REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

Dršćavka 1, 52000 Pazin

P-6/2025-15

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sucu Ivanu Dujiću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja KLAUS IMMOBILIEN d.o.o. Umag, Novigradska ulica 35, OIB 87672568210, kojeg zastupa punomoćnik Jurica Gaćina, odvjetnik u Poreču, Partizanska 4/I, protiv tuženika INFO ENERGIA d.o.o. [adresa], OIB 79379961177, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 18. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja, na dan objave 28. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od petnaest dana isplati iznos od 28.000,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 28. listopada 2025. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II Odbija se tužbeni zahtjev u preostalom dijelu, u kojem je tužitelj tražio zakonske zatezne kamate koje na iznos od 28.000,00 EUR teku od dana podnošenja tužbe 13. siječnja 2025. do dana donošenja ove presude 28. listopada 2025.

III Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od petnaest dana naknadi troškove postupka u iznosu od 3.152,43 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 28. listopada 2025. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi od 13. siječnja 2025. navodi da su tuženik kao prodavatelj te tužitelj kao kupac sklopili 3. listopada 2022. Ugovor o kupoprodaji nekretnine, a kojim je Ugovorom tužitelj kupio od tuženika nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u naravi stambeni objekt 2.b. skupine sa bazenom. Nekretnina je u trenutku sklapanja Ugovora bila u cijelosti dovršena te podobna za redovnu upotrebu (čl. 10. st. 1. Ugovora o kupoprodaji nekretnine). Tuženik se obvezao predati tužitelju posjed predmetne nekretnine sa uredno ishodovanom Uporabnom dozvolom, uz uvjet isplate cjelokupne kupoprodajne cijene tuženiku (čl. 11. st. 1. Ugovora o kupoprodaji nekretnine). Tužitelj je isplatio tuženiku cjelokupnu kupoprodajnu cijenu sa danom 21. veljače 2023. Međutim, tuženik je ishodovao Uporabnu dozvolu tek 31. listopada 2024., a čime je zakasnio sa ispunjenjem ugovorne obveze. Tužitelj je trgovačko društvo koje se bavi djelatnošću pružanja usluga smještaja u turističke svrhe. Predmetna nekretnina kupljena je kao poslovna investicija radi iznajmljivanja turistima. Sukladno čl. 24. st. 1. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, Rješenje o ispunjavanju uvjeta za vrstu i kategoriju objekta za smještaj (tzv. „Rješenje o kategorizaciji“), nadležno tijelo izdati će ako, između ostalog, predmetna građevina ispunjava uvjete sukladno posebnim propisima kojima se uređuje gradnja (čl. 24. st. 1. t. 5. navedenog Zakona). Dakle, u ovom konkretnom slučaju navedeni zakonski uvjet ispunjen je ukoliko je za predmetnu nekretninu od strane nadležnog tijela izdana Uporabna dozvola. Stoga, kako isti zakonski uvjet nije bio ispunjen, to tužitelj nije bio u mogućnosti ishodovati Rješenje o ispunjavanju uvjeta za vrstu i kategoriju objekta za smještaj za predmetnu nekretninu, slijedom čega tijekom turističke sezone 2023. nije mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu u turističke svrhe, a čime mu je nastala materijalna šteta. Prema saznanjima tužitelja, dobit od iznajmljivanja tijekom navedene turističke sezone za nekretnine koje se nalaze u neposrednoj blizini tužiteljeve, a slične su razine opremljenosti/uređenosti kao i tužiteljeva, kretala se oko 28.000,00 EUR. Temeljem čl. 342. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, kad dužnik ne ispuni obvezu ili zakasni sa njezinim ispunjenjem, vjerovnik ima pravo zahtijevati i popravljanje štete koju je zbog toga pretrpio. Prema čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima, šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta). U ovom konkretnom slučaju, tužitelju je zbog kašnjenja tuženika u ispunjenju ugovorne obveze nastala šteta na ime izmakle koristi od iznajmljivanja predmetne nekretnine u turističke svrhe tijekom ljetne sezone 2023. godine. Slijedom svega navedenog, tužitelj predlaže da sud nakon provedenog postupka donese sljedeću presudu:

„I/ Nalaže se tuženiku INFO ENERGIA d.o.o., OIB: 79379961177, [adresa] da tužitelju KLAUS IMMOBILIEN d.o.o., OIB: 87672568210, Umag, Novigradska 35 isplati novčani iznos od 28.000,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od dana podnošenja tužbe do isplate, sve u roku od 15 (petnaest) dana od dana pravomoćnosti ove presude.

II/ Nalaže se tuženiku INFO ENERGIA d.o.o., OIB: 79379961177, [adresa] da tužitelju KLAUS IMMOBILIEN d.o.o., OIB: 87672568210, Umag, Novigradska 35 naknadi troškove postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, u roku od 15 (petnaest) dana od dana pravomoćnosti presude.“.

2. Tuženiku su tužba i poziv za odgovor na tužbu (u roku od 40 dana) od 16. siječnja 2025. (str. 31 spisa) dostavljeni putem e-oglasne ploče 7. veljače 2025. (kada je to pismeno skinuto s e-oglasne ploče suda, na koju je postavljeno 30. siječnja 2025., str. 33 spisa), sukladno odredbi čl. 133. st. 7. Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP), i to nakon neuspješne dostave na adresu [adresa], koja je ujedno i adresa sjedišta upisanog u sudski registar (izvadak na str. 34 spisa). Tuženik nije dostavio odgovor na tužbu.

3. Odredbom čl. 331.b st. 1. ZPP-a propisano je da će se, ako tuženik ne podnese odgovor na tužbu u određenom roku, donijeti presuda kojom se prihvaća tužbeni zahtjev (presuda zbog ogluhe), ako bude udovoljeno ovim uvjetima: 1) ako su tuženiku tužba i poziv za davanje odgovora na tužbu uredno dostavljeni, 2) ako osnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi iz činjenica navedenih u tužbi; 3) ako činjenice na kojima se temelji tužbeni zahtjev nisu u protivnosti s dokazima koje je sam tužitelj podnio ili s činjenicama koje se općepoznate, 4) ako ne postoje općepoznate okolnosti iz kojih proizlazi da su tuženika spriječili opravdani razlozi da podnese odgovor na tužbu).

4. Uvidom u tužbu i njoj priložene isprave sud je utvrdio:

- da iz čl. 2. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 3. listopada 2022. (str. 5-9 spisa) proizlazi obveza kupca tj. tužitelja da pristupi postupku preparcelacije nekretnina, a da o tome nisu dostavljeni dokazi (niti se to spominje u tužbi),

- da iz Uporabne dozvole, Klasa: UP/I-361-05/24-01/000012, Urbroj: 2163-18-

05/2-24-0008, izdana od strane Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, Odsjeka za prostorno uređenje i gradnju Poreč-Parenzo 31. listopada 2024. proizlazi:

- da je tužitelj zatražio izdavanje uporabne dozvole (prvi stavak obrazloženja te uporabne dozvole), dok se u tužbi tvrdi da je tu dozvolu ishodio tuženik, te

- da je u uporabnoj dozvoli od 31. listopada 2024. navedeno rješenje o izmjeni građevinske dozvole od 25. travnja 2024. (o čemu ništa nije rečeno u tužbi pa nije bilo jasno je li tužitelj tražio tu izmjenu i zašto te od kakvog je to utjecaja bilo na nepravodobno izdavanje uporabne dozvole).

Zbog navedenih razloga sud nije donio presudu zbog ogluhe već je odredio pripremno ročište te proveo glavnu raspravu.

5. Proveden je dokazni postupak uvidom u isprave u spisu i saslušanjem stranaka te su saslušani zakonski zastupnici tužitelja OA i GA, dok zakonski zastupnik tuženika nije saslušan jer za uredno pozvanog tuženika nitko nije pristupio na ročište od 4. srpnja 2025. na kojem je trebalo saslušati parnične stranke.

6. Tužbeni zahtjevi je osnovan u cijelosti u pogledu glavnog potraživanja, a djelomično osnovan u pogledu sporednog potraživanja (zateznih kamata).

7. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 3. listopada 2022. (str. 5-9 spisa) utvrđeno je: da su isti zaključili tuženik kao prodavatelj te tužitelj kao kupac; da je temeljem tog ugovora tužitelj kupio od tuženika nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u naravi stambeni objekt 2.b. skupine sa bazenom, a koja je u trenutku sklapanja Ugovora bila u cijelosti dovršena te podobna za redovnu upotrebu (čl. 10. st. 1. tog Ugovora); da se tuženik obvezao predati tužitelju posjed predmetne nekretnine sa uredno ishodovanom Uporabnom dozvolom, uz uvjet isplate cjelokupne kupoprodajne cijene tuženiku (čl. 11. st. 1. Ugovora).

8. Iz pregleda prometa po tužiteljevom bankarskom računu na str. 19-22 spisa proizlazi da je tužitelj tuženiku isplatio kupoprodajnu cijenu sukladno odredbama čl. 3., čl. 4., čl. 5. i čl. 6. Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 3. listopada 2022. i to: isplatom dijela kupovnine iz čl. 4. Ugovora, u roku iz čl. 4. Ugovora (do 15. listopada 2022., koji rok je ugovoren kao bitni sastojak ugovora - čl. 5. Ugovora) isplatom od 7. listopada 2022. kojom je iznos od 4.117.803,35 kn uplaćen na depozit javnog bilježnika Željka Krajine (kako je ugovoreno u čl. 4. Ugovora), te isplatom dijela kupovnine iz čl. 6. Ugovora isplatama od 14. veljače 2023. (iznos od 150.000,00 eura) i 21. veljače 2023. (iznos od 40.000,00 eura) na depozit javnog bilježnika Željka Krajine (kako je ugovoreno u čl. 6. Ugovora). I iz iskaza zakonskih zastupnika tužitelja OA i GA proizlazi da je tužitelj u cijelosti platio kupoprodajnu cijenu s danom 21. veljače 2023. Te isprave i iskaze tuženik nije osporio pa je sud temeljem njih utvrdio da je tužitelj u cijelosti platio kupoprodajnu cijenu sukladno predmetnom Ugovoru.

9. Vezano uz čl. 2. Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 3. listopada 2022. iz kojeg proizlazi obveza kupca tj. tužitelja da pristupi postupku preparcelacije nekretnina, sud je temeljem uvida u povijesni izvadak iz zemljišnih knjiga za nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (str. 68-70 spisa) utvrdio da je parcelacija nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica] – vinograd sa površinom od 1150 m2 na sadašnju nekretninu k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] – pašnjak sa površinom od 884 m2 (sukladno članku 2. Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između parničnih stranaka) provedena Rješenjem Zemljišnoknjižnog odjela Poreč-Parenzo posl.br. Z-6502/2023, a uvidom u to rješenje (na str. 71-75 spisa) utvrđeno je da je to rješenje doneseno 27. travnja 2023. Nadalje, na temelju e-mail korespondencije između SA (službenika za izdavanje uporabne dozvole) i tužitelja (str. 80-83 spisa) sud je utvrdio da do srpnja 2024. u spis za izdavanje uporabne dozvole nisu predani dokumenti koji su potrebni za izdavanje uporabne dozvole. Stoga, se ne može dovesti u korelaciju postupak parcelacije sa činjenicom da tijekom 2023. godine uporabna dozvola za predmetnu nekretninu nije bila izdana.

10. Na temelju uvida u Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole na str. 45 spisa te iskaza zakonskih zastupnika tužitelja OA i GA (koje isprave i iskaze tuženik nije osporio) sud je utvrdio da je predmetni zahtjev podnio tuženik, a ne tužitelj i to tek 3. siječnja 2024. te potpuno prazan (bez potrebnih priloga koji su trebali biti označeni u samom zahtjevu). Stoga je, sud zaključio da je u prvom stavku obrazloženja Uporabne dozvola, Klasa: UP/I-361-05/24-01/000012, Urbroj: 2163-18- 05/2-24-0008, od 31. listopada 2024. očitom omaškom navedeno da je tužitelj zatražio izdavanje uporabne dozvole podneskom od 3. siječnja 2024. te je ispravno trebalo stajati da je tuženik (INFO ENERGIA d.o.o. Osijek) zatražio izdavanje uporabne dozvole podneskom od 3. siječnja 2024.

11. Vezano uz činjenicu da je u Uporabnoj dozvoli od 31. listopada 2024. navedeno rješenje o izmjeni građevinske dozvole od 25. travnja 2024., sud je na temelju uvida u Zahtjev za izdavanje izmjene građevinske dozvole od 18. ožujka 2024. (str. 57 spisa) i Rješenje o izmjeni građevinske dozvole od 25. travnja 2024. (str. 60-62 spisa) te iskaza zakonskih zastupnika tužitelja OA i GA (koje isprave i iskaze tuženik nije osporio) utvrdio da se izmjena građevinske dozvole koja se spominje u uporabnoj dozvoli odnosi na promjenu investitora (a ne na neke izmjene u projektu). Stoga, se ta činjenica ne može dovesti u korelaciju sa činjenicom da tijekom 2023. godine uporabna dozvola za predmetnu nekretninu nije bila izdana.

12. Dakle, utvrđeno je da je tuženik ishodovao Uporabnu dozvolu tek 31. listopada 2024., a čime je zakasnio sa ispunjenjem ugovorne obveze (čl. 11. st. 1. Ugovora o kupoprodaji nekretnine).

13. Uvidom u izvadak iz sudskog registra na str. 25-29 spisa utvrđeno je da je tužitelj trgovačko društvo koje se bavi iznajmljivanjem vlastitih nekretnina, te ostalim raznim turističkim djelatnostima, a na temelju iskaza zakonskih zastupnika tužitelja OA i GA (koje iskaze tuženik nije osporio) sud je utvrdio da da je predmetna nekretnina kupljena kao poslovna investicija radi iznajmljivanja turistima, s namjerom da se s iznajmljivanjem počne u ljeto 2023.

14. Sukladno čl. 24. st. 1. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, Rješenje o ispunjavanju uvjeta za vrstu i kategoriju objekta za smještaj, nadležno tijelo izdati će ako, između ostalog, predmetna građevina ispunjava uvjete sukladno posebnim propisima kojima se uređuje gradnja (čl. 24. st. 1. t. 5. navedenog Zakona). Dakle, u konkretnom slučaju navedeni zakonski uvjet ispunjen je ukoliko je za predmetnu nekretninu od strane nadležnog tijela izdana Uporabna dozvola. Stoga, kako isti zakonski uvjet nije bio ispunjen (jer tuženik nije ispunio svoju obvezu ishođenja uporabne dozvole), tužitelj nije bio u mogućnosti ishodovati Rješenje o ispunjavanju uvjeta za vrstu i kategoriju objekta za smještaj za predmetnu nekretninu, slijedom čega tijekom turističke sezone 2023. nije mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu u turističke svrhe, a čime mu je, uslijed propuštanja ugovorne obveze tuženika da ishodi uporabnu dozvolu, nastala materijalna šteta. Prema čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO), šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta). U ovom konkretnom slučaju, tužitelju je zbog kašnjenja tuženika u ispunjenju ugovorne obveze nastala šteta na ime izmakle koristi od iznajmljivanja predmetne nekretnine u turističke svrhe tijekom ljetne sezone 2023. godine.

15. Vezano uz visinu nastale štete, tužitelj je u tužbi naveo da se prema njegovim saznanjima dobit od iznajmljivanja tijekom navedene turističke sezone za nekretnine koje se nalaze u neposrednoj blizini tužiteljeve, a slične su razine opremljenosti/uređenosti kao i tužiteljeva, kretala oko 28.000,00 EUR. Zakonski zastupnik tužitelja GA je iskazao da da je od agencije za nekretnine koja je posredovala u kupnji dobio informaciju da se iznajmljivanjem takve nekretnine godišnje uprihodi od 35 do 40 tisuća eura, a da im je njihov punomoćnik sugerirao da utuže iznos od 28.000,00 eura s obzirom da su potrebni i određeni rashodi. Taj iskaz potvrdila je zakonska zastupnica tužitelja OA, a njihove iskaze tuženik nije osporio. Kao što je prethodno navedeno, zakonski zastupnik tuženika nije saslušan jer za uredno pozvanog tuženika nitko nije pristupio na ročište od 4. srpnja 2025. na kojem je trebalo saslušati parnične stranke. Imajući u vidu prethodno navedeno, kao i da se u situaciji kad tuženik ne dostavi odgovor na tužbu primjenjuje načelo afirmativne litiskontestacije, po kojem se pasivnost stranke tumači kao suglašavanje s navodima protivne stranke, te se polazi od presumpcije da tuženik svojom pasivnošću priznaje činjenične navode na kojima tužitelj zasniva svoj tužbeni zahtjev (tako i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Pž-6526/06-3 od 17. travnja 2007., Pž-2923/08-4 od 2. lipnja 2009., Pž-3045/09-4 od 17. studenoga 2009. i dr.), sud je utvrdio da je u konkretnom slučaju tužitelju, zbog kašnjenja tuženika u ispunjenju ugovorne obveze da ishodi uporabnu dozvolu, nastala šteta na ime izmakle koristi od iznajmljivanja predmetne nekretnine u turističke svrhe tijekom ljetne sezone 2023. godine u iznosu od 28.000,00 eura. S obzirom na navedeno, a imajući u vidu i načelo ekonomičnost postupka (i troškove koji bi u konačnici mogli teretiti tuženika), sud je odlučio da neće izvesti dokaze uviđajem na licu mjesta te vještačenjima po vještacima mjernične i ekonomske struke, a koji su predloženi od strane tužitelja radi utvrđenja visine štete.

16. S obzirom na sve navedeno prihvaćen je (u točki I izreke ove presude) zahtjev tužitelja za naknadu štete u iznosu od 28.000,00 eura. Budući se radi o nerepariranoj imovinskoj šteti zakonske zatezne kamate su dosuđene od presuđenja (a ne od utuženja kako je tužitelj tražio), po stopi koja se odnosi na ostale odnose, sukladno čl. 29. st. 2. ZOO-a.

17. U točki II izreke ove presude odbijen je tužbeni zahtjev u preostalom dijelu, u kojem je tužitelj tražio zakonske zatezne kamate koje na iznos od 28.000,00 EUR teku od dana podnošenja tužbe 13. siječnja 2025. do dana donošenja ove presude 28. listopada 2025.

18. Tužitelj je uspio u cijelosti sa glavnim tužbenim zahtjevom, a nije uspio samo u dijelu sporednog traženja (zateznih kamata). Stoga je, temeljem čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, tuženiku naloženo (u točki III izreke) da tužitelju naknadi sljedeći trošak: sastava tužbe u iznosu 500,00 eura (Tbr. 7. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, dalje: Tarifa), zastupanja na ročištima od 21. svibnja, 4. srpnja i 18. rujna 2025. iznos od 500,00 eura po ročištu (Tbr. 9.1. Tarife), za sastav podnesaka od 15. srpnja 2025., iznos od 500,00 eura (Tbr. 8. t. 1. Tarife), trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 163,23 eura, te na presudu u iznosu od 326,70 eura, te trošak tumača u iznosu od 162,50 eura, ukupno 3.152,43 eura. Na priznati trošak tužitelju je dosuđena zakonska zatezna kamata od presuđenja do isplate. Budući da trošak postupka ne predstavlja potraživanje iz trgovačkog ugovora, tužitelju su na trošak postupka, sukladno čl. 29. st. 2. ZOO-a, dosuđene zakonske zatezne kamate po stopi koja se odnosi na ostale odnose (točka III izreke).

U Pazinu 28. listopada 2025.

Sudac

Ivan Dujić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana računajući od dana objave presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA

- tužitelju po pun.

- tuženiku