Poslovni broj P-354/2022-58

Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Rijeka, Žrtava fašizma 7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci po sucu Katarina Bajčić Ivančević u pravnoj stvari tužitelja MZ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupana po punomoćniku Lari Denona, odvjetnici u Rijeci, protiv tuženika VZ, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupan po punomoćniku Mirni Škerl, odvjetnici u Rijeci, radi isplate, nakon održane i zaključene glavne rasprave 10. srpnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka te javne objave od 16. listopada 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku ZZ, OIB: [osobni identifikacijski broj], vl. obrta za promet nekretnina [obrt] iz [adresa] da tužiteljici MZ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] isplati iznos od 11.521,00 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom od 14. ožujka 2022. pa do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, potom od dana 01. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, te od dana 30. prosinca 2023. pa do dana isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizišla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužiteljici prouzročene troškove postupka u visini od 3.962,87 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana 16. listopada 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizišla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana, dok se s preostalim dijelom zahtjeva za naknadom troška odbija.

Obrazloženje

Tužiteljica u tužbi navodi da je tuženik bio posrednik u kupoprodaji nekretnine

– kuće u [adresa] na adresi [adresa] te je tužiteljici ponudio kupnju navedene nekretnine, prodavatelj koje je bio PZ. Tuženik je tužiteljicu uvjeravao da je nekretnina bez ikakvih pravnih i materijalnih nedostataka, da je sva dokumentacija uredna te je tužiteljica s prodavateljem dana 14.3.2019. godine sklopila kupoprodajni predugovor, s obzirom da prodavatelj još nije bio ishodio rješenje o nasljeđivanju, te odmah sljedećeg dana tj. 15.3.2019. godine i kupoprodajni ugovor. U oba ugovora predmetna je nekretnina opisana kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Naknadno je, međutim, izvršen ispravak oznake čestice, pa je točna oznaka predmetne nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tužiteljica je platila kupoprodajnu cijenu i uknjižena je kao vlasnica nekretnine. Tužiteljica je, naknadno, u postupku utvrđenja uvjeta za rekonstrukciju i nadogradnju nekretnine, utvrdila da za kuću nije ishođena pravomoćna građevinska dozvola te da ista ne postoji u arhivima, a također nije niti pokrenut postupak legalizacije, pa nije ishođeno niti rješenje o izvedenom stanju. Tužiteljica smatra da za navedene nedostatke koji bitno umanjuju vrijednost predmetne nekretnine odgovara tuženik jer se isti ugovorom o posredovanju obvezao obavijestiti tužiteljicu o svim okolnostima bitnim za zaključenje posla, što uključuje i provjeru svih bitnih činjenica o nekretnini, a legalnost objekta je svakako među bitnijim činjenicama. Tuženik je, nakon obavijesti tužiteljice, priznao svoj propust odgovornost te je između parničnih stranaka sklopljen dana 10.9.2020. Ugovor kojim se tuženik obvezuje o svom trošku ishoditi rješenje o izvedenom stanju za predmetnu nekretninu "kada na snagu stupi novi zakon o legalizaciji čije se donošenje uskoro očekuje". Tužiteljica je, međutim, ponovno obmanuta od strane tuženika jer se nikakav novi zakon uskoro ne očekuje te je od prihvaćanja obveze tuženika da izvrši sve potrebno za ishođenje dokumentacije o legalnosti građevine prošlo već više od godinu dana, bez da je tuženik svoju obvezu izvršio.

Tužiteljica, stoga, smatra da joj je tuženik pričinio štetu jer joj je zatajio bitne činjenice o nekretnini prilikom posredovanja te nekretnina nema svojstva koja joj je jamčio tuženik te time niti vrijednost koja odgovara plaćenoj kupoprodajnoj cijeni u iznosu od 50.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti. Tužiteljica smatra da je vrijednost građevinskog terena bez kuće, koja je sagrađena bez dozvole, upola manja pa stoga smatra da joj je tuženik pričinio štetu u iznosu od najmanje 25.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti. Stoga predlaže sudu da po provedenom dokaznom postupku donese presudu kojom se tuženika nalaže da tužiteljici isplati iznos od 189.750,00 kn s kamatama od dana podnošenja tužbe do isplate.

Po provedenom građevinskom vještačenju tužiteljica je konačno precizirala tužbeni zahtjev te potražuje iznos od 11.520,00 EUR sa kamatama od 14. ožujka 2022 do isplate uz naknadu parničnog troška sve u roku od 15 dana. Navodi kako potražuje štetu zbog neispunjenja tuženikove obveze preuzete ugovorom od 10.9.2020. kojim se izričito tuženik obvezao legalizirati o svom trošku kuću tužiteljice za koju je posredovao u prodaji. U ovom je postupku bilo potrebno utvrditi je li prošao razuman rok za ispunjenje obveze tuženika i koji su uvjeti i troškovi da bi kuća tužiteljice stekla svojstvo legalnosti. Upravo to učinjeno je nalazom i mišljenjem vještaka koji je u svom dopunskom očitovanju naveo da smatra da je za kuću moguće ishoditi građevinsku dozvolu te opisao troškove tog postupka na st. 2. dopune nalaza, a prema kojem iznosu je tužiteljica precizirala tužbeni zahtjev.

Tuženik u odgovoru na tužbu osporava sve navode tužbe te se istoj protivi u cijelosti po osnovi i visini. Tuženi ističe prigovor nedospjelosti potraživanja odnosno preuranjenosti tužbe. Ako tužiteljica tužbeni zahtjev temelji na ugovoru od 10.9.2020. tada se ističe da obveza tuženoga još uvijek nije dospjela. Ako tužiteljica ne temelji tužbeni zahtjev na tom ugovoru, onda tuženi predlaže da sud pozove tužiteljicu da navede osnov tužbenog zahtjeva. Iz tužbe proizlazi da tužiteljica tvrdi da je kupnjom predmetne nekretnine pretrpila štetu. Međutim, činjenice su potpuno drugačije:

Tužiteljica je kupila predmetnu nekretninu za cijenu koja je bila daleko ispod tržišne cijene za takvu nekretninu. Do toga je došlo jer se prodavatelju „žurilo“ s prodajom. Tužiteljica je kupila predmetnu nekretninu za cca EUR 30.000,00 do EUR 40.000,00 „ispod cijene“. Dakle, tužiteljica je „zaradila“ prilikom kupnje predmetne nekretnine. Nadalje, tužiteljica ni danas ne trpi nikakvu štetu. Vrijednost predmetne nekretnine danas je cca EUR 120.000,00. Dakle, tužiteljica je kroz vremenski period od cca tri godine „zaradila“ cca EUR 50.000,00 do EUR 70.000,00.

Tuženi je spreman uzeti predmetnu nekretninu u prodaju i prodati je za daleko veći iznos od onog kojeg je platila tužiteljica. Iznos kojeg bi tužiteljica danas dobila prodajom predmetne nekretnine premašuje njezin osnovni ulog te sva ulaganja koja je eventualno učinila. Dakle, tužiteljica je „na dobitku“. Interesantno je da tužiteljica ne traži raskid kupoprodajnog ugovora i povrat cijene. Očito je da je tužiteljica svjesna da je napravila „dobar posao“ kupnjom predmetne nekretnine. Međutim, očito da je tužiteljica želi još „zaraditi“. Tužiteljica u tužbi navodi da je kuća „bezvrijedna“ te uspoređuje vrijednost zemljišta s cijenom koju je platila, pa iz toga izvodi zaključak o visini štete koju je navodno pretrpila. Tuženi se protivi takvom načinu izračuna visine eventualne štete. Tuženi se protivi tvrdnji da je kuća bezvrijedna kako to pokušava prikazati tužiteljica. Tužiteljica nije kupila zemljište nego je kupila kuću. Predmetna kuća imala je svoju vrijednost bez obzira na navodno „nepostojanje uporabne dozvole“. Dakle, visina eventualne štete se može utvrditi samo i jedino vještačenjem koje će usporediti iznos kojeg je tužiteljica platila (EUR 50.000,00) s vrijednosti slične nekretnine bez uporabne dozvole u isto vrijeme (ožujak 2019). Ako je tužiteljica platila manje ili jednako vrijednosti takve nekretnine u vrijeme stjecanja, onda tužiteljica nije pretrpila nikakvu štetu. Ako je tužiteljici nastala šteta, onda je ta šteta nastala u vrijeme kupnje nekretnine. Stoga se visina eventualne štete može utvrditi samo i jedino usporedbom vrijednosti sličnih nekretnina na dan stjecanja s cijenom koju je tužiteljica platila. Tuženi se kategorički protivi tvrdnji da „nepostojanje“ uporabne dozvole umanjuje vrijednost nekretnine za iznos koji se potražuje. Činjenica je da je predmetna kuća ucrtana u katastar i upisana u zemljišnu knjigu. U dokaz ove tvrdnje tuženi prilaže posjedovni list te izvadak iz zemljišne knjige. Postavlja se pitanje o kakvoj šteti govori tužiteljica. Svi navodi tužbe tj. navodi da tuženi navodno nije izvijestio tužiteljicu o nepostojanju uporabne dozvole mogu eventualno biti osnov za poništenje ugovora zbog mane volje. Međutim, tužiteljica ne traži poništenje ugovora, nego traži nešto što po stajalištu tuženoga ne postoji. Tuženi osporava postojanje bilo kakve štete na strani tužiteljice.

Ukoliko tužiteljica tvrdi da je stjecanjem predmetne nekretnine pretrpila štetu neka izvoli to dokazati. Tužiteljica živi u predmetnoj kući već tri godine. Kuća je spojena na svu komunalnu infrastrukturu prema mjesnim prilikama (struja, voda, kanalizacija, telefon). Tužiteljica mora objasniti u čemu se sastoji njena šteta. Ako se radi o materijalnoj šteti onda mora postojati uzročno posljedična veza između stjecanja predmetne nekretnine i umanjenja imovine tužiteljice. U konkretnom slučaju tužiteljica ne trpi nikakvu štetu. Tužiteljica je stekla nekretninu veće vrijednosti nego što je platila.

Predmetna kuća upisana je u zemljišnoj knjizi. Nadalje, predmetna kuća ucrtana je u katastarski plan i upisana je u posjedovni list. Tužiteljica je kupila kuću te se je upisala kao vlasnica iste. Cijena koju je tužiteljica platila bila je daleko ispod tržišne cijene u vrijeme stjecanja. Postavlja se pitanje u čemu se sastoji njena šteta. Nakon što tužiteljica objasni u čemu se sastoji njena šteta tuženi će se po potrebi nastavno očitovati. Tuženi predlaže da sud pozove tužiteljicu da objasni osnov tužbenog zahtjeva kako bi se tuženome omogućilo raspravljanje. Tužiteljica u tužbi navodi: „Tužiteljica je naknadno ... utvrdila da za kuću nije ishođeno rješenje o izvedenom stanju. Tužiteljica smatra da za navedene nedostatke koji bitno umanjuju vrijednost predmetne nekretnine odgovara tuženik jer se isti ugovorom o posredovanju obvezao obavijestiti tužiteljicu o svim okolnostima bitnim za zaključenje posla, što uključuje i provjeru svih bitnih činjenica o nekretnini, a legalnost objekta je svakako među bitnijim činjenicama“ (vidi tužbu). Da li nepostojanje rješenja o izvedenom stanju bitno umanjuje vrijednost nekretnine? Tuženi smatra da u konkretnom slučaju nepostojanje rješenja o izvedenom stanju ne umanjuje vrijednost nekretnine. Da li je tuženi ugovorom o posredovanju preuzeo obvezu utvrditi postojanje rješenja o izvedenom stanju za predmetnu nekretninu? Tuženi smatra da se ugovorom o posredovanju obvezao utvrditi samo činjenice bitne za ostvarenje svrhe pravnog posla. Svrha pravnog posla je bilo stjecanje vlasništva nekretnine. Tužena je stekla vlasništvo nekretnine te se je upisala u zemljišne knjige kao vlasnica. Tužiteljica nije nikada rekla tuženome da želi rekonstruirati i nadograditi nekretninu niti je zatražila istraživanje tuženoga u tom smislu. Tuženi je posrednik u prometu nekretnina i njegova jedina obveza je da osigura stjecanje vlasništva. Tuženi je svoju obvezu u cijelosti izvršio. Osim toga, upravo je tužiteljica inzistirala na hitnoći posla jer je znala da kupuje nekretninu „ispod cijene“. Tužiteljica je „forsirala“ zaključenje predugovora, intervenciju kod javnog bilježnika da se provede ostavina, a nakon toga hitno zaključenje ugovora. Ovi navodi su dokaz da tužiteljici „uporabna dozvola“ nije bila ni na kraj pameti nego je htjela čim prije steći vlasništvo nekretnine. Uostalom, upravo je inzistiranje tužiteljice na hitnoći posla onemogućavalo bilo kakvo „istraživanje“. Nadalje, tuženi napominje da se u konkretnom slučaju ne može pristupiti rekonstrukciji i nadogradnji bez obzira na nepostojanje uporabne dozvole (radi se o kući u nizu). Stoga su potpuno netočne tvrdnje da tužiteljica ne može pristupiti rekonstrukciji zbog nepostojanja uporabne dozvole za što je navodno kriv tuženi. Uostalom, sve kada bi bile točne sve tvrdnje tužiteljice (što tuženi osporava) tada bi se eventualna šteta tužiteljice sastojala u trošku izrade nove projektne dokumentacije i dr. Tužiteljica u tužbi nije ni pokušala dokazati da je poduzela radnje u svrhu ishođenja nove projektne dokumentacije niti trošak takve dokumentacije. Tužiteljica visinu štete temelji na „vrijednosti građevinskog terena“. Tuženi osporava takav način izračuna visine štete. Nadalje, u tužbi se navodi: „Tužiteljica smatra da joj je tuženik pričinio štetu jer joj je zatajio bitne činjenice o nekretnini prilikom posredovanja te nekretnina nama svojstva koja joj je jamčio tuženik te time niti vrijednost koja odgovara plaćenoj kupoprodajnoj cijeni u iznosu od EUR 50.000,00“. Za koja svojstva nekretnine uopće može jamčiti tuženik? U spisu se nalaze dokazi (izvadak iz zemljišne knjige i izvod iz katastra) iz kojih proizlazi da su službena državna tijela upisala kuću u zemljišnu knjigu i katastar. Službena tijela nisu u zemljišnoj knjizi upisali tzv. „negativnu zabilježbu“ tj. činjenicu nepostojanja uporabne dozvole. Ako zakon propisuje načelo povjerenja u zemljišne knjige, onda se to načelo mora odnositi i na tuženoga. Tuženi je s punim povjerenjem vjerovao u sadržaj službenih dokumenata. Stoga tuženi ne može odgovarati za bilo kakvu štetu ako sadržaj službenih dokumenata ne odgovora stvarnom stanju. U tom smislu se ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Tuženi tvrdi da je jamčio samo i jedino za sadržaj službenih dokumenata te za prijenos vlasništva nekretnine. To što je tuženi jamčio to je i ispunio. Tuženik nikada nije jamčio da nekretnina ima „uporabnu dozvolu“. Da li uporabna dozvola predstavlja bitno svojstvo nekretnine? Tuženi smatra da u konkretnom slučaju uporabna dozvola ne predstavlja bitno svojstvo nekretnine jer je nekretnina upisana u zemljišnu knjigu i katastar. Nadalje, nekretnina je spojena na sve komunalne priključke prema mjesnim prilikama. Nekretnina se koristi za stanovanje. Dakle, nekretnina ima sva potrebna svojstva. U konkretnom slučaju tuženi nije prodavatelj. U konkretnom slučaju tužiteljica ne traži raskid ili poništenje kupoprodajnog ugovora. Iz tužbe se može zaključiti da tužiteljica smatra da nekretnina ima „mane“. U konkretnom slučaju tužiteljica ne tuži prodavatelja nego samo posrednika. Novac od prodaje dobio je prodavatelj. Prema tome, ako nekretnina ima mane za te mane odgovara prodavatelj, a ne posrednik. Tuženi ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Da li za eventualne mane nekretnine može odgovarati samo posrednik, a ne i vlasnik kuće? Naime, predmetna tužba de facto predstavlja zahtjev za sniženjem cijene. Takav zahtjev može se postaviti prema prodavatelju, a ne prema posredniku. Iz tužbe je evidentno da tužiteljica ima namjeru zadržati nekretninu. Stoga se opetovano ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Naime, u tužbi tužiteljica tvrdi da su joj bile zatajene činjenice u vezi predmetne nekretnine. Tuženi tvrdi da je tužiteljici bilo sve rečeno i to upravo od strane prodavatelja. Tuženi smatra da se šteta može utvrditi samo usporedbom vrijednosti sličnih nekretnina u ožujku 2019. s cijenom koju je tužiteljica platila. Budući da je tužiteljica platila cijenu koja je bila daleko ispod tržišne cijene, tuženi tvrdi da tužiteljica nije pretrpila nikakvu štetu.

U mjesecu ožujku 2019. tuženom se obratio PZ sa zahtjevom da mu proda predmetnu nekretninu. U tom trenutku još uvijek nije bio okončan ostavinski postupak iza PZ ĆZ, upisanog vlasnika predmetne nekretnine. PZ je želio hitno prodati predmetnu nekretninu te je potraživao cijenu koja je bila daleko ispod tržišne cijene za takvu nekretninu. Tužiteljica je bila upoznata sa svim ovim činjenicama. Tužiteljica je znala da ostavinski postupak iza tada upisanog zk vlasnika nije okončan. Dokaz za tu tvrdnju je čl. 1 kupoprodajnog predugovora kojeg je tužiteljica zaključila s DZ. Tužiteljica je znala da se predmetna nekretnina prodavala za cijenu koja je bila daleko ispod tržišne cijene nekretnine. Dokaz za tu tvrdnju je činjenica da je upravo tužiteljica inzistirala na hitnom zaključenju kupoprodajnog predugovora i to dok ostavinski postupak još uvijek nije bio okončan. Tuženi tvrdi da tužiteljica nikada nije tražila nikakvu uporabnu dozvolu te da je inzistirala na hitnom zaključenju posla jer je bila svjesna da kupuje nekretninu „ispod cijene“. U dokaz ovog navoda tuženi predlaže provođenje dokaza saslušanjem svjedoka ĐZ, agenta koji je posredovao u predmetnoj prodaji. Nadalje, u dokaz navoda da je upravo tužiteljica "forsirala" predmetnu prodaju je i činjenica da je tužiteljica platila troška ostavinskog postupka (jer prodavatelj nije imao novaca). Dakle, upravo je tužiteljica „forsirala“ kupnju jer je znala da se nekretnina kupuje ispod stvarne tržišne cijene. Tuženi kategorički osporava da bi on ili agent za posredovanje u prometu nekretnina na bilo koji način doveo tužiteljicu u zabludu u pogledu bilo koje činjenice koja se tiče nekretnine. Tuženi zna da je tužiteljica imala nekoliko susreta s prodavateljem (dok se rješavala ostavina) i da su oni proveli dosta vremena zajedno. Tuženi tvrdi da je prodavatelj rekao tužiteljici sve podatke koji se tiču predmetne nekretnine, a koje sada tužiteljica ističe kao sporne. Tuženi kategorički tvrdi da je izrijekom upozorio tužiteljicu da ne odgovara za bilo kakve informacije u pogledu nekretnine osim onih koje su upisane u službenim registrima. U konkretnom slučaju tuženi je posredovao u prometu nekretnine te je tužiteljica stekla vlasništvo iste. Svrha pravnog posla je bilo stjecanje nekretnine. Tuženi je posao posredovanja izvršio. Tuženi osporava da bi bio u obvezi prema tužiteljici vršiti bilo kakve druge poslove osim posredovanju u prijenosu vlasništva. Tuženi smatra važnim istaći slijedeće: U vrijeme stjecanja predmetne nekretnine tužiteljica je bila u dugogodišnjoj vezi s prijateljem tuženoga. Osim toga, neposredno nakon stjecanja predmetne nekretnine tužiteljica je izrazila želju da počne raditi kod tuženoga kao agent za posredovanje. Tuženi je tom zahtjevu tužiteljice udovoljio te ju je pozvao na edukaciju. U tom periodu tužiteljica je rekla tuženome da bi htjela nešto nadograditi pa da joj treba rješenje o izvedenom stanju za predmetnu nekretninu. Dakle, tek tada, cca 6 mjeseci nakon zaključene kupoprodaje, tužiteljica je prvi puta rekla tuženome da bi htjela nadograditi predmetnu nekretninu. Imajući u vidu da se radi o partnerici njegovog prijatelja i da će tužiteljica raditi kao agent u njegovoj agenciji, tuženi je preuzeo obvezu da će o svom trošku ishoditi rješenje o izvedenom stanju kada na snagu stupi novi zakon o legalizaciji. Tuženi predmetnim ugovorom nije priznao odgovornost za bilo koji propust, jer tuženi nije ni imao obvezu učiniti bilo što osim prenijeti vlasništvo. Tuženi je preuzeo obvezu pomoći tužiteljici budući se radilo o partnerici njegovog prijatelja i budućoj zaposlenici u njegovoj agenciji. Troškovi legalizacije iznose nekoliko tisuća Kuna pa je tuženi u dobroj vjeri pristao preuzeti taj trošak. Tuženi smatra potrebnim ukazati na slijedeće činjenice: Tužiteljica je stekla vlasništvo nekretnine koja je upisana u zemljišnu knjigu i katastar. Predmetna nekretnina je spojena na svu komunalnu infrastrukturu. Tužiteljica tužbom traži isplatu 50% kupoprodajne cijene. Dakle, tužiteljica želi zadržati nekretninu te ostvariti povrat 50% cijene. Predlaže sudu da nakon provedenog postupka odbije tužbu i tužbeni zahtjev kao neosnovane uz obvezu tužiteljice da tuženome naknadi prouzročene troškove postupka sa zakonskom zateznom kamatom počam od dana donošenja odluke do isplate, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

Sud je proveo dokaze uvidom u materijalnu dokumentaciju priležećoj spisu, saslušao je tužiteljicu i tuženika kao stranke u postupku, saslušao svjedoke JZ, LZ, ŽZ, ĐZ i PZ te je proveden dokaz očevidom na licu mjesta i građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Ivanu Vučemilu.

Ocjenom svih provedenih dokaza u smislu odredbe čl. 8 Zakona o parničnom postupku ovaj sud drži tužbeni zahtjev tužitelja osnovanim.

Iz iskaza saslušanje svjedokinje ŽZ sestre tužiteljice proizlazi kako je ista s tužiteljicom bila vidjeti kuću na [adresa] koja je bila predmet kupoprodaje, tamo ih je čekala agentica i prodavatelj PZ. Agentica je rekla da je s kućom sve u redu, ne sjeća se jesu li sestri tada prezentirani kakvi papiri vezano za kuću. Tada se razgovaralo i o kupoprodajnoj cijeni prodavatelj je tražio 70.000,00 do 80.000,00 Eur no tužiteljica je rekla da mu može ponuditi 50.000,00 EUR i prodavatelj je na to pristao. Kasnije nije sudjelovala u sklapanju samog ugovora o kupoprodaji pa detalje ne zna. Sestra je kupila kuću, prizemni dio nije bio podoban za stanovanje, sestra je isti htjela urediti i etažirati i tada je saznala da kuća nema sve papire, tuženik joj je tada obećao legalizirati kuću, no to nikada nije učinio, zavlačio ju je.

Iz iskaza ĐZ agentice, koja je sudjelovala kao posrednik u kupoprodaji nekretnine na adresi [adresa], utvrđeno je kako je navedena nekretnina bila prilika, obavijestila je potencijalne kupce i tužiteljica je bila prva koja je željela stupiti u kontakt s prodavateljem i pogledati nekretninu, dogovorile su se da se drugoj jutro nađu pogledati nekretninu, tada nije raspolagala nikakvim papirima za tu kuću, prodavatelj je pokazivao neke papire i među njima stari vlasnički list, i tada je postignut dogovor oko cijene, koja se prodala ispod cijene za 50.000,00 EUR, a takve kuće su se tada prodavale za 90.000,00 EUR. Prodavatelj je rekao da mu je hitno prodati nekretninu. Nekretnina je još bila na njegovog oca pa je trebalo srediti i to srediti. Kasni je tek od tužiteljice saznala da kuća nema građevinsku niti uporabnu dozvolu. Nije joj poznato je li između tužiteljica i tuženika postignut kakav dogovor vezao za rješavanje problema što kuća nema građevinsku i uporabnu dozvolu. Ugovor od 10.09.20202. nije vidjela. Njoj kao posredniku je bilo bitno da je vlasnički lits čist, a to je u konkretnom slučaju bilo tako. Nisu postavljale pitanje zašto je cijena nekretnine niža. Takve prilike se znaju pojaviti. Najprije se zaključio predugovor, pa se odradila ostavina, to su radile odvjetnice LZ, i nakon toga sklopio glavni ugovor o kupoprodaji. Zna da je prodavatelj bio u financijskim problemima, nije imao novaca. Njoj kao posredniku je bitno da je vlasnički list čist, ne provjeravaju imali kuća građevinsku i uporabnu dozvolu. Tužiteljica nije pitala ima li kuća građevinsku dozvolu i je li legalno sagrađena.

Svjedokinja LZ u iskazu navodi kako je sudjelovala u ostavinskom postupku kao punomoćnik nasljednika iza pok. ĆZ, a angažirao ju je za to nasljednik PZ. Ostavinsku imovinu je činila kuća u [adresa]. Sjeća se da ju je za tu kuću kontaktirao odvjetnik Marko Linić kao punomoćnik FZ vlasnika agencije Elite vezano za kupoprodaju te kuće, odnosno provedbu rješenja o nasljeđivanju. Što se tiče same kupoprodaje nije joj ništa poznato. Ostavinski postupak je brzo proveden, ali se provedba rješenja u zemljišnim knjigama odužila zbog neplaćanja troškova javnog bilježnika, čekalo se nasljednika da skupi novac da te troškove plati, koliko se sjeća taj trošak je konačno plaćen iz kapare ili kupoprodajne cijene.

Svjedok PZ u iskazu navodi kako je kuću u [adresa] na adresi [adresa], naslijedio od oca ĆZ, u toj kući nikada nije živio. Kuću je otac izgradio nakon što su se roditelji razveli, nije plaćao alimentaciju, jer je tu kuću gradio, pa su se roditelji dogovorili da ta kuća pripadne njemu. Tu kuću je htio prodati pa je stupio u kontakt s tuženikom. Nazvala ga je jedno jutro agentica i rekla da ima zainteresiranog kupca, te su došle agentica ĐZ, tužiteljica i njezina sestra. U kući je pronašao nekakve papire vezano za istu i to prezentirao tužiteljici. Rekao je da ostavina još nije gotova. Tužiteljica je bila samo jednom na nekretnini prije kupoprodaje. On nije znao da kuća nema građevinsku dozvolu. U trenutku prodaje prizemlje nije bilo podobno za stanovanje. Tužiteljica mu je dala novac da se može provesti ostavinska rasprava iza oca, a novac je ušao u kupoprodajnu cijenu. S agencijom je kontaktirao telefonski, rekao da je naslijedio kuću koju bi htio prodati i da mu se žuri. Iz iskaza svjedoka JZ, bivšeg partnera tužiteljice, proizlazi da mu je tužiteljica rekla da ima priliku kupiti povoljno nekretninu na [adresa], da je prodavatelj najprije tražio 80.000,00 EUR no spustio na 50.000,00 EUR. O tome ima li nekretnina građevinsku dozvolu ili ne nije se razgovaralo. S tužiteljicom je išao na ostavinsku raspravu i tada je shvatio da poznaje i prodavatelja. Tuženika je vidio tek kod sklapanja ugovor i tada shvatio da i njega poznaje. Kod sklapanja ugovora u uredu odvjetnika Linića uopće se nije pričalo imali li kuća građevinsku dozvolu ili ne. S nekretninom je tada sve bilo u redu, bar su tako mislili, sve je išlo preko agencije. Kad se krenulo u adaptaciju kuće shvatilo se da ista nema građevinsku dozvolu. Htjela je tužiteljica etažirati kući angažirala geodeta i tada se to saznalo. Tada je tužiteljica kontaktirala tuženika, bili je problema i se brojem čestica to je riješeno, a što se tiče građevinske dozvole rekao je da će to legalizirati na neki način, a kasnije kada to nije išlo da će on platiti građevinsku dozvolu. MZ je počela gubiti povjerenje u njega pa je zato zaključen ugovor. Prodavatelju se žurilo prodati kuću zbog dugova. Nije mu poznato kako su tužiteljica i prodavatelj došli do konačne cijene od 50.000,00 EUR.

Iz iskaza tužiteljice proizlazi kako je 15. ožujka 2019. sa prodavatelj zaključila kupoprodajni ugovor temeljem kojeg je stekla kuću u [adresa] na adresi [adresa]. Ovdje tuženik je bio posrednik u navedenom kupoprodajnom odnosu temeljem ugovora o posredovanju kojeg smo međusobno zaključili. Prilikom kupnje nekretnine bilo joj važno da je vlasnički list čist i da tuženik kao posrednik mora sve napraviti da bi ja kupila kuću sa čistim vlasničkim listom. Stoga je i kupovala kuću preko agencije. Mislila je da je s kućom sve u redu, no kasnije se uspostavilo da kuća nema građevinsku dozvolu odnosno da takav dokument nigdje nije pronađen. Osim toga postoji jedan mali problem sa brojem katastarske čestice jer je kupoprodajni ugovor bio zaključen na česticu 1385/183, a ispravno je trebalo stajati 1385/182 to je tuženik u kratkom roku ispravio, doneseno je rješenje o ispravku pogrešnog upisa. Nakon nekakvih par mjeseci htjela je etažirati donji stan, pa je preko jednog poznanika doznala da kuća nije na toj čestici na kojoj je glasio kupoprodajni ugovor nego da je na jednoj drugoj čestici pa je kontaktirala tuženika rekla u čemu je problem i tada ga i pitala gdje je građevinska dozvola za tu kuću. Nitko joj ranije nije spomenuto da kuća nema građevinsku dozvolu. Kuća ima prizemlje i kat i ja taj stan u prizemlju je htjela etažirati. Kuća koja se veže odmah uz njenu samo prizemnica. Ta kuća koja se veže uz njenu, a koja je samo prizemnica također nosi kućni broj [adresa], a vlasnik te kuće prizemnice je PZ M. Kada je tuženika pitala gdje je građevinska dozvola on je ostao iznenađen, rekao je pa kuću ste kupili na brzinu, ona je rekla u redu ali vi ste bili dužni provjeriti sve papire od te kuće. Glede zaključenja ugovora od 10.rujna 2020., navodi da ja sa tuženikom nikad nije bila u lošim odnosima i da je on njoj obećavao da će riješiti problem ove nekretnine, no da bi imala nekakvu sigurnost da će se to riješiti a budući joj je i sam rekao da je zeznuo stvar on i njegov odvjetnik Marko Linić koji je sve to vodio došlo je do zaključenja ovoga ugovora temeljem kojeg se tuženik obvezao legalizirati nekretninu odnosno ishoditi rješenje o izvedenom stanju. Tuženik po tom ugovoru nije bio baš aktivan, jedino što zna da je išao u povijesni arhiv tražiti građevinsku dozvolu za ovu nekretninu što sam već i sama tražila. Već tri godine obećava da će dopeljati geodeta, da snimi stanje na licu mjesta što se tiče ove nekretnine, položaj prema susjedima no do toga nije došlo. Što se tiče prodavatelja PZ navodi da je on kuću naslijedio iza svog oca no nije imao novaca da se provede ostavinski postupak i kuća upiše na njegovo ime, ona je sve to platila da bi se ostavinsko rješenje moglo provesti i kuća upisala na ime PZ i da može kupiti kuću. Na upit suda koliko je trajalo sam proces od dana kad sam stupila u kontakt sa prodavateljem pa do dana zaključenja ugovora navodim da je to bilo vrlo kratko, možda 5 dana, čak i manje.

Nije joj se žurilo kupiti kuću, žurilo se prodavatelju kuće PZ. Agenticu ĐZ upoznala je nekoliko mjeseci prije nego što je zaključen ovaj kupoprodajni ugovor naime tada je bila u vezi sa sada mojim bivšim partnerom koji se bavi iznajmljivanjem stanova pa su tako upoznali ĐZ i u nekom od tih razgovora rekla ĐZ da namjeravam kupiti nekretninu te ju je jednu večer nazvala i rekla da ima nekretninu na prodaju i da bi drugo jutro to mogla progledati. Sjećam se da je ujutro u 8 sati sa sestrom došla na lice mjesta pogledati tu nekretninu tamo je bila agentica ĐZ i prodavatelj PZ, nekretninu je pogledala, PZ je rekao da bio kupoprodajna cijena bila 80.000,00 eura no ona nije imala toliko novaca, onda je on pitao pa koliko bi mu mogla dati, najprije je spustio na 70.000,00 eur, reklaje da joj to nije prihvatljivo i tada mu je ponudila 50.000,00 eur, on je na to pristao odmah. Čak tog istog dana ju pitao da mu da 3 do 4 tisuće eura bez da potpišu nekakve papire, rekla je da to ne može dati i tu se zapravo vidi da se PZ žurilo sa prodajom te kuće, imao je dugove. PZ joj nije pokazivao papire kuće. Tuženiku su ona i PZ platili proviziju. Točno je da je radila u tuženikovoj agenciji nekakva dva tjedna, nakon što je doznala za probleme sa ovom kućom, na taj način htjela biti bliže tuženiku, da se što prije riješi ovaj problem, no do toga nije došlo. Nakon što se saznalo za problem ove nekretnine tuženik je govorio da zbog poznanstva sa njezinim partnerom će pokušati riješiti ovaj problem i osjećala se nekako sigurno zbog toga. Nije htjela da dođe do ove tužbe. To tuženik dobro zna. Što se tiče legalizacije ove nekretnine tuženik po njenom saznanju nije poduzimao nikakve radnje niti zvao da nekome otvorim kuću. Kuću ne može etažirati jer nema građevinsku dozvolu. Kuću ne bi kupila da sam znala da nema građevinsku dozvolu, prije kupoprodaje ne nekretnini je bila jednom, sa prodavateljem pregovarala samo o cijeni te kuće a daljnje pregovore sam obavljala sa agenticom ĐZ. Prije zaključenja ugovora joj je samo bio prezentiran vlasnički list te nekretnine. U tom vlasničkom listu je stajalo da je nekretnina čisto vlasništvo prodavatelja, nije bilo nikakvih drugih upisa niti tereta. Ponovno navodi imala saznanja da kuća nema građevinsku dozvolu a misli da je obveza tuženika kao posrednika da sve to provjeri i o tome ju obavijesti. Tuženik ju je pokušao spojiti sa geodetom no to su bila samo njegova obećanja. Jednom su zajedno ona tuženik išli na razgovor kod geodeta ČZ no sve je na tom razgovoru stalo i dalje se više ništa nije događalo. Taj geodet se nije javljao dalje. Na tom sastanku je dogovoreno da će geodete izaći na lice mjesta, da će izmjeriti kuću i s tim da će se početi rješavati problem legalizacije. Pokušala je kasnije kontaktirati tog geodeta on se meni nije javljao i VZ je pokušao s njim kontaktirati i njemu se nije javljao pa je VZ predložila da angažira drugog geodeta no do toga nije došlo. To je tuženikova greška i neka on to rješava. VZ je najprije rekao da će on sve troškove podmiriti no poslije je predlagao da snosimo troškove po pola. Nekretninu je htjela etažirati u dva stana. Donja etaža ima oko 44 kvadrata a gornja 90 kvadrata. Kada je kuću kupila donja etaža je u naravi bila konoba koju je trebalo preurediti i pretvoriti u stambenu jedinicu. Gornja etaža se još uređuje. Dosta novaca je uloženo u kuću od njene kupnje. Kuća prema tim službenim papirima uopće ne postoji. Treba ju legalizirati, trenutno legalizacija po postojećim zakonima nije moguća. Koliko je njoj poznato zadnja legalizacija je bila 2018. A VZ stalno obećava da će do legalizacije doći. Prije podnošenja tužbe kontaktirala je tuženika i rekla sam mu VZ ići ćemo na sud. Nju ne interesira iznos od 25.000,00 eur, želim samo papir-građevinsku dozvolu da je nekretnina legalna ali kako nekretnina nije legalna neka ju obešteti za ovaj iznos od 25.000,00 eur.

Iz iskaza tuženika proizlazi kako se tužiteljica vezano za kupnju ove nekretnine obratila agentici ĐZ i agentica ĐZ je tužiteljicu odvela na tu nekretninu. Tuženik navodi kako je vl. agencije Elit nekretnine i ne vodi pregovore sa potencijalnim kupcima već to rade agenti. Oni s kupcima odlaze na nekretnine. Što se tiče ove konkretne nekretnine to je bila nekretnina koja je tek došla na tržište, svojim agentima je rekao da ta nekretnina postoji i agentica ĐZ je gđu. ŽZ odvela na tu nekretninu kao prvog potencijalnog kupca. Što se tiče početne cijene od 80.000,00 eur koju spominje tužiteljica to je bila već spuštena cijena, a cijena od 50.000,00 eur je cijena ispod tržišne cijene. Donji dio nekretnine je bio u lošem stanju ali se koristio kao stan. Agentica ĐZ je tužiteljici prezentirala vlasnički list za predmetnu nekretninu. Vlasnički list je bio čist no u trenutku pregovora je još uvijek glasio na Darkovog oca. To je trebalo srediti, prepisati na PZ, te to obavili kod odvjetnice LZ. Na potpisivanju ugovora je prvi puta upoznao tužiteljicu, tada je i shvatio da je išao u srednju školu sa njezinim tadašnjim partnerom i u nekakvom razgovoru je tužiteljica iskazala želju da bi voljela raditi kao agenti za prodaju nekretnina te je ubrzo i započela raditi u agenciji. Tada još uvijek nisam imao saznanja o tome da nema građevinske dozvole za ovaj objekt. To je saznao kasnije. Naime tužiteljica i njezin partner JZ su kasnije javili da kuća nema građevinsku dozvolu. Nakon toga su tužiteljica i on išli kod geodeta ČZ koji je rekao da bi trošak legalizacije bio par tisuća kuna. Nakon toga su se tužiteljica i on dogovarali što ćemo i bilo je dogovoreno da će se to riješiti, Njemu je bilo u interesu da se to riješi upravo zbog poznanstva sa JZ i zbog toga što je tužiteljica počela raditi kod njega, to je bila obveza tužiteljice. No vis a vis prijateljstva sa JZ zaključen je ovaj ugovor u rujnu 2020. gdje je njegova obveza da legalizira nekretninu. Nakon što su stupiti u kontakt sa ČZ i saznali koliko bi to koštalo, tužiteljica je rekla da ima nekog jeftinijeg geodeta, no na tom je sve stalo i ništa se nije poduzimalo po pitanjima legalizacije. Općenito govoreći da kada klijent dođe u agenciju i zaključi ugovor o posredovanju, koja je naša obveza i što točno moramo provjeriti vezano za tu nekretninu, navodim da je naša obveza ishoditi vlasnički list za navedenu nekretninu i ništa drugo. Glede cijene predmetne nekretnine navodi da je PZ na svoju ruku spuštao kupoprodajnu cijenu. PZ je rekao da je kupoprodajna cijena 90.000,00 eur, a da ja znao da će konačna cijena biti 50.000,00 eur ja bi ju kupio. S PZ su kontakti bili isključivo telefonski. Nakon što ga je tužiteljica obavijestila da kuća nema građevinsku dozvolu, j osobno otišao do nje u tu kuću i zbog prijateljstva sa njezinim tadašnjim parterom sam rekao ok, izaći ću u susret i riješiti taj problem. Tužiteljica nije bila službeno zaposlena, došla preko preporuke, trebala je poći edukaciju no i edukaciju nije prošla. Dolazila je na tu edukaciju, onako kako su stizali. Službeno nije bila zaposlena. Vezano za ugovor iz rujna 2020.kojim se obvezao preuzeti obvezu da ishodi rješenje o izvedenom stanju za predmetnu nekretninu o svom trošku da je kontaktirao geodeta ČZ i sa tužiteljicom zajedno bio kod njega no tužiteljica je rekla da ima neke jeftinije geodete i ona se sama angažirala oko toga no dalje po tom pitanju nije ništa poduzimala. U ugovoru o posredovanju nigdje ne piše da je obveza agencije da se provjeri i građevinska dozvola, njihova obveza je samo provjeriti vlasnički list. Navodi kako će izvršiti svoju obvezu po tom ugovoru i još uvijek stoji ponuda da je voljan kupiti kuću po kupoprodajnoj cijeni uvećanoj za plaćeni porez. Činjenica nedostatka akta o legalnosti ne utječe na njezinu vrijednost. Ona i tužiteljica su bili u kontaktu vezao za legalizaciju, no tužiteljica se prestala javljati i rekla da kontaktira njezinu odvjetnicu.

Iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka građevinske struke Ivana Vučemila proizlazi Na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] se nalazi izgrađena kuća katnosti suteren prizemlje i tavan. U suterenu i prizemlju se nalazi po jedan stan s neovisnim ulazima, a tavan je nestambeni. Vertikalna komunikacija je vanjskim stubištem sa južne strane objekta. Prema gradivim materijalima, arhitekturi I još uvijek starom pokrovu od salonitnog crijepa, zaključuje da je kuća građena početkom 1970-tih godina. Kuća ima priključke na javnu komunalnu infrastrukturu. Prema dostupnoj i priloženoj dokumentaciji kuća je upisana u zemljišne knjige, ucrtana u katastarske planove i evidentirana u posjedovnom listu u katastru.

Prema ortofoto snimci iz 1968. godine, na poziciji na kojoj se sada nalazi kuća, nije vidljiv nikakav objekt, te zaključujem da je isti građen nakon 15.02.1968. godine, odnosno da isti ne može dobiti uporabnu dozvolu na temelju evidentiranja građevine prije 15.02.1968. godine. Prema izvršenom premjeru brutto razvijena površina kuće iznosi ukupno 165,02 m2, a ukupni volumen objekta 585,00 m3.Površina katastarske čestice na kojoj se nalazi kuća je 378 m2.Realizirani koeficijent iskoristivosti Kis = 165,02 / 378 = 0,44 (zaokruženo na dvije decimale) Prema GUP-u Grada Rijeke, dozvoljeni maksimalni Kis za predmetno područje je za dozvoljenog koeficijenta iskoristivosti, zaključujem da je kuća izvedena u dozvoljenim gabaritima prema odrednicama Generalnog urbanističkog plana Grada Rijeke. Budući da se za kuću ne može dobiti Rješenje o izvedenom stanju temeljem Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, a da je kuća ucrtana u katastar i upisana u zemljišne knjige, zaključujem da razlika u vrijednosti kuće bez građevinske dozvole i sa građevinskom dozvolom iznosi onoliko koliko iznose troškovi ishodovanja građevinske dozvole, bez pribavljanja prethodnih suglasnosti budući da je kuća već izgrađena i priključena na komunalnu infrastrukturu. Na osnovu raspoložive dokumentacije, očevida na licu mjesta i izvršenih opažanja, te na temelju toga izvršenog vještačenja daje se pismeni nalaz i mišljenje sukladno danoj zadaći odstrane Suda:- Razlika vrijednosti nekretnine s građevinskom dozvolom i bez građevinske dozvole, na temelju izvršenog izračuna iznosi: 6.213,00 EUR-a ( komunalni doprinos 4,04 EUR /m3 odnosno 2.363 EUR, vodni doprinos 0,37 EUR/m 3 odnosno 219 EUR, glavni projekt 22,00 EUR po 2m odnosno 3.630,00 EUR.

Tužiteljica je u podnesku od 19. srpnja 2024. istakla primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka, poglavito glede cijene izrade glavnog projekta koje je vještak procijenio na iznos od 3.630,00 EUR za koju smatra da je preniska. Nadalje da se vještak nije očitovao postoji li uopće mogućnost da tužiteljica za nekretninu u statusu kakvom je sada ishodi građevinsku dozvolu. Nadalje da se vještak očituje na koji način tužiteljica može ishoditi građevinsku i uporabnu dozvolu, sa svim koracima i pretpostavkama te troškovima . Predlaže vještaka pozvati na očitovanje.

Tuženik u podnesku od 02. kolovoza 2024. predlaže da se vještak očituje o visini tržišne cijene sporne nekretnine na dan stjecanja 15. ožujka 2019.

Vještak u očitovanju od 29. rujna 2024. navodi u odnosu na podnesak tuženog u kojem predlaže da se očitujem o visini tržišne cijene sporne nekretnine na dan stjecanja, odnosno, kolika je bila tržišna cijena k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kuća broj 83A i dvorište, ukupne površine 378 m2 na dan stjecanja 15. ožujka 2019. godine, smatra da procijenjena vrijednost bilo kojeg procjenitelja (koje bi kod različitih procjenitelja zasigurno bile različite) ne bi dovela do rješenja predmetnog spora jer je po zadaći suda potrebno odrediti razliku između vrijednosti nekretnine s građevinskom dozvolom i bez građevinske dozvole. Bez obzira na osobno mišljenje da li je kupoprodajna cijena bila povoljna za kupca ili za prodavatelja, kao vještak nisam u mogućnosti ulaziti u okolnosti koje su dovele do prodaje nekretnine i u cijenu koja je ugovorena i realizirana. Naime, bivši vlasnik je slobodnom voljom mogao kupcu prodati svoju nekretninu i za samo 1 EUR, a pri tom bi ostala ista razlika između stvarne vrijednosti nekretnine s građevinskom dozvolom i bez građevinske dozvole, a ista razlika bi bila ako bi se stvarna cijena formirala za uobičajene tržišne okolnosti. U odnosu na podnesak tužitelja navodi netočna je tvrdnja tužiteljice da njena nekretnina ima vrijednost građevinskog terena, a koji, po prosječnim cijenama evidentiranim za područje [adresa] iznose 68,00 EUR/m2, što bi značilo da nekretnina tužiteljice koja ima površinu od 378m2 danas ima vrijednost od 25.704,00 EUR te priključke vode i struje, budući da je kuća ucrtna u katastar, upisana u zemljišne knjige a posjeduje i sva uporabna svojstva kuće, te se kao takva može koristiti kao kuća bilo u osobne svrhe ili čak dugoročnije iznajmljivati kuću ili dijelove kuće (koja ima dvije stambene jedinice). U odnosu na postavljeni zadatak, slijedom svega navedenog ostajem kod svog mišljenja da razlika u vrijednosti kuće bez građevinske dozvole i sa građevinskom dozvolom iznosi onoliko koliko iznose troškovi ishodovanja građevinske dozvole, bez pribavljanja prethodnih suglasnosti budući da je kuća već izgrađena i priključena na komunalnu infrastrukturu, a koju ću korigirati prema cijenama iz ponude od GO-RAD d.o.o. (podnesak tužiteljice), za koju smatram da je u okviru realnih tržišnih cijena, uz napomenu da nije potrebna izrada idejnog rješenja jer je objekt već izveden. (napominjem da cijene niti izrade građevinskih projekata nisu određene zakonima i propisima) Razlika vrijednosti nekretnine s građevinskom dozvolom i bez građevinske dozvole, na temelju izvršenog izračuna iznosi: 11.521,00 EUR-a (komunalni doprinos 4,04 EUR /m3 odnosno 2.363 EUR, vodni doprinos 0,37 EUR/m 3 odnosno 219 EUR, glavni projekt 5.761 EUR). Vještak napominje da na izračunate vrijednosti komunalnog i vodnog doprinosa se ne plaća PDV. na izračunatu vrijednost glavnog projekta PDV se plaća ukoliko je projektant u sustavu PDV-a, a ukoliko nije u istom sustavu, PDV se ne plaća.

Tuženik u podnesku od 07.11.2024. ponovno ističe kako u ovom postupku valja utvrditi koliko je na dan stjecanja (15. ožujka 2019. godine) vrijedila sporna nekretnina u usporedbi sa nekretninom, odnosno kućom koja ima formalno izdanu uporabnu dozvolu. Ovo iz razloga što ako je usporedna kuća tada (2019. godine) vrijedila više od 61.000,00 € (dakle, 50.000,00 € kupovine uvećano za 11.000,00 € po vještaku utvrđene cijene ishođenja uporabne dozvole), onda štete jednostavno nema, pogotovo zato što materijalna šteta nužno mora biti objektivna i određena. Navedena bitna okolnost ostala je nerazjašnjena. Nadalje, skreće se pozornost na činjenicu da je sporna kuća upisana i ucrtana, zakonito spojena na svu raspoloživu infrastrukturu, ima određen kućni broj, te da nesumnjivo ima punu uporabnu vrijednost. Za navedenu kuću, kako tada, tako i sada, ne postoji zabilježba koja bi ograničavala legalnost te nekretnine, odnosno ne postoji nikakav dokaz da je kuća nezakonito sagrađena.

Tužiteljica u podnesku od 19. srpnja 2024. navodi da se vještak nije očitovao na koji način tužiteljica može ishoditi građevinsku i uporabnu dozvolu. Pa predlaže da se očituje. Nadalje navodi kako ne može rekonstruirati kuću jer je za dozvolu nužna građevinska dozvola za postojeći objekt kojeg nema, ne može ju etažirati jer je potrebna uporabna dozvola koju ne može ishoditi, ne može u njoj obavljati djelatnost jer je nužna uporabna dozvola, to su sve ozbiljna ograničenja koja utječu na vrijednost kuće.

U svom drugom očitovanju od 20. prosinca 2024. vještak Vučemil navodi kako napominje da u odnosu na postavljeni zadatak, ostajem kod svog mišljenja da razlika u vrijednosti kuće bez građevinske dozvole i sa građevinskom dozvolom iznosi onoliko koliko iznose troškovi ishodovanja građevinske dozvole, bez pribavljanja prethodnih suglasnosti budući da je kuća već izgrađena i priključena na komunalnu infrastrukturu, koju sam već prethodno korigirao u podnesku od 29.09.2024. Također, kao bitno, napominje da eventualna cijena “razlike” u vrijednosti kuće sa I bez građevinske ili uporabne dozvole može već u slijedećoj 2025. godini biti i drugačija, jer je Ministar graditeljstva NZ, dana 21.11.2024. u Saboru najavio donošenje novog zakona po kojem bi se objekti izgrađeni do 21.06.2011. mogli legalizirati, a predmetna kuća je sagrađena prije tog datuma.

U svom usmenom očitovanu vještak Vučemil navodi glede etažiranja ove kuće bez uporabne dozvole, da je točno je da prema Zakonu o vlasništvu za etažiranje je nužno pribaviti potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama i da su one izgrađene u skladu s dozvolama, međutim naknadne drugostupanjske presude kao i mišljenja Ustavnog suda govore da se objekti koji su ucrtani u katastar do 2016 g. mogu etažirati tako da je mišljenja da se ova kuća koja je ucrtana u katastar prije 2016. može etažirati. Ostaje u cijelosti kod nalaza i mišljenja

Oavj sud prihvaća kao objektivan te izrađen sukladno pravilima struke nalaz i mišljenje vještaka Ivana Vučemila. Vještak je u potpunosti odgovorio na danu mu zadaću od strane suda, a svojim pisanim i usmenim očitovanjima u potpunosti je otklonio primjedbe stranaka, poglavito tuženikovu glede utvrđenja vrijednosti istovrsne nekretnine sa uporabnom dozvolom u trenutku kupoprodaje 15. ožujka 2019. jer isto nije niti bilo predmet zadaće vještaku.

Iz materijalne dokumentacije prileže spisu neprijeporno proizlazi kako je tužiteljica kao kupac sa PZ kao prodavateljem zaključila kupoprodajni ugovor dana 15. ožujka 2019., a predmet kupoprodaje je nekretnina- k. č. br. [katastarska čestica], kuća broj 83 a i dvorište površine 378 m2 upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina]. Sporazumno je ugovorena kupoprodajna cijena od 50.000,00 EUR, koja cijena je plaćena u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora što je prodavatelj potvrdio potpisom ugovora. Zaključenjem ugovora tužiteljica kao kupac je uvedena u posjed nekretnine od strane prodavatelja. Prodavatelj je jamčio kupcu da nekretnina nije opterećena bilo kakvim uknjiženim ili izvanknjižnim pravima i teretima u korist trećih osoba.

Ugovorom o posredovanju zaključenim između tuženika kao nalogoprimca- posrednika i tužiteljice kao nalogodavca od 14. ožujka 2019. ugovorne strane su suglasno utvrdile obvezu nalogoprimca da pažnjom dobrog stručnjaka poduzima radnje u smislu dovođenja nalogodavca u vezu s osobom s kojom bi pregovarao o sklapanju kupoprodajnog ugovora kojim se ostvaruje interes nalogodavca za kupnju nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] kuća broj 83/a u dvorište od 378 m2, upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Za isto se nalogodavac obvezuje isplatiti naknadu -posredničku proviziju. Uz obvezu traženja osobe odnosno prilike za sklapanje kupoprodajnog ugovora, posrednik se uz suradnju i obavijest nalogodavca obvezuje posredovati u pregovorima, nastojati da se stranke dogovore i sklope ugovor na obostrano zadovoljstvo, obavještavati nalogodavca o okolnostima bitnim za zaključenje posla, pružiti pravnu potporu prilikom izrade pojedinih akata te dostaviti po zaključenju ugovora potrebnu dokumentaciju nadležnom zemljišno-knjižnom odjelu radi njegove provedbe. Nalogoprimac nije odgovora za neizvršenje obveze nalogodavca i treće osobe a koje obveze su preuzete pravnim poslom zaključenim između nalogodavca i treće osobe.

Iz uvjerenja Državne geodetske uprave Područnog ureda za katastra Rijeka, utvrđeno je da na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije evidentirana građevina prije 15. veljače 1968., već je evidentirana skicom izmjere broj 255 iz 1992.

Iz rješenje zemljišno knjižnog odjela ovoga suda Z-7212/2020 od 06. ožujka 2020.proizlkazi kako je u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na temelju prijedloga radi ispravka pogrešnog upisa na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica] kuća broj 83/a i dvorište 378 m2, ispravlja se oznaka čestice tako da ispravno glasi k. č. br. [katastarska čestica], kuća broj 83/a i dvorište 378 m2.

Iz ugovora zaključenog između stranaka 10. rujna 2020. utvrđeno je da se istim tuženik kao vlasnik [obrt] obvezao o svom trošku ishoditi rješenje o izvedenom stanju za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] kuća broj 83/a i dvorište od 378 m2 upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a odnosi se na stanje nekretnine kakvo je bilo 15. ožujka 2019. Stranke utvrđuju suglasno da će [obrt] svoju obvezu izvršiti kada stupi na snagu novi Zakon o legalizaciji čije se donošenje uskoro očekuje.

Tužiteljica svoju tužbu temelji na ugovoru koji je zaključen između stanaka 10. rujna 2020 kojim se tuženik kao vlasnik agencije Elite obvezao o svom trošku ishoditi rješenje o izvedenom stanju za nekretninu k.č.br-. 1385/183 kuća broj 83 a i dvorište usisano u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o [katastarska općina] koje je bila predmetom kupoprodaje od 15. ožujka 2019. a za koju se utvrdili nakon šor je kupoprodajnu ugovori zaključen i proveden u zemljišnim knjigama te htjelo istu stažirati u dva stana da kuća nema građevinsku niti uporabnu dozvolu. Tužiteljica navodi kako predmet tužbe tužiteljice nije razlika u vrijednosti niti je odnos između cijene kuće tužiteljice i cijena drugih kuća na tom području bitna činjenica u ovom postupku, kako to je tuženik mišljenja. Ovaj se postupak vodi jer se tuženik, kad je tužiteljica shvatila da je posredovao u prodaji i ponudio joj kupnju kuće koja nema građevinsku ni uporabnu dozvolu, obvezao da će kuću tužiteljice legalizirati. Ugovorom od 10.9.2020. godine tuženik se obvezao da će ishoditi rješenje o izvedenom stanju, drugim riječima, da će poduzeti radnje da kuća tužiteljice postane legalna, da se smatra da je izgrađena u skladu sa zakonom. S obzirom da su prošli svi razumni rokovi za dobrovoljno ispunjenje tuženikove obveze po tom ugovoru, a osim toga rok je neizvjestan, odnosno, ovisan o neizvjesnoj okolnosti do koje ne mora doći, pa je time i neodređen, to je tuženikova obveza dospjela i dužan je tužiteljici naknaditi, u najmanju ruku, troškove ishođenja dozvole.

Tuženik u cijelosti osporava tužbu smatra da je ista preuranjena, nije u mogućnosti postupiti po ugovoru iz 2020, naime novi Zakon o legalizaciji nije stupio na snagu. Podredno ističe kako ovom postupku valja utvrditi koliko je na dan stjecanja (15. ožujka 2019. godine) vrijedila sporna nekretnina u usporedbi sa nekretninom, odnosno kućom koja ima formalno izdanu uporabnu dozvolu. Ovo iz razloga što ako je usporedna kuća tada (2019. godine) vrijedila više od 61.000,00 € (dakle, 50.000,00 € kupovine uvećano za 11.000,00 € po vještaku utvrđene cijene ishođenja uporabne dozvole), onda štete jednostavno nema, pogotovo zato što materijalna šteta nužno mora biti objektivna i određena. Sporna kuća upisana i ucrtana, zakonito spojena na svu raspoloživu infrastrukturu, ima određen kućni broj, te da nesumnjivo ima punu uporabnu vrijednost. skreće se pozornost na činjenicu da je sporna kuća upisana i ucrtana, zakonito spojena na svu raspoloživu infrastrukturu, ima određen kućni broj, te da nesumnjivo ima punu uporabnu vrijednost.

Vezano za rješenje o izvedenom stanju što je prema ugovoru od 10. rujna 2020. zaključenom između stranaka, obveza tuženika i na tome temelji tužiteljica svoj tužbeni zahtjeva valja navesti kako Ured državne/gradske uprave, nakon što je utvrđeno kako su zadovoljeni svi uvjeti koji su predviđeni prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, izdaje Rješenje o izvedenom stanju. Rješenje se izdaje nakon što se utvrdi kako je uz zahtjev priložena i sva potrebna dokumentacija. Uz papirologiju, važno je da snimka izvedenog stanja – arhitektonska snimka – bude usklađena sa izvedenim stanjem zgrade i da je plaćena Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. Upravni odjel, prije negoli se izda Rješenje o izvedenom stanju, mora dopustiti pružanje uvida u spis predmeta kako bi se izjasnilo vlasniku i nositelju drugih stvarnih prava na određenoj čestici zemljišta ili više njih na kojima se nalazi nezakonito izgrađena zgrada, vlasniku i nositelju drugih stvarnih prava na česticama zemljišta koje imaju granicu sa drugom česticom zemljišta na kojoj je nezakonito izgrađena zgrada, ali i jedinici lokalne samouprave na kojoj se nalazi nezakonito. Kada se stekne posjed rješenja o izvedenom stanju, sljedeći korak je izrada geodetskog elaborata kojim se legalizirani objekt evidentira u zemljišnim knjigama i katastru. Legalizirati se mogu nove građevine i rekonstrukcije postojećih ako su vidljive na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine. Građevina mora biti izgrađena najmanje u grubim konstruktivnim radovima jedne etaže (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom sa ili bez krova). Rok za podnošenje zahtjeva za rješenje o izvedenom stanju je bio 30. lipanj 2018, dakle istekao je prije 7 godina. Najavljen je novi val legalizacije od strane ministra NZ i odnosit će se građevine koje su vidljive na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine, no izmjene zakona nisu stupile na snagu u vrijeme podnošenja tužbe niti u vrijeme donošenja ove odluke. Legalizacija nezakonito izgrađenih zgrada službeno je završila 30.06.2018. godine. No legalizacija objekta moguća je i po proteku roka, ali ne pod istim uvjetima koji su bili propisani prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, koji više nije na snazi. Treba zadovoljiti standardne uvjete za legalizaciju kuće, zgrade, garaže, gospodarske zgrade, lođe, tavana, itd. koji su vrijedili i prije Zakona o legalizaciji.

Valja navesti kako iz iskaza stranaka i svjedoka koji su sudjelovali u tom pravnom poslu jasno proizlazi da u trenutku kupoprodaje nitko nije imao saznanja da kuća koja je bila predmet kupoprodaje nije legalno sagrađena da joj nedostaje građevinska i uporabna dozvola, do tog saznanja se došlo kasnije nakon što je tužiteljica istu htjela etažirati na dva stana. Tada tuženik pokušava iznaći rješenje, u znak dobrih prijateljskih odnosa sa tužiteljičinim tadašnjim partnerom pristaje tužiteljici pomoći u rješavanju problema, da bi kasnije ugovorom iz rujna 2020. na sebe preuzeo obvezu ishođenja rješenja o izvedenom stanju o svom trošku kada novi zakon o legalizaciji stupi na snagu.

O tome kome se žurilo prodati kući ili kupiti kuću, o niskoj cijeni kuće, o tome da je tužiteljica dobro prošla kupnjom jeftinije kuće i da ovom tužbom zapravo želi dodatno zaraditi (navodi iz odgovora na tužbu) sud se neće uopće očitovati jer isto nije bitno za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.

Bitno je utvrditi je li tuženik ispunio svoju ugovornu obvezu ili nije, je li uopće započeo rok za ispunjenje iste, je li rok neizvjestan, smatra li tužiteljica ispravno da da je protekao razuman rok za ispunjenje te da joj je stoga tuženik dužan naknadi troška ishođenja rješenja o izvedenom stanju kako je vještak Vučemil u svom nalazu i mišljenju odnosno dopuni istog utvrdio u visini od 11.250,00 EUR.

Prvotno valja navesti kako na tuženiku nema krivice za to što kuća koja je bila predmet kupoprodaje nema građevinsku dozvolu, naime obveza agencije i agenta u posredovanju u prometu nekretninama propisane su člankom 21. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007, 144/2012, 14/2014, 32/2019) dakle, Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće: 1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla, 2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, 3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini, 4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove, 5. omogućiti pregled nekretnina, 6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao, 7. čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje, 8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište, 9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate. Tuženik je učinio sve što je njegova obveza bila pribavio vlasnički list za nekretninu koja je predmet kupoprodaje i iz istog ni na koji način nije bilo razvidno da kuće nije legalno sagrađena, odnosno da nema građevinsku i uporabnu dozvolu. Nesporno je da tuženik svoju obvezu koju je na sebe preuzeo ugovorom od 10. rujna 2020. nije ispunio. Tužiteljica smatra da je prošao svaki razuman rok za ispunjenje te da joj je tuženik dužan stoga naknaditi trošak ishođenja dozvole.

Sagledavajući ugovor koje je zaključen između stranaka 10. rujna 2020. na kojem tužiteljica temelji svoj tužbeni zahtjev, valja navesti kako je zaista u odnosu na obvezu tuženika rok nije jasno određen datumski, ili pak u mjesecima ili godinama. Naime u ugovoru je suglasno utvrđeno kako će tuženik svoju obvezu ishođenja rješenje o izvedenom stanju za kućio u [adresa] izvršiti nakon što stupi na snagu novi Zakon o legalizaciji čije se donošenje očekuje uskoro.

Prema odredbi čl. 173. Zakona o obveznim odnosima (N.N. br-88/05) - dalje ZOO, ako rok ispunjenja nije određen, ispunjenje se može tražiti odmah, time da ako je dužnik taj koji određuje vrijeme ispunjenja kao u konkretnom slučaju, vjerovnik, odnosno tužitelj se ne može predugo držati u neizvjesnosti (u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-1755/99 od 02. prosinca 1999. godine).

Prema odredbi čl.176. navedenog Zakona, kad je određivanje vremena ispunjenja ostavljeno na volju vjerovniku ili dužniku, druga strana može, a ako ovlaštenik ne odredi rok ni poslije opomene, zahtijevati od suda da odredi primjeren rok za ispunjenje.

Smatra se da je tužiteljica podnošenjem tužbe pozvala tuženika na ispunjenje svoje obveze. Od zaključenja ugovora do podnošenja tužbe prošlo je 18 mjeseci što je svakako više nego i razuman rok za ispunjenje tuženikove obveze. Budući tuženik nije ispunio svoju obavezu prema tužiteljici u razumnom roku, niti nakon podnošenja tužbe obveza tuženika je dospjela i stoga je valjalo tuženika obvezati na plaćanje utuženog iznosa od 11.250,00 EUR koliko iznosi trošak ishođenja rješenje o izvedenom stanju za predmetnu nekretninu prema nalazu i mišljenju vještaka Ivana Vučemila sve pozivom na odredbu čl. 9 Zakona o obveznim odnosima.

Na dosuđeni iznos tužiteljici pripadaju zakonskom zateznom kamatom od dana utuženja 14. ožujka 2022. kada je tuženik zapao u zakašnjenje sve sukladno odredbi čl. 29. st 1 i 2 ZOO pa do isplate pa je odlučeno kao u točki I izreke presude.

Ostali navodi parničnih stranaka i ostali dokazi nisu posebno obrazlagani budući nisu bili važni za presuđenje u ovoj pravnoj stvari.

Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154. st. 1. te čl. 155 Zakona o parničnom postupku pa je tužitelju zastupanom po punomoćniku priznati trošak za sastav tužbe u visini od 250 b (Tbr. 7 toč.1), za sastav podnesaka 10.10.2022., 19.07.2024. i 21.11.2024. svako u visini od po 250 b ( Tbr. 8 toč.1 ), za zastupanje na ročištima 18.01.2023., 18.04.2023., 29.09.2023., 22.11.2023., 22.05.2024., u visini od po 250 bodova, te za ročišta održana 26.05.2025 i 20.07.2025. odnosno 100 bodova nakon 26.05.2025. (Tbr. 9 toč.1), za pristup ročištu 16.11.2022. 125 bodova ( Tbr 9 toč.2.) vrijednost boda 2,00 EUR iz priznanje 25% PDV-a sve odmjereno sukladno Tarifi o nagradama i naknadi za rad odvjetnika. No za radnje obavljene do 26. svibnja 2025. kada je postavljen konačan tužbeni zahtjev od 11.250,00 EUR s kojim je tužiteljica 100% uspjeh ostvarila, valja tužiteljici odmjeriti 45% dakle umjesto 250 bodova ili 500 EUR iznos od 225 EUR, odnosno umjesto 125 bodova ili 250 EUR iznos od 112,50 EUR, naime u predmetu u kojem je tijekom postupka došlo do smanjenja tužbenog zahtjeva, vrijednost predmeta tog spora mijenja, pri čemu će za određivanje naknade za pojedine poduzete radnje tijekom postupka biti odlučna ona vrijednost predmeta spora koja je egzistirala u vrijeme poduzimanja svake pojedine parnične radnje te konačan uspjeh tužitelja u sporu. Tužitelju je valjalo priznati trošak sudske pristojbe na tužbu u visini od 149,15 EUR, na presudu od 161,66 EUR te troškove očevida na licu mjesta vještačenja u iznosu od 556,32 EUR pa trošak ukupno iznosi 3.962,88 EUR. Na dosuđeni iznos troška temeljem odredbe čl. 151 st. 3 ZPP-a i čl. 29 st. 2 ZOO-a tužitelju pripada zakonska zatezna kamata od presuđenja. Slijedom navedenog odlučeno je kao u točki II. izreke presude.

U Rijeci 16. listopada 2025.

S U D A C

Katarina Bajčić Ivančević

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta na kojem je presuda objavljena ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud u RH.

DNA:

-pun. tužitelja uz rješenje o naplati sudske pristojbe na presudu u visini od 161,66

EUR

-pun tuženika