Poslovni broj: UsI-1982/2025-8

REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U SPLITU

Split, Put Supavla 1

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Upravni sud u Splitu, po sutkinji tog suda Mirandi Gulišija Jurišić uz sudjelovanje Radojke Ćupurdija, kao zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja ŽE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], tužitelja CE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], tužitelja EE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], svi zastupani po opunomoćeniku Juri Grbavac, odvjetniku u Splitu, Poljička cesta 20 b, protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske, Zagreb, Republike Austrije 20, OIB: 95093210687, radi određivanja posebne najamnine tijekom Programa mjera, nakon javne rasprave održane i zaključene 7. listopada 2025., objavom odluke na temelju članka 121. stavka 1. Zakona o upravnim sporovima (Narodne novine, broj 36/24; dalje ZUS), 29. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

i

r i j e š i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev kojim se traži poništenje rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske Klasa: UP/I- 371-01/24-13/1543 Urbroj: 531-14-3-25-11 od 5. lipnja 2025.

II. Odbija se tužitelj sa zahtjevom za naknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Osporenim rješenjem tuženika od 5. lipnja 2025.:

- ukida se privremeno rješenje Klasa: UP/I-371-01/24-13/1543 Urbroj: 531-01- 25-4 od 14. veljače 2025. (točka I.),

- 1. siječnja 2025. prestao je pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku stana plaćati 50% iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 % prosječne najamnine (točka II.);

- zaštićeni najmoprimac DE, koja s članom kućanstva LE, živi u stanu površine 68,02 m[2] , na adresi [adresa], 1. kat, dužna je dio prosječne najamnine plaćati plodouživatelju stana AE, ovdje tužitelju (točka III.);

- ostali iznos prosječene najamnine u visini od 318,84 eura, plodouživatelju stana isplaćuje Republika Hrvatska do prestanka statusa zaštićenog najma (točka IV.);

- zaštićeni najmoprimac i Republika Hrvatska dužni su iznos prosječne najamnine plaćati na bankovni račun plodouživatelja stana (najmodavca) do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec (točka V.);

- ako zaštićeni najmoprimac, kasni s plaćanjem svog dijela prosječne najamnine tri mjeseca uzastopno, prijelazni zaštićeni najam stana prestaje, prvi dan mjeseca koji slijedi nakon tromjesečnog razdoblja neplaćanja prosječne najamnine (točka VI.);

- osoba navedena kao plodouživatelj odnosno vlasnik dužna je u roku od 15 dana od primitka rješenja ili od svake promjene nositelja prava vlasništva, prijaviti tuženiku podatke o novom vlasniku (točka VII.);

- odbacuje se zahtjev tužitelja od 25. ožujka 2025., jer nisu ispunjene pretpostavke za vođenje postupka (točka VIII.);

- nalaže se Upravi za financije, javnu nabavu i strateško planiranje isplata sredstva na način predviđen u točki IV. i V. izreke rješenja (točka IX.).

2. U pravodobno podnesenoj tužbi tužitelji navode da su nositelji stvarnih prava na stanu opterećenom zaštićenim najmom, a da tužitelj ŽE nije naveden u uvodu napadanog rješenja. Tužiteljima je sporna površina predmetnog stana, jer je cijela zgrada u kojoj se isti nalazi u postupku usklađenja stvarnog i zemljišnog stanja. Zbog toga su vlasnici krajem 2018. pribavili novi elaborat etažiranja potvrđenog od nadležnog Upravnog odjela za prostorno planiranje, uređenje i zaštitu okoliša Grada Splita Klasa: 361-08/18-01/155 koje je na temelju istog izdalo uvjerenje o samostalnim uporabnim cjelinama. To su dokumenti koji imaju snagu javnih isprava i prema istima predmetni stan ima znatno veću površinu od 68,02 m[2] , koliko je evidentirano u zemljišnim knjigama. Time žele reći da tužitelj ŽE ostvaruje pravo na veću najamninu. Podaci o stanu u privremenom rješenju određeni su prema podacima u zemljišnim knjigama provedenim 2023. Tako proizlazi iz plombe Z-38896/2023 od 18. prosinca 2023. kojim je provedeno rješenje Općinskog suda u Splitu o upisu stana u zemljišnu knjigu. Napominje da je temelj tog upisa stari međuvlasnički ugovor iz 2005., dakle, ugovor koji datira iz razdoblja kada suvlasnici još nisu znali pravu kvadraturu svojih stanova, već su se služili starim izmjenama i podacima. Sam taj upis iz 2023. da nisu inicirali suvlasnici stana, već upravitelj zgrade silom zakona prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Suvlasnici da upravo provode potrebne predradnje za provedbu novog elaborata odnosno onog kojeg su tužitelji priložili prigovoru, uz potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama, a sve kako bi se pravno stanje uskladilo sa stvarnim stanjem i u zemljišne knjige upisale ispravne površine. Smatra da je tuženik, ukoliko nije prihvatio javne isprave koje se utemeljene na novijim podacima, nego onim upisanim u zemljišne knjige, trebao provesti ispitni postupak i u njemu izvesti dokaz očevidom i izmjerom stana po ovlaštenom geodetu. Upisi u zemljišne knjige oboriva su presumpcija i tužitelj ima pravo dokazati da su ti podaci pogrešni. Zato su tužitelji spremni podmiriti troškove očevida za potrebe ovog spora. Predlažu osporeno rješenje poništiti, a tužiteljima nakaditi troškove upravnog spora.

3. U odgovoru na tužbu tuženik uvodno iznosi tijek postupka koji je prethodio donošenju osporenog rješenja te, u odnosu na tužbene navode, ističe da je člankom 4. stavak 1. točka 22. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. propisano da se strankama smatraju vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac odnosno zaštićeni podstanar. Kako ŽE nije (su)vlasnik stana niti zaštićeni najmoprimac ili podstanar već plodouživatelj, nije ni stranka u ovom postupku. Njegova prava na predmetnoj nekretnini izviru iz prava plodouživanja kojeg su za njegovu korist ustanovili (su)vlasnici stana CE i EE, kao nositelji prava vlasništva na nekretnini i stranke u postupku. Tuženik ne spori da su tužitelji uz prigovor priložili elaborat etažiranje odnosno potvrdu Upravnog odjela za prostorno planiranje, uređenje i zaštitu okoliša, Grada Splita o samostalnim uporabnim cjelinama Klasa: 361-08/18- 01/155 Urbroj: 2181/01-03-02/16-18-3 od 30. kolovoza 2018. iz koje proizlazi da predmetni stan ima površinu od 77,93 m[2] . Tom se potvrdom kao javnom ispravom samo dokazuje da određeni skup prostorija u zgradi odnosno stan predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu u smislu članka 73. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvaranim pravima. Međutim, iz te potvrde ne proizlazi pravo vlasništva na tom stanu. Podatak o površini stana iz potvrde ne presumira i ne dokazuje vlasništvo nad kvadraturom koja se odnosi na taj stan. Do povećanja stana primjerice može doći proširivanjem stana na zajedničke prostorije koje su u suvlasništvu svih suvlasnika predmetne zgrade, a bez čije suglasnosti nije moguće pripojiti dodatnu kvadraturu u postupku etažiranja to jest uspostave posebnih dijelova zgrade. Do povećanja je moglo doći i zatvaranjem postojećeg pripatka stanu (balkona, lođe i sl.) ili dogradnjom balkona, lođe, za koju promjenu je, također, potrebna suglasnost svih suvlasnika. Tužitelji, dakle, nisu dostavili dokaze iz kojih nedvojbeno proizlazi da se pravo vlasništva tužitelja proteže i na dodatnih 9,91 m[2] . Da su tužitelji uz svoj prigovor dostavili suglasnost svih suvlasnika na uspostavu posebnog dijela ili priložili novi međuvlasnički ugovor iz kojih bi takva suglasnost proizlazila, tada bi tuženik, čak i da etažiranje nije provedeno u zemljišnoj knjizi, usvojio prigovor tužitelja te utvrdio obvezu plaćanja prosječne najamnine za tu veću površinu. Predlaže tužbu odbiti kao neosnovanu.

4. Na te se navode tužitelj osvrnuo u podnesku od 17. rujna 2025. u kojem obrazlaže zašto smatra pogrešnim tuženikovo tumačenje pojma "vlasnika" u smislu mjerodavnog propisa. Smatra da taj pojam treba tumačiti ekstenzivno jer plodouživatelj ima pravo najma/zakupa stana i ispred samog vlasnika. Samim rješenjem određeno je da se najamnina plaća upravo ŽE, koji je zbog toga morao biti stranka u postupku. Činjenica da je povećana površina stana, u čijem posjedu tužitelj nije već 70 godina, posljedica je preciznije izmjere cijele nekretnine. Netočna je tužiteljeva tvrdnja da se iz potvrde o samostalnim uporabnim cjelinama ne vidi koji stan pripada tužitelju. To je razvidno komparacijom te potvrde sa ZK izvatkom (naročito povijesnim), a sve bi se sumnje u pogledu površine obavile očevidom, na čijem izvođenju ustraje i tijekom ovog pora. Predmetna zgrada ima samo po dva stana na svakoj etaži, jedan istočno (stan 2I), drugi zapadno (stan 2Z). Kada potvrda o samostalnim uporabnim cjelinama evidentira da na prvoj etaži stan 2I ima površinu od 77,93 m[2] , onda nema dvojbe da je upravo to tužiteljev stan.

5. Tijekom spora održana je rasprava (ročište 7. listopada 2025.), bez nazočnosti uredno pozvanog tuženika, na kojoj je strankama dana mogućnost izjasniti se o zahtjevima i navodima drugih stranaka te o svim činjeničnim i pravnim pitanjima koja su predmet upravnog spora.

6. Opunomoćenik tužitelja ostao je pri ranije iznesenim navodima i popisao trošak upravnog spora.

7. Sud je izveo dokaze uvidom u svu dokumentaciju koja se nalazi u spisu u kojem je doneseno osporeno rješenje te priloženu tijekom spora, dok je odbio prijedlog za izvođenjem dokaza očevidom, jer predloženi dokaz nije prikladan za utvrđivanje odlučnih činjenica mjerodavnih za rješavanje konkretne upravne stvari.

8. Daljnjih dokaznih prijedloga stranke nisu imale.

9. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

10. Predmet spora ocjena je zakonitosti rješenja kojim a) prestaje pravni odnos zaštićenog najma, a započinje odnos prijelaznog zaštićenog najma te se b) utvrđuje obveza zaštićenih najmoprimca (DE i LE), plaćanja tužitelju, kao plodouživatelju stana, dijela prosječne najamnine na način i pod uvjetima određen u izreci tog rješenja.

11. Donošenju osporenog rješenja prethodio je postupak čiji se tijek u nastavku ukratko iznosi:

- tuženik je 14. veljače 2025. donio privremeno rješenje kojim se utvrđuje prestanak pravnog odnosa zaštićenog najma i započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma;

- suvlasnik stana (tužitelj CE) i ŽE, kao plodouživatelj, na to su rješenje izjavili prigovor na utvrđenu površinu stana.

12. Samo rješenje doneseno je i pozivom na odredbu članka 100. stavak 3. Zakona o općem upravnom postupku (Narodne novine br. 47/09, 110/21, u daljnjem tekstu: ZUP) koji predviđa mogućnost donošenja privremenog rješenja na temelju činjenica poznatih u vrijeme njegova donošenja, ako prema okolnostima slučaja prije okončanja postupka treba donijeti rješenje kojim se privremeno uređuju sporna pitanja ili odnosi, rješenje će se donijeti na temelju činjenica poznatih u vrijeme njegova donošenja. To rješenje ukinut će se rješenjem kojim se rješava o upravnoj stvari.

13. Pravni položaj i odnos zaštićenih najmoprimaca u stanovima u kojima isti to pravo ostvaruju uređen je Zakonom o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine, br. 36/24; u daljnjem tekstu: Zakon).

14. Tužitelji problematiziraju površinu stana za koji su zaštićeni najmoprimci dužni plaćati obračunatu najamninu.

15. Za rješavanje tog spornog pitanja mjerodavne su odredbe članka 14. spomenutog Zakona prema kojima se:

(1) U Registar se unose mjerodavni podaci iz zemljišnih knjiga, knjiga položenih ugovora, službenih evidencija, ugovora o najmu stanova sa zaštićenom najamninom odnosno sudskih presuda kojima se zamjenjuju ti ugovori i drugih mjerodavnih sudskih odluka i upravnih akata te podaci iz službenih evidencija osobnih stanja građana odnosno, za pravne osobe, podaci iz mjerodavnog sudskog ili drugog registra. (2) Radi unosa u Registar podataka koji nisu sadržani u knjigama, evidencijama, ugovorima i aktima iz stavka 1. ovoga članka, službena osoba uparuje podatke koje su dostavili vlasnik i zaštićeni najmoprimac te ih unosi u Registar.

(3) Ako se podaci iz stavka 2. ovoga članka razlikuju, službena osoba poziva stranke da se o njima izjasne, a po potrebi prilože i dodatne dokaze, i na tim osnovama utvrđuje činjenice te podatke o njima unosi u Registar.

16. Na dostavljenim obrascima zaštićeni najmoprimci naveli su površinu stana od 68,02 m[2] , dok tužitelj ŽE površinu stana nije naveo.

17. U konkretnom su slučaju za površinu korišteni podaci iz zemljišnih knjiga i to povijesni prikaz ZK izvatka Općinskog suda u Splitu, ZK uložak br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-8), stan opisan kao stan 3 na prvom katu, površine 68,02 m[2] , istočna strana, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice i hodnika, orijentacija S-J, s pripadajućom drvarnicom u potkrovlju. Taj je upis izvršen temeljem rješenja Općinskog suda u Splitu poslovnog broja Z-38896/23 od 18. prosinca 2023.

18. U smislu odredbe članka 14. stavak 1. Zakona površina stana može se utvrditi na jedan od zakonom ponuđenih načina odnosno podacima iz zemljišnih knjiga, knjiga položenih ugovora, službenih evidencija, ugovora o najmu stanova sa zaštićenom najamninom odnosno sudskih presuda kojima se zamjenjuju ti ugovori i drugih mjerodavnih sudskih odluka i upravnih akata te podataka iz službenih evidencija osobnih stanja građana. U konkretnom slučaju uzeti su podaci iz zemljišne knjige pa isprave na koje se pozivaju tužitelji ne mogu imati jaču dokaznu snagu u odnosu na upis stana kao posebnog dijela nekretnine prema rješenju suda iz 2023. koji se temelji na međuvlasničkom ugovoru iz 2005.

19. Za razliku od tuženika, koji pretpostavlja da je do eventualnog povećanja stana moglo doći proširivanjem stana na zajedničke prostorije u suvlasništvu svih suvlasnika predmetne zgrade, te ostavlja mogućnost upisa veće površine stana da su tužitelji dostavili suglasnost svih suvlasnika na uspostavu posebnog dijela ili priložili novi međuvlasnički ugovor iz kojih bi takva suglasnost proizlazila, sud smatra da s obzirom na prethodno citirane odredbe nema prostora za takvo tumačenje. U slučaju da tužitelji, pred za to nadležnim sudom ishode upise veće površine stana, odnosno pravno stanje usklade sa stvarnim stanjem i u zemljišne knjige upišu druge veće površine, u tom slučaju na raspolaganju im stoji mogućnost obnove postupka iz članka 123. stavak 1. točka 1. Zakona o općem upravnom postupku (Narodne novine, br. 47/09, 110/21).

20. Tužiteljima je sporno što se u uvodu rješenja ne spominje tužitelj ŽE koji je nositelj stvarnog prava na predmetnom stanu. Tuženik taj prigovor otklanja navodima da se u smislu članka 4. stavak 1. točka 22. Zakona strankama smatraju vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac odnosno zaštićeni podstanar. Ta je tuženikova tvrdnja točna, jer tužiteljevo pravo plodouživanja samo proizlazi iz prava suvlasništva drugih tužitelja. Na koncu, tužitelj ŽE, o čijem se pravu i pravnom interesu odlučuje osporenim rješenjem, dakle, u smislu članka 20. stavak 1. ZUS smatra se zainteresiranom osobom, može svoj položaj zaštiti pokretanjem upravnog spora.

21. Kod izloženog, sud ne nalazi da je osporenim rješenjem povrijeđen zakon na štetu tužiteljice, zbog čega se u primjeni odredbe članka 116. stavak 1. ZUS-a tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

22. O troškovima spora odlučeno je u primjeni članka 147. stavak 1. ZUS-a prema kojoj stranka koja izgubi spor u cijelosti snosi sve troškove spora, ako zakonom nije drukčije propisano.

U Splitu 29. listopada 2025.

S U T K I N J A

Miranda Gulišija Jurišić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv presude i rješenja dopuštena je žalba, u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, putem ovog suda, za Visoki upravni sud Republike Hrvatske.

DNA:

- tužitelju po opunomoćeniku

- tuženiku

- u spis