REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Osijeku

Stalna služba u Valpovu

I [adresa], 3

31550 Valpovo

Poslovni broj: R1-139/2022-26

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu, po sucu Zvonimiru Rogić, u izvanparničnom predmetu predlagateljice IŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćniku Tomislavu Miškiću, odvjetniku iz Osijeka, protiv protustranke RŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Ani Šutalo, odvjetnici iz Valpova, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 5. studenog 2025.,

r i j e š i o  j e

I. R a z v r g a v a s e suvlasnička zajednica nekretnina i to 12. Suvlasnički dio: 369/10000 etažno vlasništvo (E-12) stan 3 u prizemlju ([adresa]) ukupne korisne površine od 66,42 m² s pripadajućim sporednim dijelom drvarnica u podrumu površine 15,97 m², u diobnom planu označen plavom bojom koso osjenčan, upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] [adresa]², u suvlasništvu ½ dijela predlagateljice IŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] i protustranke RŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], civilnom diobom, odn. prodajom predmetne nekretnine na javnoj dražbi i namirenjem stranaka razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.

II. N a l a ž e s e protustranci da predlagateljici naknadi trošak postupka u iznosu od 224,74 € (dvjestodvadesetčetirieuraisedamdesetčetiricenta) u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je podnijela prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretnini pobliže opisanoj u izreci rješenja. Navodi kako geometrijska (fizička) dioba predmetne nekretnine nije moguća te nisu postignuli dogovor o razvrgnuću. Stoga predlaže da sud usvoji prijedlog u cijelosti sukladno čl. 47. st. 1. i 2., a u vezi s čl. 50. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96,68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, dalje ZV).

2. Protustranka se u podnesku od 15. rujna 2023. usprotivila prijedlogu za civilnim razvrgnućem predmetnih nekretnina ističući prigovor prava na dom, zaštićeno odredbom čl. 34. st. 1. Ustava Republike Hrvatske i čl. 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Navoda da ukoliko bi sud odredio predloženo razvrgnuće, ostao bi bez doma jer predmetna nekretnina može biti prodana na javnoj dražbi za cijenu manju od 60% vrijednosti nekretnine tako da ne bi mogao postignutim iznosom kupiti drugu nekretninu koju bi eventualno mogao smatrati svojim domom i prilagoditi svojim potrebama invalida sa 100% tjelesnog oštećenja. Posljedično eksploziji nagazne mine od 22.02.2008. amputirane su mu obje natkoljenice, lijeva šaka i prsti desne šake te se kreće uz pomoć kolica, a stan je u cijelosti prilagodio svom zdravstvenom stanju.

3. Na ročištu održanom 6. listopada 2023. predlagateljica se očitovala na podnesak protustranke ostajući i dalje kod prijedloga za razvrgnuće suvlasništva civilnom diobom. Navela je da nje točno da bi predmetna nekretnina na javnoj dražbi mogla biti prodana za cijenu manju od 60% vrijednosti nekretnine s obzirom da na javnoj dražbi cijena nekretnine na prvoj dražbi ne može ići ispod 80%, a na drugoj ispod 60%. Smatra da bi predloženim vještačenjem o vrijednosti nekretnine protustranka mogla znati kojim iznosom od kupovnine bi raspolagala i tek tada bi se moglo znati da li bi ona uz taj iznos kupovnine i uz druga sredstva iz svoje imovine mogla sebi priskrbiti drugu nekretninu. Navela je da protustranka ima i uknjiženo založno pravo na predmetnoj nekretnini u iznosu od preko 6.000,00 €, plus kamate, slijedom čega bi ista od spomenute kupovnine dobila i više od 50% iznosa, odnosno upravo više za tih od preko 6.000,00 €. Istaknula je da i ona u ovom slučaju ima ustavno i konvencijsko pravo na zaštitu vlasništva. U tom smislu, navela je da postojeća praksa zauzima stav da predmetno pravo na dom u svom izvornom značenju ima primarno javnopravno značenje te da se ono prvenstveno odnosi na postupanje javnopravnog tijela i gubitak prava na dom. U konkretnom slučaju ne postoji konkurencija javnopravnog tijela i prava na dom već konkurencija dva privatnopravna interesa. U takvoj konkurenciji pravo na dom treba sagledavati s oba dva stajališta – nje kao predlagateljice i protustranke. Naime, protustranka za svoj suvlasnički omjer dobiva iznos koji će se postići u postupku razvrgnuća i neće biti ostavljena bez naknade za svoj dio omjera pa je u takvoj poziciji pozivanje prava na dom posve neosnovano, pozivajući se na odluke VSRH br. Rev-2317/19 i Županijskog suda u Splitu br. Gž Ovr-4766/20. Osim toga, navela je da protustranka nema drugih članova obitelji niti maloljetne djece u svom trenutnom domu te da nekretnina u kojoj boravi ima 65 m². Stoga smatra da bi protustranka mogla pribaviti zamjensku nekretninu u slučaju razvrgnuća predmetne nekretnine.

3.1. Na istom ročištu protustranka se i dalje protivila prijedlogu za razvrgnućem suvlasništva predmetne nekretnine civilnom diobom koji predstavlja zlouporabu prava u postupku. Istaknula je da je predlagateljici poznato da ima 100% tjelesno oštećenje te da je predmetna nekretnina nakon stradavanja prilagođena njezinim potrebama. Inzistiranjem na prodaji u takvim okolnostima kraj činjenice da nema druge imovine i da je u današnjim uvjetima prometa nekretnina nemoguće pronaći nekretninu koja odgovara njezinim potrebama, prijedlog za civilnom diobom ne može biti prihvaćen.

Prije nego što se odredi vještačenje i provede neka druga postupovna radnja, smatra da sud treba utvrditi može li se predmetna nekretnina smatrati njezinim domom provođenjem testa razmjernosti. Navela je da nije točna tvrdnja predlagateljice da živi sama u stanu obzirom da bi predlagateljica trebala znati da s njom zajedno živi njihov najmlađi sin koji joj pomaže u obavljanju svakodnevnih životnih potreba.

4. Kako bi utvrdio odlučne činjenice, sud je proveo dokaze uvidom u izvadak iz zemljišne knjige Općinskog suda u Osijeku, Zemljišnoknjižnog odjela Valpovo za predmetnu nekretninu, proveo očevid i vještačenje po stalnom sudskom vještaku Struga-gradnja j.d.o.o. Valpovo te izvršio uvid u nalaz i mišljenje vještaka od 13. studenog 2024. kao i u dopune nalaza i mišljenja od 31.03.2025. i 09.06.2025.

5. Iz nalaza i mišljenja vještaka Struga-gradnja j.d.o.o. Valpovo razvidno je da vrijednost nekretnine iznosi 42.505,49 € te da suvlasnički dio predlagateljice i protustranke iznosi 21.252,74 €.

6. Predlagateljica je podneskom od 16. prosinca 2024. prigovorila nalazu i mišljenju vještaka smatrajući da je vještak prenisko odredio vrijednost predmetne nekretnine. Navedeno je razvidno usporedbom s ponudama sličnih nekretnina na tržištu, na istome području, gdje su stanovi starije izgradnje, lošije uređenosti/održavanosti ili manje kvadrature, procijenjeni na znatno veće iznose nego u ovome slučaju. Osim toga, cijene nekretnina značajno su porasle zadnjih godina te postoji nedostatak nekretnina na tržištu, slijedom čega bi za ovakvim stanom potražnja zasigurno postojala. Ovo pogotovo kada se uzme da su na predmetnom stanu vršena i određena naknadna ulaganja (koja je i sama protustranka apostrofirala) te da je isti redovito održavan obzirom protustranka kontinuirano živi u njemu, za razliku od sličnih nekretnina na tržištu koje postižu veću cijenu a godinama su nenastanjene. Stoga smatra da bi se u postupku civilne diobe kroz javnu dražbu ostvarila puno veća cijena nego li ovdje pobijana vještakova procjena.

7. Vještak se u svojoj dopuni nalaza i mišljenja od 31.03.2025. očitovao na podnesak predlagateljici navodeći kako u zadnjih nekoliko mjeseci na području Grada Valpova i Grada Belišća, nema slobodnih stanova za zakup ili prodaju, a zbog navedenog razloga došlo je i do povećanja vrijednosti stanova pa tako i stambenih objekata (kuća). Predmetna nekretnina je procijenjena u visini od 639,95 €/m² površine 66,42 m² - vrijednost stana 42.505,49 € no s obzirom na okolnosti da su se oko 20 % povećale cijene nekretnina na našem području, vještak je mišljenja da i predmetni stan ima povećanu vrijednosti, tako da vrijednost stana iznosi 55.175,09 € (66,42 m² * 830,70 €/m²) te suvlasnički dio stranaka iznosi 27.587,54 €.

8. Protustranka u podnesku od 30.04.2025. prigovara dopuni nalaza i mišljenja. Tvrdnju o porastu cijena nekretnina u posljednjih par mjeseci od čak 20% smatra nevjerodostojnom i potpuno proizvoljnom kao i onu da na području Valpovštine nema slobodnih nekretnina ni za najam ni za kupoprodaju. Smatra da je vještak na prigovor predlagateljice odgovorio napamet te da ponuda i potražnja nije jedini faktor koji utječe na cijenu nekretnina što je i sudu i vještaku sigurno poznato te je predložila da vještak dokumentira tvrdnju o povećanju cijena nekretnina na Valpovštini za 20% u posljednjih nekoliko mjeseci.

8.1. Smatra da predlagateljica u konkretnim okolnostima ne može tražiti razvrgnuće suvlasništva civilnom diobom i da takav zahtjev predstavlja zlouporabu procesnih ovlaštenja jer je predmetna nekretnina njezin dom koji je prilagodila stupnju teškog invaliditeta, da joj predlagateljica duguje zajedno s pripadajućim kamatama cca 22.000,00 €, a koja tražbina je osigurana založnim pravom na suvlasničkom dijelu predlagateljice, da je među strankama u tijeku parnica radi isplate daljnjeg iznosa od 1.333,97 € koji će joj sasvim izvjesno biti dosuđen zajedno s pripadajućim kamatama i troškovima i da predlagateljica u takvim okolnostima nije dokazala pravni interes za civilnim razvrgnuće obzirom na činjenicu da bi, nakon plaćanja duga, prodajom nekretnine na javnoj dražbi ostvarila minimalan iznos (cca 4.000,00 €) čak ako se prihvati zaključak građevinskog vještaka u dopuni nalaza o povećanju vrijednosti nekretnina na području gradova [adresa] i [adresa] za čak 20% u posljednjih nekoliko mjeseci i da predmetna nekretnina bude prodana na prvoj javnoj dražbi za cijenu navedenu u dopuni nalaza.

9. Vještak se u dopuni nalaza i mišljenja od 09.06.2025. očitovao na primjedbe protustranke navodeći kako je neprijeporno da nema stanova na prodaju ili ako ih ima, prodaju se jako brzo te da kao vještak mora pratiti cijene na tržištu bilo da se prodaju usmeno ili putem kupoprodajnih ugovora. Iz prikupljenih podataka na terenu nesporno je da se predmetni stan nalazi na atraktivnoj lokaciji – II zona Grada Belišća, u prizemlju i površine od 66,42 m², a što odgovara većini kupaca pri kupnji stana. Stoga je ostao kod svoje dopune nalaza i mišljenja da vrijednost stana iznosi 55.175,09 €.

10. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka kao i dopune nalazu i mišljenju kao stručno i objektivno sačinjen te na taj način drži utvrđenim činjenično stanje.

11. Na ročištu održanom 02. listopada 2025. punomoćnik protustranke nije pristupio, a svoj izostanak opravdao je u podnesku od 18. rujna 2025. predlažući da se ročište održi u njegovoj odsutnosti dok je predlagateljica ostala kod prijedloga za razvrgnućem suvlasništva protiveći se bilo kakvom sklapanju sudske nagodbe radi namirenja njenog duga protustranci smatrajući da nisu predmet ovog postupka i koje iznose osporava. Osim toga, navela je da je vještak procijenio veću vrijednost od iznosa koji bi predstavljao njezin dug prema protustranci sve i kad bi taj dug postojao u iznosima kako navodi protustranka.

12. Na istom ročištu vještak je iskazao da ostaje u cijelosti pri nalazu i mišljenju kao i dopune nalaza i mišljenja od 09.06.2025. gdje je procijenjen stan u vrijednosti 55.175,09 € te da nije moguća geometrijska dioba predmetnih nekretnina.

13. U odnosu na prigovore protustranke i protivljenju razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina ističući prigovor prava na dom, sud u cijelosti prihvaća navode predlagateljice na ročištu održanom 6. listopada 2023., a opisane pod toč. 3. obrazloženja i pozivanje na odluke VSRH br. Rev-2317/19 i Županijskog suda u Splitu br. Gž Ovr-4766/20, iz čega proizlazi da nisu povrijeđena prava na dom protustranke te da je njegovo protivljenje razvrgnuću suvlasničke zajednice predmetnih nekretnina neosnovano.

14. Kako stranke nisu postigle dogovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom, sud je usvojio prijedlog predlagateljice i sukladno čl. 50. st.4. ZV-a odlučio kao pod st. I. izreke rješenja.

15. Predlagateljica zahtijeva troškove postupka u iznosu od 224,74 € na ime troškova vještačenja razmjerno suvlasničkom dijelu protustranke od ½ dijela.

16. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 54. ZV-a u svezi čl. 32. st. 4. i 5. Zakona o izvanparničnom postupku (NN 59/2023).

17. Kako predlagateljica zahtijeva samo nužne troškove razmjerno suvlasničkom dijelu, sud je usvojio zahtjev i odlučio kao pod st. II. izreke rješenja.

18. Slijedom svega iznijetoga, sud je odlučio kao u izreci rješenja.

U Valpovu 5. studenog 2025.

Sudac

Zvonimir Rogić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave istog. Žalba se predaje putem ovog suda na nadležni županijski sud.

DNA:

1. Pun. predlagateljice

2. Pun. protustranke