REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U PAZINU
Pazin, Dršćevka 1
P-43/2022-101
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Pazinu, po sucu pojedincu Ivanu Dujiću, u pravnoj stvari tužitelja – protutuženika ULJANIK Standard d.o.o. Pula, Kovačićeva ulica 8, OIB 76215244096, kojeg zastupaju punomoćnici u Odvjetničkom društvu Kovačević, Koren i partneri d.o.o. Rijeka, protiv tuženika – protutužitelja RADIO MAESTRAL d.o.o. Pula, Palazzine 8, OIB 53257157591, kojeg zastupa punomoćnik Leo Peruško, odvjetnik u Puli, radi predaje u posjed (po tužbi) i isplate (po protutužbi), nakon održane javne glavne rasprave zaključene 9. rujna 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, na dan objave 23. listopada 2025.
p r e s u d i o j e
I Nalaže se tužitelju – protutuženiku da tuženiku – protutužitelju u roku od 15 dana isplati iznos od 159.018,82 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 11. prosinca 2021. do isplate, po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, te od 1. siječnja 2024. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
II Odbija se protutužbeni zahtjev u preostalom dijelu, za iznos od 11.250,75 eura sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.
III Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.
Obrazloženje
1. U tužbi od 28. veljače 2022. tužitelj je postavio sljedeći tužbeni zahtjev: „Nalaže se tuženiku RADIO MAESTRAL d.o.o., Pula, Palazzine 8, OIB: 53257157591, da tužitelju ULJANIK Standard d.o.o., Pula, Kovačićeva ulica 8, OIB: 76215244096 preda u posjed, slobodne od osoba i stvari poslovne prostorije u Puli, Dobrilina 2 (Rock klub Uljanik) koje se sastoje od plesne dvorane, bifea s pomoćnim prostorijama u površini od 491 m2, a koji se poslovni prostori nalaze na nekretnini upisanoj u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli, Zemljišnoknjižni odjel Pula kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.“.
2. U podnesku (odgovoru na tužbu sa protutužbom) od 6. travnja 2022. tuženik je, u bitnome, naveo da priznaje da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine. Naveo je da je svojim ulaganjima u predmetne objekte i dvorište produžio vijek trajanja, spriječio štete koje bi nastale propadanjem krova, međukatnih konstrukcija, fasada, sanitarnih prostora, instalacija, unutarnje i vanjske stolarije, podova, bravarije, ograda te je svojim ulaganjima uvećao i vrijednost same nekretnine. Istaknuo je da ima pravo zadržanja poslovnog prostora. Vjerovnik dospjele tražbine u čijim se rukama nalazi neka dužnikova stvar ima pravo zadržati je dok mu ne bude ispunjena tražbina. Pravo zadržanja je akcesorno pravo koje ovisi o dospjelom i utuživom potraživanju posjednika stvari prema zahtjevu vlasnika da mu stvar preda u posjed. Postavio je sljedeći protutužbeni zahtjev:
„Nalaže se tužitelju-protutuženiku ULJANIK STANDARD d.o.o., OIB:76215244096, Kovačideva ulica 8, Pula, da tuženiku-protutužitelju RADIO MAESTRAL d.o.o., OIB: 53257157591, Palazzine 8, Pula, isplati iznos od 499.000,00 kn, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 11. prosinca 2021. godine do isplate po kamatnoj stopi koja se obračunava za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5 postotnih poena, u roku od 15 dana.“. Naveo je da zadržava pravo specificirati tužbeni zahtjev po provedenom vještačenju.
3. U podnesku od 12. svibnja 2022. tužitelj je, u bitnome, naveo da osporava osnov i visinu protutužbenog zahtjeva, u cijelosti. Tuženik samo paušalno navodi da ima pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova, a ne dostavlja niti jedan jedini materijalni dokaz iz kojeg bi proizlazilo da bi vršio ikakva ulaganja u navedeni prostor niti koliko bi vrijednost takvih ulaganja iznosila. Stoga je i njegov zahtjev za pravom zadržanja (retencije) u cijelosti neosnovan. Ističe kako je odredbom čl. 5. Ugovora o zakupu od 18. studenog 2015. jasno ugovoreno da tuženik kao zakupnik ne smije bez prethodne suglasnosti zakupodavca (ovdje tužitelja) obavljati nikakve preinake u zakupljenom poslovnom prostoru. Tužitelj nikada nije dao takvu suglasnost za obavljanje ikakvih preinaka i/ili ulaganja slijedom čega je i temeljem navedene ugovorne odredbe protutužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan. Naime, ako je između vlasnika stvari i posjednika sklopljen određeni ugovor koji je osnova posjedovanja stvari posjednika, i ako je u tom pravnom poslu reguliran međusobni odnos na ime ulaganja i troškova u svezi s posjedovanjem stvari, ne dolazi do primjene odredba čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV) u svezi s pravom na naknadu nužnih i korisnih troškova te prava zadržanja, već se primjenjuju odredbe iz ugovora sukladno volji stranaka i postojećem obveznopravnom odnosu. Slijedom navedenog, a s obzirom da tuženik – protutužitelj nije bio ovlašten izvoditi ikakve preinake u navedenom poslovnom prostoru, nema pravo niti na naknadu troškova niti na pravo zadržanja.
4. U podnesku od 18. listopada 2023. tužitelj je naveo da je tuženik udovoljio njegovom tužbenom zahtjevu te je povukao tužbu, a u podnesku od 9. studenog 2023. tuženik je prihvatio povlačene. Stoga je, temeljem čl. 193. Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP), sud rješenjem posl.br. P-43/2022-61 od 16. studenog 2023. utvrdio da je tužba povučena. Budući da je u daljnjem tijeku postupka trebalo odlučiti o protutužbenom zahtjevu, predmetnim je rješenjem određeno da će se o troškovima postupka odlučiti u konačnoj odluci.
5. Tuženik je nakon podnošenja protutužbe u više navrata naveo da usklađuje tužbeni zahtjev sa nalazom i mišljenjem vještaka građevinske struke ČA. Nakon dostave pisanog nalaza i mišljenja (14. rujna 2023.) tuženik je u podnesku od 9. studenog 2023. postavio protutužbeni zahtjev na isplatu iznosa od 145.126,88 eura sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama. Podneskom od 7. svibnja 2024. specificirao je stopu zakonske kamate (s obzirom na izmjenu propisa). Nakon daljnjih dopuna nalaza i mišljenja od strane vještaka ČA tuženik je, konačno, u podnesku od 3. rujna 2025. naveo da, sukladno nalazu i mišljenju vještaka postavlja osnovni protutužbeni tužbeni zahtjev kako slijedi:
„Nalaže se tužitelju-protutuženiku ULJANIK STANDARD d.o.o., OIB:76215244096, Kovačićeva ulica 8, Pula, da tuženiku-protutužitelju RADIO MAESTRAL d.o.o., OIB: 53257157591, Palazzine 8, Pula, isplati iznos od 170.269,57 eura, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 11. prosinca 2021. godine do isplate po kamatnoj stopi koja se obračunava za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5 postotnih poena, a od 01.01.2023. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 8 postotnih poena, a od 01.01.2024. godine po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana.
Ako bi sud utvrdio da osnovno postavljeni protutužbeni tužbeni zahtjev kako je to zatraženo, nije osnovan, tuženik temeljem utvrđenja iz nalaza i mišljenja vještaka, a osnovnom odredbe čl. 188. st. 2. i 3. Zakona o parničnom postupku, ističe podredni protutužbeni tužbeni zahtjev:
„Nalaže se tužitelju-protutuženiku ULJANIK STANDARD d.o.o., OIB:76215244096, Kovačićeva ulica 8, Pula, da tuženiku-protutužitelju RADIO MAESTRAL d.o.o., OIB: 53257157591, Palazzine 8, Pula, isplati iznos od 145.126,88 Eura, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 11. prosinca 2021. godine do isplate po kamatnoj stopi koja se obračunava za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5 postotnih poena, a od 01.01.2023. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 8 postotnih poena, a od 01.01.2024. godine po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana.“.
Ako bi sud utvrdio da prethodno postavljeni protutužbeni tužbeni zahtjev kako je to zatraženo, nije osnovan, tuženik temeljem utvrđenja iz nalaza i mišljenja vještaka, a osnovnom odredbe čl. 188. st. 2. i 3. Zakona o parničnom postupku, ističe podredni protutužbeni tužbeni zahtjev:
„Nalaže se tužitelju-protutuženiku ULJANIK STANDARD d.o.o., OIB:76215244096, Kovačićeva ulica 8, Pula, da tuženiku-protutužitelju RADIO MAESTRAL d.o.o., OIB: 53257157591, Palazzine 8, Pula, isplati iznos od 95.184,76 Eura, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 11. prosinca 2021. godine do isplate po kamatnoj stopi koja se obračunava za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5 postotnih poena, a od 01.01.2023. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 8 postotnih poena, a od 01.01.2024. godine po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, sve u roku od 15 dana.“.
Suprotno od navoda tužitelja – protutuženika, preinake tužbe nisu nedopuštene, jer je visina tužbenog zahtjeva ovisila od procjene vještaka građevinske struke pa je, stoga, tuženik – protutužitelj, povisivši tužbeni zahtjev uskladivši ga sa nalazom vještaka, postupio sukladno odredbi čl. 190. st. 2. ZPP-a. Zbog navedenog je sud dopustio te preinake. Inače, na ročištu za glavnu raspravu 9. rujna 2025. sudac je ukazao protutužitelju da je u podnesku od 3. rujna 2025. postavio tužbeni zahtjeve pozivajući se na odredbe iz čl. 188. st. 2. ZPP-a koji uređuju tzv. eventualnu kumulaciju tužbenih zahtjeva, a da su postavljeni tužbeni zahtjevi na isplatu pa da stoga prvi tužbeni zahtjev sadržava i druga dva (podredna tužbena zahtjeva) jer je manje sadržano u većem. Međutim, protutužitelj je naveo da ustraje pri tužbenim zahtjevima kako su postavljeni u podnesku od 3. rujna 2025.
6. Proveden je dokazni postupak uvidom u isprave u spisu. Također, izveden je dokaz saslušanjem zakonskih zastupnika stranaka, svjedoka RA, ŠA, AA, DA, TA, SA, uviđajem na licu mjesta i vještačenjem po vještaku građevinske struke ČA.
7. Tuženik protutužbom traži naknadu nužnih i korisnih troškova za vrijeme dok je bio zakupoprimac predmetnog poslovnog prostora. Budući da je tuženik u vrijeme izvođenja predmetnih radova bio pošteni posjednik (zakupoprimac, temeljem ugovora o zakupu zaključenog sa tužiteljem) predmetnog poslovnog prostora, on, temeljem čl. 164. st. 2. ZV-a, ima pravo od tuženika tražiti naknadu nužnih i korisnih troškova. Neosnovanim je sud ocijenio prigovor tužitelja da tuženik nije imao valjane suglasnosti za izvođenje tih radova, jer iz suglasnih iskaza svjedoka AA (ranije zakonskog zastupnika tužitelja, a od 2019. zaposlenika tužitelja) i zakonskog zastupnika tuženika proizlazi da je tužitelj tuženiku dao suglasnost za predmetne radove.
8. Vještak građevinske struke ČA je dostavio sudu nalaz i mišljenje 14 rujna 2023. (str. 550-598 spisa), na ročištu 28. veljače 2024. usmeno je iznio nalaz i mišljenje, 14. siječnja 2025. dostavio je dopunjeni nalaz i mišljene (str. 697-706 spisa), 21. svibnja 2025. dostavio je dopunu nalaza i mišljenja (str. 734-736 spisa), te na ročištu 23. lipnja 2025. usmeno je iznio nalaz i mišljenje.
Sud je nalaz i mišljenje vještaka ČA ocijenio objektivnim, potpunim te izrađenim u skladu s pravilima struke. Vještak je, po ocjeni suda, stručno, logično i argumentirao otklonio primjedbe na nalaz i mišljenje te dao sva tražena pojašnjenja. Stoga je sud njegov nalaz i mišljenje u cijelosti prihvatio.
Na temelju nalaza i mišljenja vještaka ČA sud je utvrdio da je tuženik izveo nužne i korisne radove vrijednosti 235.693,73 eura bez PDV-a, a vrijednost kojih nakon umanjenja za amortizaciju iznosi 135.215,06 eura bez PDV-a. Tako obračunati obim nužnih i korisnih radova po pojedinim je obračunatim stavkama u bitnome suglasan iskazima svjedoka SA, ŠA, AA, DA, TA te zakonskog zastupnika tuženika, koji su svi u svojim iskazima naveli koje radove je tuženik izveo.
ČA je u konačnoj verziji nalaza i mišljenja iznio i varijantu obračuna nužnih i korisnih troškova prema iskazima svjedoka RA i zakonskog zastupnika tužitelja sa ročišta od 11. rujna 2024., koji su iskazali da je tuženik prije predaje u posjed uklonio nadstrešnici ispred fast fooda i mele sale, nadstrešnicu uz vanjsku ogradnu, terase te sve šankove i metalne konstrukcije u velikoj dvorani dok je u maloj sali ostavio samo šank, da je uklonio rasvjetni „vijenac“ sa stropa, a da je tuženik fast food i sve što je uložio u fast food ustupio tužitelju uz naknadu od 10.000,00 eura, pa je vještak ČA, u toj varijanti nalaza vrijednost nužnih i korisnih radova umanjio za vrijednost uklonjenog te za vrijednost radova koji se odnose na fast food. Tu verziju nalaza vještaka ČA sud nije uzeo u obzir. Naime, svjedok RA, koji je jedini član društva tužitelja, na ročištu 20. srpnja 2022. iskazao je: da tužitelj na predmetnoj lokaciji nema dalje namjeru nastaviti sa sadašnjom djelatnošću, odnosno umjesto diskoteke namjerava na istom mjestu izgraditi hotel; da stoga tužitelju uopće nije potrebna oprema diskoteke te je on zakonskom zastupniku tuženika rekao da svu opremu može uzeti sa sobom; da tužitelju nisu potrebni nikakvi građevinski radovi koji imaju veze s diskoklubom te je pozvao, a i sada ponovno poziva tuženika da sve što je u vezi s diskotekom iznese iz poslovnog prostora. Iz navedenog proizlazi da je tuženik, uklanjajući opremu diskoteke, postupao po uputama i željama tužitelja. Stoga, budući da je nedvojbeno utvrđeno da je tuženik izveo predmetna ulaganja, a da je opremu i konstrukcije uklonio po uputama i željama tužitelja, nema osnove za umanjenje nužnih i korisnih ulaganja za uklonjene dijelove.
Nadalje, sud nije prihvatio iskaz svjedoka RA i zakonskog zastupnika tužitelja u dijelu u kojem su naveli da se naknada od 10.000,00 eura koja je isplaćena tuženiku odnosi ne samo na opremu već i na sva ulaganja u fast food uključujući i građevinske radove. Ti su iskazi, naime, protivni sadržaju Ugovora o predaji u posjed od 11. ožujka 2023. iz kojeg proizlazi da tuženik tužitelju prenosi svu imovinu koja se nalazi u predmetnom prostoru (kuhinja, oprema, inventar i ostala imovina), iz čega se može zaključiti da je predmet ugovora oprema u prostoru, a ne i građevinski radovi. Stoga, sud, imajući u vidu da je tuženik opovrgnuo predmetne iskaze te isticao da je predmet naknade bila samo oprema u prostoru fast fooda, a ne i građevinskji radovi, u tom dijelu nije prihvatio iskaz svjedoka RA i zakonskog zastupnika tužitelja. Zbog navedenog sud nije prihvatio tvrdnju tužitelja da iz ukupne vrijednosti nužnih i korisnih radova treba izostaviti vrijednost onih koji se odnose na fast food. Međutim, sud djelomično prihvaća prigovor tužitelja, tako da umanjuje ukupnu vrijednosti nužnih i korisnih radova za iznos od 10.000,00 eura koji je tuženik primio za opremu u fast foodu. Kroz taj je iznos, naime, tužitelj tuženiku već naknadio dio vrijednosti nužnih i korisnih radova.
9. Dakle, prema prethodno obrazloženom, tužitelj je, temeljem čl. 164. st. 2. ZV-a, tuženiku dužan isplatiti naknadu za nužne i korisne radove u iznosu od 135.215,06 eura (vrijednost nakon umanjenja za amortizaciju bez PDV-a), uvećano za PDV u iznosu 33.803,76 eura (jer je uobičajeno da PDV ulazi u trošak naručitelja, a prijenos porezne obveze mora se uvijek posebno ugovoriti), ukupno 169.018,82 eura, a što je potrebno umanjiti za iznos od 10.000,00 eura koji je tuženik primio za opremu u fast foodu. Zaključno, tužitelj je tuženiku dužan platiti iznos od 159.018,82 eura.
10. S obzirom na sve navedeno tužitelju je naloženo da tuženiku plati iznos od 159.018,82 eura. Budući da se ne radi o potraživanju iz trgovačkog ugovora, tuženiku su na dosuđeni iznos glavnice, sukladno čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, dosuđene zakonske zatezne kamate koje teku po stopi koja se odnosi na ostale odnose. Zatezne kamate na potraživanje poštenog posjednika za nužne i korisne troškove dosuđuju se od dana kada vlasnik stvari zahtijeva predaju stvari. U konkretnom slučaju ugovor o zakupu od strane tužitelja otkazan 10. prosinca 2021. pa su stoga dosuđene zatezne kamate od 11. prosinca 2021. do isplate (točka I izreke).
11. U preostalom je dijelu, za iznos od 11.250,75 eura sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, odbijen protutužbeni zahtjev (točka II izreke).
12. U pogledu tužiteljevog tužbenog zahtjeva, tužitelj je povukao tužbu nakon što je tuženik udovoljio zahtjevu tužitelja pa bi stoga tuženik trebao naknaditi troškove postupka tužitelju temeljem čl. 158. st. 2. ZPP-a. S druge strane, u pogledu tuženikovog protutužbenog zahtjeva tuženikov je uspjeh u sporu veći pa bi pretežita obveza naknade troška u tom dijelu bila na tužitelju (čl. 154. ZPP-a). Imajući u vidu prethodno navedeno te konačan uspjeh u sporu, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka, temeljem čl. 154. st. 2. ZPP-a (točka III izreke).
U Pazinu, 23. listopada 2025.
Sudac
Ivan Dujić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU
Protiv ove odluke može se podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave iste. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o njoj odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Zagrebu.
DNA
- tužitelju – protutuženiku po pun.
- tuženiku – protutužitelju po pun.