Republika Hrvatska

Općinski sud u Virovitici

Stalna služba u Slatini

Slatina, Trg sv. Josipa 12

Poslovni broj: P-144/2025-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Virovitici, Stalna služba u Slatini, po sucu toga suda Zoranu Šljivcu, u parničnom postupku po tužbi tužitelja MĆ iz [adresa] str. 10, Lane 284, 1F, ranije iz Slatine, Školska 1, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Branku Jurlini, odvjetniku iz Slatine, protiv tužene OĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Marini Burić, odvjetnici iz Osijeka, radi isplate, nakon glavne rasprave održane u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnice tužene, te ročišta za objavu i dostavu presude održanog 7. studenog 2025.

p r e s u d i o  j e

N a l a ž e s e tuženoj OĆ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da isplati tužitelju MĆ iz [adresa] str.10, Lane 284, 1F, ranije iz Slatine, Školska 1, OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 1.030,00 EUR na ime korištenja nekretnina za 2024. godinu, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana podnošenja tužbe 18.3.2025. godine pa do konačne isplate, kao i da mu naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od 977,41 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana 8.11.2025. godine pa do konačne isplate, a sve to u roku od 15 dana

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tužene podnio tužbu radi isplate, navodeći da je vlasnik kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1 kj 701 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 509 čhv koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – livada sa 114 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1 kj 615 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1100 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1100 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] – bara sa 590 čhv i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 2 kj 20 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina] i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1281 čh i kč. br. [katastarska čestica] – oranica sa 1282 čhv, koje su upisane u zk. ul. broj: [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina].

2. Tužitelj ističe da je 7. svibnja 2014. godine s tuženom zaključio Ugovor o zakupu kojim Ugovorom tužitelj kao zakupodavatelj daje tuženoj kao zakupcu predmetne nekretnine do 31. prosinca 2024. godine. U Ugovoru je navedena zakupnina u iznosu od 500,00 kn godišnje za sve nekretnine, međutim,. stranke su se sporazumno dogovarale za svaku godinu pa je tako za 2023. godinu dogovorena zakupnina u iznosu od 1.100,00 EUR koju je tužena uredno platila. Prije isteka navedenog Ugovora stranke su međusobno kontaktirale te je jasno dogovoreno da se Ugovor neće produžavati i da tužena postupi po obvezi da predmetne nekretnine prestane obrađivati i da iste preda tužitelju u posjed, a da za 2024. godinu plati zakupninu u iznosu od 1.100,00 EUR, kao što je bila zakupnina i za 2023. godinu. Dana 10. veljače 2025. godine tužitelj je putem punomoćnika pozvao tuženu na predaju posjeda te isplatu zakupnine za 2024. godinu, međutim, tužena po punomoćniku u svome odgovoru od dana 4. ožujka 2025. godine ističe da je na nekretninama zasijana pšenica i da će posjed predati po skidanju usjeva, a za zakupninu i to za 2024. i 2025. godinu voljna je platiti ukupan iznos od 1.500,00 EUR. Kako tužena odbija dobrovoljno platiti tužitelju naknadu za korištenje nekretnine koje su njegovo vlasništvo, tužitelj predlaže da mu tužena isplati iznos od 1.100,00 EUR, te je na kraju iznos precizirao na 1.030,00 EUR, kako je to navedeno u izreci presude.

3. U odgovoru na tužbu tužena osporava postojanje valjane punomoći punomoćnika HĆ za zastupanje tužitelja. Ističe da je uz tužbu dostavljena specijalna punomoć MĆ od 29.11.2013. godine izdana IĆ kojom ju ovlašćuje da slobodno raspolaže označenim nekretninama te navedene radnje koje u svezi predmetnih nekretnina može poduzimati. Navedenom punomoći nije dana ovlast za zastupanje MĆ u sudskim sporovima u pogledu predmetnih nekretnina, niti pokretanja sporova radi naplate temeljem Ugovora o zakupu. Ističe da u parničnom postupku punomoć treba biti u pisanom obliku, te da stranke određuju opseg punomoći, a iz dostavljene punomoći nije navedena ovlast IĆ na pokretanje i zastupanje tužitelja u sudskim postupcima. Zbog navedenog osporava postojanje ovlaštenja IĆ i odvjetnika Branka Jurline te predlaže da se tužba odbaci.

4. Nadalje, tužena u odgovoru na tužbu ističe da su stranke 7.5.2014. godine sklopile Ugovor o zakupu nekretnina koje su navedene u tom Ugovoru na rok do 31.12.2024. godine sa ugovornim iznosom zakupnine od 500,00 kn godišnje. Ističe da je istina da su stranke na ime zakupnine za 2023. godinu sporazumno dogovorile iznos od 1.100,00 EUR, međutim, navedeni iznos zakupnine nije sporazumno dogovoren za 2024. godinu. Prije isteka predmetnog Ugovora o zakupu stranke su u ljeto 2024. godine započele pregovore o produženju Ugovora o zakupu, odnosno sklapanja novog Ugovora na daljnji rok od 5 godina te su se dogovorile o bitnim sastojcima Ugovora pa tako i o godišnjoj zakupnini od 2025. godine pa nadalje. Međutim, tužitelj je naknadno tuženoj dostavio na potpis prijedlog novog Ugovora o zakupu za period od 1.1.2025. godine do 31.12.2029. godine gdje je u čl. 4. Ugovora navedeno da tužena kao zakupoprimac duguje za 2024. godinu iznos zakupa od 1.600,00 EUR, a što nije bilo predmetom pregovora i zbog čega tužena nije pristala na sklapanje takvog Ugovora. Dakle, stranke su pregovarale o produljenju Ugovora o zakupu te uvjetima novog Ugovora, međutim, među strankama nije bilo sporazuma niti dogovora o izmjeni visine zakupnine za 2024. godinu, zbog ega je među strankama i izbio spor, te novi Ugovor o zakupu nije sklopljen. Stoga se stranke nisu sporazumjele o povećanom iznosu zakupnine za 2024. godinu, kako to navodi tužitelj pokušavajući tuženu dovesti u nepovoljniji položaj od onoga što je ugovoreno ranije sklopljenim Ugovorom o zakupu iz 2014. godine. Tužena priznaje da uslijed nastalog spora nije podmirila ugovorenu zakupninu za 2024. godinu u iznosu od 500,00 kn / 66,36 EUR, a za koji iznos priznaje tužbeni zahtjev, te će odmah po dostavi ovog odgovora na tužbu ugovoreni iznos podmiriti, ali osporava potraživanje tužitelja preko ugovorenog iznosa.

5. Na navode tužene, tužitelj ističe da je jasno navedeno da su dana 7.5.2014. godine tužitelj i tužena zaključili Ugovor o zakupu kojim ugovorom tužitelj kao zakupodavatelj daje tuženoj kao zakupcu predmetne nekretnine iz tužbe do 31.12.2024. godine. U Ugovoru je navedena zakupnina u iznosu od 500,00 kn godišnje za sve nekretnine, međutim, stranke su se sporazumno dogovarale za svaku godinu, pa je tako za 2023. godinu dogovorena zakupnina u iznosu od 1.100,00 EUR koju je tužena uredno platila. Tužena u odgovoru na tužbu priznaje kako je na ime zakupnine za 2023. godinu dogovoren iznos od 1.100,00 EUR, međutim, ističe da za 2024. godinu nije dogovoren iznos te da se treba platiti iznos iz Ugovora, a to je protuvrijednost iznosa od 500,00 kn. Pri navedenom tužena ispušta iz vida činjenicu da je za 2022. godinu platila iznos od 8.000,00 kn, to predstavlja iznos od 1.061,78 EUR, kao i iznose koje je plaćala prethodnih godina, a koji su iznosi bili realni i koji su se plaćali za zakup poljoprivrednog zemljišta. Dana 10.2.2025. godine tužitelj je putem punomoćnika pozvao tuženu na predaju posjeda te isplatu zakupnine za 2024. godinu, međutim, tužena po punomoćniku u svome odgovoru od dana 4.3.2025. godine ističe da je voljna platiti iznos od 1.500,00 EUR i to za 2024. i dio 2025. godine. Na kraju u odgovoru na tužbu nudi iznos od 66,36 EUR.

6. Tužena u daljnjem tijeku postupka ističe da su stranke sklopile Ugovor o zakupu kojim je ugovorena zakupnina u iznosu od 500,00 kn / 66,36 EUR, a koji Ugovor stranke nisu raskinule te je bio na snazi u 2024. godini za koju godinu se potražuje isplata zakupa. Ističe da sam tužitelj navodi da su se stranke znale za pojedinu godinu dogovoriti za veći iznos zakupnine, međutim to nije slučaj za 2024. godinu slijedom čega tužitelj može potraživati samo iznos zakupnine koji je naveden u Ugovoru o zakupu. Navodi da je tužena podmirila zakupninu za 2024. godinu plativši tužitelju iznos od 70,00 EUR na ime zakupa od strane ĐĆ sina tužene.

7. Tužitelj u daljnjem tijeku postupka ističe da je uz podnesak od 5.5.2025. godine dostavljen nalog o plaćanju zakupa za 2022. godinu, te da prilaže i nalog o plaćanju zakupnine za 2021. godinu u iznosu od 8.000,00 kn. U odnosu na meritum spora i dalje stoji kod navoda da su stranke imale sklopljen Ugovor o zakupu kojim je ugovorena visina zakupnine te upravo stoga što tužena nije pristala na veći iznos zakupnine koji je ugovoren, tužitelj je pokrenuo ovaj postupak, a koji smatra neosnovanim jer ista ne može potraživati iznos veći od ugovorenog, a koji je u konačnici tužena i podmirila. Tužena je zakupninu za 2024. godinu podmirila prema Ugovoru o zakupu od 7.5.2014. godine, koji je još uvijek na snazi.

8. Tužitelj je na kraju istakao da što se tiče zakupnine jasno proizlazi da su stranke mijenjale ugovornu zakupninu tako da je temeljem tog mijenjanja plaćana zakupnina kako je to utvrđeno u priloženim nalozima u spisu.

9. U dokaznom postupku sud je saslušao svjedokinju IĆ (list 35-36), tuženu OĆ (list 38), svjedoke KĆ (list 37-38) i ĐĆ (list 40-41) te je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. broj: [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 3-7), u Ugovor o zakupu (list 8), u izvješće kartice prometa (list 9), u dopis (list 10), u dopis (list 12), u Ugovor o zakupu od 9.1.2025. (list 21-22), u detalje naloga (list 25), u detalje naloga (list 31), u izvješće kartice prometa.

10. Temeljem uvida u Ugovor o zakupu od 7.5.2024. godine (list 8) utvrđeno je da su tužitelj MĆ kao zakupodavatelj s jedne strane i tužena OĆ kao zakupoprimatelj s druge strane zaključili Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta za čestice navedene pod točkom 1. obrazloženja presude, na rok do 31.12.2024. godine uz zakupninu od 500,00 kn godišnje, a zakupoprimatelj je obvezan zakupninu platiti do istog datuma svake naredne godine. Zakupoprimatelj se obvezao da će istekom Ugovora prenijeti prava, u količini sukladno površini s toga Ugovora na zakupodavatelja ili neku treću osobu sukladno naputcima zakupodavatelja. Ugovorne strane mogu jednostrano raskinuti Ugovor bez pravnih i financijskih posljedica po drugu stranu uz prethodnu pisanu obavijest. Raskid Ugovora stupa na snagu nakon što zakupoprimatelj skine usjev kojim je zemljište iz toga Ugovora zasijano u trenutku traženja raskida.

11. Dakle, predmetnim Ugovorom utvrđene su čestice koje se daju u zakup, rok trajanja zakupa do 31.12.2024. godine i iznos zakupnine od 500,00 kn koja se plaća godišnje svake naredne godine.

12. Prema navodima tužene stranke su zakupninu za 2023. godinu sporazumno dogovorile u iznosu od 1.100,00 EUR, međutim, zakupnina za 2024. godinu nije sporazumno dogovorena. U ljeto 2024. godine započeti su pregovori o produženju Ugovora o zakupu, odnosno sklapanja novog Ugovora na daljnji rok od 5 godina, no na kraju nije došlo do sklapanja novog Ugovora. Stranke su pregovarale o produljenju Ugovora i o uvjetima novog Ugovora, međutim nije postignut sporazum o izmjeni visine zakupnine za 2024. godinu, zbog čega je između stranaka i izbio spor te novi Ugovor o zakupu nije sklopljen. Stranke se stoga nisu sporazumjele o povećanom iznosu zakupnine za 2024. godinu. Tužena na kraju priznaje da uslijed nastalog spora nije podmirila ugovorenu zakupninu za 2024. godinu, ali je na kraju za tu godinu zakupninu platila u iznosu od 66,36 EUR, a za koji iznos priznaje tužbeni zahtjev na ime zakupnine.

13. Prema iskazu svjedokinje IĆ majke od tužitelja, koja je upoznata s postupkom pregovaranja o zakupu i o plaćanju zakupnine (list 35-36) ovu zemlju je njezin sin izdao u zakup za razdoblje od 2014. do 2024. godine. Zakupnina se je počela plaćati u iznosu od 500,00 kn i iznos zakupa se povećavao te je sve bilo prema dogovoru. Zakupnina za 2023. godinu bila je 1.100,00 EUR, a za 2024. godinu su tražili istu sumu od 1.100,00 EUR, koja nije plaćena ali je poslije tužbe plaćeno 70,00 EUR. Ostalo je još za platiti 1.030,00 EUR. Istakla je da nije povećavana zakupnina za 2024. godinu te da je to bila zadnja godina zakupa. Zakupnina se je nakon 2014. godine povećavala kako su drugi povećavali zakupninu te u svezi visine zakupnine nikada nije bilo ništa sporno. Na kraju je istakla da je za 2024. godinu tražila zakupninu od 1.600,00 EUR zato što je mogla dobiti tu zakupninu od drugog zakupnika. Na kraju s tuženom nije postigla nikakav sporazum.

14. Svjedok KĆ koji je suprug od tužene i upućen je na okolnosti ugovaranja zakupnine je u svome iskazu (list 37-38) naveo da je zakupnina za ovih 10 godina od 2014. do 2024. godine bila kako je navedeno u Ugovoru, a to je 500,00 kn, nakon čega je 2021. godine punomoćnica tužitelja IĆ rekla da mora raskinuti Ugovor jer ima ponudu za zakup tih 8 kj zemlje u iznosu od 40.000,00 kn. Nakon toga su se dogovorili da za 2021. godinu zakup iznosi 8.000,00 kn i poseban ugovor nisu pravili. Nakon toga su se i za 2022. godinu dogovorili da zakup iznosi 8.000,00 kn i također pisani ugovor nisu pravili. Za 2023. godinu zakup su ugovorili u iznosu od 1.100,00 EUR jer je prema njegovim navodima bio ucijenjen, ali nisu pravili pisani ugovor. Za 2024. godinu zakupnina je plaćena u iznosu od 70,00 EUR koliko je napisano u Ugovoru. Zakupnina nije plaćena više zato što su se svake godine posebno dogovarali, a za ovu godinu se nisu dogovorili. Smatra da nije obvezan platiti ovu razliku do 1.100,00 EUR, jer taj iznos za 2024. godinu nije ugovoren. Glavni pregovarač u svezi zakupnine je bio on. Svjedok ĐĆ sin od tužene OĆ je u svome iskazu (list 40-42) potvrdio da je zakupnina za predmetnu zemlju za 2022. godinu bila 8.000,00 kn, a za 2023. godinu je bila 1.100,00 EUR. Nije mu poznato koji iznos zakupnine je bio do 2022. godine, jer je brigu oko zakupnine počeo voditi te 2022. godine. Prema njegovom iskazu zakupnina za 2024. godinu je trebala biti po Ugovoru, a to znači 70,00 EUR te je on na kraju platio zakupninu za 2024. godinu u tome iznosu. Smatra da za 2024. godinu nije dužan za zakupninu, jer ju je platio u iznosu od 70,00 EUR.

15. Tužena OĆ koja je potpisnica Ugovora o zakupu zemlje s tužiteljem je u svome iskazu (list 38-39) potvrdila da je zakupnina za 2021. godinu povećana na 8.000,00 kn, da je zakupnina od 8.000,00 kn bila i za 2022. godinu te da je i za 2023. godinu utvrđena zakupnina od 1.100,00 EUR i to sve nakon razgovora i uz dogovor. Za 2024. godinu koja je bila zadnja godina zakupa nije ništa dogovoreno. Međutim, postojala je komunikacija te da je na kraju dogovoreno da na predmetnu zemlju mogu posijati pšenicu. Daljnja zakupnina za 2024. godinu bi po njoj trebala biti po Ugovoru. Nadalje je istakla da bi za 2025. godinu također trebala biti zakupnina po Ugovoru, a za dogovorenu cijenu. Nisu se uspjeli dogovoriti te su na kraju izašli iz posjeda. Za 2024. godinu je plaćena zakupnina u iznosu od 70,00 EUR i to prema Ugovoru. Napominje da je svake godine nešto mijenjalo i uvijek je bio problem s gospođom IĆ. Međutim, kako su svjedoci potvrdili da je zakupnina za 2021. i 2022. godinu iznosila 8.000,00 kn, a za 2023. godinu je iznosila 1.100,00 EUR i kako je su prema detaljima naloga te zakupnine i plaćene tužitelju (list 9, 25, 31 i 43) proizlazi da se zakupnine nisu mijenjale kako je istakla tužena.

16. Temeljem navedenoga utvrđeno je da je Ugovor o zakupu za predmetno poljoprivredno zemljište istekao 31.12.2024. godine i da je prema navedenom Ugovoru za cijelo razdoblje od 2014. pa sve do 31.12.2024. godine zakupnina iznosila 500,00 kn. Međutim, prema sporazumu stranaka, sukladno odredbi čl. 319. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 – dalje: ZOO) visina zakupnine u tome razdoblju se je povećala tako da je na kraju za 2021. i 2022. godinu iznosila 8.000,00 kn, a za 2023. godinu je iznosila 1.100,00 EUR što je godišnji okvirni sporazumni iznos zakupnine (8.000,00 kn = 1.061,78 EUR po tečaju 7,53450 kn/1 EUR). Tužena za zadnju 2024. godinu zakupa više ne prihvaća plaćanje zadnjeg sporazumnog iznosa zakupnine od 1.100,00 EUR, već se poziva na iznos zakupnine utvrđen Ugovorom iz 2014. godine u iznosu od 500,00 kn, na koji više ne pristaje tužitelj, te je na kraju tužitelju za 2024. godinu platila zakupninu od 70,00 EUR.

17. U takvim okolnostima gdje je između stranaka za zadnje tri godine zakupa bila dogovorena i ustaljena zakupnina u iznosu od 1.100,00 EUR, imajući u vidu prisutnu inflaciju, ocjena je ovoga suda da je i za 2024. godinu, unatoč tome što nije postignut usmeni dogovor oko plaćanja zakupnine, zakupnina, odnosno naknada za korištenje zemljišta je i za tu godinu iznosila 1.100,00 EUR. Kako je tužena za 2024. godinu platila iznos na ime zakupnine za predmetno zemljište u iznosu od 70,00 EUR, proizlazi da je tužena za 2024. godinu ostala dužna na ime korištenja predmetne nekretnine iznos od 1.030,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama počev od dana podnošenja tužbe 18.3.2025. godine pa do isplate. Stoga je sud usvojio precizirani tužbeni zahtjev te je donio odluku kao pod točkom I. izreke.

18. Tijekom postupka tužena je stavila prigovor na punomoć izdanu IĆ koja je majka tužitelja navodeći da s navedenom punomoći nije dana ovlast za zastupanje MĆ u sudskim sporovima u pogledu predmetnih nekretnina niti pokretanja sporova radi naplate temeljem Ugovora o zakupu. Nakon toga punomoćnik tužitelja koji je odvjetnik je u spis dostavio punomoć za zastupanje tužitelja, tako da je navedeni punomoćnik svakako ovlašten za zastupanje tužitelja u ovome postupku.

19. Kako je tužitelj uspio u sporu, tužena mu je temeljem čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19 i 80/22 – dalje: ZPP) dužna platiti parnične troškove u iznosu od 977,41 EUR, a koji se sastoje od troškova sastava tužbe u iznosu od 150,00 EUR, od troškova zastupanja na raspravama održanim 26.5.2025., 25.8.2025. i 13.9.2025. godine u iznosu od 450,00 EUR, od sastava jednog potrebnog podneska od 5.5.2025. godine u iznosu od 150,00 EUR, od PDV-a u iznosu od 187,50 EUR te od sudske pristojbe na tužbu i presudu u iznosu od 39,91 EUR. Tužena mu je na navedeni iznos dužna platiti zakonske zatezne kamate počev od dana donošenja presude pa do isplate.

20. Stoga je odlučeno kao u izreci.

U Slatini 7. studenog 2025.

Sudac:

Zoran Šljivac

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda u tri istovjetna primjerka.

Dostaviti:

1. Tužitelj po punomoćniku Branku Jurlini, odvjetniku iz Slatine, Trg sv. Josipa 1,

2. Tužena po punomoćnici Marini Burić, odvjetnici iz Osijeka, Vukovarska cesta 6.