REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Čakovcu

Ruđera Boškovića 18

40000 Čakovec

Poslovni broj: P-137/2025-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Čakovcu, po sutkinji toga suda Valentini Varga Gombar, u pravnoj stvari I.tužitelja JŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa].tužitelja ŠŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], oba ih zastupa Luka Marčić, odvjetnik iz Šibenika, protiv tuženika GRAD ČAKOVEC, OIB: 44427688822, Ulica kralja Tomislava 15, Čakovec, radi utvrđenja prava vlasništva nekretnine, nakon zaključene glavne i javne rasprave održane dana 25. rujna 2025.god. u prisutnosti punomoćnika tužitelja Marčić Luke, odvjetnika i punomoćnice tuženika ČŽ, dana 07. studenog 2025.god. objavio je i

p r e s u d i o  j e :

U cijelosti s e o d b i j a tužbeni zahtjev tužitelja ŠŽ JŽ i ŠŽ koji glasi :

"Utvrđuje se da su tužitelji stekli pravni osnov za stjecanje prava vlasništva i to svatko za po ½ dijela (ukupno za cijelo) na nekretnini čest. br. 208/A/6/9/2, oznake zemljišta gradilište iza Marofa, površine 200 čhv. Z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], pa se ovlašćuju tužitelji, temeljem ove presude zatražiti i postići uknjižbu prava vlasništva na opisanoj nekretnini, na svoje ime i svatko za po ½ dijela (ukupno za cijelo) uz istodobno brisanje istog prava s imena: 2. Vlasnički dio: 1/1 GRAD ČAKOVEC, OIB: 44427688822, Ulica kralja Tomislava 15, Čakovec.

Obrazloženje :

1. I i II.tužitelji su dana 06. svibnja 2025.god. podnijeli tužbu kod ovoga suda, protiv tuženika, radi utvrđenja prava vlasništva na nekretnini, u kojoj navode da je predmet ove tužbe nekretnina zemljišnoknjižne oznake čest. br. 208/A/6/9/2, oznake zemljišta gradilište iza marofa, površine 200 čhv. Z. U. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], na kojoj je kao vlasnik za cijelo upisan tuženik. Tužitelji navode da su suvlasnici svatko za po ½ dijela gore opisane nekretnine, a koju su stekli temeljem Ugovora o darovanju zaključenog sa darovateljem IŽ, a koji Ugovor je ovjeren kod vršitelja dužnosti javnog bilježnika Tena Crnčec Mihaljčić pod posl. br. OV-2054/25 od dana 24.04.2025. godine. Prethodno je ĆŽ gore opisanu nekretninu stekao temeljem Ugovora o darovanju zaključenog sa darovateljem MŽ, a koji Ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika Jasenke Crnčec pod posl. br. OV-732/98 od dana 30.01.1998. godine. Prethodno, MŽ je predmetnu nekretninu stekla temeljem Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj: 35/97, a koji Ugovor je zaključen sa prodavateljem Fond u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec i ovjeren kod javnog bilježnika Ivan Marodi posl. br. OV-1069/97 od dana 15.12.1997. godine. Citiranim Ugovorom u članku 5. je precizirano kako osim predmeta kupoprodaje opisanog u članku 2. Ugovora, predmet kupoprodaje predstavlja i odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a time i zemljišta. Predmetna nekretnina predstavlja dvorište stana opisanog u članku 2. kupoprodajnog ugovora, a na predmetnoj nekretnini se nalaze i pomoćni objekti i nadstrešnica, koje je legalizirao pravni prednik tužitelja ĆŽ. Ovom tužbom tužitelji traže od suda da im se prizna njihovo neprijeporno izvan knjižno vlasništvo na toj nekretnini.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da je točno da je tuženik vlasnik nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], kat. čest. [katastarska čestica]/A/6/9/2, k. o. [katastarska općina], gradilište iza marofa, površine 200 čhv., na adresi [adresa]. Predmetna nekretnina bila je upisana u zemljišnim knjigama kao Općenarodna imovina - Upravljanje: Poduzeće za upravljanje i uzdržavanje drž.stamb. zgrada u [adresa], u DGU PUK Čakovec upisana u posjedovnom listu 3168, na Fond u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec, Grad Čakovec pravni je slijednik bivše Općine Čakovec i Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovca prema odredbi čl. 386. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) i Uredbe o prestanku rada Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu (NN 64/97). Temeljem Prijedloga za uknjižbu od dana 12.08.2024., Klasa: 940-01/23-01/37, Urbroj: 2109-2-05-03-24-06, kao vlasnik predmetne nekretnine upisan je Grad Čakovec. Prema Ugovoru o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97. -N, od dana 13.11.1997. zaključenom između Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec i MŽ, JMBG [jedinstveni matični broj građana], kupljen je stan na kojem postoji stanarsko pravo, u [adresa], zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade. Sukladno članku 5. predmetnog ugovora o kupoprodaji, kupac je uz vlasništvo posebnog dijela zgrade, sukladno članku 370. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) stekao i odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a time i zemljišta, u omjeru koji će se utvrditi naknadno te se obvezuje da vrijednost time postignute koriste naknadi dotadašnjem vlasniku zemljišta u iznosu koji će posebnim propisom odrediti Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja. Stan koji je kupljen upisan je u KPU, broj [broj poduloška]., Knjiga PU: [adresa].

3. Nadalje, tuženik navodi da su ĆŽ i TŽ, **.**.2017. podnijeli Gradu Čakovcu zahtjev za postupanje po članku 5. Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97 od dana 13.11.1997., obzirom da nije postupano po članku 5. navedenog ugovora tj. nije utvrđen suvlasnički omjer cijele nekretnine, a time i zemljišta, te nisu vrijednost time postignute koristi naknadili dotadašnjem vlasniku zemljišta u iznosu koji bi posebnim propisom odredilo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja. Grad Čakovec raspolaže nekretninama sukladno odredbama Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao i odredbama općeg akta Grada Čakovca, te je dužan kod utvrđivanja vrijednosti nekretnine odabrati stalnog sudskog vještaka i procjenitelja koji će istu utvrditi. Temeljem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, predmetni elaborat šalje se na Procjeniteljsko povjerenstvo koje daje mišljenje usklađenosti predmetnog elaborata s odredbama Zakona. Po provedenom postupku Grad Čakovec obradio se podnosiocima zahtjeva pozivom na plaćanje, ali i na dostavu isprava kojima se dokazuje pravna osnova stjecanja predmetne nekretnine obzirom da je nositelj stanarskog prava bila MŽ, a prema Zakonu o prodaji stana na kojem postoji stanarskog pravo (NN 43/92, 69/97, 87/92, 25/93, 26/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 11/96, 79/96, 111/96, 11/97, 103/97, 119/97, 68/98, 163/98, 22/99, 96/99, 120/00, 94/01, 78/02) propisano je da stan ima pravo kupiti stanar pod uvjetima navedenim u Zakonu, a uz njegovu suglasnost i članovi njegovog obiteljskog domaćinstva. Na zahtjev Grada podnosioci se nisu očitovali. ĆŽ i TŽ ponovno su se obratili Gradu Čakovcu zahtjevom za otkup predmetne nekretnine, 22.11.2023. Grad Čakovec ponovno provodi zakonsku proceduru, obavještava podnosioce zahtjeva o istoj te dostavlja zahtjev za plaćanje na koji se podnosioci ponovno nisu očitovali.

4. Stranke su se tijekom postupka dodatno očitovale, te su osporavale navode suprotne strane.

5. Tužitelji smatraju da Ugovor o kupoprodaji iz 1997.god. sadrži valjanu tabularnu ispravu i u odnosu na stan i u odnosu na zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a da isti podrazumijevaju i okolno zemljište. Smatraju da eventualno ne plaćanje kupoprodajne cijene za zemljište ne može biti prepreka za upis prava vlasništva za korist tužitelja i na toj spornoj čestici.

6. Tuženik smatra da je on vlasnik te nekretnine temeljem svih priloženih isprava, a da pravni prednici I i II.tužitelja, iako uredno pozvani na reguliranje stanja za tu česticu, istome nisu pristupili.

7. Na ročištu održanom dana 25. rujna 2025.god. I i II.tužitelji su odustali od saslušanja svjedoka i stranaka jer se radi o pravnom pitanju, te sudu predložili da se provede samo dokaz uvidom u dokumentaciju. Tuženik je također predložio dokaze samo uvidom u dokumentaciju.

8. Stoga je sud na tom ročištu nakon što su svi predloženi dokazi po strankama provedeni, izvršio još uvid u svu dokumentaciju, te je nakon provedenog postupka dokazivanja na tom ročištu zaključio glavnu raspravu.

9. U postupku dokazivanja sud je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige (list 6 spisa), ugovor o darovanju (list 7-11 spisa), ugovor o darovanju (list 12 i 13 spisa), suglasnost (list 14 spisa), ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo (list 15-19 spisa), rješenje o izvedenom stanju (list 20-23 spisa), izvadak iz knjige položenih ugovora (list 24 spisa), prijedlog i rješenje (list 32-33 spisa), odluku (list 34 spisa), odluku (list 35-56 spisa), dopunsku odluku (list 57-60 spisa), zaključak (list 61 i 62 spisa), uvjerenje o statusu čestice (list 63 i 64 spisa), identifikaciju čestica (list 65 i 66 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (list 67 spisa), izvod iz posjedovnog lista (list 68 spisa), izvod iz katastarskog plana (list 69 spisa), rješenje broj Z-8617/2024 ovosudnog ZK odjela (list 70 i 71 spisa), izvadak iz knjige položenih ugovora (list 72 spisa), povijesni prikaz izvatka iz knjige položenih ugovora (list 73 i 74 spisa), očitovanje (list 75 spisa), zamolbu (list 76 i 77 spisa), izjavu (list 78 spisa), zahtjev (list 79 i 80 spisa), te u izjavu MŽ koja je predana u spis na ročištu održanom dana 25. rujna 2025.god.

10. Analizom izvedenih dokaza u smislu odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11 i 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 i 114/22 i 153/23– koji se primjenjuje s obzirom na vrijeme podnošenja tužbe ) kao i rezultata cjelokupnog raspravljanja ovaj sud nalazi da je tužbeni zahtjev I.tužitelja i II.tužitelja u cijelosti neosnovan.

11. U čl. 2. st. 1. Zakona o parničnom postupku određeno je da u parničnom postupku sud odlučuje u granicama zahtjeva koji su stavljeni u postupku. Odredbom čl. 7. Zakona o parničnom postupku, određeno je da su stranke dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice, a u čl. 219. istog Zakona da je u parnici svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika.

12. U čl. 221.a. Zakona o parničnom postupku određeno je da ako sud na temelju izvedenih dokaza (članak 8) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu; o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja.

13. Predmet ovog postupka je utvrđenje prava vlasništva na nekretnini.

14. Nije sporno da su I.tužitelj i II.tužitelj pravni slijednici MŽ u svezi navodnog stjecanja vlasništva na nekretnini upisanoj z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest.br. 208/A/6/9/2 gradilište iza Marofa od 200 čhv, što je utvrđeno uvidom u Ugovora o darovanju pod posl. br. OV-2054/25 od dana 24. travnja 2025. godine koji su sklopili ovdje tužitelji JŽ i ŠŽ sa ocem ŠŽ IŽ, te zatim i Ugovora o darovanju pod posl. br. OV-732/98 od dana 30. siječnja 1998. godine gdje je vlasništvo nekretnine stekao taj ŠŽ ĆŽ od majke ŠŽ MŽ. Ti ugovori su ovjereni na način da su ovjereni potpisi i darovatelja i daroprimatelja kod javnog bilježnika sukladno Zakonu o javnom bilježništvu. U tim ugovorima je navedeno da je darovatelj (CŽ, odnosno ĆŽ )izvan-knjižni vlasnik te nekretnine.

15. Navedena MŽ kao pravni prednik ovdje I. i II.tužitelja je u rujnu 2025.god. dala Izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika da je svome sinu MŽ IŽ darovala upravo nekretninu upisanu u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest.br. 208/A/6/9/2 gradilište iza Marofa od 200 čhv.

16. I.tužitelj i II.tužitelj smatraju da su na temelju tih Ugovora o darovanju i na temelju Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97, dakle na temelju pravnog posla, stekli pravo vlasništva na toj nekretnini upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest.br. 208/A/6/9/2 gradilište iza Marofa od 200 čhv.

17. Nije sporno da je kao vlasnik u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Čakovcu te sporne nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest.br. 208/A/6/9/2 gradilište iza Marofa od 200 čhv upisan ovdje tuženik Grad Čakovec. Kuća tj. bilo kakav objekt (zgrada ) u zemljišnim knjigama uopće nije niti upisan.

18. I kod Područnog ureda za katastar Čakovec je kao posjednik katastarske čestice broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što je ova sporna čestica, upisan ovdje tuženik Grad Čakovec. U katastru je ista katastarska čestica upisana kao kuća, dvorište i oranica, a kao naziv ulice je navedeno GŽ, iako je na kopiji katastarskog plana vidljivo da se ta čestica nalazi kraj [adresa] u [adresa].

19. Izvadak iz zemljišne knjige i Izvadak iz katastra zemljišta imaju snagu javne isprave sukladno čl. 230. Zakona o parničnom postupku, pa se presumira istinitost onoga što se u njoj potvrđuje ili određuje, a u istima je kao vlasnik i kao posjednik te sporne čestice upisan upravo tuženik Grad Čakovec.

20. Iz Izvoda iz katastarskog plana Područnog ureda za katastar Čakovec je vidljivo da je na čestici broj 1112 k. o. [katastarska općina] sagrađena jedna zgrada, a da se ta čestica nalazi u [adresa], što je sve navedeno na toj ispravi.

21. Prema dokumentu Područnog ureda za katastar Čakovec od dana 31. srpnja 2024.god. i to Identifikaciji čestica utvrđeno je da je katastarska čestica broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] identična zemljišno-knjižnoj čestici broj 208/A/6/9/2 upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dakle spornoj nekretnini koja je predmet ovog postupka.

22. Kada se usporede podaci Područnog ureda za katastar Čakovec, kao javne knjige, za katastarsku česticu broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u kojem je kao posjednik upisan Grad Čakovec, tada se utvrđuje da se ta katastarska čestica sastoji od kuće ulica GŽ [adresa] od 138 m2, oranice od 73 m2 i dvorišta od 500 m2, ukupne površine 711 m2, dakle očito je da stanje u z.k. odjelu (upisana kao zemljišno-knjižna čestica broj 208/A/6/9/2 upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ) i katastru zemljišta nije usklađeno s obzirom na upisane kulture jer je u z.k. ista nekretnina upisana kao "gradilište" bez ikakvih upisanih objekata ( zgrade, kuće ), a u katastru zemljišta je upisana kao "kuća, oranica i dvorište". Jedino je iz istog vidljivo da su površine obje te čestice približno iste jer je površina od 200 čhv iz z.k. je približno jednaka površini iz katastra zemljišta od 711 m2.

23. Prema Uvjerenju o statusu čestice RH, Međimurske županije, Grada Čakovca od 30. travnja 2024.god. navedena katastarska čestica broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] se nalazi unutar granica građevinskog područja, a namjena je stambena ( oznaka S ).

24. Nije sporno da je tuženik Grad Čakovec pravni slijednik bivše Općine Čakovec i Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovca prema odredbi čl. 386. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine RH broj 91/96, 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17) i Uredbe o prestanku rada Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu (Narodne novine RH broj 64/97).

25. Nije sporno da je ranije predmetna nekretnina bila upisana u zemljišnim knjigama kao Općenarodna imovina - Upravljanje: Poduzeće za upravljanje i uzdržavanje drž.stamb. zgrada u [adresa], u DGU PUK Čakovec upisana u posjedovnom listu 3168, na Fond u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec. Isto je utvrđeno uvidom u Prijedlog za uknjižbu od dana 12. kolovoza 2024., te Rješenje Općinskog suda u Čakovcu, Zemljišnoknjižni odjel, broj Z-8617/2024 od dana 13. kolovoza 2024.god.

26. Tuženik je u spis dostavio dokumentaciju temeljem koje ga je ovosudni zemljišno- knjižni odjel u [adresa] upisao kao vlasnika predmetne nekretnine i sud istu prihvaća s obzirom da je očito tuženik upisan u z.k. kao vlasnik nekretnine.

27. Temeljem čl. 8. st. 1. i 2. Zakona o zemljišnim knjigama ( Narodne novine RH broj 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24 ), zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava, a smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.

28. Na temelju Odluka RH, Vlade Republike Hrvatske iz 1996.god. je očito da je taj stan sa adresom u [adresa] u prizemlju, površine 98,40 m2 pripao u vlasništvo tuženika Grada Čakovca kao jedinice lokalne uprave i samouprave na čijem se području nalazi.

29. Nije sporno da je pravni prednik I.tužitelja i II.tužitelja (temeljem priloženih Ugovora o darovanju i Izjave, naprijed obrazloženih ) i to MŽ sklopila dana 13. studenog 1997.god. Ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97 sa tada Fondom u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec, a predmet kojeg ugovora je bila kupnja stana u [adresa], stan u prizemlju broj 0010, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, a koji stan se sastoji od 3 sobe, kuhinje, hodnika, smočnice i kupaone sa WC-om u ukupnoj površini od 98,40 m2, a stanu pripada i spremište.

30. U ugovoru je navedeno da se zgrada u kojoj je taj stan je izgrađena na čest.br. 1112 k. o. [katastarska općina], što je katastarska oznaka čestice kod Područnog ureda za katastar Čakovec, te je navedeno da je ista identična staroj čest.br. 208/A/6.9.2 z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Taj ugovor je ovjeren po javnom bilježniku i proveden je u knjizi položenih ugovora kod ovoga suda zemljišno-knjižnog odjela u [adresa].

31. U tom ugovoru je navedeno da je cijena toga stana, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, uzimajući u obzir popuste 113.220,18 HRK (stoitrinaest- tisućadvjestoidvadeset hrvatskih kuna i osamnaest lipa).

32. Taj stan je kupljen sukladno odredbama Zakona o prodaji stana na kojem postoji stanarskog pravo (NN 43/92, 69/97, 87/92, 25/93, 26/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 11/96, 79/96, 111/96, 11/97, 103/97, 119/97, 68/98, 163/98, 22/99, 96/99, 120/00, 94/01, 78/02) i ovim citiranim odredbama ugovora je kupljen isključivo taj točno određeni stan na kojem postoji stanarsko pravo, u [adresa], na adresi [adresa], zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

33. Sukladno tom Zakonu o prodaji stanova na kojem postoji stanarsko pravo se mogao kupiti samo točno određeni stan, ako su bili ispunjeni svi potrebni uvjeti i onda se takav kupljeni stan upisivao kao vlasništvo kupca u Knjigu položenih ugovora kod nadležnog zemljišno-knjižnog odjela.

34. Nije sporno da je taj kupljeni stan nakon te kupoprodaje iz 1997.god. upisan u Knjigu položenih ugovora ( KPU ), broj [broj poduloška], što je utvrđeno uvidom u Knjigu Položenih ugovora za k. o. [katastarska općina] i to Izvadak iz KPU, broj [broj poduloška], Knjiga PU: [adresa], zajedno s povijesnim prikazom upisa.

35. Ranije je kao vlasnik toga kupljenog stana bila upisana pravna prednica I. i II.tužitelja MŽ, a sada su kao vlasnici (suvlasnici ) toga stana upisani MŽ ĆŽ, ovdje pravni prednik I. i II.tužitelja i TŽ, svaki u ½ dijela (jednoj- polovini dijela ).

36. Iz podataka te Knjige položenih ugovora za [broj poduloška] k. o. [katastarska općina] je vidljivo da je u isti upisan stan, a koji stan se nalazi u zgradi u [adresa], na adresi [adresa], koja je sagrađena na katastarskoj čestici broj [katastarska čestica]. Taj stan se nalazi u prizemlju i sastoji se od : 3 sobe, kuhinje, hodnika, smočnice i kupaone sa WC-om, ukupne površine 98,40 m2 sa pripadajućim spremištem. To je utvrđeno uvidom u knjigu PU kao javnu knjigu.

37. Očito je temeljem priloženih javnih isprava i to podataka zemljišno-knjižnog odjela u [adresa] iz Knjige položenih ugovora za taj kupljeni stan i zemljišno-knjižnog izvatka za spornu česticu ( u z.k. upisanu kao "gradilište" ) u naravi dvorište oko zgrade u kojoj je stan, kao i da nije proveden postupak postupak sukladno Pravilniku o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine ( etažnog vlasništva) koji Pravilnik je objavljen u Narodnim novinama RH broj 121/2013.

38. Taj kupljeni stan je otplaćivan, sukladno sklopljenom ugovoru iz 1997.god., prvo ga je otplaćivala pravna prednica tužitelja MŽ, a nakon nje također pravni prednik tužitelja ĆŽ, što je utvrđeno uvidom u Suglasnost Republike Hrvatske, Fonda za naknadu oduzete imovine od dana 22. ožujka 2004.god.

39. Sporno je da li su i na koji način I. i II.tužitelji stekli pravni osnov za stjecanje prava vlasništva na spornoj nekretnini upisanoj u zemljine knjige ovoga suda i da li su onda posljedično tome ovlašteni tražiti uknjižbu prava vlasništva na toj nekretnini s tuženika na svoje ime i vlasništvo.

40. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje svojem nositelju (vlasniku) daje najpotpuniju (ali ne i apsolutnu), za svakog mjerodavnu privatno pravnu vlast na stvari što je pravni poredak dozvoljava i jamči. Sa svojim stvarima i koristima od te stvari, vlasnik je ovlašten činiti što ga je volja, ako to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima. Ovlasti prava vlasništva su pravo vlasnika da stvar posjeduje, uporabi, koristi i njome raspolaže.

41. Pravo vlasništva može steći na nekoliko načina: na temelju pravnog posla, na temelju zakona, na temelju nasljeđivanja odnosno na temelju odluke suda ili druge nadležne javne vlasti.

42. Članak 115. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla.

43. Prema odredbi čl. 119. st. 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima vlasništvo nekretnine na temelju pravnog posla stječe se upisom stjecateljevog vlasništva u zemljišnoj knjizi.

44. Naime, kada se vlasništvo stječe na temelju pravnog posla, dakle, derivativno, tada je pravni posao, ovdje, kupoprodajni ugovor samo pravni temelj stjecanja prava vlasništva (titulus), dok je način stjecanja upis u zemljišne knjige (modus), pa dakle, niti I.tužitelj i II.tužitelj, niti njihovi pravni prednici ĆŽ i MŽ bez upisa u zemljišne knjige nisu stekli vlasništvo sporne predmetne nekretnine, sve da su i imali valjani pravni posao u odnosu na sporni dio predmetne nekretnine.

45. I.tužitelj i II.tužitelji tijekom postupka niti ne tvrde da bi pravo vlasništva predmetne nekretnine stekli originarno dosjelošću, temeljem zakona, niti su za isto dostavili dokaze, niti se na isto pozivaju. Osim toga, temeljem naprijed navedenih dokumenata, očito je da je sam tuženik Grad Čakovec poduzimao radnje da se upiše kao vlasnik te sporne nekretnine i u konačnici se i upisao u z.k.

46. Kako činjenična osnova o pravnom osnovu stjecanja prava vlasništva određuje tužbeni zahtjev za utvrđenje prava vlasništva, sud je ovlašten odlučivati samo o tako postavljenom i određenom zahtjevu čije su granice određene činjeničnom osnovom sukladno čl. 2. st. 2. Zakona o parničnom postupku.

47. Budući da I i II.tužitelji kao temelj stjecanja vlasništva navode pravni posao, a upis u zemljišnu knjigu u njihovu korist nije izvršen, potrebno je donijeti odluku u ovom postupku.

48. Sklopljeni Ugovori o darovanju nisu sporni u ovom postupku, pa se za sada posebno ne obrazlažu.

49. To iz razloga jer je prvo potrebno utvrditi prema vremenskom razdoblju stjecanja sporne nekretnine, da li pravni prednik I.tužitelja i II.tužitelja MŽ ima pravni osnov za stjecanje te nekretnine od Grada Čakovca, odnosno njegovog pravnog prednika bivše Općine Čakovec i Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovca, a temeljem citiranog Ugovoru o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97. -N, od dana 13.11.1997. zaključenom između Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec i MŽ, JMBG [jedinstveni matični broj građana], kupljen je stan na kojem postoji stanarsko pravo, u [adresa], zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

50. Stjecanjem vlasništva na temelju zakona prestaju sva stvarna prava koja su do tada postojala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je stjecatelj znao da postoje ili je to morao znati. Tko stekne pravo vlasništva ispunjenjem zakonskih pretpostavki je ovlašten ishoditi upis svojeg prava u zemljišne knjige.

51. Glede samih tužbi kojima se traži od nadležnog suda utvrđenje prava vlasništva, one su deklaratornog karaktera. Odnosno, presudom se utvrđuje da pravo vlasništva već stečeno u nekom trenutku u prošlosti ispunjavanjem zakonom propisanih pretpostavki.

52. Točno je da sukladno čl. 370. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima vlasniku posebnog dijela zgrade pripada odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine. Međutim, za isto je potrebno imati ispravu podobnu za upis takvog prava vlasništva (suvlasništva ) u zemljišne knjige.

53. Dakle, u tom Ugovoru o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97.-N, od dana 13.11.1997.god. se ne navodi da je kupljeno i zemljište (dvorište) oko zgrade, niti je za kupnju zemljišta ( dvorišta ) navedena kakva kupoprodajna cijena.

54. Bitni sastojci ugovora o kupoprodaji nekretnine su predmet (nekretnina) i cijena. Nekretnina kao predmet ugovora mora biti u ugovoru navedena i opisana točno onako kako je upisana u zemljišnoj knjizi. Cijena kao drugi bitni element ugovora mora biti određena ili odrediva. Osnovna obveza kupca je isplatiti prodavatelju ugovorenu cijenu, a osnovna obveza prodavatelja je prenijeti pravo vlasništva nekretnine na kupca.

55. Obveza prodavatelja se svodi zapravo na davanje tabularne izjave (u ugovoru ili zasebno), a koja sadržajno znači da prodavatelj kao vlasnik nekretnine dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva. Takva izjava može u ugovoru biti dana uvjetno ili bezuvjetno.

56. Tim ugovorom broj 35/97. -N iz 1997.god. je sukladno obrazloženom, kupljen samo stan sa zajedničkim dijelovima zgrade, a nije kupljeno i zemljište ispod i okolo toga stana u zgradi što je u naravi dvorište oko zgrade u kojoj je taj stan.

57. Pravni prednik tužitelja MŽ je kupila 98,40 m2 stana po povlaštenim uvjetima (za iznos od 113.220,18 HRK što je sada 15.026,90 EUR), a sada bi se njezini pravni slijednici (njezina obitelj ) htjeli upisati kao vlasnici čak površine od 711 m2 što je površina sporne čestice, dakle na 7 (sedam ) puta veću površinu.

58. Tako sud zaključuje da je pravna prednica tužitelja MŽ kupila samo točno određeni stan točno određene površine od 98,40 m2 u zgradi i to za povlaštenu cijenu ( nisku cijenu) i ne može sada postati vlasnica niti ona, niti njezini pravni slijednici, cijele sporne čestice koja čestica se očito sastoji od zgrade u kojoj je taj kupljeni stan, a možda se u toj zgradi nalaze i druge prostorije koje nisu uopće bile predmet ugovora, te ne može postati vlasnik cijelog dvorišta oko zgrade koje je očito puno veće površine. Isto je utvrđeno uvidom u Izvod iz katastarskog plana gdje je vidljiva izgrađenost, oblik i površina sporne čestice, a utvrđeno je da se ta čestica nalazi u centru samog grada [adresa], a što je i opće poznata činjenica i s obzirom na adresu nekretnine.

59. Naime, nije sporno da je sukladno članku 5. Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97 od dana 13. studenog 1997.god. određeno da je kupac, ovdje pravni prednik I. i II.tužitelja MŽ, uz vlasništvo posebnog dijela zgrade, sukladno članku 370. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stekao i odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a time i zemljišta, u omjeru koji će se utvrditi naknadno te se obvezuje da vrijednost time postignute koristi naknadi dotadašnjem vlasniku zemljišta u iznosu koji će posebnim propisom odrediti Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja.

60. Upravo je u ovom postupku sporan taj čl. 5. tog Ugovora o kupoprodaji stana. Bitne riječi u tom članku ugovora su dakle "u omjeru koji će se utvrditi naknadno te se obvezuje da vrijednost time postignute koristi naknadi dotadašnjem vlasniku zemljišta".

61. Ovdje I. i II.tužitelji kao pravni slijednici MŽ koja je sklopila ugovor o kupoprodaji stana 1997.god. smatraju da su vlasništvo stekli temeljem samo te odredbe čl. 5. toga ugovora, a da tuženik Grad Čakovec svoj eventualni obvezno- pravni zahtjev koji se odnosi na plaćanje iznosa cijene za otkup te čestice mora pokrenuti poseban spor.

62. Već je obrazloženo da sukladno članku 5. predmetnog ugovora o kupoprodaji na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97. -N, od dana 13.11.1997. zaključenom između pravnih prednika ovdje stranaka i to Fonda u stambenom i komunalnom gospodarstvu Čakovec i Klinec Ivanke, kupac, dakle tamo MŽ (pravni prednik I. i II.tužitelja) je uz vlasništvo posebnog dijela zgrade, što je u konkretnom slučaju taj kupljeni stan površine 98,40 m2, sukladno članku 370. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stekla i odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a time i zemljišta, međutim u samom ugovoru je jasno navedeno da je isto MŽ kao kupac stekla u omjeru koji će se utvrditi naknadno, te se ujedno MŽ obvezuje da vrijednost time postignute koriste naknadi dotadašnjem vlasniku zemljišta u iznosu koji će posebnim propisom odrediti Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja.

63. Dakle, prodavatelj u tom ugovoru iz 1997.god. za zemljište oko zgrade gdje se nalazi taj stan nije odredio (opisao ) niti dio zemljišne koje bi eventualno bilo predmet kupoprodaje, niti pak je za taj eventualni dio zemljišta odredio kakvu cijenu, te u konačnici u tom ugovoru nigdje nije prodavatelj dao suglasnost (tabularnu izjavu, clausulu intabulandi ) da se kupac može upisati kao suvlasnik te čestice (zemljišta oko zgrade ).

64. Već je obrazloženo da tim ugovorom iz 1997.god. kupljen samo taj određeni stan za točno određenu cijenu, a da nije kupljeno i zemljište oko zgrade u kojoj se nalazi taj stan. Samo za taj stan je u samom ugovoru navedena kupoprodajna cijena koju je potrebno platiti i samo je za stan dozvoljeno da se kupac upiše kao vlasnik, ali uz istovremeni upis založnog prava (hipoteke ) za korist prodavatelja što je jasno navedeno u čl. 7. tog ugovora, dakle i stan je kupljen s teretom dok se konačno ne otplati.

65. Ističe se da zemljište oko zgrade nije zajednički dio zgrade i uređaja zgrade sukladno važećem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (Narodne novine RH broj 152/2024) u kojem su jasno navedeni svi zajednički dijelovi i uređaji zgrade (zajednički dijelovi zgrade). Isto je bilo i ranije propisano na taj način.

66. Sud smatra da ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo iz 1997.god. u svom čl. 6. ne sadrži valjanu tabularnu ispravu u odnosu i na zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a ne samo na stan iz razloga jer ta ugovorna odredba glasi "prodavatelj ovlašćuje kupca da može temeljem ovog ugovora i bez njegove posebne suglasnosti upisati pravo vlasništva na stanu i zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade uknjižbom u zemljišne knjige ili polaganjem ugovora u knjigu položenih ugovora kod Općinskog suda Čakovec za svoju korist ".

67. Sud smatra da sukladno čl. 5. ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo iz 1997.god. ne potvrđuje jasno i nedvosmisleno kako ti zajednički dijelovi i uređaji zgrade podrazumijevaju i okolno zemljište jer je u tom članku 5. izričito određeno "odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a time i zemljišta, u omjeru koji će se utvrditi naknadno " iz čega je jasno da kupac MŽ (pravni prednik tužitelja ) očito nije stekla cijelo zemljište, a niti suvlasnički (određeni ) dio zemljišta jer se taj omjer koji je ona eventualno stekla tim ugovorom trebao tek naknadno utvrditi, što očito kroz sve naredne godine nije učinjeno.

68. Za zemljište ( dvorište ) nije uopće u ugovoru iz 1997.god. navedena cijena, niti pak dio koji bi eventualno stekli kupci, a nije određen niti rok za kupnju zemljišta, niti po kojoj cijeni, niti koji dio zemljišta će se steći. Iz sadržaja čl. 5. Ugovora je jasno da MŽ nije niti kupila cijelo zemljište (dvorište ) jer to u ugovoru nigdje ne piše, navedeno je samo da će steći uvjetno u budućnosti određeni dio zemljišta (dvorišta ), dakle eventualno samo suvlasnički dio i to ne piše koji dio suvlasništva.

69. Dakle, očito je da je tuženik Grad Čakovec pravnoj prednici tužitelja zemljište (dvorište) bio spreman prodati pod uvjetom i to da plati dodatnu cijenu što nije platila niti ona niti njezini pravni slijednici.

70. Jasno proizlazi iz odredbe čl. 5. Ugovora iz 1997.god. da će isto dozvoliti u budućnosti u omjeru koji će se utvrditi naknadno. Zbog toga po mišljenju suda na osnovi takvog ugovora pravni prednici I. i II.tužitelj nisu niti mogli upisati pravo vlasništva na svoje ime na toj spornoj z.k. čestici upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina] jer Ugovor iz 1997.god. ne sadrže očitovanje volje dotadašnjeg vlasnika (tuženika) usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja (clausula intabulandi). Oni sadrže tek obvezu tuženika da će takvo očitovanje dati u budućem ugovoru, odnosno drugoj odgovarajućoj ispravi nakon što se utvrde još neke činjenice.

71. Već je obrazloženo da nije niti životno niti logično da bi tim ugovorom iz 1997.god. koji je sklopljen temeljem posebnog zakona koji se odnosio na kupnju stanova na kojima postoji stanarsko pravo i koji stan se nalazi u određenoj zgradi MŽ kupila i stekla u vlasništvo i cijelu zemljišno-knjižnu odnosno cijelu katastarsku česticu na kojoj se očito osim toga kupljenog stana u zgradi u naravi nalazi još i zgrada (ostatak zgrade ) za koju se niti ne zna što još sadrži (koje dijelove zgrade ) i koja zgrada uopće nije niti upisana u zemljišne-knjige i još onda i cjelokupno zemljište (dvorište ) velike površine i to u samom centru grada [adresa].

72. Takle odredbe čl. 5. i čl. 6. tog Ugovora iz 1997.god. se svakako ne mogu smatrati da je MŽ (pravni prednik tužitelja ) stekla pa i dio zemljišta, a pogotovo nije stekla to zemljište u 1/1 dijela ( u cijelosti ) kako to sada ovom tužbom I. i II.tužitelji traže da se utvrdi.

73. Nadalje, uvidom u Zahtjev Klinec IŽ i Klinec TŽ od dana 31. siječnja 2017.god., sud je utvrdio da su pravni prednici ovdje tužitelja izjavili ovdje tuženiku Gradu Čakovcu da nemaju saznanja da li je odgovarajući suvlasnički dio zemljišta određivan i u kojem omjeru sukladno čl. 5. Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo broj 35/97, niti pak su nadoknadili kakvu vrijednost dotadašnjem vlasniku, te nisu vodili računa o obvezi niti su znali da treba poduzimati još kakve radnje sukladno tom ugovoru.

74. Iz Dopisa Grada [adresa]: Klasa: 940-01/16-01/82, Urbroj: 2109/02-05-03-18-06 od dana 28. rujna 2018.god. utvrđeno je da je ovdje tuženik Grad Čakovec pozvao IŽ i TŽ (pravni prednici tužitelja ) da za to zemljište uplate iznos od 23.950,00 EUR u roku od 15 dana, a koji dopis su isti zaprimili, što je vidljivo iz povratnice priložene uz taj dopis. U tom dopisu su ĆŽ i TŽ pozvani da dostave još neke dodatne isprave s obzirom da su iste potrebne sukladno Zakonu o prodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo i sukladno sklopljenom Ugovoru iz 1997.god.

75. Zatim je uvidom u Zahtjev IŽ i TŽ, pravnih prednika ovdje tužitelja od dana 22. studenog 2023.god. utvrđeno da istim traže od ovdje tuženika Grada Čakovca da im se odobri plaćanje tog iznosa od 23.950,00 EUR. Taj Zahtjev je tuženiku dostavljen čak pet ( 5 ) godina nakon što ih je tuženik naprijed navedenim dopisom pozvao da taj iznos plate u roku od 15 dana, što oni očito nisu učinili.

76. Na taj zahtjev je tuženik Grad Čakovec odgovorio Dopisom Klasa: 940-01/23- 01/37, Urbroj: 2109-2-05-24-06 od dana 23. rujna 2024.god. u kojem navodi da je temeljem Procjenbenog elaborata iz lipnja 2024.god. utvrđena obveza plaćanja u iznosu od 80.400,00 EUR, dakle sada očito viši iznos, a pravni prednici tužitelja su pozvani da se jave kod tuženika radi otkupa navedene čestice.

77. Pravni prednici I.tužitelja i II.tužitelja se očito nisu javili tuženiku Gradu Čakovcu da reguliraju i dogovore status te sporne čestice, a za koju su sada podnijeli ovu tužbu.

78. I.tužitelj i II.tužitelj su u spis priložili Rješenje o izvedenom stanju od dana 14. svibnja 2014. godine, izdano po RH. Međimurska županija, Gradu Čakovcu u kojem je sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (objavljenom tada u Narodnim novinama RH broj 86/12 i 143/13 ) ozakonjena i to pomoćna zgrada- jednostavna zgrada i nadstrešnica-pomoćna zgrada na nekretnini označenoj kao katastraska čestica broj 1112 k. o. [katastarska općina] s adresom u [adresa]. Iz Obrazloženja toga Rješenja je utvrđeno da su istim ozakonjene građevine na toj katastarskoj čestici koje su dovršene i koje se koriste, da su iste ozakonjene povodom zahtjeva IŽ, ovdje pravnog prednika I. i II.tužitelja.

79. Međutim tom odlukom su po mišljenju suda ozakonjene samo sagrađene građe- vine na određenom zemljištu, a ista odluka nije dokaz o vlasništvu i posjedu te čestice s obzirom da je uvidom u ranije citirane isprave ovosudnog zemljišno-knjižnog odjela i Područnog ureda za katastar Čakovec utvrđeno da je na istima kao vlasnik i posjednik upisan ovdje tuženik Grad Čakovec, a ranije je bio upisan njegov pravni prednik Poduzeće za upravljanje i uzdržavanje državnih stambenih zgrada u Čakovcu (bilo je upisano kao općenarodna imovina ). Pitanje je kako je to rješenje uopće doneseno kada je očito da niti IŽ MŽ niti obitelj IŽ ( npr. ĆŽ ) nikada nisu bili upisani niti kao vlasnici niti kao posjednici te čestice.

80. Sud tako smatra da ne postoji valjana tabularna isprava na temelju koje se MŽ (pravni prednik tužitelja ) uopće mogla upisati kao vlasnik zemljišta pod zgradom i oko te zgrade koja se nalazi ispod i oko stana u zgradi koji je kupila tim ugovorom iz 1997.god. niti sklapanjem tog ugovora, niti pak ikada kasnije, kako je obrazloženo.

81. Tako se onda niti I.tužitelj i II.tužitelj kao pravni slijednici MŽ temeljem citiranih Ugovora o darovanju iz 2025.god. i iz 1998.god. također ne mogu upisati kao vlasnici te sporne čestice niti u cijelosti niti pak u određenom suvlasničkom omjeru.

82. Sud smatra da I.tužitelj i II.tužitelj kao pravni slijednici sukladno sklopljenim Ugovorima o darovanju iz 2025.god. i 1998.god. i sklopljenom Ugovoru o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo iz 1997.god. nemaju pravni osnov za upis prava vlasništva u zemljišne knjige na spornoj čestici jer za zemljište oko zgrade tj. dvorište ( u z.k. upisano kao gradilište ) nemaju valjanu tabularnu ispravu za upis vlasništva na svoje ime.

83. Prema mišljenju ovog suda, dokazima izvedenim tijekom ovog postupka, I.tužitelji II.tužitelj nisu dokazali da je predmetna isprava i to konkretno Ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo iz 1997.god. valjani naslov za stjecanje prava vlasništva na cijeloj spornoj nekretnini upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

84. Stoga je slijedom iznijetih razloga, a primjenom odredbe čl. 388. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima valjalo odbiti tužbeni zahtjev i presuditi kao u izreci ove presude.

85. Odluku o troškovima ovog parničnog postupka temeljem odredbe čl. 154. st. 1. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku sud nije donosio jer je tuženik u cijelosti uspio u ovom postupku s obzirom da je sud u cijelosti odbio tužbeni zahtjev I.tužitelja i II.tužitelja, a tuženik nije tražio naknadu troškova ovog postupka.

86. Stoga je odlučeno kao u izreci ove presude.

U Čakovcu, 07. studenog 2025. godine.

S U T K I N J A :

Valentina Varga Gombar

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana, od dana primitka iste, putem ovog suda na nadležni Županijski sud sukladno čl. 4. Zakona o područjima i sjedištima sudova (Narodne novine RH broj 67/18 i 21/22), pismeno u tri istovjetna primjerka.

Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu smatrat će se da je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (čl. 335 st. 9. Zakona o parničnom postupku).

O tome obavijest:

1. tužitelji po punomoćniku Marčić Luki, odvjetniku iz Šibenika

2. tuženik