Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26D

Poslovni broj: Gž-1100/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Varaždinu, po sutkinji pojedinki Ivani Čačić, u pravnoj stvari tužiteljice OT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Zdeslavu Tadiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženice izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-797/2023-23 od 18. lipnja 2025., 4. studenog 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Djelomično se odbija žalba tuženice pa se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-797/2023-23 od 18. lipnja 2025. potvrđuje:

- u dijelu točke I. izreke kojim je naloženo tuženici isplatiti tužiteljici 1.028,53 EUR sa zateznim kamatama koje teku na iznos od 342,84 od 11. veljače 2020. do isplate, na iznos od 342,84 od 11. ožujka 2020. do isplate i na iznos od 342,84 od 11. travnja 2020. do isplate.

- u točci II. izreke.

II. Djelomično se preinačuje točka I. izreke presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj P-797/2023-23 od 18. lipnja 2025. u dijelu kojim je tuženici naloženo isplatiti tužiteljici 96,56 na način da se zahtjev tužiteljice za isplatu tog iznosa obija.

III. Nalaže se tužiteljici u roku od 15 dana naknaditi tuženici troškove žalbenog postupka od 16,88 EUR.

IV. Odbija se zahtjev tuženice za naknadu troškova žalbenog postupka od 170,62 EUR.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom je presudom u točci I. izreke naloženo tuženoj isplatiti tužiteljici 1.125,09 EUR sa zateznim kamatama na iznose, za razdoblje i po stopi kako je navedeno u toj točci izreke. Točkom II. izreke naloženo je tuženoj naknaditi tužiteljici troškove parničnog postupka od 1.125,00 EUR sa zateznim kamatama od 18. lipnja 2025. do isplate.

2. Navedenu presudu pravodobno izjavljenom žalbom pobija tuženica zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023., dalje: ZPP) i zbog pogrešne primjene članka 482. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023., dalje: ZOO) i članka 28.a stavka 1. tada važećeg Zakon o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., dalje: ZNS). Predlaže preinačiti pobijanu presudu na način da se tužbeni zahtjev odbije u cijelosti uz naknadu troškova postupka tuženici, podredno je ukinuti i vratiti predmet prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Zahtijeva i naknadu troškova sastavljanja žalbe od 187,50 EUR.

3. Tužiteljica nije odgovorila na žalbu.

4. Žalba je djelomično osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 1.125,09 EUR na ime razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine (za mjesece veljaču, ožujak i travanj 2020.) koju je kao vlasnica mogla ostvariti za dvosobni stan od 50,82 m[2] [adresa]. Taj se zahtjev temelji na tvrdnji tužiteljice da je pretrpjela štetu zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva jer je predmetni stan u utuženom razdoblju bio u zaštićenom najmu te stoga nije bila u mogućnosti ostvariti najamninu u visini slobodno ugovorene tržišne cijene najamnine za taj stan.

6. Drugostupanjski je sud na temelju članka 365. stavka 2. u vezi s člankom 457. ZPP- a ispitao pobijanu presudu u granicama razloga određenih u žalbi, vodeći računa o tome da se u skladu s člankom 467. stavkom 1. ZPP-a presuda kojim se završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. ZPP-a, osim zbog povrede iz članka 354. stavka 2. točke 3. toga Zakona, pritom pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

7. Ispitujući prvostupanjsku presudu na taj način ocjena je drugostupanjskog suda da u njezinom donošenju nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

8. U žalbenoj je fazi postupka i dalje sporna aktivna legitimacija tužiteljice u odnosu na ½ zahtjeva imajući na umu prigovore tuženice da ugovor o darovanju 1/2 predmetnog stana koji je 3. listopada 2019. sklopljen između tužiteljičine majke JT kao darovatelja i tužiteljice kao obdarenice nije valjan, jer nije sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave iako je izostala prava predaja stana u posjed tužiteljici. Sporna je i visina dosuđene odštete imajući na umu prigovore tuženice da je sud prvog stupnja prilikom utvrđivanja te visine pogrešno primijenio članak 28.a stavak 1. ZNS-a te da je prilikom odlučivanja o visini zahtjeva počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. kada je u točci 10. obrazloženja naveo da među strankama postoji suglasnost da je zaštićena zajmoprimka za veljaču, ožujak i travanj 2020. trebala plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od 285,69 kn.

9. Na temelju činjenica koje među strankama nisu sporne i onih koje je utvrdio čitanjam isprava koje su u spisu te saslušanjem svjedoka, sud prvog stupnja je utvrdio sljedeće činjenice:

- da je tužiteljica vlasnica dvosobnog stana od 50,82 m[2] na drugom katu zgrade u [adresa], u [adresa]

- da je na temelju ugovora o najmu stana sklopljenog sa sada pokojnom JT u neposrednom posjedu tog stana RT koja plaća zaštićenu najamninu

- da je ½ dijela vlasništva toga stana stekla na temelju ugovora o darovanju sklopljenog sa svojom majkom JT kao darovateljicom **.**.2019.

- da je u neposrednom posjedu spornog stana u vrijeme sklapanja tog ugovora o darovanju bila najmoprimka RT

- da je tužiteljica nakon sklapanja ugovora o darovanju preuzela brigu o tom stanu i ubirala zaštićenu najamninu

- da je drugu polovinu vlasništva predmetno stana tužiteljica stekla nasljeđivanjem iza smrti svoje majke JT **.**.2021. kao njezina jedina univerzalna pravna sljednica

- da je prosječna visina tržišne (slobodno ugovorene) najamnine za predmetni stan tijekom 2020. iznosila 8,95 EUR po kvadratnom metru

- da među strankama postoji suglasnost o tome da je zaštićena najmoprimka u skladu s člankom 28.a stavkom 1. ZNS-a u veljači, ožujku i travnju 2020. trebala plaćati zaštićenu najamninu u visini od 285,69 kn

- da nakon odbijanja poreza i prireza, razlika između tržišne i zaštićene najamnine iznosi 1.125,09 EUR.

10. Prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni zahtjev smatrajući da je tužiteljica dokazala svoju aktivnu legitimaciju te da joj u skladu s člankom 1045. ZOO-a pripada naknada izmakle koristi zbog razlike u visini najamnine koju bi tužiteljica mogla ostvariti iznajmljivanjem stana na tržištu umanjene za porez na dohodak i prirez porezu na dohodak i najamnine koju ostvaruje od zaštićenog najmoprimca. Tu štetu je prema pravnom shvaćanju prvostupanjskog suda tužiteljici prouzročila tužena kada se, uz povredu Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva, uvođenjem sustava zaštićenog najma kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja tih najmoprimaca, nerazmjeno umiješala u tužiteljičino pravo na mirno uživanje vlasništva i time joj kao vlasnici predmetnog stana nametnula nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi članka 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Posebno u odnosu na aktivnu legitimaciju tužiteljice prvostupanjski sud obrazlaže da je tužiteljica upisana u zemljišne knjige kao vlasnica predmetnog stana i da je preuzela samostalni posjed stana time što je preuzela brigu od stanu i ubirala zaštićenu najamninu.

11. Pravilno tužena u žalbi prigovara da je sud prvog stupnja pogrešno primijenio materijalno pravo iz članka 482. stavka 2. ZOO-a kada je ocijenio da je ugovor o darovanju zaključen 3. listopada 2019. između tužiteljice kao daroprimke i njezine pokojne majke JT kao darovateljice, valjan iako nije sklopljen i obliku javnobilježničkog akta (ili solemnizirane privatne isprave). To stoga, što, suprotno pravnom shvaćanju suda prvog stupnja, prava predaja podrazumijeva realnu predaju u neposredni posjed stjecatelju, a što je u ovom predmetu izostalo. Takvo je i pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženo u odluci Revd 3557/2024 od 19. studenog 2024. i tamo citiranoj sudskoj praksi toga Suda.

11.1. Međutim, navedena pogrešna primjena propisa iz članka 482. stavka 2. ZOO-a ne utječe na pravilnost ocjene prvostupanjskog suda o aktivnoj legitimacije tužiteljice za ½ odštetnog zahtjeva. To stoga što je tužiteljica jedina nasljednica i prava sljednica iza pokojne JT pa joj odštetni zahtjev za spornu ½ stana pripada i na temelju činjenice da je, iako ga nije mogla steći na temelju ništetnog ugovora o darovanju, tu polovinu stekla nasljeđivanjem iza smrti svoje majke kao njezina univerzalna pravna sljednica. Zbog toga je unatoč pogrešnoj ocjeni o valjanosti ugovora o darovanju ½ stana trebalo jednako odlučiti o prigovoru nedostatka aktivne legitimacije tužiteljice za cijeli odštetni zahtjev.

12. Iako među strankama nije sporno da se visina mjesečne najamnine koju je u spornom razdoblju pravoj prednici tužiteljice JT trebala platiti zaštićena najmoprimka trebala odrediti prema tada važećem članku 28.a stavka 1. ZNS-a, pravilno tuženica u žalbi tvrdi da je netočan zaključak prvostupanjskog suda iznesen u točci 10. obrazloženja pobijane presude da o visini te zaštićene najamnine u visini od 285,69 kn mjesečno postoji suglasnost. Taj je zaključak proturječan stanju spisa predmeta s obzirom na to da se tuženica tijekom prvostupanjskog postupka nije suglasila s tom visinom. Navedena proturječnost sama za sebe nema značaj toga da se pobijana presuda ne može ispitati pa nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a na koju se zbog toga u žalbi poziva tuženica. Tim žalbenim razlogom tuženica u biti osporava primjenu članka 28.a stavka 1. ZNS-a prilikom određivanja visine odštetnog zahtjeva pa će biti ispitan prilikom ispitivanja žalbene osnove pravilne primjene materijalnog prava iz tog propisa.

13. Prema tada važećem članku 28.a stavku 1. ZNS-a, zaštićena najamnina koju plaća najmoprimac stana i osoba koja je stekla status zaštićenog podstanara prema propisima koji su važili do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/1996.) (u daljnjem tekstu: zaštićeni podstanar), za stan koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske, povećava se svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. Iznos za koji se povećava najamnina na dan 1. rujna tekuće godine je fiksan i iznosi 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac ili zaštićeni podstanar plaćao na dan 31. kolovoza 2018.

14. Iz dopisa Sektora pravnih i općih poslova Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. od 15. srpnja 2020. koju je uz tužbu dostavila tužiteljica radi utvrđenja istinitosti tužbenih navoda da je u spornom razdoblju zaštićena najmoprimka za korištenje predmetnog stana plaćala zaštićenu najamninu od 148,28 kn proizlazi da je visina zaštićene najamnine za taj stan na dan 31. kolovoza 2018. iznosila 148,28 kn.

14.1. Pravilnom primjenom članka 28.a stavka 1. ZNS-a, zaštićena najamnina počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. iznosila je 326,22 kn (148,28 x 1,2 = 177,94 kn + 148,28 = 326,22 kn). Počevši od 1. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. zaštićena je najamnina u skladu s tim propisom iznosila 504,16 kn (326,22 + 177,94 = 504,16). Zbog toga je pravnoj prednici tužiteljice uz pravilnu primjenu članka 28.a stavka 1. ZNS-a na ime zaštićene najamnine za veljaču, ožujak i travanj 2020. pripadao iznos od ukupno 1.512,48 kn /200,74 EUR[1] /.

15. Na temelju u postupku utvrđene činjenice da je prosječna visina tržišne (slobodno ugovorene) najamnine za predmetni stan tijekom 2020. iznosila 8,95 EUR po kvadratnom metru, proizlazi da je pravna prednica tužiteljice u utuženom razdoblju iznajmljivanjem predmetnog stana po redovnom tijeku stvari mogla ostvariti mjesečnu najamninu od 1.364,52 EUR (454,84 x 3 = 1.364,52 EUR).

16. Prema članku 56. Zakon o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/2016., 106/2018., 121/2019., 32/2020., 138/2020., 151/2022., 114/2023. i 152/2024.), dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se, među ostalim, razlika između primitaka po osnovi najamnine i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima. U skladu s člankom 57. stavkom 1. tog propisa kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, porez na dohodak plaća porezni obveznik po stopi koja je u spornom razdoblju iznosila 12%. Prirez porezu na dohodak plaća se po stopi od 18% (članak 4. tada važeće Odluke o lokalnim porezima i prirezu na porez na dohodak, „Narodne novine“ br. 28/2017.).

17. Iz citiranih propisa slijedi da je porezna osnovica za tržišnu najamninu za sporno razdoblje iznosila 70% najamnine, odnosno 955,16 EUR. To znači da bi pravna prednica tužiteljice platila porez na dohodak od 114,62 EUR i prirez od 20,63 EUR, odnosno ukupno 135,25 EUR. Od dobivenog neto iznosa najamnine od 1.229,27 EUR (1.364,52 – 135,25 EUR = 1.229,27 EUR) treba oduzeti zaštićenu najamninu koja je pravnoj prednici pripadala u utuženom razdoblju pa razlika koja predstavlja štetu za koju odgovara tužena država iznosi 1.028,53 EUR (1.229,27 EUR – 200,74 EUR = 1.028,53 EUR) odnosno 342,84 EUR za svaki mjesec. Zbog toga uz pravilnu primjenu članak 28.a stavka 1. ZNS-a i članaka 1045. ZOO-a tužiteljici pripada naknada štete od 1.028,53 EUR pa je uz primjenu članka 368. stavka 1. ZPP-a u odnosu na taj iznos odbijena žalba tuženice i potvrđena je prvostupanjska presuda dok je u odnosu na razliku od 96,56 EUR uz primjenu članka 373. točke 3. ZPP-a preinačena točka I. izreke prvostupanjske presude na način da je zahtjev tužiteljice za isplatu te razlike odbijen.

18. Uzimajući u obzir da tuženica nije uspjela s prigovorom nedostatka građanskopravne legitimacije tužiteljice te da je tužiteljica stoga s osnovom zahtjeva uspjela u cijelosti, a s visinom zahtjeva u opsegu od 91%, cijeneći kvalitativan i kvanitativan uspjeh stranaka u sporu, tužiteljica je uspjela sa 95,5% (191/2). Imajući na umu da nije uspjela s tek razmjerno neznatnim dijelom zahtjeva u vezi s kojim nisu nastali posebni troškovi, tužiteljici, unatoč tome što je ovom presudom djelomično preinačena prvostupanjska presuda, pripada naknada svih troškova postupka i uz primjenu članka 154. stavka 5. ZPP-a. S obzirom na to da u odluci o troškovima postupka iz točke II. izreke prvostupanjske presude nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti odbijena je žalba tuženice i potvrđena je ta točka izreke prvostupanjske presude.

19. Tuženici koja je sa žalbom uspjela u omjeru od 9% u tom je omjeru dosuđena naknada troškova sastavljanja žalbe protiv presude (Tbr. 10. stavak 1. i Tbr. 54 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, „Narodne novine“ br. 138/2023., 187,5 EUR x 0.09 = 16,88 EUR) dok je s ostatkom zahtjeva za naknadu troškova sastavljanja žalbe odbijena.

U Varaždinu 4. studenog 2025.

Sutkinja

Ivana Čačić