Republika Hrvatska

Općinski sud u Virovitici

Stalna služba u Slatini

Slatina, Trg sv. Josipa 12

Poslovni broj: P-143/2025-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Virovitici, Stalna služba u Slatini, po sucu toga suda Zoranu Šljivcu, u parničnom postupku po tužbi tužitelja HI iz [adresa] str. 10, Lane 284, 1F, ranije iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Branku Jurlini, odvjetniku iz Slatine, protiv tužene ĐI iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Marini Burić, odvjetnici iz Osijeka, radi predaje posjeda, nakon glavne rasprave održane u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnice tužene, te ročišta za objavu i dostavu presude održanog 7. studenog 2025.

p r e s u d i o  j e

I. O d b i j a s e tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženiku ĐI (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] da kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 1 kj i 701 čhv i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 509 čhv, koje su upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] za KO [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica]- livada s 114 čhv i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 1 kj i 615 čhv, koje su upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] za KO [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] –oranica s 1100 čhv i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 1100 čhv, koje su upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] za KO [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica]- bara s 590 čhv i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 2 kj i 20 čhv, koje su upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] za KO [katastarska općina] i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 1281 čhv i kč. br. [katastarska čestica]- oranica s 1282 čhv, koje su upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] za KO [katastarska općina], preda u posjed tužitelju HI (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kao vlasniku, kao i da mu naknadi sav prouzročeni parnični trošak, a sve to u roku od 15 dana."

II. Nalaže se tužitelju da tuženoj plati parnične troškove u iznosu od 1.100,00 EUR, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tužene podnio tužbu radi predaje posjeda, navodeći da je vlasnik kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1 kj 701 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 509 čhv koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – livada sa 114 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1 kj 615 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1100 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1100 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – bara sa 590 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 2 kj 20 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina] i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1281 čh i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1282 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina].

2. Tužitelj ističe da je 7. svibnja 2014. godine s tuženom zaključio Ugovor o zakupu kojim Ugovorom tužitelj kao zakupodavatelj daje tuženoj kao zakupcu predmetne nekretnine do 31. prosinca 2024. godine. Prije isteka navedenog Ugovora stranke su kontaktirale da je jasno dogovoreno da se Ugovor neće produžavati i da tužena postupi po obvezi da predmetne nekretnine prestane obrađivati i da iste preda tužitelju u posjed. Unatoč navedenom, tužena je nastavila s obradom predmetnih nekretnina. Dana 10. veljače 2025. godine tužitelj je putem punomoćnika pozvao tuženu na predaju posjeda te isplatu zakupnine za 2024. godinu, međutim, tužena po punomoćniku u svome odgovoru od 4.3.2025. godine je istakla da je na nekretninama zasijana pšenica i da će posjed predati po skidanju usjeva. Kako tužena odbija dobrovoljno predati tužitelju u posjed predmetne nekretnine, stoga tužitelj predlaže da sud nakon provedenog postupka donese presudu o predaji u posjed predmetnih nekretnina tužitelju kao u izreci.

3. U odgovoru na tužbu tužena osporava postojanje valjane punomoći punomoćnika NI za zastupanje tužitelja. Ističe da je uz tužbu dostavljena specijalna punomoć HI od 29.11.2013. godine izdana ŽI kojom ju ovlašćuje da slobodno raspolaže označenim nekretninama te navedene radnje koje u svezi predmetnih nekretnina može poduzimati. Navedenom punomoći nije dana ovlast za zastupanje HI u sudskim sporovima u pogledu predmetnih nekretnina, niti pokretanja sporova radi naplate temeljem Ugovora o zakupu. Ističe da u parničnom postupku punomoć treba biti u pisanom obliku, te da stranke određuju opseg punomoći, a iz dostavljene punomoći nije navedena ovlast ŽI na pokretanje i zastupanje tužitelja u sudskim postupcima. Zbog navedenog osporava postojanje ovlaštenja ŽI i odvjetnika Branka Jurline te predlaže da se tužba odbaci.

4. Nadalje, tužena u odgovoru na tužbu ističe da su stranke 7.5.2014. godine sklopile Ugovor o zakupu nekretnina koje su navedene u tom Ugovoru na rok do 31.12.2024. godine sa ugovornim iznosom zakupnine od 500,00 kn godišnje. Ističe da su stranke prije isteka predmetnog Ugovora o zakupu u ljeto 2024. godine započele pregovaranje o produžetku Ugovora o zakupu odnosno sklapanja novog Ugovora na daljnji rok od 5 godina, te su se dogovorile o bitnim sastojcima Ugovora, pa tako i o godišnjoj zakupnini od 2025. godine pa nadalje, zbog navedenoga, tuženik je na predmetnim nekretninama u rujnu 2024. godine skinuo stari usjev te zasijao pšenicu imajući opravdana očekivanja da će se Ugovor o zakupu produžiti. Međutim, tužitelj je u siječnju 2025. godine tuženoj dostavio na potpis prijedlog novog Ugovora o zakupu od 1.1.2025. do 31.12.2029. godine gdje je u čl. 4. Ugovora navedeno da tužena kao zakupoprimac duguje za 2024. godinu iznos zakupa od 1.600,00 EUR, odnosno tužitelj je time mijenjao odredbe starog Ugovora o zakupu. Izmjena iznosa zakupnine za 2024. godinu nije bila predmetom pregovora te tuženik nije pristao na izmijenjeni iznos zakupnine za 2024. godinu koja je bila obuhvaćena Ugovorom o zakupu iz 2014. godine, zbog čega tuženik nije pristao na sklapanje takvog Ugovora. Uslijed navedenog spora među strankama nije došlo do produljenja Ugovora o zakupu.

5. Ističe da je tužitelj postupio zlonamjerno i nepošteno, jer je s tuženom pregovarao i dogovorio se oko produljenja Ugovora o zakupu istih nekretnina te je znao da je tužena zbog navedenoga na predmetnim nekretninama zasijala pšenicu, nakon čega je po isteku Ugovora o zakupu iz 2014. godine dao tuženoj na potpis prijedlog novog Ugovora o zakupu sa povećanom zakupninom za 2024. godinu znajući da tužena mora ostati u posjedu nekretnina zbog zasijane pšenice, zbog čega je smatrao da će pristati na nepoštene uvjete Ugovora. Ističe da su stranke pregovarale o produljenju Ugovora o zakupu te uvjetima novog Ugovora zbog čega je tužena i zasijala pšenicu u rujnu 2024. godine, međutim, među strankama nije bilo sporazuma niti dogovora o izmjeni visine zakupnine za 2024. godinu, zbog čega je među strankama i izbio spor te novi Ugovor o zakupu nije sklopljen upravo krivnjom tužitelja. Tužena je na kraju pristala predati posjed nekretnina u srpnju 2025. godine kada će skinuti usjev pšenice jer bi u suprotnom za nju nastala značajna šteta. Tužena predmetne nekretnine koristi za potrebe OPG-a čiji je nositelj sin tužene UI, dok je tužena član istog obiteljskog gospodarstva. Zahtjevom za predaju posjeda prije skidanja zasijane pšenice tužena bi pretrpjela značajnu materijalnu štetu, a što je posljedica tužiteljevog nepoštenog postupanja. Uslijed vođenja pregovora oko produljenja Ugovora o zakupu tužena je imala opravdana i realna očekivanja da će stranke sklopiti novi Ugovor o zakupu temeljem kojega bi tužena nastavila koristiti predmetne nekretnine zbog čega je i zasijala pšenicu. Stoga smatra da nije opravdan zahtjev tužitelja za predaju posjeda nekretnina do skidanja usjeva, jer tužena nije nepošteni posjednik.

6. Na navode tužene, tužitelj ističe da je s tuženom dana 7.5.2014. godine zaključio Ugovor o zakupu kojim Ugovorom kao zakupodavatelj daje tuženoj kao zakupcu predmetne nekretnine iz tužbe do 31.12.2024. godine te da su prije isteka navedenog Ugovora stranke kontaktirale i da je dogovoreno da se predmetni Ugovor neće produžavati i da tužena postupi po obvezi da predmetne nekretnine prestane obrađivati i da iste preda tužitelju u posjed. Unatoč navedenom tužena je nastavila s obradom predmetnih nekretnina. Dana 10.2.2025. godine tužitelj je putem punomoćnika pozvao tuženu na predaju posjeda te isplatu zakupnine za 2024. godinu, međutim, tužena u svome odgovoru na tužbu ističe da je dana 4. ožujka 2025. godine na nekretninama zasijana pšenica i da će posjed predati po skidanju usjeva, a čemu tužitelj ne vjeruje. Naime, tužena nije platila zakupninu za 2024. godinu, nastavila je s obradom u 2025. godini i sada očekuje da joj tužitelj povjeruje na mirnu predaju posjeda.

7. Tužena u daljnjem tijeku postupka ističe da su stranke dogovarale produženje Ugovora te su pregovarale oko pojedinih stavki Ugovora još tijekom 12. mjeseca 2024. godine, te da stoga tužena nije bila nepošteni posjednik, jer je imala opravdana očekivanja da će se Ugovor o produžiti, zbog čega je i zasijala pšenicu u rujnu 2024. godine. U siječnju 2025. godine tuženoj se dostavlja na potpis prijedlog novog Ugovora o zakupu za period od 1.1.2025. godine do 31.12.2029. godine, gdje je u čl. 4. Ugovora navedeno da tužena kao zakupodavac duguje za 2024. godinu iznos zakupa od 1.600,00 EUR, a što nije bilo predmetom Ugovora i zbog čega tužena nije pristala na sklapanje takvog Ugovora.

8. Tužena u daljnjem tijeku postupak ističe da je u srpnju 2025. godine skinula sav usjev i da je izašla iz posjeda predmetne nekretnine. Ističe da je tužitelj putem svoje majke odobrio tuženoj sijanje pšenice te da je također sam tužitelj u tužbi naveo da je istome poznato da je na oranicama zasijana pšenica te da će ista biti predana u posjed po skidanju usjeva, odnosno u srpnju 2025. godine, a što je tužena i ispoštovala. Sporna je samo to što stranke nisu uspjele dogovoriti uvjete za nastavak Ugovora o zakupu, dok su razlozi nastavljanja držanja posjeda nekretnina i vrijeme njene predaje u posjed tužitelju biti poznati i prije podnošenja ove tužbe , a zbog čega samo pokretanje ovog postupka predstavlja obijesno parničenje jer je upravo sukladno pravim okolnostima tužena ispoštovala rečeno i izašla iz posjeda po skidanju usjeva, s time da se stranke mogu dogovoriti oko plaćanja zakupnine za korištenje nekretnine u dijelu 2025. godine, dok sama predaja posjeda od ranije uopće nije trebala biti sporna.

9. Tužitelj u daljnjem tijeku postupka ističe da su netočni navodi da je tuženoj dozvoljen nastavak korištenja predmetne nekretnine, a točno je da je u tužbi navedeno da je tužitelju poznato da je zasijana pšenica i ostalo. Razlog podnošenja tužbe leži u činjenici da tužena nije ispoštovala dogovor oko plaćanja zakupnine te se nije moglo čekati da će ista mirno predati posjed predmetnih nekretnina, jer smatra ako je točno da je napušteni posjed, da je to učinjeno upravo iz razloga što je podnijeta tužba. Obvezuje se izvijestiti sud o navedenoj činjenici napuštanja predmetnih nekretnina.

10. Tužitelj je u daljnjem tijeku postupka istakao da tužena koja je zaključila Ugovor s tužiteljem nije izvijestila tužitelja odnosno njegovog punomoćnika o napuštanju predmetnih nekretnina. Isto tako, obzirom na njen iskaz da sada zemlju obrađuje njezin sin, nema niti jednog pisanog dokaza da je isti pisanim putem izvijestio tužitelja o izlasku iz posjeda i predaji nekretnina u posjed vlasniku odnosno zakupodavcu. Ističe da je posjed nastavljen nakon proteka zaključenog Ugovora.

11. Tužena je istakla da je iz posjeda izašla u srpnju 2025. godine i da je o tome obaviješten II sin ŽI, s kojim se je i pregovaralo o nastavku i sklapanja novog Ugovora o zakupu te da je uopće sijana pšenica u jesen 2024. godine i da je došlo do izričitog odobrenja ŽI, a činjenica što novi Ugovor od 2025. godine pa nadalje nije sklopljen, ne može ići na štetu tužene obzirom da je ista bila pošteni posjednik.

12. U dokaznom postupku sud je saslušao tuženu ĐI (list 38) te svjedoke CI (list 37) i UI (list 39-40) te je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. broj: [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 3-7), u Ugovor o zakupu (list 8), u dopis od 10.2.2025. (list 9), u dopis od 4.3.2025. (list 11), u ispis poruka (list 26-28), u Ugovor o zakupu od 9.1.2025. (list 29-30).

13. Temeljem uvida u Ugovor o zakupu od 7.5.2024. godine (list 8) utvrđeno je da su tužitelj HI kao zakupodavatelj s jedne strane i tužena ĐI kao zakupoprimatelj s druge strane zaključili Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta za čestice navedene pod točkom 1. obrazloženja presude, na rok do 31.12.2024. godine uz zakupninu od 500,00 kn godišnje, a zakupoprimatelj je obvezan zakupninu platiti do istog datuma svake naredne godine. Zakupoprimatelj se obvezao da će istekom Ugovora prenijeti prava, u količini sukladno površini s toga Ugovora na zakupodavatelja ili neku treću osobu sukladno naputcima zakupodavatelja. Ugovorne strane mogu jednostrano raskinuti Ugovor bez pravnih i financijskih posljedica po drugu stranu uz prethodnu pisanu obavijest. Raskid Ugovora stupa na snagu nakon što zakupoprimatelj skine usjev kojim je zemljište iz toga Ugovora zasijano u trenutku traženja raskida.

14. Dakle, predmetnim Ugovorom utvrđene su čestice koje se daju u zakup, rok trajanja zakupa do 31.12.2024. godine i iznos zakupnine od 500,00 kn koja se plaća godišnje svake naredne godine.

15. Prema navodima tužene ĐI (list 38) iz posjeda predmetnog poljoprivrednog zemljišta su izašli nakon skidanja usjeva pšenice početkom 7. mjeseca 2025. godine. O toj činjenici pisano nisu nikoga obavijestili, a usmeno su o tome obavijestili II brata od tužitelja koji živi u [adresa]. Punomoćnica tužitelja njegova mama ŽI je znala da će posijati pšenicu i ona se suglasila s time. Pregovarali su dalje s II ali dogovor nije postignut zbog visine zakupnine. Po Ugovoru o zakupu tu zemlju su trebali napustiti 31.12.2024. godine. ŽI je negdje u 7. ili 8. mjesecu 2024. godine znala da će i dalje sijati pšenicu na toj zemlji. Pšenica je sijana u jesen 2024. godine, zato što je gospođa ŽI dala odobrenje. Ugovor o zakupu su namjeravali produljiti ali je trebao biti dogovor u svezi zakupnine. U 1. mjesecu su stigli prijedlozi Ugovora o zakupu od strane sina ŽI II. U Ugovoru o zakupu je kao zakupodavatelj bila navedena ŽI.

16. Svjedok CI suprug od tužene je u svome iskazu (list 37) potvrdio da su iz posjeda izašli 5.7.2025. godine po skidanju usjeva pšenice. U 1. mjesecu 2025. godine on je II usmeno rekao da će izaći iz posjeda kada skine usjev pšenice. ŽI je znala da je zasijana pšenica na predmetnim nekretninama. Njegov sin UI je razgovarao s ŽI kada je zvala u svezi plaćanja te je on njoj rekao da će na toj zemlji zasijati pšenicu, a ona mu je rekla da može, ali da se treba razgovarati za Ugovor dalje.

17. Svjedok UI u svome iskazu je potvrdio da je na predmetnoj zemlji u vlasništvu tužitelja posijao pšenicu u jesen 2024. godine i to na cjelokupnoj površini koja je bila u zakupu. Navedena pšenica je pokošena 5.7.2025. godine, a o činjenici košenja je obavijestio sina od ŽI II i rekao mu je da je izašao iz posjeda te zemlje. On njemu na to nije ništa odgovorio. Sijanje pšenice u jesen 2024. godine on je dogovorio s ŽI, a zadnji razgovor oko sklapanja novog Ugovora o zakupu je bio s II.

18. Temeljem provedenih dokaza nesporno je da je Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta istekao 31.12.2024. godine te da su prije isteka Ugovora postojali intenzivni razgovori o zaključenju novog Ugovora o zakupu na rok od 5 godina. Između stranaka je bila sporna zakupnina za 2024. godinu te je ujedno bila sporna i daljnja zakupnina za sljedeće ugovorno razdoblje. Tijekom pregovora prema iskazu tužene i svjedoka njezinog supruga i sina, punomoćnica tužitelja ŽI dala je odobrenje da se na predmetnom poljoprivrednom zemljištu u jesen 2024. godine zasije pšenica, a o iznosima godišnje zakupnine kao i o trajanju zakupa će se pokušati postići sporazum. Tužitelj na drugoj strani nije predložio saslušanje svjedokinje ŽI s kojom je taj sporazum postignut, a niti saslušanje II koji živi u [adresa] i koji je očito bio uključen u postupak pregovaranja s tuženom. U takvim okolnostima gdje je tužena prije toga ipak bila u zakupu predmetnog poljoprivrednog zemljišta 10 godina i prema sporazumu plaćala zakupninu sve do 2023. godine, nakon čega su nastali nesporazumi oko visine zakupnine i trajanja zakupa, ocjena je ovoga suda da je punomoćnica tužitelja ŽI, a koja je bila ovlaštena za pregovaranje s tuženom, dala odobrenje tuženoj da na predmetnom zemljištu zasije pšenicu. Tužena je na predmetnom zemljištu zasijala pšenicu i između stranaka nije bilo sporno da će se zemljište predati tužitelju po skidanju pšenice tijekom 7. mjeseca 2025. godine. Tužena je na kraju pšenicu skinula kako je dogovoreno i tim činom, kako novi Ugovor nije zaključen, tužitelju je omogućeno stupanje u posjed predmetnog poljoprivrednog zemljišta i to u agrotehničkim rokovima s obzirom da se poljoprivredni radovi za sjetvu već mogu obavljati u 7. i 8. mjesecu. Tužena je prema navedenom, gdje je imala odobrenje za sjetvu pšenice, unatoč tome što nije zaključila novi Ugovor o zakupu niti je ugovorila zakupninu, po ocjeni suda svakako imala pravo na posjed predmetnog poljoprivrednog zemljišta sve do skidanja usjeva pšenice. Stoga tužbeni zahtjev za predaju u posjed predmetnog zemljišta nije osnovan te je sud donio odluku kao pod točkom I. izreke.

19. Tijekom postupka tužena je stavila prigovor na punomoć izdanu ŽI koja je majka tužitelja navodeći da s navedenom punomoći nije dana ovlast za zastupanje HI u sudskim sporovima u pogledu predmetnih nekretnina niti pokretanja sporova radi naplate temeljem Ugovora o zakupu i predaji u posjed. Nakon toga punomoćnik tužitelja koji je odvjetnik je u spis dostavio punomoć za zastupanje tužitelja, tako da je navedeni punomoćnik svakako ovlašten za zastupanje tužitelja u ovome postupku.

20. Kako je tužena uspjela u sporu, tužitelj joj je temeljem čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19 i 80/22 – dalje: ZPP) dužan platiti parnične troškove u iznosu od 1.100,00 EUR, a koji se sastoje od troškova sastava odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 EUR, od troškova sastava jednog potrebnog podneska od 26.5.2025. godine u iznosu od 200,00 EUR, od troškova zastupanja na raspravama održanim 26.5.2025., 25.8.2025. i 13.9.2025. godine u iznosu od 600,00 EUR, te od troškova zastupanja na ročištu za objavu presude u iznosu od 100,00 EUR.

21. Stoga je odlučeno kao u izreci.

U Slatini 7. studenog 2025.

Sudac:

Zoran Šljivac

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda u tri istovjetna primjerka.

Dostaviti:

1. Tužitelj po punomoćniku Branku Jurlini, odvjetniku iz Slatine, Trg sv. Josipa 1,

2. Tužena po punomoćnici Marini Burić, odvjetnici iz Osijeka, Vukovarska cesta 6.