Poslovni broj: P-1871/2025-4
REPUBLIKA HRVATSKA
Općinski sud u Zadru
Borelli 9, 23000 Zadar
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A N A T E M E L J U P R I Z N A N J A
Općinski sud u Zadru, po sucu toga suda Maji Ivković, u pravnoj stvari tužiteljica 1) PPH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 2) VOSMANSKY P, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 3) MCMK GMBH, OIB: 55585895281, [adresa], 83620 Feldkirchen, Njemačka svi po punomoćnici Ireni Gulan Šimurina, odvjetnici u Zadru, protiv tuženice 1) PP OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 2) LOOP PROPERTY MENAGEMENT j.d.o.o., OIB: 69824813227, [adresa], zastupano po članu uprave JP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], oboje zastupani po odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Borić & partneri d.o.o. sa sjedištem u [adresa], radi prestanka uznemiravanja prava vlasništva, dana 3. studenog 2025.
p r e s u d i o j e
Zabranjuje se tuženoj PP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i tuženiku LOOP PROPERTY MENAGEMENT j.d.o.o. Zadar (Grad Zadar) [adresa], da na nekretnini oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana u zk uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao stambena zgrada [adresa] površine 265 m2 i dvorište površine 740 m2 ukupne površine 1005 m2, kao i na bilo kojem posebnom dijelu te nekretnine postavljaju obavijesti, zabrane ili poduzimaju druge radnje kojima tužiteljima i njihovim gostima zabranjuju korištenje bazena koji se nalazi na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te im se nalaže da se takvih ili sličnih postupaka ubuduće suzdržavaju, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.
Obrazloženje
1. Tužitelji u tužbi podnesenoj 19. rujna 2025. navode da su suvlasnici čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana u zk uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao stambena zgrada [adresa] površine 265 m2 i dvorište površine 740 m2 ukupne površine 1005 m2 i vlasnici odnosno suvlasnici posebnih dijelova nekretnine, i to kako slijedi: Suvlasnički dio: 180/1000 etažno vlasništvo (E-2) – suvlasništvo tužitelja pod 1) i 2), svakog za ½ dijela; Suvlasnički udio 151/1000 etažno vlasništvo (E-3) – vlasništvo tužitelja pod 3) za cijelo. Tužena pod 1) je suvlasnica naprijed navedene nekretnine i vlasnica posebnih dijelova nekretnine kako slijedi: Suvlasnički dio: 172/1000 etažno vlasništvo (E-1) Suvlasnički dio: 173/1000 etažno vlasništvo (E-4) Suvlasnički dio:
324/1000 etažno vlasništvo (E-5). Pravo vlasništva posebnih dijelova nekretnine i suvlasništvo na nekretnini razvidno je iz zk izvatka u prilogu. Tuženik pod 2) je upravitelj zgrade. Na zajedničkom dijelu nekretnine nalazi se bazen kojim se imaju pravo koristiti svi suvlasnici. Obzirom da ima većinu suvlasničkih dijelova nekretnine, tužena pod 1) se u pogledu iste ponaša kao isključiva vlasnica, te sve odluke koje se tiču nekretnine donosi u cijelosti samostalno, bez bilo kakvog prethodnog konzultiranja i dogovora sa tužiteljima. Tako se tužena pod 1) naziva predstavnicom suvlasnika, iako to ne proizlazi iz sadržaja Međuvlasničkog ugovora koji je samo ona potpisala, sama određuje iznos zajedničke pričuve, te sama donosi odluke o zaključenju svih ugovora koji se tiču nekretnine, te iste i potpisuje, bez bilo kakve prethodne konzultacije sa tužiteljima i bez njihove suglasnosti, pri čemu nikada nije inicirala niti održala niti jedan sastanak suvlasnika zgrade. To je dovelo do neslaganja sa zahtjevima za plaćanje računa vezano za radove koje tužitelji nikada nisu odobrili i sa kojima nisu bili suglasni, uslijed čega su bili prisiljeni od upravitelja zgrade tražiti dodatna pojašnjenja. Tužitelji podmiruju sve račune koji se odnose na održavanje bazena. Međutim, od srpnja ove godine tuženici uporno protupravno uznemiravaju tužitelje u korištenju nekretnine. Najprije je dana 1. srpnja 2025. na vrata apartmana E-3, a potom dana 3. srpnja 2025. i na ulaz u zgradu postavljena obavijest kojom se tužiteljima i njihovim gostima zabranjuje korištenje bazena uz navode kako vlasnici ne sudjeluju u troškovima održavanja bazena, što nije točno. Kao autor obavijesti označen je tuženik pod 2) - upravitelj zgrade u ime suvlasnika zgrade. Na tako postavljene obavijesti tužitelji su reagirali dopisom od 11. srpnja 2025., te su zatražili da uznemiravanje suvlasnika postavljanjem obavijesti hitno prestane, ukazali su na činjenicu da ni o kakvim poslovima na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine, odnosno na bazenu nisu bili obaviješteni, da se bez njihovog znanja i suglasnosti poduzimaju radnje i od njih traže plaćanja koja oni nisu odobrili, a koji radovi se ne podmiruju iz sredstava zajedničke pričuve koju plaćaju, te su tražili da se razjasne svi nesporazumi u vezi sa plaćanjima i zahtjevima za plaćanje njima nejasnih troškova, što su uputili upravitelju zgrade i suvlasnici EP. Dana 12. srpnja 2025. opet ispred vrata stana E-3 i na glavnom ulazu u zgradu postavljena je ista obavijest, ovoga puta potpisana „ Uprave zgrade – J“. Nakon saznanja za ponovno postavljanje obavijesti tužitelji su se opet obratili tuženicima sa zahtjevom za prestanak uznemiravanja kao i sa zahtjevom za dostavu sve dokumentacije koja se tiče troškova održavanja zgrade. Ujedno su tražili sastanak suvlasnika do kojega do dana podnošenja ove tužbe nije došlo, iako postoje naznake da bi se sastanak suvlasnika ipak mogao održati. Dana 1. rujna 2025., a potom i dana 5. rujna 2025. na nekretninu oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na ulazu u zgradu i ispred vrata stana oznake E-3 dana 1. rujna 2025. je postavljena obavijest kojom tužena pod 1) zabranjuje gostima toga apartmana korištenje bazena navodeći da vlasnici ne sudjeluju u podmirivanju troškova održavanja. U obavijesti se navodi da je bazen dio zajedničkog vlasništva objekata Jimmy Beach Privlaka i JamC Dream Apartments, [adresa], 23233 [adresa] Hrvatska, te da je korištenje bazena dopušteno isključivo vlasnicima i gostima jedinica za koje su u cijelosti podmireni tekući troškovi. Navodi postavljene obavijesti nisu točni, obzirom da tužitelji sve do 23. kolovoza 2025. nisu niti primili nikakve račune, ponude niti bilo kakvu dokumentaciju koja bi se odnosila na radova održavanja ili bilo kakve radove na bazenu, radi čega su učestalo slali upite, a nakon što su račune zaprimili, svoj su udio i podmirili. Dana 11. rujna 2025. od strane upravitelja zgrade tužiteljima i punomoćnici tužitelja poslan je poziv za sastanak kojem su se tužitelji odazvali, te su ujedno ponovno zatražili da se prestane sa uznemiravanjem postavljanjem obavijesti zabrane korištenja bazena zbog navodnih neplaćanja, obzirom da su svoja plaćanja izvršili. Odaziv na sastanak u jednom od predloženih termina tužitelji su osobno poslali e- mailom istoga dana, a punomoćnica tužitelja je sljedećeg dana u njihovo ime odgovorila na poziv uz ponovni zahtjev da uznemiravanje tužitelja i njihovih gostiju postavljanjem obavijesti zabrane hitno prestane. U pogledu sastanka do danas nije uslijedio konačan dogovor svih uključenih strana. Dana 14. rujna 2025. ponovno je postavljena obavijest istoga sadržaja na ulaz zgrade i pored bazena. Pored samog ostavljanja obavijesti na nekretnini, tužena pod 1) je tužiteljima uputila dopise od 26. i 29. kolovoza 2025. kojima im zabranjuje da se koriste bazenom. Tuženik pod 2) koji je u ostavljenim obavijestima iz srpnja 2025. godine označen kao njihov autor od tih se obavijesti i zabrana nije ogradio. Dakle, tuženici na štetu tužitelja nezakonitim postupanjem premašuju ovlasti koje im daju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i odredbe Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, te nezakonito zabranjuju tužiteljima kao suvlasnicima, te njihovim gostima da se koriste bazenom koju se nalazi na zajedničkom dijelu nekretnine i koji je stoga u suvlasništvu svih stranaka. Na odnose stranaka imaju se primijeniti odredbe čl. 38. -39 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, odredbe čl. 79. -99. Zakona o vlasništvu i drugima stvarnim pravima, kao i odredbe Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Niti jedna zakonska odredba ne daje za pravo jednom suvlasniku, pa makar on imao i suvlasnički udio koji prelazi 50 % suvlasničkih dijelova da sve odluke u pogledu nekretnine donosi samostalno, bez prethodne obavijesti i bez ikakvog traženja suglasnosti i omogućavanja izjašnjavanja drugim suvlasnicima, te niti jedna zakonska odredba ne daje za pravo jednom suvlasniku da samovlasno isključi drugog suvlasnika od izvršavanja suvlasničkih ovlaštenja na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine, niti da mu u pogledu izvršavanja vlasničkih prava izriče zabrane. Isto tako upravitelj zgrade nema ovlaštenja zabranjivati pojedinom suvlasniku korištenje zajedničkim dijelovima nekretnine, niti u tu svrhu ostavljati obavijesti sa zabranama. Zabranjivanjem korištenja dijelova nekretnine koji su zajednički, konkretno bazena koji je na dijelu nekretnine koji predstavlja zajednički prostor, kako je to navedeno i u Međuvlasničkom ugovoru i u pogledu kojega postoji suvlasništvo svih suvlasnika, odnosno postavljanjem obavijesti kojima se tužiteljima odnosno njihovim gostima zabranjuje korištenje dijelova nekretnine – bazena, koji je u suvlasništvu i na kojima svi suvlasnici imaju suvlasnička prava koja podrazumijevaju korištenje nekretnine u suvlasništvu, tuženici tužitelje samovlasno i protupravno uznemiravaju u njihovom pravu vlasništva odnosno suvlasništva na predmetnoj nekretnini. Opisanim postupanjem tuženici korištenje nekretnine tužiteljima čine otežanim, stvaraju im neugodnosti, te uz iznošenje neistinitih navoda da tužitelji ne sudjeluju u podmirenju troškova održavanja bazena što koriste kao argument za samovlasno zabranjivanje korištenja zajedničkog dijela nekretnine - bazena, tuženici štete časti i ugledu tužitelja, nanose im kako materijalnu tako i nematerijalnu štetu, te ih dovode u neizdrživ položaj u pogledu korištenja nekretnine. Tuženici svjesno i namjerno tijekom trajanja turističke sezone, dok se gosti tužitelja nalaze u apartmanu, ostavljanjem obavijesti kojima se njima i njihovim gostima zabranjuje korištenje bazena zbog navodnog neplaćanja, nanose tužiteljima materijalnu i nematerijalnu štetu, narušavaju njihovo poslovanje, kao i ugled, ograničavaju ih u korištenju nekretnine i time ih svjesno šikaniraju. Pri tome s tužiteljima ne razgovaraju, pa tužitelji ne znaju što tuženici od njih uopće žele, obzirom da tužitelji dostavljene račune podmiruju. Sukladno čl. 14. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnik ima pravo stvar posjedovati i njome se koristiti zajedno s ostalim suvlasnicima razmjerno svojemu dijelu, ne povrjeđujući prava ostalih suvlasnika. Člankom 46. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da svaki suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva. Člankom 167. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da ako treća osoba bespravno uznemirava vlasnika na drugi način, a ne oduzimanjem stvari, vlasnik može i putem suda zahtijevati da to uznemiravanje prestane. Člankom 99. st. 1. Zakona o vlasništvu propisano je da ako je neki suvlasnik nekretnine drugog suvlasnika, koji ga ničim nije izazvao, povrijedio bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem, učinio mu tegobnim zajedničko stanovanje ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti ili nekoga od njegovih ukućana, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti, tada povrijeđeni suvlasnik, ako i nije dobio od drugih dovoljnu podršku da bi većina donijela odluku iz članka 98. st. 1. i 2. ovoga zakona, može tužbom zahtijevati od ovoga da se ubuduće suzdržava takvih postupaka. Tužitelji smatraju da su tuženici povrijedili njihova vlasnička i suvlasnička prava zabranjujući njima i njihovim gostima da koriste bazen koji se nalazi na zajedničkom dijelu nekretnine i koji je u suvlasništvu svih suvlasnika zgrade, te da su ih postavljanjem zabrana za korištenje bazena na nekretnini neovlašteno uznemiravali u njihovim vlasničkim pravima. Pozivom na naprijed navedene odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima tužitelji imaju pravo zahtijevati od suda da zabrani tuženicima poduzimanje radnji kojima vrijeđaju vlasnička prava tužitelja, odnosno da im naloži se od takvih i sličnih radnji ubuduće suzdrže.
2. Tuženici su podneskom od 27. listopada 2025. priznali tužbeni zahtjev tužitelja te je sud sukladno odredbi čl. 331. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 43/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23), donio presudu na temelju priznanja, kao u izreci ove presude.
Zadar, 3. studenog 2025.
Sutkinja
Maja Ivković
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom županijskom sudu, pismeno u 3 (tri) istovjetna primjerka.
DNA:
-Tužiteljima po punomoćnici
- Tuženicima po punomoćnicima
