da je prodana BŽ 2017., krajem 2017. Ugovorena je cijena ispod tržišne zbog pravnih problema vezanih za tu nekretninu. Taj ugovor je potpisala kao punomoćnica svoje bake. Na pitanje je li djed FŽ bio svjestan transakcije bake NŽ, odgovara da on toga nije bio svjestan, nije bio svjestan da potpisuje punomoć za prodaju svoje polovine nekretnine. Ona je to i rekla baki jer je mogla prodati svoj dio, a njemu ostaviti njegov. Na pitanje je li baka NŽ bila svjesna da će u njeno ime potpisati ugovor za prodaju ispod tržišne cijene odgovara da joj je dala za to odobrenje pod punom sviješću, bila je svega svjesna do kraja života, za to su znali i njena mama i njen brat ČŽ, ona je bila izvršitelj onoga što je odredila. Misli da je to nebitno za predmet spora. Na pitanje je li prodala dvoetažni apartman sa okućnicom na lokaciji za koju tvrdi da je atraktivna za ispod tržišne cijenu samo zato što bi kupac mogao imati zemljišnoknjižnih problema i to od nje, odgovara da je tome tako. Zadržala je pravo za određene pravne ispravke u skladu sa zakonom jer u uporabnoj dozvoli piše da kuća ima parkirna mjesta, a u stvarnosti nema. Na pitanje je li takav ugovor ništetan odgovara da smatra da nije.

32. I-tuženik ŠŽ u svom iskazu navodi da je bio kraj 4. ili početak 5. mjeseca 2004. kada mu se NŽ obratila, rekla je da treba pomoći kćeri koja je u postupku brakorazvoda. Rekla je da je njen suprug spreman prodati dio kuće, a da bi kao

obitelj htjeli da im i dalje ostaje u vlasništvu ono što koriste. Htjeli su da se odmah napravi i dioba, da kupcu pripadne dio vrta i tavan, ako se to tako može posložiti. To je bio njihov prvi razgovor. Tri tjedna nakon tog razgovora je sa gospođom NŽ njemu došla i tužiteljica. Sa svime je bila upoznata. Ovakva predložena podjela o kupoprodaji je bio uvjet prodaje. Zahtijevala je 21.000,00 EUR. Rekao joj je rekao da je u svemu tome puno nepoznanica, nejasnih stvari oko toga za što se taj vrt može iskoristiti, može li se na tom dijelu uopće graditi budući je u to vrijeme stupila na snagu Zakon o zaštiti obalnog pojasa mora, zakonski je bilo puno nejasnoća. Rekao je da ću prikupiti informacije oko toga što je i kako moguće. Nakon toga su ga tužiteljica i pokojna gospođa NŽ više puta kontaktirale sa upitima je li što saznao. Navodi i da su mu kod ovog prvog dolaska sugerirale da bi njih dvije bile najsretnije kada bi on to uzeo. Znao je kako se kreće vrijednost zemljišta i općenito na [adresa] i na toj poziciji i došao je do kalkulacije koja je nešto niža od one na koju je u konačnici pristao, a pristao je na to svjesno. I dalje je nepoznanica bila hoće li konzervatorski ured u Rijeci dozvoliti gradnju i nadogradnju na tavanu koji nije imao ni nadzida, a sama je kuća bila stara preko 100 godina i imala je krovište od azbestnih, salonitnih ploča. Tužiteljica je došla i donijela punomoć koju je dobila od svog oca te su ponovno o svemu razgovarali. Nedugo potom ga je zvala i njena kći, predstavila se kao odvjetnička vježbenica te je rekla da će ona pregledati papire koje će on pisati. To je objeručke prihvatio te joj je preko majke i bajke slao sve papire koje je sastavljao, ostavljajući svima dovoljno vremena da o svemu razmisle. On je i tužiteljici i pokojnoj NŽ spomenuo taj razgovor, nisu ga uopće komentirale. Svima je bilo u interesu da njihov dogovor zaživi i da on dobije dozvolu gradnje na tom vrtu i nadogradnje kuće. Sama gradnja je iziskivala velika sredstva jer se do kuće ne može doći autom, bila je potrebna posebna mehanizacija. Odmah po potpisivanju ugovora i aneksa isplatio je pokojnoj gospođi NŽ 22.000,00 EUR u gotovini, na ruke. Kada je ishodio izvod iz urbanističkog plana, pri čemu naglašava da se tada nije niti izdavala lokacijska dozvola ako postoji takva vrsta detaljnog urbanističkog plana, dakle nakon pribavljanja izvoda iz kojeg proizlazi da može graditi je pokojnoj NŽ isplatio još 10.000,00 EUR. Potom je, sukladno aneksu i dogovoru isplatio još 8.500,00 EUR kada je objekt bio izgrađen. Njihovi odnosi su cijelo vrijeme bili izuzetno korektni. Tužiteljicu je susretu u 11. mjesecu u u Zagrebu, tada joj je odnio 9.000,00 EUR. To je bilo nakon što je gospođi NŽ isplatio drugi dio novca. Ona je znala da često odlazi u Zagreb i zamolila ga je da njenoj kćeri odnese taj novac što je i učinio. Nikada ništa nije znao o nekim dugovima tužiteljice, znao je samo da je u postupku razvoda braka imala problema. Zna i da je gospođa NŽ napravila predugovor po kojem, a nakon što se projekt završi, ono što pripada njoj se u jednoj polovini dijela prenese njenom suprugu. Također zna da je sastavila i oporuku po kojoj je veći dio dobio njen sin, a manji dio kći, ovdje tužiteljica jer je ona dobila novce. Ne zna koliko je ukupno novaca dobila tužiteljica, zna samo za ovih 9.000,00 EUR koje joj je predao u ime majke. U 2011. se teško razbolio i dugo liječio. Pokojna gospođa NŽ ga je zvala jer je dobila račun za pričuvu. Do 2010. ili 2011. nitko u [adresa] nije plaćao pričuvu, uopće takvo što nije postojalo. Onda je donesena odluka o imenovanju prinudnog upravitelja i svima je određeno plaćanje pričuve. Zbog svog zdravstvenog stanja nije povratno kontaktirao gospođu NŽ, liječio se u bolnici Dubrava. Potom je 2013. zaprimio tužbu koja ga je iskreno šokirala.

Odgovarajući na pitanja I-tuženik navodi da je gospođa NŽ zahtijevala od njega da prema dogovoru u obitelji sastavi darovni predugovor, to je i učinio u 11. mjesecu 2004.

Gospodin FŽ je također ugovorna strana, taj darovni predugovor je sastavljen između NŽ i NŽ FŽ. Gospođa NŽ je bila uključena i u vrijeme projektiranja, gledalo se da joj taj objekt u dvorištu ne smeta, tako i sa nadogradnjom. Nikakvih problema nisu imali niti kod etažnog elaborata gdje su utvrdili koji su pripaci njenom dijelu (dvorište, terasa i kućni vrt), sve joj je ostalo sa zasebnim ulazom, ishođenja građevinske dozvole, sastavljanja međuvlasničkog ugovora. U projektu je jasno da nema mogućnosti parkirnog mjesta, takav projekt je i dobio građevinsku dozvolu, ne može parkirno mjesto biti uvjet za uporabnu dozvolu. Nešto što ne postoji u projektu ne može biti uvjet za uporabnu dozvolu, ne zna kako je moguće da je određeno da mora biti 8 parkirnih mjesta. Nije navedeno da parkirna mjesta moraju biti na parceli. Može tražiti ispravak uporabne dozvole. On je veći dio te polovine koju je stekao kupoprodajnim ugovorom sa NŽ tijekom gradnje darovao svojim roditeljima, to je bilo kada je shvatio da financijski neće moći sve sam pokriti pa su se obiteljski dogovorili da oni ulože sredstva da se objekt dovrši. Gradnja je trajala oko godinu, godinu i pol. Njegovi roditelji su prodali pet izgrađenih stanova, on je prodao šesti stan, a jedan mu je stan otac ostavio ugovorom o dosmrtnom uzdržavanju. Ne zna koliko su točno roditelji investirali, njegov brat je pokojni, kao i roditelji. Tada su roditelji bili u dobi od 60 i nešto godina. On je radio kupoprodajne ugovore kada su dalje prodavali stanove. Ne sjeća se više cijena. Kolegici TŽ je rekao da će majci i baki predati dokumentaciji i predložiti da sve daju njoj da pregleda jer je pravne struke, nisam joj dostavljao ništa iza leđa majke i bake, smatra da bi to bilo nekorektno. On je bio kupac, gospođa NŽ prodavatelj. On je sastavljao sve pisane podneske, davao ih je njoj da ih odnese kući, da ih pregleda, da kome treba da pregleda i da idu dalje. Ne zna koji je iznos pričuve stigao pokojnoj NŽ na naplatu jer sa njom nije ostvario komunikaciju o tome zbog zdravstvenog stanja o kojem je iskazivao, prijetilo mu je rezanje noge, imao je aseptičnu nekrozu bedrene kosti. Međuvlasnički ugovor je sastavljao ili on ili odvjetnica Maša Milardović Jakovljević, kada bi znao datum sastavljanja mogao bi točno reći. I to je predao gospođi NŽ. Ne sjeća se je li odlazio njoj ili je ona zbog toga došla do njega, češće je ona dolazila do njega u ured. Kada govori o međuvlasničkom ugovoru govori o dokumentu pod nazivom Pravila o uzajamnim odnosima suvlasnika objekta, to je radila firma koja je radila i etažni elaborat. Ponavlja, njima ništa nije bilo sporno. Pretpostavlja da je on provodio etažiranje u zemljišnim knjigama, bilo mu je preglupo da plaća za to odvjetnika pa je napravio sam.

33. I-tuženik je uz podnesak od 9. 6.2005. dostavio primjerak Darovnog predugovora od 17.11.2004. godine. Koji su sklopili NŽ kao darovateljica i FŽ kao daroprimatelj. Stranke su suglasno utvrdile da je NŽ suvlasnik u ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] – grad, u naravi kuće s pripadajućom okućnicom u [adresa] te da je s drugim suvlasnikom ŠŽ postigla sporazum o diobi označene nekretnine na način da NŽ pripadne u samovlasništvo postojeći stari dio kuće, a ŠŽ u samovlasništvo dogradnja i nadogradnja objekta koja se treba izvesti, a nakon čega će se sačiniti etažni elaborat kojim će se ova nekretnina podijeliti na etažne cjeline, u skladu s opisanim dogovorom. Darovateljica NŽ će darovati svom suprugu FŽ ½ dijela etažne cjeline u označenoj nekretnini koja će joj pripasti nakon izvedene dogradnje i nadogradnje prema etažnom elaboratu koji će se provesti u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Malom Lošinju. Konačni darovnim ugovor kojim će FŽ

FŽ biti ovlašten na uknjižbu prava vlasništva ½ dijela etažne cjeline Rebrović Marie, sklopit će se u roku od 8 dana po provedbi etažnog elaborata u zemljišnim knjigama. Daroprimatelj Rebrović FŽ prihvaća predmetno darovanje, a darovateljica NŽ obvezuje se konačnim darovnim ugovorom bezuvjetno dopustiti uknjižbu prava vlasništva daroprimatelja u zemljišnim knjigama. Stranke su suglasne da ovaj predugovora obvezuje i njihove nasljednike. Stranke prihvaćaju prava i obveze iz ovog predugovora te ga u znak suglasnosti osobno potpisuju.

34. Tužiteljica JŽ u svom iskazu navodi da je dolazila mami na Lošinj jedanput godišnje na godišnji odmor. Ne zna što je dogovarala sa tuženikom, mama je rekla da je odlučila prodati, da su se oni sve dogovorili. Pitala ju je kako to da nikoga od njih ništa nije pitala, odgovorila joj je da u tuženika ima povjerenje, da je susjeda išla s njim u osnovnu školu. Mama je, ne sjeća se točno kada, bila u panici zbog nekakvih režija pa je tu nešto povezala sa tuženikom, da je on napravio nešto što nije u redu. Rekla joj je da se u pravo ne razumije. Svi su se međusobno posvadili. Od te prodaje je nju tuženik isplatio sa 9.000,00 eura. Mama joj je odlučila pomoći jer je imala neke obiteljske probleme. To je primila, dalje ne zna što se događalo. Nije vidjela kupoprodajni ugovor, ne zna koja je bila kupoprodajna cijena, ne zna tko je sastavljao taj Ugovor, pretpostavlja tuženik. Sa njim i majkom je jedanput bila u kafiću prije isplate. Ne sjeća se zašto su se našli, je li joj donio nešto da potpiše. Njena kći, ovdje njena punomoćnica, ni na koji način nije u tome sudjelovala. Predmet kupoprodaje je navodno bilo zemljište iza kuće. Njen brat u tome nije sudjelovao, nije nitko od obitelji. Ne sjeća se koje se godine rastajala. Razlog prodaje nije bila pomoć njoj, bio je neki drugi razlog. Njoj je mama pomogla sa tih 9.000,00 eura. Ne zna koliko je dobio njen brat. Nije dobila nikakvu oporuku. Sa kćeri se 2004. nije svadila oko kuće i prodaje nego oko svog razvoda, komunicirale su oko razvoda. Ne zna kada su se sklapali Ugovori, ne zna za koju cijenu, osim za ovih 9.000,00 eura koji su joj isplaćeni. Na pitanje je li nosila punomoć svom tati u dom za sklapanje tog Ugovora odgovara da može biti da je jer su njeni mama i tata bili vlasnici po pola. Na pitanje što se dogodilo nakon prodaje sa kućom i to prizemljem, katom i dvorištem koje su i dalje imali odgovara da ne zna. Ne zna je li prodana ili ne, ne zna je li iznajmljena, ne zna je li ona naslijedila kuću. Nema pojma je li njena majka 2017. sve to prodala ZŽ. Ne zna da je taj Ugovor po specijalnoj punomoći koju je njena majka dala njenoj kćeri potpisala njena kći te da je ona odredila kupoprodajnu cijenu i primila kupoprodajnu cijenu. Ne zna da je ta kuća sa dvorištem prodana za 50.000,00 eura. Stvarno ne zna je li to prodano ili iznajmljeno. Mama se uvijek bojala da će potkrovlje, a kuća je okrenuta prema sjeveru, zbog vjetra, bure dignuti krov, na krovu je bio salonit. Na pitanje, a budući da je potkrovlje i dio dvorišta prodan za 40.500,00 eura, a taj Ugovor predlaže utvrditi ništetnim, smatra li da je Ugovor kojim je njena majka ostatak kuće i dvorište 13 godina kasnije putem njene kćeri kao punomoćnice prodala za 50.000,00 eura u redu, odgovara da to ništa ne razumije. Na pitanje zašto je tužbu podnijela 10 godina nakon što je Ugovor sklopljen, zašto je tako dugo čekala, odgovara da je to valjda zbog toga što je njima u obitelji trebalo da se o svemu usuglasimo. Na pitanje sa kime se još trebala usuglasiti oko tužbe budući su brat i ona nasljednici odgovara da su to svi, dakle, i njena kćerka i brat i njegova kći. Mama je prodala zemlju iza kuće. Brat nije tužio zato jer su to tako dogovorili. Brat je dobio neke novce od prodaje, ne zna kada.

35. Sud ocjenjuje iskaze NŽ i I-tuženika iskrenim i uvjerljivim jer iskazuju jasno i podudarno. Uvjerljiv je u većem dijelu i iskaz svjedoka ČŽ, dok se neuvjerljivim i prilagođenim za potrebe ovog postupka ocjenjuje iskaz svjedokinje ĐŽ, posebno u dijelu u kojem navodi razlog prodaje nekretnine. Iskaz svjedokinje TŽ neuvjerljiv je, u većem dijelu konstruiran kako bi pratio tvrdnje iz tužbe. Posebno neuvjerljivim, neživotnim i kontradiktornim materijalnim dokazima u spisu, sud ocjenjuje dijelove iskaza kada svjedokinja navodi da pokojna baka (NŽ) nije znala koliko je primila na ime kupoprodajne cijene, da je svjedokinja znala za majčine financijske probleme, da su ona i ĐŽ nastojale spriječiti kupoprodaju i naći novac kojim bi pomogle majci na drugi način, budući sama tužiteljica iskazuje da njena kći u tome ni na koji način nije sudjelovala te da su te 2004. njih dvije komunicirale oko njenog razvoda, ne oko kuće i prodaje. Procjene o vrijednosti nekretnine su nestručne. Iskaz tužiteljice je konfuzan, nelogičan. Prema iskazanom proizlazi da je tužiteljici majka rekla da je odlučila prodati zemljište iza kuće tuženiku jer je u njega imala povjerenja i sa njim je sve dogovorila. Ne zna za koju cijenu je majka prodala zemljište niti je vidjela kupoprodajni ugovor, sigurna je jedino u to da je od prodajne cijene ona osobno dobila dio kupovnine u iznosu od 9.000,00 eur.

36. Povezujući opisane iskaze sa dokumentacijom koja prileži spisu sud zaključuje da je pokojni FŽ u dogovoru sa svojom suprugom, pokojnom NŽ, prema potpisanoj punomoći, pristao na sklapanje kupoprodajnog ugovora od 28.7.2004. kojim je tuženik kupio ½ dijela nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-grad, u naravi ½ dijela kuće u [adresa], sa pripadajućom okućnicom. O sklapanju predmetnog ugovora pregovore sa tuženikom je vodila NŽ. Obitelj je znala za prodaju, što proizlazi iz iskaza pokojne NŽ koja navodi i da je tužiteljica to ljeto čak i odlazila s njom tuženiku. Navedeno proizlazi i iz iskaza I-tuženika koji ističe da je tužiteljica sa svime bila upoznata, da ga je posjetila zajedno sa gospođom NŽ, da ga je nekoliko puta kontaktirala interesirajući se za okolnosti prodaje, da je upravo ona osobno donijela punomoć koju je dobila od oca, a što i sama tužiteljica potvrđuje u svom iskazu. Sa kupoprodajom je bila upoznata i svjedokinja TŽ, kći tužiteljice, u vrijeme potpisivanja predmetnog ugovora odvjetnička vježbenica, koja je 2004. zvala I-tuženika i tražila da joj dostavi kupoprodajni ugovor, a što je I-tuženik pristao i, kako izjavljuje, rekao da će majci i baki predati dokumentaciji i predložiti da sve daju njoj da pregleda jer je pravne struke. Sa prodajom je bila upoznata i nećakinja tužiteljice, svjedokinja ĐŽ, dok navod svjedoka, sada II-tuženika, ČŽ da je za prodaju saznao negdje 2005. sud ne može prihvatiti kao iskren budući mu je svjedokinja ĐŽ kći pa nije životno da ne bi, barem preko nje, saznao o navedenom. Osim toga, svjedok navodi da je sa majkom bio u telefonskom kontaktu, a i NŽ navodi da se je njen sin suglasio da dio novca od prodaje preuzme tužiteljica jer je bila dužna do grla. Također, svjedokinja TŽ, njegova nećakinja, u svom iskazu navodi da je ČŽ bio upoznat sa kupoprodajom, ali da se je on uvijek držao po strani i čekao da se stvari riješe.

37. Pokojni FŽ kao prodavatelj prema punomoći izdanoj pokojnoj NŽ je dana 28.7.2004. sklopio sa I-tuženikom i Aneks kupoprodajnog ugovora od 28.7.2004. kojim je dogovoren način isplate kupoprodajne cijene i po kojem je u trenutku

sklapanja osnovnog ugovora isplaćen iznos od 22.000,00 EUR. Dogovoreno je i da će tuženik preostali iznos od 18.500,00 EUR isplatiti u dva obroka i to iznos od 10.000,00 EUR-a u roku od 30 dana po ishodovanju lokacijske dozvole za dogradnju, a iznos od 8.500,00 EUR-a u roku od 30 dana po provedbi etažnog elaborata nekretnine nakon izvršenja dogradnje i nadogradnje u zemljišnim knjigama. U slučaju da dogradnja objekta ne bude dopuštena pozitivnim propisima, stranke će se posebno dogovoriti o roku isplate preostalog iznosa. Ujedno je ovlastio kupca da iznos od 10.000,00 EUR isplati njegovoj kćeri JŽ.

38. NŽ, kao suvlasnica druge polovine nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] je sa I-tuženikom dana 28.7.2004. potpisala Sporazum čiji je cilj dogradnja i nadogradnja kuće izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], odnosno uređenje međusobnih odnosa ukoliko ta dogradnja ne bi bila moguća. Usuglasili su se da će tuženik izvesti dogradnju i nadogradnju kuće u dopuštenim gabaritima izgradnjom prizemlja, kata i visokog potkrovlja na jugozapadnoj strani kuće, u koju svrhu NŽ dopušta da se zatvore vrata na I. katu jugozapadne strane kuće koja vode u dvorište. Nakon dovršetka gradnje i ishodovanja uporabne dozvole za nekretninu kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] stranke će sačiniti etažni elaborat kojim će podijeliti objekt na način da etažne cjeline u dogradnji i nadogradnji pripadnu u samovlasništvo tuženiku, kao i zemljište linijom jugozapadne fasade postojeće kuće u pravcu istok-zapad, dok će etažna cjelina u starom dijelu kuće bez dogradnje i nadogradnje pripasti u vlasništvo NŽ, zajedno s preostalim dijelom okućnice. Točkom V. Sporazuma stranke su dogovorile razrješenje suvlasničkog odnosa ukoliko ne uspiju ishoditi lokacijsku dozvolu za dogradnju, dok su točkom VI dogovorile da će sve troškove vezane za ishođenje dozvola za dogradnju i nadogradnju, projektiranje, komunalni doprinos, priključke električne energije i vode za potrebe dogradnje i nadogradnje u cijelosti snositi I-tuženik.

39. NŽ i I-tuženik su ishodovali građevnu dozvolu (list 41 spisa), sačinili su elaborat etažne podjele objekta (list 49 spisa) te su sklopili i Međuvlasnički ugovor (list 44 spisa) po kojem je podijeljena zgrada izgrađena na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na način da je NŽ suvlasnica etaže 27/100 s kojom je neodvojivo povezano vlasništvo stana u prizemlju i prvom katu zgrade, ukupne površine 91,06 m2, u diobnom elaboratu označen brojem 3 i crvenom bojom, korisne vrijednosti 27/100 dijela što odgovara suvlasničkom dijelu od 27/100 zgrade sagrađene na kč. br [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uz pripadak dijela dvorišta ukupne površine 151 m2, u situaciji označeno oznakom C i crveno bojom.

40. Svjedokinja ĐŽ i ČŽ potvrđuju, a niti tužiteljici nije sporno, da je NŽ nastavila koristiti nekretninu kao i do tada, osim tavana. Opisani Sporazum nije predmet ovog postupka te ga sud analizira cijeneći navod svjedokinje NŽ da je tuženik ispoštovao sve što su dogovorili. Stranke nisu dogovorile uređivanje fasade njenog suvlasničkog dijela kuće pa se stoga ne može govoriti o neispunjenju obveze od strane tuženika za kojeg NŽ navodi da fasadu nije uredio već samo pomaljao, a što potvrđuju svjedoci ĐŽ i ČŽ. Predmet spora nije niti Međuvlasnički ugovor pa sud nije posebno uzimao u obzir tvrdnju tužiteljice da su oba pravna posla nastala iz razloga zavisnosti NŽ prema tuženiku budući

sama NŽ navodi da se ni u čemu nije osjećala prevarenom niti da prema tuženiku ima bilo kakvu zamjerku.

41. Sud je sa sigurnošću utvrdio da je tužiteljica u razdoblju od kolovoza 2001. do rujna 2003. podigla sedam nenamjenskih kredita kod raznih banaka. Prema dostavljenoj dokumentaciji sud ne može zaključiti stvarnu visinu zaduženja tužiteljice u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004., dok može zaključiti da joj je dospjeli dug po kreditu podignutom kod VABA d.d. banka Varaždin dana 26.4.2006. iznosio 2.476,97 EUR uz zateznu kamatu i naknadu od 4.322,95 kn, a dana 8.2.2006. 20.507, 83 kn te po kreditu podignutom kod Hrvatske poštanske banke 8.147,18 EUR na dan 31.12.2004. Tužiteljica u tužbi tvrdi da je bila zadužena i kod fizičkih osoba, no za navedeno ne dostavlja dokaze pa u tom smislu sud kao vjerodostojan ne može prihvatiti niti dio iskaza svjedokinje ĐŽ u kojem navodi da je tužiteljici posudila 10.000,00 kn i da je zvala baku (NŽ) da joj taj iznos vrati budući se radi o nećakinji tužiteljice, dakle pristranoj i za ishod spora zainteresiranoj osobi. Tužiteljica u svom iskazu navodi da je imala neke obiteljske probleme (brakorazvodni postupak) zbog čega joj je majka od prodajne cijene zemljišta iza kuće prema kupoprodajnom ugovoru za koji pretpostavlja da ga je sastavljao I-tuženik dala 9.000,00 EUR. Izjavljuje da je to primila i da dalje ne zna što se događalo. Sa kćeri se 2004. nije svadila oko kuće i prodaje nego oko svog razvoda. Tužiteljica u svom iskazu ne spominje niti svoje novčane probleme koji bi bili posljedica u tužbi pobrojanih podignutih kredita, niti spominje ikakve novčane probleme, kao niti stanje nužde svojih pokojnih roditelja. Ne opisuje niti kakav je bio njihov odnos prema I-tuženiku, posebno ne zašto smatra da je, kako u tužbi navodi, I-tuženik iskoristio dvoje staraca u teškoj životnoj situaciji, njihovu zavisnost i povjerenje te je za sebe ugovorio obvezu koja je višestruko manje vrijedna od onoga što je primio.

42. Pokojni FŽ je bio u staračkom domu u Zagrebu, ovlastio je svoju suprugu koja je živjela na [adresa] da u njegovo ime raspolaže njegovom polovinom predmetne nekretnine što je ona i učinila. Dogovor je, napominje NŽ, bio zajednički. Od prodajne cijene je pokojni Nikola Rebrović 10.000,00 EUR odlučio dati tužiteljici, što je razvidno iz točke II Aneksa kupoprodajnog ugovora, a što predstavlja njegovu odluku o podijeli dijela imovine za života. Loše financijsko stanje NŽ na koje se sama poziva u svom iskazu navodeći da joj je mirovina mala i da joj djeca nisu mogla pomoći, a sa kojim je, obzirom na postignuti dogovor, sasvim sigurno bio upoznat i pokojni FŽ, sasvim je legitiman i opravdan razloga za prodaju dijela nekretnine koji joj nije bio potreban budući je prema konačno realiziranom sporazumu ostala suvlasnica onog dijela nekretnine koji je osobno koristila i do tada, dakle stana u prizemlju i prvom katu zgrade, ukupne površine 91,06 m2, uz dvorište ukupne površine 151 m2. U lošem je financijskom stanju bio i svjedok ČŽ koji zbog toga, kako iskazuje, od 2001. i nije odlazio majci na [adresa], no u predmetnoj kupoprodaji nije vidio ništa sporno niti se, unatoč svom lošem financijskom stanju, osjećao zakinutim. Tvrdnja tužiteljice o zavisnosti njenog pokojnog oca i njene majke prema tuženiku kao osobi od povjerenja i još k tome odvjetniku, nejasna je iz razloga što je tužiteljica bila upoznata sa svim poslovima vezanim uz predmetnu nekretninu, počevši od sklapanja kupoprodajnog ugovora 28.7.2004. pa nadalje budući je upravo nju prema aneksu ugovora o kupoprodaji od 28.7.2004. pokojni otac ovlastio na preuzimanje dijela

kupoprodajne cijene u iznosu od 10.000,00 EUR-a, a majka NŽ joj je dana 28.8.2004., dakle prije lokacijske, građevne i uporabne dozvole, postupka etažiranja i potpisivanja međuvlasničkog ugovora, dala punomoć da ju zastupa u svim tim postupcima, kao i da za njeno ime i za njen račun poduzme sve potrebne radnje vezane za prodaju njenog suvlasničkog dijela predmetne nekretnine. Nejasno je u čemu bi se ogledala zavisnost NŽ i ŽŽ prema tuženiku koji je ispunio sve ugovorene obveze i u odnosu prema kojem sama NŽ navodi da nema nikakvu zamjerku niti osjeća da bi je on prevario budući je ispoštovao sve što su se dogovorili. Okolnost da je tuženik odvjetnik kojeg je NŽ poznavala i u kojeg je imala povjerenja ni na koji način ne upućuje na odnos kakvim ga prikazuje tužiteljica, ponovno iz naprijed navedenih razloga.

43. Tužiteljica je od isplaćene kupovnine dobila iznos od 9.000,00 EUR što je potvrdila svojim potpisom na potvrdi od dana 19.11.2004. Nakon smrti svog oca ŽŽ koji je umro **.**.2005. su se tužiteljica i njen brat ČŽ odrekli nasljedstva koje im po zakonu pripada iza pokojnog oca, a koje se sastojalo od novčanog potraživanja s osnova neisplaćene mirovine i razlike mirovine u neutvrđenom iznosu, tražbine s osnova Zakona o provođenu odluke ustavnog suda od 12.5.1998. u neutvrđenom iznosu te deviznih novčanih sredstava na deviznom računu kod Zagrebačke banke u neutvrđenom iznosu, u korist svoje majke NŽ. Bez obzira na odricanje od nasljedstva, tužiteljica je kao kći ostavitelja pokojnog ŽŽ jedna od njegovih zakonskih nasljednika, a njen pravni interes za utvrđenje ništetnosti se, sukladno čl. 5 st. 1 Zakona o nasljeđivanju (NN br. 48/2003, 163/2003, 35/2005, 127/2013, 33/2015, 14/2019) ogleda u tome što, u slučaju da su činjenični navodi tužbe točni i dokazani, u ostavinu iza pokojnog ostavitelja bi ušla i nekretnina stečena spornim kupoprodajnim ugovorom koja i nije bila predmetom ostavinskog postupka i u odnosu na koju se tužiteljica nije odrekla nasljeđivanja.

44. Na okolnost je li ugovorenom i plaćenom kupoprodajnom cijenom tuženik za sebe ugovorio korist koja je u nesrazmjeru sa onim što je dobio sud je, po prijedlogu tužiteljice, proveo očevid na licu mjesta i odredio provođenje građevinskog vještačenja. Rješenjem od 16.10.2015. za vještaka je imenovan dipl. ing. Žarko Željko kojem ju dan zadatak da utvrdi vrijednost ½ dijela nekretnine izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi ½ dijela kuće s pripadajućom okućnicom u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora dana 28.7.2004. godine.

45. Na očevidu provedenom dana 23.11.2015. punomoćnik tuženika je predložio da vještak utvrdi komparativno spornu lokaciju s lokacijama koju su u isto vrijeme bile prodane i komparira njihove tržišne vrijednosti, kao i da izračuna za koliko je povećana vrijednost stare zgrade izvođenjem radova koji su nesporni: statička ojačanja u vidu horizontalnih serklaža i betonske deke iznad etaže prvog kata, fasada, potpuna zamjena krovišta iz netradicionalnih salonitnih ploča, spoj kuće na kanalizaciju i nova građevinska limarija. Tvrdi da će se na taj način još imovinski vidjeti koliko je vlasnik nekretnine dobio na vrijednosti nekretnine ovom kupoprodajom. Punomoćnica tužiteljice se načelno protivila ovom prijedlogu, suglasna je s istim ukoliko vještak na temelju priležeće dokumentacije može utvrditi sve radove učinjene nakon srpnja 2004. Vještak je potvrdio

da na temelju priležeće dokumentacije može sačiniti nalaz i mišljenje u kojem će obuhvatiti i prijedlog tuženika. Punomoćnica tužitelja predložila je i da vještak u nalazu i mišljenju utvrdi je li stara kuća obzirom na vrijeme gradnje i principe i izgled dograđenog potkrovlja i intervencije i na stani tuženika izgubila na svojoj vrijednosti koju bi imala kao stara primorska kuća s okućnicom. Navedeno predlaže obzirom na alternativni zahtjev za naknadu štete. Tvrdi da postoji podrum u koji se ulazilo iz prizemlja i koji je ulaz sada prekriven laminatom, a u kojem se podrumu nalazi cisterna, tj. šterna za vodu obujma 25 m3. Navedeno su punomoćnici stranaka učinili nespornim.

46. Vještak je dana 20.7.2016. predao sudu nalaz i mišljenje kojim je odgovorio na zadatak suda određen rješenjem od 16.10.2015., kao i na dodatno postavljene zadatke tužiteljica i tuženika o kojima su se očitovali na očevidu. Nalaz i mišljenje je sačinio na temelju dokumentacije koja prileži spisu i podacima prikupljenim na očevidu te koristeći podatke od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu te prema vlastitom iskustvu te tržišnim vrijednostima nekretnina za istu lokaciju i ekvivalentni objekt. Procijenio je da tržišna vrijednost ½ dijela zemljišta upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. iznosi 149.214,00 kn, odnosno 19.922,00 EUR. Procijenjena tržišna vrijednost ½ dijela kuće upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. iznosi 108.032,00 kn, odnosno 14.423,00 EUR. Ukupno procijenjena tržišna vrijednost ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. iznosi 257.245,00 kn, odnosno 34.345,00 EUR. Uspoređujući tržišnu vrijednost sporne lokacije s lokacijama koje su u isto vrijeme bile prodane, a prema kupoprodajnim ugovorima koji prileže spisu, može se uočiti da je jedinična cijena manja u odnosu na cijenu koja se odnosi na predmetnu nekretninu. Temeljem zatečenog stanja nekretnine te radova izvedenih od strane tuženika vještak je mišljenja da gradnjom i nadogradnjom nije umanjena vrijednost nekretnine već je zbog izvedbe betonskih, armiranoetonskih, pokrivačkih, fasaderskih, limarskih i kanalizacijskih radova povećana vrijednost, stabilnost i konstrukcija kuće. Građevinska vrijednost stare kuće je izvedenim radovima povećana za 140.278,76 kn. Vrijednost prava dogradnje u gabaritima tavanske etaže dana je u točki 1.9. elaborata, a ista na dan sklapanja kupoprodajnog ugovora 28.7.2004. iznosi 32.180,00 kn, odnosno 4.296,00 EUR. Prema elaboratu etažne podjele objekta [adresa] u [adresa] od listopada 2005. dio zemljišta postojeće parcele pripada posebnim dijelovima nekretnine koje su pripale tuženiku, kao i površina na kojoj je izgrađena dogradnja.

47. Tuženik nije imao prigovora ne nalaz i mišljenje vještaka, dok se je na istaknute primjedbe tužiteljice vještak pisano očitovao u svom očitovanju od dana 14.12.2016. Pozvan da objasni razlike između vrijednosti nekretnine utvrđene u svom nalazu i mišljenju sa cijenama agencije koja se bavi prometom nekretnina, za istu lokaciju, vještak je istaknuo da oglašene cijene po tvrtkama koje se bave posredovanjem u prometu nekretninama nisu službeni podaci, a njihove cijene predstavljaju tražene, ne i realizirane cijene te se ne mogu uzeti kao mjerodavne prilikom procjene vrijednosti nekretnine. On je, prema zadatku suda, utvrđivao vrijednost predmetne nekretnine prema stanju i cijenama iz 2004. godine, prema površini i stanju nekretnine prije uređenja i dogradnje te se iste ne mogu uspoređivati s novoizgrađenim apartmanima niti sa današnjim cijenama

nekretnina. Na primjedbu da je kao poredbene uzeo nekretnine koje nemaju nikakvih komparativnih pokazatelja npr. kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja je u posjedovnom listu upisana kao oranica ili kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-pašnjak) vještak objašnjava da kultura koja je upisana u katastarski operat nije pokazatelj namjene prostora te u dosta slučajeva isto nije usklađeno s upisom u zemljišnu knjigu kao niti s namjenom propisanom prostornim planom. Poredbene čestice su u neposrednoj blizini procjenjivane čestice te se nalaze u građevinskom području. Prema dobivenoj zbirci kupoprodajnih cijena dobivenih po Upravnom odjelu za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Primorsko-goranske županije ne postoje dovoljno pouzdani usporedni podaci te je za procjenu korištena troškovna metoda, a vrijednost nekretnine je procijenjena prema stanju i cijenama iz 2004. godine.

48. Kako je tužiteljica ostala kod istaknutih prigovora koje je detaljno objasnila i u podnesku od 27.4.2017. sud je odredio i usmeno očitovanje vještaka. Na ročištu održanom dana 5.10.2017. vještak navodi da je tužiteljica podneskom od 27.4.2017. prigovorila na nalaz i mišljenje te istakla da je neargumentiran, nesuvisao, paušalan i tako dalje te dalje taksativno navodi primjere i uspoređuje vrijednosti kuće i zemljišta iz nalaza i mišljenja sa apartmanima i kućama prema njezinom odabiru. Odgovara da je nalaz i mišljenje sačinio prema zadatku suda, prema provedenom očevidu na licu mjesta, stanju spisa te podacima koje je prikupio prilikom izrade nalaza i mišljenja. Prvenstveno misli na zbirku cijena koju je dobio od Primorsko-goranske županije, a koju je zatražio u procjenjivanju nekretnine koja je predmet procjene. Prema Zakonu o vrijednosti procjeni nekretnina i Pravilniku izvršio je procjenu nekretnine, usporednom metodom kao najrelevantnijom za tu vrstu nekretnine te je pribavio usporedne kupoprodajne ugovore putem Primorsko-goranske županije navodeći upravo nekretninu o kojoj je riječ. Izvršio je analizu koja je sukladna Pravilniku, utvrdio je vrijednost zemljišta te je tu vrijednost korigirao međuvremenskim koeficijentima kako bi dobio cijenu za 2004., odnosno na dan kupoprodaje kako mu je sud i naložio. Kuću je procijenio troškovnom metodom, također prema pravilima struke i Pravilniku o procjeni vrijednosti nekretnina te je uzimajući u obzir stanje objekta, starost objekta, odnosno godinu izgradnje, položaj i ostale relevantne čimbenike utvrdio cijenu na današnji dan, zatim i na dan kupoprodaje. Iz tog razloga smatra da je apsolutno udovoljio zadatku suda te je koristio sve relevantne podatke, pribavio zbirke isprava kako to predviđa Pravilnik i to upravo za nekretninu koja je predmet procjene, a ne za apartmane kakve navodi tužiteljica. Isto tako izvršio je procjenu za 2004., a apartmani koje navodi tužiteljica, njihove cijene odnose se na kasnije razdoblje. Također je kao usporedne podatke uzeo nekretnine koje se nalaze u blizini predmetne procjenjivane nekretnine što je prikazao u svom očitovanju od 3.12.2016. na stranici 4. Osim toga zatražio je zbirku isprava za nekretninu na lokaciji procjenjivane nekretnine pa mu je organ uprave dostavio takve podatke koje se odnose na slične nekretnine za koje postoje podaci o transakcijama unatrag 4 godine. U cijelosti ostaje kod nalaza i mišljenja i očitovanja koje je dao u ovom predmetu, a koji je sačinio objektivno primjenjujući i Zakon i Pravilnik o procjenjivanju vrijednosti nekretnina. Na posebno pitanje da se očituje na tablicu 1422 str. 22 nalaza te objasni iz kojeg razloga nije koristio usporedne podatke za kuće koja mu je također dostavila Primorsko-goranska županija dana 8.12.2015. odgovora da je to standardni postupak kod svih takvih objekta i to mora učiniti kod svih procjena jer iz takvih ugovora nije moguće jednoznačno utvrditi površinu zemljišta, površinu objekata, katnost, uređenje, etažiranost, komunalnu opremljenost takvih nekretnina, a onda posljedično iz toga nije moguće izvlačiti usporedne podatke. U trenutku kada će se baza podataka koji organ uprave prikuplja za kuće proširiti i na navedene podatke vještaci će moći vršiti usporednu analizu i takvih nekretnina, ali za sada nije moguće i procjene samih objekata se vrše troškovnom metodom. Na pitanje može li troškovnom metodom dobiti kompletno drugačiji rezultat nego što bi dobio poredbenom metodom ne može točno odgovoriti jer, ponovno ističe, za ovih 12 nekretnina za koje su mu dostavljene cijene ne zna koliki je dio zemljišta i kolika je površina kuće već se radi o jedinstvenoj cijeni kuće i zemljišta što je za svaku nekretninu različito i nema dovoljno parametara iz kojih bi mogao utvrditi cijenu zemljišta za takve nekretnine i vrijednost objekta na njima. Kod usporedne metode za procjenu vrijednosti zemljišta radi se o građevinskim zemljištima na kojima ne postoje objekti te je tu moguća direktna usporedba istih. U tablici 1422 nije locirao nekretnine budući je unaprijed znao da ne može koristiti usporednu metodu. Nije izvadio podatke iz katastra i zemljišnih knjiga jer je znao da iz istih ne može utvrditi podatak o ukupnoj površini na njima, katnost, sobnosti i komunalne opremljenosti istih. Na pitanje koja je zemljišta koristio u analizi kod usporedne metode kod procjene vrijednosti zemljišta odgovara da je koristio podatke o svim dostavljenim ugovorima o kupoprodaji zemljišta što je iskazano u tablici 1412 te su tu navedena zemljišta od rednog broja 1 do 8. Što se tiče površine zemljišta koristio je samo dostavljene podatke za 8 transakcija, a površina tih zemljišta se kretala od najmanje 117 kvadrata do najveće 305 kvadrata. Površina zemljišta koje je procjenjivao je 566 m2 odnosno polovica dijela od 566 m2. Koristio je samo one podatke koje je dobio službenim putem. Koristio je podatke koje je dobio od Primorsko goranske županije jer je on upravo tj. organ uprave iz svoje baze podataka izabrao i dostavio mu je kao relevantne za procjenu. Vještaci još uvijek nemaju pristupe takvim bazama i ne mogu sami vršiti odabir usporednih nekretnina već je to zakonom regulirano da isključivo na pismeni zahtjev vještaka čini nadležan organ uprave. Iz dostavljenih podataka izvršio je analizu. Smatra da je dobio vrlo realnu vrijednost nekretnine budući da nikad ni u jednom slučaju nije moguće dobiti identične podatke od usporedne metode kakva je sama procjenjivana nekretnina. Vrlo često su nekretnine manje površine vrijednije od onih većih površina, ali ne mora biti slučaj. U ovom primjeru pokušao je iskoristiti na najbolji mogući način sve dobivene podatke. Na stranici sedam očitovanja dao je korigiranu tablicu usporedne vrijednosti gdje je koristio podatke za vrijednosti zemljišta 305,5 m2, zatim 144 m2 i 117m2 iz usporedbe cijena navedenih nekretnina jasno je vidljivo da najveću jediničnu cijenu od 800 kn po kvadratu ima najmanja nekretnina, veću cijena ima nekretnina srednje površine od 678,97 kn po metru kvadratnom, a najmanju cijenu ima ovdje najveća promatrana nekretnina koja ima površinu 305,50m2 i jediničnu cijenu od 503,31 kvadrat. Iz takve analogije može se zaključiti da bi cijena većih zemljišta bila samo manja ili ista od onih koje je promatrao u svojoj analizi. To su bila jedina moguća komparativna zemljišta. Na posebno pitanje je li istraživo urbanističke uvjete za navedena zemljišta odgovara da je provjerio da se sva zemljišta nalaze u građevinskom području Grada Lošinja što je i dostavio u svom očitovanju. Što se tiče urbanističkih uvjeta za svaku pojedinu lokaciju oni se sa sigurnošću mogu utvrditi jedino na način da se za svaku sačini lokacijska dozvola, odnosno projekt izvedenog stanja a onda organ uprave ima diskreciono pravo da takav projekt prihvati, odbaci ili traži preinačenje. U ovom postupku nije moguće raditi takve zahvate radi vremenskog ograničenja i financijskih sredstava. Smatra da mu zadatak nije bio utvrđivati urbanističke uvjete za navedena zemljišta koja su bile predmet usporedbe a kad bi ih i dobio ne zna što bi sa time postigao osim da bi mogao baratati sa takvim podacima. Izvršio je uvid u prostorno plansku dokumentaciju koja mu je bila dostupna i utvrdio da se sve usporedne nekretnine nalaze u tzv. UPU 9 Grada Lošinja koji na planu obojan žutom bojom te je iz toga zaključio da se sve nalaze u istom području izgrađenosti, a druge detaljnije podatke nije mogao dobiti. U istom urbanističkom planu uređenja nalaze se isti uvjeti izgrađenosti, namjene i kategorije zemljišta. Ne zna koji je koeficijent iskoristivosti. Namjena je stambena, a kategorija zemljišta prva za sve one nekretnine koje imaju pristup sa javne prometne površine. Nije razmatrao koeficijent izgradivosti zemljišta jer je iz navedenog plana zaključio da promatrane čestice imaju isti koeficijent izgradivosti, a uobičajeno je kada organ uprave dostavi podatke za različite nekretnine različitih koeficijenta izgradivosti da to u svojoj tabeli navede pa se onda ti koeficijenti izgradivosti, određenim faktorima preračunavaju na koeficijent izgradivosti procijenjene nekretnine. U ovom slučaju niti je dobio podatak da se radi o različitim koeficijentima izgradivosti niti je sam zaključio iz karte koja mu je bila dostupna. Smatra da je važno odrediti koeficijent izgradivosti ukoliko se radi o nekretninama koje su na različitim lokacijama, gdje su različiti koeficijenti izgradivosti, a ukoliko se radi o nekretninama sa istim koeficijent izgradivosti onda se oni mogu direktno uspoređivati jer je tako pravilnik i naveo. Cijena zemljišta po kvadratu je prema njegovom nazu i mišljenju 663,83 kn/m2. Dobio je jediničnu cijenu polovice promatranog zemljišta identično kao i za cijelu površinu zemljišta. Vrijednost jedne polovine nekretnine na dan sklapanja ugovora prema procjeni iznosi 257.245 kn a nije mu bio zadatak utvrditi jediničnu cijenu po kvadratu. Nije mu bio zadatak utvrditi kolika je bila cijena kvadrata kuće sa okućnicom 2004. godine. Procijenjenu vrijednost nije nadalje uspoređivano sa nikakvim drugim vrijednostima jer to nije uobičajeno niti mu je to bio zadatak niti je to propisano Pravilnikom. Zakonom i pravilnikom je definirano da se vještak može služiti isključivo sa tri metodologije za procjenu vrijednosti nekretnina. Postupio je po članku 29 Pravilnika. Smatra da je u ovom slučaju najbolja metoda za procjenu vrijednosti zemljišta bila usporedna, za procjenu vrijednosti objekta troškovna metoda, a treću metodu dohodovnu ili metodu kapitalizacije dobiti nije koristio jer se ona isključivo upotrebljava za utvrđivanje vrijednosti prostornih objekata odnosno nekretnina koje ostvaruju dobit. Takvi podaci moraju biti vještaku dani na uvid. Postupio je u potpunosti prema pravilniku o procjeni vrijednosti nekretnina. Koristeći i površine koje imaju nekoliko puta manje površine od promatrane dobio je zadovoljavajući rezultat pogotovo ako se ima u vidu činjenicu, koja je i ovdje bila slučaj, da manja zemljišta postižu veće jedinične vrijednosti. Nije uzimao u obzir kupoprodajne ugovore koje je tužiteljica priložila uz podnesak od 27.4.2017. jer to nema nikakve veze sa predmetom njegove procjene. Nije uzimao podatke Državnog zavoda za statistiku i Porezne uprave o cijenama nekretnina u Lošinju na dan kupoprodaje te time komparirao utvrđene vrijednosti jer mu to Pravilnik niti ne dopušta da to učini, a pogotovo stoga što podaci Porezne uprave nisu javno dostupne nikome pa niti vještacima. Statistički podaci koji izdaje Državni zavod za statistiku su prosječeni i ne mogu se koristiti za usporedbu sa konkretnim nekretninama. Na stranicama 4-6 nalaza i mišljenja dao je detaljan opis lokacije predmetne nekretnine.

49. Tužiteljica je ostala kod istaknutih prigovora. Posebno manjkavim smatra vještakov odabir metoda kojom je vještačio budući bi nalaz bio ispravan jedino ako se uzme u obzir

komparativnu nekretninu, što nije učinio niti je raspolagao komparativnim podacima zemljišta (koeficijenti izgradivosti, koeficijenti iskoristivosti, oblik parcele, mogućnost izgradnje). Nije znao odgovoriti niti kolika je cijena po kvadratu predmeta vještačenja, a što drži jednostavnom matematičkom operacijom budući se ukupna cijena podijeli sa cijenom kvadrata. Zbog opisanih nedostataka u pisanom i usmenom očitovanju vještaka Žarka Željka, predlaže provođenje novog vještačenja po drugom sudskom vještaku. Sud je usvojio prijedlog tužiteljice za provođenjem novog vještačenja jer u svojim prigovorima u bitnome tvrdi da bi druga metoda vještačenja mogla utjecati na procijenjenu vrijednost nekretnine i na toj tvrdnji ustraje. Zato je raspravnim rješenjem od 1.3.2018. odredio građevinsko vještačenje po stalnom sudskom vještaku Mladenu Ožiću, dipl. ing. On je po pozivu pristupio sudu i nakon razgledavanja spisa za provođenje vještačenja, uz očevid i troškove puta, zatražio 11.000,00 kn (uključen PDV), a koji iznos nije znatno viši od ukupnog troška ranije provedenog građevinskog vještačenja (5.000,00 kn + 1.000,00 kn + 4.000,00 kn + naknada za izlazak sudske komisije, ukupno 10.555,04 kn). Rješenjem od 24.5.2018. sud je pozvao tužiteljicu na uplatu predujma, no kako po istom tužiteljica nije postupila niti do ročišta 3.10.2019. to se, sukladno čl. 153 st. 3 ZPP-a odustalo od novog građevinskog vještačenja.

50. Sud prihvaća nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Žarka Željka jer je vještak u cijelosti ispunio zadatak, a svoja je utvrđenja iscrpno objasnio pisanim putem i usmeno na ročištu otklanjajući pri tome sve prigovore tužiteljice kao neosnovane. Vještak je u svom nalazu i mišljenju, pisanom očitovanju na prigovore tužiteljice na nalaz i mišljenje te usmenom očitovanju na prigovore, dao jasne i detaljne odgovore kojima objašnjava utvrđenja iz svog nalaza i mišljenja, a koja u cijelosti prihvaća i sud posebno vodeći računa da je predmetom procijene bila tržišna vrijednost ½ dijela zemljišta upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. te tržišna vrijednost ½ dijela kuće upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004., a ne polovica idealnog dijela cijele nekretnine. Kako prema procijeni sudskog vještaka Žarka Željka ukupno procijenjena tržišna vrijednost ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]- grad na dan sklapanja ugovora o kupoprodaji 28.7.2004. iznosi 257.245,00 kn, odnosno 34.345,00 EUR, a pokojnom ŽŽ zastupanom po NŽ je temeljem kupoprodajnog ugovora isplaćena ukupna cijena od 40.500,00 EUR u kunskoj protuvrijednost na dan plaćanja to jasno proizlazi da tuženik za sebe nije ugovorio korist nerazmjernu onome što je kupoprodajom dobio, a to je ½ dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-grad.

51. Zelenaški ugovor je definiran u Zakonu o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, u nastavku ZOO-a) kao ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti (čl. 329). Na zelenaški se ugovor na odgovarajući način primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima o posljedicama ništetnosti (čl. 329 st. 2). U čl. 322 ZOO-a je propisano da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. U slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana je dužna vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje. (čl. 323 st.1. ZOO- a). Tužiteljica u ovom predmetu nije dokazala da su na strani pokojnog ŽŽ kao stranke predmetnog kupoprodajnog ugovora, niti na strani NŽ, njegove supruge i punomoćnice za sklapanje istog, postojali razlozi zelenaškog ugovora (stanje nužde, teško materijalno stanje, nedovoljno iskustvo, lakomislenost ili zavist prema tuženiku) koji moraju biti ispunjeni kumulativno i to u vrijeme sklapanja tog ugovora. Nije dokazala postojanje očitog nerazmjera između predmeta kupoprodaje i ostvarene kupoprodajne cijene na koju je njen prednik morao pristati zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti, a što sve da je I- tuženiku kao zelenašu bilo poznato te se znajući za te okolnosti njima namjerno okoristio. S obzirom na sve navedeno, odlučeno je kao u izreci presude.

52. Odluka o trošku je donesena temeljem čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a i Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad odvjetnika, prema vrijednosti predmeta spora. Tuženiku zastupanom po punomoćniku odvjetniku je priznat trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu od 1125 bodova (Tbr. 8.t.1), sastav odgovora na privremenu mjeru u iznosu od 1125 bodova (Tbr. 11), sastav podnesaka od dana 28.10.2016. i od 28.7.2018. u iznosu od po 1125 bodova za svaki (Tbr. 8.t.1), sastav podnesaka od 6.3.2014., 16.3.2014., 28.5.2015., 31.3.2017., 28.7.2017., 21.3.2019. u iznosu od po 50 bodova za svaki (Tbr. 8.t.3), zastupanja na ročištima 10.12.2013., 17.3.2014., 15.10.2015., 11.4.2017., 5.10.2017., 1.3.2018., 3.10.2019.,18.4.2019., 11.3.2025., 9.6.2025. i 7.10.2025. u iznosu od po 1125 bodova za svako (Tbr. 9.t.1), pristupa očevidu održanom dana 23.11.2015. u iznosu od 1125 bodova (Tbr. 9.t.7) te ročištima održanim dana 3.12.2018., 2.4.2019. i 28.11.2024. u iznosu od po 50 bodova za svako (Tbr. 9.t.5). Nije priznat trošak sastava podneska od 7.6.2016. jer isti ne prileži spisu. Uz vrijednost jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54.) i 25% PDV-a u iznosu od 9.225,00 EUR trošak tuženika iznosi 46.125,00 EUR. Navedenom treba dodati trošak građevinskog vještačenja u iznosu od 530,89 EUR te plaćene sudske pristojbe na odgovor na tužbu u iznosu od 331,81 EUR pa ukupno priznati trošak tuženika iznosi 46.987,70 EUR, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom određenom po čl. 29 st. 2 ZOO-a, tekućom od dana 10.11.2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, plativo u roku od 15 dana.

U Zagrebu 10. studenog 2025 godine

Sutkinja

Ivana Markotić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke imaju pravo na žalbu koju mogu podnijeti ovome sudu u roku od 15 dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi pisano, a o istoj odlučuje županijski sud.

DNA

1. pun. tužiteljice

2. pun. I-tuženika

3. II-tuženiku

4. spis