REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-777/2020-55

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Sanji Krovinović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice ŽŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćniku Krešimiru Martiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 2. listopada 2025., u prisutnosti tužiteljice, punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženika, dana 31. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da tužiteljici ŽŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti iznos od 29.668,44 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na iznos od - 330,35 eura od 15. studenog 2014.g. pa do

- 330,35 eura od 15. prosinca 2014.g. pa do

- 328,44 eura od 15. siječnja 2015.g. pa do

- 328,44 eura od 15. veljače 2015.g. pa do

- 328,44 eura od 15. ožujka 2015.g. pa do

- 322,27 eura od 15. travnja 2015.g. pa do

- 322,27 eura od 15. svibnja 2015.g. pa do

- 322,27 eura od 15. lipnja 2015.g. pa do

- 322,54 eura od 15. srpnja 2015.g. pa do

- 322,54 eura od 15. kolovoza 2015.g. pa do

- 322,54 eura od 15. rujna 2015.g. pa do

- 318,04 eura od 15. listopada 2015.g. pa do

- 318,04 eura od 15. studenog 2015.g. pa do

- 318,04 eura od 15. prosinca 2015.g. pa do

- 324,32 eura od 15. siječnja 2016.g. pa do

- 324,32 eura od 15. veljače 2016.g. pa do

- 324,32 eura od 15. ožujka 2016.g. pa do

- 322,52 eura od 15. travnja 2016.g. pa do

- 322,52 eura od 15. svibnja 2016.g. pa do

- 322,52 eura od 15. lipnja 2016.g. pa do

- 328,31 eura od 15. srpnja 2016.g. pa do

- 328,31 eura od 15. kolovoza 2016.g. pa do

- 328,31 eura od 15. rujna 2016.g. pa do

- 324,77 eura od 15. listopada 2016.g. pa do

- 324,77 eura od 15. studenog 2016.g. pa do

- 324,77 eura od 15. prosinca 2016.g. pa do

- 325,28 eura od 15. siječnja 2017.g. pa do

- 325,28 eura od 15. veljače 2017.g. pa do

- 325,28 eura od 15. ožujka 2017.g. pa do

- 332,52 eura od 15. travnja 2017.g. pa do

- 332,52 eura od 15. svibnja 2017.g. pa do

- 332,52 eura od 15. lipnja 2017.g. pa do

- 345,49 eura od 15. srpnja 2017.g. pa do

- 345,49 eura od 15. kolovoza 2017.g. pa do

- 345,49 eura od 15. rujna 2017.g. pa do

- 359,11eura od 15. listopada 2017.g. pa do

- 359,11 eura od 15. studenog 2017.g. pa do

- 359,11 eura od 15. prosinca 2017.g. pa do

- 358,59 eura od 15. siječnja 2018.g. pa do

- 358,59 eura od 15. veljače 2018.g. pa do

- 358,59 eura od 15. ožujka 2018.g. pa do

- 373,15 eura od 15. travnja 2018.g. pa do

- 373,15 eura od 15. svibnja 2018.g. pa do

- 373,15 eura od 15. lipnja 2018.g. pa do

- 388,15 eura od 15. srpnja 2018.g. pa do

- 388,15 eura od 15. kolovoza 2018.g. pa do

- 359,87 eura od 15. rujna 2018.g. pa do

- 362,85 eura od 15. listopada 2018.g. pa do

- 362,85 eura od 15. studenog 2018.g. pa do

- 362,85 eura od 15. prosinca 2018.g. pa do

- 380,88 eura od 15. siječnja 2019.g. pa do

- 380,88 eura od 15. veljače 2019.g. pa do

- 380,88 eura od 15. ožujka 2019.g. pa do

- 402,14 eura od 15. travnja 2019.g. pa do

- 402,14 eura od 15. svibnja 2019.g. pa do

- 402,14 eura od 15. lipnja 2019.g. pa do

- 407,74 eura od 15. srpnja 2019.g. pa do

- 407,74 eura od 15. kolovoza 2019.g. pa do

- 378,83 eura od 15. rujna 2019.g. pa do

- 395,03 eura od 15. listopada 2019.g. pa do

- 395,03 eura od 15. studenog 2019.g. pa do

- 395,03 eura od 15. prosinca 2019.g. pa do

- 464,27 eura od 15. siječnja 2020.g. pa do

- 464,27 eura od 15. veljače 2020.g. pa do

- 464,27 eura od 15. ožujka 2020.g. pa do

- 470,33 eura od 15. travnja 2020.g. pa do

- 470,33 eura od 15. svibnja 2020.g. pa do

- 470,33 eura od 15. lipnja 2020.g. pa do

- 408,40 eura od 15. srpnja 2020.g. pa do

- 408,40 eura od 15. kolovoza 2020.g. pa do

- 379,68 eura od 15. rujna 2020.g. pa do

- 480,42 eura od 15. listopada 2020.g. pa do

- 480,42 eura od 15. studenog 2020.g. pa do

- 480,42 eura od 15. prosinca 2020.g. pa do

- 489,61 eura od 15. siječnja 2021.g. pa do

- 489,61 eura od 15. veljače 2021.g. pa do

- 489,61 eura od 15. ožujka 2021.g. pa do

konačne isplate prema stopi zatezne kamate koja se određuje prema eskontnoj stopi HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanom za osam postotnih poena, a od 01. kolovoza 2015.g. (NN 35/05, 78/15, 29/18, 126/21) po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za pet postotnih poena, a od 01. siječnja 2023.g. do konačne isplate po stopi propisanoj čl. 29. st.2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22) uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena sve u roku od 15 dana,

kao i nadoknaditi trošak ovog postupka u iznosu od 16.153,08 EUR sa zateznom kamatom od dana 31. listopada 2025. do konačne isplate po stopi propisanoj čl. 29. st.2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22) uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

Tužiteljica je vlasnik stana u [adresa], i to dvoipolsobnog stana u I. katu, površine 66,77 m2 u nacrtu etažiranja označeno žutom bojom upisanog kao etažno vlasništvo (E3) u zk. ulošku br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji se nalazi u kući br. 80 i dvorište u [adresa] površine 192 m2 izgrađenoj na z. k. č. [katastarska čestica]. Tužiteljica je sa ČŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sklopila Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) dana 20.6.2014.g. ovjeren kod javnog bilježnika Jasminke Ankon iz Zagreba, Nehajska 22, 9.7.2014. pod brojem OV-8001/2014.

Tužiteljici su kao vlasniku nekretnine nametnuta brojna ograničenja njezinih prava vlasništva zbog činjenice što mu je hrvatskim pravnim sustavom nametnuta obveza da mora sklopiti ugovor sa zaštićenom najamninom kao pod toč. 2., te ovakvo miješanje države u njezino pravo na mirno uživanje vlasništva predstavlja povredu čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a na što je ukazao Europski sud za ljudska prava u brojnim predmetima. Europski sud za ljudska prava u predmetu Hutten Czapska protiv Poljske, te u predmetu Bitto i dr. protiv Slovačke, a što se ponavlja u brojnim predmetima protiv Republike Hrvatske, kao što su pod toč. 4. Ovog zahtjeva nabrojani, ponavlja i ističe kako je vlasnicima ovakvih nekretnina nametnut prekomjerni individualni teret, te je u tom kontekstu Europski sud primijetio kako su vlasnicima nametnuta brojna ograničenja, kao što je nemogućnost utjecaja vlasnika na izbor najmoprimca ili bitne sastojke ugovora o najmu, ulazak vlasnika u posjed stana, odnosno pravo na otkaz ugovora skoro je onemogućen, te je podvrgnut strogim ograničenjima.

Posebno je Europski sud istaknuo kako je ovakvim pravnim sustavom Republike Hrvatske vlasnicima nastala neimovinska i imovinska šteta, jer su troškovi kojima su vlasnici nekretnina bili izloženi, kako za plaćanje pričuve, tako i za redovno održavanje nekretnine višestruko nadmašivali iznos koji su dobivali u vidu zaštićene najamnine, a koju je Europski sud opisao kao izuzetno nisku, te utvrdio kako je ista i do dvadeset i pet puta manja od tržišne najamnine, a posebna je nepravda učinjena i tužiteljici, jer prilikom određivanja visine zaštićene najamnine temeljem odredaba Zakona o najmu stanova uopće nije uzimano u obzir materijalno stanje tužiteljice, već samo najmoprimca.

Došlo je i do situacije da tužiteljica koja je starija osoba i lošijeg imovinskog stanja od najmoprimca istoj subvencionira stanovanje, a zbog čega je i tužiteljica morala živjeti skromno i na samom rubu neimaštine, bez životnih blagodati i iskustava koje bi joj bila moguća sa znatnim mjesečnim iznosima, a za koje je bila uskraćena dugi niz godina.

Zaključci Europskog suda za ljudska prava su da su vlasnici stanova (tužiteljica) snosili teret koji je bila dužna snositi Republika Hrvatska, a taj teret je bio na temelju nepravednih pravni propisa u Republici Hrvatskoj u pogledu štićenih najamnina, te kako su vlasnici stanova (tužiteljica kao najmodavac) snosili teret socijalne i financijske brige o zaštićenim najmoprimcima, a koji je trebala snositi država.

U predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava naglasio je kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) "tiče samog zakonodavstva", te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtjeva, slijedom čega je Republika Hrvatska (odnosno njena nadležna tijela) morala poduzeti zakonodavne i druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne strane, interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane.

Što znači da je Republika Hrvatska, zbog uočene neravnoteže i povrede čl. 1- Protokola br. 1. uz Konvenciju upućena vlasnicima stanova (najmodavcima) omogućiti uživanje njihovih vlasničkih prava (čl. 1. Protokola br. 2).

U predmetima pod toč. 4. ovog zahtjeva podnositeljima je Sud dosudio naknadu materijalne štete za razdoblje od kada utvrđen status zaštićenog najmoprimca pa do kada bi zaštićeni najmoprimac bio u stanu, a u visini razlike između zaštićene i slobodno određene najamnine, također Europski sud za ljudska prava bog povrijeđenih prava vlasnika slobodno uživati njihovo vlasništvo dodjeljivao je i naknadu za pretrpljene povrede prava osobnosti u vidu naknade nematerijalne štete.

Europski sud za ljudska prava zaključio je kako se radi o izdatku (odnosno teretu) koji su vlasnici (najmodavci) morali učiniti, a što je po pravnim propisima morala učiniti Republika Hrvatska - zbrinuti zaštićene najmoprimce na svoj teret, slijedom čega je Republici Hrvatskoj (njenim nadležnim tijelima) nametnuta obveza poduzeti zakonodavne i druge opće mjere kojima će na primjeren način postići ravnotežu između interesa vlasnika stanova s jedne strane, interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane, te se radi o institutu stjecanja bez osnove odnosno povećanja imovine Republike Hrvatske, s jedne, a umanjenju imovine (osiromašenje) vlasnika stanova s druge strane, čija je uzročna veza upravo kako je istaknuto u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske (neposredni uzrok povrede Konvencije) "tiče se samog zakonodavstva", kako je već gore navedeno. Ispravnim tumačenjem Konvencije i uputa Europskog suda za ljudska prava i temeljne slobode, Županijski sudovi Republike Hrvatske (presuda Gž-889/2017 od 18. siječnja 2018.g. Županijskog suda u Varaždinu, stalna služba u Koprivnici) već su zauzeli stav kako tužiteljima nisu prije donošenja odluke ESLJP Statileo protiv Republike Hrvatske, tj. 10. srpnja 2014.jg. mogli pokretati postupke radi stjecanja bez osnove po ovom osnovu, jer je Ustavni sud Republike Hrvatske povodom ustavnih tužbi utvrdo da odredbe Zakona o najmu stanova nisu suprotne Ustavu i odbijao je takve tužbe, a isto tako sudovi u Republici Hrvatskoj prije donošenja odluke ESLJP Statileo protiv Republike Hrvatske, tj. 10. srpnja 2014. g. odbijali su zahtjeve vlasnika stana kako za predaju u posjed, tako i za razliku između zaštićene najamnine i najamnine koja bi se ostvarila na tržištu, te se zbog toga tužiteljima ne može staviti na teret što ovakve zahtjeve nisu podnosili nakon donošenja Zakona o najmu stanova, tj. 1996.g. već se saznanje za stjecanje bez osnova i osobu koja stekla bez osnova (Republika Hrvatska) može računati tek od donošenja odluke Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, tj. 10. srpnja 2014.g.

Obzirom da Zakon o obveznim odnosima nije predvidio poseban rok zastare za kondikcijski zahtjev, prema tome za njega vrijedi opći zastarni rok od pet godina računajući od dana stjecanja bez osnove.

Glede visine tužbenog zahtjeva Europski sud za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske navodi kako se glede materijalne štete uzima razlika između najamnine koju priznaje domaće pravo, a koju Europski sud smatra neprimjerenom, te najamnine koja se može ostvariti slobodnim dogovorom. Vitezićeva ulica nalazi se u elitnom dijelu grada Zagreba, te je tužiteljica bila u mogućnosti istu iznajmiti i na bazi dnevnog najma (što ovim zahtjevom ne potražuje), no tužiteljica smatra kako bi svakako imala pravo na stečeno bez osnove u visini mjesečne najamnine.

Tužiteljica dostavlja oglase o najmu stanova približne kvadrature i na lokacijama koje su približen lokaciji njezinog stana.

Obzirom ovopredmetni stan predstavlja dvoipolsobnog stana u 1. katu, površine 66,77 m2, realna slobodno određena tržišna najamnina predstavlja najmanje iznos od 3.700,00 kuna mjesečno (500 eura), a što bi trebalo uvećati i za iznos od 173,60 kuna jer zaštićena najamnina iznosila je do 1.9.2018.g. 180,28 kn, a pričuva 353,88 kuna, te tužiteljica smatra kako ima pravo na iznos od najmanje 3.500,00 kuna mjesečno, a što će se utvrditi detaljno vještačenjem vještaka građevinske struke, no za sada potražuje iznos od samo 3.500,00 kuna mjesečno. Činjenice su da je zbog obveze sklapanja ovakvog štetnog ugovora tužiteljica osim što je bila dovedena u jako tešku materijalnu situaciju, jer je za pričuvu plaćala više nego što je dobivala zaštićene najamnine, pretrpjela je i duševne bolove i sramotu, jer je dugi niz godina živjela ispod razine životnog komfora u kojem je mogla biti da joj je dopušteno korištenje njezinog vlasništva.

U konačno postavljenom tužbenom zahtjevu tužiteljica potražuje razliku između zaštićene najamnine i tržišne najamnine koju bi tužiteljica ostvarivala da se mogla koristiti nekretninom koja je njezino vlasništvo. Konačno postavljeni tužbeni zahtjev je u podnesku od 21.9.2023.g.

Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da je tužba neuredna za raspravljanje jer ista nema potreban sadržaj sukladno odredbi čl. 186. u svezi s odredbom čl. 106. i 109. Zakona o parničnom postupku.

Tužitelj navodi da je sklopio Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom dana **.**.1997. sa ČŽ, te aneks istom ugovoru od 20. lipnja 2014.g. međutim ne dokazuje da je ista bila ranija nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu, slijedom čega je prednik tužitelja bio u obvezi sklopiti takav ugovor sukladno Zakonu o najmu stanova. Također, navedeni ugovor iz 1997. je u lošoj preslici slijedom čega je nečitak, predlaže tužitelju ispraviti isto.

Isto tako, tužitelj ne dostavlja izračun visine zaštićene najamnine za utuženo razdoblje, koja je regulirana sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97).

Tužitelj tvrdi da je ČŽ dužna plaćati mjesečno 180,28 kn do 1. rujna 2018., međutim isto ničim ne dokazuje niti dokazuje da ista plaća. Ovo je bitno kako bi se pravilno utvrdila visina tužbenog zahtjeva osobito jer tužitelj traži isplatu i za razdoblje nakon rujna 2018.kada su stupile na snagu izmjene i dopune Zakona o najmu stanova te kada se povećala zaštićena najamnina.

Drugim riječima, za utuženo razdoblje mijenjala se visina zaštićene najamnine koju je tužitelj mogao ostvariti, a s obzirom da traži razliku koju bi mogao ostvariti bez ograničenja nametnutih ZNS-om i zaštićene najamnine, potrebno je pravilno utvrditi iznos zaštićene najamnine za predmetni stan.

Nadalje, tužitelj potražuje naknadu imovinske i neimovinske štete međutim ne dokazuje niti obrazlaže sve elemente za ostvarenje prava na naknadu istih, dakle štetu, štetnu radnju, uzročno posljedičnu vezu, protupravnost i krivnju niti obrazlaže odgovara li tuženik sukladno načelu uzročnosti ili presumiranoj krivnji, te temeljem koje odredbe zakona temelji svoje pravo.

Isto tako, tužitelj ne dokazuje kada je počeo trpjeti štetu te kada je saznao za štetnika, a što je bitno radi utvrđivanja osnovanosti prigovora zastare tuženika. Konačno, tužitelj ne dokazuje kakve su materijalne mogućnosti ČŽ i njezinih članova obiteljskog domaćinstva, koji su navodno ovlašteni koristiti predmetni stan te jesu li isti u mogućnosti plaćati samo zaštićenu najamninu, a ne tržišnu najamninu, o čemu će se niže obrazložiti.

Slijedom navedenog, tuženik predlaže naslovu pozvati tužitelja na otklanjanje navedenih nedostataka, a ukoliko tužitelj iste ne otkloni, predlaže se postupiti sukladno odredbi čl. 109. ZPP-a, te tužbu odbaciti.

Opreza radi, tuženik prvenstveno ističe prigovor zastare. Također, osporava se tužba i tužbeni zahtjev u cijelosti, osporava se osnova i visina te se ističe prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije.

Tužitelj tvrdi da ima "pravo na stečeno bez osnove u visini mjesečne najamnine" iako tuženik ne stječe isto, već navodni zaštićeni najmoprimac. Kad bi tužitelj tražio naknadu štete s osnova izmakle koristi, u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvario iznajmljivanjem dvosobno stnaa u [adresa] da im prekomjerno ograničenje njihovog prava vlasništva na stanu nije nametnuto ZNS-om nakon donošenja odluke Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske i drugih i to za razdoblje od 2014. g. do danas, tužba bi bila nedopuštena jer isto nije traženo u Zahtjevu za mirno rješenje spora od 8. studenoga 2019., a sve budući da ne bi bilo istovjetnosti objektivnog identiteta spora zahtjeva i tužbe.

Čak i kad tome ne bi bilo tako, potraživanje tužitelja ne samo da je za razdoblje izvan zastarnog roka od tri godine od podnošenja tužbe zastarjelo, već je istome zastarjelo samo pravo potraživati naknadu štete sukladno 373. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 53/1991, 73/1991, 3/1994, 111/1993, 107/1995, 7/1996,, 91/1996, 112/1999, 88/2001, 35/2005, dalje u tekstu: ZOO/91) odnosno čl. 227. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, dalje u tekstu: ZOO/05).

U bitnome navedene odredbe glasi:

Zastara prava

"(1) Pravo iz kojega proistječu povremene tražbine zastarijeva za pet godina, računajući od dospjelosti najstarije neispunjene tražbine.

(2) Kad zastari pravo iz kojega proistječu povremene tražbine, vjerovnik gubi pravo ne samo da zahtijeva buduća povremena davanja nego i povremena davanja koja su dospjela prije te zastare."

S obzirom da je tužitelj navodno počeo trpjeti štetu 1997. ili najkasnije 1998. godine, tužitelju je u studenome 2002. ili lipnju 2003. godine zastarjelo samo pravo zahtijevati i buduća povremena davanja i povremena davanja koja su dospjela prije te zastre.

Dakle, tužitelju je samo potraživanje naknade štete s osnova izmakle koristi zastarjelo.

U prilog navedenom, dakle da je potraživanje naknade štete s osnova izmakle koristi povremeno potraživanje zauzeo je Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev x 1001/2012 od 12. veljače 2013. koje se citira: "Suprotno pravno shvaćanju drugostupanjskog suda, potraživanje naknade štete s osnova izgubljene zarade jest povremeno potraživanje u smislu odredbe čl. 372. Zakona o obveznim odnosima-a. Za ocjenu je li utuženo potraživanje (izgubljena zarada) ima značaj povremenog davanja nije odlučno radi li se o rentnom potraživanju utvrđenom pravomoćnom i ovršnom presudom ili ne, već je odlučno to što se radi o povremenom potraživanju koje nastaje sukcesivno, a što je ovdje upravo i slučaj."

Navedeno stajalište zauzeto je i u odluci Vrhovnog suda RH Rev x 101/2017 do 28. lipnja 2017. i u odluci Županijskog suda u Sisku posl.br. Gž-192/2018 od 8. ožujka 2018.

U svim dosadašnjim postupcima pred Europskim sudom za ljudska prava u kojima je utvrđena povreda podnositelja zahtjeva, nije se isticao navedeni prigovor zastare niti je isti uziman u razmatranje prilikom donošenja odluke (osobito predmet Statileo koji je pokrenut pred domaćim sudom 1997. g.).

Napominje se kako je Europski sud za ljudska prava u predmetu Ž i drugi protiv Republike Hrvatske (vidi t. 50-55) i Č protiv Republike Hrvatske zauzeo stajalište da postojanje zastare nije nespojivo s Konvencijom per se s tim da se u svakom pojedinom predmetu mora utvrditi je li s Konvencijom kompatibilna priroda roka i/ili način na koji je on primjenjuje, dakle mora se utvrditi da li se primjena zastranih rokova može smatrati predvidivom za podnositelje s obzirom na mjerodavno zakonodavstvo i sudsku praksu te konkretne okolnosti slučaja. Budući da su navedeni zastarni rokovi propisani zakonom te je isto potkrijepljeno sudskom praksom Vrhovnog suda RH (v. gore), isti su zastarni rokovi primjenjivi u konkretnom slučaju.

Također, napominje se da navedeno nije u suprotnosti s izraženim ranijim pravnim stajalištem Europskog suda za ljudska prava kojim je utvrđeno prekomjerno ograničenje prava vlasništva, jer u krajnjem slučaju obveza Republike Hrvatske bi postojala, ali bi bila neutuživa.

Čak i kad svemu tomu ne bi bilo tako, iako iz stanja spisa isto ne proizlazi, tužitelju su zastarjeli svi utuženi iznosi dospjeli izvan zastarnog roka do 3 godine od podnošenja tužbe sukladno čl. 230 ZOO/05-a.

Čak i kad bi tužitelj osporio gornje prigovore, iako osnovanost prigovora proizlazi iz činjenica i dokaza koje je sam tužitelj dostavio uz tužbu, tužitelj ne dokazuje da je prilikom sklapanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i aneks istom utvrđivao ima li "zaštićeni najmoprimac" ČŽ ili njezini članovi obiteljskog domaćinstva odgovarajući stan ili kuću u kojoj bi mogli živjeti, kakvog su imovnog stanja i platnih mogućnosti, a sve prilikom utvrđivanja visine "zaštićene" najamnine.

Naime, Ustavni sud RH je u odluci U-III-604/2016 od 4. listopada 2017. i u odluci U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018., nadovezujući se na pravno stajalište Vrhovnog suda RH u presudi Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016. u predmetu u kojemu najmoprimac protiv vlasnika stana traži od suda da se donese presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, zauzeo je stajalište da je u takvim postupcima potrebno utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca", a u taj obračun ulazi i tržišna vrijednost svih nekretnina u vlasništvu istih (dakle i nekretnine izvan općine u kojoj najmoprimci žive, vikend kuće, kuće za odmor i sl., koje nisu imale sve preduvjete za stalno stanovanje). Navedeno je na tragu stajališta Europskog suda za ljudska prava u predmetu Š protiv Republike Hrvatske u kojem je navedeno da čak i ako "najmoprimac" nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, a njegovi članovi obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, a vlasnik stana živi u stanu koji ne zadovoljava njegove stambene potrebe, vlasniku stana pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed od istog odnosno vlasnik je ovlašten odbiti sklopiti isti ugovor iz navedenih razloga. I Vrhovni sud RH u odluci Rev-717/2017 od 13 prosinca 2017. zauzeo je isto stajalište pozivajući se na navedenu praksu Europskog suda za ljudska prava. Imajući u vidu navedena stajališta, u parnicama radi naknade štete s osnova izmakle koristi u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine je potrebno, dakle, utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimaca u cijelosti", što podrazumijeva, odnosno uključuje ukupne mjesečne prihode (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi od autorskih djela i sl.), vrijednost pokretnina (osobnog automobila, zlatnine, gotovine, štednje i sl.), vlasništvo (knjižnih i izvanknjižnih) nekretnina, neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život i sl. Treba naglasiti da se ovo utvrđuje za razdoblje od dana stupanja na snagu ZNS-a, dakle od 5. studenoga 1996. do danas te sva raspolaganja istom imovinom kroz to razdoblje.

Na navedenu okolnost predlaže se saslušati ČŽ, na adresi u [adresa].

Kad se utvrdi da je ČŽ u utuženom razdoblju mogla plaćati tržišnu, a ne zaštićenu najamninu,imajući u vidu njezina redovna primanja i ostalu imovinu, utvrditi će se da s istom tužitelj nije bio obvezan sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a sve sukladno (obvezujućem) stajalištu Ustavnog suda RH. Ako tužitelj ne bi bio dužan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, nema ograničenja na nekretnini tužitelja, već se tužitelj sam doveo u situaciju da prima samo zaštićenu najamninu iako je mogao primati tržišnu najamninu. Čak i kad svi gornji prigovori ne bi bili osnovani, iako iz stanja spisa isto ne proizlazi, tužbeni zahtjev je suviše visoko postavljen.

Tužitelju ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem predmetnog stana da mu prekomjerno ograničene njegovog prava vlasništva na stanu nije nametnuto ZNS-om.

Kao osnovni parametar za obračun visine štete ne bi se trebala uzimati tržišna vrijednost najamnine.

Naime, u svim presudama Europskog suda za ljudska prava protiv Republike Hrvatske, Sud je isticao kako svaka država pa tako i Republika Hrvatska ima pravo ograničiti pravo vlasništva, međutim do određene granice. Drugim riječima, Republici Hrvatskoj se stavilo na teret da je ZNS prekomjerno ograničeno pravo vlasništva i to u toj mjeri da vlasnici stanova od svojih stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci ne ostvaruju ni minimalnu korist koja bi im bila dostatna za održavanje nekretnine. Slična situacija bila je u Austriji, međutim s jednom velikom razlikom. Nacionalno zakonodavstvo Austrije ograničilo je najamninu koja nije mogla biti ispod visine troškova održavanja imovine, a vlasnici stanova su čak mogli povećati najamninu da bi pokrili nužne troškove održavanja što im je omogućilo da održavaju nekretninu u pristojnom stanju. Navedeno je bilo predmetom razmatranja pred Europskim sudom za ljudska prava i to u predmetu Mellacher i drugi protiv Austrije 1989.g., a u kojem predmetu je Europski sud za ljudska prava zauzeo stajalište da nije bilo povrede čl. 1. Protokola 1. Konvencije upravo zbog gore navedenih razloga. Isto je naglašeno i ponovljeno u predmetu Hutten-Czapska protiv Poljske u odluci pred Velikim Vijećem od 19. lipnja 2006. (vidi t. 224. i 225.).

Iz navedenog stajališta zaključuje se kako Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere, dakle do te mjere da vlasnici stanova imaju određenu korist od predmetnih stanova odnosno d ostvaruju korist koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja iste nekretnine. Dakle, Europski sud za ljudska prava postavio je gornju granicu mjere dopuštenog ograničenja vlasništva.

Imajući u vidu navedeno, vlasnicima stanova u [adresa] kada bi im i pripadala naknada štete s osnova izmakle koristi pripadala bi im u visini razlike između nužnih troškova održavanja iste nekretnine i zaštićene najamnine koju su ostvarili od zaštićenih najmoprimaca. Navedeno može utvrđivati vještak građevinske struke, a s obzirom da je na tužitelju teret dokazati visinu tužbenog zahtjeva, tuženik samo ostaje kod istoga prigovora. Alternativa navedenom može biti primjena Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/2000) prema kojoj Republika Hrvatska potražuje od bespravnih korisnika naknadu u visini od 15 kn/m2 što predstavlja mani iznos od tržišne vrijednosti. "Pravično" bi bilo onda da se u obrnutom slučaju vlasnicima stanova nadoknadi šteta prema istom obračunu s tim da se umanji za iznos ostvarene zaštićene najamnine. Drugim riječima, kada bi Republika Hrvatska odgovarala za štetu, odgovarala bi za razliku od prekomjernog ograničenja nametnutu ZNS do razine dopuštenog ograničenja prava vlasništva čime bi se ispravila nepravda i raspodjela socijalnog i materijalnog tereta uključenog u reformu stambenog zakonodavstva, a time i "prekomjerni teret samo jednoj društvenoj grupi".

Na tragu navedenoga su sve odluke Europskog suda za ljudska prava ljudska prava prvenstveno Statileo ali i dr. protiv Republike Hrvatske, a kojima je na ime naknade štete podnositeljima zahtjeva dosuđena "odgovarajuća najamnina" umanjena za ostvarenu zaštićenu najamninu. Dakle, podnositeljima zahtjeva nije dosuđena razlika između "tržišne najamnine" umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu.

Svako drugačije tumačenje, dakle da vlasnicima stanova pripada puni iznos štete u visini tržišne najamnine, predstavljalo bi negiranje ustavnog prava iz čl. 16. Republike Hrvatske da ograniči, u konkretnom slučaju, pravo vlasništva radi zaštite posebno osjetljive socijalne kategorije osoba.

Čak i kad tomu ne bi bilo tako, od ukupnog mjesečnog iznosa treba se odbiti iznos koji bi tužitelj trebao uplatiti tuženiku na ime poreza za najam predmetne nekretnine sukladno Zakonu o porezu na dohodak.

Naime, da je tužitelj davao u najam predmetnu nekretninu prema tržišnoj vrijednosti, isti bi bio dužan plaćati porez za najam po istoj toj cijeni, a s obzirom da tužitelj traži isplatu u neto iznosu, potrebno je utvrđeni koliki bi mjesečni iznos otpao na porez i koji bi trebao platiti tuženiku.

Od tako dobivenog iznosa potrebno je oduzeti ostvareni iznos zaštićene najamnine (odnosno iznos koji bi tužitelj mogao ostvariti sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i mjerodavnom izračunu), te bi se na taj način mogla utvrditi stvarna izmakla korist tužitelja.

Na navedenu okolnost predlaže se naslovu po utvrđenju tržišne najamnine u ovom postupku zatražiti očitovanje nadležne Porezne uprave, koji mjesečni iznos bi tužitelj trebao plaćati tuženiku na ime poreza za najam stana.

Tužitelj ne dokazuje koja mu zaštićena najamnina pripada sukladno čl. 7. u svezi s čl. 36. Zakona o najmu stanova u svezi s Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, a koja se s vremenom mijenjala osobito u razdoblju od 1998. do danas.

Navedeno je bitno kako bi se utvrdio stvarni iznos koji je potrebno odbiti od utvrđene najamnine.

Konačno, tužitelj neosnovano potražuje i neimovinsku štetu navodeći da je pretrpjela "duševne boli i sramotu jer je dugi niz godina živjela ispod razine životnog komfora u kojem je mogla biti da joj je dopušteno korištenje njezinog vlasništva". Osim što je ista nedokazana, navodi su tužitelja netočni.

Tužitelj je vlasnik stana broj 3 na II katu, I. ulaz, koji se sastoji od dvije sobe i ostalih prostorija ukupne površine 63.04 i spremišta br. 12 u površini od 3.42 čm u stambenoj zgradi, [adresa], kućni broj 166, sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 1992. godine na kojoj nije upisan teret.

Dakle, tužitelj je kupio i živi u navedenom stanu od 1992., dakle prije nego što je sklopio ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom. Drugim riječima, neosnovani su navodi da dugi niz godina živi ispod razine životnog komfora te da zbog toga trpi duševne boli.

Slijedom navedenog, tuženik predlaže naslovu tužbu odbaciti, podredno tužbeni zahtjev odbiti uz obvezu naknade prouzrokovani troškova postupka tuženiku sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja odluke pa do isplate po stop određenoj za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

Sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu, izvršen je uvid u Ugovor o najmu stana od 19.11.1997.g. i Aneks Ugovora o najmu stana od 20.6.2014.g., oglas za iznajmljivanje stana, dokaz o visini pričuve, sudsku praksu, provedeno je vještačenje po vještaku dipl.ing. Valentino Eter, saslušana je tužiteljica i saslušana je svjedokinja ČŽ.

Tužbeni zahtjev u cijelosti je osnovan.

Među strankama sporna je osnovanost tužbenog zahtjeva, zastara potraživanja, visina tužbenog zahtjeva.

U ovom postupku nije sporno da je tužiteljica vlasnica stana u [adresa], dvoipolsobni stan u 1.katu, površine 66,77 m2, u nacrtu etažiranja označen žutom bojom, upisan kao etažno vlasništvo (E-3) u zk. ulošku br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji se nalazi u kući broj 80 i dvorište u [adresa] površine 192 m2 izgrađenoj na zkčbr. [katastarska čestica].

Tužiteljica je sa ČŽ, sada ŠŽ, sklopila ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom dana 19.11.1997. i aneks ugovora o najmu stana od 19.11.1997.g., a ovjeren 20.6.2014.g. kod javnog bilježnika Jasmine Ankon iz Zagreba, Nehajska 22, dana 9.7.2014., pod brojem Ov-8001/14.

Tijekom postupka tuženiku je prvenstveno sporno da li je ČŽ, danas ŠŽ, bila nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu, obzirom takav ugovor ne prileži spisu.

Obzirom tijekom postupka tužiteljica nije uspjela pribaviti dokaz da je ČŽ, danas ŠŽ, bila nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu, saslušavani su tužiteljica i svjedok ŠŽ.

Tužiteljica je iskazala da je vlasnica stana u [adresa], u tom stanu živjela je obitelj VŽ i TŽ, taj stan dobili su od 5. KŽ. Imali su i troje djece s kojima su živjeli u stanu, dvije kćeri i jednog sina. Nakon njih u stanu je živjela ŠŽ koja je bila unuka VŽ i TŽ. Ne zna točno koje godine se ona uselila u taj stan, a u stanu je živjela do 2021.g. Faktično u tom stanu se i udala i rastala, ima dvoje djece. ŠŽ je bila nasljednica VŽ i TŽ, a budući je 10 godina živjela u zajedničkom domaćinstvu sa svojim prednicima, ona je imala pravo ostati u tom stanu. Obzirom je tužiteljica nasljednica svog brata i stan je naslijedila od ujaka, išla se interesirati što je dalje sa tim stanom. Kada je dobila tumačenje od odvjetnika da je ŠŽ kao nasljednica imala pravo živjeti u tom stanu nakon smrti djeda i bake. Obzirom se je interesirala u GSKG što dalje sa tim stanom, ŠŽ već je bila uvedena, ali tužiteljica nije dobila od GSKG nikakav dokument, a niti je našla od svog ujaka. Međutim, ona je tužiteljici morala plaćati zaštićenu najamninu. Tužiteljica je tu zaštićenu najamninu i dobivala, ali ne na vrijeme i to je bila vrlo niska najamnina. Nije mogla ulagati u taj stan, a sama kuća je bila stara i derutna. Dok nije imala rješenje o nasljeđivanju ona joj nije plaćala već je polagala te novce, a kasnije joj je plaćala u ratama. Nakon što je dobila rješenje o nasljeđivanju. Nije mogla ništa poduzimati do smrti svog ujaka od kojeg je naslijedila, a kasnije nakon što nije dobila od njega nikakvu dokumentaciju, nije dalje više ništa istraživala. Kod svojih odvjetnika se interesirala za taj stan, a bila je kod više odvjetnika, jedna odvjetnica zvala se V, ali prezimena se ne sjeća, i bila je kod dva brata koji su se baš bavila stambenim pitanjima. Jedan odvjetnik zvao se T. Upravo ti odvjetnici dali su joj tumačenje, pretpostavlja po Zakonu o stambenim pitanjima, da ona ima pravo stanovati u tom stanu jer je 10 godina bila u zajedničkom domaćinstvu sa djedom i bakom koje je naslijedila. U zgradi su bili i drugi stanari, zna da je stanarka koja je živjela u stanu u suterenu, ZŽ, prvo suprug VŽ, a kasnije njegova supruga sa sinom K, oni su bili zaštićeni najmoprimci. Protiv ŠŽ vodila postupke jer je ona samostalno srušila jedan zid u stanu, zid u dvorištu, nije na vrijeme plaćala najamninu, tužiteljica je morala umjesto nje i ZŽ koja je živjela u suterenu iza supruga, plaćati pričuvu, jer oni nisu plaćali pričuvu. Onda je pukla i vodovodna cijev koju je trebalo sanirati, koju je morala sanirati o svom vlastitom trošku. Upravo zbog tih situacija tražila je da se ona iseli iz tog stana. Nije bila u dobrim odnosima sa ŠŽ jer je tražila da se pridržava svojih obaveza. Tužiteljica je imala pravo dolaska u taj stan, međutim kada bi došla, ona ju nije puštala u stan.

Svjedokinja ŠŽ iskazala je da nije sporno da je živjela kao zaštićeni najmoprimac u stanu u [adresa]. Živjela je u tom stanu sa svojim bakom i djedom VŽ i TŽ. S njima je živjela po njenom sjećanju od 1985. ili 1986. Nakon smrti bake i djede ona je sklopila ugovor o najmu kao zaštićeni najmoprimac sa tužiteljicom i nastavila je živjeti u tom stanu sa suprugom i dvoje djece sve do trenutka kada je morala iseliti iz toga stana po zakonu, a to je bilo 1921.g. Tužiteljici je plaćala zaštićenu najamninu. Nakon iseljenja prijavila se na APN i dobila stan i nakon iseljenja većinu dokumentacije koja je bila u tom stanu ona je naprosto bacila, tako da danas nije u posjedu ugovora o najmu stana sa tužiteljicom. Svaki mjesec plaćala zaštićenu najamninu tužiteljici. Iz stana je iselila u 2. ili 3. mjesecu 2021.

U ovom postupku GSKG dostavilo je očitovanje kako ne posjeduje dokumentaciju iz koje bi bilo razvidno da je ČŽ (sada ŠŽ) bila nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu razlog je tome što u vrijeme sklapanja dostavljenog (uz podnesak od 26.03.2020.g.) Ugovora o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od **.**.1997.g. sa ČŽ temeljem čl. 31 st. 1 Zakona o najmu stanova (NN broj 91/96), GSKG nije imalo evidenciju ovog stana obzirom zgrada u to vrijeme nije bila upisana u zemljišnim knjigama niti u drugim upisnicima, a što ne znači da ČŽ (sada ŠŽ) nije bila nositeljica stanarskog prava.

Sukladno članku 30. ZNS-a danom stupanja na snagu toga Zakona (5. studenoga 1996.) prestalo je stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu toga Zakona, a osobe koje su na temelju Zakona o stambenim odnosima stekle stanarsko pravo, imale su ga do 5. studenog 1996., kada je stupio na snagu ZNS, nakon čega su prema samom zakonu stekli prava i obveze zaštićenog najmoprimca - što je slučaj u ovom predmetu (jer je sklopljen ugovor sa zaštićenom najamninom). Ovdje su upire na dijelove članaka 12., 64., 67., 68. i 80. Zakona o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93) i – koji se primjenjuju na ovaj postupak, a radi utvrđivanja činjenice da ČŽ (Mutak) ima položaj člana obiteljskog domaćinstva, a time i stanarsko pravo. Članak 12. „Članovima porodičnog domaćinstva stanara, prema ovom zakonu, smatraju se bračni drug te osobe koje zajedno s njim stanuju posljednje dvije godine, i to: srodnici po krvi u pravoj liniji ... Član 64. Stanarsko pravo na jedan stan može imati samo jedna osoba. Kad je stanarsko pravo stekao jedan od bračnih drugova, koji zajedno stanuju, stanarsko pravo ima i drugi bračni drug. Kad jedan od bračnih drugova - stanara umre ili trajno prestane koristiti stan, drugi bračni drug zadržava stanarsko pravo, ako ovim zakonom nije drukčije određeno. Član 67. Članovi porodičnog domaćinstva stanara (član 12) imaju pravo nesmetano koristiti taj stan, ako ovim zakonom nije drukčije određeno. Članovima porodičnog domaćinstva pripada pravo iz stava 1. ovoga člana i poslije smrti stanara... i kad on iz drugih razloga trajno prestane koristiti stan Članovi porodičnog domaćinstva koji ostaju u stanu, nakon što ga je prestao koristiti stanar, sporazumno će između sebe odrediti stanara i o tome obavijestiti davaoca stana. 2. Prava stanara Član 68. Bez dopuštenja stanara nitko se ne može useliti u stan koji on koristi kao stanar

U ovom predmetu je utvrđeno:

Da je pok. djed ČŽ (sada ŠŽ) NŽ bio nosilac stanarskog prava, koje je postojalo neprekidno od 02.06.1948 (dokazi dostavljeni uz podnesak 16.12.2024) na ovopredmetnom stanu u vlasništvu od pok. ujaka tužiteljice IŽ, a prema Rješenju o nasljeđivanju iza pok. IŽ naslovnog suda posl.br. O-5162/82 od 02.07.1997.g. (umrlog **.**.1982.) tužriteljica je nasljednica ujaka IŽ

ČŽ živjela je u ovopredmetnom stanu od 1987 – tako da je živjela i sa svojom bakom pok. TŽ do njene smrti – 6 je bila član obiteljskog domaćinstva sada pok. bake TŽ (koja je bila sa suprugom VŽ sunositelj stanarskog prava na tom stanu) – a koji status je stekla zajedničkim stanovanjem dulje od dvije godine prije bakine smrti (članak 12. prije važećeg Zakona o stambenim odnosima - "Narodne novine", broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93, dalje: ZSO), te je nakon smrti bake, kao član obiteljskog domaćinstva, postala temeljem ZSO-a nositelj stanarskog prava na tom stanu, a slijedom čega je danom stupanja na snagu ZNS-a stekla prava i obveze zaštićenog najmoprimca (članak 30. i 31 ZNS-a).

Obzirom je ČŽ (Mutak) bila nositelj stanarskog prava tužiteljica je imala obvezu sklopiti Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od **.**.1997.g. sa ČŽ temeljem čl. 31 st. 1 Zakona o najmu stanova (NN broj 91/96), te ima pravo naknadu od tužene Republike Hrvatske.

Ugovor je sklopljen 19.11.2007 g i Aneks Ugovoru20.06.2014 godine i prileže spisu.

Sud smatra da je time dokazana aktivna Legitimacija tužiteljice činjenica da je ŠŽ bila nositeljica stanarskog prava sa zaštićenom najamninom i osnovanost tužbenog zahtjeva.

Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac je propisana odredbama ZNS-a, tako da zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme. Vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca. Vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne, sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke. Vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan. Vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine. Otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan. Ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana, a koje uređuje prije svega ZNS i Zakon o vlasništvu te porezni zakoni.

Kako je pravo vlasništva, prema čl. 30. Zakona o vlasništvu, stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a, došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

Obzirom na raniji institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tuženika u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice. Takvim miješanjem tuženika je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u RH za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac odnosno vlasnik stana mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca, zbog čega je povrijeđeno tužiteljevo pravo na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu 5.11.1997.

U dokaznom postupku je utvrđena aktivna i pasivna legitimacija, sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tuženika za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu tužiteljevog prava.

Nadalje tuženik je u odgovoru na tužbu od 27. veljače 2020.g. na str. 2. posljednji odlomak prigovorio prigovoru zastare za iznose izvan zastarnog roka od tri godine.

Glede navedenog prigovora ističe se Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-3482/2021 od 03.10.2023 objavljena u Narodnim novinama bro,: 131 od 03.11.2023 i točka 30 navedene odluke:

„30. Međutim, nakon što je Vrhovni sud u rješenju broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. prihvatio stajališta ESLJP-a iznesena u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) i izrazio pravno shvaćanje da "zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu", odnosno da "Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu", vlasnici su mogli pokrenuti parnične postupke radi naknade štete protiv Republike Hrvatske, ovaj put s predvidivim ishodom postupka.

Stoga se vlasnicima stanova, prema ocjeni Ustavnog suda, a u pogledu računanja početka tijeka zastarnog roka i nastupa zastare, ne može staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske (navedeno) odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda izraženog u rješenju Vrhovnog suda broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva. Također, prema ocjeni Ustavnog suda vlasnicima stanova ne može se staviti na teret niti činjenica da su ih, kao u konkretnom slučaju, pokrenuli prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018., a nakon odluke Statileo protiv Hrvatske, navedeno (vidi predmete ESLJP-a Skelin-Hrvoji Đuričić protiv Hrvatske, navedeno iAranbašin protiv Hrvatske, navedeno).

Ocjena je Ustavnog suda da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se moglo smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse.

Slijedom navedenog proizlazi da se tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare (vidi predmet ESLJP-a Aranbašin protiv Hrvatske, navedeno, § 14.) propisani člankom 230. stavkom 1. ZOO-a:35/05-156/22.“

Slijedom navedenog i obzirom najstarije potraživanje dospijeva 15.11.2014, u ovom postupku nema zastare i prigovor je neosnovan.

Obzirom je bila sporna visina tužbenog zahtjeva, provedeno je vještačenje po vještaku dipl.ing.građ. Valentino Eter.

Vještak je u nalazu i mišljenju utvrdio: visina mjesečne najamnine stana u [adresa] površine 66,77 m2 koji se nalazi na prvom katu zgrade, za razdoblje od studenog 2014. godine do srpnja 2022. godine je prikazan u donjoj tablici i dan je po kvartalima pojedine godine. U istoj tablici je izračunata i vrijednost najma po kvartalima, a za razdoblje koje je sadržano u zadatku suda.

površina stana (m2): 66,77

godina i indeksirana mjesečna

broj

ukupna vrijednost

kvartal

jed.cijena cijena najma mjeseci u najma po kvartalima i najma za stana po

kvartalu

godinama utuženog

utuženo kvartalima

razdoblja razdoblje (€/mjesec)

(€)

(€/m2)

2014. Q2 5,89

393,26

786,52 €

2015. Q1 5,86

391,14

1.173,43 €

2015. Q2 5,76

384,29

1.152,87 €

2015. Q3 5,76

384,60

1.153,80 €

2015. Q4 5,69

379,60

1.138,79 €

2016. Q1 5,79

386,56

1.159,69 €

2016. Q2 5,76

384,56

1.153,68 €

2016. Q3 5,88

392,45

1.177,35 €

2016. Q4 5,80

387,06

1.161,19 €

2017. Q1 5,81

387,68

1.163,03 €

2017. Q2 5,92

395,26

1.185,78 €

2017. Q3 6,14

409,73

1.229,20 €

2017. Q4 6,37

425,17

1.275,50 €

2018. Q1 6,47

431,83

1.295,48 €

2018. Q2 6,60

440,76

1.322,27 €

2018. Q3 6,86

457,89

1.373,66 €

2018. Q4 6,91

461,20

1.383,59 €

2019. Q1 7,21

481,21

1.443,63 €

2019. Q2 7,56

504,81

1.514,42 €

2019. Q3 7,69

513,70

1.541,09 €

2019. Q4 7,92

528,79

1.586,36 €

2020. Q1 8,12

541,91

1.625,73 €

2020. Q2 8,22

548,65

1.645,94 €

2020. Q3 8,13

543,07

1.629,20 €

2020. Q4 8,38

559,85

1.679,54 €

2021. Q1 8,38

559,77

1.679,31 €

2021. Q2 8,79

587,18

1.761,53 €

2021. Q3 8,91

595,07

1.785,20 €

2021. Q4 9,13

609,38

1.828,15 €

2022. Q1 9,72

649,07

1.947,21 €

2022. Q2 10,10

674,05

2.022,15 €

2022. Q3 10,51

701,72

701,72 €

ukupno: 44.677,00 €.

Obzirom je na ročištu dana 31.10.2025.g. tražio razliku između zaštićene i tržišne najamnine, to konačni tužbeni zahtjev iznosi 29.668,44 EUR.

Na nalaz i mišljenje vještaka punomoćnici stranaka nisu imali posebnih prigovora.

Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka, obzirom je isti sačinjen temeljem relevantne dokumentacije, u skladu sa pravilima struke te u objektivnost takvog nalaza sud nema razloga sumnjati.

Slijedom svega navedenoga, u konačnici tužiteljica nije bila u mogućnosti posjedovati stan na način da njime raspolaže ili u njemu živi. Na taj način razvidno je da je Republika Hrvatska tužiteljici povrijedila prava zajamčena čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljenih sloboda jer ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca. Takvo stanje za tužiteljicu i njegove pravne prednike traje već desetljećima, a obzirom na trajanje nametnutog ugovora tužiteljica nije bila u mogućnosti raspolagati svojom nekretninom.

Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 ZPP-a, i trošak se sastoji od troška zastupanja tužitelja po odvjetniku prema važećoj odvjetničkoj tarifi i vrijednosti predmeta spora od 29.668,44 EUR, i u trošak ulazi: trošak sastava za mirno rješenje spora u iznosu od 1.000,00 EUR, sastav tužbe /Tbr. 7. toč. 1 O.T.R.H./ u iznosu od 1.000,00 EUR, trošak pristupa punomoćnika tužitelja na ročišta dana 1.7.2021., 14.1.2022., 4.5.2022., 29.5.2024., 13.3.2025., 5.6.2025., 2.10.2025.

/Tbr. 9. toč. 1. O.T.R.H./ u iznosu od 6.000,00 EUR, trošak sastava podnesaka od 24.2.2021., 21.9.2023., 26.4.2024., 16.12.2024.g. /Tbr. 8. toč. l. O.T.R.H./ u iznosu od 4.000,00 EUR, što sveukupno iznosi 12.000,00 EUR, te 25% PDV-a u iznosu od 3.000,00 EUR, predujam za vještačenje 426,37 EUR, pristojba na tužbu 383,57 EUR i na presudu 343,14 EUR, tako da ukupni trošak iznosi 16.153,08 EUR, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate, po čl. 27. st. 3. Ovršnog Zakona.

U Zagrebu 31. listopada 2025.

Sudac

Sanja Krovinović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana računajući od dana dostave presude. Žalba se predaje putem ovog suda na Županijski sud, pisano u pet istovjetnih primjeraka.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja uz rješenje o pristojbi na presudu u iznosu od 343,14 EUR

2. Punomoćniku tuženika