Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U RIJECI

Frana Kurelca 3, 51000 Rijeka

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, po sutkinji Martini Maršić Lukić, u pravnoj stvari tužitelja DOMINO REAL ESTATE d.o.o. iz Kornića, Kamenica 12, OIB 55458611666, zastupanog po punomoćnici Miji Holjar, odvjetnici u Matuljima, protiv tuženika LC iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ani Acinger, odvjetnici u Rijeci, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 23. rujna 2025. godine, u prisutnosti punomoćnika stranaka, na temelju članka 335. stavka 6. Zakona o parničnom postupku, dana 21. listopada 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Djelomično se održava na snazi platni nalog sadržan u rješenju u ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Roberta Beletića iz Opatije posl. br. Ovrv-22763/2022, UPP/OS-Ovrv-974/2022 od 6. veljače 2023. godine, u dijelu u kojem je naloženo tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 13.874,84 EUR (slovima: trinaest tisuća osamsto sedamdeset četiri eura i osamdeset četiri centa) sa zateznom kamatom koja na ovaj iznos teče od 22. listopada 2022. godine do isplate i to od 22. listopada 2022. godine do 31. prosinca 2022. godine po stopi od 5,31% godišnje, od 1. siječnja 2023. godine do 30. lipnja 2023. godine po stopi od 5,50% godišnje, od 1. srpnja 2023. godine do 31. prosinca 2023. godine po stopi od 7,00% godišnje, od 1. siječnja 2024. godine do 30. lipnja 2024. godine po stopi od 7,50 % godišnje, od 1. srpnja 2024. godine do 31. prosinca 2024. godine po stopi od 7,25% godišnje, od 1. siječnja 2025. godine do 30. lipnja 2025. godine po stopi od 6,15% godišnje, od 1. srpnja 2025. godine do isplate po stopi od 5,15 % godišnje, a u slučaju promjene po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 8 dana, dok se u preostalom dijelu kojim je naloženo tuženiku platiti ovršni trošak u visini od ukupno 613,07 EUR (slovima: šesto trinaest eura i sedam centi), sa pripadajućom zateznom kamatom koja na ovaj iznos teče od 6. veljače 2023. godine pa do isplate i to do 31. prosinca 2023. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena; a od 1. siječnja 2024. godine do isplate po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri

2  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, platni nalog ukida te se tužbeni zahtjev o d b i j a kao neosnovan.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 2.650,64 EUR (slovima: dvije tisuće šesto pedeset eura i šezdeset četiri centa), sa zateznom kamatom koja na ovaj iznos teče od 21. listopada 2025. godine do isplate po stopi od 5,15 % godišnje, a u slučaju promjene po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Prijedlogom podnesenim javnom bilježniku 23. studenog 2022. godine, tužitelj tada kao ovrhovoditelj, predložio je donošenje rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, kojim će se tuženiku, tada ovršeniku, naložiti isplata iznosa glavnice od 13.874,84 EUR s pripadajućim kamatama na ovaj iznos od 22. listopada 2022. godine do isplate kako je to navedeno u prijedlogu za ovrhu, kao i obvezati ga na naknadu troškova ovrhe.

2. Nakon što je javni bilježnik prihvatio prijedlog za ovrhu, rješenje o ovrsi dostavljeno je tuženiku koji je protiv istog podnio prigovor temeljem kojeg je rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave stavljeno izvan snage, ukinuvši provedene ovršne radnje te nastavljajući voditi ovaj postupak kao u povodu prigovora protiv platnog naloga. U prilog tužbenom zahtjevu tužitelj je naveo kako se zahtjev za isplatu temelji na činjenici što su stranke sklopile ugovor o posredovanju. Tvrdi da dostavljeni račun ima sve elemente vjerodostojne isprave jer je izdan na temelju ugovora broj KM 872/2021 od 9. listopada 2021. sklopljenog između stranaka i kojeg je tuženik potpisao. Tužitelj ističe da je izvršio sve svoje ugovorne obveze u cijelosti, dok tuženik nije platio proviziju sukladno ugovoru i računu. Navodi i da je ugovor o posredovanju sklopljen u uredu tužitelja, prije nego je tuženik imao bilo kakav kontakt s kupcima, odnosno ŠC i ČC iz [adresa] te da je upravo tužitelj, nakon što je tuženik potpisao Ugovor od 9. listopada 2021., dostavio kupcima, kao osobama zainteresiranim za kupnju nekretnine u vlasništvu tuženika, prvu informaciju o predmetnoj nekretnini o čemu postoji prepiska putem mobitela te im dostavio i telefonski broj tuženika. Dakle, osporava tvrdnje tuženika o tome da bi tuženik u trenutku potpisa ugovora, već bio u kontaktu s kupcima kao i da je ugovor o posredovanju potpisan izvan poslovnih prostorija tužitelja. Protivi se i tvrdnjama tuženika o tome da bi mu na potpis bio dan samo „obrazac", navodeći da je tuženiku ugovor pročitan i pojašnjen, posebno u dijelu što se odnosi na obveze tuženika, a tuženiku je dan i primjerak potpisanog ugovora. Ističe i da je visina agencijske provizije naznačena u ugovoru, uobičajena na tržištu nekretnina te je i navedena u potpisanom ugovoru, kao i u Općim uvjetima poslovanja tužitelja.

3  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

3. Dalje opisuje sve radnje koje je proveo u cilju izvršavanja ugovornih obveza uključujući razmjenu kontakata stranaka, organiziranje razgledavanja, vođenje pregovora o cijeni i uvjetima prodaje, suradnju s odvjetnikom radi sastavljanja isprava potrebnih za realizaciju kupoprodaje, pa tako i predugovora i glavnog kupoprodajnog ugovora, savjetovao je i upućivao tuženika na potrebu ishođenja potrebne dokumentacije za realizaciju posla, dostavu kupcima, dogovarao je rezervaciju, kaparu, kupoprodajnu cijenu i vodio računa oko uplata istih. Potom je naručio i lektoriranje ugovora na zahtjev tuženika, te je isto plaćeno putem Euro Immobilien d.o.o., s kojom tužitelj ima suradnju, a tvrdi i da je predugovor preveo. Što se pak tiče prigovora tuženika da je račun za uslugu posredovanja izdan godinu dana nakon sklapanja ugovora, navodi kako je u članku 4. stavku 4. Ugovora o kupoprodaji definirano i da će se kod tužitelja deponirati brisovno očitovanje za brisanje predbilježbe prava vlasništva u korist kupaca, koje će se predati tuženiku ukoliko kupci ne isplate kupoprodajnu cijenu u cijelosti, čime se potvrđuje odnos povjerenja stranaka, kao i da je i sam tuženik ugovorom preuzeo izvršenje određenih obveza u rokovima, uz mogućnost produženja. Navodi da je na izdani račun platio i porez na dodanu vrijednost te da se o odredbama ugovora o posredovanju, protivno tvrdnjama tuženika, moglo pregovarati, o čemu kao dokaz dostavlja ugovor što ga je sklopio 22. travnja 2021. godine s trećom osobom. Zaključno, predlaže odbacivanje prigovora tuženika, a podredno njegovo odbijanje, održavanje na snazi platnog naloga u cijelosti i obvezivanje tuženika na naknadu parničnog troška, uz zatezne kamate od dana donošenja presude pa do isplate.

4. Tuženik u prigovoru protiv rješenja o ovrsi odbija navode tužitelja osporavajući osnov i visinu potraživanja. Tvrdi da se zahtjev za isplatu temelji na računu koji se ne može smatrati vjerodostojnim, jer je izdan bez ikakve pravne osnove, odnosno na temelju malicioznog i prijevarnog postupanja. Ističe kako su mu predstavnici tužitelja pristupili s upitom oko potencijalne kupoprodaje njegove nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Crikvenici - Zemljišnoknjižni odjel Krk. Opisuje da je tužitelj već tada bio u kontaktu s trećom stranom koja je bila zainteresirana za kupnju nekretnine tuženika, te je po nalogu treće strane, a ne tuženika, pristupio mu s prijedlogom za sklapanje kupoprodajnog ugovora. Ističe i da mu je na potpisivanje dan list papira tj. rukom ispunjen obrazac, s obrazloženjem kako je riječ o „evidenciji nekretnine“ potrebnoj za izradu Ugovora o posredovanju s trećom stranom (tj. kupcima, L. ŠC i ČC) koji su, za razliku od tuženika, samovoljno pristupili tužitelju kao agenciji za posredovanje u prometu nekretninama, angažirali tužitelja, a što je imalo za cilj sklapanje Ugovora o kupoprodaji za odabranu nekretninu, za koji pravni posao tuženik od tužitelja nikada nije zatražio bilo kakve usluge. Tuženik navodi kako je držao da je evidencijski list samo osnova za naplatu provizije prema kupcima, a kako mu je od strane tužitelja i rečeno, pa je 9. listopada 2021. , na izričito inzistiranje tužitelja, potpisao navedeni obrazac, ne smatrajući kako se radi o Ugovoru, s obzirom na to da mu isto niti u jednom trenutku nije bilo stavljeno na znanje niti obrazloženo.

5. Stav je tuženika da obrazac što ga je potpisao ne sadrži elemente ugovora, već u svom podnožju sadrži nepoštenu, ništetnu i zlonamjernu odredbu prema kojoj se Ugovor o posredovanju navodno „nalazi na poleđini“ te se, neosporno prijevarno, smatra sklopljenim potpisivanjem „evidencijskog“ obrasca. Zaključuje da

4  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

je i sam tužitelj bio svjestan činjenice da navedeni obrazac sam po sebi ne predstavlja i ne može predstavljati ugovor o posredovanju, već samo upućuje na navodni ugovor na poleđini obrasca kojeg tuženik nije prihvatio, niti je prihvatio bilo koju odredbu, pa tako ni odredbu o plaćanju posredničke naknade. Drži i da Ugovor o posredovanju na poleđini ne sadrži podatke o ugovornim stranama, nekretnini, iznosu kupoprodajne cijene niti iznosu tražene posredničke naknade, već je pisan općenito, tipski, uz ručno unesen postotak (3%) kupoprodajne cijene kojeg tužitelj sada potražuje od tuženika. Smatra i da je potpisivanje ugovora izvršeno izvan poslovnih prostorija tužitelja, definirano člankom 5. stavkom 36. Zakona o zaštiti potrošača pa se na njega imaju primijeniti odredbe kojima se uređuje sklapanje ugovora izvan poslovnih prostorija. U tom smislu ističe da ugovor o posredovanju nikada nije dobio na uvid, nije ga pročitao, potpisao, niti je dobio svoj primjerak ugovora. Opisuje i da mu nikada nije bilo rečeno da će od njega biti potraživana naknada za posredovanje jer tužitelj za njega nije niti obavljao poslove posredovanja, tim više što su treće osobe više puta u dogovoru s tuženikom, samostalno i bez predstavnika tužitelja posjećivale predmetnu nekretninu, dogovarale detalje kupoprodaje s tuženikom i, u konačnici, s njime postigle dogovor. Tvrdi i da je sam ishodovao svu potrebnu dokumentaciju, bez ikakvog sudjelovanja tužitelja u sklapanju pravnog posla, kao i da je kupoprodajni ugovor koji je sklopljen, napisan od strane odvjetnika kupaca, a ne odvjetnika tužitelja.

6. Posebno naglašava da navedena nekretnina nikada nije oglašavana od strane tužitelja, nuđena potencijalnim kupcima po nalogu tuženika niti je prilikom sklapanja pravnog posla izrađena dubinska analiza za fizičke osobe. Stav je tuženika da niti iz kupoprodajnog ugovora od 29. listopada 2021. ne proizlazi obveza plaćanja posredničke naknade, koju je tužitelj zatražio tek 20. listopada 2022. godine, gotovo godinu dana kasnije, a i tada je obračun dostavljen tuženiku jedino u obliku skeniranog lista papira elektronskom poštom, za što tuženik nije dao svoj pristanak. Tuženik zaključuje da iz takve agresivne, nezakonite i nepoštene prakse nije mogla proizaći vjerodostojna isprava, a smatra to protivnim i samim Općim uvjetima tužitelja koji u članku 6. propisuju da se posrednička naknada plaća odmah pri potpisu predugovora, kupoprodajnog ugovora ili drugog sličnog pravnog dokumenta, i što je u direktnoj suprotnosti s izdavanjem računa gotovo godinu dana nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji.

7. Tuženik u daljnjem tijeku postupka ustraje kod navoda prigovora naglašavajući da nikada nije potpisao Ugovor broj KM 872/2021 od 9. listopada 2021., već je jedino potpisao evidencijski list. Posebice ističe da ga tužitelj nikada nije upoznao s poleđinom evidencijskog lista, a na kojoj se nalazio ugovor, i zbog čega su navodi tužitelja da mu je ugovor pročitan i pojašnjen, u cijelosti neistiniti. Zaključuje da se radi o prijevarnom postupanju tužitelja na štetu tuženika, a u konačnici i nepoštenim ugovornim odredbama i primjeni nepoštene prakse na štetu potrošača jer tuženik nije niti znao da se na poleđini obrasca koji potpisuje nalazi ugovor čije odredbe mu nisu protumačene. Ponavlja tvrdnju da sporni ugovor o posredovanju ne sadrži podatke o ugovornim stranama, nekretnini, iznosu kupoprodajne cijene, iznosu tražene posredničke naknade, niti potpis ugovornih strana, pa stoga ne može biti obvezujući jer se radi o skrivenim odredbama ugovora kojih kao potrošač nije bio svjestan. Zaključuje da je datum 9. listopada 2021. godine lažno unesen jer su kupci njegovu nekretninu vidjeli i ranije te zaključno predlaže

5  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

ukidanje platnog naloga u cijelosti i odbijanje tužbenog zahtjeva uz obvezivanje tužitelja na naknadu parničnog troška.

8. Odlučujući o tužbenom zahtjevu, sud je na glavnoj raspravi proveo dokaz čitanjem isprava priloženih spisu, saslušani su zakonska zastupnica tužitelja ZC i tuženik kao parnične stranke, kao i svjedoci LCZ i PC, nakon čega je glavna rasprava zaključena sukladno članku 304. Zakona o parničnom postupku (“Narodne novine” br. 53/91, 91/92, 111/99, 88/01,117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, u nastavku teksta: ZPP) jer je prema ocjeni ovoga suda predmet raspravljen u dovoljnoj mjeri za donošenje odluke. Tužitelj po provođenju navedenih dokaza nije imao drugih dokaznih prijedloga, dok je tuženik ustrajao kod dokaznog prijedloga za saslušanjem svjedoka ŠC i ČC, no što sud nije držao potrebnim. Naime, ŠC i EC, kupci nekretnine tuženika, očekivano nemaju izravnih saznanja o sadržaju ugovornih odnosa tuženika i tužitelja, odnosno ne mogu znati je li se i tuženik (kao i supružnici EC u svojstvu kupaca) obvezao na plaćanje posredničke naknade tužitelju za posredovanje prilikom kupoprodaje. Osim toga, i sam tuženik u svom stranačkom iskazu ne navodi da bi ŠC i EC bili prisutni bilo kakvim razgovorima tuženika i djelatnika tužitelja koji bi se odnosili na pitanje tko će sve i zašto platiti posredničku naknadu tužitelju, a osim toga predloženi svjedoci nesporno niti ne razumiju hrvatski jezik. Konačno, prijedlog tuženika za saslušanjem ŠC i ČC ukazao se neosnovanim i iz razloga što je tužbeni zahtjev utvrđen osnovanim iz razloga što će se obrazložiti u nastavku ove presude, pa bi provođenje tih dokaza bilo i neekonomično i dovelo bi do nepotrebnog odugovlačenja ove parnice.

9. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sukladno odredbi članka 8. ZPP, ovaj sud zaključuje da je tužbeni zahtjev osnovan.

10. Naime, iz suglasnih navoda stranaka i dostavljenih isprava proizlazi slijedeće:

- nije sporno da je tuženik bio vlasnik nekretnine - k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koju je želio prodati, oglasivši prethodno prodaju putem druge dvije agencije za prodaju nekretnina, a kako to nesporno proizlazi iz iskaza tuženika,

- nesporno je i da su djelatnici tužitelja obratili se tuženiku obavijestivši ga da imaju osobe koje bi bile zainteresirane za kupnju nekretnine,

- nadalje, nije sporno niti da je tužitelj doveo u vezu treće osobe ŠC i ČC s tuženikom, kako bi imenovani razgledali između ostalog i nekretninu tuženika i odlučili je li to nekretnina koju bi željeli kupiti,

- nadalje, iz isprave naziva Broj ugovora K110/2021 (list 102-104 spisa), u naravi ujedno i evidencijskog lista o nekretninama koje je tužitelj pokazao nalogodavcima ŠC i EC dana 9. listopada 2021. godine, razvidno je da su stranke ŠC i EC tog dana, između ostalog pod rednim brojem 1) razgledale i nekretninu tuženika opisanu kao "kuća, Brusići k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], vl. LC", kao i tri druge nekretnine, s time što su potpisom potvrdili da su sklopili ugovor o posredovanju u prometu

6  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

nekretninama koji se nalazi na poleđini, ugovorivši obvezu isplate 3 % posredničke naknade od ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine,

- među strankama ne bi trebalo biti sporno niti da su djelatnici tužitelja upravo za dan 9. listopada 2021. dogovorili razgledavanje kuće tuženika, kako je i navedeno u gore opisanom ugovoru, s obzirom da to proizlazi i iz ispisa telefonske komunikacije djelatnika tužitelja i kupaca ŠC i ČC (list 117-124 spisa) prema kojoj su kupci 7. listopada 2021. godine obaviješteni da je tužitelj "dobio nešto što nije za agencije, novu kuću koja nije iznad 420.000,00 EUR, sa 3 spavaće sobe i 2 kupaonice" , da potom kupci 11. listopada 2021. godine obavještavaju porukom tužitelja u 10:11 sati da su odlučili kupiti kuću tuženika i raspituju se može li se još što učiniti s cijenom, na što djelatnica tužitelja odgovara da je "šefica stigla u ured, razgovarala je s vlasnikom i ima uvid u kompletnu situaciju" , ujedno pitajući kada kupci mogu doći kod u ured tužitelja. Konačno, tog dana u 15:28 EUR kupcima je nesporno i proslijeđen broj telefona tuženika.

- među strankama je nadalje nesporno i da je tuženik potpisao ispravu s lista 21 spisa naziva Broj ugovora KM 872/2021 i to 9. listopada 2021. godine, s time što su sadržaj i značaj te isprave među strankama prijeporni,

- među strankama nije sporno da je tuženik kao prodavatelj, s ŠC i ČC, dana 29. listopada 2021. godine sklopio Ugovor o kupoprodaji nekretnine (dalje: ugovor o kupoprodaji), kojim su kupci od tuženika kupili nekretninu k. č. br. [katastarska čestica], oranicu Brajde površine 669 m2, upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi obiteljsku kuću s jednim stanom na dvije etaže, sve kako je to opisano u članku I tog ugovora, za kupoprodajnu cijenu od 370.000,00 EUR, s time što je isplata cjelokupne kupovnine uvjetovana ispunjavanjem obveza tuženika kao prodavatelja što se odnose na dovršetak radova na nekretnini, najkasnije do 2. lipnja 2022. godine (ugovor na listovima 14-20 spisa),

- nesporno je i da su se kupci ŠC i EC, sukladno kupoprodajnom ugovoru i uknjižili u zemljišne knjige kao vlasnici k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a kako je to razvidno iz dostavljenog povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka za tu nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

- nadalje, nije sporno, a to proizlazi i iz ispisa poruka elektroničke pošte između djelatnika tužitelja i tuženika, da su stranke bile u kontaktu vezanom za sadržaj predugovora, dostavu isprava kao što su građevinska dozvola i slično, potom dogovora oko ispunjavanja obveza na dovršetku građevinskih radova na kući, lektoriranju ugovora, prijenosu režijskih troškova na kupce (list 25-33 spisa) sve u cilju osiguravanja isplate kupovnine i realizacije ugovora,

- među strankama nije prijeporno niti da je pozivajući se na Ugovor broj KM 872/2021 od 9. listopada 2021. godine, tužitelj dana 14. listopada 2022. godine izdao tuženiku račun broj: 31-01-01 na iznos od 13.874,84 EUR / 104.540,00 kn na ime posredničke naknade, koji je tuženik odbio platiti.

11. Ono što je sporno jest pitanje je li tuženik s tužiteljem sklopio ugovor o posredovanju, kojeg sadržaja, kao i je li taj ugovor o posredovanju valjan. Na koncu, sporno jest i pitanje je li tuženik dužan platiti utuženi iznos posredničke naknade.

7  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

12. Odlučujući o prvom prijepornom pitanju, sud je utvrdio da su stranke ovog postupka sklopile valjani ugovor o posredovanju, odnosno da su prigovori tuženika neosnovani.

13. Naime, uvidom u ugovor o posredovanju s lista 21-22 spisa, koji uključuje prednju stranicu isprave potpisane po strankama pod nazivom Broj ugovora KM 872/2021 i poleđinu na kojoj se nalaze preostale odredbe ugovora o posredovanju, proizlazi da je tuženik kao nalogodavac zaključio s tužiteljem kao posrednikom u prometu nekretnina, ugovor kojim se posrednik obvezao nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora o kupoprodaji koji ima za cilj prijenos i stjecanje prava vlasništva kojim se ostvaruje interes tuženika kao nalogodavca. Tuženik nije u pravu kada tvrdi da isprava s lista 21 spisa ne predstavlja valjano sklopljeni ugovor o posredovanju, jer se u toj ispravi nalaze osobni podatci tuženika, njegov OIB i adresa, potom njegov broj telefona, a osim toga navodi se i što je predmet ugovora o posredovanju. To je naime nekretnina, kuća na k. č. br. [katastarska čestica] upisana u k. o. [katastarska općina], u zk. ul. [broj ZK uloška], okvirne površine oko 120 m2 (što odgovara stambenoj površini kuće). Osim toga, ugovor sadrži i opis nekretnine tuženika koja je navedena kao samostojeća kuća koja se sastoji od prizemlja i kata, od čega se u prizemlju nalazi spavaća soba s kupaonicom, WC te dnevna soba, sa kuhinjom i blagovaonicom, pri čemu je prizemlje prilagođeno za invalide, dok se na katu nalaze dvije spavaće sobe, svaka sa svojom kupaonicom, a okućnica sadrži bazen i vanjski roštilj. Navedeno je i da nekretninu opterećuje založno pravo, a da je ciljana kupoprodajna cijena 375.000,00 EUR, dok se ključ nekretnine nalazi kod vlasnika. Osim toga, na dnu stranice na listu 21 nalazi se i jasni opis, prema kojem stoji da potpisom ugovora tužitelj i tuženik sklapaju ugovor o posredovanju u prometu nekretninama, koji se nalazi na poleđini te da vlastoručnim potpisom prihvaćaju prava i obveze iz ugovora.

14. Tuženik ne spori da se na dnu ugovora broj KM 872/2021, nalazi njegov potpis, no tvrdi da bi se radilo o evidencijskom listu, a ne ugovoru o posredovanju.

15. Ovakve tvrdnje tuženika međutim, ne samo da nisu dokazane, već su protivne sadržaju ugovora te idu očito s jedinim ciljem da se tuženik oslobodi svoje ugovorne obveze. Naime, kao što je već rečeno, isprava s lista 21 spisa naziva "Broj ugovora KM 872/2021", sadrži jasnu naznaku da se radi o ugovoru o posredovanju. Ugovor sadrži osobne podatke tuženika, opis nekretnine, ciljanu kupoprodajnu cijenu i naznaku da se radi upravo o ugovoru o posredovanju čije preostale odredbe se nalaze na poleđini te isprave. Stoga se i prema stavu ovoga suda, radi o ugovoru koji jasno ukazuje na namjeru ugovornih stranaka - tuženika kao nalogodavca da povjeri tužitelju nalog za pronalaskom kupaca njegove nekretnine, a tužitelju obvezu pronalaska kupca uz pravo na isplatu posredničke naknade. Tuženik koji je prema vlastitom iskazu već oglašavao istu nekretninu radi prodaje putem dvije druge agencije, svakako je imao saznanja jer je očekivano i s tim drugim agencijama sklapao ugovor o posredovanju, o tome kako izgleda ugovor o posredovanju nekretnina, koji su njegovi sastojci, što on sve sadrži, pa je i prema stavu ovoga suda, i bez posebnog pojašnjenja ugovornih odredbi mogao lako čitanjem zaključiti što potpisuje i koje su njegove obveze kao nalogodavca, koje su uzgred rečeno, jasno i navedene u samom ugovoru. Osim toga, tuženik je objekt koji je prodavao izgradio upravo u svrhu prodaje na turističkom tržištu, pa je jasno da je kao građevinski poduzetnik svakako imao dostatna znanja za ocjenu sadržaja ugovora

8  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

što ga je potpisao s tužiteljem. Tuženik u tijeku postupka tvrdi da je mislio da bi isprava s listova 21-22 spisa u naravi bila evidencijski list. Međutim, evidencijski list nekretnina ne sadrži podatke o nekretnini, nema naziv "ugovor", te u sebi ne sadrži jasne odredbe kao one o ciljanoj kupovnini, detaljne podatke o nekretnini i vlasniku, a ne sadrži ni obvezu plaćanja posredničke naknade i naznaku da bi se radilo o ugovoru o posredovanju u prometu nekretninama, što sve sporna isprava sadrži.

16. Tuženik nije dokazao niti da mu tužitelj nije predao primjerak ugovora, odnosno da primjerak koji mu se dao na uvid, nije sadržavao odredbe napisane na poleđini (list 22 spisa) i gdje je sadržana obveza tuženika kao nalogodavca na plaćanje 3 % iznosa od ostvarene kupovnine na ime posredničke naknade. Naime, tuženik za ove tvrdnje izuzev vlastitog iskaza, nije ponudio nikakve druge dokaze. Kao što je sud već napomenuo, krajnje je neuvjerljivo da bi tuženik pročitao ispravu tj. prvu stranicu ugovora s lista 21 spisa gdje je jasno navedeno da potpisom tuženik sklapa ugovor o posredovanju, potpisao je, a da za sebe nije zatražio primjerak tog ugovora. Također, neuvjerljivim je sud ocijenio i tvrdnje tuženika o tome da mu nitko nije kazao da bi bio obveznik plaćanja posredničke naknade. Upravo protivno naime, iskazala je zakonska zastupnica tužitelja ZC koja je naglasila da se tuženik raspitivao o mogućnosti snižavanja ugovorene posredničke naknade od 3 %, uvećano za porez na dodanu vrijednost, na što mu je objasnila da su oni partnerska agencija drugog društva, te da takve mogućnosti nema, no da se mogu sporazumjeti da tuženik naknadu plati tek po primitku kupovnine, na što je tuženik pristao i što je u svom iskazu potvrdila i svjedokinja LCZ, a koje iskaze je sud cijenio istinitim jer su sukladni i potpisanom ugovoru stranaka.

17. Odredbom članka 4. ugovora broj KM 872/2021 koji se nalazi na poleđini potpisane isprave, određeno je da su se stranke usuglasile da ukoliko dođe do sklapanja pravnog posla s trećom osobom s kojom ga je tužitelj doveo u vezu, da se tuženik kao nalogodavac obvezuje posredniku isplatiti posredničku proviziju u visini od 3% od ugovorene cijene pri kupoprodaji, uvećano za porez na dodanu vrijednost. Također, istim člankom određeno je da se posrednička naknada plaća u trenutku sklapanja pravnog posla, no tek na dan izdavanja računa tužitelja kao posrednika, što također potvrđuje iskaze zakonske zastupnice tužiteljice ZC o tome da je tužitelj pristao posredničku naknadu od tuženika naplatiti tek kada tuženik dobije kupovninu, odnosno da je zahtjev tuženika za odgodom plaćanja posredničke provizije tužitelj prihvatio, jer je nesporno da je tužitelj tuženiku račun izdao tek kada je kupoprodaja u cijelosti dovršena tijekom 2022. godine. Ovo sve s obzirom da je tuženik preuzeo obvezu dovršetka gradnje i ishođenja potrebnih isprava za kupce, brisanja založnog prava, a što je sve rezultiralo odgodom cjelokupne isplate, kako su to obje parnične stranke i opisale u svojim iskazima.

18. Tuženik nije dokazao niti da bi ugovor o posredovanju s tužiteljem sklopio izvan njegovih poslovnih prostorija. Naime, i sam tuženik u svom stranačkom iskazu potvrđuje da je ugovor o posredovanju potpisao u uredu tužitelja, kao što navodi i zakonska zastupnica tužitelja ZC i svjedokinja LCZ.

19. Tuženik nije učinio vjerojatnim niti da bi sporni ugovor o posredovanju sadržavao nepoštene ugovorne odredbe i predstavljao nepoštenu praksu na štetu tuženika kao potrošača. Naime, iz samog jasno sastavljenog i sročenog ugovora o

9  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

posredovanju, kao i iskaza zakonske zastupnice tužitelja ZC i svjedokinje LCZ, koje je sud držao istinitim, zaključeno je da su tuženiku prilikom sklapanja ugovora sve odredbe jasno rastumačene. Tuženik je pregovarao o uvjetima ugovora, te je za sebe ishodio povoljnu odredbu o tome da će posredničku naknadu tužitelju platiti tek kada mu tužitelj ispostavi račun za svoje usluge.

20. Sukladno članku 15. stavku 1. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" br. 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19, dalje: ZPPN) ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme (članak 15. stavak 2. ZPPN), s time što su spornim ugovorom stranke ugovorile da ga sklapaju na vrijeme od 24 mjeseca. Sukladno članku 15. stavku 6. ZPPN u ugovoru o posredovanju moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja. Kako ugovor stranaka sadrži sve ove podatke jer sadrži i podatke o posredniku i nalogodavcu, nekretnini u čijoj se kupoprodaji posreduje, očekivanoj kupoprodajnoj cijeni, iznosu posredničke naknade i vremenu njezinog plaćanja, to i ovaj sud zaključuje da ugovor o posredovanju parničnih stranaka od 9. listopada 2021. godine sadrži sve nužne elemente potrebne za njegovu valjanost.

21. Ukoliko bi se ugovor o posredovanju stranaka promatrao kao potrošački ugovor u smislu odredaba Zakona o zaštiti potrošača ("Narodne novine" broj 41/14, 110/15, 14/19, na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o posredovanju, dalje: ZZP), niti tada se ne radi o nevaljanom ugovoru kako to tuženik želi predstaviti.

22. Naime, prema članku 48. stavku 1. ZZP ugovorna odredba o kojoj se nije pojedinačno pregovaralo smatra se nepoštenom ako, suprotno načelu savjesnosti i poštenja, uzrokuje znatnu neravnotežu u pravima i obvezama ugovornih strana na štetu potrošača. Stavkom 2. istog članka određeno je kako se smatra da se o pojedinoj ugovornoj odredbi nije pojedinačno pregovaralo ako je tu odredbu unaprijed formulirao trgovac, zbog čega potrošač nije imao utjecaja na njezin sadržaj, poglavito ako je riječ o odredbi unaprijed formuliranog standardnog ugovora trgovca. Zaključno, stavak 3. istog članka određuje da ako se pojedinačno pregovaralo o pojedinim aspektima neke ugovorne odredbe, odnosno o pojedinoj ugovornoj odredbi, a cjelokupna ocjena ugovora ukazuje na to da je riječ o unaprijed formuliranom standardnom ugovoru trgovca, to neće utjecati na mogućnost da se ostale odredbe toga ugovora ocijene nepoštenima. Sukladno odredbi članka 51. ZZP, prilikom ocjene je li određena ugovorna odredba poštena uzimat će se u obzir priroda proizvoda ili usluge koji predstavljaju predmet ugovora, sve okolnosti prije i prilikom sklapanja ugovora, ostale ugovorne odredbe, kao i neki drugi ugovor koji, s obzirom na ugovor koji se ocjenjuje, predstavlja glavni ugovor.

23. Ocjena je ovoga suda da ugovorne odredbe ugovora o posredovanju stranaka od 9. listopada 2021. godine nisu nepoštene. Naime, tuženik i tužitelj

10  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

pregovarali su o visini posredničke naknade i trenutku kada je tuženik, u slučaju kupoprodaje nekretnine putem agencije tužitelja, treba platiti. Tuženik je prema tome, imao mogućnost utjecaja na ugovornu odredbu o cijeni izvršavanja njegovog naloga (visini posredničke naknade) i trenutku dospijeća isplate. Da je navedeno istina, tužitelj je dokazao između ostalog i dostavom ugovora broj KM 566/2021 od 22. travnja 2021. godine kojeg je sklopio s VC kao nalogodavcem, gdje je ugovoren niži iznos posredničke naknade, ali uz obvezu nalogodavca da taj iznos isplati odmah po sklapanja kupoprodajnog ugovora i primitku kupovnine. Osim toga, sukladno članku 27. ZPPN visina posredničke naknade slobodno se određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina, a ocjena je ovoga suda da ugovoreni iznos posredničke naknade od 3 %, uvećan za porez na dodanu vrijednost, je sukladan uobičajenim iznosima posredničkih naknada iz sličnih ugovora o posredovanju.

24. Ugovor o posredovanju sklopljen između stranaka udovoljava i testu transparentnosti, jer su obveze tužitelja kao agencije za posredovanje u prometu nekretnina, jasno navedene, u smislu obveze dovođenja u vezu kupaca i tuženika kao prodavatelja, dok je glavna obveza tuženika na plaćanje posredničke naknade u iznosu od 3 % od ostvarene kupovnine, uvećano za PDV, također jasno i nedvojbeno istaknuta u ugovoru. Osim toga, u ugovoru su jasno navedeni i trajanje ugovora, nabrojane su druge obveze stranaka, a navedeno je i da se radi o ugovoru o posredovanju za nekretninu tuženika – k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

25. Činjenica što tužitelj nije na svojim stranicama oglašavao nekretninu tuženika nije relevantna za presuđenje. Naime, tužitelj je u tijeku postupka pojasnio da do oglašavanja nekretnine tuženika nije došlo iz razloga što su prvi kupci koji su nekretninu pogledali, nakon što je tuženik kazao da je zainteresiran za suradnju, nekretninu i kupili. Ono što je ključno za ostvarivanje prava tužitelja na isplatu posredničke naknade jest to da je tužitelj doveo u vezu treće osobe (supružnike EC) i tuženika, a što je u postupku i utvrđeno i za što mu prema sadržaju ugovora o posredovanju sklopljenog u skladu s odredbama ZPPN pripada pravo na posredničku naknadu, sve prema članku 15. stavku 1. tog zakona. Radi se o utvrđenju karakteristične činidbe nalaženja i dovođenja u vezu s nalogodavcem određene osobe radi sklapanja posredovanog posla, s time što je u ovoj parnici utvrđeno da je agentica tužitelja LCZ na nekretninu tuženika dovela ŠC i ČC te im u prisutnosti tuženika pokazala kuću tuženika, a imenovani su se odlučili na kupnju ove nekretnine, kako to proizlazi iz ugovora o kupoprodaji od 29. listopada 2021. godine. Osim toga, radi se o istoj nekretnini u odnosu na koju je tuženik potpisao ugovor o posredovanju s tužiteljem 9. listopada 2021. godine. Budući da tuženik u postupku svojim navodima nije doveo u sumnju činjenice utvrđene iz iskaza svjedokinje LCZ i zakonske zastupnice tužitelja ZC, koji su za razliku od svjedokinje PC o ovome imale izravna saznanja, sud je dodatno ocijenio neuvjerljivim navode tuženika o tome da ugovor o posredovanju nije potpisao te da nije dužan platiti posredničku naknadu.

26. Sama okolnost što bi posredničku naknadu platili i kupci ŠC i EC nije relevantna, jer tužitelja ništa ne sprječava naknadu naplatiti i od tužitelja i od tuženika, ukoliko s obje strane ima potpisan ugovor o posredovanju, kao što se u konkretnom slučaju i dogodilo.

11  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

27. Osim toga, u postupku je utvrđeno da je tužitelj obavljao niz drugih poslova radi ostvarenja kupoprodaje uključujući pregovore s kupcima, poslove oko pripreme ugovora o kupoprodaji, njegovog lektoriranja, komunikacije s tuženikom u pogledu izvršavanja preostalih građevinskih radova, ishođenja potrebnih dozvola i prijenosa režija, upisa kupaca, brisanja založnog prava i isplate kupovnine, a što su sve prateće okolnosti koje ukazuju da se i tuženik, a ne samo kupci, nalazio u ugovornom odnosu s tužiteljem kao nalogoprimcem.

28. Slijedom navedenog, u postupku je utvrđeno da je tuženik dužan isplatiti tužitelju posredničku naknadu (proviziju) u ugovorenom iznosu od 3% od ugovorene cijene pri kupoprodaji, uvećano za porez na dodanu vrijednost, odnosno kunsku protuvrijednost iznosa od 11.100,00 EUR, uvećano za porez na dodanu vrijednost i što iznosi 104.540,00 kn tj. 13.874,84 EUR prema fiksnom tečaju konverzije od 7,53450 kn za 1 EUR, i koji obračun posredničke naknade tuženik nije posebno osporavao. Iz navedenih razloga je primjenom 58. stavka 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ br. 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17 i 131/20, 114/22 i 6/24), a u svezi članka 451. stavka 3. ZPP, odlučeno kao u izreci te je rješenje o ovrsi javnog bilježnika Roberta Beletića iz Opatije posl. br. Ovrv-22763/2022, UPP/OS- Ovrv-974/2022 od 6. veljače 2023. godine kojim se tuženiku nalaže isplata utuženog iznosa održano na snazi. Odluka o zateznim kamatama temelji se na utvrđenju da tužitelju prema naznaci na računu, pripada pravo na isplatu naknade po isteku 8 dana od dana izdavanja računa tužitelja od 14. listopada 2022. godine, zbog čega je zahtjev za isplatom zateznih kamata zbog zakašnjenja u podmirenju novčane obveze također valjalo ocijeniti osnovanim od 22. listopada 2022. godine i to primjenom odredbe članka 29. stavka 2. ZOO, pri čemu treba istaknuti da bi tužitelj prema sadržaju članka 4. Ugovora o posredovanju od 9. listopada 2021. godine imao pravo na isplatu zateznih kamata i ranije, od dana izdavanja računa, no što tužitelj nije tražio. Činjenica što bi račun tuženiku bio dostavljen elektroničkom poštom također nije relevantna, jer je nesporno da je tuženik sam komunicirao s tužiteljem upravo putem elektroničke pošte, a tuženik ne spori da je račun tužitelja na ovaj način primio.

29. Temeljem članka 154. stavka 1. u vezi članka 155. ZPP tuženika koji je izgubio spor je valjalo obvezati na plaćanje troška tužitelja koji se sastoji od troška ovršnog postupka, a sastoji se od javnobilježničke nagrade od 620,40 kn / 82,34 EUR, što uvećano za porez na dodanu vrijednost čini 775,50 kn / 102,93 EUR koji iznos je javni bilježnik jedino imao pravo naplatiti s obzirom na vrijednost predmeta spora od 104.540,00 kn, sukladno članku 5. Pravilnika o naknadi i nagradi javnih bilježnika u ovršnom postupku („Narodne novine“ br. 9/21, 18/22, u daljnjem tekstu: Pravilnik), na snazi u vrijeme donošenja rješenja o ovrsi. Tužitelju za naknadu prijedloga za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave pripada nagrada od zatraženih 497,71 EUR (Tbr. 11/1 u vezi Tbr. 7/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, „Narodne novine“ br. 138/23, 107/25, dalje: Tarifa). Zatezne kamate na dosuđeni trošak ovršnog dijela postupka tužitelju pripadaju ne od dana donošenja rješenja o ovrsi, već od dana presuđenja obzirom da je i trošak nastao u ovršnoj fazi postupka od 600,64 EUR dio parničnog troška, što je stav sudske prakse.

30. S druge strane, tuženik je obvezan naknaditi tužitelju i daljnji trošak parničnog postupka koji se sastoji od zatraženih 500,00 EUR za sastav obrazloženog podneska od 12. rujna 2024. godine kojim se tužitelj očituje na navode prigovora

12  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024

protiv rješenja o ovrsi (Tbr. 8/1 Tarife). Nagrada za podnesak od 28. ožujka 2023. godine kojim tužitelj obavještava javnog bilježnika da je platio njegovu naknadu nije bila nužna za postupak pa tužitelj nema pravo tražiti nagradu za njega na teret tuženika. Za podnesak od 6. studenog 2024. godine tužitelju pripada jedino nagrada od 50,00 EUR jer se radi o podnesku iz Tbr. 8/4 Tarife koji u većem dijelu predstavlja ponavljanje već iznesenih navoda. Opravdan je zahtjev tužitelja za naknadom za zastupanje profesionalnog punomoćnika na raspravi 7. studenog 2024. godine, 21. ožujka 2025. godine i 23. rujna 2025. godine u iznosima od po 500,00 EUR za svako ročište (Tbr. 9/1 u vezi Tbr. 7/1 Tarife). Tužitelj nije imao troškove objave presude pa mu ovaj trošak ne pripada. Zahtjev za naknadu sudskih pristojbi nije postavljen određeno u smislu članka 164. stavka 1. ZPP pa je i taj dio zahtjeva odbijen kao neosnovan.

31. Uvažavajući navedeno, odlučeno je kao u točki II izreke te je tužitelju naloženo isplatiti tuženiku 2.650,64 EUR na ime troška u ovršnoj i parničnoj fazi postupka, sa zateznim kamatama od dana presuđenja do isplate sukladno članku 151. stavku 3. ZPP, pri čemu su svi dvojni iznosi navedeni u ovoj presudi obračunati sukladno fiksnom tečaju konverzije od 7,53450 kn za 1 EUR.

32. Iz iznesenih je razloga presuđeno kao u izreci.

U Rijeci, 21. listopada 2025.

S u t k i n j a:

Martina Maršić Lukić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke stranke imaju pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano u tri istovjetna primjerka ovome sudu, a o žalbi odlučuje županijski sud.

13  Poslovni broj: XXXII Povrv-373/2024