Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27, Split

Poslovni broj: P-1533/2019-26

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji Ivani Jukić, u pravnoj stvari tužiteljice ĐĐŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Josip Anzulović-Mirošević, odvjetnik u Supetru, protiv tuženika: pod 1) ĐĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Tomislav Bartolić, odvjetnik u Zagrebu, pod 2) BĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj], pod 3) Državne nekretnine d.o.o., Planinska ulica 1, Zagreb, OIB: 79058504140, pod 4) Ministarstvo državne imovine, OIB: 95555881478, kojega zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Splitu, Građansko-upravni odjel, radi utvrđenja ništetnosti, nakon održane glavne rasprave zaključene dana 12. rujna 2025., u nazočnosti punomoćnika tužiteljice NĐ, zastupnika tuženika pod 3) i zastupnika tuženika pod 4) OĐ te u odsutnosti uredno pozvanog tuženika pod 1) i pod 2), na ročištu za objavu presude, dana 17. listopada 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se da je ništetan i da nije nastao Međuvlasnički ugovor za Petrinjsku 25, Klasa: 363-05/01-03/751, Ugovor o upravljanju zgradom [adresa] od dana 22. svibnja 2001. broj 3402-786/01, Odluka suvlasnika o određivanju pričuve od 2,91 po m2 kao i za dizanje kredita po stopi od 7,74 % glavnice 14.237,41 kn."

II. Nalaže se tužiteljici KĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj], u roku od 15 (petnaest) dana naknaditi tuženici pod 4) Ministarstvo državne imovine, OIB: 95555881478, na ime troškova ovog parničnog postupka iznos od 200,00 eura, sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 17. listopada 2025., kao dana donošenja odluke, do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. U tužbi zaprimljenoj pred ovim sudom dana 12.ožujka 2019., koja je podnesena kao protutužba u predmetu pred ovim sudom broj Povrv-2699/18, u bitnome se navodi da je zaštićena najamnina koju tužiteljica dobiva za stan u iznosu od 217,57 kn , dakle manje nego što bi trebala plaćati zajedničku pričuvu, što da nije moguće jer je korist od stana manja od tereta istoga. Visina zajedničke pričuve da je određena proizvoljno te je predstavnik suvlasnika koji to nije, zaključio ugovor za koji je trebalo više od 50 % udjela jer je određivanje više najamnine i sklapanje ugovora, posao izvanredne uprave. Tužiteljica da nikada nije dobila nikakvu obavijest o bilo kakvom sastanku, izboru , potpisivanju ugovora, ili bilo čemu što se tiče upravljanja stvarju. Ugovor da je potpisao neki VĐ, koji da nije suvlasnik zgrade, dakle da su sve isprave koje su priložene uz ugovor o kreditu, i ugovor o povećanju zaštićene najamnine, ništetne. Dio koji da je tužiteljica platila, da je dio koji predstavlja zakonitu zajedničku pričuvu, bez uvećanja koje nije zakonito.

1.2. Slijedom navedenog, tužiteljica je predložila sudu donošenje presude kojom će utvrditi da je ništetan i da nije niti nastao Međuvlasnički ugovor za Petrinjsku 25, Klasa: 363-05/01-03/751, Ugovor o upravljanju zgradom [adresa] od dana 22.svibnja 2001., broj 3402-786/01, Odluka suvlasnika o određivanju pričuve 2,91 po m2 kao i za dizanje kredita po stopi od 7,74 %, glavnice 14.237,41 kn.

2. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom pred ovim sudom dana 2. veljače 2023., tuženik pod 3) u bitnome ističe prigovor promašene pasivne legitimacije, budući da navedeno trgovačko društvo – Državne nekretnine d.o.o. nije bilo ni vlasnik ni korisnik predmetnih nekretnina, već da je vlasnik istih Republika Hrvatska, zbog čega predlaže tužbu odbaciti. Nadalje, da iz stanja spisa proizlazi kako je sporna nekretnina srušena te da nema upravitelja, a da sporni ugovori više nisu na snazi, stoga da tužiteljica nema pravni interes za vođenje ovog postupka. Poriče navode iz tužbe kao neosnovane te predlaže tužbeni zahtjev odbiti u cijelosti.

3. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom pred ovim sudom dana 13. veljače 2023., tuženik pod 4) u bitnome ističe da se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti, kako osnovu tako i visini , ističe prigovor promašene pasivne legitimacije te se pridružuje navodima iz odgovora na tužbu trgovačkog društva Državne nekretnine d.o.o. Zagreb, u odnosu na stanje nekretnine, te dodatno ističe prigovor mjesne nenadležnosti Općinskog suda u Splitu, obzirom da se nekretnina nalazi u Zagrebu.

4. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom pred ovim sudom dana 22. veljače 2023., tuženica pod 1) u bitnome ističe da je ista upisana kao suvlasnica nekretnine na adresi [adresa], zk. ul. br. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], E-14, od 2019., te da ista nije upoznata sa sadržajem dokumentacije iz 2001., koju tužiteljica ovom tužbom pobija. Opreza radi, osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

5. Radi utvrđenja spornih, a za ovaj postupak odlučnih činjenica te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja, sud je izveo dokaze čitanjem isprava i dokumentacije priložene u spis, i to: spisa ovog suda broj Povrv-2699/2018 i isprava koje su priložene istome, izračuna visine zaštićene najamnine (list 2); dopisa tužiteljice (list 4); dopisa Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. od 7. studenoga 2022. (list 17); dopisa Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. od 4. travnja 2023. (list 31); rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel broj Z-8097/11 od 16. listopada 2018. (list 46- 51).

Sud je odustao od izvođenja dokaza saslušanjem svjedoka VĐ, obzirom da tužiteljica nije, sukladno članku 241. ZPP, dostavila adresu boravišta predloženog svjedoka, slijedom čega se radi o nepotpunom dokaznom prijedlogu.

6. Punomoćnik tužiteljice te zz tuženika pod 4) su popisali parnični trošak.

7. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupnog provedenog postupka, u skladu s člankom 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan.

8. Predmet spora predstavlja zahtjev tužiteljice, suvlasnice nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica], dvorište i zgrada mješovite uporabe, [adresa], upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], K. O. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišoknjižni odjel Zagreb, i to suvlasničkog dijela sa neodređenim omjerom etažno vlasništvo E-13, naspram tuženika pod 1) do 4) kao suvlasnika iste nekretnine, za utvrđenjem ništetnosti Međuvlasničkog ugovora za Petrinjsku 25, Klasa: 363-05/01-03/751, Ugovora o upravljanju zgradom [adresa] od dana 22. svibnja 2001. broj 3402-786/01, Odluka suvlasnika o određivanu pričuve od 2,91 po 22 kao i za dizanje kredita po stopi od 7,74 % glavnice 14.237,41 kn."

9. Radi odlučivanja o osnovanosti tužbenog zahtjeva, sud je , ocjenjujući kako svaki dokaz zasebno, tako i sve dokaze zajedno, a na temelju rezultata cjelokupnog povedenog dokaznog postupka, utvrdio u nastavku navedene pravnorelevantne činjenice.

10. Čitanjem spisa ovog suda broj Povrv-2699/18, proizlazi da je isti iniciran prijedlogom za ovrhu ovrhovoditelja – Suvlasnika stambene zgrade u [adresa], zastupanih po upravitelju Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o., protiv ovršenice – tuženice (ovdje tužiteljice), radi naplate potraživanja na ime zajedničke pričuve u iznosu od 6.546,05 kn sa pripadajućim zateznim kamatama. Obziorm da je tuženica (ovdje tužiteljica) podnijela prigovor protiv rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave koji je donio javni bilježnik Mirjana Popovac pod brojem Ovrv-8566/18 dana 29.rujna 2018., ovaj sud je rješenjem broj Povrv-2699/18, odredio da se navedeno rješenje o ovrsi stavlja izvan snage u dijelu u kojemu je određena ovrha te da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

10.2. U tome postupku tužiteljica je postavila protutužbeni zahtjev na utvrđenje ništetnim Međuvlasničkog ugovora za Petrinjsku 25, Klasa: 363-05/01-03/751, Ugovora o upravljanju zgradom [adresa] od dana 22. svibnja 2001. broj 3402- 786/01, Odluka suvlasnika o određivanju pričuve od 2,91 po 22 kao i za dizanje kredita po stopi od 7,74 % glavnice 14.237,41 kn, koji je protužbeni zahtjev razdvojen od glavnog zahtjeva te je dobio novi poslovni broj P-1533/2019.

11. Čitanjem Međuvlasničkog ugovora od 22. svibnja 2001., zaključenog među suvlasnicima zgrade u [adresa], pobliže navedenima u Prilogu 2 navedenog ugovora, u bitnome proizlazi da su isti u članku 7. ugovorili da je predstavnik stanara VĐ, a da je njegov zamjenik PĐ, te da upravljanje zgradom suvlasnici povjeravaju Gradskom stambenom-komunalnom gospodarstvu d.o.o. Zagreb (članak 6.). Daljnjim čitanjem Priloga 2., proizlazi da su svi suvlasnici osim tužiteljice, potpisali ugovor te da je godišnji program održavanja zgrade usvojen u iznosu od 9.771,75 kn, a mjesečni doprinos u sredstva zajedničke pričuve je 2,00 kn/m2 za stambeni prostor.

12. Čitanjem Ugovora o upravljanju zgradom u [adresa], broj ugovora 3402-786/01-3 od 14. rujna 2010., zaključenog između Zagrebačkog holdinga d.o.o. i Suvlasnika zgrade u Zagrebu, [adresa], zastupanih po predstavniku VĐ, proizlazi da su suvlasnici poslove upravljanja zgradom povjerili

Zagrebačkom holdingu d.o.o., Podružnica Gradsko-stambeno komunalno gospodarstvo.

13. Čitanjem Godišnjeg programa upravljanja za period 2010-2011, za zgradu na adresi [adresa], šifra ulaza 0083984, proizlazi da su planirani rashodi u iznosu od 14.237,31 kn, te da je ugovorena pričuva u iznosu od 2,91 kn / m2/ mj.

14. Čitanjem Odluke suvlasnika Stambene zgrade [adresa], proizlazi da suvlasnici zgrade svojim potpisom potvrđuju da su usvojili Godišnji program upravljanja zgrade u iznosu od 14.237,31 kn, mjesečni doprinos u zajedničku pričuvu da su odredili u iznosu od 2,91 kn / m2 te da su donijeli Odluku o uzimanju zajma od upravitelja Zagrebački holding d.o.o. Podružnica GSGK (dalje: upravitelj) za rušenje drveta u iznosu do 10.000,00 kn, promjenjivom ovisno o saldu računa pričuve na dan sklapanja ugovora o zajmu, uz kamatu od 7,74 % godišnje. Istom odlukom suvlasnici su ovlastili predstavnika VĐ da s upraviteljem zaključi Ugovor o zajmu.

15. Čitanjem dopisa Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. Zagreb od 7. studenoga 2022., proizlazi da je objekt [adresa] izuzet iz sustava upravljanja s danom 1. travnja 2022. obzirom da je isti srušen.

16. Čitanjem dopisa Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. Zagreb od 4. travnja 2023., proizlazi da je objekt [adresa] izuzet iz sustava upravljanja sa danom 1. travnja 2022., obzirom da je srušen, a da saldo na računu zgrade iznosi 9.110,98 eura.

17. Tijekom postupka među strankama nije bilo sporno da je predmetna zgrada, anagrafske oznake [adresa], čiji suvlasnici su sklopili Međuvlasnički ugovor i podigli kredit, u odnosu na koji Međuvlasnički ugovor i Odluke suvlasnika tužiteljica traži utvrđenje ništetnosti, srušena.

18. Člankom 94. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15., 94/17.– dalje ZV) propisano je da vlasništvo posebnog dijela nekretnine prestaje ako stan ili druga samostalna prostorija koja je bila predmetom tog vlasništva trajno prestane biti prikladna za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, a sa time ujedno prestaje i vlasništvo sporednih dijelova. Kad dotadašnji suvlasnik nekretnine prestane biti suvlasnikom odgovarajućeg suvlasničkog dijela, prema odredbi čl. 96. ZV-a, prestalo je za njega i vlasništvo onoga posebnog dijela koje je bilo uspostavljeno na tom odgovarajućem dijelu, ali prestanak vlasništva posebnog dijela ne povlači za sobom prestanak suvlasništva na posebnoj nekretnini.

19. U konkretnom slučaju, iz rezultata provedenog dokaznog postupka proizlazi da je predmetna nekretnina, anagrafske oznake [adresa], srušena, odnosno da je došlo do propasti predmeta etažnog vlasništva (vlasništva posebnog dijela nekretnine).

20. Međutim prestanak etažnog vlasništva (vlasništva posebnog dijela nekretnine) ne povlači za sobom prestanak suvlasništva na nekretnini. Stoga, ukoliko suvlasnik kasnije osposobi stan ili drugu samostalnu prostoriju nekretnine tako da opet bude prikladna za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, bit će moguće ponovno uspostaviti etažno vlasništvo na tome dijelu ako su ispunjene i sve ostale pretpostavke. Konkludira, ukoliko i dođe do propasti zgrade a time i do prestanka etažnog vlasništva, i dalje ostaje suvlasništvo na zemljištu i na materijalu koji je ostao nakon propasti zgrade.

21. S druge pak strane, člankom 375. st. 1. ZV propisano je da se uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor). Prema stavku 2., međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

- uvjete i način upravljanja nekretninom,

- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

21.2. Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine (st. 3.). Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora (st. 4.).

22. U konkretnom slučaju, tužiteljica tužbeni zahtjev na utvrđenju spornih odluka suvlasnika ništetnima, temelji na tvrdnji da je visina zajedničke pričuve određena proizvoljno te da je predstavnik suvlasnika, koji to nije, zaključio ugovor za koji je trebalo više od 50 % udjela, jer da je određivanje više najamnine i sklapanje ugovora posao izvanredne uprave te da je ugovor potpisao neki VĐ koji uopće nije suvlasnik zgrade.

23. Međutim, tužiteljica, na kojoj je teret dokaza, nije tijekom postupka dostavila nikakve dokaze na navedene okolnosti, u vidu cjelovitog povijesnog zk izvatka za predmetnu nekretninu iz kojega bi bio vidljiv pravni slijed stjecanja prava vlasništva nad posebnim dijelovima predmetne nekretnine, odnosno iz kojega bi bilo vidljivo da osobe koje su navedene kao suvlasnici predmetne nekretnine u prilogu 2. Ugovora, nisu u trenutku zaključenja ugovora i donošenja Odluke o povećanju pričuve, bili suvlasnici iste. Posljedično, tužiteljica nije dokazala ni svoje tvrdnje o tome da VĐ, koji je u pobijanom Međuvlasničkom ugovoru i Odluci, naveden kao predstavnik stanara, nije bio suvlasnik nekretnine u trenutku zaključenja Međuvlasničkog ugovora, Ugovora o upravljanju zgradom i Odluke suvlasnika . Samim tim, a u situaciji u kojoj su tuženici osporili pasivnu legitimaciju, tužiteljica nije dokazala niti da bi isti bili pasivno legitimirani u ovoj pravnoj stvari. Dakle, prema stavu ovog suda, tužiteljica, na kojoj je teret dokaza, nije u smislu članka 7. i članka 219. st. 1. ZPP, dokazala navode da pobijani ugovor i odluka nisu doneseni u skladu sa odredbama ZV.

24. Stoga je tužbeni zahtjev u cijelosti odbijen kao neosnovan te je odlučeno kao u točki I. izreke.

25. Nakon što je odlučeno o glavnoj stvari, valjalo je donijeti odluku i o troškovima postupka.

26. Odluka o troškovima postupka temelji se na članku 154. st. 1. ZPP i članku 164. obzirom na navedene odredbe, tužiteljica, koja je izgubila parnicu, dužna tuženicima u cijelosti naknaditi troškove postupka.

27. Tuženici pod 1), pod 2), pod 3) nisu podnijeli zahtjev za naknadom troškova postupka, dok je tuženica pod 4) podnijela zahtjev za naknadom troškova postupka.

28. Prilikom određivanja visine troškova uzeta je u obzir vrijednost predmeta spora u iznosu od 999,00 kn/ 132,59 eura kao konačno postavljenog tužbenog zahtjeva, te Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj: 138/23.; dalje: Tarifa), prema kojoj vrijednost 1 boda iznosi 2,00 EUR (Tbr. 54 Tarife).

29. S obzirom na odredbe Tarife kao i postavljeni zahtjev za naknadu troškova, tuženici pod 4) su, kao potrebni za svrhovito vođenje parnice, priznati troškovi po osnovi odvjetničkog zastupanja i to za:

-sastav odgovora na tužbu od 21. veljače 2023. (Tbr 8/1 Tarife), iznos od 50,00 eura;

- zastupanje na ročištu od 20. rujna 2023. (Tbr. 9/1 Tarife), iznos od 50,00 eura;

-zastupanje na ročištu od 8. travnja 2025. (Tbr 9/1 Tarife), iznos od 50,00 eura;

-zastupanje na ročištu od 12. rujna 2025. (Tbr 9/1 Tarife), iznos od 50,00 eura, dakle ukupni iznos od 200,00 eura.

30. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u točki II. izreke.

U Splitu, 17. listopada 2025.

Sutkinja:

Ivana Jukić

Uputa o pravu na žalbu:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o tom ročištu) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o tom ročištu). Žalba se podnosi Općinskom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud Republike Hrvatske.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku pod 1) po punomoćniku

- tuženiku pod 2)

- tuženiku pod 3)

- tuženiku pod 4)

- u spis