Republika Hrvatska

Županijski sud u Splitu

Poslovni broj Gž-2366/2024-3

Split, Gundulićeva 29a

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Županijski sud u Splitu, u vijeću sastavljenom od sudaca ovog suda Marka Pribisalića kao predsjednika vijeća, Mirjane Rubić kao sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te dr. sc. Lidije Vojković kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Tekstura 2009 d.o.o., Zagreb, Obrtnička 7, OIB: 67659460039, zastupanog po punomoćniku VG, odvjetniku u [adresa], protiv tuženika PG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Radomiru Glumičiću, odvjetniku u Zagrebu, radi sklapanja ugovora, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu poslovni broj P-269/2022-37 od 10. srpnja 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 29. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja i potvrđuje presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu poslovni broj P-269/2022-37 od 10. srpnja 2024.

Obrazloženje

1.Prvostupanjskom presudom odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim bi se naložilo tuženiku da s tužiteljem sklopi u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti presude u formi javnobilježničke isprave na kojoj će biti ovjeren potpis tuženika i koja isprava će biti podobna za uknjižbu prava vlasništva u zemljišne knjige Ugovor o kupoprodaji nekretnine sadržaja kako je pobliže određeno u točki I/I izreke (cjelokupni vlasnički dio nekretnine izgrađene na k. č. br.: [katastarska čestica] , Oznake zemljišta POSLOVNA ZGRADA BR. 127 POV. 247 M2 I DVORIŠTE POV. 1130 M2, [adresa] površine 1377 m2, POSLOVNA ZGRADA BR. 127, površine 247 m2, DVORIŠTE, površine 1130 m2, UKUPNO: 1377 m2, upisana u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Općinskog suda u Novom Zagrebu, uključiv i sve pokretnine koje se nalaze u Nekretnini čija cijena je uračunata u kupoprodajnu cijenu za kupoprodajnu cijenu od 300.000,00 Eura i sva druga prava i obveze tamo navedene), koji bi u slučaju neispunjenja obveze tuženika, zamijenila presuda te je odbijen i zahtjev za naknadu troškova postupka (točka I/I.i II. izreke); odbijen je kao neosnovan i eventualno kumulirani zahtjev tužitelja na utvrđenje da su stranke dana 10. veljače 2021. godine sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine izgrađene na k. č. br.: [katastarska čestica], oznake zemljišta POSLOVNA ZGRADA BR. 127 POV. 247 M2 I DVORIŠTE POV. 1130 M2, [adresa], površine 1377 m2, POSLOVNA ZGRADA BR. 127 površine 247 m2, DVORIŠTE površine 1130 m2; ukupno: 1377 m2 koja u naravi predstavlja skladišni prostor (halu), upisana u zk. ul. br.: [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb kod Općinskog suda u Novom Zagrebu kao i zahtjev za naknadu troškova postupka (točka II/I.,II. izreke) te je obvezan tužitelj isplatiti tuženiku parnični trošak u iznosu od 51.075,00 EUR sa zateznim kamatama od presuđenja (točka III. izreke).

2. Tužitelj presudu pobija u cijelosti iz svih žalbenih razloga propisanih u članku 353. stavak 1. i članka 354. stavak 2. (pogrešno upisano stavak 1.) točka 11. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj, 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje:ZPP), a osobito zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Tužitelj u cijelosti pobija i odluku o naknadi troškova postupka. Žalbeni je prijedlog prvostupanjsku presudu preinačiti prihvaćanjem zahtjeva i obvezivanjem tuženika na naknadu troškova tužitelju, podredno, ukinuti je i vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

2.1.Na žalbu nije odgovoreno.

3.Žalba tužitelja nije osnovana.

4.Predmet ovoga spora je glavni tužbeni zahtjev tužitelja (pod točkom I.) da sud donese presudu kojom će naložiti tuženiku sklapanje ugovora o prodaji s tužiteljem, kojeg će u protivnom zamijeniti presuda (sadržaja pobliže navedenog u tužbenom zahtjevu pod I. izreke) te podredni zahtjev upravljen na utvrđenje da su stranke 10. veljače 2021. sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnina (sadržaja pobliže navedenog pod točkom II. izreke).

5.O navedenim zahtjevima (koje je odbio kao neosnovane) prvostupanjski sud je odlučio utvrdivši u postupku slijedeće bitne činjenice:

-kako su stranke i to tuženik kao prodavatelj, a tužitelj kao kupac 10. veljače 2021. sklopile Predugovor o kupoprodaji nekretnine koji je istog dana potvrđen kod javnog bilježnika Zorke Despot iz Zagreba pod posl. brojem OV-1060/21, kojim su se obvezali: sklopiti glavni kupoprodajni ugovor kojim će tuženik prodati, a tužitelj kupiti nekretninu, oznake zemljišta k. č. br. [katastarska čestica] POSLOVNA ZGRADA BR. 127 POV. 247 M2 I DVORIŠTE POV. 1130 M2, [adresa], površine 1377 m2, POSLOVNA ZGRADA BR. 127 površine 247 m2, DVORIŠTE površine 1130 m2; ukupno 1377 m2 koja u naravi predstavlja skladišni prostor (halu), upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb kod Općinskog suda u Novom Zagrebu za cijenu cijeni 300.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB na dan plaćanja s rokom plaćanja kupoprodajne cijene najkasnije do 30. rujna 2021.; prodavatelj je pod materijalnom i kaznenom odgovornošću jamčio da je stanje prikazano u priloženom zemljišnoknjižnom izvatku točno i istinito, da je nekretnina njegovo isključivo vlasništvo na kojoj ne postoje prava trećih osoba koja bi umanjila njihovo pravo te da se glede iste ne vode nikakvi sudski, upravni ili drugi postupak, da nije opterećena uknjiženim ili neuknjiženim teretima u korist trećih osoba; da je kupac stupio u posjed temeljem ugovora o najmu (ispravno zakupu) te će se sklapanjem kupoprodajnog ugovora isti nastaviti; da kupac nema pravo potraživati od prodavatelja sredstva za eventualna ulaganja tijekom trajanja ugovora o najmu; rok za sklapanje Glavnog ugovora o kupoprodaji ugovoren je kao bitan sastojak ugovora, a u slučaju “da kupac ne sklopi kupoprodajni ugovor i ne isplati prodavatelja u navedenom roku dužan je prodavatelju uplatiti iznos od 15.000,00 Eura protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja na ime počeka i privilegirane cijene najma“; prodavatelj se obvezao po potpisu glavnog ugovora i konačnoj isplati a najkasnije u roku od 3 dana od isplate izdati tabularnu ispravu kojom će ovlastiti kupca na upis prava vlasništva nekretnine u svoju korist; kao obveznik poreza na promet nekretnina i troška uknjižbe prava vlasništva označen je kupac, a za ispunjenje svih tražbina iz Predugovora ugovorena je ovršnost;

-kako je pod brojem Z-6922/2021 na predmetnoj nekretnini po prijedlogu tuženika od 16. ožujka 2021. upisana zabilježba prvenstvenog reda radi otuđenja nekretnine koja zabilježba gubi učinak istekom godine dana od dana provedbe upisa u zemljišnoj knjizi, odnosno do 19. ožujka 2022., a pod brojem Z-7542/2022 po prijedlogu tuženika od 21. ožujka 2022. ponovo upisana zabilježba prvenstvenog reda radi otuđenja nekretnine koja zabilježba gubi učinak istekom godine dana od dana provedbe upisa u zemljišnoj knjizi, odnosno do 22. ožujka 2023.;

-kako predugovorom o kupoprodaji od 10. veljače 2021. nije navedena obveza tuženika dopustiti upis založnog prava na nekretnini, niti mu je bilo zabranjeno stavljanje zabilježbe u smislu odredbi članka 77.-82. Zakona o zemljišnim knjigama,

-kako je prema kazivanju svjedokinje VGD, zaposlenice Zagrebačke banke d.d., tužitelj u srpnju 2021. podnio zahtjev za dodjelu kredita radi kupnje predmetne nekretnine koji mu je i odobren za iznos od 2.025.000,00 kn (268.763,68 eur) na rok otplate od cca 7 godina s kamatom od 2-3 % godišnje uz rok korištenja do 31. listopada 2021. te tamo navedene instrumente osiguranja, među kojima i založno pravo na nekretnini, koji nikad nije realiziran iako je ugovor bio potpisan, a to jer je banka kreditor po uputi svoje pravne službe koja je smatrala kako je upis zabilježbe prvenstvenog reda radi otuđenja na nekretnini ponuđenoj kao predmet osiguranja nepremostiv problem i veliki rizik za osiguranje kredita, odbila isplatu;

- kako iz ugovora o kreditu između Zagrebačke banke d.d. i tužitelja od 28.09.2021. proizlazi da je banka u obvezi isplatiti kredit tek po upisu založnog prava u korist banke i brisanju zabilježbe prvenstvenog reda;

-kako je tekst ugovora o kupoprodaji nekretnine od 28. rujna 2021. (list 286-288 spisa) sastavila javna bilježnica Zorka Despot, a potpisao samo zz tužitelja, i u istom je ugovorena kupoprodajna cijena od 300.000,00 Eura, isplata 30.000,00 Eura do 29. rujna 2021., a 270.000,00 Eura putem kredita kod Zagrebačke banke d.d. plativo na račun prodavatelja kod iste banke do 5. listopada 2021. uz sporazum da u slučaju neispunjenja od strane kupca, prodavatelju ostaje kapara od 15.000,00 Eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB;

- kako članak 3. ugovora i cijeli Ugovor od 28. rujna 2021. nisu u skladu s Predugovorom o kupoprodaji jer je Ugovorom rok izmijenjen, a ugovorna kazna ispuštena te ugovorena kamata,

- kako je, prema potvrdi Zagrebačke banke d.d. (list 109-110 spisa) na dan 30. rujna 2021. na računu tužitelja bio iznos od 493.305,02 eura

-kako je sud smatrao da je navedeni iznos od 493.305,02 Eura na računu tužitelja bio namijenjen za neku drugu svrhu, a ne za isplatu kupoprodajne cijene;

- kako sud nije vjerovao iskazima svjedoka MG, prokuriste kao ni zakonskog zastupnika tužitelja da je tužitelj imao novac za isplatu kupoprodajne cijene i da bi banka isplatila novac temeljem ugovora o kreditu, kao suprotan iskazu svjedokinje

PGD kojoj je vjerovao,

- kako iz iskaza tuženika od 31. kolovoza 2022. ne proizlazi izravno zašto ugovor (od 28. rujna 2021.) nije potpisao “već se razabire da tužitelj nije želio potpisati ugovor što proizlazi iz njegovih riječi-valjda kad nemaš novac ne možeš potpisati ugovor"; a iz njegovog iskaza od 15. travnja 2024. da Ugovor nije potpisao zato što je u Predugovoru sastavljenom po tužitelju bilo navedeno da se isplata ima izvršiti do 30. rujna 2021., a u spomenutom Glavnom ugovoru da oni plaćaju 30.000,00 Eura do 29. rujna 2021., a do 5. listopada 270.000,00 Eura i da je to bio razlog odbijanja potpisa ugovora, a potonji, nakon usporedbe s tekstom Ugovora od 28. rujna 2021. smatra uvjerljivim i odbijanje njegovog potpisivanja logičnim jer nije u skladu sa sklopljenim Predugovorom u kojemu je bila izražena prava volja stranaka pa da stoga tuženik nije odgovoran što glavni ugovor nije sklopljen,

- kako iz nacrta Ugovora kojeg je tužitelj dostavio u spis (list 21-26 spisa-„Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 2. studenog 2021.; list 30-35 spisa i list 157-163 spisa- Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 1. veljače 2022.) proizlazi da se mijenjao i način isplate ugovorene cijene te se tuženik obvezivao brisati zabilježbu prvenstvenog reda i dopustiti upis založnog prava u korist Banke radi osiguranja tražbine iz kredita, što nije ugovoreno u Predugovoru pa ni u ugovoru od 28. rujna 2021. koji je sastavila javna bilježnica Zorka Despot u kojemu je ugovorena pretežna isplata iz kredita, ali ne i obveza tuženika kao vlasnika nekretnine i prodavatelja dopustiti upis založnog prava, a slijedom toga da je tuženik kao vjerovnik želio održati Predugovor na snazi nakon isteka roka, što tužitelj nije prihvatio, jer da je to htio onda bi s tuženikom zaključio dodatak kojim bi izmijenili krajnji rok zaključenja ugovora te se ne bi pregovaralo o novom ugovoru s izmijenjenim uvjetima glede načina isplate ugovorene cijene, obvezivanja brisanja zabilježbe i dopuštanja upisa založnog prava,

-kako je između punomoćnika stranaka postojala intenzivna telefonska i e-mail komunikacija sa ciljem zaključenja novog ugovora o kupoprodaji nekretnine s novim sadržajem koji nije sklopljen „jer nije bilo suglasnosti za sklapanje ugovora sa sadržajem opisanim u tužbenom zahtjevu“.

6.Polazeći od tih utvrđenja sud prvog stupnja zaključuje da je u predugovoru izražena prava volja stranaka glede roka kao bitnog sastojka ugovora i ugovorne kazne, dok je ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 28. rujna 2021. rok izmijenjen, a ugovorna kazna ispuštena te upisana kapara koja nije predana, pa da tuženik nije bio u obvezi potpisati ugovor o kupoprodaji od 28. rujna 2021. jer isti nije u skladu s predugovorom.

6.1.Stoga, jer je rok bio bitan sastojak ugovora, a glavni ugovor nije zaključen u roku i na način ugovoren predugovorom, niti isplaćena kupoprodajna cijena, za što smatra odgovornim tužitelja, držeći da je tuženik imao volju istog održati na snazi i nakon isteka roka, što tužitelj nije prihvatio niti su se stranke suglasile o zaključenju novog ugovora s izmijenjenim sadržajem glede roka i načina plaćanja, brisanja zabilježbe i upisa založnog prava u odnosu na onaj iz predugovora, sud zaključuje da je predugovor raskinut po samom zakonu, a da se tužbenim zahtjevom može tražiti samo zaključenje glavnog ugovora koji u cijelosti odgovara predugovoru, a ne nekog drugog ugovora, kao što je ovdje slučaj te da tuženik nakon 30. rujna 2021. nije u obvezi sklapanja ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine s tužiteljem, radi čega je glavni tužbeni zahtjev odbijen.

6.2.I podredni tužbeni zahtjev na utvrđenje da su stranke 10. veljače 2021. sklopile ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine je odbijen s obrazloženjem kako se radi o tužbi na utvrđenje iz članka 187. ZPP-a za čije prihvaćanje je potrebno utvrditi da takav odnos postoji a iz utvrđenog činjeničnog stanja ne proizlazi da su stranke sklopile takav ugovor "jer nije bilo suglasnosti za sklapanje ugovora sa sadržajem opisanim u tužbenom zahtjevu" te kako je 10. veljače 2021. sklopljen predugovor iz kojeg proizlazi obveza stranaka da sklope glavni ugovor s bitnim sastojcima i u skladu s odredbama predugovora, a ne glavni govor kakav je naveden.

7.U bitnome tužitelj kao žalitelj smatra kako je prvostupanjski sud u pobijanoj presudi zauzeo pogrešan pravni stav i pogrešno primijenio materijalno pravo kada je istu temeljio na interpretaciji odredbi predugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. veljače 2021. i ugovora o kupoprodaji nekretnine od 28. rujna 2021.

7.1.To stoga što, kako tvrdi, tužbeni zahtjev u točki I. tužbe se ne temelji na odredbama Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. veljače 2021. kao niti na činjenici da tuženik nije potpisao glavni ugovor o kupoprodaji od 28. rujna 2021. već na činjenici da su dana 28. veljače 2022. stranke putem punomoćnika postigle dogovor o sklapanju potpuno novog ugovora o kupoprodaji nekretnine i to pismenim putem preko elektroničke pošte na način da je nakon višekratne pismene i usmene korespondencije odvjetnik VG (punomoćnik tužitelja) dana 1. veljače 2022. svjedoku, odvjetniku RG (punomoćnik tuženika) dostavio usuglašen i konačan tekst Ugovora o kupoprodaji nekretnine (u identičnom tekstu čije utvrđenje se traži točkom I. tužbe) s kojim se odvjetnik RG suglasio obavijestivši o tome punomoćnika tužitelja, čemu potvrdu nalazi u sadržaju elektroničke pošte i iskazu svjedoka RG.

7.2.Stoga drži da je na taj način sklopljen potpuno novi Ugovor o kupoprodaji na temelju članka 247. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) pa, jer tuženik nije ispunio obvezu njegova potpisivanja, smatra kako je tužitelju jedino preostalo sukladno čl. 360. i 247. ZOO-a tražiti od suda sklapanje ugovora kao pod točkom I., a ne „da bi tuženik imao obvezu potpisivanja ugovora od 28. rujna 2021. kod javne bilježnice Zorke Despot", kako je to neosnovano zaključivao sud prvog stupnja.

7.3.Nadalje, glede odluke o odbijanju eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva pod točkom II. kojim od suda traži utvrditi sadrži li Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. veljače 2021. sve bitne elemente glavnog ugovora i eventualnu primjenu odredbe članka 376. stavak 1. ZOO-a, prigovara se nedostatku razloga ukazujući kako prvostupanjski sud nije utvrdio sadržaj predugovora i utvrdio sadrži li bitne sastojke glavnog ugovora, radi čega smatra da odluci nedostaju razlozi.

8.U odnosu na tužiteljeve žalbene navode valja istaći kako je prvostupanjski sud zaista počinio apsolutno bitnu povredu postupka propisanu odredbom članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a jer obrazloženju nedostaju razlozi o odlučnim činjenicama, a oni koji su dani su dani međusobno i s izrekom proturječni i nejasni, poglavito kod obrazlaganja odluke o odbijanju zahtjeva pod točkom II.

8.1.Tako osnovano tužitelj prigovara navedenoj bitnoj povredi kada prvostupanjski sud utvrđuje da tužitelj nije imao novac za isplatu kupoprodajne cijene po Predugovoru, kao pod 40., 41. i 42. razloga, a istovremeno je utvrdio i da je na računu tužitelja na dan 30. rujna 2021. bio iznos od 493.305,02 Eura, kao i da za zaključak o tome da je taj iznos tužitelj namjeravao utrošiti u druge svrhe nisu dani valjani razlozi.

8.2.Nije obrazloženo ni na kojim činjenicama je zasnovan zaključak da novi ugovor među strankama (nakon 30. rujna 2021.) nije zaključen, a dostatni i jasni razlozi nisu dani ni odluci o odbijanju tužbenog zahtjeva pod točkom II.

9.Međutim, s obzirom na isprave i izvedene dokaze koji se nalaze u spisu, ovaj sud smatra kako sukladno odredbi članka 373a. ZPP-a može odbiti žalbu i potvrditi prvostupanjsku presudu ali iz drugih razloga, jer je bitne činjenice moguće utvrditi na temelju tako izvedenih dokaza po prvostupanjskom sudu.

10.Među strankama nije sporno da u izvršenju obveze iz Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. veljače 2021. (dalje: Predugovor) glavni Ugovor o kupoprodaji nekretnine nije zaključen u ugovorenom roku (do 30. rujna 2021.) ni isplaćena ugovorena kupoprodajna cijena te da stranke nisu zaključile Aneks tom Predugovoru.

11.Sporno je jesu li stranke nakon 30. rujna 2021. zaključile Ugovor o kupoprodaji nekretnine koji ne predstavlja izvršenje obveze iz Predugovora (članak 268. stavak 1. ZOO) već sasvim novi ugovor sadržaja kao pod I. izreke, a prema eventualno kumuliranom zahtjevu pod točkom II., jesu li u stvari stranke 10. veljače 2021., obzirom na njegov sadržaj i sve okolnosti slučaja, zaključile Ugovor o kupoprodaji nekretnine, neovisno o tomu što su ga naslovile kao Predugovor s obvezom zaključenja glavnog ugovora.

12.U svakom slučaju, kada je tužitelj u žalbi izričito i jasno potvrdio da zahtjevom pod točkom I. kojim traži nalaganje tuženiku zaključenja kupoprodajnog ugovora, a koji su punomoćnici stranaka i to svjedok RG, kao punomoćnik (odvjetnik) tuženika i VG kao punomoćnik (odvjetnik) tužitelja dana 28. veljače 2022., kako navodi, sklopili na način što su u vrijeme od rujna 2021. do veljače 2022. izmjenjivali usmenu i pisanu korespondenciju na adrese elektroničke pošte iz koje je vidljivo da je VG svjedoku RG 1. veljače dostavio usuglašeni konačni tekst Ugovora o kupoprodaji nekretnine, s kojim se svjedok RG suglasio porukom preko elektroničke pošte od 28. veljače 2022., koji odgovara tekstu Ugovora o kupoprodaji nekretnine čije se zaključenje traži zahtjevom pod točkom I., a na protivno ne upućuju činjenični navodi tužbe u kojima se tužitelj postavljajući zahtjev i ne poziva na odredbu iz članka 268. stavak 4. ZOO-a, onda cijeneći obvezu suda da u smislu članka 2. ZPP-a raspravlja u granicama zahtjeva, za odluku o tom tužbenom zahtjevu (pod točkom I.) ne bi bilo odlučno ponašanje stranaka vezano za izvršenje, odnosno neizvršenje obveza iz Predugovora i odgovornost za to, pa je utoliko bio pogrešan pristup prvostupanjskog suda ukoliko je tome protivan.

13.Slijedom toga proizlazi kako tužitelj zahtjev pod točkom I. ne postavlja kao ispunjenje obveze iz Predugovora od 10. veljače 2021. za koji drži da je prestao važiti 1. listopada 2021. (točka 12. žalbe), već kao ispunjenje novog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 28. veljače 2022. zaključenog elektroničkim putem između punomoćnika stranaka slanjem ponude i prihvatom ponude usuglašenog teksta, sadržaja istovjetnog onome u zahtjevu pod točkom I., koji je tuženik odbio potpisati.

14.S tim u svezi je navesti kako samo u zakonu propisanim slučajevima je moguće odstupiti od načela slobode uređivanja obveznih odnosa (članak 2. ZOO) i načela dispozitivnosti odredaba ZOO (članak 11. ZOO) kako to proizlazi iz članka 248. ZOO koji određuje:ako je netko po zakonu obvezan sklopiti ugovor, zainteresirana osoba može zahtijevati da se takav ugovor bez odgađanja sklopi (stavak 1.); odredbe propisa kojima se, djelomično ili u cijelosti, određuje sadržaj ugovora sastavni su dijelovi tih ugovora te ih upotpunjuju ili stupaju na mjesto ugovornih odredbi koje nisu u skladu s njima (stavak 2).

15.Prvenstveno, u predmetnom slučaju kada tužitelj tvrdi da je ugovor zaključen u pismenom obliku na način kakav je izložen 28. veljače 2022. koji je tuženik odbio potpisati, po stajalištu ovog suda nema mjesta postavljanju zahtjeva kao pod točkom I. jer se ne radi o slučaju kada je zakonom propisana obveza sklapanja ugovora u smislu odredbe iz članka 248. stavak 1. ZOO, kao što bi to bilo primjerice u situaciji iz članka 268. stavak 4. ZOO.

16.Također, stajalište je ovog suda i da u situaciji eventualnog postojanja ugovora od 28. veljače 2022. tužbeni zahtjev pod točkom I. ne bi bio osnovan, jer ako je ugovor zaključen, ne može se sudskom presudom nalagati zaključenje ugovora istog sadržaja, već tražiti njegovo izvršenje.

17.Nadalje, polazeći od toga kako tužitelj prikazuje uvjete i način zaključenja Ugovora od 28. veljače 2022 te promatrano povezano s ispisom poruka punomoćnika stranaka međusobno upućenih elektroničkom poštom i iskaza svjedoka RG, zaključivati je, protivno navodima žalitelja, kako na prikazani način nije došlo do valjanog sklapanja Ugovora o kupoprodaji nekretnine jer nije sklopljen u propisanoj pisanoj formi iz članka 115. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14,81/15- pročišćeni tekst, i 94/17, 52/25, dalje:ZV) kojim je određeno da pravni posao kojem je cilj stjecanje prava vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti, biti zaključen u pismenoj formi, što odgovara i sadržaju odredbe iz članka 377. ZOO-a, niti je u konkretnom slučaju nedostatak propisanog oblika nadomješten time što su ugovorne strane u cijelosti ili u pretežitom dijelu ispunile ugovorne obveze (članak 294. ZOO).

18.Naime, odredbom iz članka 293. ZOO-a propisano je sklapanje ugovora elektroničkim putem. Na taj način, u elektroničkom obliku, najčešće se sklapaju preko interneta ugovori o prodaji robe ili pružanju određenih usluga te ugovori koji se odnose na pretplatničke odnose telekomunikacijskih usluga i sl. Za sklapanje ugovora u elektroničkom obliku primarno se primjenjuju odredbe Zakona o elektroničkoj trgovini („Narodne novine“ 173/03, 67/08, 36/09, 130/11, 30/14, 32/19 i 67/25, dalje:ZET) a u pogledu svega ostalog što nije definirano tim zakonom primjenjuju se odredbe ZOO-a.

19.Člankom 9. stavak 1. tog zakona propisano je kako je sklapanje ugovora moguće elektroničkim putem odnosno u elektroničkom obliku, a prema stavku 4. tog članka, odredbe tog zakona ne primjenjuju se na ugovore o prijenosu prava vlasništva na nekretninama ili druge pravne poslove kojima se uređuju stvarna prava na nekretninama, osim ugovora o najmu ili zakupu nekretnina.

20.Dosljedno, ugovor o kupoprodaji nekretnine nije moguće sklopiti elektroničkim putem, kako neosnovano navodi tužitelj smatrajući da je na taj način zaključen ugovor od 28. veljače 2022.

21.Pored toga, ako bi se u prikazanom slučaju razmatrala mogućnost zaključenja usmenog ugovora od 28. veljače 2022. imati je u vidu kako je odredbom članka 294. ZOO propisano da ugovor za čije se sklapanje zahtijeva pisani oblik smatra se valjanim iako nije sklopljen u tom obliku ako su ugovorne strane ispunile u cijelosti ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojega je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo.

22.Stranke tijekom spora nisu činile upitnim da nije bilo nikakvog plaćanja od strane tužitelja, ne samo kupoprodajne cijene, već ni kapare, kako po Predugovoru od

10. veljače 2021. tako ni kasnije.

23.Prema stanju spisa, tužitelj je bio u zakupu predmetne nekretnine u vrijeme zaključenja Predugovora kojim je bilo ugovoreno da će se sklapanjem kupoprodajnog ugovora posjed nastaviti (članak 4. Predugovora), tako i po kasnijem ugovoru o zakupu od 1. listopada 2021. (list 64-70) kojim je trajanje tog odnosa bilo ugovoreno do 31. ožujka 2022. pa nedvojbeno tužitelj nije bio uveden u posjed kao stjecatelj nekretnine po osnovi kupoprodaje, već kao zakupnik.

24.Proizlazi slijedom navedenog, sve i da je zaključen usmeni ugovor, isti nedvojbeno nije bio izvršen, pa nema mjesta zaključivanju o konvalidaciji usmenog ugovora kojemu je nedostajao oblik.

25.Stoga je pravilno odlučeno o odbijanju tužbenog zahtjeva pod točkom I., ali iz razloga koji su naprijed navedeni.

26.Žalba je neosnovana i u odnosu na odluku pod točkom II. Izreke.

27.Obzirom tužitelj podrednim/eventualno kumuliranim zahtjevom od suda traži utvrditi da su stranke 10. veljače 2021. sklopile ugovor o kupoprodaji sporne nekretnine, imati je u vidu da je tog dana nesporno među strankama zaključen Predugovor o kupoprodaji nekretnine.

28.Prema članku 268. ZOO predugovor je takav ugovor o kojem se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Predugovor obvezuje po čl. 268. st. 3. ZOO ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora s time što propisi o obliku glavnog ugovora vrijede i za predugovor, a prema stavku 4. na zahtjev zainteresirane osobe sud će narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti.

29.U predmetnom predugovoru od 10. veljače 2021. stranke su ugovorile predmet i cijenu, rok zaključenja glavnog ugovora kao bitan sastojak te rok isplate do 30. rujna 2021. uz obvezu kupca na plaćanje 15.000,00 Eura u kunskoj protuvrijednosti prema dogovorenom tečaju ako obvezu ne ispuni, stupanje u posjed po zaključenju kupoprodajnog ugovora, obvezu prodavatelja na ispuštanje ovlaštenja na uknjižbu nakon zaključenja glavnog ugovora i isplate cijele kupoprodajne cijene, obvezu kupca na plaćanje troškova uknjižbe i poreza na promet.

30.Nije sporno da kupac nije izvršio isplatu u ugovorenom roku i da glavni ugovor nije zaključen prema tekstu sastavljenom od javne bilježnice Zorke Despot koji je potpisao punomoćnik tužitelja ali ne i tuženik, utvrđeno je da je nakon zaključenja predugovora prodavatelj, ovdje tuženik bez znanja ili suglasnosti tužitelja kao budućeg kupca upisao zabilježbu prvenstvenog reda radi otuđenja nekretnine koja nije bila izbrisana u vrijeme određeno za zaključivanje glavnog ugovora, iz provedenih dokaza saslušanjem radnice Zagrebačke banke d.d. i pregledom Ugovora o kreditu nedvojbeno je utvrditi kako kredit odobren za kupnju predmetne nekretnine nije isplaćen zbog upisane zabilježbe iako je bio odobren jer je banka ocijenila rizičnim upis založnog prava na spornoj nekretnini koja je ponuđena kao predmet zaloga, koji inače nije bio ugovoren u Predugovoru, a u Ugovoru sastavljenom po javnoj bilježnici Zorki Despot od 28. rujna 2021., spominje se samo plaćanje pretežitog dijela kupoprodajne cijene iz kredita, ali ne i obvezivanje tuženika dopustiti zasnivanje založnog na predmetnoj nekretnini, kao osiguranje povrata kredita.

31.U situaciji kada tužitelj tvrdi kako je Predugovor “bez pravnog učinka“, odnosno prestao postojati 1. listopada 2021. nakon čega je, kako smatra, zaključen novi Ugovor o kupoprodaji nekretnine 28. veljače 2022., koji je predmet tužbenog zahtjeva pod točkom I., po ocjeni ovog suda, na taj način je potpuno određeno i jasno tužitelj iskazao svoj stav o tome kako je ugovorni odnos uspostavljen ispravom Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. veljače 2021. prestao, sa čime je u bitnome suglasan i tuženik, ali navodeći kako je prestao ex lege zbog neispunjenja obveze ugovorene kao bitan sastojak ugovora, slijedom čega stranke nisu titulari niti obveznici bilo kakvih prava i obveza iz zaključenog pravnog posla od 10. veljače 2021.

32.U toj situaciji, kada obje stranke smatraju da je ugovorni odnos uspostavljen 10. veljače 2021. među njima prestao, a tužitelj drži kako je uspostavljen potpuno novi glede istog predmeta pravnog posla i to 28. veljače 2022., i po stajalištu ovog suda, neovisno o tome je li Predugovor imao elemente Ugovora o kupoprodaji, valjalo je odbiti i taj tužbeni zahtjev, kako je i presudio sud prvog stupnja pod točkom II. izreke.

33.Stoga je žalbu kao neosnovanu valjalo odbiti i potvrditi prvostupanjsku presudu (članak 373a ZPP).

34.I odluka o troškovima postupka je pravilna i zakonita, valjano utemeljena na odredbama članka 154. i 155. ZPP-a u svezi sa Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 138/23, dalje OT) pri čemu je žalitelju odgovoriti kako su radnje odmjerene tuženiku sukladno vrijednosti predmeta spora te s tim u svezi primjenom Tbr. 7. t. 1. i 54. OT-a, uključiv i trošak pristupa na ročište od 4. srpnja 2022. (Tbr. 9.t.1.OT) na kojem se raspravljalo o glavnoj stvari i izvodili su se dokazi.

U Splitu, 29. listopada 2025.

PREDSJEDNIK VIJEĆA

Marko Pribisalić