Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-4391/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sutkinja toga suda Gordane Bošković Majerović, predsjednice vijeća, Milene Frankić, sutkinje izvjestiteljice, članice vijeća i Vlaste Mrzljak, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika NŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku iz Splita, protiv tuženika-protutužitelja BŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Indiri Isaković Ivanković, odvjetnici iz Zagreba, radi iseljenja i isplate, odlučujući o žalbi tužitelja-protutuženika i žalbi tuženika-protutužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-130/2022-20 od 20. lipnja 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 21. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja-protutuženika NŠ kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 130/2022-20 od 20. lipnja 2024. pod toč. I. izreke.

II. Odbija se žalba tuženika-protutužitelja BŠ kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps- 130/2022-20 od 20. lipnja 2024. pod toč. II. i pod toč. III. izreke presude u dijelu u kojem nije prihvaćen njegov zahtjev za naknadu troškova postupka.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja-protutuženika za naknadu troškova žalbenog postupka.

IV. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika-protutužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom prvog stupnja odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja kojim se nalaže tuženiku predati u suposjed stan na III. (trećem) katu, koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, kupaonice, ostave i predsoblja, ukupne površine 39,64 m2, a koji se nalazi u zgradi u [adresa], kućni broj 75/A, sagrađena na čest. br. [katastarska čestica], po novoj izmjeri čestica broj [katastarska čestica] kat. općina [katastarska općina], upisane u broj [broj poduloška] / zk. uložak: [broj ZK uloška], [obrt] kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, tužitelju, kao i Republici Hrvatskoj, kao suvlasnicima predmetnog stana, slobodan od osoba i stvari, kao i nalaganje tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 24.036,16 kn / 3.190,15 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa pobliže navedenog u izreci presude (toč. I/i i II. izreke).

Odbijen je i protutužbeni zahtjev protutužitelja radi utvrđenja da je ništetan Ugovor o najmu stana od 01.03.2020. g. ovjeren kod javnog bilježnika Vesne Pučar, iz Zagreba, Miramarska 24, dana 27.04.2021. g., pod brojem ovjere OV-5799/2021, zaključen između tužitelja-protutuženika, i tuženika-protutužitelja (toč. II. izreke). Odlučeno je da svaka stranka snosi svoj parnični trošak (toč. III. izreke).

2. Protiv navedene presude žale se tužitelj-protutuženik i tuženik-protutužitelj.

3. Tužitelj-protutuženik se žali protiv toč. I. izreke presude zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 353. st. 1. Zakon o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14 i 70/19, 80/22 i 114/22 i 155/23 i 21/24 - dalje: ZPP) uz prijedlog da ovaj sud pobijanu presudu preinači u skladu s navodima žalbe, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, uz naknadu troškova žalbenog postupka.

4. Tuženik-protutužitelj se žali protiv toč. I. i protiv toč. III. izreke presude u dijelu u kojem nije prihvaćen njegov zahtjev za naknadu troškova postupka zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom čl. 353 st. 1. ZPP, uz prijedlog da ovaj sud pobijanu presudu preinači u skladu s navodima žalbe, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, uz naknadu troškova žalbenog postupka.

5. Žalbe tužitelja-protutužitelja i tuženika-protutužitelja su neosnovane.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja-protutuženika radi predaje u suposjed stana pobliže opisanog u izreci presude njemu i Republici Hrvatskoj, slobodnog od osoba i stvari, kao i zahtjev za isplatu iznosa od 3.190,15 Eur/24036,16 kn sa zateznim kamatama. Tužitelj-protutuženik zahtjev temelji na tvrdnji da je tuženiku-protutužitelju otkazao Ugovor o najmu stana, te kako tuženik-protutužitelj nakon otkaza nema valjani pravni osnov za korištenje predmetnog stana, to trpi štetu jer kao su (vlasnik) predmetni stan ne može iznajmljivati.

7. Predmet protutužbenog zahtjeva tuženika-protutužitelja je utvrđenje ništetnosti Ugovora o najmu stana od 01. ožujka 2020. ovjerenog kod javnog bilježnika Vesne Pučar, iz Zagreba, Miramarska 24, dana 27. travnja 2021. pod brojem ovjere OV- 5799/2021. Tuženik-protutužitelj protutužbeni zahtjev temelji na tvrdi da je predmetni Ugovor o najmu sklopljen dana 1. ožujka 2020., dakle u vrijeme kada tužitelj- protutuženik nije bio vlasnik predmetnog stana.

8. Među strankama nije bilo sporno da je tužitelj-protutuženik suvlasnik u 1/2 dijela stana u [adresa], pobliže opisanog u izreci ove presude, kao i to da je suvlasnik u preostalih 1/2 dijela Republika Hrvatska, kao i da se tuženik- protutužitelj nalazi u posjedu predmetnog stana kao zaštićeni najmoprimac, odnosno raniji nositelj stanarskog prava. Nadalje, nije sporna niti činjenica da su stranke sklopile Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji nosi datum 1. ožujka 2020., a koji ugovor je tužitelj-protutuženik tuženiku-protutužitelju prije ovog postupka otkazao, zbog neplaćanja ugovorena najamnine.

9. Ocjenom izvedenih dokaza sud prvog stupnja utvrđuje slijedeće:

-da temeljem Ugovora o najmu stana koji je sklopljen između stranaka, a nosi datum 1. ožujka 2020. tužitelj-protutuženik daje tuženiku-protutužitelju u najam svoj suvlasnički udio od 1/2 dijela stana u [adresa], te su stranke ugovorile obvezu tuženika-protutužitelj kao zaštićenog najmoprimca na plaćanje najamnine u iznosu od 107,03 kn mjesečno, pri čemu u tom ugovoru nije naveden broj računa niti je ugovoren način plaćanja,

-da je navedeni Ugovor o najmu sklopljen na neodređeno vrijeme i da uz zaštićenog najmoprimca nekretninu imaju pravo koristiti njegovi članovi domaćinstva navedeni u čl. 7. tog Ugovora,

-da je Ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika Vesne Pučar dana 27. travnja 2021.,

-da je tuženik-protutužitelj ranije imao zaključen Ugovor o najmu s najmodavcem ZŠ, koji ugovor nosi datum siječanj 2020., tekstualno je potpuno identičan s predmetnim Ugovorom o najmu, osim što je istaknuto da se sklapa na određeno vrijeme i to do 31. kolovoza 2023.,

-da iz predloženih i dostavljenih dokaza ne proizlazi da je tužitelj nakon stjecanja prava vlasništva predmetnog stana, odnosno nakon sklapanja Ugovora o najmu, ikada pozvao tuženika-protutužitelja na plaćanje najamnine, pri čemu sam u tužbi navodi da mu tuženik-protutužitelj na ime najamnine nikada nije platio niti jednu ratu, a navedeno potvrđuje i saslušana svjedokinja DŠ,

-da je tužitelj-protutuženik tijekom postupka izmijenio svoje činjenične navode, ističući da mu je tuženik ipak jedno vrijeme plaćao najamninu, a podneskom od 23. siječnja 2024. dostavio je i neki potpuno nečitljivi izvod iz bankovnog računa, no navedene činjenice kao i predmetni dokaz nisu uzeti u obzir, s obzirom da su iste istaknute nepravovremeno odnosno nakon zaključenja prethodnog postupka (čl. 299. ZPP,

-da je tuženik-protutužitelj uredno plaćao zaštićenu najamninu ranijem suvlasniku ZŠ, jer to proizlazi kako iz uplatnica dostavljenih tijekom postupka, tako i iz iskaza svjedoka MŠ,

-da tuženik-protutužitelj uredno podmiruje zaštićenu najamninu Republici Hrvatskoj, što također proizlazi iz dostavljenih uplatnica, te očitovanja Državnih nekretnina d.o.o.

10. Polazeći od iznesenih utvrđenja sud prvog stupnja zaključuje da tužitelj- protutuženik kao novi vlasnik nekretnine nije imao pravo otkazati Ugovor o najmu tuženiku u smislu čl. 19. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 – dalje. ZNS) bez da ga je prethodno pozvao na plaćanje, odnosno pisano opomenuo da otkloni razloge za otkaz. To stoga jer iz sveukupnog držanja tuženika-protutužitelja prije i tijekom trajanja parnice, kao i iz postupanja tuženika- protutužitelj prema ranijem suvlasniku ZŠ te prema preostalom suvlasniku Republici Hrvatskoj proizlazi da ne postoji negativni stav tuženika- protutužitelja prema plaćanju najamnine, niti namjerno postupanje suprotno ugovoru, dok je pak upravo na tužitelju-protutuženiku u smislu čl. 33. ZNS bilo obavijestiti tuženika-protutžitelja o svom vlasništvu, pa i o broju računa za plaćanje pričuve, koji u Ugovoru o najmu koji je sastavio upravo agent tužitelja-protutuženika, nije naveden.

11. Osim toga sud prvog stupnja nalazi da u konkretnoj situaciji, dakle, kada na nekretnini postoji još jedan suvlasnik u 1⁄2 dijela (Republika Hrvatska), tužitelj- protutženik ne može samostalno otkazati najamni ugovorni odnos, pogotovo u situaciji kada najmoprimac uredno ispunjava sve svoje obveze prema drugom suvlasniku Republici Hrvatskoj, već mu je za takav otkaz potrebna suglasnost drugog suvlasnika, jer tužitelj-protutuženik nedvojbeno nema natpolovičnu većinu vlasništva, pozivajući se pritom na odredbu čl. 86. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14 – dalje: ZV).

12. Kako tuženik-protutužitelj kao zaštićeni najmoprimac koji je svoj status stekao po sili zakona, ima osnov za posjedovanje nekretnine (jer je otkaz nezakonit), to je u obvezi plaćati zaštićenu, a ne slobodno ugovorenu najamninu.

13. Osim toga, sud prvog stupnja nalazi da tužitelj-protutuženik nije dokazao da trpi niti da može trpjeti bilo kakvu štetu, jer ionako bez suglasnosti preostalog suvlasnika Republike Hrvatske ne bi mogao predmetni stan iznajmiti po tržišnim uvjetima, a pogotovo ne bi mogao iznajmiti samo svoju polovicu, dok pak naknadu za korištenje kakva je određena odredbom čl. 165. ZV (koja bi mu kao suvlasniku pripadala u odnosu na nepoštenog posjednika) tužitelj činjenično uopće ne traži.

14. Slijedom iznesenog, odbija tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika, i odlučuje kao pod toč. I. izreke.

15. Nadalje, polazeći od utvrđenja da je Ugovor o najmu sklopljen valjanom voljom obiju parničnih stranaka, uz obvezu njegovog sklapanja koja proizlazi iz čl. 37. ZNS, a iz rezultata dokaznog postupka proizlazi da je na tom Ugovoru omaškom naveden krivi datum, odnosno da je isti sklopljen 27. travnja 2021. kada je izvršena ovjera potpisa, dakle u vrijeme kada je tužitelj-protutuženik bio vlasnik predmetnog stana odbija protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja i odlučuje kao pod toč. II. izreke presude.

16. Odluka suda prvog stupnja je pravilna i zakonita, a žalbeni navodi neosnovani.

17. Ispitujući pobijanu presudu kao i postupak koji joj je prethodio ovaj sud je utvrdio da sud prvog stupnja nije počinio bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2 ZPP, na koje povrede ovaj sud temeljem čl. 365. st. 2 ZPP pazi po službenoj dužnosti.

18. Suprotno navodima žalbe pobijana presuda ima dovoljne, jasne i razumljive razloge o odlučnim činjenicama, a za što postoji podloga u izvedenim dokazima, pa se presuda može ispitati. Stoga nije ostvarena bitna povreda iz čl. 354 st. 2 toč. 11. ZPP, na koju ukazuju stranke u svojoj žalbi.

19. U odnosu na žalbene navode tužitelja-protutuženika i tuženika-protutužitelja koji upućuju na relativno bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 8. ZPP valja reći da je sud prvog stupnja odlučne činjenice za odluku o tužbenom i protutužbenom zahtjevu utvrdio na temelju ocjene provedenih dokaza i rezultata cjelokupnog dokaznog postupka u smislu odredbe čl. 8. ZPP koju je opravdao jasnim i određenim razlozima koji protivno žalbenim navodima stranaka proizlaze iz sadržaja priložene materijalne dokumentacije i cjelokupnog postupka.

20. Na takao potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje, odbijanjem zahtjeva stranaka pravilne je primijenio materijalno pravo.

21. Odredbama čl. 40. te 41. ZV na općenit su način definirani poslovi redovite i izvanredne uprave i odlučivanje o njima. Prema tim općim odredbama poslovi redovite uprave su oni koji se poduzimaju radi redovitog održavanja, uporabe i iskorištavanja stvari za njenu redovitu svrhu, ali samo ako ne izazivaju naročito velike troškove. ZVDSP ne definira (poimenično ih ne nabraja, određuje) poslove redovite uprave, nego to prepušta životnoj i pravnoj praksi. Određuje tek da se u sumnji smatra da posao premašuje okvir redovitog upravljanja (čl. 41. st. 2. ZV). O poslovima koji se tiču samo redovitog upravljanja stvarju suvlasnici odlučuju većinom glasova, koji se računaju po veličini suvlasničkih dijelova, a ne broju suvlasnika.

21.1. Poslovi izvanredne uprave su svi oni koji premašuju okvir redovitog upravljanja, u konkretnom slučaju davanje stvari u najam na vrijeme dulje od jedne godine. Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitog upravljanja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika (čl. 41. st. 1. ZV)

21.2. S druge strane, kada se radi o etažnom vlasništvu postoje određena odstupanja od nekih pravila koja općenito reguliraju suvlasništvo, pa tako i u pitanjima definiranja poslova redovite, odnosno izvanredne uprave, odnosno odlučivanja o njima (potrebne većine suvlasničkih dijelova). Tako odredba čl. 86. ZV nabraja poslove koji se osobito smatraju poslovima redovite uprave cijelom nekretninom (za razliku od opće odredbe čl. 41. st. 1. ZV gdje su ti poslovi samo općenito definirani). Odredba čl. 86. toč. 7. ZV propisuje da je posao redovite uprave iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine u pogledu kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkog garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojeg suvlasnika za tim mjestom, uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo dogovoreno.

22. Imajući u vidu navedeno pravilan je zaključak suda prvog stupnja da u konkretnom slučaju tužitelj-protutuženik, kao suvlasnik u ½ dijela predmetnog stana nije bio ovlašten samostalno (bez suglasnosti drugog suvlasnika Republike Hrvatske) otkazati najamni odnos, poglavito kod činjenice da tuženik-protutžitelj uredno ispunjava svoje ugovorne obveze prema drugom suvlasniku Republici Hrvatskoj već mu je za otkaz Ugovora o najmu bila potreban i suglasnost drugog suvlasnika Republike Hrvatske jer tužitelj-protutuženik nedvojbeno nema natpolovičnu većinu suvlasništva.

23. Navedeno utvrđenje suda prvog stupnja tužitelj-protutuženik žalbom određeno niti ne spori.

24. U situaciji kada je otkaz Ugovora o najmu ocijenjen nezakonitim, tuženik- protutžitelj, kao zaštićeni najmoprimac, koji je svoj status stekao na temelju zakona ima valjani pravni osnov za korištenje predmetnog stana, uz obvezu plaćanja zaštićene, a ne slobodno ugovorene najamnine, pa je zahtjev tužitelja-protutuženika za predaju u suposjed predmetnog stana i zahtjev za isplatu osnovano odbijen.

25. Zbog navedenog, za pravilnost toga dijela odluke neodlučni su žalbeni navodi tužitelja-protutuženika glede osnovanosti otkaza Ugovora o najmu u smislu čl. 19. ZNS, kao i oni kojima tužitelj–protutuženik ukazuje na nepostojanje razloga iz kojeg Republika Hrvatska ne bi bila suglasna za iznajmljivanjem stana drugoj sobi, po znatno većoj (tržišnoj cijeni), kao i oni glede primjene odredbe čl. 64. st. 2. ZOO, pa ih ovaj sud nije posebno cijenio niti obrazlagao.

26. U odnosu na protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja.

27. Ocjenjujući izvedene dokaze, i to Ugovor o najmu na kojem je naveden datum toga ugovora (1. ožujka 2020.), Ugovor o prodaji od 5. ožujka 2021., sklopljen između tužitelja i ZŠ, predmet koje Ugovora je kupnja ½ dijela stana u [adresa], na kojem su Ugovoru o prodaji potpisi ugovornih stanaka ovjereni 5. ožujka 2021., nakon čega je tužitelj-protutuženik uknjižen kao suvlasnik predmetnog stana u zemljišnim knjigama, kao i iskaze tužitelja, svjedoka ZŠ, a i kćerke tuženika IŠ, čije iskaze je sud pravilno prihvatio proizlazi da je Ugovor o najmu među stranka sklopljen nakon što je tužitelj kupio predmetni stan od ZŠ i na kojem Ugovoru o najmu stoji i datum ovjere 27. travnja 2021., dakle u vrijeme kada je tužitelj-protutuženik bio vlasnik predmetnog stana.

28. Slijedom iznesenog pravilan je zaključak suda prvog stupnja da je u preambuli Ugovora o najmu očito greškom agencije koja ga je sastavila ostao neki drugi datum koji ne odgovara datumu njegovog sklapanja.

29. Stoga, ponovljene tvrdnje tuženika-protutužitelja da je Ugovor o najmu među stranaka sklopljen upravo 1. ožujka 2020., kada tužitelj nije bio vlasnik predmetnog stana te njegovu ocjena dokaza iznesene u žalbi, posebno ocjena iskaza svjedoka i stranaka nije moguće prihvatiti.

30. Odluka o troškovima temelji se na pravilnoj primjeni odredbi čl. 154. st. 4. ZPP jer niti jedna stranka nije uspjela sa svojim zahtjevom.

31. Zbog svega navedenog valjalo je na temelju čl. 368. st. 1. ZPP odlučiti kao u izreci.

32. Tužitelj-protutuženik i tuženik-protutužitelj nisu uspjeli sa žalbama pa troškovi žalbenog postupka padaju na njihov teret (čl. 154. st. 1. u vezi s čl. 166. st. 1. ZPP).

U Zagrebu 21. listopada 2025.

Predsjednica vijeća:

Gordana Bošković Majerović