Poslovni broj: 45 Povrv-250/2024-10

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

STALNA SLUŽBA U SAMOBORU

Obrtnička 2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu, Stalna služba u Samoboru po sucu tog suda Gordani Mirosavljević kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja UPRAVITELJ- STAN d.o.o., OIB: 54730193110, Zagreb, Ksaverska cesta 41, zastupan po punomoćnici Dunji Belaić Goleš, odvjetnici iz Zagreba, protiv ovršenika MO iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Niki Pervanu iz [adresa], radi isplate, dana 6. studeni 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u I. rješenja o ovrsi Javnog bilježnika Karla Frkovića iz Zagreba, poslovni broj: Ovrv-5651/2024, UPP/OS-Ovrv-191/2024 od 16.04.2024. kojim je naloženo tuženiku MO, OIB: [osobni identifikacijski broj], s prebivalištem na adresi [adresa], isplatiti tužitelju UPRAVITELJ-STAN d.o.o. iz Zagreba, Ksaverska cesta 41, OIB: 54730193110, kao upravitelju stambene zgrade u [adresa], u ime i za račun suvlasnika zgrade, iznos od 65,04 EUR na ime glavnice uvećano za zakonske zatezne kamate koje teku od svakodobnog dospijeća pa do dana plaćanja po stopi određenoj čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koji se odnosi na ostale odnose i to:

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.07.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.08.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.09.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.10.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.11.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,30 EUR računajući od 22.12.2022. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.01.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.02.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.03.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.04.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.05.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.06.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.07.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.08.2023. godine do dana naplate,

- na iznos od 4,36 EUR računajući od 22.09.2023. godine do dana naplate, kao i naknaditi mu nastali trošak ovršnog postupka u iznosu od 50,00 EUR sa zateznom kamatom računajući od dana donošenja rješenja o ovrsi, 16.04.2024. godine pa do isplate, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku MO, OIB: [osobni identifikacijski broj], s prebivalištem na adresi [adresa], naknaditi tužitelju UPRAVITELJ-STAN d.o.o. iz Zagreba, Ksaverska cesta 41, OIB: 54730193110, kao upravitelju stambene zgrade u [adresa], a u ime i za račun suvlasnika, troškove parničnog postupka u iznosu od 138,27 Eura, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

Tužitelj je prvotno kao ovrhovoditelj podnio prijedlog za ovrhu protiv ovršenika sada tuženika sada radi namirenja novčane tražbine.

Javni bilježnik Karlo Frković iz [adresa] je dana 16. travnja 2024. godine donio je rješenje o ovrsi.

Na navedeno rješenje o ovrsi ovršenik je uložio prigovor.

Ovršenik u prigovoru navodi da smatra da je navedena tražbina pogrešno evidentirana u poslovnim knjigama ovrhovoditelja kao nepodmirena i da ovršenik ovrhovoditelju ne duguje navedeno potraživanje. Ovršenik je ovrhovoditelja obavijestio o prijeboju međusobnih dugovanja, u svezi čega ovrhovoditelj nije imao pravni osnov teretiti ovršenika za navedeni iznos kao nepodmireni dio tražbine koja da je nastala kao dužno potraživanje s osnova obveze plaćanja pričuve za prostor-garažu u vlasništvu ovršenika.

Dakle, ovrhovoditelj je uredno putem e-maila obaviješten od strane ovršenika (sa svim slikama u prilogu) da je nastupila šteta od oborinskih voda na platou ispred zgrade, zbog čega je voda curila kroz dilatacije na platou u garažni prostor ispod platoa, pa tako i u garažu od ovršenika i susjednih garaža, a koja šteta je dovela do otpad a nj a žbuke i kamenca na automobil, te je prijetilo daljnje otpadanje. Pored oštećenja na automobilu prodorom vode kroz konstruktivni dio grede, došlo je do h rđa nj a armature, a što statički oslabljuje objekt. O istom je ovršenik upozorio i predstavnika suvlasnika zgrade pod čiji nadzor spada i garaža, koji je i osobno došao u garažu u sam se uvjerio u razmjere curenja. Međutim, predstavnik suvlasnika oglušio se na poziv za intervenciju i otklanjanje štete, dok je upravitelj zgrade poslao odgovor da će se nadoknaditi trošak sanacije ukoliko to odobri predstavnik suvlasnika.

Ovrhovoditelj je kao upravitelj zgrade bio dužan sanirati i otkloniti štetu, te spriječiti daljnji nastavak još veće štete, međutim upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika odlučili su ignorirati zahtjev ovršenika iako se radilo o hitnom popravku. Zbog takvog ponašanja ovrhovoditelja i predstavnika suvlasnika, ovršenik je bio primoran sam o svom trošku otkloniti štetu i njen daljnji nastavak, te je angažirao osobu koja je izvršila čišćenje dilatacija od raslinja i izradu hidroizolacije u dva sloja dilatacije platoa i odzračnika, na kojem je zbog neodržavanja došlo do prodiranja vode u garažni prostor. Sam predstavnik suvlasnika bio je prisutan kod sanacija dilatacije i bilo mu je poznato da ovršenik vrši popravak o svom trošku. Isto tako ovršenik je sam o svom trošku sanirao štetu na osobnom vozilu Subaru registarske oznake [registarska oznaka] koje je rijedak primjerak znatnije vrijednosti.

Ovršenik je uz vrlo malu cijenu koštanja, pronašao radnika koji je izvršio navedenu sanaciju. Cijena koštanja iznosila je 500,00 kn / 66,36 eura i za taj iznos, ovršenik je zatražio od upravitelja zgrade da ga ne zadužuje za plaćanje pričuve, nego da izvrši prijeboj potraživanja. Ovršenik je sve dokumentirao slikama, a vještačenjem je moguće utvrditi da bi takva sanacija štete redovnom procedurom iznosila daleko više.

Dakle, osim što je ovršenik sanirao štetu i spriječio nastupanje još veće štete, pronašao je i radnika za iznos troška koji je daleko ispod cijene, ovršenik je obavio posao koji je trebao obaviti predstavnik suvlasnika koji prima naknadu iz pričuve (cca 5.000,00 € bruto godišnje po financijskom izvješću) i upravitelj zgrade, a njihovo neodgovorno ponašanje i samovolja oko toga što i kada i na koji način treba popraviti provodi se isključivo brigom za ubiranjem pričuve, radi njihovih naknada, a ne radi svrhe pričuve, sanacije ovakvih slučajeva. Osim toga, nakon sanacije koju je izvršio sam ovršenik prestali su prodori vode u dio garaža ispod sanirane dilatacije. unatoč tvrdnji predstavnika suvlasnika da se to neće zaustaviti. Sve ostale dilatacije na platou su sanirane na isti način i spriječen je prodor i curenje vode u ostale garaže.

S obzirom da je samovoljno ponašanje predstavnika suvlasnika i ne poduzimanje navedenih radnji dovelo do toga da je ovršenik bio primoran izvršiti sam o svom trošku hitnu sanaciju, te je tražio prijeboj potraživanja, ovrhovoditelj za plaćeni iznos nema pravo tražiti namirenje tražbine..

Iz kartice ovršenika jasno je vidljivo da on svoju obvezu plaćanja pričuve uredno izvršava svih godina od kada je vlasnik garaže i da je uplata uskraćena upravo za iznos utrošen za saniranje štete ne samo njegove garaže nego i saniranje diletacije platoa zgrade kao suvlasničkog dijela svih suvlasnika, pa tako i na sanaciju i prodiranje vode na garaže ostalih suvlasnika ispod platoa.

Uredba o održavanju zgrada (NN 64/97), članak 2., propisuje da se pričuva koristi za pokriće hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, a člankom 5. iste Uredbe propisano je da se hitnim popravkom smatra prodiranje oborinskih voda u zgradu, saniranje posljedica istog prodora. Kao se u ovom slučaju nedvojbeno radi o hitnom postupku, upravitelj zgrade bio je dužan hitni popravak poduzeti odmah ili u najkraćem roku, pa je pogrešno ovršenika uputio na dogovor sa predstavnikom suvlasnika. Dakle, ovršenik je učinio ono što je sukladno navedenoj Uredbi bila obveza upravitelja zgrade.

Člankom 5. navedene Uredbe u st. 2. i 3., propisano je da "upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade, ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade. U tom slučaju utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade." Tako i analognom primjenom tog članka, "ako vlasnik posebnog dijela obavi hitan popravak na zajedničkom dijelu zgrade, upravitelj zgrade dužan je iz sredstava zajedničke pričuve naknaditi vlasniku posebnog dijela trošak", odnosno u ovom slučaju ovršeniku kako je sve naprijed navedeno.

Nedvojbeno je da se u ovom slučaju radi i o poslovodstvu bez naloga u smislu odredbe čl. 1122 ZOO-a, koji propisuje; " Obavljanju tuđeg posla bez naloga ili ovlaštenja može se pristupili samo ako posao ne trpi Odgađanje, te predstoji šteta ili propuštanje očite koristi, "

Ovršenik je bio primoran učiniti ono što je trebao učiniti ovrhovoditelj, jer prodiranje vode i nastajanje još veće štete nije trpilo odgađanje, pa svako upiranje na dogovor sa predstavnikom sustanara i skupljanje potpisa radi dogovora oko sanacije nije bilo primjereno niti smisleno nastaloj situaciji. Ovršenik u smislu poslovodstva bez naloga ima i pravo tražiti naknadu za troškove koje imao prilikom izvršenja sanacije a sve sukladno čl. 1124. ZOO~a., u ovom slučaju, ima pravo tražiti prijeboj međusobnih, dospjelih potraživanja, a kao što je to i učinio. Dakle ovršenik ne potražuje prijeboj troškova koji su nastali saniranjem štete na njegovom vozilu kako i ličenje vlastite garaže, već isključivo traži prijeboj međusobnog potraživanja za iznos troška cijene koštanja sanacije platoa kao zajedničkog dijela zgrade, a u suvlasništvu svih suvlasnika, pa tako i vlasnika ostalih garaža.

Osim toga, isključiva odgovornost upravitelja zgrade i predstavnika suvlasnika za navedenu štetu proizlazi zbog neodržavanja dilatacija platoa, koje je održavanje trebalo spriječiti prodiranje oborinskih voda u garaže, te je takvo održavanje trebalo predvidjeti u godišnjem planu upravljanja zgradom. Na sve to ovršenik je upozorio predstavnika suvlasnika, a i upozorio ga je da poduzme u suradnji sa upraviteljem zgrade sve, kako bi spriječio nastanak daljnje štete.

U svezi izloženog ovršenik smatra da podnošenje prijedloga radi donošenja rješenja o ovrsi nije osnovano, pa time i rješenje o ovrsi koje je donio javni bilježnik zbog čega se izjavljuje ovaj prigovor i predlaže nadležnom sudu da predmetno rješenje stavi izvan snage i provede redovni postupak uz predložene dokaze.

Ovrhovoditelj sada tužitelj se podneskom od 19. rujna 2024. očitovao na prigovor ovršenika sada tuženika.

Tužitelj se u cijelosti protivi navodima iz prigovora tuženika budući da su isti neutemeljeni, paušalni i ne odgovaraju pravom stanju stvari.

Tužitelj se očituje i na okolnosti osnove i visine duga, te ističe da je tuženik knjižni vlasnik i to u suvlasničkom dijelu 28/10000 predmetnog prostora na etaži E-58, oznake u informatičkom programu upravitelja zgrade ST-7352, a u pogledu kojeg je u ovom predmetu utužen iznos neplaćene pričuve kako proizlazi iz vjerodostojne isprave, financijske kartice od 19.09.2024. godine.

Tužitelj navodi da se navedeni prostor odnosi na garažu u podrumu (razina -1), oznake, garaža 3, površine 14,08 čm, u planu označeno bojom, ružičasta 93, u stambeno-poslovna zgrada br. 17 u [adresa], i 470 1691, br. 2 i 4 u [adresa] i dvorište, izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisanoj u zemljišne knjige pri Općinskom građanskom sudu u Zagrebu, broj zk uloška: [broj ZK uloška], što ovršenik niti ne osporava u svom prigovoru.

Upravo u pogledu vlasništva ovog garažnog prostora tužitelj navodi da je utužena u ovom predmetu zakonska obveza tuženika da doprinosi u sredstva zajedničke pričuve stambene zgrade u [adresa], 10. [adresa].

Dakle, osnova predmetnog potraživanja nije sporna, budući da je tuženik zemljišnoknjižna vlasnik navedenog prostora te stoga obveznik plaćanja pričuve te mu ne može biti nepoznato da je temeljem zakonskih i ugovornih odredbi dužan mjesečno doprinositi u sredstva zajedničke pričuve zgrade čiji je suvlasnik.

Nadalje, tužitelj ističe da su, kao što je to tuženiku poznato, suvlasnici stambene zgrade u [adresa], zaključili temeljem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Međuvlasnički ugovor u veljači 2010. godine te su u zaključenom Međuvlasničkom ugovoru utvrdili svoje međusobne odnose glede upravljanja i održavanja nekretnine u suvlasništvu, izabrali i upravitelja zgrade i ujedno ovlastili predstavnika suvlasnika da s upraviteljem zgrade zaključi ugovor o upravljanju, što je isti i učinio.

Temeljem čl. 85., čl. 90. i čl. 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, obveza svakog suvlasnika je sudjelovati u upravljanju nekretninom, te doprinositi u zajedničku pričuvu, a imajući u vidu navedene zakonske odredbe, nedvojbena je obveza tuženika podmiriti ovdje utužene iznose na ime zajedničke pričuve!

Glede visine predmetnog potraživanja, tužitelj ističe da je ista utvrđena sukladno Međuvlasničkom ugovoru, a izračunava se umnoškom ukupne površine posebnog dijela nekretnine u vlasništvu tuženika, a kako je upisana u zemljišne knjige, dakle 14.08 m2, i ugovorenog iznosu pričuve od 2,30 kn/m2, što nakon promjene službene valute u Republici Hrvatskoj, od 01.01.2023. godine iznosi 0,31 EUR/m2. Dakle:

14.08 m2 x 2,30 kn/m2= 32,38 kn/4,30 EUR, odnosno od 01.01.2023. godine

14.08 m2 x 0,31 EUR/m2 = 4,36 EUR.

Iz svega navedenog proizlazi da je iznos pričuve za svaki mjesec u iznosu od 4,30 EUR, odnosno od 01.01.2023. godine s promjenom službene valute i primjenom fiksnog tečaja konverzije 4,36 EUR-fiksan.

Nadalje, tužitelj se u cijelosti protivi navodima tuženika kako je pogrešno evidentirana tražbina u poslovnim knjigama tužitelja i da tuženik ne duguje navedeno potraživanje, obzirom da je kako navodi obavijestio tužitelja o prijeboju međusobnih dugovanja. Ovakvi navodi tuženika u potpunosti su neosnovani i ne odražavaju stvarno činjenično i pravno stanje stvari.

Tužitelj pojašnjava kako je što je već ranije naglašeno, obveza doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zakonska obveza svih suvlasnika, a obzirom da se temeljem čl. 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima radi o namjenski vezanoj zajedničkoj imovini svih koji su suvlasnici nekretnine, upravitelj kao nalogoprimac suvlasnika nije ovlašten bez suglasnosti suvlasnika raspolagati tom imovinom.

Obavijest od 20.06.2022. godine, odnosno e-mail koji tuženik prilaže kao dokaz, upućen je na e-adresu upravitelja UPRAVITELJ-STAN d.o.o. bez dokaza da je tuženik o navodnom prijeboju obavijestio suvlasnike, a također uz prigovor tuženik ničime nije dokazao da bi se radilo o hitnim popravcima zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kako to obrazlaže u svom prigovoru.

Naime, uz izjavljeni prigovor tuženik je priložio e-mail koji je uputio upravitelju zgrade dana 20.06.2022. godine, na koji mi je upravitelj zgrade, UPRAVITELJ-STAN d.o.o., isti dan odgovorio, na što je punomoćnik tuženika prema upravitelju reagirao neprimjerenim riječima u pisanom obliku, kao što se to može vidjeti iz dokumentacije koju je priložio.

Upravo u tom e-mailu od 20.06.2022. godine sam tuženik navodi da mu: “godinama curi u garažu s platoa”, iz čega dakle jasno proizlazi da se očito radi o dugogodišnjem problemu prodora vode a ne o izvanrednom i nenadanom događaju u pogledu kojeg bi postojala obveza poduzimanja hitnih radova, prema Uredbi o održavanju zgrada na koju se poziva tuženik.

Upravo suprotno, tuženik je kao suvlasnik predmetne nekretnine sukladno izričitim odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dužan s ostalim suvlasnicima donijeti plan i program održavanja nekretnine u suvlasništvu te aktivno sudjelovati u održavanju nekretnine i za to osigurati potrebna financijska sredstva.

Upravo iz razloga što se ne radi o hitnim radovima, upravitelj zgrade je i odgovorio tuženiku kao suvlasniku zgrade da će mu plaćanja iz sredstava zajedničke pričuve izvršiti temeljem pisane odluke suvlasnika i uputio ga je da se obrati predstavniku suvlasnika. Međutim, tuženik nikada nije dostavio upravitelju takvu odluku suvlasnika.

Isto tako, u konkretnom slučaju tuženik ne može samoinicijativno naručivati radove, vršiti plaćanje istih a zatim izjavljivati da na ime plaćenih troškova vrši prijeboj prema sredstvima zajedničke pričuve, na način da neće izvršavati mjesečnu obvezu uplate doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zgrade, te da se njegova uplata ima smatrati podmirenjem troškova održavanja nekretnine u suvlasništvu.

Nadalje tužitelj navodi da tuženik u prigovoru nije obavijestio sud da se radi o platou iznad garažnih mjesta, na nekretnini u vlasništvu većeg broja (su)vlasnika posebnih dijelova, koji su posebni dijelovi na upravljanju kod čak tri upravitelja – UPRAVITELJ-STAN d.o.o., REGO-STAN d.o.o. i MAKSIMUS d.o.o., te nije priložio dokaz je li i kada obavijestio ostale suvlasnike zgrade i upravitelje o prodoru vode, te što je sa suvlasnicima zgrade dogovorio.

Samo na temelju zahtjeva tuženika upravitelj zgrade ne može u konkretnom slučaju vršiti plaćanja sredstvima zajedničke pričuve, koja je imovina suvlasnika zgrade a ne upravitelja.

U odnosu na aktivnu legitimaciju, tužitelj opreza radi ističe:

Sukladno Odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske, broj U-III/3671/2003 od 28.06.2006. godine, Ustavni sud je utvrdio da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju. Ovakav stav Ustavni sud Republike Hrvatske potvrdio je i u svojim kasnijim odlukama, pa tako npr. u Odluci broj U-III/3974/2004 od 04.10.2006. te u Odluci broj U-III/1656/2004 od 10.10.2006. godine, te osobito u Odluci broj U-III/3695/2010 od 10.11.2011. godine, a koja se dostavlja u prilogu.

Nakon donošenja gore navedenih, ali i drugih, odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, nedvojbeno je i općeprihvaćeno da upravitelji zgrade iz samog Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima crpe ovlaštenje zastupati suvlasnike u postupku naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu svoju zakonsku obvezu ne izvršava.

Ovlast trgovačkog društva UPRAVITELJ-STAN d.o.o. kao izabranog i ugovorenog upravitelja stambene zgrade u [adresa], da zastupa suvlasnike u ovom predmetu i da za to angažira punomoćnika odvjetnika temelji se na izričitoj odredbi čl. 93. i čl. 378. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao i na Međuvlasničkom ugovoru suvlasnika stambene zgrade u [adresa] te na Ugovoru o upravljanju, koji se dostavljaju.

U konkretnom slučaju, kao što se to može vidjeti iz priloženog međuvlasničkog ugovora, isti je zaključila zakonom propisana većina suvlasnika.

Odredbom čl. 375. st. 1., 3. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom, koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor) i da odluke koje proizlaze iz tog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odredbe tog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.

Zatim, odredbom čl. 378. st. 1., 2., 3. i 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju, u skladu s ugovorom kojega su s tim upraviteljem sklopili, s time da upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Propisano je da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i da upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz ove zakonske odredbe nije drugačije određeno.

Zatim, odredbom iz čl. 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je pričuva zajednička, namjenski vezana imovina svih suvlasnika nekretnine, koja je namijenjena za pokriće troškova održavanja i za poboljšanje nekretnine, kao i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj zgrade kojeg oni imenuju međuvlasničkim ugovorom ili ga imenuje nadležno tijelo jedinice lokalne samouprave, ukoliko suvlasnici u zakonskom roku ne sklope međuvlasnički ugovor, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg od suvlasnika.

Iz priloženog Međuvlasničkog ugovora razvidno je da je isti potpisala Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisana većina suvlasnika, kao i da je temeljem istog uredno zaključen Ugovor o upravljanju s izabranim upraviteljem zgrade.

Smislenim tumačenjem svih prije navedenih odredaba zakona, pod pojmom zastupanje iz čl. 378. st. 5. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ima se podrazumijevati ovlasti u poduzimanju svih onih radnji, pa i pokretanje sudskih postupaka kako bi se ostvarili i zaštitili interesi suvlasnika zgrade u održavanju zgrade. To podrazumijeva dobivenu i zakonom propisanu ovlast i da kao stranka u postupku utužuje nekog od suvlasnika radi naplate dugujuće pričuve, koja se sredstva polažu na, u tu svrhu otvoren, poseban račun, jer je to imovina odvojena od imovine bilo kojeg od suvlasnika ali i od upravitelja zgrade, a kojom upravlja upravitelj.

Prema tome, upravitelj zgrade, pa tako ovdje i tužitelj koji je imenovan ugovorom, ovlašten je ex lege samostalno pokretati sudske postupke, u ime i za račun Suvlasnika zgrade, radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

Plaćanje doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zakonska je obveza svakog suvlasnika, te su temeljem izričitih odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju i održavanju nekretnine u suvlasništvu i redovito doprinositi u sredstva zajedničke pričuve zgrade.

Umjesto podmirenja sukladno specifikaciji koju je tuženik najprije primio u obavijesti javnog bilježnika, a zatim i po primitku Rješenja o ovrsi, tuženik je podnio prigovor u ovoj pravnoj stvari, čime je prouzročio nastanak daljnjih troškova postupka.

Temeljem svega prethodno navedenog, a budući da tuženik nije u cijelosti podmirio utuženo potraživanje, tužitelj predlaže da sud nakon provedenog parničnog postupka donese presudu.

Tuženik se podneskom od 25. listopada 2024. očitovao na podnesak tužitelja od 19. rujna 2024., te navodi da tužitelj potpuno nepotrebno upire na pravne propise u pogledu aktivne legitimacije, kao i pravne osnove i visine duga, podučavajući sud i tuženika na činjenice koje su opće poznate, a svjesno izbjegavajući očitovati se na okolnosti, zašto nešto nije učinio što je bio dužan učiniti i to upravo prema propisima koje sam navodi.

Prije svega tuženiku je vrlo jasno tko je tužitelj i koje su njegove ovlasti u pogledu naplate duga s osnove pričuve, međutim očito je da tužitelju nisu jasne njegove obveze koje je dužan ispuniti prema Međuvlasničkom ugovoru I Ugovorom o upravljanju stambeno - poslovnom zgradom u [adresa], na koji se poziva. Isto tako tuženik je objasnio da je iz njegove kartice zaduženja za pričuvu jasno vidljivo da je on svoju obvezu plaćanja pričuve uredno izvršavao svih godina od kada je vlasnik garaže i da je uplata navedenog dužnog iznosa, uskraćena upravo za iznos utrošen za saniranje štete, ne samo njegove garaže nego i saniranje dilatacije platoa zgrade kao suvlasničkog dijela svih suvlasnika, pa tako i na sanaciju i prodiranje vode na garaže ostalih suvlasnika ispod platoa.

Pri tome se je pozvao na Uredba o održavanju zgrada (NN, 64/97), kao temeljni propis i to na članak 2., koji propisuje da se pričuva koristi za pokriće hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, a člankom 5. iste Uredbe propisano je da se hitnim popravkom smatra prodiranje oborinskih voda u zgradu, saniranje posljedica istog prodora.

Međuvlasnički ugovor na koji se poziva tužitelj također člankom 11. propisuje; da je svaki suvlasnik ovlašten i dužan bez odgađanja predstavniku stanara i/ili upravitelju (tužitelju), prijaviti nastanak ili opasnost nastanka štete:

na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade te drugim suvlasničkim prostorima, u njegovom stanu, poslovnom prostoru, garaži i/ili parkirnom mjestu, a koja predstavlja potencijalnu opasnost za nastanak štete na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, te drugim suvlasničkim prostorima. Kad prijeti opasnost od nastanka štete svaki je suvlasnik ovlašten poduzeti nužne mjere i bez pristanka ostalih pri čemu je o poduzetim mjerama dužan odmah izvijestiti upravitelja i predstavnika suvlasnika.

Dakle, upravo sve to gore navedeno tuženik je učinio, predstavniku stanara prijavio nastanak štete i daljnju opasnost nastanka još veće štete. Kad on nije reagirao odnosno kad je vidio i rekao da se tu ništa ne može, tuženik je poduzeo nužne mjere bez pristanka ostalih i o tome obavijestio tužitelja. Tužitelj je zatražio da mu tuženik dostavi suglasnost ostalih suvlasnika, međutim nije kao što mu to propisi na koje se poziva nalažu da u roku od 3 sata poduzme odgovarajuće mjere, odnosno nije niti pokušao na licu mjesta utvrditi da li se radi o događaju koji je hitne naravi i za koji nije potrebna suglasnost ostalih suvlasnika.

Potpuno pogrešno tužitelj tumači, da opisani događaj curenja i prodiranja oborinskih voda ne spada u hitne popravke, odnosno da se ne radi o izvanrednom i nenadanom događaju, jer da je tuženik i sam naveo da se radi o dugogodišnjem problemu prodora vode. Da, radi se o dugogodišnjem problemu koji se prvotno odnosio na kapanje i vlaženje, da bi kod opisanog događaja završio curenjem vode u garažu i otpadanjem žbuke, te izravno oštećenje vrijednog vozila u garaži.

Očito da tužitelj smatra da je trebalo sačekati propadanje platoa i rušenje čitave dilatacije kako bi se mogao tumačiti hitan popravak, iako gore navedena Uredba o održavanju zgrada jasno propisuje što se smatra hitnim popravkom. Time tužitelj isključivo upire na obveze suvlasnika, a vješto izbjegava svoje obveze i dužnosti koji se po njemu odnose samo na naplatu pričuve i ubiranje svoje naknade, te stvaranje dodatnih troškova na teret pričuve angažiranjem odvjetnika za događaj koji je trebalo riješiti mirnim putem, a kako je to i propisano člankom čl. 19 stavak 4. Međuvlasničkim ugovorom.

Prije pokretanja postupka prinudne naplate, Upravitelj (tužitelj) će se savjetovati sa Predstavnikom suvlasnika, te će voditi računa o oportunosti pokretanja takvog postupka s obzirom na odnos dugovanog iznosa i očekivanih troškova postupka.

Potpuno neutemeljeno tužitelj navodi da se radi o platou iznad garažnih mjesta na nekretnini u vlasništvu većeg broja suvlasnika posebnih dijelova kojim upravljaju tri upravitelja, jer u prigovoru upravo je to tuženik naveo, da su ostali suvlasnici dilatacija, koji su svoje upravljanje povjerili drugim upraviteljima sanirali platoe svoji dilatacija i spriječili prodor oborinskih voda, za razliku od tužitelja koji se o tome oglušio i uporno svoju obvezu i odgovornost želi prenijeti na tuženika.

Nažalost, opće je poznata dugogodišnja potpuna inertnost upravitelja kao i predstavnika suvlasnika koji su očito postojali samo radi sebe (godišnja naknada predstavniku suvlasnika iznosi 5.036,79 € - rekapitulacija prometa u prilogu), pa tuženik sa vrlo malom površinom garaže kao pravom glasa u odlučivanju tu doista nije mogao učiniti ništa, pa niti naići na razumijevanje da bi doista trebalo sanirati oštećenja koja nastaju prodiranjem oborinske vode.

Slijedom svega gore navedenog, tuženik u cijelosti ostaje kod svog prigovora posebno da je bio primoran sanirati hitan događaj zbog štete koja je nastala i zbog nastanka daljnje još veće štete, a iznos za koji nije podmirio pričuvu smatra prijebojem dužnog iznosa koji mu tužitelj duguje s osnova saniranja opisane štete, te predlaže naslovnom sudu da sve istaknute prigovore usvoji i tužitelja odbije s tužbom i tužbenim zahtjevom.

Sud je izvršio uvid u Ugovor o upravljanju stambeno-poslovnom zgradom u [adresa] između: UPRAVITELJ-STAN d.o.o. trgovačko društvo za graditeljstvo, upravljanje i održavanje zgrada, Zagreb, Ksaverska cesta 41, MB: [matični broj] (u daljnjem tekstu: Upravitelj) zastupano po direktoru g. IO i suvlasnici posebnih dijelova i uređaja stambeno poslovne zgrade na adresi [adresa] (u daljnjem tekstu: Suvlasnici), zastupani po ovlaštenom predstavniku Suvlasnika NO ( u daljnjem tekstu: Predstavnik Suvlasnika).

Zajednička pričuva navedena je pod čl. IV Ugovora …

U čl. 16 Ugovora o upravljanju navodi se: "Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina suvlasnika namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšanja Zgrade (uključujući troškove upravljanja) te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a tvore je novčani doprinosi koji su Suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova.

Naknadu za zajedničku pričuvu vlasnici su dužni plaćati mjesečno, i to najkasnije do 20-tog (dvadesetog) dana u mjesecu za tekući mjesec, a u slučaju kašnjenja, obvezni su plaćati zakonske zatezne kamate. Mjesečne uplatnice Upravitelj će dostavljati Suvlasnicima do zadnjeg dana u mjesecu za naredni mjesec, a broj računa Zgrade bit će otisnut na uplatnici zajedničke pričuve.".

Dakle, iz naprijed navedenog članka razvidno je da je zajednička pričuva namjenski vezana zajednička imovina suvlasnika namijenjena za pokriće troškova, održavanja i poboljšanja Zgrade.

Sud je nadalje izvršio uvid u Međuvlasnički ugovor sklopljen dana 28. listopada 2010. godine.

U toč. III Međuvlasničkog ugovora čl. 11 navodi se: Svaki Suvlasnik je ovlašten i dužan bez odgađanja Predstavniku stanara i/ili Upravitelju prijaviti nastanak ili opasnost nastanka štete:

- na zajedničkim dijelovima i uređajima Zgrade te drugim suvlasničkim prostorima

- u njegovom stanu, poslovnom prostoru, garaži i /ili parkirnom mjestu a koja predstavlja potencijalnu opasnost za nastanak štete na zajedničkim dijelovima i uređajima Zgrade te drugim suvlasničkim prostorima.

Kad prijeti opasnost od nastanka štete svaki je Suvlasnik ovlašten poduzeti nužne mjere i bez pristanka ostalih, pri čemu je poduzetim mjerama dužan odmah izvijestiti Upravitelja i Predstavnika Suvlasnika.

Dakle, iz navedenog članka razvidno je da je svaki suvlasnik dužan bez odgađanja Predstavniku stanara i/ili Upravitelju prijaviti nastanak ili opasnost nastanka štete

Sud je izvršio uvid u e-mail koji je uputio Niko Pervan UPRAVITELJU-STANU i to dana 23. travnja 2024. godine.

Između ostalog u e-mailu se navodi: Godinama mi curi u garažu s platoa (slike u prilogu) i molio sam gospodina NO da se sanira diletacija.

Iz navedenog maila razvidno je da ga je podnio Niko Pervan u ime MO. U e-mailu se ističe da godinama curi u garažu s platoa.

Dakle, iz naprijed navedenog razvidno je da nije postupljeno prema čl. 11 Međuvlasničkog ugovora gdje stoji da je svaki suvlasnik dužan bez odgađanja Predstavniku stanara ili Upravitelju prijaviti nastanak ili opasnost nastanka štete.

Dakle, u mailu koji je poslao Niko Pervan u ime ŽO sasvim nedvojbeno stoji: godinama mi curi u garažu s platoa.

U čl. 90 st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji: Zajednička pričuva iz čl. 85 st. 2 ovog Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za uplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

U ovom postupku sud nije dužan utvrđivati nastalu štetu u garaži, niti je dužan utvrđivati uzročno posljedičnu vezu: odakle curi, tko je kriv za curenje, da li je kriv netko od suvlasnika i tko.

Dakle, sve naprijed navedeno može biti stvar drugog parničnog postupka.

Ovo je parnica kojom tužitelj traži plaćanje pričuve.

Kako je već narečeno plaćanje doprinosa u sredstva zajedničke pričuve zakonska je obveza svakog suvlasnika, te su temeljem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju i održavanju nekretnine u suvlasništvu i redovito doprinositi u sredstva zajedničke pričuve zgrade.

Kao što je već ranije naglašeno obveza doprinosa u sredstava zajedničke pričuve zakonska je obveza svih suvlasnika, a obzirom da se temeljem čl. 90 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima radi o namjenski vezanoj zajedničkoj imovini svih koji su suvlasnici nekretnine, upravitelj kao nalogoprimac suvlasnika nije ovlašten bez suglasnosti suvlasnika raspolagati tom imovinom.

U čl. 90 st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji: Zajednička pričuva iz čl. 85 st. 2 ovog Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za uplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

Nadalje, u čl. 90 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji:

Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

Uobzirujući sve naprijed navedeno sud je udovolji tužbi i tužbenom zahtjevu tužitelja i tužitelja dosudio 65,04 Eura.

Na navedeni iznos sud je tužitelju dosudio zakonske zatezne kamate sukladno čl. 29 ZOO-a.

Temeljem čl. 154 st. 1 ZPP-a sud je odlučio o troškovima parničnog postupka imajući u vidu da se radi o maličnom sporu čiji VPS je 65,04 Eura, a prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika propisano je temeljem Tbr. 7 toč. 9 Tarife da za zastupanje u parničnom postupku u kojem je VPS manja od 100,00 Eura odvjetniku pripada jednokratna nagrada za cijeli prvostupanjski postupak u visini od 50 bodova, a kako je 1 bod = 2,00 Eura, to odvjetniku pripada nagrada za cijeli prvostupanjski postupak pripada nagrada od 100,00 Eura, što uvećano za PDV od 25% koji iznosi 25,00 Eura, iznosi ukupno 125,00 Eura, a što uvećano za trošak sudske pristojbe na presude koja iznosi 13,27 Eura, iznosi sve ukupno 138,27 Eura.

Sud je tužitelju priznao i trošak ovršnog postupka kojeg je javni bilježnik odredio u iznosu od 50,00 Eura.

U Samoboru, 6. studeni 2025.

SUDAC

Gordana Mirosavljević

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi u elektroničkom obliku putem informacijskog sustava odnosno u četiri istovjetna primjerka putem ovog suda na županijski sud. Ako stranka nije pristupila na ročište za objavu presude, a uredno je obaviještena o tom ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište na kojem je ova presuda objavljena. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena, rok za žalbu od 15 dana teče od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

1. tužitelj po pun. Dunji Belaić Goleš, odvj.

2. tuženik po pun. Niko Pervan