REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Povrv-1212/2023-26

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Nataliji Horvatić, u pravnoj stvari tužitelja Termo Servis d.o.o., OIB: 48671346974, Zagreb, Ulica grada Vukovara 72, zastupano po punomoćniku Ani Mileta odvjetniku u Odvjetničkom društvu Vidmar i partneri iz Zagreba, protiv tuženice MO, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupana po punomoćniku Petar Car odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 16. listopada 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i odsutnosti punomoćnika tuženika, a po objavi presude dana 29. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Marije Glibota iz Zagreba poslovni broj Ovrv-54/23 od 2. ožujka 2023. u dijelu kojim je tuženiku naloženo da tužitelju plati iznos od 6.877,56 eura sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 558,44 EUR od 06.08.2021.,

- na iznos od 558,44 EUR od 06.09.2021.,

- na iznos od 558,44 EUR od 06.10.2021.,

- na iznos od 558,44 EUR od 06.11.2021.,

- na iznos od 558,44 EUR od 06.12.2021.,

- na iznos od 558,44 EUR od 06.01.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.02.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.03.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.04.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.05.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.06.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.07.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.08.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.09.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.10.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.11.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.12.2022.,

- na iznos od 293,91 EUR od 06.01.2023.,

po stopi do 31. prosinca 2022. koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Marije Glibota iz Zagreba poslovni broj Ovrv-54/23 od 2. ožujka 2023. u dijelu kojim je tuženiku naloženo da u roku od osam dana nadoknadi tužitelju troškove ovršnog postupka u iznosu od 28,48 eura sa pripadajućim zateznim kamatama.

III. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana nadoknadi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 893,71 eura (osamstodevedesettri eura i sedamdesetjedan cent), sa zateznim kamatama koje teku od 29. listopada 2025. pa do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. Tužitelj je javnom bilježniku podnio prijedlog za ovrhu u kojem navodi kako mu tuženica temeljem vjerodostojne isprave, na ime zajedničke pričuve, duguje ukupno 6.877,56 eura. Rješenjem o ovrsi tuženici je naloženo tužitelju isplatiti navedeni iznos zajedno sa zateznim kamatama te da mu nadoknadi troškove ovršnog postupka.

2. Tuženica je pravovremeno podnijela prigovor navodeći da predmetno potraživanje ne postoji, ističe prigovor pasivne legitimacije, navodi da nikada nije zaprimila vjerodostojnu ispravu temeljem koje je doneseno rješenje o ovrsi, da ta isprava ne sadrži sve što treba sukladno pozitivnim propisima, da nikada nije zaprimila račune za sporno razdoblje, da nije vidljivo na što se odnosi predmetno potraživanje te ističe prigovor zastare. U korist svojih navoda tuženica je predložila saslušanje tuženice i svjedoka M i JO.

3. Povodom prigovora tuženice, temeljem čl. 58. Ovršnog zakona (''Narodne novine'' broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17), rješenje o ovrsi je stavljeno izvan snage u dijelu kojim je određena ovrha, ukinute su provedene radnje te je određeno da će se postupak se nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

4. U daljnjem tijeku postupka tužitelj je u podnesku od 27. studenog 2023. naznačio da su navodi tuženice neosnovani i u cijelosti se osporavaju.

Naime, tužena MO suvlasnica je ½ dijela poslovnog prostora oznake L- 19a, u poslovnom kompleksu Ksaver u Zagrebu, površine 442,90 m2, a koju nekretninu je ista stekla temeljem kupoprodajnog ugovora zaključenog dana 24.01.2017.g. s ranijim suvlasnikom LO.

Odredbom čl. 380. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jasno je propisano da su suvlasnici dužni uplaćivati sredstva zajedničke pričuve, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu, dok je odredbom čl. 375. istoga zakona propisano da se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom koji mora biti zaključen u pisanom obliku– međuvlasničkim ugovorom, a koji ugovor (kao i odluke koje iz istoga proizlaze) obvezuje sve suvlasnike ako je isti zaključila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

Slijedom naprijed citirane zakonske odredbe, suvlasnici poslovnog kompleksa Ksaver u prosincu 2011.g. zaključili su Međuvlasnički ugovor koji je na snazi od dana 01.01.2012.g., a kojim ugovorima je, između ostaloga, regulirano pitanje uvjeta i načina prikupljanja, te raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve. Odredbama čl. 23. i 24. navedenih Međuvlasničkih ugovora osnovan je Savjet suvlasnika, koji savjet ima sedam članova, a koji donose odluke o iznosu sredstava zajedničke pričuve koju svaki suvlasnik uplaćuje na poseban račun.

Nadalje, suvlasnici poslovnog kompleksa Ksaver i društvo Termo servis d.o.o. (kao upravitelj) u prosincu 2011.g. zaključili su Ugovor o upravljanju poslovnim kompleksom Ksaver, koji je također na snazi od dana 01.01.2012.g., a kojim je također regulirano pitanje zajedničke pričuve, i to na način da je odredbom čl. 30. navedenih Ugovora o upravljanju propisano da suvlasnici nekretnine istom upravljaju preko zajedničkog tijela – Savjet suvlasnika, a koje tijelo, između ostaloga, donosi odluke o iznosu sredstava zajedničke pričuve.

Dakle, iz prethodno navedenoga jasno proizlazi da je odlučivanje o iznosu isključivo u nadležnosti Savjeta suvlasnika poslovnog kompleksa Ksaver, a to temeljem Međuvlasničkog ugovora za poslovni kompleks Ksaver i Ugovora o upravljanju poslovnim kompleksom Ksaver, oba iz prosinca 2011.g., te Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Također se ističe kako visina sredstava koja su u korist zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati ovisi o potrebama, odnosno troškovima redovnog i izvanrednog održavanja konkretnog objekta (notorna je činjenica da različiti objekti imaju različite troškove održavanja), dok Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje samo minimum sredstava koja su suvlasnici dužni uplaćivati. Predmetno potraživanje tužitelja odnosi se na dugovanje tuženice s osnova neplaćenih računa za zajedničku pričuvu za poslovni prostor tužene u poslovnom kompleksu Ksaver- ½ dijela posl. prostora Lokala-L 19a, površine 442,90 m2, a što je jasno razvidno iz računa, u kojim računima je navedeno za koje prostore se potražuje pričuva, za koje razdoblje, i koliko iznosi visina pričuve po m2 poslovnog prostora, a koje račune također dostavljamo u prilogu ovog podneska.

Također tužitelj smatra da su potpuno neosnovani navodi tuženice da nije zaprimila račune odnosno vjerodostojnu ispravu, dok je zaprimila prijedlog za ovrhu, kao i istaknuti prigovor zastare, pa stoga predlaže održati na snazi platni nalog u cijelosti.

5. Tijekom postupka izveden je dokaz uvidom u preslik Ugovora o upravljanju Poslovnim kompleksom Ksaver iz prosinca 2011. (l. 15.-69., l. 152.-206. spisa), izvatka iz poslovne knjige (l. 70. spisa), Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24. siječnja 2017. (l. 102.-106. spisa), Međuvlasničkog ugovora iz prosinca 2011. (l. 107.-151. spisa), Odluku o visini pričuve za 2020. i 2022. godinu (l. 207.-210. spisa) i računa za razdoblje od 7. mjeseca 2021. do 12. mjeseca 2022. (l. 211.-228. spisa).

6. Navedeni podnesak tužitelja od 27. studenog 2023. uredno je zaprimljen po tuženici, te je tuženica i dalje ostala kod dokaznih prijedloga za saslušanjem tuženice i svjedoka M i JO (jer isti imaju saznanja o zaprimanju računa i financijama) te provedbom financijsko-knjigovodstvenog vještačenja na okolnost visine potraživanja.

7. Predmet spora je isplata temeljem računa zajedničke pričuve za razdoblje od 7. mjeseca 2021. do 12. mjeseca 2022.

8. Među strankama je sporna pasivna legitimacija, osnova i visina tužbenog zahtjeva, kao i da li je potraživanje u zastari.

9. Cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno u skladu sa čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01 i 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14 i 70/19; dalje ZPP), na temelju rezultata cjelokupnog postupka, ovaj sud je ocijenio da je tužbeni zahtjev osnovan.

10. Naime, tužena je suvlasnica ½ dijela poslovnog prostora oznake L-19a u poslovnom kompleksu Ksaver u Zagrebu površine 442,90 m2 koju je nekretninu stekla temeljem kupoprodajnog Ugovora zaključenog s ranijim suvlasnikom IO dana 24. siječnja 2017.

11. Dakle, tuženica je pasivno legitimirana u ovoj pravnoj stvari, pa se stoga navedeni prigovor otklanja kao neosnovan.

12. Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to čl. 380. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje: ZVDSP-a) suvlasnici su dužni uplaćivati zajedničku pričuvu prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu, a odredbom čl. 375. ZVDSP-a je propisano da se uzajamni odnosi suvlasnika vezani za upravljanje i korištenje nekretnine utvrđuju Ugovorom koji mora biti zaključen u pismenom obliku a to je Međuvlasnički ugovor, i on obvezuje sve suvlasnike jer ih je zaključila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

Prema odredbi čl. 378. ZVDSP-a suvlasnici su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s Ugovorom kojeg s njime sklapaju. Suvlasnici su sklopili Međuvlasnički ugovor u prosincu 2011. godine te je temeljem članka 22. i 23 . tog Ugovora osnovan Savjet koji ima sedam članova koji donose odluke o iznosu sredstava zajedničke pričuve koji je svaki suvlasnik dužan uplaćivati na poseban račun. Dakle, suvlasnici upravljaju nekretninom prema čl. 30 Međuvlasničkog ugovora putem savjeta suvlasnika koji je donio i odluku o visini pričuve za sporno razdoblje. Taj Ugovor obvezuje sve suvlasnike pa tako i tuženu jer ga je potpisalo preko 50% suvlasnika. Tom odlukom je utvrđena i visina zajedničke pričuve. Sredstva u korist zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati ovisno o potrebama odnosno troškovima redovnog i izvanrednog održavanja tog objekta. Tuženik u ovoj pravnoj stvari za sporni period nije namirio pričuvu u ½ dijela prostora za predmetni lokal koji je u njegovom vlasništvu a što sve proizlazi iz podataka u računima tužitelja. U citiranim računima je točno naznačeno da se radi o površini od 221,45 m a cijena pričuve po kvadratu je 2,53 eura (za 2020. godinu) i 1,33 eura (za 2022. godinu) što predstavlja iznos od 558,44 eura (za 2020. godinu) i 29,91 eura mjesečno(za 2022. godinu).

13. Tužena je u ovoj pravnoj stvari istakla prigovor zastare koji nije osnovan. Iz računa tužitelja proizlazi da se utuženo potraživanje odnosi na period od 7. mjeseca 2021. do 12. mjeseca 2022. godine, a prijedlog je podnesen bilježniku 7. veljače 2023. dakle, u zakonskom roku od 3 godine propisanom odredbom čl. 226 st. 1. ZOO-a.

14. Pored toga, tuženik neosnovano ističe prigovor da nije razdvidno temeljem kojeg pravnog odnosa je tužitelj ovlašten potraživati od tuženika navedeni iznos.

Tužitelj je dostavio opsežnu dokumentaciju iz koje proizlazi da su Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju predmetnog poslovnog kompleksa donijeli suvlasnici čiji udio je preko 50% ukupne površine u tom poslovnom kompleksu, odluke se potpisale ovlaštene osobe suvlasnika koje je tužitelj dokazao dokumentacijom u prilogu citiranog podneska. Iz dokumentacije proizlazi da zbroj ukupne površine poslovnog prostora potpisnika Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju iznosi 13.372,83 m2 od ukupne površine od 22.276,69 m2 odnosno 60,02 % od 100% te su slijedom toga Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju zakoniti a tužitelj je izabrani ugovorni upravitelj tog prostora i aktivno je legitimiran za postupak radi naplate pričuve u ovom predmetu. To proizlazi i iz odredbe čl. 378 st. 1 ZVDSP-a gdje je propisano da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojeg s tim upraviteljem sklapaju dok je odredbom čl. 379. st. 3. ZVDSP-a propisano da upravitelja koji postupa suprotno odredbama iz tog čl. suvlasnici mogu razriješiti dužnosti. Iz dostavljene dokumentacije u spis od strane tužitelja proizlazi da je sve odluke vezano uz visinu pričuve donio Savjet suvlasnika koji se sastoji o d predstavnika suvlasnika a koji čine suvlasnici čiji su suvlasnički udjeli preko 50% u tom poslovnom prostoru. Tužitelj je dostavio dokumentaciju iz koje proizlazi da su tu Odluku potpisali većina suvlasnika koji zajedno imaju 58.09 % prostora u tom poslovnom kompleksu. Iz dokumentacije također proizlazi da su suvlasnici donijeli 2020. i 2022. Odluka o visini pričuve koja je primijenjena u utuženom razdoblju.

Iz dokumentacije u citiranom podnesku sud je utvrdio da su u Međuvlasničkom ugovoru i Ugovoru o upravljanju točno navedeni svi poslovni prostori i površine kao i ukupan broj parkirnih mjesta u garaži poslovnog kompleksa, Ugovor je potpisan od strane suvlasnika poslovnih prostora 60,02 % te 86 suvlasnika parkirnih mjesta te su potpisani od strane suvlasnika čiji udjeli čine više od 50% udjela u tom kompleksu. Dakle Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju potpisani su od većine suvlasnika te je tužitelj aktivno legitimiran za vođenje postupka u ovom predmetu.

15. Sud je ocijenio neosnovanim odnosno nepotrebnim prijedlog da bi tuženu trebalo saslušavati kao stranku u ovom postupku, kao i predložene svjedoke. Naime, tuženica sama nije pristupila na ročište radi saslušanja zakazano za dan 16. listopada 2025. (uz navedena upozorenja u pozivu po čl. 265., 266. i 269. ZPP-a), dok su u odnosu na utvrđivanje činjenica predloženi svjedoci M i IO (kao osobe koje bi trebale voditi računa o njenim financijama, a u ovom predmetu nije niti sporno da potraživanje nije plaćeno), pa je stoga sud ocijenio, uz primjenu čl. 269. ZPP-a, da predloženi dokazni prijedlozi nisu potrebni niti ekonomični već usmjereni u svrhu odugovlačenja postupka.

Pored toga, sud nije ocijenio potrebnim provoditi financijsko-knjigovodstveno vještačenje na okolnost visine potraživanja, obzirom je način izračuna jasno vidljiv iz dokumentacije dostavljene po tužitelju (Odluke o visini pričuve za 2020. i 2022. godinu (l. 207.-210. spisa) i Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24. siječnja 2017. (l. 102.-106. spisa), a koju dostavljenu dokumentaciju tuženica tijekom postupka uopće nije činila spornom.

16. Dakle, potraživanje tužitelja iz ovog predmeta proizlazi iz računa koji se nalaze u poslovnoj evidenciji tužitelja i jasno je vidljiv način obračuna, a kako tužena nije ispunila svoju obvezu (što nije niti sporno), sud je ocijenio da je tužbeni zahtjev osnovan u cijelosti.

17. Nadalje, tužitelju pripada pravo i na zatezne kamate od dana nakon dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do isplate, temeljem odredbe čl. 29. st. 1. ZOO-a, koja propisuje da dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze duguje, pored glavnice, i zatezne kamate, a u svezi čl. 183. st. 1. ZOO-a, dok se odluka o stopi zateznih kamata temelji na čl. 29. st. 2. ZOO-a.

18. Slijedom navedenog, promjenom čl. 451. st. 3. ZPP-a održan je na snazi platni nalog za isplatu iznosa 6.877,56 eura sa zateznim kamatama koje teku od idućeg dana od dana dospijeća svakog pojedinačno utuženog iznosa pa sve do isplate.

19. Glede troškova postupka odmjerenih i sadržanih u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, kao i zateznih kamata na iste, valja istaknuti da se o istom trošku odlučuje presudom, kojom se odlučuje o osnovanosti prigovora protiv platnog naloga zajedno s ostalim troškovima nastalim tijekom parničnog postupka, a zatezne kamate na dosuđene troškove teku od donošenja prvostupanjske presude (Zaključak br. 3 sastanka Vrhovnog suda Republike Hrvatske, br. Su-IV-204/17, održanog u Zagrebu 2. lipnja 2017.). Stoga je valjalo ukinuti platni nalog u dijelu odluke o troškovima postupka, a kako je odlučeno u toč. II. izreke presude.

20. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP- a u svezi sa odredbom čl. 155. st. 1. ZPP-a. Trošak zastupanja tužitelja po punomoćniku odvjetniku odmjeren je sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 38/23; dalje Tarifa).

Tužitelju je priznat trošak koji se sastoji od javnobilježničkog troška nagrade za sastav prijedloga za ovrhu u iznosu 12,50 eura, te predujam naknade u iznosu od 15,98 eura (l. 74. spisa), kao i daljnjih troškova zastupanja koji se sastoje od troška sastava podneska od 27. studenog 2023. (Tbr. 8. toč 1. Tarife) te troška zastupanja na ročištu dana 5. rujna 2025. i 16. listopada 2025. (Tbr. 9. toč. 1. Tarife), svaka radnja u iznosu od 200,00 eura, uzevši u obzir da vrijednost 1 boda iznosi 2,00 eura, sve uvećano za pripadajući pdv od 25%.

Ostale radnje nisu priznate jer su ocjenjene da nisu bile potrebne u smislu čl. 155. ZPP-a (podnesak od 1. srpnja 2025., kao i trošak ročišta za objavu jer punomoćnik na isto nije pristupio).

Tome treba pribrojiti troškove sudske pristojbe za presudu u iznosu od 115,23 eura, pa je ukupno dosuđena naknada troškova parničnog postupka u iznosu od 893,71 eura.

Na dosuđeni iznos troška parničnog postupka sud je temeljem odredbe čl. 151. st. 3. ZPP-a dosudio i zatražene zatezne kamate tekuće od dana donošenja presude do isplate.

U Zagrebu, 29. listopada 2025.

Sutkinja:

Natalija Horvatić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi pisano putem ovog suda u tri istovjetna primjerka u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka ove presude.

DNA:

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženom po punomoćniku