Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

21 000 Split

Poslovni broj: P-2197/2020-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, sutkinja Antonia Škaričić Majić, u pravnoj stvari tužitelja ŠI, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Jure Grbavac, odvjetnik u Splitu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupaju zastupnici po zakonu iz Općinskog državnog odvjetništva Split, radi isplate, nakon održane glavne rasprave zaključene 18. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja Jure Grbavca, odvjetnika u Splitu i zastupnika po zakonu Jakova Marušića, savjetnika ODO Split, na ročištu za objavu presude 29. listopada 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana isplatiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec listopad 2017. iznos od 774,67 eura zajedno sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 15. studenoga 2017. pa do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. pa do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 31. prosinca 2023. pa do isplate po stopi po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok se za više traženi iznos od 13,86 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom na taj iznos, zahtjev se odbija kao neosnovan.

II Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana plati tužitelju parnične troškove u iznosu od 1.760,92 eura zajedno sa zateznim kamatama koje teku od 29. listopada 2025. pa do isplate po stopi po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok se za više zatraženo zahtjev tužitelja odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovom sudu 27. lipnja 2020. podnio tužbu u kojoj se sadržajno navodi kako je presudom Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012. (spisi pod poslovnim brojem P2-4759/09. Općinskog suda u Splitu) sud nadomjestio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i ZI kao zaštićenog najmoprimca tužiteljeva stana u [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m2. Sud je utvrdio zaštićenu najamninu u iznosu od 160,59 kuna. Tužitelj je,18. ožujka 2024. podnio zahtjev za mirno rješenje spora tuženiku pritom tražeći da mu tužena plaća razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, ali je ODO Split dopisom od 27. ožujka 2014. otklonio zahtjev tužitelja. Tržišna najamnina za stan u centru [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 metra kvadratna, iznosi između 80,00 kuna na mjesec po m3 i 88,00 kuna na mjesec po m2 pa je tuženik u obvezi platiti tužitelju 84,00 kune na mjesec po m2 umanjeno za 2,21 kunu na mjesec po m2, što iznosi 6.101,76 kuna mjesečno, a koliko iznosi prosječna mjesečna tržišna najamnina umanjeno za 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina pa je tuženik u obvezi plaćati tužitelju iznos od 5.941,17 kuna. Tuženik nije platio za mjesec studeni 2017. Slijedom iznesenog, predlaže donijeti presudu kojom će usvojiti tužbeni zahtjev tužitelja te mu naknaditi parnični trošak.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je predložio odbaciti tužbu zbog nepostojanja procesnih pretpostavki za vođenje ovog spora, navodeći kako se tužitelj obradio tuženoj Zahtjevom za mirno rješenje spora (N-DO-102/14), a da se isto potraživanje odnosi na studeni 2009., a u konkretnom da se radi o isplati za studeni 2017., pa da ne postoji istovjetnost zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe pa se ne može smatrati da je tužitelj udovoljio procesnoj pretpostavci. Nadalje predlaže odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti, istaknula je da je poduzela po predmetnom konkretne zakonodavne mjere, kojima se imaju riješiti problemi nastali nametanjem prekomjernog tereta vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Nadalje, da tužitelj ničim ne dokazuje da je vlasnik predmetnog stana, pogotovo nije razvidno na koji je način stekao predmetni stan, imaju li zaštićeni najmoprimci, odnosno članovi njihovog obiteljskog domaćinstva odgovarajući stan ili kuću u kojoj bi mogli živjeti, kakvog su imovnog stanja i platnih mogućnosti te je li se navedeno uzimalo u obzir prilikom utvrđivanja visine zaštićene najamnine. Nadalje, zastupnik po zakonu tužene ističe da tužitelj nije pokrenuo postupak protiv zaštićenog najmoprimca i članova njihovog obiteljskog domaćinstva, kako bi ostvario punu najamninu za utuženo razdoblje iako bi za to (ukoliko je vlasnik) bio aktivno legitimiran, a uzevši u obzir činjenicu da isti imaju u vlasništvu niz nekretnina, dok je u odnosu na visinu tužbenog zahtjeva istaknuo da tužitelj istu također ničim nije dokazao. Slijedom svega iznijetog, zaključuje se da je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan kako po osnovu, tako i prema visini, da tužitelj u postupku koji je prethodio ovosudnom postupku, a vodio se pred Općinskim sudom u Splitu po tužbi ZI kao zaštićenog najmoprimca, nije istaknuo odgovarajuće prigovore zbog čega, prema mišljenju tužene, nije niti uspio u tom sporu, dakle, nije pravilno i potpuno zaštitio svoja prava koristeći sva pravna sredstva koja su mu stajala na raspolaganju, kao ni izvijestio Republiku Hrvatsku o predmetnom sporu, radi stvaranja intervencijskog učinka. Sve navedeno, prema mišljenju tužene, dovelo je do situacije u kojoj tužitelj sada ne može u ovom postupku zahtijevati naknadu štete, smatrajući za istu odgovornom Republiku Hrvatsku. U konačnici je istaknula prigovor zastare potraživanja.

3. Podneskom zaprimljenim pred ovim sudom dana 10. prosinca 2021., tužitelj je uredio tužbeni zahtjev te je predložio sudu donošenje presude kojom će naložiti tuženici platiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec prosinac 2018., iznos od 5.941,17 kn / 788,53 eura zajedno sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 15. studenoga 2017. do isplate.

4. Tijekom postupka sud je izveo dokaze pregledom i čitanjem isprava i dokumentacije sadržane u spisu i to: očitovanja tuženika broj N-DO 102/2014 od 27. 3. 2014., pismena tužitelja upućena tuženiku 18. 3. 2014., oglasa objavljenog na portalu Njuškalo broj 13308638 i 753056, ZK izvatka ovog suda za čest zgr. 2708/1 ZU 9620 KO [katastarska općina], spisa Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-2167/2018, spisa Općinskog suda u Splitu P2-4759//09, izračuna mjesečne zaštićene najamnine na dan 19. 4. 2021., izračuna zaštićene najamnine izvršenog od strane Udruge vlasništvo i posjed, očitovanja Moreta nekretnine od 26. travnja 2019., očitovanja Trgostan d.o.o. u predmetu Pn-8/19, očitovanja porezne uprave Područni ured Split od 29. ožujka. 2022., ZK izvatka Općinskog suda u Zagrebu za čest zem. 45/2 ZU 1037 KO [katastarska općina], za čest zem. 2877/1/2 i 2884/3/8 ZU 1000 KO [katastarska općina], ZK izvatka ovog suda za čest zgr. 5085 i 6443/5 ZU 10984 KO [katastarska općina], za čest zem. 6417/11 ZU 17694 KO [katastarska općina], čest zgr. 5219 i čest zem. 6561/2 ZU 10235 KO [katastarska općina], ZK izvatka ovog suda ZK odjel Stari Grad za čest zem. 143/1 ZU 2716 KO [katastarska općina], ZK izvatka Općinskog suda u Požegi za čest zem. 389 ZU 5 KO [katastarska općina], zk izvatka ovog suda za čest zgr. 4338 ZU 16712 KO [katastarska općina], za ZU 17301 KO [katastarska općina], zk izvatka Općinskog suda u Zagrebu za čst zem. 7328 ZU 7250 KO [katastarska općina], ZK izvatka ovog suda ZK odjel Supetar za čest zem. 572, 575, 2764, 2840/1, 3079/1 i 3079/3 ZU 221 KO [katastarska općina], te čest zgr. 537 ZU 222 KO [katastarska općina], zk izvatka Općinskog suda u Zadru, zk Odjel Pag za nekretnine upisane u ZU 2226 i ZU 877 KO [katastarska općina], dopisa TrgoStan d.o.o. od 1. listopada 2019., dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostava Split, Klasa: 410-23/22-12/16., Ur. broj: 513-007-17- 01/22-02 od 29. ožujka 2022., presude Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P2-4759/09.

4.1. Sud je odustao od izvođenja daljnjih neprovedenih dokaza, jer je smatrao da je činjenično stanje u dovoljnoj mjeri utvrđeno radi donošenja meritorne odluke

4.2. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupnog provedenog postupka, u skladu s člankom 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

5. Predmet spora predstavlja zahtjev tužitelja spram tužene za isplatom iznosa od 5.941,17 kn / 788,53 eura sa pripadajućim zateznim kamatama na ime naknade štete za studeni 2017., u vidu razlike između iznosa zaštićene najamnine i iznosa tržišne najamnine koji bi tužitelj ostvarivao, za stan čiji je zk vlasnik, koji se nalazi na prvom katu zgrade č. zgr. [katastarska čestica], ZU 9620, K. O. [katastarska općina], površine 72,64 m2, anagrafske oznake [adresa], a koji stan je u režimu zaštićenog najma.

6. Među strankama tijekom postupka nije bilo sporna da se tužitelj dana 18. ožujka 2014., obratio tuženici sa zahtjevom za mirno rješavanje spora, kao ni to da je tuženica dopisom broj N-DO-102/2014 od 27. ožujka 2014., na zahtjev odgovorila navodeći da je isti u cijelosti neosnovan.

7. Kao sporno u postupku je trebalo utvrditi jesu li ispunjene procesne pretpostavke za pokretanje predmetnog postupka i ukoliko jesu jeli osnovan tužbeni zahtjev.

8. Čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. utvrđeno je da se u istom navodi kako je presudama Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P2-4759/09. i Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžna-6/12. od 5. prosinca 2012. nadomješten ugovor o najmu stana kojeg je vlasnik tužitelj i to stana u [adresa], položenog na č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m2, da zaštićena najamnina iznosi 160,59 kuna. Tim presudama je kao zaštićeni najmoprimac utvrđen ZI. Tržišna najamnina za taj stan iznosi najmanje 5.000,00 kuna na mjesec. Tužitelj traži od RH da mu plati i ubuduće plaća iznos od 4.839,41 kuna mjesečno, što predstavlja razliku između tržišne najamnine za taj stan i iznosa kojeg mu po presudi treba plaćati ZI (5.000,00 kuna-160,59 kuna) pa predlaže da RH plati tužitelju navedene iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje sa zateznom kamatom koja na svaki iznos teče od 18-og u mjesecu pa do isplate.

8.1. Uzimajući u obzir sve navedeno u zahtjevu za mirno rješavanje spora, odnosno činjenicu da je tužitelj u zahtjevu naveo sve bitne činjenice o kojima ovisi zauzimanje stava o osnovanosti zahtjeva kao i određen novčani iznos (bez obzira što iznos nije identičan iznosu koji potražuje u ovom postupku), dok se samo radi o drugom razdoblju koji se u kontinuitetu veže na razdoblje za koje je već ranije podnesen zahtjev u smislu odredbe čl. 186.a ZPP, tada, prema stavu ovog suda, nije potrebno podnositi novi zahtjev za mirno rješenje spora temeljem čl. 186.a ZPP. U suprotnom, to bi značilo da bi tužitelj tijekom parničnog postupka svaki mjesec trebao podnositi novi zahtjev za mirno rješenje spora i nakon toga podnositi novu tužbu, a što je potpuno neprihvatljivo i nesvrsishodno, te zasigurno nije cilj i svrha odredbe čl. 186.a ZPP, te bi bilo koje suprotno tumačenje predstavljalo pretjerani formalizam (istovjetno pravno shvaćanje izrazio je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odlukama broj Revr-140/2010-2 od 9. studenoga 2011.).

8.2. Stoga je ovaj sud stava da je u konkretnom slučaju, u smislu članka 186. a. st. 1. ZPP, ispunjena procesna pretpostavka dopustivosti tužbe.

9. Čitanjem zk izvatka za z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je na nekretnini označenoj kao č. zgr. [katastarska čestica] "zgrada, [adresa]", površine 107 m2 i to baš na Etažno vlasništvo (E-1) suvlasnički dio s neodređenim omjerom, stan od tri sobe s nusprostorijama na I. katu, istočna strana kao vlasnik za cijelo upisan ŠI sin Š.

10. Čitanjem izračuna mjesečne zaštićene najamnine utvrđeno je da se istim utvrđuje najmodavac ŠI, stana u [adresa], broj stana 5, na I. katu, orijentacije sjever-jug, neto korisne površine 68,02 m2, kao najmoprimac je navedena ZI, broj osoba u stanu prema ugovoru o najmu je 4 te je izračunata mjesečna zaštićena najamnina u iznosu od 183,65 kuna.

11. Čitanjem ugovora o najmu stana od 10. ožujka 2020. utvrđeno je da istim najmodavac daje u najam (na korištenje) namješten stan (kuhinja sa trpezarijom i dnevnim dijelom, dvije spavaće sobe, kupatilo, balkon), na drugom katu stambene zgrade u [adresa] na adresi [adresa]. Trajanje najma predmetnog stana stranke ugovaraju na 11 mjeseci s mogućnošću produženja ugovora. Najam počinje od 1. travnja 2020. i traje do 1. ožujka 2021. Ugovorena je najamnina u iznosu od 950,00 eura plativo u kunama po važećem srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, za stan površine 78 m2.

12. Čitanjem ugovora o najmu stana od 14. ožujka 2018. utvrđeno je da istim najmodavac daje u najam stan u [adresa] anagrafske oznake Starčevićeva 11, označen kao č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to nadograđeni stan u potkrovlju, nastao adaptacijom dijela potkrovlja, nadogradnjom trase, Starčevićeva 11, od 85 m2, orijentacije istok-zapad, a najmoprimac uzima u najam navedeni stan. Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme od 1 godine i to od 25. ožujka 2018. do 25. ožujka 2019. s mogućnošću produženja nakon isteka ovog ugovora. Ugovorena je mjesečna najamnina u iznosu od 700,00 eura.

13. Čitanjem očitovanje Moreta nekretnine Immobilien od 26. travnja 2019. utvrđeno je da se u istom navodi kako su prosječne cijene dugoročnog najma u proteklih 10 godina za dijelove starog dijela oko Dioklecijanove palače do park šume Marjan te kvartova kao što su [adresa] te prste u krugu od kilometar oko njega, su se kretale od 8-13 eura/m2 za mjesečni najam. Vidljiv je i nedostatak takvih stanova na tržištu zbog turističkog najma, kao i trend poskupljivanja iz godine u godinu. U širem krugu Grada koji nije centar, niti uži dio oko centra, a prostire se do kvarta Mertojak, Visoka, Brda, cijene variraju od 6-10 eura/m2 za mjesečni najam. Također je u ovom predjelu vidljiv trend rasta radi turističkog najma i rapidnog podizanja cijena. U ostalim dijelovima Grada npr. Kila i sl. cijena najma je nešto manja pa se može naći stan po cijeni mjesečnog najma od 5-8 eura/m2.

14. Čitanjem dopisa Trgo Stan d.o.o. od 1. listopada 2019. proizlazi da je za kvartove i to:

- strogi centar, Meje, Bačvice, Zenta, Marjan, Spinut (cca 10-14 eura/m2, ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja procjenu tržišnu vrijednost od 12,00 eura/m2

- [adresa] (CCa 9-12 eura/m2, ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentacije, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od 10,50 eura/m2

- Trstenik, Pazdigrad, Smrdečac, Mertojak, Sućidar (cca 7-11 eura/m2 ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja tržišnu vrijednost od 9,00 eura/m2

- ostali kvartovi (cca 6-9 eura/m2 ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od 7,5 eura/m2.

15. Čitanjem dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostava Split, Klasa: 410-23/22-12/16., Ur. broj: 513-007-17-01/22-02 od 29. ožujka 2022. utvrđeno je da u bazama podataka Informacijskog sustava Porezne uprave su dostupni podaci prema kriteriju namjene nekretnine (poslovni prostor, stambeni prostor, skladišni prostor, zemljište). Slijedom navedenog, 29. ožujka 2022. su izvršene pretrage baza podataka te je utvrđeno da su na lokaciji ([adresa]) evidentirane prijave najma/zakupa i to:

- stambeni prostor na lokaciji [adresa], površine 74,00 m2, mjesečna zakupnina iznosi 6.000,00 kuna, odnosno 81,08 kuna/m2

- stambeni prostor, na lokaciji [adresa], površine 26 m2, mjesečna zakupnina iznosi 2.000,00 kuna, odnosno 76,92 kuna/m2.

16. Čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P2-4759/09 utvrđeno je:

- da je u istom donesena presuda kojim se odbija tužbeni zahtjev tužiteljice ZI kojim traži utvrđenje da je stekla status zaštićenog najmoprimca i u skladu s odredbama Zakona o najmu stanova te kojom bi se obvezao tuženik ŠI s tužiteljicom sklopiti ugovor o najmu stana

- da je drugostupanjskom presudom Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012. utvrđeno da je tužiteljica stekla status zaštićenog najmoprimca u skladu s odredbama Zakona o najmu stanova i da navedena presuda u cijelosti nadomješta ugovor o najmu stana u [adresa].

17. U postupku je nesporno utvrđeno:

- da je tužitelj vlasnik stana u [adresa], na adresi [adresa], ukupne korisne površine 72,64 m2 smještenog na prvom katu zgrade položene na č. zgr. [katastarska čestica]/14z.u. 9620 k.o. Split

- da je Općinski sud u Splitu pravomoćnom presudom pod poslovnim brojem P- 4759/09. (Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012.) naložio ovdje tužitelju, kao vlasniku predmetnog stana, sklapanje ugovora o najmu stana sa ZI kao najmoprimcem koji je dužan plaćati najamninu u iznosu od 160,59 kuna

- da su osobe koje su stekle zajedno sa najmoprimateljicom pravo da ga koriste Z

ZI, OI i ŽI

- da ZI plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 183,65 kuna.

18. Kao sporno postavilo se pitanje je li utemeljen zahtjev tužitelja za isplatu razlike tržišne najamnine za predmetni stan i zaštićene najamnine koju je u utuženom razdoblju plaćao zaštićeni najmoprimac, ima li tužitelj pravo potraživati štetu od RH te je li potraživanje tužitelja zastarjelo.

19. U predmetu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10. od 10. srpnja 2014.) podnositelj zahtjeva je tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. ESLJP je utvrdio da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Nadalje, ESLJP je utvrdio da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran teret te da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - MU 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10., dalje u tekstu: Konvencija). Nadalje, utvrđeno je da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i druge opće mjere.

20. Iz navedene presude ESLJP-a proizlazi da hrvatske vlasti tijekom utuženog razdoblja nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i da je zbog toga ESLJP u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete.

21. Konvencija je prema članku 141. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine"

56/90., 135/97., 08/98., 113/00., 124/00., 28/01., 41/01., 55/01., 76/10., 85/10., 5/14., dalje u tekstu: Ustav) iznad zakona po pravnoj snazi, a prema članku 5. Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj 28/13., 33/15., 82/15. i 82/16.) sudovi sude i na temelju Ustava i međunarodnih ugovora.

22. Slijedom iznesenog jasno je da su odluke ESLJP-a pa tako i navedena odluka Statileo protiv Republike Hrvatske obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na području Republike Hrvatske jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj U-III-3304/2011. i s obzirom da je ESLJP jedini ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te Konvencije u smislu odredbe članka 32. Konvencije. Ustavni sud smatra da izvršenje presuda ESLJP-a u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

23. Pored navedenog, tužena bi ne samo temeljem odluka ESLJP-a, već i na temelju članka 1045. stavak 1., kao i članak 8. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. - dalje ZOO) kao i članka 4. stavak 2. Ustava Republike Hrvatske trebala naknaditi tužiteljici štetu koju trpi zbog činjenice što joj zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju propisa tužene koje nije na odgovarajući način uskladio s pravima koje Ustav i međunarodne konvencije štite, prvenstveno pravo na mirno uživanje vlasništva. O ovome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, O i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

24. U odnosu na istaknuti prigovor zastare, odgovoriti je tuženoj da je isti prigovor neosnovan. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete-gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

25. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

26. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I-762/1996 od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile protivne Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već 1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo, niti je ta odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama Statileo i dr. EU sud nije se bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018. od 22.siječnja 2019.). Kad bi se prihvatio stav tužene teret i ograničenje vlasništva bi i dalje ostalo samo na vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci iako je upravo tužena svojim zakonskim uređenjem plaćanja zaštićene najamnine mogla na pravedniji i uravnoteženiji način urediti odnos između zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova u kojima oni žive i nije ih moguće iseliti. To bi bilo protivno i stavovima koji su izraženi u odlukama Europskog suda za ljudska prava.

27. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja nije zastarjela, ovo jer je tužba podnesena 27. lipnja 2020. za potraživanje iz studenoga 2017.

28. U pogledu visine naknade spisu prileži podatak Porezne uprave o ugovoru o najmu stana u istoj ulici u kojoj se nalazi i predmetni stan, [adresa], a prema kojoj je visina mjesečne najamnine za stan površine 74,00 m2 6.000,00 kuna ili 81,08 kuna/m2 ili 10,76 eura/ m2. Prema dopisu agencije Trgostan d.o.o., agencije za promet nekretninama u Splitu, proizlazi da prosječna tržišna vrijednost mjesečne najamnine za stanove u centru grada Splita, gdje je smještena [adresa], 12,00 eura/m2. Moreta nekretnine d.o.o. potvrđuju da je prosječna cijena najma u centru grada od 8,00-13,00 eura/m2.

29. Porezna uprava izričito potvrđuje da nema službenih kriterija za određivanje najamnine za stambeni prostor, kao i to da se ista utvrđuje isključivo prema cijenama iz ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini. Spisu prileži ugovor o najmu za zgradu na adresi [adresa], od 10. ožujka 2020. za stan površine 79 m2 za mjesečnu najamninu od 950,00 eura ili 12,00 eura/m2 te ugovor o najmu stana za zgradu na adresi [adresa], gdje je stan od 85 m2 iznajmljen za 700,00 eura/m2 ili 8,20 eura/m2. Za naglasiti je da niti [adresa], niti [adresa] nisu strogi centar grada gdje se nalazi predmetni stan i koji, kako je to vidljivo iz spisu priležećih podataka, postiže veću cijenu najma.

30. Ovaj sud je uzeo u obzir sve parametre prilikom određivanja visine tržišne najamnine i to podatke Porezne uprave, mišljenja agencije, dostavljene ugovore o najmu stana te je na temelju tako dostavljenih podataka utvrdio, a na temelju prosjeka svih dobivenih podataka, iznos tržišne najamnine. Uzimanjem aritmetičke sredine svih dostavljenih dokaza proizlazi kako je prosječna cijena najma za stan na predmetnoj ili sličnoj lokaciji 11,00 eura/m2. Stoga bi iznos tržišne najamnine za ovakav stan bio 799,04 eura (72,64 m2 x 11,00 eura) mjesečno u utuženom razdoblju. Navedeni iznos treba umanjiti za iznos zaštićene najamnine od 24,37 eura (183,65 kuna) pa se dolazi do iznosa od 774,67 eura. (Prema odredbi članka 55. stavak 2. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske („Narodne novine“ broj 49/02. - pročišćeni tekst), ukinuti Zakon i drugi propis, odnosno pojedine njegove odredbe prestaju važiti danom objave odluke Ustavnog suda u „Narodnim novinama“, ako Ustavni sud ne odredi drugi rok. Kako je odluka Ustavnog suda donesena prije nego što je pravomoćno odlučeno u ovoj pravnoj stvari, to ukinuće navedene odredbe djeluje i u ovom postupku, dakle prvostupanjski sud se nije mogao pozvati na visinu zaštićene najamnine kako je ona propisana odredbama koje su ukinute po Ustavnom sudu Republike Hrvatske).

31. Vrhovni sud RH je 18. prosinca 2019. donio odluku pod poslovnim brojem Rev- 2364/16. u kojoj je zauzeo pravni stav prema kojemu vlasnici stanova imaju pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj, tržišnoj vrijednosti najamnine. U toj odluci VSRH zaključuje: „Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, … vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji…“.

32. Kako je visina tužbenog zahtjeva utvrđena na temelju podataka Porezne uprave, agencija za promet nekretnina, nije bilo potrebe za nikakvim vještačenjem, a što je stav i Vrhovnog suda RH, a od kojeg prijedloga je tužitelj i odustao. Isto tako svi ostali dokazni prijedlozi od saslušanja stranaka, svjedoka ukazuju se u cijelosti neosnovani radi čega su i odbijeni.

33. Nisu osnovani navodi tuženice da se od utvrđene visine najamnine treba oduzeti porez na dohodak. Naime, sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak, prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20. i 138/20.) porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću, kako je bilo propisano i člankom 9. stavak 2. točka 2. 5. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine broj 177/04, 73/08, 80/10, 114/11, 22/12, 42/13, 120/13, 125/13, 148/13, 83/14, 143/14, 136/15). Prema mišljenju ovog suda, ne radi se o dohotku, već o naknadi štete koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati porez.

34. U konačnici, tužena ističe da je tužitelj doprinio šteti jer je mogao raskinuti ugovor o najmu s najmoprimcem i naplatiti mu tržišni najam pa da mu zbog toga ne pripada pravo na naknadu. Za istaknuti je, sve da su i postojali razlozi za raskid ugovora o najmu, to nije predmet ovog spora. To ne bi bio razlog utrnuća prava na naknadu štete jer je država nametnula taj odnos tužitelju i tako mu prouzročila štetu prekomjernim ograničenjem vlasništva pa ju je dužna i nadoknaditi.

35. Zbog svega navedenog, sud je prihvatio tužbeni zahtjev te je tužitelju na ime naknade štete dosuđen iznos od 774,67 eura, sa zateznom kamatom (čl. 29. ZOO) tekućom od 15. studenoga 2017., kao dana dospijeća, do isplate, dok je za više traženo , preko iznosa od 774,67 eura do iznosa od 788,53 eura (za iznos od 13,86 eura), tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

36. Stoga je, odlučeno kao pod točkom I izreke ove presude.

37. Odluka o parničnom trošku donesena je u skladu s odredbom članka 154. stavak 5., članku 155. i članku 164. ZPP. Imajući na umu navedene zakonske odredbe, ovaj sud smatra da tužitelju pripada cjelokupan trošak postupka, obzirom da u postupku nije uspio samo u razmjerno neznatnom dijelu zbog kojega nisu nastali posebni troškovi.

38. Prilikom određivanja visine troškova uzeta je u obzir vrijednost predmeta spora u iznosu od 788,53 eura te Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj: 138/23.; dalje: Tarifa), prema kojoj vrijednost 1 boda iznosi 2,00 EUR (Tbr. 54 Tarife).

39. S obzirom na odredbe Tarife kao i postavljeni zahtjev za naknadu troškova, tužitelju su, kao potrebni za svrhovito vođenje parnice, priznati troškovi po osnovi odvjetničkog zastupanja i to za:

- sastav tužbe od 27. lipnja 2020. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 7/1 Tarife),

- sastav obrazloženog podneska od 10. prosinca 2021. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 8/1 Tarife),

- sastav ostalog podneska od 1. travnja 2022. u iznosu od 37,50 eura (Tbr. 8/4 Tarife),

- sastav ostalog podneska od 25. travnja 2022. u iznosu od 37,50 eura (Tbr. 8/4 Tarife),

- sastav obrazloženog podneska od 13. svibnja 2022. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 8/1 Tarife),

- zastupanje na ročištu od 21. rujna 2023. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 9/1 Tarife),

- zastupanje na ročištu od 21. studenoga 2023. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 9/1 Tarife),

- sastav obrazloženog podneska od 22. veljače 2022. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 8/1 Tarife),

- zastupanje na ročištu od 5. ožujka 2024., na kojem se raspravljalo o procesnim pitanjima, u iznosu od 75,00 eura (Tbr. 9/2 Tarife),

- sastav ostalog podneska od 21. ožujka 2025. u iznosu od 37,50 eura (Tbr. 8/4 Tarife),

- sastav obrazloženog podneska od 3. rujna 2025. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 8/1 Tarife),

- zastupanje na ročištu od 18. rujna 2025. u iznosu od 150,00 eura (Tbr. 9/1 Tarife)

40. Dakle tužitelju je trebalo priznati troškove postupka po odvjetničkom zastupanju u iznosu od 1.387,50 eura, sve uvećano za iznos PDV-a (346,87 eura), odnosno ukupno 1.734,37 eura. Tužitelju je nadalje valjalo priznati trošak sudske pristojbe presude u iznosu od 26,55 eura, sukladno odredbama Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine" broj 118/18., 51/23.) i Uredbe o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine" broj 37/23.), odnosno sveukupno troškove postupka u iznosu od 1.760,92 eura zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od donošenja ove presude do isplate.

41. Tužitelju nije dosuđen zatraženi trošak sastava podneska od 30. rujna 2021. budući nije bio nužan tužitelju za vođenje postupka, a nije mu ni priznat trošak sudske pristojbe tužbe budući da iz spisa ne proizlazi da je ista plaćena. Jednako tako nije mu priznat sastav pojedinih podnesaka po Tbr. 8/1 Tarife / Tbr. 8/3 Tarife budući se radilo o ostalim podnescima, kojima se dostavlja sudska praksa vezana za predmet spora, i u njima se ništa novo nije iznosilo, pa mu je sud te podneske okarakterizirao kao ostale podneske čija je naknada za sastavljanje istih propisana Tbr. 8/4 Tarife.

42. Slijedom navedenog, odlučeno je kao pod točkom II izreke ove presude.

U Splitu 29. listopada 2025.

SUTKINJA

Antonia Škaričić Majić

Uputa o pravu na žalbu:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o tom ročištu) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o tom ročištu). Žalba se podnosi Općinskom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud Republike Hrvatske.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku po punomoćniku

- u spis