REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli-Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: Gž-1424/2025-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda i to: Roberta Fabrisa, predsjednika vijeća, Brune Frankovića, člana vijeća i suca izvjestitelja te Biljane Pamić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Stečajna masa Fundamentum d.o.o. Pula, Trg Portarata 8, OIB: 65724141318, zastupanog po stečajnom upravitelju Damiru Majstoroviću iz Pule, Koparska 37, OIB: [osobni identifikacijski broj], a ovaj po punomoćniku Draženu Gunjači, odvjetniku iz Pule, protiv tuženika Grada Pule - Pola, Forum 1, Pula, OIB: 79517841355, radi raskida ugovora i naknade štete, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Puli - Pola poslovni broj: Pn-23/2024-137 od 20. ožujka 2025., ispravljene rješenjem o ispravku istog suda poslovni broj: Pn-23/2024-139 od 21. ožujka 2025., na sjednici vijeća održanoj 27. listopada 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Prihvaća se kao osnovana žalba tužitelja i ukida presuda Općinskog suda u Puli - Pola poslovni broj: Pn-23/2024-137 od 20. ožujka 2025., ispravljena rješenjem o ispravku istog suda poslovni broj: Pn-23/2024-139 od 21. ožujka 2025., pa se predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. o troškovima postupka nastalih u povodu pravnog lijeka odlučiti će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom suda prvog stupnja suđeno je:

„ Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

Raskida se ugovor o prodaji sklopljen između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja od 3. srpnja 2000., a temeljem kojeg je tuženik prodao tužitelju nekretninu upisanu u k. o. [katastarska općina] k. č. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak, površine 592 m2.

Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati 2.877.735,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske odluke do isplate u roku od 15 dana."

2. Protiv ove presude žalbu, pravovremeno, podnosi tužitelj. Žalbu podnosi „iz svih žalbenih razloga“.

Žalbeni je prijedlog da se pobijana presuda ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

3. Sa žalbom tužitelja postupljeno je sukladno odredbi čl. 359. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 – pročišćeni tekst 25/13 28/13, 89/14 i 70/19 – dalje: ZPP), koji se u ovom postupku ima primijeniti na temelju odredbe čl. 117. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku - „Narodne novine“ broj 70/19 – dalje: ZID ZPP/19).

4. Na žalbu nije odgovoreno.

5. Žalba tužitelja je osnovana.

6. Ispitujući pobijanu presudu u granicama žalbenih navoda žalitelja, a pazeći pri tome - dodatno po službenoj dužnosti na pravilnu primjenu materijalnog prava i na bitne povrede odredbi parničnog postupka ( čl. 365. ZPP ), ocjena je ovog drugostupanjskog suda da pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati njena zakonitost i pravilnost, čime je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. točke 11. ZPP.

7. Predmet ovog spora je tužbeni zahtjev tužitelja kojim zahtijeva da se raskine ugovor o prodaji nekretnina sklopljen 03. srpnja 2000. godine između prednika tužitelja, kao kupca i tuženika, kao prodavatelja, glede nekretnine koja je bila predmetom navedene kupoprodaje - k. č. br. [katastarska čestica], u naravi pašnjak površine 592 m[2] , upisane u k. o. [katastarska općina], smatrajući da je predmetna nekretnina prodana sa nedostatkom, utemeljen na odredbi čl. čl. 488. u svezi sa odredbom čl. 121. i čl. 479. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01 – dalje ZOO), koji se u ovom postupku ima primijeniti na temelju odredbe čl. 1163. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23 - dalje: ZOO/05) te njegov zahtjev za naknadu štete koju trpi uslijed takvog pravnog posla.

8. U ovom postupku nije sporno da je predmet javne prodaje prema natječaju objavljenom u javnom glasilu „Glasu Istre“ od 01. lipnja 2000. (112), između ostalog, bila i nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica] – u naravi građevinska parcela, koja se nalazi unutar zone stanovanja prema planu namjene površina GUP-a Grada Pule, na kojoj je moguća izgradnja stambenih, poslovnih i drugih građevina, sukladno Prostornom planu, Generalnom urbanističkom planu Grada Pule i drugim uvjetima gradnje i da je ta nekretnina, kao takva i prodana tužitelju (njegovom pravnom predniku - Fundamentum d.o.o. Pula) temeljem ugovora o prodaji od 3. srpnja 2000., sklopljenim između tuženika, kao prodavatelja i tužitelja (njegovog pravnog prednika), kao kupca, da tužitelj glede predmetne nekretnine nije ni pokušao ishoditi odgovarajuću građevinsku dozvolu, već je istu otuđio trećoj osobi koja je na temelju zahtjeva od 1.veljače 2018. ishodila građevinsku dozvolu od 19. svibnja 2021. ( list 575-580 spisa).

9. Sporno je, obzirom na sadržaj tužiteljeve tužbe, je li ova nekretnina koja je bila predmetom kupoprodaje imala nedostataka zbog kojih tužitelj ne bi mogao ishoditi građevinsku dozvolu za izgradnju stambenih objekata, a na koji ga nedostatak tuženik, kao prodavatelj nije upozorio, a posebno da je tu nekretninu potrebno izdvojiti iz šumsko – gospodarskog područja.

10. Sud prvog stupnja je odlučujući o ovom zahtjevu tužitelja, a nakon ocijene provedenih dokaza ( čl. 8. ZPP), kao neosnovan odbio ovaj zahtjev tužitelja zaključujući, u bitnome, da predmetna k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nikada nije bila u vlasništvu Republike Hrvatske i nije se nalazila u šumskogospodarskoj osnovi niti je trebala biti obuhvaćena programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske, a činjenica da je tuženik dopisom od 1. kolovoza 2000. zatražio njeno izdvajanje iz šumskogospodarske osnove i da je tužitelj u nekoliko navrata požurivao postupanje Hrvatskih šuma ne upućuje da bi tuženik bio odgovoran što tuženik nije zatražio građevinsku dozvolu i započeo gradnju na njoj ( točka 6. obrazloženja pobijane presude).

11. Ovakav zaključak suda prvog stupnja je nerazumljiv jer pobijana presuda nema razloga o odlučnim činjenicama, čime je i počinjena navedena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. točke 11. ZPP.

12. Na temelju odredbe čl. 121. st. 1. ZOO propisano je da kod ugovora s naknadom svaki ugovaratelj odgovara za materijalne nedostatke svog ispunjenja. Isto tako, ugovaratelj odgovara i za pravne nedostatke ispunjenja i dužan je štititi drugu stranu od prava i zahtjeva trećih osoba kojima bi njezino pravo bilo isključeno ili suženo ( st. 2.).

Na ove obveze prenosioca na odgovarajući se način primjenjuju odredbe ovog zakona o odgovornosti prodavaoca za materijalne i pravne nedostatke, ako za određeni slučaj nije što drugo propisano ( st. 3. ).

13. Temeljem odredbe čl. 479. ZOO propisano je:

„Nedostatak postoji:

1) ako stvar nema potrebna svojstva za njezinu redovnu upotrebu ili za promet; 2) ako stvar nema potrebna svojstva za naročitu upotrebu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavaocu ili mu je morala biti poznata; 3) ako stvar nema svojstva i odlike koje su izričito ili prešutno ugovorene odnosno propisane;

4) kad je prodavalac predao stvar koja nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti.“

14. Odredbom čl. 488. st. 1. točke 3. ZOO propisano je da kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavaoca o nedostatku može izjaviti da raskida ugovor, dok je odredbom stavka 2. ovog članka propisano da u svakom od tih slučajeva kupac ima pravo i na naknadu štete.

15. Dakle, cijeneći sadržaj tužiteljeve tužbe, kao i sadržaj ovih zakonskih odredbi, za pravilno presuđenje ove pravne stvari u ovom je postupku bilo potrebno utvrditi je li ova prodana, ovdje predmetna nekretnina, imala takvih nedostataka ( čl. 479. ZOO) zbog kojih bi tužitelju ( njegovom pravnom predniku) pripadalo pravo na raskid navedenog ugovora o prodaji nekretnina ( čl. 488. st. 1. točka 3. ZOO), a sve obzirom na njegovu tvrdnju da na predmetnoj nekretnini nije bila dopuštena gradnja, a da se ista prethodno ne izdvoji iz šumsko-gospodarskog područja, što je bila obveza tuženika i posljedično tome pripada li tužitelju pravo na naknadu štete za koju bi bio odgovoran tuženik ( čl. 488. st. 2. ZOO) i to, prema konačno postavljenom zahtjevu od 29. prosinca 2006. (list 180-186 spisa), štete koja mu je neposredno nastala u svezi sa nekretninom koja je bila predmetom ugovora o prodaji nekretnine od 3. srpnja 2000. kao i posredne štete koja mu je nastala u svezi nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koju je prednik tužitelja, kao kupac kupio od tuženika, kao prodavatelja temeljem ugovora o prodaji od 2. studenog 1999., a koja je po navodima tužitelja imala iste nedostatke kao i ovdje sporna.

16. Međutim, pobijana presuda, o ovim odlučnim činjenicama ne sadrži nikakve razloge, niti se sud prvog stupnja poziva na određeni materijalno pravni propis, osim, kako je to i prethodno navedeno ( točka 10. obrazloženja), da predmetna k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nikada nije bila u vlasništvu Republike Hrvatske i nije se nalazila u šumskogospodarskoj osnovi niti je trebala biti obuhvaćena programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske, a činjenica da je tuženik dopisom od 1. kolovoza 2000. zatražio njeno izdvajanje iz šumskogospodarske osnove i da je tužitelj u nekoliko navrata požurivao postupanje Hrvatskih šuma ne upućuje da bi tuženik bio odgovoran što tuženik nije zatražio građevinsku dozvolu i započeo gradnju na njoj ( točka 6. obrazloženja pobijane presude), iz čega bi se moglo zaključiti da predmetna nekretnina nije imala nedostataka zbog kojih bi tužitelj mogao osnovano zahtijevati raskid navedenog ugovora o prodaji i naknadu štete. Međutim, zaključak o tome pobijana presuda ne sadrži, a napose ne sadrži razloge o tome zašto sud prvog stupnja zaključuje da je zahtjev tužitelja neosnovan i u dijelu u kojem zahtjeva naknadu štete u vezi sa kupljenom nekretninom k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koju je prednik tužitelja, kao kupac kupio od tuženika, kao prodavatelja temeljem ugovora o prodaji od 2. studenog 1999. i na kojoj je tužitelj ishodio građevinsku dozvolu i posljedično tome sagradio stambeni objekt te prodao sve izgrađene stanove, a visinu koje štete je tužitelj temeljio na nalazu i mišljenju vještaka doc.dr.sc. Lorene Škuflić od srpnja 2002. (list 85-100 spisa), sve imajući u vidu da se u provedenom postupku raspravljalo samo o pravnoj osnovi zahtjeva tužitelja usmjerenog na njegov zahtjev za raskid navedenog ugovora i, obzirom na sadržaj pobijane presude, njegov zahtjev za naknadu štete, kao štete koju bi pretrpio zbog takvog raskida, a za koji raskid bi prema tvrdnji tužitelja bio odgovoran tuženik.

16.1. Istina, iz do sada provedenog postupka ( prethodno donesenih odluka) moglo bi se zaključiti da je tužiteljev zahtjev za naknadu štete usmjeren samo na naknadu štete, kao posljedice njegovog zahtjeva za raskid ugovora o prodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 3. srpnja 2000., međutim obzirom na njegov podnesak od 29. prosinca 2006. (list 180-186 spisa), kao i sadržaj njegove (prilično nejasne) tužbe, proizlazi da njegov zahtjev obuhvaća i štetu koja mu je navodno nastala prodajom k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koju je kupio od tuženika ugovorom o prodaji od 2. studenog 1999. i na kojoj je tužitelj ishodio građevinsku dozvolu i posljedično tome sagradio stambeni objekt te prodao sve izgrađene stanove, pa je posljedično tome u nastavku postupka potrebito utvrditi da li se dio zahtijevane šteta odnosi i na tu nekretninu i posljedično tome, ovisno o tom utvrđenju, odlučiti i o tom dijelu zahtjeva tužitelja.

17. Slijedom navedenog, valjalo je kao osnovanu prihvatiti žalbu tužitelja i na temelju odredbe čl. 369. st. 1. ZPP riješiti kao u izreci pod točkom I. ovog rješenja.

18. U nastavku postupka sud prvog stupnja otkloniti će ove ukazane mu bitne povrede odredaba parničnog postupka, ocijeniti će sve provedene dokaze te će nakon toga donijeti novu, sukladno odredbi čl. 338. st. 4. ZPP, pravilno obrazloženu presudu, pri čemu će ocijeniti i ostale žalbene navode žalitelja.

19. Odluka o troškovima postupka sadržana pod točkom II. izreke ovog rješenja temelji se na odredbi čl. 166. st. 3. ZPP.

Pula - Pola, 27. listopad 2025.

Predsjednik vijeća:

Robert Fabris