REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U PAZINU

Dršćevka 1, 52000 Pazin

P-83/2025-25

(ranije P-131/2022)

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Pazinu, po sucu Damiru Rabaru, u pravnoj stvari tužitelja ĆČ, [adresa]), [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Radici Maričić, odvjetnici u Rijeci, Ante Starčevića 5, protiv tuženika PROPTER trgovina in storitve d.o.o. (skraćena tvrtka: PROPTER d.o.o.), Republika Slovenija, Ljubljana, Vurnikova ulica 2, OIB: 03237645383, zastupan po stečajnoj upraviteljici Mateji Rečnik, koju zastupana punomoćnik Stjepan Matić, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Tin Matić i partneri d.o.o. Zagreb, Vlaška 95, radi utvrđenja prava vlasništva, nakon zaključene glavne i javne rasprave 9. rujna 2025, u prisutnosti tužitelja i punomoćnika tužitelja te punomoćnika tuženika, 16. listopada 2025. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se u cijelosti kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„I. Utvrđuje se da je tužitelj temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. stekao pravo vlasništva nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica] koja je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

II. Nalaže se tuženiku da izda tužitelju tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja na nekretnini navedenoj u točki I ove izreke a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda.“

II. Tužitelj je dužan naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.“.

II. Nalaže se tužitelju da tuženiku naknadi troškove ovog postupka u iznosu od 7.562,50 eura (sedamtisućapetstošezdesetdvaeuraipedesetcenti) zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 16. listopada 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika da mu tužitelj naknadi troškove ovog postupka u iznosu od 750,00 eura (sedamstopedeseteura) zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 16. listopada 2025. do isplate.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi koju je podnio 19. svibnja 2021. navodi da je s tuženikom 10. siječnja 2014. sklopio pisani Ugovor o kupoprodaji kojim je od tuženika kupio nekretninu označenu kao k. č. [katastarska čestica], koja da je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nekretninu da je tužitelj preuzeo u svoj posjed još i prije sklapanja predmetnog ugovora jer da je tako, prije sklapanja ugovora, dogovorio sa tuženikom. Sve skupa tužitelj da nekretninu drži u mirnom i savjesnom posjedu dulje od 10 godina. Tužitelj da je odmah po potpisu predmetnog ugovora o kupoprodaji izmirio tuženiku cjelokupni iznos kupoprodajne cijene, sve kako je opisano u samome kupoprodajnom ugovoru. Ugovorne strane da su prilikom potpisa predmetnog ugovora dogovorile da će taj ugovor ovjeriti kod javnog bilježnika u Republici Hrvatskoj, ali do toga da nije došlo, stoga tužitelj da danas nema valjanog načina za uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine, iako je sve svoje obveze koje su bile ugovorene u cijelosti ispunio. Slijedom svega navedenog, predlaže da sud donese presudu kao u izreci te da naloži tuženiku naknadu troškova postupka.

2. Tužitelj je u dopuni tužbe od 1. listopada 2021. postupio u skladu s rješenjem Općinskog suda u Puli – Pola, P-404/2021-3, od 30. kolovoza 2021. (članak 109. stavak 1. i 4. Zakona o parničnom postupku, Narodne novine broj 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11.

- službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., dalje u tekstu: ZPP) te je naveo da kao tuženika naznačuje PROPTER trgovina in storitve d.o.o. Vurnikova ulica 2, Ljubljana, Republika Slovenija, kojega zastupa stečajna upraviteljica Mateja Rečnik. Također, zbog očite omaške u pisanju, ispravio je pogrešan navod iz tužbe i to u dijelu tužbenog zahtjeva te je umjesto nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], pravilno naveo nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica]. Slijedom navedenog, predložio je da sud utvrdi da je tužitelj na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. stekao pravo vlasništva nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] koja je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (točka I. tužbenog zahtjeva) te da mu tuženik izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja na nekretnini iz točke I., koju će u protivnom zamijeniti ova presuda (točka II. tužbenog zahtjeva).

3. U odgovoru na tužbu tuženik je prigovorio naznačenoj vrijednosti predmeta spora kao prenisko naznačenoj te je osporio tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Tužiteljevi navodi da nije znao pravnu sudbinu tuženika da su neistiniti, nelogični i usmjereni u pravcu da na prijevaran način pokuša doći do nekretnine koja se nalazi u vlasništvu tuženika. Ugovori koje je tužitelj dostavio u ovom postupku da nisu opće ovjereni kod javnog bilježnika, a iste je tužitelj sklopio sa samim sobom (jednom kao fizička osoba, a drugi put kao predstavnik pravne osobe), a prema stavu tuženika, sadržaj ugovora odnosno navodi o ispunjenju istih su neistini i iskonstruirani za potrebe ovog postupka. Također, na ugovor nije nikada plaćen porez na promet nekretninama od strane tužitelja, ti ugovori nikada nikome nisu dostavljeni na provedbu, niti se mogu provesti u zemljišnim knjigama (nedostaje klauzula intabulandi uz neovjeravanje potpisa prodavatelja). Tužitelj da je proizvoljno utvrdio da nekretnina u listopadu 2012. po važećem kupoprodajnom ugovoru vrijedi 13.000,00 eura, da bi onda po tužitelju u siječnju 2014. vrijedila 42.000 eura, a da sada navodno vrijedi 300.000,00 eura. Tužitelj da nikada nije ispunio taj ugovor (25.000,00 eura je navodno nekakvo potraživanje tužitelja prema tuženiku koje nikada nigdje nije bilo zavedeno niti je naznačeno po kojoj osnovi je nastalo, a preostali iznos od 17.000,00 eura nikada tužitelj nije isplatio tuženiku). Tuženik da nije fizička osoba pa da može preuzeti gotov novac, nego se uplate ili polaganje novaca za pravne osobe vrši na njihov žiro račun. Slijedom navedenog, krivotvoreni ugovor ne bi mogao imati nikakve učinke pa je jasno da tužitelj nikada nije bio niti je vlasnik. Lažna je i netočna tvrdnja tužitelja da u svom posjedu ima nekretninu više od deset godina jer je vrlo jasno naznačeno Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 5. listopada 2012. da je tek s tim danom kupac stupio u samostalan posjed nekretnine, a do tada je ista bila u posjedu ŠČ. Netočne su i tvrdnje da tužitelj nije ništa znao o svom trgovačkom društvu kojem je bio vlasnik te da se isti nije interesirao o njemu više od sedam godina. Naime, stečajni sud je o pokretanju stečaja i o svim radnjama u stečaju na zakonom propisan način obavijestio sve potrebne osobe (sve obavijesti se objavljuju na stranicama AJPES-a i na taj način se smatraju da su osobe upoznate sa tijekom postupka), a tadašnja odgovorna osoba tuženika (tj. tužitelj) je 14. srpnja 2014. i osobno potpisala i preuzela obavijest o postupku brisanja stečajnog dužnika. Slijedom svega navedenog, a cijeneći da tužitelj na temelju nevaljane dokumentacije koju je on lažno i naknadno kreirao za potrebe ovog postupka, nezakonito i bez ikakve osnove drži u svom posjedu manje od deset godina nekretnine tuženika, to tuženik predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan uz naknadu troškova ovog postupka sa zateznim kamatama.

4. Tužitelj je u podnesku od 1. ožujka 2022. naveo da je predmetnu nekretninu 2012. kupio od prednika tuženika tj. od društva Propter d.o.o., no istu je preuzeo u posjed još 2011. od ŠČ kada još nije bio siguran da li da istu kupi na svoje osobno ime ili na ime svoje firme Propter d.o.o. Konačno je 2012. dogovorio da ju kupi na ime svoje firme. Tužitelj je, dakle, pojasnio da je već ranije držao u svome posjedu nekretninu i započeo ulagati u nju. Nekretnina da je unijeta u imovinu društva jer je tužitelj namjeravao ishoditi kredite u Sloveniji na ime toga društva, iako to društvo nikada nije platilo prodavateljici ni lipe za tu nekretninu, nego je cijelu kupovinu platio tužitelj osobno. Tužitelj je naveo kako je ŠČ već dao za tuženikova prednika 13.000,00 eura, da bi potom izvršio još i ulaganja u tu nekretninu koja su znatno i veća od preostalog iznosa (29.000,00 eura) naznačenog kao kupovina u ugovoru iz 2014., to je jednostavno prijebojem „zatvorena" ta kupovnina iz toga ugovora. Nadalje, tužitelj da je i nakon toga vršio velika ulaganja u tu nekretninu (podmirivanje troškova legalizacije i dr.) pa danas ta nekretnina vrijedi i više od 300.000,00 eura.

5. U podnesku tuženika od 18. ožujka 2021. tuženik je još jednom istaknuo da je tužitelj o pokretanju stečaja u Sloveniji i svim radnjama vezanim uz to bio obaviješten 14. srpnja 2014. te da je kupac u posjed predmetne nekretnine došao tek 5. listopada 2012. kao što je to u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 5. listopada 2012. navedeno, a da tužitelj stalno poistovjećuje sebe kao fizičku osobu sa tuženikom. Tuženik je ukazao da priznate tražbine vjerovnika su manje od 110.000,00 eura, pa kraj situacije da nekretnina vrijedi znatno više, oko 300.000,00 eura kako to tvrdi sam tužitelj, preostali eventualni iznos iznad potraživanja vjerovnika će nakon okončanja ovog postupka kao i likvidacijskog postupka, biti isplaćen osnivaču tuženika.

6. Tuženik je u podnesku od 18. travnja 2025., nadalje, naveo da je nad tuženikom u tijeku stečajni postupak radi naknadno pronađene imovine koji se vodi u Sloveniji pred Okružnim sudom u Ljubljani, pod poslovnim brojem St-1269/2021, a predmet postupka je predmetna nekretnina koja je u isključivom vlasništvu tuženika i kao takva dio stečajne mase, a sa čime je tužitelj upoznat. Stečajne postupke, prisilne nagodbe i prisilni prestanak pravnih osoba u Republici Sloveniji uređuje Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) // Zakon o financijskom poslovanju, postupci radi insolventnosti i prisilnom prestanku. Ukazao je da se iza tuženika već vodio stečajni postupak pred Okružnim sudom u Ljubljani pod poslovnim brojem St-3043/2015. U tom stečajnom postupku je bio proveden postupak prijave i ispitivanja tražbina vjerovnika, a tužitelj u tom stečajnom postupku nije prijavio svoju tražbinu, stoga isti ne polaže nikakvo pravo na predmetnu nekretninu niti je ovlašten voditi ovaj spor. Tužitelj da je tek u stečajnom postupku nad naknadno pronađenom imovinom pod brojem St-1269/2021 prijavio svoje potraživanje, a što mu je sukladno članku 380. stavku 2. slovenskog zakona ZFPPIPP odbačeno zbog zakašnjelosti i nedopuštenosti. Također, tužitelj da nije samostalni, istiniti, a ni pošteni posjednik. Ugovor o kupoprodaji nekretnine da ne sadrži tabularnu izjavu, a dug koji tužitelj u ugovoru navodno prebija s tuženikom je nepostojeći i nigdje u tuženikovim evidencijama nije evidentiran, niti je evidentirana ikakva uplata na ime kupoprodajne cijene na temelju tog ugovora. Zbog svega navedenog, tuženik je protiv tužitelja podnio tužbu radi iseljenja koja se pred Općinskim sudom vodi pod poslovnim brojem P-425/2024.

7. Na ročištu glavne rasprave 3. srpnja 2025. tuženik je istaknuo prigovor zastare jer da ukoliko je tužitelj, kako u tužbi navodi, stekao pravo vlasništva na temelju pravnog posla, tada ne može tražiti da sud još jednom utvrdi stjecanje vlasništva i sudskom odlukom. Slijedom navedenog, tuženik smatra da je protekao petogodišnji zastarni rok za obveznopravne zahtjeve (Ugovor o kupoprodaji je sklopljen 10. siječnja 2014., a tužba je podnijeta 19. svibnja 2021) te da je tužbeni zahtjev tužitelja u zastari.

8. Sud je raspravnim rješenjem P-131/2022-4, od 20. srpnja 2022. u točki I. utvrdio vrijednost predmeta spora u iznosu od 41.807,68 eura (ranije 315.000,00 kuna).

9. U ovom postupku sud je pročitao isprave koje prilože spisu, saslušao je svjedoke EČ (stranica 137-138 spisa), ĐČ (stranica 138 spisa) i VČ (stranica 139 spisa) te tužitelja (stranica 145-146 spisa).

10. Stečajnu upraviteljicu tuženika sud nije saslušao u svojstvu parnične stranke jer provođenje tog dokaza nije od značaja za donošenje odluke u ovom sporu. Sud nije saslušao svjedoka BČ na okolnosti plaćanja kupoprodajne cijene iz ugovora sklopljenog 10. siječnja 2014. na stranici 3-4 spisa jer taj dokazni prijedlog nije važan za utvrđivanje odlučnih činjenica u ovom postupku s obzirom na to da je taj ugovor sklopljen u odnosu na nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], a koja nije predmetom ovog postupka. Nije saslušan ni svjedok TČ jer okolnosti na koje je taj svjedok predložen su utvrđene na temelju isprava koje su pročitane u ovom postupku. Sud nije od FINA-e pribavljao podatke o prometu na žiro računu trgovačkog društva Propter d.o.o. jer bez provođenja financijskog vještačenja poslovnih knjiga tuženika (u kojima bi bili i podaci o prometu po žiro računu) sud nema dovoljno znanja da samim uvidom u promet po žiro računu utvrdi da je do plaćanja kupoprodajne cijene došlo na način kako to u podnesku od 1. ožujka 2022. tvrdi tužitelj. Naime, u konkretnom slučaju sud je cijenio to što je tuženik u ovom postupku te okolnosti izričito osporio, a iz ugovora o kupoprodaji nekretnine od 5. listopada 2012., (koja isprava ima svojstvo javne isprave) proizlazi da je prednik tuženika koji je pravna osoba isplatio cijenu ŠČ, što će u nastavku presude biti detaljnije obrazloženo, pa naprijed navedeni dokazni prijedlog tužitelja, sam za sebe, nema potrebnu dokaznu snagu u tom smislu. Nisu se pribavljali spisi Okružnog suda u Ljubljani St-3043/2015 i St-1269/2021 jer su se sve okolnosti na koje su ti uvidi predlagani utvrđeni na temelju isprava koje su stranke dostavile u ovom postupku.

11. Tužbeni zahtjev tužitelja je u cijelosti neosnovan.

12. Tužitelj u ovom postupku traži da sud utvrdi da je tužitelj na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. stekao pravo vlasništva nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] te da tuženiku naloži da izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja na naprijed navedenoj nekretnini, a koju će u protivnom zamijeniti ova presuda.

13. Među strankama nije sporno da je kao vlasnik nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] upisan prednik tuženika, tj. trgovačko društvo PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija te da je prednik tuženika bio u stečaju već tijekom 2015. (Okružni sud u Ljubljani je stečajni postupak vodio pod poslovnim brojem St-3034/2015, rješenje o ispitivanju tražbina je bilo izdano 1. prosinca 2015.), nakon čega je izbrisan iz sudskog registra Republike Slovenije, a da je 13. srpnja 2021. pokrenut postupak nad imovinom izbrisane pravne osobe koji se vodi pred Okružnim sudom u Ljubljani. Isto tako, nije sporno da je ovdje tuženik pred Općinskim sudom u Puli – Pola u predmetu P-425/2024 protiv ovdje tužitelja pokrenuo postupak radi iseljenja i predaje u posjed nekretnine koja je predmetom ovog postupka, međutim, to nije od utjecaja na ovaj postupak s obzirom da je ovdje predmet tužbenog zahtjeva utvrđenje prava vlasništva te će sud odluku o tome donijeti na temelju činjenica i dokaza istaknutih u ovom postupku.

14. Među strankama je sporno da li je tužitelj na temelju valjanog pravnog osnova stekao vlasništvo naprijed navedene nekretnine u Peroju.

15. Tužitelj je u skladu s odredbom članka 109. stavak 1. i 4. ZPP izvršio ispravak tužbe pa je ugovor o kupoprodaji nekretnine na stranici 3-4 spisa bespredmetan za ovu pravnu stvar i ne odnosi se na odlučne činjenice u ovom postupku.

16. Člankom 115. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje u tekstu: ZV) koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. na stranici 23-24 spisa, određeno je da pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku.

17. Člankom 119. stavak 1. ZV propisano je da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.

18. Člankom 120. ZV određeno je da se vlasništvo na nekretninama stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu (stavak 1.), a radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava (stavak 2.).

19. Člankom 52. stavak 1. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine broj 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08., 126/10., 55/13., 60/13., dalje u tekstu: ZZK) propisano je da zemljišnoknjižni sud dopustit će uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na način propisan posebnim zakonom, a odredbama iz stavka 1. i 2. ovoga članka udovoljeno je ako je ovjerovljen potpis one osobe čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu (stavak 3.).

20. Na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 5. listopada 2012. (na stranici 18-22 spisa) koji je sklopljen u formi javnobilježničkog akta utvrđeno je da su ugovor sklopili ŠČ kao prodavatelj, koja je bila zastupana po tužitelju kao specijalnom punomoćniku i trgovačko društvo PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija kao kupac. Kupac je navedenim ugovorom kupio nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica] koja je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za cijenu od 13.000,00 eura prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, a koji iznos je u cijelosti isplatio prodavatelju, što je prodavatelj potvrdio potpisom tog ugovora.

21. Uvidom u povijesni prikaz izvadak iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 3. lipnja 2025. (na stranici 127-134 spisa) utvrđeno je da je vlasništvo trgovačkog društva PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija upisano 6. veljače 2013. na temelju naprijed navedenog ugovora od 5. listopada 2012. Navedeni upis se odnosi na prednika tuženika, budući da se radi o trgovačkom društvu PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija prije otvaranja stečaja u Sloveniji.

22. Na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. na stranici 23-24 spisa utvrđeno je da je isti sklopljen između trgovačkog društva PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija kao prodavatelja i tužitelja kao kupca vezano za nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica] koja je upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Potpisi prodavatelja i kupca na tom ugovoru nisu ovjereni kod javnog bilježnika.

23. Uvidom u povijesni prikaz izvatka iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 3. lipnja 2025. (na stranici 127-134 spisa) utvrđeno je da je 11. listopada 2022. izvršena zabilježba odbijenog prijedloga tužitelja za uknjižbu prava vlasništva na temelju povijesnog izvatka iz sudskog/poslovnog registra od 3. lipnja 2021. i rješenja III Ips 25/2001 od 12. travnja 2001. Međutim, na temelju povijesnog prikaza navedenog izvatka nije utvrđeno da je tužitelj ugovor koji je sklopio 10. siječnja 2014. na stranici 23-24 spisa pokušao dostaviti na provedbu u zemljišne knjige.

24. Zbog svega naprijed navedenog, dio iskaza tužitelja u kojem je naveo da je jedini ugovor koji je sklopljen između njega i trgovačkog društva Propter d.o.o. bio onaj iz 2014., da je istoga tijekom 2014. ili 2015. predao na provedbu nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu ali kako je greškom napisan krivi broj k.č., odbijeno je provođenje upisa, da aneks ugovoru, kako bi ispravio tu pogrešku nije napisao jer je imao drugih problema za rješavati pa je ovaj dio ostao neriješen, a da ugovore od 10. siječnja 2014. nije ovjerio kod javnog bilježnika jer je smatrao da to nije potrebno s obzirom da ih je osobno potpisao kao kupac te da su potpisani i ovjereni od strane društva Propter d.o.o. Ljubljana, sud ocijenio nevjerodostojnim jer je iskaz u tom dijelu kontradiktoran sadržaju povijesnog prikaza izvatka iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 3. lipnja 2025. (na stranici 127-134 spisa) te činjenici da u spisu postoje dva ugovora koji su sklopljeni 10. siječnja 2014. (ugovori na stranici 3-4 spisa i na stranici 23-24 spisa), što iskaz tužitelja u naprijed citiranom dijelu čini kontradiktornim, nedosljednim i nelogičnim.

25. Dakle, iz svega naprijed navedenog slijedi da tužitelj ugovor od 10. siječnja 2014. na stranici 23-24 spisa nije nikada dostavio nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu na provedbu.

26. Iz naprijed citiranih odredbi ZV i ZZK proizlazi da je za postojanje valjanog pravnog temelja potrebno da uz propisani pisani oblik ugovora kojim se prenosi vlasništvo, potpis prenositelja bude ovjeren po javnom bilježniku (članak 52. stavak 1. ZZK u vezi s člankom 115. stavak 3. ZV i člankom 120. stavak 2. ZV), a to u konkretnom slučaju nedostaje.

27. Članak 290. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05., 41/08., 125/11., dalje u tekstu: ZOO) propisuje posljedice nepoštivanja obvezatnosti oblika pa iz odredbe navedenog članka proizlazi da ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku, kao što je to utvrđeno za ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. (na stranici 23-24 spisa), nema pravni učinak.

28. Nedostatak formalnih uvjeta navedenog ugovora tužitelj je mogao osnažiti u skladu s člankom 294. ZOO. Tužitelj nije u ovom postupku dokazao, iako je na njemu bio teret dokaza, da je u cijelosti ispunio ili u pretežitom dijelu, obveze koje iz tog ugovora nastaju, zbog čega bi se u skladu s člankom 294. ZOO osnažio ugovor kojem nedostaje potreban oblik. Dokazi koji su u tom smislu provedeni (saslušanje tužitelja, saslušanje svjedoka MČ, ĐČ i VČ) nisu adekvatni dokazi kojima bi se te okolnosti utvrđivale budući da je jedini adekvatni dokaz na temelju kojeg bi se utvrđivalo eventualne uplate kupoprodajne cijene tužitelja po ugovoru od 10. siječnja 2014. na stranici 23-24 spisa, a kako je to u ugovoru navedeno (članak 3. i 4. tog ugovora), financijsko vještačenje poslovnih knjiga tuženika radi utvrđenja navedenih okolnosti, a sve s obzirom na to da je tuženik takve navode tužitelja osporio u ovom postupku i tuženik je pravna osoba. Zbog navedenih razloga, sud nije uzeo u obzir navedene personalne dokaze, a osim toga, svjedoci saslušani u ovom postupku nemaju nikakvih neposrednih saznanja vezano uz sklapanje ijednog ugovora o kupoprodaji nekretnine koji su priloženi ovom spisu pa su isti ujedno i irelevantni za utvrđenje odlučnih činjenica u ovom sporu.

29. Zbog svega navedenog, tužitelj nije dokazao da je njegov posjed predmetne nekretnine zakonit u smislu odredbe članka 18. stavak 1. ZV. Navedenom odredbom je propisano da je posjed zakonit ako posjednik ima valjani pravni temelj toga posjedovanja (pravo na posjed), što u ovom postupku nije utvrđeno.

30. Osim stjecanja prava vlasništva nekretnine upisom prava vlasništva u zemljišne knjige za što je, kao što već obrazloženo, utvrđeno da tužitelj nije dokazao da postoji titulus (valjani pravni posao), a ni modus (upis u zemljišne knjige), na temelju činjenica koje je tužitelj istaknuo u ovom postupku, potrebno je utvrditi da li su se eventualno ostvarile pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću u skladu s člankom 159. ZV.

31. Dosjelošću se stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako taj ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje zakonom određeno vrijeme, a posjednik je sposoban da bude vlasnikom te stvari (članak 159. stavak 1. ZV).

32. Samostalni posjednik čiji je posjed pokretne stvari zakonit, istinit i pošten, stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom tri godine, a takav posjednik nekretnine protekom deset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja (redovita dosjelost, članak 159. stavak 2. ZV). Samostalni posjednik pokretne stvari kojemu je posjed barem pošten stječe je dosjelošću u vlasništvo protekom deset godina, a takav posjednik nekretnine protekom dvadeset godina neprekidnoga samostalnog posjedovanja (izvanredna dosjelost, članak 159. stavak 3. ZV).

33. Tuženik u tužbi navodi da je u samostalnom posjedu dulje od deset godina.

34. Sud je u ovom postupku već obrazložio zašto tužiteljev posjed nije zakonit, međutim, na temelju dokaza provedenih u ovom postupku utvrđeno je da tužiteljev posjed predmetne nekretnine nije ni pošten.

35. Člankom 18. stavak 3. ZV propisano je da je posjed pošten ako posjednik kad ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, ali poštenje prestaje čim posjednik sazna da mu pravo na taj posjed ne pripada.

36. Iako su svi svjedoci i tužitelj u svojim iskazima suglasno naveli da jedini posjednik predmetne nekretnine nakon ŽČ bio uvijek tužitelj, iz isprava koje prileže ovom spisu utvrđeno je da je taj navod neosnovan pa su njihovi iskazi u tom dijelu ocijenjeni nevjerodostojnim.

37. U ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. (na stranici 18-22 spisa) koji je sklopljen u formi javnobilježničkog akta stranke su u članku 1. utvrdile da prodavatelj prodaje, a kupac po viđenju kupuje nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o [katastarska općina]. U članku 2. utvrđeno je da ugovorena kupoprodajna cijena za nekretninu navedenu članku 1. ugovora iznosi kunsku protuvrijednost iznosa od 13.000,00 eura prema srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, a koji iznos je kupac, trgovačko društvo PROPTER d.o.o. Ljubljana, Slovenija, u cijelosti isplatio prodavatelju, što je prodavatelj izričito potvrdio svojim potpisom. U skladu s člankom 4. stavak 2. tog ugovora prednik tuženika je u posjed predmetne nekretnine stupio s danom sklapanja ugovora, tj. s 21. rujna 2012.

38. Budući da je naprijed spomenuti ugovor sklopljen u formi javnobilježničkog akta (javnobilježničke isprave su isprave o pravnim poslovima i izjavama koje su sastavili javni bilježnici, članak 3. stavak 1. Zakona o javnom bilježništvu, Narodne novine broj 78/93., 29/94., 162/98., 16/07., 75/09., dalje u tekstu: ZJB), to u skladu s člankom 3. stavak 2. ZJB ima snagu javne isprave. Nadalje, iz prijepisa posjedovnog lista na stranici 124 spisa utvrđeno je da je na dan 26. svibnja 2025. posjednik predmetne nekretnine prednik tuženika. Isto tako, na temelju sadržaja prijepisa posjedovnog lista od 26. svibnja 2025. sud je utvrdio da se posjedovno stanje od sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. do 26. svibnja 2025. nije mijenjalo. Zbog navedenog, a cijeneći odredbu članka 230. stavak 1. ZPP, ono što je u ugovoru i prijepisu posjedovnog lista utvrđeno smatra se da je istinito. Tužitelj u skladu sa stavkom 2. istog članka može dokazivati suprotno. Međutim, na temelju dokaza provedenih u ovom postupku, tužitelj to nije dokazao. Naime, iskazi svjedoka MČ, ĐČ i VČ ocijenjeni su nevjerodostojnim s obzirom na to da svjedoci nisu imali nikakvih neposrednih saznanja vezano za sklapanje ijednog ugovora o kupoprodaji nekretnine koji prileže ovom spisu. Nadalje, iskazi tužitelja i svjedoka VČ su u dijelu u kojem je tužitelj naveo da je ranijoj vlasnici ŠČ platio u gotovini kupoprodajnu cijenu, a novac kojim je platio da je bio njegov osobni, s time da je dio bio posudio od prijatelja, što je potvrdio svjedok VČ u svom iskazu, ocijenjeni nevjerodostojnim jer su proturječni sadržaju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. u kojem je utvrđeno da je cijenu platio prednik tuženika. Tužitelj nije za dokaz naprijed navedenih navoda predložio izvođenje dokaza financijskim vještačenje poslovnih knjiga tuženika radi utvrđenja navedenih okolnosti. Nužnost provođenja vještačenja u tom smislu proizlazi iz okolnosti što je tuženik takve navode osporio u ovom postupku, ugovor o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. i prijepis posjedovnog lista imaju snagu javne isprave, a tuženik i prednik tuženika su pravne osobe.

40. Iz svega navedenog slijedi da tužitelj nije mogao bio u poštenom posjedu na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 21. rujna 2012. s obzirom da ga je na temelju tog ugovora stekao tuženik, a niti ga je mogao steći na temelju ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. (na stranici 23-24 spisa) s obzirom da iz utvrđenih okolnosti u ovom postupku proizlazi da je tužitelj bio svjestan odnosno mogao je biti svjestan da mu pravo na posjed na temelju tog ugovora ne pripada. Kao što je već obrazloženo, ugovor o kupoprodaji nekretnine od 10. siječnja 2014. (na stranici 23-24 spisa) spisa nije valjan, stoga tužitelj na temelju tog ugovora nije mogao steći svojstvo poštenog stjecatelja.

41. Stoga, kako na temelju svega naprijed navedenog proizlazi da tužitelj nije dokazao da je pošteni stjecatelj, to je bespredmetno utvrđivati preostale pretpostavke za izvanrednu dosjelost (protek 20 godina od stjecanja samostalnog posjeda) ili redovitu dosjelost (zakonit i istinit posjed tijekom deset godina od stjecanja samostalnog posjeda).

42. Osim svega naprijed navedenog, na temelju rješenja Okružnog suda u Ljubljani na stranici 91-96 spisa sud je u ovom postupku po pitanju stečajnog postupka i vezanih postupaka koji se vode u Republici Sloveniji nad tuženikom utvrdio slijedeće činjenično stanje. Nad tuženikom je u tijeku stečajni postupak radi naknadno pronađene imovine koji se vodi u Sloveniji pred Okružnim sudom u Ljubljani pod poslovnim brojem St-1269/2021, a predmet postupka je predmetna nekretnina koja je u isključivom vlasništvu tuženika i kao takva dio stečajne mase, a s čime je tužitelj upoznat s obzirom da je njegov zahtjev u tom postupku odbačen. Stečajne postupke, prisilne nagodbe i prisilni prestanak pravnih osoba u Republici Sloveniji uređuje Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) // Zakon o financijskom poslovanju, postupci radi insolventnosti i prisilnom prestanku. Iza tuženika se već vodio stečajni postupak pred Okružnim sudom u Ljubljani pod poslovnim brojem St-3043/2015. U tom stečajnom postupku je bio proveden postupak prijave i ispitivanja tražbina vjerovnika, a tužitelj u tom stečajnom postupku nije prijavio svoju tražbinu, stoga isti ne polaže nikakvo pravo na predmetnu nekretninu niti je ovlašten voditi ovaj spor. Tužitelj da je tek u stečajnom postupku nad naknadno pronađenom imovinom pod brojem St-1269/2021 prijavio svoje potraživanje, a što mu je sukladno članku 380. stavku 2. slovenskog zakona ZFPPIPP odbačeno zbog zakašnjelosti i nedopuštenosti. Stoga, iz svega navedenog je utvrđeno da ne postoje ni formalne pretpostavke za vođenje ovog postupka. Također, kako iz navedenih činjenica proizlazi da tužitelj nije u stečajnom postupku prijavio bilo kakvo potraživanje s osnova ulaganja u predmetnu nekretninu, kao ni eventualne troškove koje je vezano za tu nekretninu podmirio, to su tužiteljevi navodi iznijeti u tom smislu neosnovani i irelevantni za ovaj postupak, pa je i iskaz tužitelja da preostali dio cijene od 17.000,00 eura nije platio na račun društva, već da je platio obveze društva, primjerice prema HEP-u, a i dan danas da mu dolaze računi koje plaća u ime i za račun društva Propter irelevantan za ovaj spor. Iz iskaza tužitelja i preslike dostavnice na stranici 45 spisa utvrđeno je da je tužitelj znao da se nad trgovačkim društvom Propter d.o.o. vodi stečajni postupak budući da je tužitelj u svom iskazu potvrdio da je bio direktor tog društva od 2012. do njegovog brisanja iz registra, a iz dostavnice proizlazi da je nadležni sud o pokretanju postupka brisanja obavijestio neposredno trgovačko društvo Propter d.o.o.

43. Kako je sud utvrdio da nisu zadovoljeni formalni uvjeti za podnošenje ove tužbe, a niti je tužitelj pošten, a ni zakoniti posjednik predmetne nekretnine, to je bespredmetno odlučivati o prigovoru zastare.

44. Cijeneći sve naprijed navedeno, valjalo je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti odbiti kao neosnovan.

45. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. ZPP i članka 155. ZPP (VPS iznosi 41.807,68 eura) s obzirom da je tuženik u cijelosti uspio u ovom sporu. Tuženiku je kao osnovan priznat trošak za zastupanje na pripremnom ročištu 20. srpnja 2019. i 27. svibnja 2025. na kojima se raspravljalo samo o procesnim pitanjima, iznos od 1.250,00 eura (2 x 625,00 eura u skladu s Tbr. 9. t. 2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23, dalje u tekstu: Tarifa) i Tbr. br. 46. Tarife te Tbr. 54. Tarife, slijedom čega tuženiku nije priznat kao osnovan daljnji trošak od 625,00 eura zatražen s tog osnova za ročište 27. svibnja 2025., trošak zastupanja na ročištima glavne rasprave 3. srpnja 2025. i 9. rujna 2025. u iznosu od po 1.250,00 eura za svako ročište u skladu s Tbr. 9. t. 1. Tarife i Tbr. br. 46. Tarife te Tbr. 54. Tarife, tj. sveukupno iznos od 2.500,00 eura. Nadalje, tuženiku je priznat trošak za sastav odgovora na tužbu od 17. studenog 2021., za sastav dva obrazložena podneska od 18. ožujka 2021. i od 18. travnja 2025., i to za svaki podnesak iznos od po 1.250,00 eura u skladu s Tbr. 8. t. 1. Tarife i Tbr. br. 46. Tarife te Tbr. 54. Tarife, odnosno sveukupno iznos od 3.750,00 eura te za sastav podneska od 29. svibnja 2024. u iznosu od 62,50 eura u skladu s Tbr. 8. t. 4. Tarife i Tbr. br. 46. Tarife te Tbr. 54. Tarife kojim je tuženik dostavio punomoć za zastupanje.

46. Tuženiku je zatražio i trošak sudske pristojbe „po odmjeri suda“ međutim, kako taj zahtjev nije određen ni po pravnom osnovu, tako ni po visini (članak 164. stavak 1. ZPP), sud nije odlučivao u tom dijelu. Uzgredno se napominje da s obzirom da je tuženik uspio u ovom sporu to nije ni utvrđena njegova obveza za plaćanje sudskih pristojbi u skladu sa Zakonom o sudskim pristojbama (Narodne novine broj 118/18., 51/23).

47. Tuženiku nije kao osnovan priznat iznos zatražen za sastav podneska od 28. lipnja 2024. u iznosu od 62,50 eura jer taj podnesak tuženik nije uopće dostavio u tijeku ovog postupka, kao ni podnesak tuženika od 14. svibnja 2025. u iznosu od 62,50 eura budući da u tom podnesku tuženik traži odgodu ročišta, što sud nije prihvatio pa isti podnesak nije bio nužan za vođenje ovog postupka.

48. Slijedom svega navedenog, tuženiku je s osnova troškova ovog postupka priznat kao osnovan sveukupno iznos od 7.562,50 eura zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana donošenja ove presude (16. listopada 2025.) do isplate u skladu s člankom 29. stavak 1. ZOO i člankom 151. stavak 3. ZPP, po stopi koja se određuje u skladu s člankom 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.) propisanu za ostale odnose. S druge strane, tuženiku nije priznat kao osnovan trošak u ukupnom iznosu od 750,00 eura zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 16. listopada 2025. do isplate.

49. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Pazinu 16. listopada 2025.

Sudac

Damir Rabar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

DNA:

1. Tužitelj po pun.,

2. Tuženik po pun.